| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла |
||
|
1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла1). Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюються законом. На сьогоднішній день це, зокрема, - Житловий кодекс УРСР (далі - ЖК УРСР). 1 Див.: Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. -С. 3; Сліпченко CO., Мічурін Є.О., Соболев О.В. Житлове право України: Наук.-практ. посіб. - X.: Еспада, 2003. - С 217-274. Існують такі підвиди договору найму житла, що є об'єктом права державної та комунальної власності: - договір найму службового жилого приміщення (гл. З розділу З ЖК УРСР, Постанова Ради Міністрів УРСР "Про службові жилі приміщення" від 4 лютого 1988 р. № 37); - договір найму житла у гуртожитку (гл. 4 розділу З ЖК УРСР); - договір найму жилого приміщення з фондів житла для тимча- сового проживання (гл. 4і розділу З ЖК УРСР, Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" від 31 березня 2004 р. № 422); 2) договір найму житла, що є об'єктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму1). Згідно ч. З .ст. 810 ЦК України до цього виду договору найму житла, якщо інше не встановлено законом, застосовуються положення ЦК України; 3) договір найму соціального житла. Цей вид договору найму житла виділено законодавцем із прийняттям Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. У зв'язку з цим є необхідність коротко окреслити його окремі особливості. У цьому параграфі основна увага буде приділена договору найму житла, який є предметом регулювання цивільного права, тобто договору найму житла, що належить особам на праві приватної власності (далі - договору найму (оренди) житла). Однак одночасно буде проводитися порівняльна характеристика цього договору із договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. На окремих особливостях договору найму соціального житла ми зупинимося наприкінці параграфу. За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій 1 Див.: Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. -С 3; Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. - М.: НОРМА-ИНФРА М, 1998. - С 156-165. стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК України). Цей договір є консенсуальним (укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами щодо всіх істотних його умов) чи реальним (укладеним з моменту передачі житла наймачу), двостороннім (права й обов'язки виникають і у наймодавця, і у наймача) і відплатним (наймодавець передає житло наймачу за плату). Крім того, договір найму (оренди) житла є каузальним, оскільки обов'язковою його умовою є мета укладення - житло передається наймачеві тільки для проживання у ньому. Навіть якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК України). Сторонами договору найму (оренди) житла є власник житла (наймодавець) і наймач. Власник житла (наймодавець) - це фізична чи юридична особа, яка передає або зобов'язується передати наймачеві житло у користування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату. У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК України). Наймодавцем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство, установа, організація (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР). Наймач - це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує жиле приміщення у користування на певний строк за плату. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму (оренди) житла є солідарними (ч. З ст. 816 ЦК України). На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму (оренди) житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з ним. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб. У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України). Наймачем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, відповідно до ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР є громадянин, на ім'я якого виданий ордер, що є адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле приміщення, вказане в ньому1. Ордер повинен точно відповідати передбаченим законом вимогам і бути встановленого зразку. Видачі ордеру передує перебування громадянина на обліку, потребуючих поліпшення житлових умов, і надання йому жилого приміщення (гл. 1 розділу З ЖК УРСР, Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 (далі -Правила)). Потрібно також зауважити, що згідно ч. 1 ст. 58 ЖК УРСР ордер є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення, однак користування ним повинно здійснюватися тільки відповідно до укладеного на підставі ордера договору найму (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР). Крім наймодавця і наймача, ЦК України передбачає наявність таких суб'єктів правовідносин за договором найму (оренди) житла як "особи, які постійно проживають разом з наймачем", не встановлюючи їх обов'язкової належності до членів сім'ї наймача. ЖК УРСР вживає термін "члени сім'ї наймача", що значно звужує коло осіб, які можуть постійно проживати у жилому приміщенні разом з наймачем. Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть постійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов договору. 1 Див.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. - М.: НОРМА-ИНФРА М, 1998. - С 115. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. У разі виникнення спору про порядок і умови користування цим житлом між вказаними особами, він вирішується в судовому порядку (ч. 4 ст. 816 ЦК України). Предметом договору найму (оренди) житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ст. 812 ЦК України). Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК України). Частина квартири (одноквартирного будинку) - жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), придатна для постійного проживання самотньої особи чи сім'ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного будинку)1. Кімнатою є житлове приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у квартирі, житловому будинку, яке має вихід у місця загального користування і в якому згідно з діючими санітарними нормами можливе обладнання спальних місць (ст. 22 законопроекту)2. Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК України предметом договору найму (оренди) житла може виступати і частина кімнати. Однак в такому випадку слід враховувати вимогу законодавця про придатність помешкання для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст.812 ЦК України). Житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Будівля стає житловим будинком з моменту, коли будівництво її завершене, вона прийнята в експлуатацію 1 Див.: Проект Житлового кодексу України від ЗО листопада 2000 р. (реєстр № 2273). 2 Див.: ст. 22 Проекту Житлового кодексу України від 16 червня 2005 р. (реєстр. № 3584/П1). приймальною комісією і зареєстрована у встановленому порядку саме як житловий будинок1. Крім того, предметом договору найму (оренди) житла може бути і садиба. Вона є порівняно новим об'єктом права власності, тому її слід охарактеризувати більш детально. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК України). Отже, садиба, по суті, це "збірний", багатокомпонентний об'єкт, основу якого складає житловий будинок. Щодо інших об'єктів, розташованих на земельній ділянці садиби (господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні насадження тощо), то вони можуть бути включені до предмету аналізованого договору, не передаватися у найм (оренду) взагалі чи виступати предметом окремого цивільно-правового договору. При цьому доцільність включення чи не включення цих об'єктів до предмету договору найму (оренди) житла залежить в, першу чергу, від того, наскільки вони є необхідними для забезпечення можливості використання житлового будинку для постійного проживання. Таким чином, житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо. Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну 1 Див.: Постанова Кабінету Міністрів України "Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" від 22 вересня 2004 р. № 1243; Наказ Державного комітету України з будівництва та архітектури "Про затвердження форм актів з прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, Переліку виконавчої та іншої документації, що надається державній приймальній, робочій комісіям при прийнятті в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, переліку внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом житлових будинків, у яких квартири та інші приміщення побудовані за кошти фізичних та юридичних осіб" від 27 січня 2005 р. № 21. стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо). На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї (хліви), гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції, сміттєзбірники тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) (п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. № 127). Потрібно також зауважити, що кожне житло включає підсобні приміщення і може мати свої допоміжні приміщення. Підсобні приміщення - це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудованих комірчин чи шаф1. Вони не можуть бути предметом окремого договору найму (оренди). Допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення (ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"). Предметом договору найму (оренди) житла допоміжні приміщення виступати не можуть, однак їх можна передавати в найм (оренду) з дотриманням встановлених законом вимог. У ЦК України (ч. 2 ст. 812) встановлено єдину вимогу до предмету договору найму (оренди) житла: помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Слід також враховувати, що предмет договору найму (оренди) житла повинен використовуватися тільки за цільовим призначенням - для проживання у ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України). 1 Див.: Проект Житлового кодексу України від 3 червня 2003 р. (реестр. N° 3584). До предмету договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, висуваються більш жорсткі вимоги, зокрема щодо його розміру, виду, відповідності встановленим вимогам з характеристик житла, умов заселення. Так, згідно ст. 63 ЖК УРСР предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, може бути лише окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок. Не може виступати самостійним предметом цього договору жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу (ст. 47 ЖК УРСР)1. Крім того, жиле приміщення, яке є предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам. При наданні жилих приміщень не допускається заселення: - однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя; - квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами, за винятком випадку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК УРСР. Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами (ст. 50 ЖК УРСР). Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця. 1 Більш детально це питання врегульовано у п. 53 Правил. Якщо інше не встановлено договором або законом, сторони не можуть змінити в односторонньому порядку розміру плати за користування житлом. Договір найму (оренди) житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вважається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК України). Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (оренди) житла не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач, у свою чергу, не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України). Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є безстроковим. Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Так само у письмовій формі укладається і договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (ст. 61 ЖК УРСР). Однак при укладенні договору найму (оренди) житла необхідно врахувати наступне. Відповідно до п. 9.1.4 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р. договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, право користування нерухомим майном строком більш як один рік підлягає обов'язковій державній реєстрації (ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 p.). Отже, договір найму (оренди) житла, укладений на строк більше одного року підлягає обов'язковій державній реєстрації. Однак навіть короткостроковий договір найму (оренди) житла є сенс реєструвати: відповідно до ч. 7 ст. З Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незаре-єстрованими в разі спору щодо нерухомого майна. Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди) житла. Наймодавець зобов'язаний: 1) передати наймачеві житло для проживання в ньому за плату на певний строк (ч. 1 ст. 810 ЦК України); 2) здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України); 3) отримати згоду наймача на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч. З ст. 819 ЦК України); 4) попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (ч. 1 ст. 822 ЦК України); 5) не пізніше ніж за два місяці попередити наймача про розірвання договору у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї (ч. З ст. 825 ЦК України). Наймодавець має право: 1) пред'явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасових мешканців (ч. З ст. 818 ЦК України); 2) у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК України); 3) вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попередження, плату за користування житлом за три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) житла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК України); 4) вимагати розірвання договору найму (оренди) житла (ч. 2-4 ст. 825 ЦК України); 5) попередити наймача про необхідність усунення порушень, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК України). Наймач зобов'язаний: 1) використовувати житло лише для проживання в ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України); 2) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК України); 3) не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК України); 4) своєчасно вносити плату за житло (ч. З ст. 815 ЦК України); 5) самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. З ст. 815 ЦК України); 6) вказати у договорі найму (оренди) житла осіб, які будуть постійно з ним проживати (ч. 1 ст. 816 ЦК України); 7) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України). Наймач має право: 1) на користування жилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору; 2) користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо договір найму укладено щодо житла в багатоквартирному житловому будинку (ч. З ст. 812 ЦК України); 3) визначати за домовленістю з особами, які постійно проживають разом з ним, порядок користування житлом (ч. 4 ст. 816 ЦК України); 4) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817 ЦК України); 5) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ст. 818 ЦК України); 6) укласти за згодою наймодавця договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України). Предметом цього договору може бути частина або все найняте наймачем помешкання. При цьому під-наймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір піднайму житла є відплатним. Строк цього договору не може перевищувати строку договору найму (оренди) житла. Однак у разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припиняється і договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк; 7) відмовитися від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК України). Крім того, законодавець встановлює переважні права наймача: 1) на укладення договору на новий строк у разі спливу строку договору найму (оренди) житла. При цьому, якщо наймода-вець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України); 2) на придбання житла, яке було предметом договору найму (оренди), у разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК України). Договором найму (оренди) житла можуть бути встановлені й інші права та обов'язки сторін. Права та обов'язки сторін за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, визначаються, в першу чергу, ЖК УРСР і мають свою специфіку. Можна, наприклад, виділити особливі права наймача, які притаманні цим договірним відносинам, а саме: 1) на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності (ст. 71 ЖК УРСР); 2) на бронювання жилого приміщення (ст. 73-77 ЖК УРСР, Правила бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. № 342); 3) на обмін жилого приміщення (ст. 79-89 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР 31 січня 1986 р. № 31); 4) на надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного (ст. 90 ЖК УРСР). Крім того, наймачі мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду (ч. 2 ст. 9, ч. З ст. 48 ЖК УРСР). Деякі інші відмінності договору найму (оренди) житла і договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, щодо прав та обов'язків їх сторін можна прослідкувати за допомогою таблиці. Права та Договір найму (оренди) Договір найму житла, обов'язки житла що є об'єктом права сторін державної або комунальної власності Щодо Зобов'язаний здійснювати В будь-якому разі здійснення наймодавець, лише якщо зобов'язаний капітального інше не встановлено здійснювати ремонту договором (ч. 2 ст. 819 ЦК наймодавець (ч. 2 ст. 176 України) ЖК УРСР) Щодо Зобов'язаний здійснювати Крім випадків, здійснення наймач, тільки якщо інше встановлених ч. 3 ст. 177 поточного не встановлено договором ЖК УРСР, зобов'язаний ремонту (ч. 1 ст. 819 ЦК України) здійснювати наймач (ч. 2 ст. 177 ЖК УРСР) Щодо Плату за житло, яка Наймач зобов'язаний внесення встановлюється за своєчасно вносити квартирної домовленістю між квартирну плату, розмір плати і сторонами, має своєчасно якої встановлюється оплати вносити наймач. За Кабінетом Міністрів комунальних комунальні послуги він України, та плату за платежів зобов'язаний самостійно комунальні послуги (ст. сплачувати, лише коли 66-68 ЖК УРСР). Крім інше не встановлено того, законодавець надає договором (ч. 3 ст. 815 ЦК пільги по квартирній України). платі та платі за комунальні послуги (ст. 69 ЖК УРСР), а також право безоплатного користування жилим приміщенням з опаленням і освітленням окремим категоріям громадян (ст. 70 ЖК УРСР). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Информация, релевантная "Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла" |
||
|
||