Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
О. В. Дзера. Цивільне право України. Книга 2, 2002 - перейти к содержанию учебника

§ 7. Зміна договору найму житлового приміщення


Житлові приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що договір найму житлового приміщення, який був укладений після одержання ордера, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути змінений, виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні. У статті 103 Житлового кодексу передбачено, що договір найму житлового приміщення може бути змінений за взаємною згодою наймача та членів його сім'ї і згодою наймодавця.
Частіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї наймача (наприклад у зв'язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму житлового приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син наймача, який збирається одружитися) ставить перед наймачем такі вимоги.
Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до змісту ст. 104 Житлового кодексу, за якою член сім'ї наймача (чи колишній член сім'ї, що продовжує проживати в найнятому приміщенні) має право вимагати за згодою всіх, що проживають разом з ним членів сім'ї (чи колишніх членів сім'ї), укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи наймодавець не дають згоди на укладення договору найму, то спір вирішується у судовому порядку.
Розглядаючи такі спори, суд враховує перш за все, чи додержано вимогу, передбачену ст. 104 Житлового кодексу, а саме: чи припадає на заявника окреме ізольоване житлове приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої забезпеченості. При цьому обов'язково береться до уваги й умова ч. 2 ст. 65 кодексу: за особою, яка вселена наймачем, лише тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї наймача на користування всією житловою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.
Якщо така угода мала місце, то частка житлової площі на заявника вираховується не з усієї житлової площі, а лише з тієї, щодо якої було укладено з ним угоду.
Правила про зміну договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на житлові приміщення у будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст. 114 Житлового кодексу), крім випадків, коли наймач одержав житлове приміщення у цих будинках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець втратив право на його виселення.
Наймачі житлових приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, у разі об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все житлове приміщення, яке вони займають. Попередні договори припиняють свою дію і виникає зобов'язання на об'єднане приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на це житлове приміщення.
Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.
За правилами ст. 106 Житлового кодексу повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму житлового при-
міщення замість попереднього наймача. Такі вимоги частіше трапляються тоді, коли попередній наймач житлового приміщення виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і в разі смерті наймача або втрати ним права на приміщення.
У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується у судовому порядку.
Новий ЦК в ст. 843 передбачає заміну наймача у договорі найму житла. Згідно з цією нормою на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або його вибуття наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням із наймодавцем, одна або декілька з цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Информация, релевантная "§ 7. Зміна договору найму житлового приміщення"
  1. 5.1. Поняття юридичного факту. Юридична сукупність
    зміна імені, інвалідність, смерть тощо. Деякі з актів цивільного стану підлягають державній реєстрації: народження фізичної особи та її походження, громадянство, шлюб, розірвання шлюбу, зміна імені, смерть. Завершуючи загальну характеристику юридичних фактів у цивільних правовідносинах, слід звернути увагу на принципово важливе положення ЦК, закріплене у ст. 11, згідно з яким цивільні права та
  2. § 8. Договір найму житла
    зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Крім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не
  3. Стаття 287. Строк сплати плати за землю
    зміна об' єкта оподаткування, зокрема у разі набуття права власності або права користування на нові земельні ділянки або втрати такого права. Тому власники землі та землекористувачі, відповідно до п. 286.3 та п. 286.4 ПК України, мають право подавати щомісяця нову звітну податкову декларацію, що звільняє їх від обов'язку подання податкової декларації до 1 лютого поточного року, протягом 20
  4. § 2. Класифікація юридичних фактів
    зміна або припинення цивільних правовідносин, тобто спрямовані на досягнення правових наслідків. До юридичних актів належать угоди, адміністративні акти (акти державних органів та органів місцевого самоврядування), рішення суду. Основним, видом цивільно-правових юридичних актів є угоди - вольові дії юридичної або фізичної особи, спрямовані на досягнення певного правового результату. Так,
  5. Стаття 212. Особи, які не можуть бути усиновлювачами
    зміна місця проживання особою в силу професійного заняття чи інших подібних причин, не повинна бути підставою для відмови у здійсненні усиновлення. Положення щодо наявності постійного заробітку (доходу) як складової матеріальної незалежності та спроможності забезпечити реалізацію засад та мети усиновлення, повинно визначатися у кожному конкретному випадку. За загальним правилом, під постійним
  6. § 2. Класифікація юридичних фактів
    зміна або припинення цивільних правовідносин, тобто спрямовані на досягнення правових наслідків. До юридичних актів належать угоди, адміністративні акти (акти державних органів та органів місцевого самоврядування), рішення суду. Основним видом цивільно-правових юридичних актів є угоди - вольові дії юридичної або фізичної особи, спрямовані на досягнення певного правового результату. Так,
  7. § 6. Прогалини цивільного права (законодавства) та способи їхнього подолання
    договору міни застосовуються загальні положення про купівлю- продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Але варто зазначити, що "легальна аналогія" є не засобом подолання прогалин у цивільному законодавстві, а прийомом правового регулювання, котрий застосовується з міркувань
  8. 5.2. Класифікація юридичних фактів
    зміна правовідносин залежить від дієздатності особи (наприклад, для виникнення зобов'язань з ведення справ без доручення необхідно, щоб особа, яка веде справи, була дієздатною). У той же час дії, вчинені без доручення, не є правочином, оскільки, як правило, не спрямовані спеціально на встановлення цивільних правовідносин. їх мета - надати послугу, захистити інтереси відсутнього господаря майна.
  9. § 1. Поняття та класифікація об'єктів цивільних прав (правовідносин)
    договорах) може мати місце комплексний об'єкт, який стосується речей і дій або дій і результатів дій. Наприклад, якщо укладено договір найму квартири, об'єктом цього правовідношення є житло (річ). Але в процесі користування житлом наймачеві надаються різні послуги (провадиться ремонт житлового приміщення). У цьому випадку об'єктом відповідних правовідносин необхідно визнати також дії (послуги),
  10. § 2. Особливості договору оренди державного та комунального майна
    зміна умов іосподарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою і і я зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди. Що ж до істотного погіршення стану об'єкта оренди, то воно може бути наслідком стихійного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких