Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

2. Істотні умови договору оренди

У сучасній юридичній літературі нерідко можна зустріти судження про те, що істотною умовою договору оренди є лише його предмет, під яким зазвичай розуміється майно, передане в оренду. Наприклад, в одній з сучасних робіт вказується: "При загальній тенденції до посилення ролі договору ГК в ряді випадків знижує жорсткість вимог щодо визначення його умов. Йдеться про істотні умови договору, визнаних такими за законом, при відсутності хоча б одного з яких договір не може вважатися укладеним. У новому ЦК для договору оренди такі умови зведені до мінімуму: істотним у силу закону є лише умова про предмет (об'єкт) оренди (ст. 607 ЦК) ... До істотних чинності закону не віднесені навіть такі важливі для оренди умови, як строк (враховуючи тимчасовий характер володіння та користування орендованим майном) та розмір плати за оренду, виходячи з возмездности даного договору "" * ".
---
"*" Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 190; див. також: Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 156.
Такі судження засновані на більш загальному погляді на істотні умови якого цивільно - правового договору. Згідно з цим поглядом істотними умовами договору можуть бути визнані тільки такі його умови, відсутність яких у тексті договору тягне визнання його неукладеним "*".
---
"*" Див, напр.: Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій. С. 12; Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 13.
Представляється, що такий підхід логічно невірний, оскільки в цьому випадку саме поняття "істотні умови договору" визначається шляхом вказівки на наслідки відсутності таких умов у договорі. Крім того, зміст і саме існування однієї з найважливіших категорій договірного права ставляться в залежність від техніки законодавчої роботи.
Для з'ясування суті поняття "істотні умови договору" необхідно відповісти на запитання, про який аспекті поняття "договір" йде мова, коли ми аналізуємо проблему істотних умов договору. Договір - угода являє собою юридичний факт, який в принципі не може мати власного змісту, включаючи і які-небудь істотні умови. Договір - документ, тобто певний текст, що складається з пунктів, також не може служити джерелом всіх умов договору, оскільки багато з них визначаються імперативними і диспозитивними нормами, а також звичаями ділового обороту (пп. 4, 5 ст. 421 ЦК). Отже, дослідження істотних умов договору передбачає аналіз договору - правовідносини, зміст якого аж ніяк не вичерпується пунктами, наявними в тексті договору.
Якщо відносно будь-якої умови договору мається диспозитивним норма, то відсутність у тексті договору (тобто в договорі - документі) пункту, визначає цю умову, зовсім не означає, що відповідне умова відсутня в договорі. При цьому, звичайно ж, мається на увазі договір як правовідносини. Такий висновок випливає з аналізу положення, що міститься в п. 4 ст. 421 ЦК, згідно з яким у випадках, коли умова договору передбачено нормою, яка застосовується остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше (диспозитивним норма), сторони можуть своєю угодою виключити її застосування або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній. При відсутності такої угоди умова договору визначається диспозитивної нормою. Саме тому (а не в силу того, що умова договору втрачає свою якість істотної умови) договір за відсутності в його тексті відповідного умови не може бути визнано неукладеним.
Тепер звернемося до п. 1 ст. 432 ГК, в якому міститься визначення істотних умов договору, до яких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.
Серед всіх умов будь-якого договору необхідно виділяти ті умови, які складають видообразующие ознаки відповідного договірного зобов'язання (відображають природу договору) і тому включаються законодавцем у саме визначення того чи іншого договору. Такі умови безперечно є істотними умовами договору, бо, називаючи їх (включаючи у визначення договору), законодавець тим самим дає зрозуміти, що зазначені умови необхідні як мінімум для даного виду договірного зобов'язання.
Зважаючи легальне визначення договору оренди, а саме: за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, - ми повинні зробити висновок про те, що умови про термін оренди і про орендну плату безумовно відносяться до істотних умов договору оренди. Інша справа, що ГК включає в себе диспозитивні норми, що дозволяють визначити дані умови договору на той випадок, коли в тексті договору не є відповідних пунктів (ст. 610, 614), однак дана обставина аж ніяк не означає, що умови про термін оренди та орендної платі не є істотними умовами якого договору оренди.
Першим серед всіх істотних умов цивільно - правового договору в п. 1 ст. 432 ГК названо умова про предмет договору. Необхідно підкреслити, що предмет договору оренди зовсім не зводиться до майна, що передається в оренду. Предмет договору, а вірніше сказати, предмет зобов'язання, що випливає з договору, являє собою дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона (або, відповідно, утриматися від їх вчинення). Як зазначав Д.І. Мейер, "предметом договору завжди представляється право на чуже дію ..." "*".
---
"*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 1. С. 161.
Тому предмет всякого договору являють собою дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона (або відповідно утриматися від їх вчинення). Предметом договору оренди є: дії орендодавця з надання у володіння і користування орендаря зданого в оренду майна, щодо забезпечення його належного використання останнім (здійснення капітального ремонту, утримання від дій, що створюють перешкоди в користуванні майном); дії орендаря з утримання майна та використання його по призначенням, передбаченому договором, щодо внесення орендної плати, а також поверненню орендованого майна після закінчення терміну оренди.
Враховуючи специфіку орендних правовідносин, а саме: включення в їх зміст деяких речове - правових елементів (право слідування, речове - правові способи захисту), а також наділення орендаря статусом титульного власника, - на наш погляд, можна говорити про те, що предмет договору оренди включає в себе два роду об'єктів. Об'єктом першого роду повинні служити відповідні дії зобов'язаних осіб. Роль об'єкта другого роду грає майно, яке в результаті таких дій надається у володіння та користування орендаря, а по закінченні терміну оренди повертається орендодавцю "*".
---
"*" Раніше в юридичній літературі висловлювалася точка зору про многооб'ектних складі предмета зобов'язання за договором купівлі - продажу (див.: Іоффе О.С. Указ. соч. С. 211; Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право : Загальні положення. М., 1997. С. 224).
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Загальні положення" (Книга 1) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2001 (видання 3-е, стереотипне).
Предмет договору є істотною умовою договору оренди, в рівній мірі як і всякого іншого цивільно - правового договору. У ЦК встановлено спеціальне правило: у договорі оренди під страхом визнання його неукладеним повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди (п. 3 ст. 607). Дане положення відноситься лише до об'єкта оренди, і їм не вичерпуються істотні умови договору оренди, як це нерідко прийнято вважати у юридичній літературі. Просто відсутність у тексті договору інших пунктів, що регламентують дії сторін з надання орендованого майна орендарю, забезпеченню його змісту, внесенню орендної плати, повернення майна орендодавцю, компенсується диспозитивними нормами, що визначають порядок і строки вчинення зазначених дій.
Таким чином, для визнання договору оренди укладеним від сторін дійсно потрібно узгодити і передбачити безпосередньо в тексті договору умова про майно, що є об'єктом оренди. Всі інші умови, які стосуються предмета договору, можуть бути визначені відповідно до диспозитивними нормами, що містяться у ЦК.
Друга група істотних умов, вказівка ??на які міститься безпосередньо в тексті ЦК (п. 1 ст. 432), включає в себе умови, необхідні для договорів даного виду. Відзначимо, що раніше діюче законодавство виводило необхідність відповідних умов з характеру самого договірного правовідносини, незалежно від того, що зазначено в законі, тобто визнавало необхідність даного умови для даного виду договору в якості самостійного джерела визначення істотних умов договору. Іншими словами, поряд з істотними умовами договору, які були визнані такими за законом, традиційно виділялися як самостійні істотні умови договору, які хоч і не визнані такими за законом, але необхідні для договорів даного виду. Виходячи з буквального прочитання норми, що міститься в п. 1 ст. 432 ГК, тепер до суттєвих відносяться тільки ті умови, які названі в законі або іншому правовому акті або як суттєві, або як необхідні для договорів даного виду.
Проте зазначене зміна в підході законодавця до істотних умов договору за ознакою їх необхідності для договорів даного виду не тягне серйозних змін у практиці застосування відповідних законоположень. Справді, якщо мова йде про "пойменованих" договорах, тобто передбачених ГК та іншими законами, то за рамками норм, регулюючих відповідний вид договірних зобов'язань (при належному їх тлумаченні), навряд чи доцільно шукати якісь інші умови, які є необхідними для даного виду договору. Більш того, допущення можливості їх пошуку призвело б до небезпеки судового свавілля і в цілому до нестабільності договірних відносин. Що ж стосується "непойменовані" договорів, тобто не передбачених законом, то коло необхідних для них істотних умов може визначатися на основі норм, що регулюють подібні договірні зобов'язання і застосовуваних у цьому випадку за аналогією закону.
Як вже зазначалося, в коло умов договору, названих у законі або інших правових актах як необхідні для договорів даного виду, в першу чергу повинні бути включені ті умови, які являють собою видообразующие ознаки для даного виду договору (для оренди, зокрема, це умови про термін оренди і про орендну плату). Зазначені умови зазвичай містяться в самому визначенні поняття відповідного виду договору.
До третьої групи істотних умов відносяться умови договору, які названі в законі або інших правових актах як істотні для договорів даного виду. Наприклад, відповідно до п. 4 ст. 15 Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. "Про лізинг" "*" договір лізингу має містити такі істотні положення: точний опис предмета лізингу; обсяг переданих прав власності; найменування місця і вказівка ??порядку передачі предмета лізингу; зазначення терміну дії договору лізингу; порядок балансового обліку предмета лізингу; порядок утримання та ремонту предмета лізингу; перелік додаткових послуг, наданих лізингодавців на підставі договору комплексного лізингу; вказівку загальної суми договору лізингу та розміру винагороди лізингодавця; порядок розрахунків (графік платежів); визначення обов'язки лізингодавця або лізингоодержувача застрахувати предмет лізингу від пов'язаних з договором лізингу ризиків, якщо інше не передбачено договором.
---
"*" СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394.
І нарешті, четверту групу істотних умов договору становлять усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.
До істотних умов арбітражно - судова практика відносить далеко не всі умови договору, які при його укладанні містилися в оферті або акцепт. Для цього потрібно, щоб у відношенні відповідної умови одна із сторін прямо заявила про необхідність досягнення угоди під загрозою відмови від укладення договору. На практиці нерідко трапляється так, що сторони при укладенні договору не врегулювали розбіжності, наприклад, про розмір договірної неустойки за невиконання зобов'язань, проте потім виконували умови договору. І тільки при виникненні спору у зв'язку із застосуванням відповідальності одна зі сторін заявляє про те, що договір слід вважати неукладеним, так як свого часу не було досягнуто згоди за умовою договору про розмір неустойки. У цьому випадку договір визнається укладеним (але без умови про розмір неустойки), маючи на увазі, що жодній із сторін при укладанні договору не було зроблено заяву про необхідність досягнення угоди щодо спірного умові договору.
  Дещо інший підхід відзначається в практиці укладання міжнародних комерційних договорів. Принципи міжнародних комерційних договорів УНІДРУА (Міжнародний інститут уніфікації приватного права) передбачають, що відповідь на оферту, який має на меті служити акцептом, але містить додаткові чи відмінні умови, що не міняють умов оферти, є акцептом, якщо тільки оферент без невиправданої затримки не заперечить проти цих міркувань. Якщо він цього не зробить, то умовами договору будуть умови оферти зі змінами, що містяться в акцепті (ст. 2.11). Таким чином, серед додаткових або відрізняються від оферти умов, що містяться в акцепті, виділяються ті, які при цьому не змінюють умов оферти. І в цьому випадку договір визнається укладеним з цими змінами, якщо тільки оферента не заперечить проти них без невиправданої затримки. У реальному комерційній практиці відповідь на питання, чи змінюють істотно умови оферти відрізняються від них умови, запропоновані в акцепт, залежить від конкретних обставин, зокрема від того, наскільки зазвичай запропоновані в акцепт відрізняються умови використовуються у відповідній галузі підприємницької діяльності і тому не є вони несподіваними для оферента. У всякому разі за загальним правилом додаткові і відрізняються умови, що відносяться до ціни або способу платежу, місця і терміну виконання негрошового зобов'язання, обсягу відповідальності і порядку врегулювання спорів між сторонами вважаються істотною зміною оферти "*".
  ---
  "*" Див: Принципи міжнародних комерційних договорів / Пер. з англ. А.С. Комарова. М., 1996. С. 46 - 48.
  Зазначені позиції щодо суттєвості умов договору, пропонованих однієї зі сторін, можуть бути доповнені і міркуваннями більш формального толку, що відносяться швидше до порядку укладання договору (за російським законодавством), ніж до його істотних умов. Візьмемо ситуацію, коли в оферті або в акцепт містяться додаткові умови, які не названі в законі або іншому правовому акті як істотні або необхідні для даного виду договору. Відсутність зазначених умов у тексті договору в обох випадках буде означати, що однією зі сторін був даний акцепт на інших умовах. Справді, якщо таке додаткова умова містилося в оферті, то для того щоб бути відсутні в договорі, воно має бути відкинуто акцептантом. Якщо відповідна умова міститься в акцепт (наприклад, в протоколі розбіжностей), то такий акцепт на інших умовах визнається новою офертою (ст. 443 ЦК) і, отже, приймається або відкидається при її акцепт початковим оферентом.
  Отже, якщо сторона, що направила оферту з додатковою умовою, отримавши акцепт на інших умовах (без такого додаткового умови), приступає до виконання договору, це означатиме, що в договорі відсутній вказане додаткову умову і жодна з сторін не пропонувала включити це умова в договір, оскільки первісна оферта втратила силу і не може бути прийнята до уваги.
  Якщо ж додаткову умову було запропоновано акцептантом (нова оферта) і початковий оферент, отримавши такий акцепт на інших умовах, приступив до виконання договору, слід визнати, що між сторонами укладено договір, що включає в себе це додаткова умова.
  У тому випадку, якщо одна із сторін заявить про необхідність досягти угоди за запропонованим цією стороною додатковій умові, а потім візьме акцепт на інших умовах (акцептує нову оферту), це означатиме, що вона відкликала свою заяву.
  Таким чином, ця група істотних умов договору (умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода) має правове значення лише на стадії укладання договору (переддоговірних контактів сторін), якесь повністю втрачається з моменту, коли договір вважається укладеним. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "2. Істотні умови договору оренди"
  1.  § 2. Оренда
      істотним. Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. При відсутності умови про термін в договорі оренди кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередивши іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці. Інший строк для попередження про припинення може бути встановлений законом (наприклад, для прокату) або
  2.  § 2. Елементи договору оренди
      істотних обмежень власника в можливості здачі його майна в оренду. Виключеннями служать законодавчий або договірний заборона на передачу майна в оренду (наприклад, законом відповідно до п. 1 ст. 607 ЦК або договором про заставу може бути встановлено заборону на передачу в оренду предмета застави), а також відокремлення майна з метою створення унітарного підприємства чи установи.
  3.  2. Істотні умови договору оренди
      істотною умовою договору оренди, що випливають із закону, є умова про предмет оренди. Згідно п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим, а
  4.  3. Істотні умови договору оренди будівлі
      істотних умов договору оренди будівлі ставляться умови про предмет оренди та про розмір орендної плати. Відповідно до п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди будівлі або споруди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яке будівлю (споруду) підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних умова про предмет оренди вважається
  5.  3. Термін оренди
      істотною умовою договору оренди (майнового найму). У законодавчих актах, що діяли в Росії безпосередньо до прийняття нового Цивільного кодексу, термін договору оренди також розглядався як істотної умови договору (див., напр., Ст. 12 Основ законодавства про оренду, ст. 85 Основ цивільного законодавства). При відсутності в договорі оренди умови про
  6.  2. Укладення договору. Форма і державна реєстрація договору оренди підприємства
      істотних умов договору, з моменту його державної реєстрації. Істотна особливість порядку укладення договору оренди підприємства, що відрізняє його від інших видів договору оренди майна, полягає в тому, що орендодавець повинен вчинити певні дії, які є необхідними для подальшого укладення договору оренди підприємства. ГК (§ 5 гл. 34) не включає правил про
  7.  2.4. Орендна плата за землю
      істотних умов договору оренди земельної ділянки. Щодо земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, визначення розміру орендної плати здійснюється за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки. Відносно ж земель, що у публічної власності (власності РФ, суб'єктів РФ або муніципальної власності), порядок визначення розміру
  8.  Стаття 65. Платність використання землі
      істотною умовою договору оренди земельної ділянки. У разі, якщо після закінчення трьох років з дати надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, для житлового будівництва, за винятком випадків надання земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, не введений в експлуатацію побудований на такій земельній
  9.  19.4. Договір оренди будівель і споруд
      істотних умов договору оренди будівель і споруд належать умови про предмет договору та про розмір орендної плати (ст. 651 ГК РФ). Предметом договору служать будівлі та споруди, тобто така що володіє особливою цінністю та значущістю різновид нерухомості, яка нерозривно пов'язана з земельною ділянкою, зайнятим цією нерухомістю і необхідним для її використання. Будинки й
  10.  19.5. Договір оренди підприємств
      істотних умов договору належать предмет договору і умова про розмір орендної плати. Предметом аналізованого договору є підприємство в цілому як особливий вид нерухомості, як єдиний майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності. Оскільки підприємство являє собою складний об'єкт, що складається з різноманітних елементів, для укладення договору