| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |||||||||||||||||||||||||
§ 1. Договір оренди |
||||||||||||||||||||||||||
|
2. Сутність і значення. Здача речі в оренду є одним з проявів правомочності власника щодо розпорядження належним йому майном. Правомочності володіння і користування передаються власником орендарю. Орендодавець задовольняє свої інтереси власника справлянням орендної плати. Орендар, крім вилучення корисних властивостей з орендованого майна, отримує право власності на плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті використання майна. Договір оренди є: - консенсуальним; - оплатним; - двостороннім. 3. Суб'єкти. Орендодавцем може бути тільки власник, що здає в оренду майна або особа, уповноважена власником. Зміна власника орендованого майна не є підставою для припинення договору (тут діє речове "право слідування"). Орендарем може бути будь-яка дієздатна особа. Закон передбачає, що в окремих видах договору оренди орендодавцями або орендарями можуть бути лише підприємці. 4. Форма. Проста письмова форма потрібно: 1) якщо термін договору, укладеного громадянами, перевищує один рік; 2) незалежно від терміну, якщо хоча б однією із сторін є юридична особа. Договір оренди нерухомості підлягає, за загальним правилом, державної реєстрації. Якщо в договорі оренди є умова про викуп орендованого майна, договір укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. 5. Умови договору. Істотною умовою договору оренди є предмет, яким виступають індивідуально-визначені неспоживна речі. Важливе значення має термін оренди, який може визначатися в декількох варіантах: 1) Термін визначається в договорі - в цьому випадку дострокове припинення договору можливе або за угодою сторін, або судом на умовах дострокового розірвання договору на вимогу однієї зі сторін. 2) Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір вважається укладеним на невизначений строк - у цьому випадку будь-яка із сторін має право в будь-який час без пояснення мотивів відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці. 3) Якщо після закінчення встановленого сторонами строку орендар продовжує користуватися орендованим майном за відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Законом можуть бути встановлені граничні терміни оренди. Важливою умовою договору є умова про орендну плату. Орендна плата може встановлюватися сторонами в різних формах: грошовій, натуральній, шляхом надання орендарем певних послуг і т.д. Якщо орендна плата встановлена у негрошовій формі, договір є змішаним. У загальних нормах про договір оренди відсутня вказівка на те, що за відсутності умови про орендну плату договір вважається неукладеним, отже, орендна плата в цьому випадку стягується за ставками, звичайно застосовуваним при оренді аналогічного майна (то ж відноситься до порядку, умов та строків внесення плати). Судова практика виробила положення, за яким дострокове звільнення орендованого приміщення (до припинення в установленому порядку дії договору оренди) не є підставою припинення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати. Водночас орендодавець має право вимагати з орендаря внесення орендної плати лише після фактичної передачі останньому майна. У більшості випадків, крім права користування, орендар набуває право володіння орендованим майном, що є основою речової захисту прав орендаря (в т.ч. і проти власника). 6. Права та обов'язки сторін. Особливі наслідки невиконання обов'язків орендодавця можуть бути представлені в наступному вигляді:
Підстави відповідальності орендаря: відповідає за недоліки зданого в оренду майна, навіть якщо під час укладення договору не знав про ці недоліки. Обмеження відповідальності орендаря: не відповідає за недоліки майна, які 1) були ним обумовлені при укладенні договору або 2) були заздалегідь відомі орендарю, або 3) повинні були бути виявлені орендарем під час укладання договору або приймання майна. Особливі наслідки невиконання обов'язків орендаря можуть бути представлені в наступному вигляді:
Права орендаря: а) Орендар має право розпоряджатися орендованим майном лише за згодою орендодавця. До актів розпорядження належать: надання майна в суборенду (піднайм) або позику, передача прав та обов'язків за договором іншій особі (перенала), заставу орендних прав, передача їх до статутного капіталу і т.п. За винятком перенайма, відповідальним перед орендодавцем залишається орендар. Б) Орендар може виробляти поліпшення орендованого майна. Віддільні поліпшення є власністю орендаря, по закінченні договору він їх забирає з собою. На виробництво невіддільних поліпшень потрібна згода орендодавця. Якщо згода була отримана, по закінченні договору орендарю відшкодовуються витрати на невіддільні поліпшення. Якщо згоди орендодавця не було, витрати відшкодуванню не підлягають. В) По закінченні терміну договору орендар, який належно виконував свої обов'язки, має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. При порушенні переважного права орендар може вимагати переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором або відшкодування збитків. 7. Припинення. Припинення договору можливе: 1) У зв'язку із закінченням терміну договору 2) У зв'язку з відмовою від договору, укладеного на невизначений термін. 3) У зв'язку з достроковим розірванням договору в судовому порядку. На вимогу однієї із сторін договір може бути розірваний у судовому порядку при істотному порушенні однієї зі сторін своїх обов'язків. Крім вимог про розірвання договору, які є реакцією однієї зі сторін на порушення своїх зобов'язань іншою стороною, можливо вимога про розірвання договору в інших випадках, передбачених законом або договором (ст. 619 і 620 ЦК). 8. Особливості окремих видів договору оренди. 1) За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування рухоме майно з використанням його, як правило, для споживчих цілей. Договір прокату є публічним договором. Форма договору - проста письмова. Для прокату встановлений максимальний термін - договір укладається на строк до одного року. Орендна плата за договором прокату встановлюється виключно у грошовій формі у вигляді платежів, зафіксованих у твердій сумі. Стягнення заборгованості провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Обов'язок проводити капітальний та поточний ремонт лежить завжди на орендодавцеві. Здача орендарем взятого в прокат майна в піднайом, його перенала і т.д. не допускаються. Орендар завжди має право відмовитися від договору прокату, попередивши про це орендодавця не менше ніж за 10 днів. 2) За договором оренди транспортного засобу орендодавець надає орендареві за плату транспортний засіб у тимчасове володіння і користування з наданням своїми силами послуг по управлінню ним і за його технічної експлуатації (оренда транспортного засобу з екіпажем) або без надання цих послуг (оренда транспортного засобу без екіпажу). Форма договору - завжди проста письмова. Договір не підлягає державній реєстрації навіть у тому випадку, якщо орендується транспортний засіб, віднесене законом до нерухомості (повітряні та морські судна). Положення про відновлення оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін не застосовуються. Очевидно, що при оренді з екіпажем орендар буде багато в чому номінальним власником - фактичний вплив на роботу і стан транспортного засобу буде надавати його екіпаж (тобто фактично орендодавець). Цим пояснюються особливості розподілу ризиків за договором. Так, при оренді з екіпажем відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом, несе власник-орендодавець, а при оренді без екіпажу - орендар. 3) За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування будівлю або споруду або нежитлове приміщення в них з наданням права на земельну ділянку, який зайнятий такий нерухомістю і необхідний для її використання. Договір укладається тільки в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цього різновиду простої письмової форми тягне недійсність договору. Договір підлягає державній реєстрації тільки тоді, коли він укладений на строк не менше одного року, і в такому разі вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Передача орендованого майна орендарю включає в себе фактичний і формальний момент. Фактична передача означає надання орендарю будинку чи споруди у володіння та (або) користування (допуск його в орендовані приміщення). Формальний момент полягає в підписанні обома сторонами передавального акту. Повернення орендованого майна після закінчення договору здійснюється в тому ж порядку (звільнення орендарем приміщень і підписання передавального акта). У договорі неодмінно повинен бути передбачений узгоджений сторонами розмір орендної плати, інакше договір буде вважатися неукладеним. Право користування земельною ділянкою, який зайнятий орендованою нерухомістю і необхідний для її використання, передається орендарю нерухомості автоматично, навіть без спеціальної згадки про це в умовах договору оренди, а встановлена орендна плата включає в себе і плату за користування земельною ділянкою, якщо тільки вона окремо не обумовлена. Якщо орендодавець є тільки власником будівель і споруд, але не землі, на якій розташована його нерухомість, оренда нерухомості за загальним правилом допускається без згоди власника землі. 4) За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності. Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цієї форми тягне недійсність договору. Договір, незалежно від його терміну, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Передача підприємства орендарю крім передачі матеріальних цінностей може включати в себе поступку права вимоги, переведення боргу і т.д. Передача прав володіння і користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. Не входять до складу підприємства права орендодавця, отримані їм на підставі ліцензії на заняття певною діяльністю. Підприємство як майновий комплекс має цільовий характер, а це передбачає велику свободу власника у визначенні складу підприємства як майнового комплексу. Права орендаря підприємства істотно ширше прав орендаря іншого майна. Якщо в договорі немає прямої заборони, орендар може без згоди орендодавця розпоряджатися всім майном, що входять до складу підприємства, за винятком землі та інших природних ресурсів. Істотне обмеження цього права: дії орендаря не можуть спричинити зменшення вартості всього підприємства. На тих же умовах орендар має право виробляти реконструкцію, розширення, технічне переозброєння підприємства і, відповідно, має право на відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого майна, незалежно від дозволу орендодавця на виробництво таких поліпшень. Правила про відповідальність орендаря і орендодавця перед кредитором, про самих правах кредитора за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, практично ідентичні правилам, встановленим для продажу підприємства, за винятком того, що кредитору не дано правомочностей вимагати визнання договору оренди недійсним повністю або у відповідній частині. 5) За договором фінансової оренди (договору лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей. Ризик випадкової загибелі орендованого майна переходить до орендаря з моменту передачі йому майна, якщо інше не передбачено договором. Орендар має права і несе обов'язки покупця орендованого майна, за винятком обов'язку сплатити покупну ціну. Зокрема, орендар безпосередньо має право пред'явити безпосередньо продавцеві вимоги щодо якості та комплектності майна тощо |
||||||||||||||||||||||||||
| « Попередня | Наступна » | |||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||
Інформація, релевантна "§ 1. Договір оренди" |
||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||