ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
С.С. Бичкова. Цивільне право України (договірні та недоговірні зобовязання), 2006 - перейти к содержанию учебника

Поняття та характеристика договору найму (оренди) земельної ділянки

. Земля - найважливіший природний ресурс, частина основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави. Тому одним із напрямів діяльності держави в сучасних умовах є поглиблення та подальший розвиток земельної реформи, створення необхідної законодавчої бази для подальшої нормотворчої та правозастосовчої практики.
Серед відносин найму (оренди) самостійне місце посідає договір найму (оренди) земельної ділянки, відносини щодо якого регулюються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України). Насамперед, такими законами є ЗК України, а також закони України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 p., "Про плату за землю" від 3 липня 1992 р. та ін.
Договір найму (оренди) земельної ділянки - це правочин, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Інакше кажучи, це правочин про взаємні зобов'язання, відповідно до яких наймодавець зобов'язаний за плату передати наймачеві земельну ділянку у строкове володіння і користування, а наймач зобов'язаний використовувати земельну
ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір найму (оренди) земельної ділянки є двостороннім, від-платним і консенсуальним.
Сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки є наймодавець та наймач (згідно із Законом України "Про оренду землі" -орендодавець та орендар).
Наймодавцями (орендодавцями) за договором найму (оренди) земельної ділянки можуть виступати фізичні та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Так, орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради у межах своїх повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах визначених законом повноважень (ст. 4 Закону України "Про оренду землі").
Наймачами (орендарями) земельних ділянок можуть бути:
1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;
2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
3) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави (ст. 5 Закону України "Про оренду землі").
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору найму (оренди) землі є:
1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
2) строк дії договору оренди;
3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
5) умови збереження стану об'єкта оренди;
6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
10) відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов, передбачених Законом України "Про оренду землі", є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законодавства України.
За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).
Об'єктом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у власності фізичної, юридичної особи, комунальній або державній власності.
Поняття земельної ділянки закріплено у ст. 79 ЗК України, яка визначає її як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами та закріплює просторові межі поширення на неї права власності (поверхневий (ґрунтовий) шар, водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд).
Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1 ст. 792 ЦК України).
Умови щодо орендної плати за користування земельною ділянкою передбачені ст. 21-23 Закону України "Про оренду землі".
Орендна плата може встановлюватися за погодженням сторін у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, має бути виключно у грошовій формі. За згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися.
Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається в письмовій формі. Невід'ємною його частиною є план (схема) земельної ділянки.
Договір оренди земельної ділянки в обов'язковому порядку підлягає державній реєстрації, відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073. Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки і є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.
Права та обов'язки сторін за договором оренди земельної ділянки визначені Законом України "Про оренду землі".
Відповідно до ст. 24 даного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря:
1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
2) дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;
3) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
4) своєчасного внесення орендної плати.
Також орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні'із захистом права власності на земельну ділянку, передбаченим законодавством України. Він вправі витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного
володіння та користування, має право вимагати усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці фізичними та юридичними особами, включаючи орендодавця.
Орендодавець зобов'язаний:
1) передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди;
2) при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
3) не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
4) відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
5) попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.
У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець також зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 28 Закону України "Про оренду землі").
Права та обов'язки наймача (орендаря) земельної ділянки передбачені ст. 25 Закону України "Про оренду землі".
Орендар земельної ділянки має право:
1) самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
2) за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні наса-дження;
3) отримувати продукцію і доходи;
4) здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
Крім того, орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі").
Орендар земельної ділянки зобов'язаний:
1) приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
2) виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
3) дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
4) у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
Зміна, припинення та розірвання договору найму (оренди) земельної ділянки (ст. 30-32 Закону України "Про оренду землі"). Зміна умов даного договору здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Договір оренди землі припиняється в разі:
1) закінчення строку, на який його було укладено;
2) викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
3) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
4) смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, визначених у законі (спадкоємців, осіб, які використовували земельну ділянку разом з орендарем та ін.), від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
5) ліквідації юридичної особи-орендаря.
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених законом та умовами договору, або випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Информация, релевантная "Поняття та характеристика договору найму (оренди) земельної ділянки"
  1. § 4. Договір найму (оренди) земельної ділянки
    Договору найму земельної ділянки присвячена всього одна стаття > ЦК ст. 792, ч. 2 якої прямо відсилає до окремого закону, який регулює зазначені відносини. Такими є Земельний кодекс (ЗК) України (гл. 15) та спеціальний акт - Закон "Про оренду землі"; у ГК оренду земельних ділянок регулює ст 290. Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси
  2. § 5. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди
    Договору найму будівлі або іншої капітальної споруди присвячено положення § 4 гл. 58 ЦК. Вони визначають специфіку цього виду договору порівняно із нормами § І означеної глави ЦК, що встановлюють загальні положення щодо договору найму. Поняття договору найму будівлі або іншої капітальної споруди. Законодавство не містить визначення цього виду договору, тому ноно формулюється, виходячи із
  3. § 10. Договір концесії
    Вперше інститут концесії на законодавчому рівні було закріп- по в ст. 22 Закону України від 19 березня 1996 р. "Про режим поземного інвестування", відповідно до якої за допомогою конце- ¦ пі, зокрема, передбачалося надавати іноземним інвесторам права па. розробку та освоєння відновлюваних та невідновлюваних природних ресурсів. У 1999 р. було прийнято спеціальну норма- ¦ пнну базу, присвячену
  4. § 3. Поняття та види організаційно - правових форм підприємства
    Домінуюче місце серед суб'єктів господарювання належить підприємствам. Це зумовлено особливими економічними і соціальними функціями підприємства в економічній системі, а саме функціями товаровиробника, який задовольняє суспільні потреби у продукції, роботах, послугах. Тому законодавчий інститут підприємства як суб'єкта господарювання є центральною частиною системи господарського права України,
  5. Стаття 170. Особливості нарахування (виплати) та оподаткування окремих видів доходів
    170.1. Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм). 170.1.1. Податковим агентом платника податку-орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в
  6. Стаття 287. Строк сплати плати за землю
    Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році. Облік фізичних осіб - платників податку і нарахування відповідних сум
  7. Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди).
    Одним з найдавніших і, водночас, найпоширеніших нині в побуті й господарській діяльності цивільних договорів є договір найму (оренди). Терміни "оренда" і "найм" необхідно розглядати як тотожні, оскільки вони позначають одне і те ж поняття - тимчасову оплатну передачу майна в користування. Однак у чинних нормативноправо-вих актах і сучасній договірній практиці переважно використовується термін
  8. § 2. Речі як об'єкти цивільних прав (правовідносин). Речі приватного права. Види речей приватного права
    Традиційно речі розглядаються як головний, найпоширеніший об'єкт цивільних прав'. Відлуння цього підходу помітне іі у вітчизняному цивільному законодавстві. Наприклад, розділ III Загальної частини ЦК 1922 р. називався "Об'єкти права (майно)" і, ототожнюючи поняття "об'єкти права" та "майно", містив виключно норми, присвячені речам (майну). У розділі III книги 1 ЦК 2003 р. "Об'єкти цивільних прав"
  9. § 2. Особливості договору оренди державного та комунального майна
    Відносинам оренди державного (комунального) майна присвячений, окрім загальних положень ЦК та ГК, спеціальний акт законодавства - Закон "Про оренду державного та комунального майна", а також численні підзаконні нормативні акти. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 було затверджено Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, а
  10. Стаття 144. Об'єкти амортизації
    144.1. Амортизації підлягають: витрати на придбання основних засобів, нематеріальних активів та довгострокових біологічних активів для використання в господарській діяльності; витрати на самостійне виготовлення основних засобів вирощування довгострокових біологічних активів для використання в господарській діяльності, в тому числі витрати на оплату заробітної плати працівникам, які були