Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

2. Укладення договору. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства

Договір оренди підприємства вважається укладеним після досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, з моменту його державної реєстрації.
Істотна особливість порядку укладення договору оренди підприємства, що відрізняє його від інших видів договору оренди майна, полягає в тому, що орендодавець повинен вчинити певні дії, які є необхідними для подальшого укладення договору оренди підприємства. ГК (§ 5 гл. 34) не включає правил про обов'язкове посвідченні складу підприємства, як це має місце при продажу підприємства (п. 2 ст. 561 ЦК), коли сторони ще до підписання договору продажу підприємства повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимоги. Зазначені документи служать обов'язковим додатком до договору продажу підприємства.
Разом з тим стосовно оренди підприємства в ГК містяться положення, які зобов'язують орендодавця надати у володіння та користування орендаря не тільки основні засоби підприємства, а й передати останньому в порядку, на умовах і в межах, визначених договором , запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також майнові права, пов'язані з підприємством. Виконання даного обов'язку орендодавцем можливо тільки за умови повної інвентаризації підприємства.
Крім того, при передачі підприємства в оренду на орендаря переводяться борги, що відносяться до підприємства, що передбачає складання орендодавцем (як додаток до договору) повного переліку всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу орендованого підприємства . Неможливо передати підприємство в оренду і без бухгалтерського балансу.
Інша справа, що, на відміну від договору продажу підприємства, вимоги до форми договору оренди підприємства не включають вимогу про наявність в якості обов'язкових додатків до договору відповідних документів, що засвідчують склад і вартість майна підприємства, переданого в оренду. Водночас неможливо уявити, як сторони можуть погодити істотна умова договору оренди підприємства про предмет договору при відсутності зазначених документів.
Формально ж всі вимоги до форми договору полягають лише в тому, що договір оренди підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Дотримання цих вимог виключає можливість укладення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку, а разом з цим і дія відповідної норми з числа загальних положень про укладення цивільно - правових договорів (п. 2 ст. 434 ЦК). Водночас законодавець посилює наслідки недотримання форми договору оренди підприємства. Як відомо, за загальним правилом недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази (п. 1 ст. 162 ЦК). У даному ж випадку недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність (п. 3 ст. 658 ЦК).
Крім умови про предмет договору до істотних умов договору оренди підприємства належать умови про розмір орендної плати та про термін оренди підприємства. З питання про розмір орендної плати сторони повинні керуватися нормами, що регулюють розмір орендної плати за договором оренди будівлі або споруди (ст. 654 ЦК). Отже, текст договору оренди підприємства в обов'язковому порядку повинен включати положення про розмір орендної плати під страхом визнання договору неукладеним. Правила визначення ціни товарів, робіт, послуг, встановлені на випадок відсутності відповідної умови в цивільно - правовому договорі (п. 3 ст. 424 ЦК), не підлягають застосуванню до відносин сторін, пов'язаних з орендою підприємств.
Що стосується умови договору про термін оренди підприємства, то будь-які спеціальні правила на цей рахунок відсутні як в числі положень, що регулюють оренду підприємств (§ 5 гл. 34 ЦК), так і серед норм, регламентують оренду будівель і споруд (§ 4 гл. 34 ЦК). У зв'язку з цим умова про термін оренди має визначатися сторонами при укладенні договору оренди підприємства. Однак відсутність у договорі умови про строк оренди підприємства не тягне визнання його неукладеним, оскільки в силу п. 2 ст. 610 ГК в цьому випадку договір оренди підприємства визнається укладеним на невизначений термін.
З точки зору доцільності укладення договору оренди підприємства без зазначення строку його дії необхідно звернути увагу на можливі наслідки визнання такого договору укладеним на невизначений термін. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Зважаючи трудомісткість укладання договору оренди підприємства, а також обсяг видатків, необхідних для виконання зазначеного договору, видається, що така перспектива навряд чи влаштує як орендаря, так і орендодавця.
Характерна особливість договору оренди підприємства, що виділяє його в самостійний вид договору оренди та відрізняє його від інших видів оренди, в тому числі від договору оренди будівель і споруд, полягає в тому, що передача підприємства в оренду під всіх випадках супроводжується, з одного боку, поступкою орендарю прав вимог орендодавця, а з іншого - переведенням на нього боргів орендодавця, пов'язаних з діяльністю переданого в оренду підприємства.
У ГК (§ 5 гл. 34) відсутні будь-які спеціальні правила, які б регулювали порядок і умови поступки орендодавцем прав вимог орендарю за договорами та іншим зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю підприємства. Права вимоги, що підлягають передачі орендарю разом з підприємством, повинні визначатися в договорі оренди підприємства, їх поступка орендарю здійснюється за загальними правилами про цесії (ст. 382 - 386, 388 - 390 ЦК).
Переклад боргу вимагає у всіх випадках згоди кредитора (п. 1 ст. 391 ЦК). Беручи до уваги, що у власника (орендодавця) середнього або великого підприємства можуть бути сотні і тисячі кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю цього підприємства, необхідність отримання від кожного з кредиторів письмової згоди на переведення боргу з'явилася б непереборною перешкодою для передачі зазначеного підприємства в оренду . Тому законодавець передбачив на цей рахунок спеціальні правила про повідомлення кредиторів про оренду підприємства і наділив останніх певними правами, що в юридичній літературі обгрунтовано розглядається як особлива форма витребування згоди кредиторів на переведення боргу "*".
---
"*" Див, напр.: Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 189.
В ЦК передбачені положення, що визначають особливий порядок повідомлення кредиторів і отримання їх згоди на переведення боргу за зобов'язаннями, пов'язаними з переданим в оренду підприємством, а також наслідки порушення цього порядку (ст. 657).
Обов'язком орендодавця за договором оренди підприємства є письмове повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі орендарю цього підприємства. Обсяг прав кредиторів і наслідки реалізації ними своїх прав для сторін поставлені в пряму залежність від виконання орендодавцем обов'язки щодо повідомлення кредиторів про оренду підприємства.
Кредиторам, як отримали повідомлення про продаж підприємства, але не дала згоду на переведення боргу, так і не отримали такого повідомлення, надано право вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування орендодавцем завданих цим збитків. Різниця між ними полягає в тому, що кредитор, який одержав повідомлення, може скористатися своїми правами протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про оренду підприємства, а кредитор, який не отримав такого повідомлення, - протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду.
Крім того, за боргами, включеним до складу даного підприємства, які були передані орендарю без згоди кредиторів на переведення цих боргів, орендодавець і орендар після передачі підприємства останньому несуть солідарну відповідальність.
Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 658 ЦК). Із заявою в реєструючі органи про державну реєстрацію договору оренди підприємства можуть звернутися як орендодавець, так і орендар (п. 1 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р.).
Як і у випадку з орендою будинків і споруд, державної реєстрації підлягає сам договір оренди підприємства, а не якесь право оренди "*".
---
"*" Див ч. 2 гл. XVII цієї книги.
Якщо виходити з того, що державній реєстрації підлягає не договір оренди, а належне орендарю право оренди відповідного підприємства, ми зіткнемося з необхідністю застосування до вказаних правовідносин норми, що міститься в п. 2 ст. 22 Закону про державну реєстрацію. Згідно з цією нормою зареєстроване право на підприємство як майновий комплекс є підставою для внесення записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства, до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним в місці знаходження об'єкта. Враховуючи, що у складі підприємства може знаходитися безліч земельних ділянок, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомого майна, виконання даного правила може виявитися надзвичайно обтяжливим для орендаря.
З точки зору технічної державна реєстрація договору оренди підприємства як майнового комплексу здійснюється відповідною установою юстиції (реєструючим органом) у місці реєстрації орендодавця (власника підприємства) як юридичної особи "*". Проведення державної реєстрації договору оренди підприємства засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі договору (п. 77 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним). Одночасно в підрозділ. III Єдиного державного реєстру вноситься запис про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на передане в оренду підприємство договором оренди (п. 44 Правил), а орендарю видається свідоцтво про державну реєстрацію оренди підприємства.
---
"*" У п. 2 ст. 22 Закону про державну реєстрацію йдеться про те, що "державна реєстрація ... проводиться ... в місці реєстрації підприємства як юридичної особи". Помилка очевидна: підприємство як майновий комплекс не може бути юридичною особою.
По закінченні терміну оренди підприємства чи припинення зобов'язань, що випливають з договору, з інших підстав запис у Єдиному державному реєстрі про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на підприємство погашається спеціальним штампом погашення реєстраційного запису, в якому повинні бути проставлені дата реєстрації припинення відповідного обтяження та ім'я реєстратора, засвідчені його підписом (п. 62 Правил).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2. Укладення договору. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства "
  1. § 1. Поняття і види підприємців
    ув'язнені підприємцем, презюмують пов'язаними з його підприємницькою діяльністю та Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 48 кваліфікуються як торгові, тобто підпорядковуються спеціальному режиму правового регулювання. Висновок про існування такої презумпції заснований на тому, що відносини між
  2. § 2. Правовий режим речей
    укладенні будь-яких договорів, об'єктом яких є підприємство як єдине ціле, єдиний об'єкт, а оборотні кошти мають змінне значення, якщо мова йде про оренду підприємства: їх склад сторони визначають своєю угодою. Найбільш поширеним об'єктом правовідносин і речових прав у підприємницькій сфері є товар. Визначення товару в Цивільному кодексі відсутня: в
  3. § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
    укладання договорів у сфері підприємництва. Визнання за угодою торгового характеру підкоряє її не тільки загальним нормам цивільного права, але і в першу чергу спеціальним нормам комерційного права. До висновку і виконання торговельних угод застосовуються спеціальні норми комерційного права, не діють стосовно звичайних цивільних угод. Особливості регулювання змісту
  4. § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
    укладений на купівлю-продаж як товару, який є в наявності у продавця в момент укладення договору, так і товару, який буде створений або придбаний продавцем у майбутньому, якщо інше не встановлено законом або не випливає з характеру самого товару. Істотною умовою договору купівлі-продажу є умова про предмет. Умова договору купівлі-продажу про предмет вважається узгодженим,
  5.  § 2. Оренда
      ув'язненим. За загальним правилом, якщо хоча б однією із сторін договору виступає юридична особа, договір оренди укладається у письмовій формі. Письмова форма необхідна для договору оренди, що укладається на термін більше одного року, незалежно від того, хто є сторонами договору оренди. Якщо об'єктом оренди є нерухоме майно, договір оренди такого майна підлягає
  6.  § 8. Довірче управління майном
      укладений у письмовій формі. При передачі в довірче управління нерухомого майна форма договору повинна відповідати формі, передбаченої для договору продажу нерухомого майна, тобто договір повинен бути укладений шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Передача нерухомого майна в довірче управління завжди підлягає державній реєстрації в
  7.  § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
      укладення договору. У цьому випадку протокол про результати торгів грає роль попереднього договору купівлі-продажу, а остаточний договір укладається після закінчення наданого для цієї мети терміну. Якщо одна зі сторін ухиляється від укладення остаточного договору, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір (ч. 4 ст. 445 ЦК). Порядок проведення
  8.  § 1. Банківська система. Правове становище кредитних організацій
      укладення відповідних договорів багато банків встановлюють між собою кореспондентські відносини, тобто відкривають і ведуть взаємні рахунки один одного, проводять розрахунки та взаємозаліки через загальні розрахункові та клірингові центри, пред залишають один одному міжбанківські кре-дити, здійснюють багатоходові комбінації з державними цінними паперами . Стабільні і тривалі взаємини
  9.  § 3. Активні операції комерційних банків
      укладено договір поруки між Комітетом фінансів Адміністрації Санкт-Петербурга і «Інкомбанком», за яким Адміністрація Санкт-Петербурга прийняла на себе солідарну з позичальником відповідальність на випадок неповернення ним кредиту. Джерелом можливої ??відповідальності Адміністрації Санкт-Петербурга перед «Інкомбанком» є в даному випадку кошти з бюджету міста, - передбачені
  10.  § 3. Правове становище селянського (фермерського) господарства
      укладено договір про використання праці - то склалися трудові або цивільно-правові підрядні відносини, якщо ж такий договір не укладався, а участь у діяльності було систематичним і на тих же засадах, як і у інших громадян, чия приналежність до господарства не заперечується - то слід визнати наявність прав учасника селянського господарства. Ведення селянського (фермерського)