Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

2. Істотні умови договору оренди

Єдиним істотним умовою договору оренди, що випливають із закону, є умова про предмет оренди (1). Згідно п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим, а відповідний договір оренди визнається неукладеним.
---
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
(1) Радикально іншу оцінку істотних умов договору оренди дає В.В. Витрянский (див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна. М., 2004. С. 442 - 449).
До договору слід докладати документи, що дозволяють точно ідентифікувати предмет оренди. Якщо в оренду здається обладнання, до договору повинен бути доданий технічний паспорт на обладнання і пр. Якщо в оренду здається земельну ділянку або її частину, до договору оренди додається кадастровий план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, що здається в оренду. Коли в оренду здається будівлю, споруду або приміщення, то до договору оренди нерухомого майна слід докладати поверховий план будівлі, споруди, на якій позначається здається в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Інакше кажучи, при оренді земельних ділянок та інших видів нерухомого майна предмет оренди ідентифікується за інформацією, що міститься в документах кадастрового, технічного обліку нерухомого майна, а також у документах державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Згідно ст. 607 ГК в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби, інші речі, які в процесі їх використання не втрачають своїх натуральних властивостей (неспоживна речі). Інакше кажучи, предметом договору оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі, підлягають поверненню.
Речі, що володіють родовими ознаками, не можуть бути предметом майнового найму, так як після передачі цих речей вони обезличиваются, змішуючись з майном користувача. Внаслідок цього у особи, що передала користувачеві майно, що володіє родовими ознаками, виникає право вимоги повернення майна того ж роду і в тій же кількості.
Не можуть бути предметом договору оренди нематеріальні блага: винаходи, корисні моделі, промислові зразки, службова (комерційна) інформація, товарні знаки, фірмові найменування і пр. Передача прав на їх використання здійснюється на основі ліцензійних угод , що не відносяться до різновидів договору майнового найму.
Предметом договору оренди може бути як рухоме, так і нерухоме майно. В якості предмета оренди нерухоме майно має деяку специфіку, зумовлену як самою природою цього майна, так і необхідністю державної реєстрації угод з ним і прав на нього. Нерухоме майно, призначене для проживання людей, не може здаватися в оренду за правилами гл. 34 ЦК, оскільки наймання житлової нерухомості регулюється спеціальними нормами гл. 35 ЦК та Житловим кодексом. Нормами, складовими загальні положення про оренду, регулюється оренда нежитлових приміщень, які не є самостійними будівлями і спорудами.
Відносини щодо оренди земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів регламентуються земельним та природоохоронним законодавством. Можливість передачі в оренду водних об'єктів і гірничих відводів водним законодавством і законодавством про надра в даний час не передбачена. Виняток зроблено для відокремлених водних об'єктів, які можуть переходити від однієї особи до іншої в порядку, передбаченому цивільним та земельним законодавством РФ (ст. 22 Водного кодексу РФ (1)). Дане виняток справедливо. З теоретичної точки зору відокремлений водний об'єкт (замкнуте водоймище) - невеликий за площею і непротічних штучна водойма, що не має гідравлічного зв'язку з іншими поверхневими водними об'єктами, являє собою приналежність земельної ділянки, на якій він розташований. Однак безсумнівно, що з подальшим розвитком ринкових відносин інші водні об'єкти та гірничі відводи будуть з дозволу законодавця передаватися в оренду.
---
(1) СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471 (з послід. Зм.).
Законом можуть бути встановлені й інші види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. До такого майна відносяться, наприклад, атомні електростанції, озброєння, залізні дороги загального користування та ін
Термін в договорі оренди не належить до його істотних умов. Якщо термін оренди в договорі не визначений, то договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (п. п. 1, 2 ст. 610 ЦК). Однак навіть у цьому випадку договір оренди зберігає риси договору, укладеного на час. Адже при укладанні договору на невизначений термін кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Можливість припинення договору, укладеного на невизначений строк, в будь-який час за бажанням однієї сторони свідчить про тимчасову обмеженості таких договорів (1). Тому закон (ст. 606 ЦК) говорить про те, що майно передається орендарю у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
---
(1) У зв'язку з цим Д.І. Мейер висловив думку, що "з наукової точки зору договір найму, в якому не означено терміну, не можна вважати недійсним: якщо в окремому договорі термін не визначено, то це не означає, що договір укладений безстроково. Це означає, що термін договору настає тоді, коли та чи інша з договірних сторін зажадає його припинення, так що, отже, термін тільки не визначений точно при самому його укладанні, а контрагенти надали собі визначити його згодом "(див.: Мейер Д.І. Російське громадянське право. Ч. 2 . С. 262).
Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди конкретних видів майна. Наприклад, максимальний термін договору прокату в силу вказівки ст. 627 ЦК не може перевищувати одного року. Згідно ст. 31 Лісового кодексу термін оренди ділянок лісового фонду становить від одного року до дев'яноста дев'яти років. Якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного строку припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК). Встановлення граничних строків договору оренди має на меті, по-перше, запобігання відчуження майна під виглядом його оренди, по-друге, надання можливості кожної із сторін після певного проміжку часу вимагати зміни умов користування майном стосовно до зміненій господарської обстановці.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2. Істотні умови договору оренди "
  1. § 2. Оренда
    істотним. Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. При відсутності умови про термін в договорі оренди кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередивши іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці. Інший строк для попередження про припинення може бути встановлений законом (наприклад, для прокату) або
  2. § 2. Елементи договору оренди
    істотних обмежень власника в можливості здачі його майна в оренду. Виключеннями служать законодавчий або договірний заборона на передачу майна в оренду (наприклад, законом відповідно до п. 1 ст. 607 ЦК або договором про заставу може бути встановлено заборону на передачу в оренду предмета застави), а також відокремлення майна з метою створення унітарного підприємства чи установи.
  3. 3. Істотні умови договору оренди будівлі
    істотних умов договору оренди будівлі ставляться умови про предмет оренди та про розмір орендної плати. Відповідно до п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди будівлі або споруди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яке будівлю (споруду) підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних умова про предмет оренди вважається
  4. 2. Істотні умови договору оренди
    істотною умовою договору оренди є лише його предмет, під яким зазвичай розуміється майно, передане в оренду. Наприклад, в одній з сучасних робіт вказується: "При загальній тенденції до посилення ролі договору ГК в ряді випадків знижує жорсткість вимог щодо визначення його умов. Йдеться про істотні умови договору, визнаних такими за законом, при
  5. 3. Термін оренди
    істотною умовою договору оренди (майнового найму). У законодавчих актах, що діяли в Росії безпосередньо до прийняття нового Цивільного кодексу, термін договору оренди також розглядався як істотної умови договору (см ., напр., ст. 12 Основ законодавства про оренду, ст. 85 Основ цивільного законодавства). При відсутності в договорі оренди умови про
  6. 2. Укладення договору. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства
    істотних умов договору, з моменту його державної реєстрації. Істотна особливість порядку укладення договору оренди підприємства, що відрізняє його від інших видів договору оренди майна, полягає в тому, що орендодавець повинен вчинити певні дії, які є необхідними для подальшого укладення договору оренди підприємства. ГК (§ 5 гл. 34) не включає правил про
  7. 2.4. Орендна плата за землю
    істотних умов договору оренди земельної ділянки. Відносно земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, визначення розміру орендної плати здійснюється за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки. Відносно ж земель, що у публічної власності (власності РФ, суб'єктів РФ або муніципальної власності), порядок визначення розміру
  8. Стаття 65. Платність використання землі
    істотною умовою договору оренди земельної ділянки. У разі, якщо після закінчення трьох років з дати надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, для житлового будівництва, за винятком випадків надання земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, не введений в експлуатацію побудований на такій земельній
  9. 19.4. Договір оренди будівель і споруд
    істотних умов договору оренди будівель і споруд належать умови про предмет договору та про розмір орендної плати (ст. 651 ГК РФ). Предметом договору служать будівлі та споруди, тобто така що володіє особливою цінністю та значущістю різновид нерухомості, яка нерозривно пов'язана з земельною ділянкою, зайнятим цією нерухомістю і необхідним для її використання. Будинки й
  10. 19.5. Договір оренди підприємств
    істотних умов договору належать предмет договору і умова про розмір орендної плати. Предметом аналізованого договору є підприємство в цілому як особливий вид нерухомості, як єдиний майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності. Оскільки підприємство являє собою складний об'єкт, що складається з різноманітних елементів, для укладення договору