| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Поняття договору оренди земельної ділянки |
||
|
Здача земельної ділянки в оренду на термін більше року можлива тільки після його кадастрового обліку відповідно до чинного законодавства. Дані кадастрового обліку є юридичною основою для визначення територіальних меж земельної ділянки. Тому державна реєстрація договору оренди земельної ділянки може бути здійснена тільки за умови надання реєструючого органу кадастрового плану земельної ділянки (ст. 17 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"). Земельна ділянка, що здається в оренду на термін менше року, формується і обліковується відповідно до норм права, що діють на момент його придбання орендодавцем у власність. Частина земельної ділянки, що здається в оренду, повинна бути позначена на кадастровому плані земельної ділянки, що додається до договору оренди (п. 2 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"). Орендодавцем земельної ділянки може бути лише його власник. ГК допускав здачу в оренду земельних ділянок особами, які володіли ними на праві постійного (безстрокового) користування і довічного успадкованого володіння (п. 1 ст. 267, ст. 270 ЦК). Норми ЗК позбавили суб'єктів, які володіють ділянками на праві постійного (безстрокового) користування і довічного успадкованого володіння, цього права. Якщо в оренду передаються земельні ділянки, що перебувають у публічній власності, то орендодавцями виступають органи місцевого самоврядування, оскільки законодавством не передбачено інше (1). --- (1) Цей порядок діє до розмежування права власності на земельні ділянки між Російською Федерацією, її суб'єктами та муніципальними утвореннями (див.: Федеральний закон від 17 липня 2001 р. N 101-ФЗ "Про розмежування державної власності на землю" / / Відомості РФ . 2001. N 30. Ст. 3060). Ряд особливостей розпорядження земельними ділянками, що перебувають у публічній власності, встановлений Постановою Уряду РФ від 7 серпня 2002 р. N 576 "Про порядок розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній власності, до розмежування державної власності на землю" / / Відомості Верховної. 2002. N 32. Ст. 3189 (з послід. Зм.). Орендарем земельної ділянки може бути будь-яка особа, оскільки інше не встановлено законом. В силу п. 1 ст. 22 ЗК іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи можуть бути орендарями земельних ділянок, розташованих в межах території РФ. Винятки з цього загального правила встановлюються земельним законодавством. Спеціальні приписи щодо надання земельних ділянок в оренду іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам, нечисленні. Згідно з нормою п. 12 ст. 30 ЗК дозволяється надання земельних ділянок вказаним особам на праві оренди для будівництва. В силу правила п. 5 ст. 35 ЗК іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд, що знаходяться на чужій земельній ділянці, мають переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки в порядку, встановленому цією статтею. Стаття 3 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" говорить про можливість оренди земельних ділянок або часток у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення іноземними громадянами, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, а також юридичними особами, у статутному (складеному) капіталі яких частка вищевказаних іноземних суб'єктів становить більш ніж 50%. Форма договору оренди земельної ділянки підпорядкована загальним нормам ст. 609 ГК. Договори оренди земельної ділянки, суборенди земельної ділянки, укладені на строк більше року, підлягають державній реєстрації (ст. 25 ЗК). За загальним правилом власник земельної ділянки вільний у вирішенні питання про те, здавати чи не здавати його в оренду. Разом з тим законодавством встановлені винятки з цього загального правила. Вони стосуються випадків обов'язкового укладання договорів оренди земельних ділянок, що належать на праві власності публічно-правовим утворенням. Згідно п. 1 ст. 36 ЗК громадяни та юридичні особи - власники будівель, зведених на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, володіють "винятковим правом на придбання права оренди" відповідних земельних ділянок у порядку і на умовах, які встановлені Земельним кодексом та іншими федеральними законами <1 >. Причому в силу п. 3 ст. 36 ЗК, якщо будівля (приміщення в ньому), що знаходиться на неподільному земельній ділянці, належить кільком особам на праві власності, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки в оренду з множинністю осіб на боці орендаря. Це право може бути реалізоване лише за умови, що воля на укладення договору оренди земельної ділянки буде виражена одночасно всіма співвласниками будівлі або власниками всіх знаходяться в ньому приміщень. У разі якщо земельна ділянка належить юридичній особі - власнику розташованої на ньому споруди на праві постійного (безстрокового) користування, то придбання цієї ділянки в оренду (або у власність) є для такої особи його обов'язком, яку він повинен реалізувати до 1 січня 2006 (п. 2 ст. 3 Федерального закону від 25 жовтня 2001 р. N 137-ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" (2)). --- (1) Поняття "виключне право" в даному випадку використано законодавцем некоректно, в суперечності з загальноприйнятим слововживання. Насправді йдеться про те, що тільки перераховані в даній нормі закону особи можуть стати орендарями відповідних земельних ділянок. (2) СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148 (з послід. Зм.). Укладення договору оренди земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, можливе тільки з особою, яка набула право на укладення договору оренди такої земельної ділянки на торгах (конкурсах, аукціонах). Порядок проведення таких торгів визначається ст. ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК. У земельному законодавстві регламентується процедура передачі в оренду земельних ділянок, що належать на праві власності публічно-правовим утворенням (ст. ст. 28 - 30 ЗК). Розмір орендної плати (ціна в договорі оренди) визначається договором (ст. 22 ЗК) і є його істотною умовою (ст. 65 ЗК). Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути встановлені Урядом РФ (ст. 22 ЗК). Порядок визначення розміру орендної плати, порядок, умови і строки внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності РФ, суб'єктів РФ або муніципальній власності, встановлюються відповідно Урядом РФ, органами державної влади суб'єктів РФ, органами місцевого самоврядування (ст. 65 ЗК). При оренді земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, порядок визначення та внесення орендних платежів, їх розмір підпорядковані загальним нормам ст. 614 ГК. Створення в Росії нормального ринку землі неодмінно призведе до практичного відродженню договору "найму з вистройкі" (1) - особливого договору оренди земельної ділянки, відомого дореволюційному праву. Орендар при довгостроковій оренді земельної ділянки для вистройкі зводив на орендованій землі будівлі і (або) споруди, запускав їх в комерційну експлуатацію і виручав від цього прибуток, що покривав не тільки витрати на будівництво, а й давав прибуток. По закінченні терміну оренди орендар передавав будівлю або споруду у власність орендодавця земельної ділянки в рахунок платежів за його використання. Така форма розрахунку за оренду земельної ділянки називалася вистройкі. --- (1) Детальніше про це див: Мейер Д.І. Російське цивільне право. Ч. 2. С. 265 - 266. Договори оренди земельних ділянок можуть укладатися на будь-який термін, якщо інше не встановлено законом. Договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути укладений тільки на термін, що не перевищує 49 років. Термін договору оренди земельної ділянки, що передається в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт, не може перевищувати одного року (п. 7 ст. 22 ЗК). Термін договору оренди земельної ділянки, що укладається від імені неповнолітнього громадянина, що успадкував цю ділянку, його законними представниками, не може перевищувати строку досягнення цим громадянином повноліття (п. 10 ст. 22 ЗК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 1. Поняття договору оренди земельної ділянки " |
||
|
||