| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
8.9.1. Особливості договору купівлі-продажу земельної ділянки |
||
|
Договір купівлі-продажу земельної ділянки оформляється у письмовій формі та вважається укладеним з моменту його підписання (п. 2 ст. 43 та п. 1 ст. 551 ГК РФ) . У листі від 26.06.2007 N 03-03-06/1/403 Мінфін Росії уточнив, що цивільним законодавством Російської Федерації передбачена лише державна реєстрація переходу права власності на земельну ділянку, а не договору купівлі- продажу вказаної ділянки. Аналогічна точка зору міститься в листах ФНС Росії від 16.10.2009 N 3-2-09/209 @, УФНС Росії по м. Москві від 19.11.2008 N 19-12/107935. Об'єктом купівлі-продажу можуть бути ділянки, які пройшли державний кадастровий облік. Це випливає зі ст. 37 ЗК РФ. Якщо земельна ділянка не пройшов державний кадастровий облік, то угода купівлі-продажу відносно такого ділянкою може бути визнана незаключенной. Така ділянка не може бути об'єктом купівлі-продажу. Це підтверджує арбітражна практика (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 19.06.2009 у справі N А31-3860/2008-10). Щоб убезпечити себе від подібних способів шахрайства із землею, достатньо отримати виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. Відповідно до загального правила, прописаним в абз. 2 п. 1 ст. 7 Закону N 122-ФЗ, будь-яка особа може отримати наступну інформацію: а) опис об'єкта нерухомості; б) зареєстровані права на нього; в) обмеження (обтяження) прав; г) відомості про існуючі на момент видачі виписки правопретензій і заявлених в судовому порядку правах вимоги відносно даного об'єкта нерухомості. Також у договорі купівлі-продажу в обов'язковому порядку повинні бути зазначені дані, що дозволяють визначити майно, що підлягають передачі покупцю за договором. Це випливає зі ст. 554 ГК РФ. Якщо такі дані відсутні, то договір може бути визнано неукладеним. Продавець земельної ділянки повинен надати покупцю наявну у нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Якщо продавець надасть неправдиву інформацію, то покупець має право наполягати на зменшенні ціни договору. Таке права діє у випадку, якщо неправдива інформація буде надана: - про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання відповідно до дозволеним використанням; - про дозволі на забудову даної земельної ділянки; - про використання сусідніх земельних ділянок, яке справляє істотний вплив на використання і вартість продаваного земельної ділянки; - про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість продаваного земельної ділянки; - іншу інформацію, яка може вплинути на рішення покупця про покупку даної земельної ділянки та вимоги про надання якої встановлені федеральними законами. Якщо організація набуває землю всередині чужої ділянки, то необхідно чітко знати, чи дозволить вам власник землі проїзд через свої володіння. Це питання бажано утрясти до укладення договору купівлі-продажу. Адже якщо після покупки ділянки з'ясується, що сусід проти проїзду по своїй землі, то цю проблему можна вирішити тільки через суд, заявивши про встановлення сервітуту. А такий судовий розгляд може тривати дуже довго. Тому перед тим, як купувати землю, необхідно отримати від продавця гарантії, що до ділянки буде забезпечений безперешкодний проїзд. Може бути і зворотна ситуація. Організація купила ділянку, а через деякий час їй як власнику пред'явили позов про встановлення сервітуту на проїзд. І в результаті через її ділянка тепер проходить дорога. Тому, обираючи об'єкт інвестування, потрібно уважно вивчити місцевість і сусідні з ділянкою землі. Також бувають випадки, коли, наприклад, для будівництва продають земельні ділянки сільськогосподарського призначення або ділянки з прихованими комунікаціями. Результат цієї покупки в основному такий: на ділянці будувати неможливо, але земельний податок платити доводиться. Тому перш, ніж купувати ділянку, потрібно переконатися у відсутності на ньому прихованих комунікацій і військових об'єктів. Для цього потрібно ознайомитися з картою прихованих підземних комунікацій в кадастровому плані ділянки. Що стосується секретних військових об'єктів, то тут ситуація набагато складніше. Отримати інформацію про їх наявність практично неможливо. Тому тут завжди є певний ризик. З ділянками непрофільного призначення ситуація трохи інша. Зазвичай продавець не приховують, що ділянка належить, наприклад, до сільськогосподарських земель. Адже це зазначено в самому свідоцтві про право власності. Але при цьому дається обіцянка перевести його з однієї категорії в іншу. Після оформлення права власності події розвиваються за відпрацьованою схемою. Процедура або виявляється занадто дорогої, або затягується на роки. Справа в тому, що рішення про переведення може прийняти тільки той орган публічної влади, в чиєму веденні знаходиться земельна ділянка. До того ж це його право, а не обов'язок. Тому перевести землі з однієї категорії в іншу в судовому порядку неможливо. А поки відповідної постанови органу влади немає, будувати капітальні об'єкти землі сільськогосподарського призначення не можна. Так що рекомендуємо купувати ділянку саме з тим цільовим призначенням, яке вам необхідно, і не піддаватися на виверти шахраїв. У договорі купівлі-продажу земельної ділянки не можна прописувати умови: - встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; - обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою, у тому числі які обмежують іпотеку, передачу земельної ділянки в оренду, вчинення інших угод із землею; - обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами. Право власності (право постійного (безстрокового) користування) на землю підлягає державній реєстрації (ст. 25 ЗК РФ і п. 1 ст. 131 ГК РФ). Воно підтверджується відповідним свідоцтвом (ст. 26 ЗК РФ і ст. 14 Федерального закону від 21.07.97 N 122-ФЗ). Підставою для сплати земельного податку як раз і є документ, що підтверджує право власності (право постійного (безстрокового) користування) на землю. Отже, якщо організація придбала за договором купівлі-продажу земельну ділянку, але ще не зареєструвала права на нього, то сплачувати земельний податок не потрібно. Адже в даному випадку немає документа, який є підставою для сплати податку. Підтверджують це чиновники Мінфіну Росії (листи від 07.04.2010 N 03-05-05-02/22, від 12.10.2009 N 03-05-05-02/62 і від 10.11.2006 N 03-06-02-04 / 155) і арбітражні суди (постанова Пленуму ВАС РФ від 23.07.2009 N 5). Як вже було зазначено, затягувати з реєстрацією прав на земельну ділянку не варто. Податківці схильні вважати, що організація в даному випадку навмисно ухиляється від реєстрації і тим самим йде від обов'язку щодо сплати земельного податку. Штраф у цьому випадку може скласти 40% від суми несплаченого податку (п. 3 ст. 122 НК РФ). Такі роз'яснення містяться в листі Мінфіну Росії від 29.12.2007 N 03-05-05-02/82. Більш того, за ухилення від реєстрації права власності (права постійного (безстрокового) користування) на земельну ділянку передбачено адміністративну відповідальність (ст. 19.21 КоАП РФ). Розмір штрафу становить: - для посадових осіб організації - від 3000 до 4000 руб.; - Організації - від 30 000 до 40 000 руб. До набрання чинності Закону N 122-ФЗ право на землю не підлягало державній реєстрації. У цьому випадку право на земельну ділянку підтверджується правовстановлюючими документами, виданими до цієї дати (ст. 8 Федерального закону від 29.11.2004 N 141). Маючи подібні документи, організація також повинна сплачувати земельний податок. Аналогічної точки зору дотримується Мінфін Росії (листи від 07.04.2010 N 03-05-05-02/22, від 12.10.2009 N 03-05-05-02/62 і від 09.04.2007 N 03-05-05-02 / 21). У листі Мінфіну Росії від 11.01.2010 N 03-05-05-02/01 розглянута наступна ситуація. Між муніципальним освітою та ТОВ було укладено договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки, за умовами якого ТОВ набувало у власність ділянку, яка перебувала в муніципальній власності. Рішенням арбітражного суду за позовом третьої особи цей договір був визнаний недійсним (нікчемним) угодою у зв'язку з порушенням вимог законодавства при його укладанні. Чи є ТОВ у зазначеній ситуації платником земельного податку за період з моменту державної реєстрації переходу права власності за договором купівлі-продажу земельної ділянки до моменту набрання законної сили рішення про визнання угоди недійсною (незначною)? Чи підлягає поверненню раніше сплачений податок? Фінансисти відповіли, що організація визнається платником податків земельного податку щодо земельної ділянки, що перейшло до неї за договором купівлі-продажу, з моменту державної реєстрації права власності на цю земельну ділянку до моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору купівлі-продажу недійсним. Якщо договір купівлі-продажу земельної ділянки визнаний судом недійсним, то суму земельного податку, сплачену організацією за період з моменту державної реєстрації переходу права власності за договором купівлі-продажу земельної ділянки до моменту набрання законної сили рішення суду про визнання угоди недійсною, слід визнати надміру сплаченої. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 8.9.1. Особливості договору купівлі-продажу земельної ділянки " |
||
|
||