| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
5.11. Договір оренди (майнового найму, прокату) |
||
|
Договір оренди - договір, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ГК РФ). Цей договір застосовується між юридичними особами (оренда нежитлового приміщення), громадянами-підприємцями, між громадянами і організаціями (прокат речей) між громадянами (наприклад, здача в найм гаража). Право здачі майна в оренду належить його власнику або уповноваженій ним особі. Здача в тимчасове користування означає, що орендар (наймач) користується майном у визначений договором період, виплачує за це обумовлену договором винагороду, виконує інші, обумовлені договором обов'язки і після закінчення терміну договору зобов'язаний повернути майно орендодавцю (наймодавцю) в тому стані, в якому він його одержав з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. У тимчасове користування за договором можуть бути здані що тимчасово не використовуються будівлі та споруди, виробничі, складські та інші приміщення, обладнання, транспортні засоби, інвентар та інші матеріальні цінності. Надаються на прокат прилади, обладнання, інші технічні засоби. Застосовується типовий договір прокату, що укладається на тривалий термін, і разовий договір прокату. На умовах прокату можуть передаватися зайві або невживані обладнання, всередині - складські транспортні засоби (автокари), можуть опинятися наймачеві додаткові послуги. Організації широко використовують цей договір при оренді перших поверхів житлових і комунальних будівель для обладнання торгових приміщень, напівпідвалів для підсобних приміщень і складів. В оренду можуть бути передані земельні ділянки, ділянки надр та інші відокремлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (які не споживані речі). Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується, а також особливості здачі в оренду земельних ділянок, ділянок надр та інших відокремлених природних об'єктів (ст. 607 ЦК РФ). У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір неукладеним. Термін договору оренди визначається сторонами в договорі. Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (ст. 610 ГК РФ). Договір оренди на термін більше одного року, а якщо одна із сторін є юридичною особою - незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Права та обов'язки сторін Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Звичайно в договорі передбачається, в якому документі (акт здачі-приймання майна, документ про санітарний стан та ін.) засвідчується стан здається в оренду майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо орендаря не були надані документи або приналежності, він може їх зажадати або розірвати договір, а також стягнути збитки. Подібні ж дії може здійснити орендар, якщо орендодавець не надав здане в найм майно в зазначений у договорі термін, а якщо такий строк не зазначений - в розумний строк (ст. 611 ГК РФ). Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору він не знав про ці недоліки. При виявленні таких недоліків орендар має право за своїм вибором вимагати: усунення недоліків, або відшкодування витрат щодо їх усунення, або відповідного зменшення орендної плати, або утримання суми понесених витрат з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця , або дострокового розірвання договору. Наприклад, не працює опалення або водопостачання в орендованому нежитловому приміщенні. Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря, може провести необхідний ремонт або замінити надане в оренду майно іншим. Орендар може зажадати відшкодування заподіяних збитків. Орендодавець не відповідає за ті недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (наприклад, при прокаті автомобіля або автокара, обладнання підприємства та ін.) (ст. 612 ГК РФ). При здачі майна в оренду орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно (наприклад, право застави). Невиконання цього обов'язку дає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору з відшкодуванням збитків (ст. 613 ЦК РФ). Орендар зобов'язаний вносити орендну плату, яка визначається при укладенні договору, в якому передбачаються порядок, умови і строки внесення плати (за рік вперед, помісячно, щодекадно тощо). Оплата може бути в грошовому вираженні, а може надаватися у вигляді надання певних послуг (ремонт, будівництво та ін.), покладання на орендаря обумовлених договором витрат щодо поліпшення орендованого майна. Наймачі нежитлових приміщень повинні брати участь у всіх витратах домоволодіння з оплати за користування газом, водопроводом, електроенергією, водопостачанням, витратах по експлуатації та поточного ремонту пропорційно площі займаних ними приміщень. Види і розмір оплати узгоджуються сторонами при укладенні договору. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік, якщо законом не передбачені інші мінімальні терміни (ст. 614 ГК РФ). Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови не визначені - відповідно до призначення майна (наприклад, приміщення, призначене для використання під контору, не можна перетворити на фізкультурний зал або склад). Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено законом. У цих випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором залишається орендар. Договір суборенди не може бути укладений на термін більший, ніж термін договору оренди. До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди. Договір суборенди припиняється при достроковому припиненні основного договору оренди. Від орендаря, що користується майном не відповідно до умов договору та призначенням майна, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 615 ГК РФ). І орендар, і орендодавець несуть обов'язки з капітального та поточного ремонту орендованого майна. Однак це правило диспозитивное: сторони можуть самі домовитися про те, хто і який ремонт виробляє. Якщо домовленості про це немає, законом встановлено, що орендодавець проводить за свій рахунок капітальний ремонт, а орендар - поточний. Обсяг робіт з капітального ремонту і термін його виконання передбачаються в договорі чи додатковій угоді до нього. Орендар зобов'язаний підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати з утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором (ст. 616 ГК РФ). Законом передбачені наслідки погіршення або поліпшення орендованого майна (ст. 623 ЦК РФ). У разі псування, пропажі, знецінення орендованого майна орендар несе за це відповідальність і відшкодовує завдані збитки незалежно від того, заподіяні вони самим орендарем або його працівниками, членами сім'ї. Вироблені орендарем віддільні без шкоди для майна поліпшення є його власністю і можуть бути їм вилучені при припиненні договору. Невіддільні поліпшення (наприклад, виготовлення внутрішньої електропроводки замість зовнішньої), вчинені за згодою орендодавця, стають власністю орендодавця, але орендар має право на відшкодування вартості цих поліпшень, Вартість поліпшень, вироблених без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом. Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця. Розірвання та припинення договору оренди Орендодавець може достроково розірвати договір, якщо орендар: 1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями; 2) істотно погіршує майно; 3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату; 4) не виробляє капітальний ремонт майна у встановлений договором оренди термін. Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця. Якщо обидві сторони згодні з розірванням договору, воно відбувається за згодою сторін. При незгоді орендаря вимога орендодавця розглядається в суді або арбітражному суді (ст. 619 ГК РФ). Договір оренди, може бути достроково розірваний і на вимогу орендаря, якщо: 1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном) відповідно до умовами договору або призначення майна; 2) орендоване майно має недоліки, які не були обумовлені при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору; 3) орендодавець не виробляє у встановлені терміни капітальний ремонт майна; 4) орендоване майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання. Договором можуть бути встановлені й інші підстави для дострокового розірвання договору на вимогу орендаря. Законом встановлені переваги орендаря, що виконує належним чином свої обов'язки: він має після закінчення терміну договору за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, а уклав договір з іншою особою, колишній орендар може зажадати переведення на нього прав орендаря або відшкодування йому завданих збитків. При укладенні договору на новий термін умови можуть бути змінені за згодою сторін (ст. 612 ГК РФ). Договір оренди припиняється за згодою сторін, після закінчення терміну, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору (ст. 451 ГКРФ). Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічно успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадків, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря (ст. 617 ЦК РФ). Припинення договору оренди можливо в разі викупу орендарем орендованого майна. Умова про викуп орендарем орендованого майна після закінчення терміну оренди або до його закінчення за внесення орендарем обумовленої викупної ціни може бути передбачено в договорі або в додатковій угоді сторін, які мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну. В окремих випадках законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна (ст. 624 ГК РФ). Окремі види договору оренди. До окремих видів договору оренди відносяться: прокат, оренда транспортних засобів, будівель і споруд, підприємств; фінансова оренда (фінансовий лізинг), житловий найм. До них застосовуються загальні правила про оренду, хоча можуть бути встановлені і спеціальні правила. За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в якості постійної підприємницької діяльності, передає його за плату у тимчасове володіння і користування для споживчих цілей, наприклад прокатні пункти речей тривалого користування, кінопрокат та ін (ст. 626-634 ГК РФ). За договором оренди транспортних засобів (фрахтування на час) орендодавець надає орендареві транспортний засіб і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації (ст. 632-641 ГК РФ). За договором оренди будівель і споруд, а також підприємств передається у тимчасове володіння і користування назване майно. За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування, земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами та інші права, а також борги підприємства (ст. 656-664 ГК РФ). За договором фінансової оренди (лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст. 665-670 ГК РФ). Договір найму житлового приміщення регулюється ст. 671-688 ГК РФ. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "5.11. Договір оренди (майнового найму, прокату)" |
||
|
||