|
Договір купівлі-продажу житлового будинку і квартири має (порівняно з загальними правилами купівлі-продажу) відповідні особливості.
Суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору пояснюються важливістю житлового будинку і квартири як об'єкта права приватної власності. Договір купівлі-продажу житлового будинку чи квартири обов'язково повинен бути нотаріально посвідченим і підлягає державній реєстрації.
Договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки та іншого нерухомого майна укладається за місцезнаходженням будівлі (ст. 55 Закону України "Про нотаріат").
При посвідченні договору продавець зобов'язаний надати документи, які підтверджують його право власності на майно, яке відчужується: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі; свідоцтво про право власності, видане при приватизації житлового приміщення органами приватизації; договір довічного утримання; свідоцтво про право власності на частину в спільному майні подружжя; свідоцтво про придбання будинку на публічних торгах; свідоцтво про право на спадщину; рішення суду про визнання права власності на об'єкти нерухомості та інші правовстановлюючі документи.
Інколи квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець - власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторі свідоцтво про прийняття спадщини.
Слід мати на увазі, що коли від імені продавця за довіреністю виступає довірена особа, не виключається, що така довіреність може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, скасував її, визнаний недієздатним та ін.), і тоді укладений довіреною особою правочин також буде недійсним.
Якщо будинок належить подружжю на праві спільної власності, необхідна взаємна згода їх на його продаж. Така згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати доказ про відмову співвласників від переважного права купівлі цієї частки.
Продавець зобов'язаний надати довідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації, яка містить характеристику будівлі, а якщо в населеному пункті інвентаризація не проведена, то довідку виконкому відповідної Ради. Порядок отримання довідок-характеристик детально регламентовано в Інструкції "Про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, які знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб", затвердженій наказом Держкомжитлокомунгоспа України від ЗО квітня 1996 р. № 35.
Різноманітні господарські забудови (літня кухня, сарай та ін.) відповідно до цієї Інструкції є підсобними забудовами і становлять разом з будинком єдине ціле. У разі продажу будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору купівлі-продажу не було передбачено інше.
Якщо квартира належить державній організації, то її можна продати тільки з дозволу Фонду державного майна України.
Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність заборони на відчуження будинку (квартири) чи арешту. Заборона на відчуження може бути, наприклад, у зв'язку з укладенням продавцем договору під заставу житлового будинку. Якщо покупець дав згоду придбати будинок і відповідати за зобов'язаннями продавця (у цьому разі повернути борг), то за згодою кредитора такий договір може бути посвідчений. Довідка про відсутність заборони дійсна протягом трьох місяців. Для запобігання можливій недобросовісності продавця таку довідку потрібно вимагати для надання напередодні посвідчення договору.
Ціна будинку (квартири), що продається, визначається угодою сторін, але не може бути меншою за балансову оцінку, яку зазначено в довідці-характеристиці.
За посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус стягує державне мито в розмірі 5 % від суми договору (але не менше як 0,5 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян), а якщо будинок відчужується близьким родичам -дітям, подружжю, батькам, то розмір державного мита становить 1 % (але не менше ніж 0,2 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян). При укладенні договору на біржі, в агентстві нерухомості державне мито стягується в таких самих розмірах.
Після посвідчення договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний звернутись до Бюро технічної інвентаризації і перереєструвати на себе придбане домоволодіння.
Покупець має право заявити претензію за недоліками в будинку, якщо їх було виявлено не пізніше ніж за три роки з дня передачі будинку покупцеві, а якщо день передачі установити неможливо - з дня укладення договору купівлі-продажу.
Аналогічні вимоги пред'являють при продажу іншого нерухомого майна - гаража, садового будинку.
|
- § 1. Договір купівлі-продажу
які є скл ад oTs 11 ми частинами п^вд~шта ^ пшГрозгіорядження, користування), а та кож ^нціцеце^ифіч ні^ пра ^а (црагіа на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та Щхша^шшщі. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав; 3) право вимоги, якщо вона не має особистого
- Які особливості договору купівлі-продажу?
які не були застережені ним при продажу. Так, відповідно до п. 17 Правил продажу непродовольчих товарів, затверджених наказом Міністерства зовнішньоекономічних зв'язків і торгівлі України від 27 травня 1996 р. № 294, при продажу товарів вітчизняного й іноземного виробництва господарюючий суб'єкт зобов'язаний надати покупцям достовірну інформацію про товар: - назву нормативних документів, вимогам
- Стаття 153. Оподаткування операцій особливого виду
які здійснюються за дорученням та за рахунок клієнтів банків, ведеться окремо від обліку операцій з продажу або купівлі іноземної валюти та банківських металів, які здійснюються за рішенням банку за рахунок інших (власних) джерел. При проведенні операцій з продажу або купівлі іноземної валюти та банківських металів за дорученням та за рахунок клієнтів до доходів банку включаються суми
- § 4. Особливості деяких різновидів права спільної власності
які виділяли для будівництва будинку земельну ділянку, щоб з'ясувати їхнє ставлення до пред'явлених вимог. При цьому думку таких третіх осіб щодо поданого позову суд враховував у сукупності з іншими матеріалами. Отже, якщо раніше суд був зобов'язаний відмовити у визнанні за фактичним співзабудовником права спільної власності на частину будинку при запереченні виконкому на зміну договору про
- § 2. Умови виникнення і припинення права приватної власності громадян
які нові спеціальні підстави набуття громадянами права приватної власності, наприклад у порядку приватизації державного майна за майновими сертифікатами. Отже, в умовах переходу до ринкової економіки і впровадження приватної власності відбулися істотні зміни у співвідношенні спеціальних і універсальних підстав виникнення права власності різних форм. Залишається актуальним і в сучасних умовах
- § 1. Загальні положення
які об'єкти права особистої власності громадян у законодавстві передбачалися обмеження щодо їх кількості або розмірів (наприклад, щодо жилих будинків, нежилих будівель, продуктивної і робочої худоби, дозволених дрібних засобів виробництва). І хоч для переважної більшості об'єктів права особистої власності законодавець не встановлював прямих кількісних обмежень, можливості громадян у створенні
- § 6. Правовстановлюючі документи власника
які його відчужують, а саме: - нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни; - договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі; - свідоцтво про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів; - свідоцтво про право приватної власності на будинок (частину будинку); - свідоцтво про право власності, яке видається відповідним органом
- § 5. Встановлення моменту виникнення права власності
які б безпосередньо визначали законодавче той чи інший момент виникнення права власності. Лише останнім часом подібні норми було закріплено в деяких законодавчих актах, зокрема у законодавстві про приватизацію, про що буде сказано пізніше. Неоднозначну оцінку дістала ст. 227 ЦК України, за якою договір купівлі-продажу жилого будинку має бути нотаріально посвідчений, якщо хоч би однією із сторін
- Стаття 59. Здійснення дружиною, чоловіком права особистої приватної власності
які відповідно до закону мають право користування ним. 1. В ч. 1 ст. 319 ЦК України закріплено загальне правило: власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд. В ст. 59 СК України визначається порядок здійснення подружжям права власності на роздільне майно. Той з подружжя, хто є власником майна, здійснює різноманітні фактичні та юридичні дії щодо нього:
- Стаття 61. Об'єкти права спільної сумісної власності
які були одержані за цим договором, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя. 4. Речі для професійних занять (музичні інструменти, оргтехніка, лікарське обладнання тощо), придбані за час шлюбу для одного з подружжя, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя. 5. Об'єктом права спільної сумісної власності подружжя є житло, набуте одним із подружжя під час шлюбу
|