| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Укладення договору. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства |
||
|
Істотна особливість порядку укладення договору оренди підприємства, що відрізняє його від інших видів договору оренди майна, полягає в тому, що орендодавець повинен вчинити певні дії, які є необхідними для подальшого укладення договору оренди підприємства. ГК (§ 5 гл. 34) не включає правил про обов'язкове посвідченні складу підприємства, як це має місце при продажу підприємства (п. 2 ст. 561 ЦК), коли сторони ще до підписання договору продажу підприємства повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимоги. Зазначені документи служать обов'язковим додатком до договору продажу підприємства. Разом з тим стосовно оренди підприємства в ГК містяться положення, які зобов'язують орендодавця надати у володіння та користування орендаря не тільки основні засоби підприємства, а й передати останньому в порядку, на умовах і в межах, визначених договором , запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також майнові права, пов'язані з підприємством. Виконання даного обов'язку орендодавцем можливо тільки за умови повної інвентаризації підприємства. Крім того, при передачі підприємства в оренду на орендаря переводяться борги, що відносяться до підприємства, що передбачає складання орендодавцем (як додаток до договору) повного переліку всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу орендованого підприємства . Неможливо передати підприємство в оренду і без бухгалтерського балансу. Інша справа, що, на відміну від договору продажу підприємства, вимоги до форми договору оренди підприємства не включають вимогу про наявність в якості обов'язкових додатків до договору відповідних документів, що засвідчують склад і вартість майна підприємства, переданого в оренду. Водночас неможливо уявити, як сторони можуть погодити істотна умова договору оренди підприємства про предмет договору при відсутності зазначених документів. Формально ж всі вимоги до форми договору полягають лише в тому, що договір оренди підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Дотримання цих вимог виключає можливість укладення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку, а разом з цим і дія відповідної норми з числа загальних положень про укладення цивільно - правових договорів (п. 2 ст. 434 ЦК). Водночас законодавець посилює наслідки недотримання форми договору оренди підприємства. Як відомо, за загальним правилом недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази (п. 1 ст. 162 ЦК). У даному ж випадку недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність (п. 3 ст. 658 ЦК). Крім умови про предмет договору до істотних умов договору оренди підприємства належать умови про розмір орендної плати та про термін оренди підприємства. З питання про розмір орендної плати сторони повинні керуватися нормами, що регулюють розмір орендної плати за договором оренди будівлі або споруди (ст. 654 ЦК). Отже, текст договору оренди підприємства в обов'язковому порядку повинен включати положення про розмір орендної плати під страхом визнання договору неукладеним. Правила визначення ціни товарів, робіт, послуг, встановлені на випадок відсутності відповідної умови в цивільно - правовому договорі (п. 3 ст. 424 ЦК), не підлягають застосуванню до відносин сторін, пов'язаних з орендою підприємств. Що стосується умови договору про термін оренди підприємства, то будь-які спеціальні правила на цей рахунок відсутні як в числі положень, що регулюють оренду підприємств (§ 5 гл. 34 ЦК), так і серед норм, регламентують оренду будівель і споруд (§ 4 гл. 34 ЦК). У зв'язку з цим умова про термін оренди має визначатися сторонами при укладенні договору оренди підприємства. Однак відсутність у договорі умови про строк оренди підприємства не тягне визнання його неукладеним, оскільки в силу п. 2 ст. 610 ГК в цьому випадку договір оренди підприємства визнається укладеним на невизначений термін. З точки зору доцільності укладення договору оренди підприємства без зазначення строку його дії необхідно звернути увагу на можливі наслідки визнання такого договору укладеним на невизначений термін. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Зважаючи трудомісткість укладання договору оренди підприємства, а також обсяг видатків, необхідних для виконання зазначеного договору, видається, що така перспектива навряд чи влаштує як орендаря, так і орендодавця. Характерна особливість договору оренди підприємства, що виділяє його в самостійний вид договору оренди та відрізняє його від інших видів оренди, в тому числі від договору оренди будівель і споруд, полягає в тому, що передача підприємства в оренду під всіх випадках супроводжується, з одного боку, поступкою орендарю прав вимог орендодавця, а з іншого - переведенням на нього боргів орендодавця, пов'язаних з діяльністю переданого в оренду підприємства. У ГК (§ 5 гл. 34) відсутні будь-які спеціальні правила, які б регулювали порядок і умови поступки орендодавцем прав вимог орендарю за договорами та іншим зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю підприємства. Права вимоги, що підлягають передачі орендарю разом з підприємством, повинні визначатися в договорі оренди підприємства, їх поступка орендарю здійснюється за загальними правилами про цесії (ст. 382 - 386, 388 - 390 ЦК). Переклад боргу вимагає у всіх випадках згоди кредитора (п. 1 ст. 391 ЦК). Беручи до уваги, що у власника (орендодавця) середнього або великого підприємства можуть бути сотні і тисячі кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю цього підприємства, необхідність отримання від кожного з кредиторів письмової згоди на переведення боргу з'явилася б непереборною перешкодою для передачі зазначеного підприємства в оренду . Тому законодавець передбачив на цей рахунок спеціальні правила про повідомлення кредиторів про оренду підприємства і наділив останніх певними правами, що в юридичній літературі обгрунтовано розглядається як особлива форма витребування згоди кредиторів на переведення боргу "*". --- "*" Див, напр.: Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 189. В ЦК передбачені положення, що визначають особливий порядок повідомлення кредиторів і отримання їх згоди на переведення боргу за зобов'язаннями, пов'язаними з переданим в оренду підприємством, а також наслідки порушення цього порядку (ст. 657). Обов'язком орендодавця за договором оренди підприємства є письмове повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі орендарю цього підприємства. Обсяг прав кредиторів і наслідки реалізації ними своїх прав для сторін поставлені в пряму залежність від виконання орендодавцем обов'язки щодо повідомлення кредиторів про оренду підприємства. Кредиторам, як отримали повідомлення про продаж підприємства, але не дала згоду на переведення боргу, так і не отримали такого повідомлення, надано право вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування орендодавцем завданих цим збитків. Різниця між ними полягає в тому, що кредитор, який одержав повідомлення, може скористатися своїми правами протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про оренду підприємства, а кредитор, який не отримав такого повідомлення, - протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду. Крім того, за боргами, включеним до складу даного підприємства, які були передані орендарю без згоди кредиторів на переведення цих боргів, орендодавець і орендар після передачі підприємства останньому несуть солідарну відповідальність. Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 658 ЦК). Із заявою в реєструючі органи про державну реєстрацію договору оренди підприємства можуть звернутися як орендодавець, так і орендар (п. 1 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р.). Як і у випадку з орендою будинків і споруд, державної реєстрації підлягає сам договір оренди підприємства, а не якесь право оренди "*". --- "*" Див ч. 2 гл. XVII цієї книги. Якщо виходити з того, що державній реєстрації підлягає не договір оренди, а належне орендарю право оренди відповідного підприємства, ми зіткнемося з необхідністю застосування до вказаних правовідносин норми, що міститься в п. 2 ст. 22 Закону про державну реєстрацію. Згідно з цією нормою зареєстроване право на підприємство як майновий комплекс є підставою для внесення записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства, до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним в місці знаходження об'єкта. Враховуючи, що у складі підприємства може знаходитися безліч земельних ділянок, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомого майна, виконання даного правила може виявитися надзвичайно обтяжливим для орендаря. З точки зору технічної державна реєстрація договору оренди підприємства як майнового комплексу здійснюється відповідною установою юстиції (реєструючим органом) у місці реєстрації орендодавця (власника підприємства) як юридичної особи "*". Проведення державної реєстрації договору оренди підприємства засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі договору (п. 77 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним). Одночасно в підрозділ. III Єдиного державного реєстру вноситься запис про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на передане в оренду підприємство договором оренди (п. 44 Правил), а орендарю видається свідоцтво про державну реєстрацію оренди підприємства. --- "*" У п. 2 ст. 22 Закону про державну реєстрацію йдеться про те, що "державна реєстрація ... проводиться ... в місці реєстрації підприємства як юридичної особи". Помилка очевидна: підприємство як майновий комплекс не може бути юридичною особою. По закінченні терміну оренди підприємства чи припинення зобов'язань, що випливають з договору, з інших підстав запис у Єдиному державному реєстрі про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на підприємство погашається спеціальним штампом погашення реєстраційного запису, в якому повинні бути проставлені дата реєстрації припинення відповідного обтяження та ім'я реєстратора, засвідчені його підписом (п. 62 Правил). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2. Укладення договору. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства " |
||
|
||