| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 2. Договір найму житлового приміщення |
||
|
2. Сутність і значення. Історично наймання житлового приміщення є різновидом оренди. Як і при оренді, здача жилого приміщення в оренду - реалізація власником приміщення його права розпорядження своїм майном, а права наймача є обтяженням житлового приміщення при зміні власника. Однак подальший розвиток призвело до такого відокремлення договору найму житлового приміщення, що законодавець взагалі не передбачає навіть субсидіарне застосування до нього норм про договір оренди. Необхідність в окремому правовому регулюванні відносин, пов'язаних з наймом житла, викликана їх особливою соціальною значимістю, чим пояснюється, наприклад, пільгове становище наймача при розірванні договору. Водночас цивільним правом, виходячи з принципу рівності сторін, в основному регулюється комерційний найм житлових приміщень. До договору найму житла (у державному і муніципальному житловому фонді соціального використання) застосовуються тільки деякі цивільно-правові положення, а в цілому такий договір регулюється нормами житлового права. У свою чергу з житлового права в договір найму житлового приміщення перейшли, наприклад, вимоги про норму загальної площі житлового приміщення на одну людину. Самостійний характер відносин по найму житла обумовлений також і цільовим призначенням житлового приміщення. Тому юридичні особи не можуть бути наймачами за договором найму житлового приміщення - їм житлові приміщення надаються за іншими договорами (оренди), а використовувати приміщення юридична особа повинна тільки для проживання громадян. Договір найму житлового приміщення є: - консенсуальним; - оплатним; - двостороннім . 3. Суб'єкти. Наймодавцем може бути власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. В якості наймача виступає лише громадянин. Постійно проживають з наймачем громадяни (не обов'язково члени сім'ї!) Мають рівні з наймачем права з користування житловим приміщенням. Ці громадяни іменуються співкористувачами. 4. Форма. Договір найму житлового приміщення укладається в простій письмовій формі. 5. Істотні умови та зміст. Предметом договору найму є житлове приміщення, яке має бути: - ізольованим (квартира в багатоквартирному будинку, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку, мають окремий вхід); - визнано придатним для всесезонного проживання у порядку, передбаченому житловим законодавством. Договір укладається на певний термін. Максимальний термін договору не повинен перевищувати 5 років, при відсутності умови про термін договір вважається укладеним на 5 років. Розрізняють короткостроковий (на термін до одного року) і довгостроковий (від одного року до п'яти років) найм. Після закінчення терміну довгострокового договору наймач має переважне право на укладення договору на новий термін. При порушенні свого переважного права наймач має право вимагати визнання недійсним договору з новим наймачем та (або) відшкодування збитків. Плата за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін, але не вище максимального розміру, якщо такий встановлено відповідно до закону. Одностороння зміна розміру плати за загальним правилом не допускається. Плата за житлове приміщення вноситься в терміни, встановлені договором, а якщо строки не встановлені - щомісяця. Комунальні платежі, якщо інше не передбачено договором, не включаються в плату за житлове приміщення і вносяться наймачем самостійно. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві у володіння і в користування вільне (юридично і фактично) житлове приміщення у стані, придатному для проживання. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення і звільнити приміщення при припиненні договору. Умови користування приміщенням. Наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані. За загальним правилом поточний ремонт житлового приміщення є обов'язком наймача, а капітальний - наймодавця. Перебудову і реконструкція житлового приміщення без згоди наймодавця не допускаються. Якщо приміщення знаходиться в житловому (у тому числі багатоквартирному) будинку, то наймодавець зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію будинку і забезпечувати надання комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна власників квартир. Переобладнання житлового будинку, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням, без згоди наймача не допускається. Піднайм. При довгостроковому наймі наймач за згодою наймодавця передає на строк, що не перевищує строку договору найму, частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві за умови дотримання норм житлової площі на людину. Вимог, що стосуються ізольованості здається в піднайом приміщення, немає. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наймач. Піднаймач не користується переважним правом на укладення договору на новий термін. Договір піднайму жилого приміщення є реальним, оплатним, двостороннім. Відносини між співкористувачами. Співкористувачем повинні бути зазначені в договорі довгострокового найму. Співкористувачем не несуть обов'язків перед наймодавцем: за їхні дії, які порушують умови договору, відповідає наймач. Вселення в житлове приміщення інших громадян для постійного проживання здійснюється за згодою наймодавця, наймача і всіх співкористувачами. Згоди цих осіб не потрібно, якщо наймач або один з співкористувачами вселяє неповнолітніх дітей. При довгостроковому наймі за згодою наймодавця наймач у будь-який час може бути замінений однією з повнолітніх співкористувачами. У випадку смерті або вибуття наймача його місце займає один з співкористувачами за згодою всіх інших співкористувачами. Співкористувачем можуть, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про те, що всі співкористувачем несуть солідарну відповідальність перед наймачем за договором. У цьому випадку співкористувачем стають сонанімателямі. При довгостроковому наймі співкористувачем стануть сонанімателямі в силу закону, якщо після смерті (вибуття) колишнього наймача вони не зможуть прийти до угоди про те, хто з них стане новим наймачем. Чи не будуть співкористувачами тимчасові мешканці, безоплатно проживають у житловому приміщенні строком до шести місяців, всесвіти за угодою наймача і всіх співкористувачами з попереднім повідомленням наймодавця. 6. Припинення. Припинення договору, крім випадків закінчення терміну, можливо при його розірвання з наступних причин: - на вимогу наймача за згодою співкористувачами - в будь-який час з письмовим попередженням наймодавця за три місяці; - у судовому порядку на вимогу будь-якої з сторін - якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання або знаходиться в аварійному стані; - у судовому порядку на вимогу наймодавця - при допущенні наймачем прострочення внесення плати за приміщення (6 місяців при довгостроковому і 2 місяці при короткостроковому наймі); при руйнуванні або псування приміщення, коли наймач за це відповідає; з попереднім попередженням наймача, якщо приміщення використовується не за призначенням або систематично порушуються права та інтереси сусідів, коли наймач за це відповідає. При розірванні договору довгострокового найму суд може надати наймачеві термін не більше одного року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору. Якщо наймачем необхідних заходів у відведений термін прийняті не будуть, договір розривається судом за повторним зверненням наймодавця. Але навіть у цьому випадку суд на прохання наймача може відстрочити виконання свого рішення про розірвання договору на термін не більше року. Виселення громадян, які проживають у приміщенні до моменту розірвання договору (наймач, співкористувачем, піднаймачеві, тимчасові мешканці), здійснюється лише за рішенням суду про їх виселення. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " § 2. Договір найму житлового приміщення " |
||
|
||