| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Про реєстрацію володіння |
||
|
Ми вже переконалися, що речового права володіння не існує. Тому не потрібно ще й доводити, що його не існує як об'єкта реєстрації, це цілком очевидно. Прихильникам же цієї ідеї корисно поміркувати, чому б це придумане ними речове право рішуче вислизає від будь-якої можливості реєстрації, тоді як будь-яке речове право обов'язково має бути зареєстровано. Тим часом заклики реєструвати володіння взагалі, володіння по давності (тобто незаконне володіння) зокрема доводиться чути досить часто. Іноді виникає враження, що автори цих закликів вважають, що тут взагалі немає грунту для сумнівів і мова йде лише про технічне питанні. На мій погляд, ці заклики досить сумнівні. Але перш, ніж обговорити це питання, має сенс вже не в перший раз зауважити, що сам по собі відповідь на питання про сферу дії державної реєстрації прав є досить вірним тестом на ставлення того чи іншого автора до приватного права. Очевидно, що ідеологія цілющу необмеженого втручання держави в економіку дуже мало відповідає духу права в цілому і основам приватного права в конкретному випадку. Згубність адміністрування в сфері цивільного права давно доведена і життям, і теорією, а повернення до цього питання викликано сумної закономірністю, в силу якої очевидність істини нічого не означає для невігластва або приватного (на жаль!) Інтересу. У нашому випадку цей приватний інтерес - інтерес чиновництва (аж ніяк не завжди виражався особисто чиновниками, які мають багато можливостей знайти завзятих виконавців серед осіб, які використовують науку у вигляді промислу), як і будь-який приватний інтерес, що вступає в конфлікт із загальними інтересами. З позицій приватного права і з позицій інтересів обороту (які в даному випадку збігаються) втручання держави в оборот майна - це вимушене зло. Терпіти це зло, і зокрема уповільнення і ускладнення обороту, витрати з протистояння корумпованим і некваліфікованим реєстраторам, відбувається тому, що в іншому випадку виникнуть інші труднощі і проблеми, наприклад, знизиться кредитоспроможність учасників обороту, стане фактично неможливою іпотека, що виведе весь сектор нерухомості з числа кредитних ресурсів і тим самим приведе до примітивізації та натуралізації господарських зв'язків, спричинить підвищення витрат і рішуче погіршить конкурентоспроможність економіки. Розуміння цього й змушує допустити втручання держави в особі органів реєстрації прав на нерухомість в обіг об'єктів нерухомості. Але при цьому слід виходити з того, що це втручання повинно бути гранично обмежена. Іншими словами, має діяти принцип: все, що можна не реєструвати, не слід реєструвати. Тим часом безліч активістів дотримуються іншого принципу: все, що можна зареєструвати, слід зареєструвати. Висловлюється це іноді у вигляді солідної фрази про те, що ресурси реєстрації далеко не вичерпані. Звичайно, не вичерпані, адже економіка ще начебто жива. Коли вони будуть вичерпані, це відразу буде видно - настане повний ступор. Я прекрасно знаю, що цих аргументів для "державників", від яких стільки натерпівся наше цивільне право, ніколи не було достатньо, як не могли їх переконати і найсумніші порівняння одержавленої економіки з процвітаючою. Тому доведеться оцінити тезу про необхідність реєстрації володіння з точки зору можливості його реєстрації. Почнемо з того, що володіння - не право, а закон говорить про реєстрацію прав. Реєстрація права підпорядкована механізму виникнення прав. А права, як відомо, виникають з юридичних фактів. Тому безпосереднім предметом реєстрації є юридичні факти, вказані в цивільному законодавстві й відтворені в законодавстві про реєстрацію, яке, як закон публічного права, створювати нових юридичних фактів, що не відомих праву приватному, не може, але може вказувати на процесуальні аспекти обгрунтування фактів, в силу яких цей закон говорить, наприклад, про "документах". Навіть якщо вважати володіння правом, потрібно все ж відповісти на питання: яким юридичним фактом воно породжується? Для того щоб уточнити цей ключова теза, повернемося до ситуації, коли володіння існує в силу угоди з власником (законне, титульне володіння). Наприклад, орендар реєструє своє право, пред'явивши договір оренди. Оскільки оренда не створює речового права, в тому числі "права володіння", орендарю достатньо пред'явити договір оренди з власником або іншим уповноваженим ним особою, у другому випадку необхідно пред'явити і докази наявності повноваження (довіреність тощо). Законне володіння реєструється не як володіння, а як відповідне, визначене законом право стосовно власнику (оренди, застави, оперативного управління та ін.) Не буду розвивати цей сюжет зважаючи на його ясності. Але ця ясна ситуація дозволяє прояснити і предмет реєстрації володіння, які не походять на якому-небудь праві стосовно власнику - ні на праві вимоги, ні на речовому праві. Тільки в цьому випадку і виникає проблема реєстрації володіння, позбавленого будь-якого титулу. Це цілком зрозуміло, якщо врахувати, що титул володіння дає тільки власник у договорі з власником. Можна, отже, зробити протилежне судження: якщо власник не може вказати свій титул, то у нього відсутній договір з власником. Всі ці принципи володіння переломлюються в реєстрації самим природним чином: підставою реєстрації законного володіння стає договір з власником або (для речових прав) інший юридичний факт, в якому виражена воля власника на передачу речі законному власнику. У разі судової суперечки про заснування законного володіння, тобто про те, була чи законним чином виражена воля власника на передачу речі, підставою реєстрації буде судове рішення. А який документ може бути підставою реєстрації незаконного володіння або, переходячи у сферу приватного права, який юридичний факт породжує незаконне володіння? Відомо, що найбільш освоєний російським ГК варіант незаконного володіння - володіння для давності (ст. 234 ЦК) виникає з недійсною угоди або ланцюжка угод. Виходячи з того що володіння для давності породжується недійсною угодою, ми, однак, не можемо вважати, що саме така недійсна угода і є підставою реєстрації володіння. Перш за все слід сказати, що хоча найчастіше мова йде про угоди нікчемних (відчуження чужого майна), ця нікчемність неочевидна, оскільки пов'язана із з'ясуванням фактів, що позбавляють продавця (іншого відчужувача) права на відчуження речі. Згадаймо, що саме пробачливе оману у факті створює сумлінність власника. Пробачливих омани якраз і є наслідком неочевидності фактів. Значить, необхідно судове рішення, що встановлює ці факти і що визнає відповідну угоду недійсною. Здається, що саме це рішення і є тим підгрунтям (документом), яке може бути пред'явлено для реєстрації володіння для давності. Я б міг погодитися з цим, але з низкою застережень. По-перше, очевидно, що таке судове рішення - це рішення не про наявність права, а про відсутність права у набувача, причому саме по собі воно аж ніяк не означає наявності права у позивача за позовом про визнання угоди недійсною. Важко погодитися з тим, що цей випадок передбачено ст. 17 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, хоча, як уже говорилося, цей Закон не може створювати або скасовувати юридичні факти, діючі в приватному праві. По-друге, саме по собі дане рішення свідчить про те, що власником є не набувач майна, а інша особа - можливо, "колишній" (1) власник. Таким чином, судове рішення про визнання недійсним договору про відчуження речі (не обов'язково за мотивами продажу чужої речі, а й з будь-яких інших причин) не тільки є підставою для анулювання реєстрації права за набувачем речі, але і дає грунт для реєстрації права за іншою особою (зазвичай колишнім власником), хоча для цього повинні бути проведені додаткові процедури. Тільки після цього й можна зареєструвати володіння для давності за добросовісним набувачем. --- (1) "Порожній" власник - термін умовний, так як по конструкції недійсності угоди і в умовах діючої в нашому праві каузальною традицією вважається, що право власності власник не втрачалося, бо весь час їм залишався, а колишнім був лише остільки, оскільки не була з'ясована помилковість цього подання. Однак у цей період можуть відбутися зміни самої речі, її втрата, що не виключає права на реституцію за п. 2 ст. 167 ГК, але виключає право власності колишнього власника. Тому про автоматизмі "відновлення" права говорити слід досить обережно. Ми бачимо, що володіння для давності може бути зареєстровано лише за одночасної реєстрації права на ту ж річ (об'єкт нерухомості) за володіють власника. Тому й не всяке рішення про визнання недійсною угоди про відчуження об'єкта нерухомості зможе виконувати функції підстави для реєстрації володіння для давності. Але ще важливіше інше. Саме по собі рішення про визнання угоди недійсною може служити підставою тільки для реєстрації незаконного володіння без кваліфікації його як сумлінного чи несумлінного. Сумлінність може бути встановлена не інакше як в рамках віндикаційного процесу між власником і незаконним власником або в спеціальному процесі про придбання майна в силу давності, в тому числі в порядку окремого провадження. Але в другому випадку судове рішення створить на стороні заявника право власності; варіанти, практична значимість яких чи велика, принаймні сьогодні, виникнуть тільки при відмові в заяві. В рамках суперечки про визнання угоди недійсною добра совість не може бути встановлена, хоча б на неї і посилалися сторони, так як це обставина не впливає на визнання угоди недійсною і застосування реституції та, отже, не входить в підставу позову і предмет доказування. Тому можна говорити тільки про реєстрацію незаконного володіння без виділення сумлінного і несумлінного. До речі, для учасників обороту (а саме для них, а не для реєстраторів створена система реєстрації) важливий саме факт незаконного володіння, а не його сумлінність, тим більше що з моменту подібної реєстрації добра совість зберігається тільки для цілей набувальною давністю; в усіх інших відносинах , а значить, у відносинах з усіма третіми особами, сумлінність власника втрачається. Залишається тільки незаконне володіння, можливо, і розпочате сумлінно. Розглянувши технічну сторону питання, ми повинні, нарешті, торкнутися зазвичай упускається з виду сенс реєстрації володіння. Абсолютно неочевидні мотиви, які можуть змусити власника зареєструвати за собою володіння для давності. Адже позиція незаконного власника не дає йому права ні на відчуження речі, ні на інше розпорядження нею, оскільки ці угоди не спрямовані на фізичне збереження речі. Звичайно, така реєстрація може бути проведена за тими ж правилами, як і обтяження майна, хоча незаконне володіння ні обтяженням, ні обмеженням права, звичайно, не є. У цьому випадку інтерес в реєстрації, наявність якого, до речі, також викликає сумніви, може мати власник. Наприклад, власник може послатися на свій інтерес попередити сумлінне придбання третіми особами речі від незаконного власника. Але якщо право власника на об'єкт нерухомості зареєстровано (а це має бути так), то всі треті особи, які купують нерухомість не у власника, а у іншої особи, що не має від власника повноваження, і без відмітки про факт незаконного володіння, вже тим самим стають несумлінними. Можна, здається, вказати для цього випадку і на публічний інтерес, який полягає в попередженні учасників обороту про факт незаконного володіння. Тоді доведеться покласти функції реєстрації на органи влади, в тому числі судової. Однак у цьому випадку незрозуміло, як реєструвати право власності, яке обов'язково має реєструватися одночасно з реєстрацією незаконного володіння. Адже, як уже говорилося, право власності на річ, відчужену за недійсним правочином, не відновлюється, якщо річ істотно змінена або втрачена, а з'ясування цих питань не випливає автоматично з рішення про визнання угоди недійсною. На мою думку, імпульсом могли б стати зміни правил про оподаткування. Наприклад, покладення на незаконного власника податкових обтяжень, пов'язаних з майном, могло б змусити і володіють власника вжити заходів до реєстрації володіння, і власника обміркувати питання про доцільність продовження володіння. (Згадаймо, що незаконне володіння в будь-який момент може бути повернуто власнику, хоча такого обов'язку у власника і ні.) Але поки таких змін у податковому і взагалі в публічному праві немає, важко зрозуміти, навіщо повинно реєструватися незаконне володіння. На мій погляд, якщо і можна визнавати таку можливість, то тільки як факультативну. Це неминуче й тому, що в багатьох випадках, коли вчинені недійсні угоди про відчуження майна, судові рішення про їх недійсності не виносяться. Тому в будь-якому випадку всі факти незаконного володіння все одно не будуть зареєстровані, а точніше, можуть бути зареєстровані випадки, завідомо складові меншість таких фактів. Крім того, не видно стимулів, які змушують незаконного власника реєструвати за собою незаконне володіння. Не вписується ця процедура і в загальний механізм правонаступництва. Адже на відміну від реєстрації права, яке виникає разом з реєстрацією, тут реєструється відсутність права, а відсутність права наявності і без всякої реєстрації, в силу одного судового рішення (а для нікчемних правочинів і без рішення, хоча відносність цієї тези для суперечок про володіння очевидна). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Про реєстрацію володіння" |
||
|
||