| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 3. Особливості деяких різновидів права спільної власності |
||
|
Правове регулювання спільної власності (часткової і сумісної) може мати особливості, зумовлені призначенням того чи іншого об'єкта, складом або харак- 4 тером зв'язків учасників спільної власності. В умовах становлення правової системи України більш-менш врегульованими виявилися відносини лише спільної часткової власності, за винятком спільної сумісної власності подружжя. Тому в подальшому більша увага надаватиметься висвітленню питань правового режиму часткової власності. Проте, певні положення про спільну часткову власність можуть певною мірою застосовуватися і до не врегульованих відносин сумісної власності, якщо інше не визначено угодою співвласників та не суперечить її сутності. Право спільної власності на житловий будинок (квартиру). Одним з найпоширеніших об'єктів права спільної часткової власності громадян (нині - також права сумісної власності) є житловий будинок. Право спільної часткової власності на нього може виникнути внаслідок укладення договорів купівлі-про-дажу або дарування, отримання кількома особами будинку у порядку спадкування, а також спільної забудови. Відповідно до законодавства громадянину у встановленому порядку надається земельна ділянка для індивідуального житлового будівництва. Проте нерідко забудовникові надають різну допомогу інші особи (члени сім'ї, родичі, інші близькі особи). У законодавстві чітко не визначено правові наслідки такої допомоги. Тому судові органи, розглядаючи справи цієї категорії керувалися відповідними постановами Пленуму Верховного Суду СРСР, Пленуму Верховного Суду УРСР. Так ще у постанові Пленуму Верховного Суду СРСР "Про судову практику в справах про право особистої власності на жилі будівлі" від 31 липня 1962 р. вказувалося, що за загальним правилом участь окремих осіб своєю працею і коштами у будівництві жилого будинку на ділянці, відведеній забудовникові, не може бути підставою для визнання за ними права спільної власності на жилий будинок. Такі особи лише мали право претендувати на відшкодування забудовником понесених ними витрат у загальноцивільному порядку. Разом з тим Пленум зазначив, що за фактичним співзабудовником можуть бути визнані права співвласника, якщо буде встановлено наявність домовленості між забудовником і фактичним співзабудовником про будівництво будинку з метою створення спільної власності і буде дано згоду виконкому місцевої ради народних депутатів на зміну договору про надання земельної ділянки. Пізніше позиція Верховного Суду СРСР з цього питання дещо змінилася. У постанові Пленуму "Про судову практику по розгляду спорів, пов'язаних з правом особистої власності на жилий будинок" від 31 липня 1981 р. збережено лише одну умову для можливого визнання судом права спільної власності за фактичним співзабудовником. Для цього має бути встановлено, що між офіційним забудовником і фактичним співзабудовником була домовленість про створення спільної власності на жилий будинок, і саме з цією метою співзабудовник вкладав свою працю і кошти у забудову. При вирішенні такого спору суд відповідно до цивільно-процесуального законодавства мав притягнути до участі у справі як третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору, виконком місцевої ради народних депутатів, колгосп, радгосп, інше сільськогосподарське підприємство, які виділяли для будівництва будинку земельну ділянку, щоб з'ясувати їхнє ставлення до пред'явлених вимог. При цьому думку таких третіх осіб щодо поданого позову суд враховував у сукупності з іншими матеріалами. Отже, якщо раніше суд був зобов'язаний відмовити у визнанні за фактичним співзабудовником права спіль- 4 ної власності на частину будинку при запереченні виконкому на зміну договору про надання земельної ділянки, то за постановою Пленуму від 31 липня 1981 р. рішення суду могло бути альтернативним. Деякі з наведених положень судової практики радянського періоду знайшли своє підтвердження також у наведеній вище постанові Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. (з наступними змінами). Водночас у ній містяться нові рішення і роз'яснення щодо висвітлюваних правовідносин. У цій постанові зазначається, що участь інших осіб у будівництві жилого будинку, здійснюваного забудовником, не створює для них права власності на жилий будинок, крім випадків, коли це не передбачено законом. Згідно зі статтями 16 і 17 Закону України "Про власність" таке право, зокрема, виникає, коли будівництво велося подружжям у період шлюбу (тут виникає спільна сумісна власність) або велося за рахунок спільної праці членів сім'ї (у такому разі будинок стає їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не було встановлено письмовою угодою між ними). Інші особи, які брали участь у будівництві жилого будинку (його купівлі) не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає законодавству, мають право вимагати не визнання права власності на будинок (його частину), а відшкодування своїх витрат на будівництво (купівлю), якщо допомогу забудовникові (покупцю) вони надавали не безоплатно. Нині аналогічні ситуації можуть мати місце і за участю юридичних осіб. Виникає запитання, у якій формі мають укладатися угоди про створення спільної власності шляхом сприяння у забудові. Такі угоди, по суті, є договорами про сумісну діяльність, передбачену ст. 430 ЦК УРСР. Оскільки для договорів про сумісну діяльність законодавство не встановлює особливої форми укладення, то тут мають застосовуватися загальні правила про форму угод (усна або письмова). Однак, як правило, громадяни не укладають письмово угоди про спільне будівництво навіть тоді, коли це за законом необхідно. У таких випадках фактичний співзабудовник має подати докази про наявність угоди про створення спільної власності на забудову, а також про розмір допомоги основному забудовникові. Здійснюючи право спільної часткової власності на жилий будинок, співвласники мають право укладати угоди про розподіл користування реальними частинами жилого будинку. При цьому вони повинні додержуватися правил ч. 2 ст. 113 ЦК УРСР про те, що забороняється такий порядок користування жилим будинком, за якого учасникові спільної часткової власності виділяються у користування тільки непридатні для проживання або підсобні приміщення (підвал, коридор, комора тощо). Розмір виділених у користування приміщень, як правило, має відповідати розміру часток у праві спільної власності громадян. Якщо неможливо досягти такої відповідності (наприклад, внаслідок архітектурно-будівельних особливостей жилого будинку), можливі розбіжності між частками у праві спільної власності і розмірами конкретних приміщень за наявності згоди співвласників. За відсутності такої згоди спір вирішує суд. Якщо перепланувати будинок відповідно до часток у праві власності неможливо, суд може винести рішення про виділення одному із співвласників у користування менших за розміром приміщень і присудження йому з інших співвласників грошової компенсації залежно від проведеного перерозподілу часток у праві спільної власності на жилий будинок. 4 Угоди співвласників про встановлення порядку користування жилим будинком укладаються з додержанням загальних правил цивільного законодавства. Проте, якщо учасники спільної часткової власності на жилий будинок за угодою між собою встановили порядок користування відокремленими приміщеннями будинку (квартирами, кімнатами) відповідно до частки кожного і таку угоду нотаріально посвідчено і зареєстровано у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів, то вона є обов'язковою і для особи, яка придбає частку у спільній власності на цей будинок (ст. 118 ЦК УРСР). Для здійснення можливих будівельних змін необхідно отримати дозвіл виконкому місцевої ради народних депутатів. Значні труднощі виникають при вирішенні спорів про виділення часток у жилому будинку. Відповідно до п. 6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. (з наступними змінами) при вирішенні справ про виділ у натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам належить мати на увазі, що це допустимо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку зі самостійним виходом (квартиру) або є технічна можливість переобладнати приміщення в ізольовані квартири. Якщо ж виділення частки будинку в натурі неможливе, суд може на підставі відповідного позову встановити порядок користування приміщеннями будинку. Це можливо також стосовно учасників спільної сумісної власності. Якщо неможливо виділити частку в натурі або встановити порядок користування ним власнику, що виділяється, за його згодою присуджується грошова компенсація. Враховуючи конкретні обставини, суд може і за відсутності згоди співвласника, що виділяється, зобов'язати решту співвласників сплатити йому відповідну грошову компенсацію за належну частку з обов'язковим наведенням мотивів (незначний розмір частки не дає можливості здійснити виділ у натурі, власник у даному будинку не проживає і забезпечений іншою жилою площею та ін.). Зазначеною постановою дано й інші роз'яснення щодо здійснення права спільної власності на жилий будинок. Громадянам можуть належати на праві власності, в тому числі спільної, квартири в багатоквартирних будинках, набуті в порядку приватизації, погашення паю членом житлового, житлово-будівельного чи іншого товариства, викупу наймачем квартири тощо. Тут можуть виникнути надзвичайно складні відносини спільної власності. Так, якщо всі квартири багатоквартирних будинків перебувають у власності окремих громадян, то водночас виникає право спільної власності на загальнобудівельні конструкції такого будинку. Коли ж таких квартир одна або кілька, то може мати місце спільна власність між власником (співвласником) цих квартир і власником усього будинку (житловим чи житлово-будівельним кооперативом, підприємством тощо). Крім того, в одному будинку одні квартири можуть належати власникам на праві спільної часткової власності, інші - на праві спільної сумісної власності. Наведені та інші можливі варіанти спільного здійснення права власності на квартири свідчать про складність даної категорії правовідносин. Тому при вирішенні питань, пов'язаних з цими правовідносинами, необхідно керуватися як загальними нормами цивільного законодавства, так і спеціальними актами законодавства, зокрема Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, Типовим статутом 406товариства (об'єднання) власників квартир (будинків)1, статутами цих товариств (об'єднань). Співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. За ст. 359 нового ЦК така добудова є власністю цього співвласника і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Информация, релевантная "§ 3. Особливості деяких різновидів права спільної власності" |
||
|
||