| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди). |
||
|
Одним з найдавніших і, водночас, найпоширеніших нині в побуті й господарській діяльності цивільних договорів є договір найму (оренди). Терміни "оренда" і "найм" необхідно розглядати як тотожні, оскільки вони позначають одне і те ж поняття - тимчасову оплатну передачу майна в користування. Однак у чинних нормативноправо-вих актах і сучасній договірній практиці переважно використовується термін "оренда". Сутністю оренди є передача певного майна в тимчасове володіння й користування іншій особі. У ЦК України закріплені загальні положення щодо договору оренди, а також визначаються особливості деяких його різновидів (прокат, оренда земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди, транспортного засобу, лізинг). Особливості укладання та виконання договорів оренди окремих видів майна регулюються відповідними законами, а саме: щодо водних об'єктів - Водним кодексом України; землі (земельної ділянки) - Земельним кодексом України (далі - ЗК України) та Законом України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 p.; майна, що перебуває у державній і комунальній власності - Законом України "Про оренду державного і комунального майна" від 10 квітня 1992 p.; майна військового призначення - Законом України "Про господарську діяльність у Збройних силах України" від 21 вересня 1999 р. тощо. Відповідно до вказаних законодавчих актів приймаються і діють численні підзаконні акти, що визначають порядок передачі відповідного майна в оренду, методику обрахування розміру орендної плати тощо. Загальним і традиційним у цивілістиці є визначення договору найму (оренди) як договору, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно в користування за плату або на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). За загальним правилом, договір оренди є консенсуальним, тобто набирає чинності з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Однак у тих випадках, коли укладення договору оренди збігається з фактичною передачею майна, він є, реальним. Цей договір є двостороннім (його сторони набувають взаємних прав і обов'язків) та відплатним (тимчасове користування майном у формі оренди завжди здійснюється за плату). Договір оренди має декілька різновидів, кожному з яких притаманні певні особливості. Договори оренди можна класифікувати за такими підставами: - за часом: із встановленим строком і без встановленого строку; - за предметом договору оренди: оренда речей, оренда цілісних майнових комплексів, оренда майнових прав; - за.правом власності на майно, що є предметом договору оренди: оренда приватного майна, оренда комунального майна, оренда державного майна; - за видом майна: оренда рухомого майна (договори прокату, найму (оренди) транспортного засобу тощо), оренда нерухомого майна (договори найму (оренди) земельної ділянки, найму будівлі або іншої капітальної споруди, оренда водного об'єкта тощо). Відповідно до ЦК України сторонами договору оренди виступають наймодавець і наймач. В інших нормативно-правових актах та спеціальній літературі їх ще називають орендодавцем і орендарем. Наймодавцем може бути фізична або юридична особа, яка має право розпорядження цим майном у формі передання його у найм. Таким чином, наймодавцем може виступати: 1) власник майна, що передається у найм; 2) особа, якій належать майнові права, що передаються у найм; 3) особа, яка уповноважена за законом або договором на укладання договору найму певного майна (ст. 761 ЦК України). Щодо оренди окремих видів майна закон встановлює певні вимоги до осіб, які можуть бути орендодавцями, або чітко визначає їх коло. Так, відповідно до ст. 787 ЦК України наймодавцем за договором прокату може бути особа, яка здійснює підприємницьку ді-яльність; у ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" чітко вказуються установи і підприємства, які можуть бути орендодавцями державного і комунального майна. Протягом дії договору оренди особа наймодавця може змінюватися у випадках переходу права власності на предмет договору оренди. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 770 ЦК України, у разі аміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, крім випадків, коли сторони передбачили в договорі умову, за якою відчуження власником предмета дого-іюру оренди тягне припинення договору оренди. Щодо особи наймача закон не встановлює спеціальних вимог, тому ним може бути будь-яка фізична чи юридична особа. Однією з істотних умов договору оренди є його предмет, яким є певне майно (ст. 190 ЦК України). Предметом договору оренди може бути: - річ, що: 1) є неспоживною, тобто зберігає свій первісний виг- ляд при неодноразовому використанні протягом тривалого часу (ст. 185 ЦК України); 2) визначена індивідуальними ознаками, тобто наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її (ст. 184 ЦК України); - сукупність таких речей, у тому числі цілісні майнові комплекси; - майнові права, зокрема право на земельну частку (пай), речові права на чуже майно тощо. Законом можуть встановлюватися обмеження і заборони щодо передачі окремих видів майна в оренду. Так, відповідно до ч. 1 ст. 51 Водного кодексу України в оренду можуть надаватися водні об'єкти (їх частини) місцевого значення та ставки, що знаходяться в басейнах річок загальнодержавного значення, лише для риборозведення, виробництва сільськогосподарської і промислової продукції, а також з лікувальною і оздоровчою метою. Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави (ч. 1 ст. 769 ЦК України). Крім того, передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не припиняє чинності договору страхування (ч. 1 ст. 771 ЦК України). Ризик випадкового знищення або пошкодження речі, яка є предметом договору оренди, несе її власник (ст. 323 ЦК України). Якщо наймач затримує повернення речі наймодавцю, цей ризик покладається на нього (ст. 772 ЦК України). Однією з визначальних ознак договору оренди є його тимчасовість, тобто даний договір укладається на строк, встановлений за домовленістю сторін і зазначений у договорі. Сторони договору можуть визначити конкретний строк оренди або укласти договір на невизначений строк. Строк договору оренди є його істотною умовою, однак невстановлення строку оренди в договорі не тягне його недійсність, адже відповідно до ч. 2 ст. 763 ЦК України такий дого-вір вважається укладеним на невизначений строк. Договір оренди, укладений на невизначений строк, може бути розірваний на вимогу кожної зі сторін у будь-який час за умови попередження у письмовій формі другої сторони у строк, передбачений договором або законом (ч. 2 ст. 763 ЦК України). ЦК України не встановлює ні мінімального, ні максимального строку оренди, однак вказує, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна (ч. З ст. 763 ЦК України). Так, згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років. Якщо визначений за домовленістю сторін строк оренди перевищує встановлений законом максимальний строк, такий договір вважається укладеним на максимальний (граничний) строк. Якщо договір оренди, для якого законом визначено максимальний строк, укладено на невизначений строк, то він є чинним до розірвання його на вимогу сторони (сторін) або до закінчення максимального строку, передбаченого законом (ч. З ст. 763 ЦК України). Однією з особливостей договору оренди є те, що він може бути пролонгований, тобто можливе поновлення строку його дії. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму і наймодавець не заперечує проти цього протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був встановлений раніше договором (ст. 764 ЦК України). Таким чином, і оферта, і акцепт щодо пролонгації договору оренди може здійснюватися у формі мовчання. Істотною умовою договору оренди є плата, яка стягується з наймача за користування майном {орендна плата). Сторони володіють широкими повноваженнями щодо визначення за домовленістю розміру, форми і порядку внесення орендної плати, проте певні правила щодо цього закріплені і в законодавстві. Так, якщо сторони не встановили в договорі розмір орендної плати, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (можливості використання, ступеня зношеності предмета договору, розміру принесених ним прибутків або кількості отриманої продукції чи плодів тощо) (ч. 1 ст. 762 ЦК України). Сторони за взаємним погодженням вирішують питання про внесення орендної плати в грошовій чи у натуральній формі. Орендна плата зазвичай вноситься щомісячно, однак сторони в договорі можуть встановити іншу періодичність її внесення (щотижнево, щоквартально, щорічно тощо). Орендна плата може вноситися наймачем наперед як за весь строк оренди, так і за кілька періодів, окрім випадків, коли це заборонено договором. З метою захисту інтересів сторін, насамперед наймодавця, ЦК України передбачає можливість періодичного перегляду, зміни (індексації) розміру плати за користування майном у випадках, передбачених договором або законом (ч. З ст. 762 ЦК України). Так, від-повідно до ч. З ст. 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Гарантіями прав та інтересів наймача є положення ч. 4, 6 ст. 762 ЦК України, за якими наймач має право вимагати зменшення плати, якщо можливість користування майном істотно зменшилася, або ж звільняється від оплати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використане. Ці правила застосовуються в тих випадках, коли вказане сталося через обставини, за які наймач не відповідає (стихійне лихо, протиправне вибуття речі з володіння тощо). Форма договору оренди визначається за загальними правилами щодо форми правочинів (ст. 205-210 ЦК України) та договорів (ст. 639 ЦК України). Однак для оренди певних видів майна закон встановлює вимоги щодо укладання договору в письмовій або нотаріально посвідченій формі (наприклад, у ст. 799 ЦК України встановлено вимоги до форми договору оренди транспортних засобів) та щодо державної реєстрації (наприклад, відповідно до ст. 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації). Договір найму (оренди) необхідно відрізняти від інших подібних договорів. Від договорів, спрямованих на відчуження майна (купів-лі-продажу, міни, дарування тощо), договір оренди відрізняється тим, що при укладанні останнього майно передається лише у тимчасове володіння та користування наймача, при цьому право власності до нього не переходить і після припинення договору оренди наймач зобов'язаний повернути предмет договору оренди наймодавцю. Від договорів позики, кредиту договір оренди відрізняється за предметом (предметом позики можуть бути грошові кошти або речі, визначені родовими ознаками, а кредиту - лише грошові кошти). Досить подібним до договору оренди є договір позички. Найважливішою їх відмінністю є безвідплатний характер позички. Договір оренди від-різняється від договорів про надання послуг (зберігання, перевезення, комісії тощо) тим, що передача майна під час надання послуги здійснюється не для тимчасового власного користування виконавцем, а з метою отримання певного корисного для замовника резуль-тату. Права і обов'язки сторін за договором найму (оренди). Наймо-давець і наймач набувають прав і обов'язків, коло яких залежить від виду договору оренди і виду майна, що передається за даним договором. Основні обов'язки наймодавця: 1) передати наймачеві майно в користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 765 ЦК України); 2) передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч. 1 ст. 767 ЦК України); 3) попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею (ч. 2 ст. 767 ЦК України); 4) повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (ч. 2 ст. 769 ЦК України); 5) провадити за свій рахунок у строк, встановлений договором, капітальний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено законом або договором. Коли строк не встанов- лений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк (ч. 2 ст. 776 ЦК України). Основні права наймодавця: 1) гарантувати якість речі протягом всього строку договору найму. Здійснення цього права покладає на наймодавця обов'язок забезпечити надану гарантію (ст. 768 ЦК України); 2) вимагати від наймача вчасної сплати орендної плати; 3) відмовитися від договору найму, вимагати його розірвання та відшкодування збитків у встановлених договором або законом випадках. Основні обов'язки наймача: 1) вносити плату за користування майном, переданим за договором найму; 2) перевірити в присутності наймодавця в момент передання речі її справність. Необхідно мати на увазі, що при невиконанні цього обов'язку річ вважається такою, що передана наймачеві в належному стані (ч. З ст. 767 ЦК України); 3) укласти договір страхування речі, що є предметом договору оренди, у випадках, передбачених договором або законом (ч. 2 ст. 771 ЦК України); 4) користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК України); 5) провадити за свій рахунок поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено законом або договором (ч. 1 ст. 776 ЦК України); 6) усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч. 1 ст. 779 ЦК України); 7) у разі припинення договору найму негайно повернути наймо-давцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК України). Основні права наймача: 1) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК України); 2) змінювати стан речі, переданої у найм, але лише за згодою наймодавця (ч. З ст. 773 ЦК України); 3) за згодою наймодавця укласти договір піднайму, тобто передати річ у користування іншій особі, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосо-вуються положення про договір найму, однак строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму (ст. 774 ЦК України); 4) право власності на плоди, продукцію і доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою в найм (ст. 775 ЦК України); 5) поліпшити річ, передану в найм, за згодою наймодавця (ст. 778 ЦК України). При цьому застосовуються певні правила (таблиця): Таблиця Сутність ¦ поліпшення Наявність згоди наймодавця Правові наслідки для сторін Поліпшення, що можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження Як за згодою, так і без згоди Наймач має право в будь-який час вилучити здійснені поліпшення Унаслідок поліпшення створена нова річ За згодою Наймач і наймодавець стають співвласниками цієї речі. Частка власності наймача відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом Будь-які поліпшення За згодою Наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення речі або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю Поліпшення, що не можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження Без згоди Наймач не має права на відшкодування вартості поліпшень 6) переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору за умови належного виконання ним своїх обов'язків за догово-ром найму. Це право застосовується лише в тому разі, якщо наймодавець і наймач досягнуть домовленостей щодо умов нового договору. В разі їх відсутності переважне право наймача припиняється. Якщо наймач виявить бажання скористатися цим правом, він має повідомити про це наймодавця у строк, встановлений договором, або у розумний строк, але в будь-якому випадку до закінчення строку договору найму (ч. 1 ст. 777 ЦК України); 7) переважне право перед іншими особами у разі продажу речі, переданої у найм, на її придбання за умови належного виконання ним своїх обов'язків за договором найму (ч. 2 ст. 777 ЦК України); 8) відмовитися від договору найму, вимагати його розірвання та відшкодування завданих йому збитків у встановлених законом або договором випадках. Деякі права наймача виникають у зв'язку з порушенням наймодавцем покладених на нього обов'язків. У такому разі наймач на власний розсуд вирішує, яким з передбачених законом або договором альтернативних прав скористатися. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: 1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК України). У випадку, коли у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право вимагати за своїм вибором від наймодавця: 1) заміни речі, якщо це можливо; 2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; 3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; 4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (ч. 2 ст. 768 ЦК України). Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати: 1) зменшення розміру плати за користування річчю; 2) розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 769 ЦК України). Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, включивши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. З ст. 776 ЦК України). Відповідальність сторін за договором найму (оренди). Порушення умов договору оренди (його невиконання або неналежне виконання) покладає на винну сторону певні негативні правові наслідки, встановлені договором або законом. Деякі з них були розглянуті вище. Наймач відповідає за погіршення речі, які сталися з його вини, і зобов'язується їх усунути. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати від наймача відшкодування завданих йому збитків. Необхідно мати на увазі, що наймач не відповідає за погіршення речі, що сталися внаслідок її нормального зношення або упущень наймодавця (ст. 779 ЦК України). Невиконання наймачем обов'язку щодо повернення після припинення договору оренди речі, що є предметом даного договору, надає наймодавцю право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України). Також у законі передбачається відповідальність сторін за шкоду, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм (ст. 780 ЦК України). Така шкода відшкодовується на загальних підставах наймачем. Однак заподіяння шкоди третім особам може статися і з вини наймодавця, коли він не попередив наймача про особливі властивості або недоліки речі, про які наймач не знав і не міг знати. У та- кому разі шкода відшкодовується наймодавцем. При цьому сторони не можуть у договорі передбачити умову, за якої наймодавець взагалі звільняється від відповідальності за шкоду, заподіяну третім особам, або звільняється від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, адже за ч. 2 ст. 780 ЦК України така умова є нікчемною. До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, що була передана в користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік (ч. 1 ст. 786 ЦК України). Також необхідно враховувати, що перебіг строків позовної давності починається: - щодо вимог наймодавця - з моменту повернення речі найма- чем; - щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму. Припинення договору найму (оренди). Зобов'язання, що виникають з договору оренди, припиняються на загальних підставах, передбачених гл. 50 ЦК України, а також на спеціальних підставах, передбачених гл. 58 ЦК України та (або) договором. Як загальні, так і спеціальні підстави припинення договору оренди поділяються на суб'єктивні (дії сторін) і об'єктивні (події). Спеціальними суб'єктивними підставами припинення договору оренди є одностороння відмова від договору і розірвання договору на вимогу однієї зі сторін у випадках, передбачених законом або договором. Відповідно до ч. 2 ст. 763 ЦК України кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Наймач може відмовитися від консенсуального договору оренди, якщо наймодавець не передає йому у встановлені строки предмет договору оренди (п. 2 ст. 766 ЦК України). У свою чергу, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців. У такому разі договір найму є розірваним з моменту одержання наймачем повідом-лення наймодавця про відмову від договору (ст. 782 ЦК України). Певні порушення умов договору оренди однією зі сторін надають іншій стороні право вимагати розірвання договору в судовому порядку. Наймодавець набуває права вимагати розірвання договору, якщо наймач: 1) користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму (ч. 2 ст. 773, п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України); 2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі (п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України); 3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі (п. З ч. 1 ст. 783 ЦК України); 4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього (п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України). Наймач може вимагати розірвання договору оренди, якщо: 1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі (п. 4 ч. 2 ст. 768, п. 1 ст. 784 ЦК України); 2) наймодавець не повідомив його про всі права третіх осіб на річ, що є предметом договору найму (ч. 2 ст. 769 ЦК України); 3) наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору (п. 2 ч. З ст. 776 ЦК України, п. 2 ст. 784 ЦК України). Спеціальними об'єктивними підставами припинення договору оренди є: 1) смерть фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом; 2) ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймо-давцем (ст. 781 ЦК України). Крім того, коли законом встановлено максимальний (граничний) строк договору найму окремого виду майна, то, якщо до спли- ву такого строку жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору (ч. З ст. 763 ЦК України). Сторони можуть встановити в договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК України). Припинення договору має певні юридичні наслідки для сторін, зокрема наймач зобов'язується негайно повернути річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Информация, релевантная "Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди)." |
||
|
||