Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
С.С. Бичкова. Цивільне право України (договірні та недоговірні зобовязання), 2006 - перейти к содержанию учебника

Поняття та характеристика договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

. Різні будівлі, капітальні споруди посідають важливе місце серед об'єктів цивільних правовідносин. З огляду на це, з метою єдиного упорядкування відносин найму зазначених об'єктів, у ЦК України передбачено п'ять самостійних норм (ст. 793-797), які закріплюють особливості договору найму будівель, інших капітальних споруд: вимоги щодо його форми, реєстрації, порядку передання та повернення будівлі тощо, тобто передбачають спеціальні правила найму (оренди) таких об'єктів.
У ЦК України (§ 4 гл. 58) встановлено вимоги щодо договорів, де об'єктом є саме будівля або інша капітальна споруда. Водночас вони поширюються й на ті правовідносини, які виникають стосовно користування за плату окремими частинами будівель (інших спо-
руд). У разі відсутності положень і правил у зазначеному інституті, правове регулювання договору найму будівлі або іншої капітальної споруди може здійснюватися із застосуванням загальних положень про найм (оренду).
За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди одна особа (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій особі (наймачеві) за плату в тимчасове володіння та користування будівлю чи іншу капітальну споруду.
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди є двостороннім, відплатним, консенсуальним або реальним.
Сторонами даного договору є наймодавець і наймач. Ними можуть виступати фізичні та юридичні особи, держава, органи місцевого самоврядування.
Наймодавець - особа, яка є власником або володіє будівлею, капітальною спорудою чи їх окремою частиною на іншому праві й передає цей об'єкт у тимчасове, оплатне володіння та користування.
Наймач отримує об'єкт у встановленому законом порядку і зобов'язаний сплачувати за його використання обумовлену договором плату.
Об'єктом даного виду договору найму є будівлі або інші капітальні споруди (їх окремі частини).
ЦК України не дає нормативного визначення будівлі та капітальної споруди. Розробники ж коментарю до ЦК України вважають, що будівля (капітальна споруда) - будь-який штучно збудований на земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може використовуватися) за цільовим призначенням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення1. Інші науковці вважають, що в цивільному обігу будівля слугує для постійного перебування в ній людей з метою роботи або проживання, а споруда призначається для технічних цілей і люди там перебувають лише тимчасово2. На наш
1 Див.: Цивільний кодекс України: Коментар / За заг. ред. Є.О. Харитонова, О.М. Калітенко. - 2-ге вид. - X.: Одіссей, 2004. - С 545.
2 Див.: Цивільне право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000. - Т. 2. - С. 183.
погляд, позиція авторів коментарю ЦК України є більш вдалою, оскільки дозволяє, по-перше, згрупувати ознаки об'єкта нерухомості (будівлі чи споруди), по-друге, виділити особливості договору найму (оренди) таких об'єктів. Розмежування ж об'єктів нерухомості на будівлі або капітальні споруди не має юридичного значення в аспекті особливостей їх правового регулювання. Правові норми поширюються як на будівлі, так і на споруди.
Виходячи зі змісту чинного законодавства, об'єктом даного договору не можуть бути різні незначні будови (ларьки, кіоски, павільйони), а також об'єкти незакінченого будівництва, об'єкти житлового фонду. Правила найму (оренди) житла, у тому числі житлових будинків, передбачені нормами гл. 59 ЦК України.
Важливо звернути увагу на те, що будівлі або капітальні споруди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розміщуються. Це породжує виникнення спеціальних прав щодо неї в наймача, які будуть розглянуті в подальшому.
У ст. 797 ЦК України встановлюються особливості плати, яка стягується з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Вона складається з плати за користування будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною) і плати за користування земельною ділянкою, яка передається разом з будівлею (спорудою).
Оскільки спеціальними нормами ЦК України не передбачені правила щодо форми плати за користування будівлями (іншими спорудами), порядку та строків її внесення, при вирішенні цих питань слід ґрунтуватися на положеннях ст. 762 ЦК України.
Строк договору визначається за домовленістю сторін, а у разі, коли він не встановлений сторонами, вважається, що договір укладений на невизначений строк.
ЦК України (ст. 793) встановлює обов'язкову письмову форму договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини. Якщо даний договір укладається строком на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.
Відповідно до ст. 794 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає також державній реєстрації.
Крім того, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним докумен-
том (актом), який підписується сторонами договору. Це важливо, оскільки обчислення строку договору найму починається з моменту підписання такого документа сторонами. Хоча дане положення щодо обчислення строку є диспозитивним і може бути змінено сторо-нами в договорі.
З оформленням відповідного документа (акта), який підписується сторонами, пов'язується також припинення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Информация, релевантная "Поняття та характеристика договору найму будівлі або іншої капітальної споруди"
  1. § 1. Договір найму (оренди)
    На загальному рівні можливість передачі майна в найм (оренду) передбачена, зокрема, ст. 4 Закону "Про власність", згідно із ч. 2 якої власник має право передавати своє майно безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам. Ці положення конкретизовані в ЦК (глави 58 60) та інших актах законодавства, що регулюють різновиди найму (див. закони України від 10 квітня 1992 р. "Про оренду
  2. § 2. Особливості договору оренди державного та комунального майна
    Відносинам оренди державного (комунального) майна присвячений, окрім загальних положень ЦК та ГК, спеціальний акт законодавства - Закон "Про оренду державного та комунального майна", а також численні підзаконні нормативні акти. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 було затверджено Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, а
  3. § 5. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди
    Договору найму будівлі або іншої капітальної споруди присвячено положення § 4 гл. 58 ЦК. Вони визначають специфіку цього виду договору порівняно із нормами § І означеної глави ЦК, що встановлюють загальні положення щодо договору найму. Поняття договору найму будівлі або іншої капітальної споруди. Законодавство не містить визначення цього виду договору, тому ноно формулюється, виходячи із
  4. § 9. Договір позички
    Договір позички регулюється гл. 60 ЦК. Частина 3 ст. 827 Кодексу поширює на відносини позички положення щодо договору найму, що вміщені в його гл. 58. Таким чином, інститут позички регулюється загальними нормами ЦК щодо договору найму в частині, що не суперечить спеціальним положенням, присвяченим суто договору позички. Договір позички регулюється також підзаконними нормативними актами, зокрема,
  5. Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди).
    Одним з найдавніших і, водночас, найпоширеніших нині в побуті й господарській діяльності цивільних договорів є договір найму (оренди). Терміни "оренда" і "найм" необхідно розглядати як тотожні, оскільки вони позначають одне і те ж поняття - тимчасову оплатну передачу майна в користування. Однак у чинних нормативноправо-вих актах і сучасній договірній практиці переважно використовується термін
  6. Поняття та характеристика договору позички
    . У цивільних правовідносинах досить поширеним є договір позички. Найчастіше він застосовується у відносинах між фізичними особами, які безоплатно надають одна одній предмети побутового призначення в тимчасове користування. Крім того, правовідносини з безоплатного користування речами є досить поширеними в бібліотечній справі (ст. 22 Закону України "Про бібліотеки і бібліотечну справу" від 27
  7. § 4. Договір найму (оренди) земельної ділянки
    Договору найму земельної ділянки присвячена всього одна стаття > ЦК ст. 792, ч. 2 якої прямо відсилає до окремого закону, який регулює зазначені відносини. Такими є Земельний кодекс (ЗК) України (гл. 15) та спеціальний акт - Закон "Про оренду землі"; у ГК оренду земельних ділянок регулює ст 290. Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси
  8. Стаття 287. Строк сплати плати за землю
    Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році. Облік фізичних осіб - платників податку і нарахування відповідних сум
  9. Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла
    . Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання: 1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла1). Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави,
  10. § 10. Договір концесії
    Вперше інститут концесії на законодавчому рівні було закріп- по в ст. 22 Закону України від 19 березня 1996 р. "Про режим поземного інвестування", відповідно до якої за допомогою конце- ¦ пі, зокрема, передбачалося надавати іноземним інвесторам права па. розробку та освоєння відновлюваних та невідновлюваних природних ресурсів. У 1999 р. було прийнято спеціальну норма- ¦ пнну базу, присвячену