| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 2. Правовий режим речей |
||
|
Таким чином, обмеження оборотоздатності може бути встановлено за суб'єктним або по об'єктному ознаками. В останньому випадку мова йде про дозвільний порядок включення в оборот. Прикладами обмеження оборотоздатності за суб'єктним ознакою є норми про оренду підприємств, про наймання житлового приміщення, прикладами ж обмежень по об'єктному ознакою можуть бути правила про випуск (емісії) цінних паперів, про валютне регулювання. Круг речей та іншого майна, яке зазвичай є об'єктом речових прав підприємців, визначається, перш за все, самою природою підприємницької діяльності. Для неї характерне використання всякого майна для отримання прибутку. Остання є основною метою і конституюють ознакою підприємницької діяльності. Разом з тим слід врахувати, що не у всіх випадках, коли мова йде про використання майна у підприємницькій діяльності, ми маємо справу з речовими правами комерційних організацій. Адже підприємницьку діяльність можуть здійснювати не лише професійні підприємці, тобто фізичні та юридичні особи, зареєстровані як відповідно індивідуальних підприємців або комерційних організацій. Підприємництвом вправі займатися і некомерційні організації. Отже, якщо некомерційна організація використовує своє майно для некомерційної діяльності, то воно є Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 155 об'єктом загальногромадянського обороту і його правовий режим підпорядковується правилам загальногромадянського законодавства про речові права. Однак, якщо той же суб'єкт - некомерційна організація відповідно до своєї спеціальноюправоздатність включається в комерційну діяльність, відповідне майно вже є об'єктом речових прав підприємця. Так, наприклад, отримавши будівлю у власність, така організація стає власником в загальногромадянський сенсі цього поняття, а здійснюючи свої правомочності і надаючи таку будівлю в оренду або використовуючи його в якості предмета іпотеки для отримання банківського кредиту, вона веде вже підприємницьку діяльність. Цей приклад показує, що практичне значення розмежування об'єктів речових прав на такі, які беруть участь тільки в комерційному обороті, і такі, які беруть участь в ньому поряд з участю в загальногромадянський обороті, досить обмежено. Разом з тим це розмежування може мати істотне значення в тих випадках, коли правова норма прямо пов'язує саму можливість існування тих або інших речових прав з суб'єктом, якому вони можуть належати. Наприклад, якщо земельна ділянка була надана або придбаний у власність для ведення фермерського господарства, то власником цієї ділянки і надалі може бути тільки той, хто веде таке господарство: тільки фермер може бути спадкоємцем при спадкуванні такого земельної ділянки. У певному сенсі можна стверджувати, що об'єктом речових прав підприємця може бути практично будь-яке майно, придатне за своїми якостями для ролі товару або засоби виробництва. З цієї точки зору в світі речей знайдеться небагато винятків. Однак основне значення у сфері підприємницької діяльності мають такі види майна, які, по-перше, є або можуть бути засобами виробництва і, по-друге, перебувають у комерційному, економічному обороті. Природно, що для комерційного права має значення загальна класифікація речей, наведена в гол. 6 ЦК та включає такі категорії, як нерухомі та рухомі речі, ділені й неподільні, складні речі, головні речі і приналежності, плоди, продукція та доходи, а також такі спеціальні об'єкти, як гроші і валютні цінності. Особливе місце серед об'єктів речових прав підприємців займають підприємства, кожне з яких виступає як єдиний майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємства як єдиний майновий комплекс відповідно до ст. 132 ГК визнається нерухомістю. У цій якості Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 156 підприємство в цілому, а також його частини можуть бути предметом таких угод, як купівля-продаж, застава, оренда. Як випливає з тексту ст. 132 ГК, у всіх цих випадках мова йде про речові права. Названа норма розкриває зміст підприємства як єдиного майнового комплексу і включає в цей зміст не тільки те майно, яке саме по собі, поза комплексом, може бути віднесено до речей, наприклад, будівлі, споруди, обладнання, сировину і матеріали, але також і права вимоги і борги, тобто майнові права та обов'язки, які поза єдиного майнового комплексу - підприємства зовсім не є речами. Крім того, до складу підприємства як єдиного майнового комплексу включаються виключні права, наприклад, право на товарний знак, фірмове найменування, знаки обслуговування. Ці об'єкти цивільних прав не є самі по собі речами і, відповідно, об'єктами речових прав, однак у складі єдиного майнового комплексу - підприємства виступають саме в якості складових речі, хоча і вельми специфічною. Тут доречно згадати про філософський підхід до співвідношення цілого і частин: ціле не є просто сума частин, а являє собою нову якість, стосовно до нашого прикладу - новий об'єкт прав. Віднесення підприємства до об'єктів нерухомості вимагає дотримання правил про нотаріальну форму і державної реєстрації угод з ним, а також про державну реєстрацію тих речових прав, об'єктом яких воно виступає. До числа таких речових прав слід віднести права власності, господарського відання, оперативного управління, застави, оренди. Підприємство виступає в ролі об'єкта договорів купівлі-продажу, угод приватизації, може бути предметом аукціону або конкурсу. У всіх цих випадках воно розглядається як єдиний комплекс і угода відбувається відносно всього підприємства як єдиного цілого на момент виникнення відповідних прав і обов'язків, наприклад, на зазначену в самому договорі дату або на день складання останнього балансу, на день державної реєстрації договору і т. д. Однак, якщо укладається договір оренди підприємства, тобто угода, за якою воно буде використовуватися підприємцем для підприємницької діяльності, то предметом договору може стати не все підприємство як єдиний комплекс, а, як сказано в ст. 656 ГК, сукупність всіх його основних засобів і та частина майна, относимого до засобів оборотним, яка включається до складу орендованого підприємства на умовах і в порядку, передбачених договором оренди. Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 157 Таким чином, основні засоби - це постійна і невід'ємна частина підприємства як єдиного майнового комплексу при укладенні будь-яких договорів, об'єктом яких є підприємство як єдине ціле, єдиний об'єкт, а оборотні кошти мають змінне значення , якщо мова йде про оренду підприємства: їх склад сторони визначають своєю угодою. Найбільш поширеним об'єктом правовідносин і речових прав у підприємницькій сфері є товар. Визначення товару в Цивільному кодексі відсутня: у ст. 454 ГК товар трактується практично як синонім речі. Представляється, однак, що цього явно недостатньо. Якщо для договору купівлі-продажу, про який йде мова у зазначеній нормі, таке тотожність прийнятно, то для комерційного права в цілому річ і товар - це далеко не одне і те ж. Так, антимонопольне законодавство визначає товар як те, що вироблено або призначене для продажу. У цьому сенсі товаром можуть бути як речі, так і права, і борги, послуги, робота, гроші. Тому слід визнати, що як загальногромадянське, так і комерційне законодавство використовує термін «товар» у різних сенсах: в одному, більш вузькому, значенні - це речі, що знаходяться в комерційному обороті, що виступають предметом договорів купівлі -продажу між підприємцями та громадянами - споживачами або хоча б призначені для цього, в іншому ж значенні - це будь-які об'єкти права, включені в комерційний оборот. Сучасне законодавство про підприємницьку діяльність у всіх розвинених країнах, а тепер - і в Росії, містить вельми важливий комплекс норм, спрямованих на захист прав споживачів, тобто громадян, які придбавають для своїх споживчих потреб товари або отримують послуги від комерційних організацій та інших осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність. У цьому сенсі може бути виділена і особлива категорія товарів - споживчі товари. Ці речі мають помітні відмінності у правовому режимі, перш за все, це стосується можливостей їх обміну, ремонту, повернення покупцем, якщо останній виступає як споживач. Розвиток ринку нерухомості зажадало досить швидкого розвитку необхідної для цього нормативної бази. З початку 1990-х років бере початок формування комплексу норм, що утворюють такий найважливіший розділ комерційного права, як правовий режим нерухомості. Ст. 130 ГК відносить до нерухомості, до нерухомих речей такі об'єкти, які, по-перше, міцно пов'язані із землею, а, по-друге, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 158 З точки зору комерційного права серед таких об'єктів центральне місце після підприємств, про які вже йшла мова вище, займають будівлі і споруди. У практиці іноді виникає питання що має на увазі законодавець, коли використовує терміни «будівлі та споруди»? Представляється, що тлумачення ст. 130, що дає поняття нерухомих речей, приводить нас до висновку про те, що будівля або споруда - це окремий, цілісний об'єкт Приміщення всередині будівлі або споруди, так звані вбудовані приміщення, використовувані для різних, в тому числі і підприємницьких цілей, не можуть розглядатися як будівлю або споруду і мають відмінний від них правовий режим. Так, перехід права власності на будівлю або споруду тягне за собою і перехід відповідного права на ту частину земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт і яка необхідна для його використання Перехід же права, в тому числі права власності, на приміщення всередині будівлі або споруди, наприклад, це може бути приміщення магазину, складу, офісу тощо, не є підставою виникнення яких би то не було прав на частину земельної ділянки, на якій розташована ця будівля, оскільки нерозривно пов'язане із землею і розташоване на ній саме будівля в цілому, а не приміщення всередині будівлі. Особливістю укладення договорів, об'єктом яких виступають такі нерухомі речі, як підприємства, будівлі і споруди, а також земельні ділянки та інші природні об'єкти, є вимога про складання єдиного документа, що підписується сторонами договору, в той час як за загальним правилом про форму договору, закріпленому у ст. 434 ГК, письмова форма договору передбачає можливість використання обміну листами, телеграмами та іншими засобами зв'язку для його укладення. Щодо об'єктів нерухомості це не допускається: тут необхідно скласти єдиний документ, підписаний обома сторонами. Є важлива специфіка і в процедурі переходу прав на нерухомість: ці об'єкти повинні бути передані продавцем і прийняті покупцем по передавальному акту або іншого документа про передачу нерухомості, який підписується сторонами і є, поряд з договором, підставою для переходу прав на цю нерухомість. Така вимога про передачу прав на нерухомість відноситься в силу ст. 556 і 560 ГК до договорів купівлі-продажу, а також в силу ст. 655 і 659 ЦК - до договорів оренди підприємств, будівель і споруд. Що стосується моменту виникнення прав на нерухомість при здійсненні операцій з нею, то слід врахувати, що, по-перше, Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 159 самі договори підлягають державній реєстрації і тільки з моменту такої реєстрації вважаються ув'язненими. По-друге, державної реєстрації підлягають права на нерухомість відповідно до ст. 131 ГК. Виникає питання: коли у набувача за договором купівлі-продажу нерухомості виникає право власності: в момент державної реєстрації договору або державної реєстрації права власності? Реєстраційна практика прагнула обійти це питання і була орієнтована на реєстрацію договору та права одночасно. Однак це явно не узгоджується з конструкцією переходу прав на нерухомість, закладену в законодавстві: воно передбачає відому поетапність у виникненні прав на нерухомість - укладання договору, його нотаріальне посвідчення, державна реєстрація договору, передача майна на основі передавального акта, реєстрація прав нового власника. Коли ж виникає право власності? Видається, що ст. 223 ГК, що зв'язує виникнення права власності на майно, відчуження якого підлягає державній реєстрації, з моментом такої реєстрації, використовує термін «відчуження» як синонім угоди і передбачає, що відчуження - це і купівля-продаж, і дарування, і наслідування, і інші угоди з нерухомістю. Земельні ділянки - один з найважливіших видів об'єктів комерційного права. Вони можуть належати підприємцям на праві власності, оренди чи постійного землекористування. Крім того, громадяни - підприємці, насамперед - голови селянських (фермерських) господарств, можуть мати землі на праві довічного успадкованого володіння. Специфіка земельних ділянок як об'єктів комерційного права полягає в тому, що вони можуть бути предметом комерційного обігу і комерційних угод, але в переважній більшості випадків виступають як територіально-просторовий базис виробничої діяльності або як засіб виробництва, а в сільському господарстві, як правило, ці дві функції поєднуються. Відмінною особливістю будь-якого речового права, об'єктом якого виступає земельна ділянка, є цільовий характер використання цієї землі, причому цей характер повинен бути, згідно вимог земельного законодавства, зафіксований в правовстановлюючих документах на дану ділянку. Зміна цільового Щ призначення земельних ділянок можливе лише за згодою того державного органу, який надав на тому чи іншому речовому праві дану ділянку. Перехід прав на дану ділянку не тягне зміни цільового характеру використання ділянки. У цьому сенсі можна говорити, що всі речові права на земельні ділянки обмежені цільовим Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 160 призначенням цих ділянок. Так, вони можуть бути надані для ведення підприємницької діяльності, селянського господарства. Крім того, серйозні обмеження на характер реалізації прав на земельні ділянки містять екологічне законодавство, норми містобудівного (урбаністичного) законодавства, законодавства про охорону пам'яток, сільськогосподарського законодавства та інші спеціальні норми. До прийняття Земельного кодексу РРФСР 1991 вітчизняне земельне законодавство обмежувалося використанням таких юридичних конструкцій, як право постійного або тимчасового землекористування. Проте в ході економічних та соціальних реформ різноманітність можливих речових прав щодо земель зросла і в земельному законодавстві відбулися найрадикальніші зміни. Землі можуть бути відведені підприємцям на праві власності, постійного землекористування, на праві оренди, а якщо мова йде про громадян-підприємців, то і на праві довічного успадкованого володіння. Право власності на земельні ділянки, відведені для підприємницької діяльності, може виникнути на основі договорів купівлі-продажу. При цьому право на придбання земельних ділянок визнається за тими, хто придбав підприємство, розташоване на даній ділянці, в результаті приватизації, на конкурсі або аукціоні. Ці особи можуть вибрати, придбати чи дана ділянка у власність, чи взяти його в оренду або залишитися правонаступником приватизованого підприємства і зберегти колишній правовий статус ділянки, ставши землекористувачем. Ділянка може бути придбаний у державних органів або органів місцевого самоврядування і в цьому випадку виникає, можна сказати, первинне право власності, оскільки у даної ділянки не було раніше приватного власника. У тому випадку, якщо підприємство, розташоване на даній ділянці, стає предметом договору купівлі-продажу, у покупця є право придбати ту частину земельної ділянки, що належить продавцеві, на якій розташоване саме підприємство і яка необхідна для його експлуатації. Слід врахувати, що ця ділянка може бути значно менше і навіть складати незначну частину тієї ділянки, яка була відведена, наприклад, початкового власнику для будівництва та експлуатації підприємства. Обсяг прав власника земельної ділянки, що використовується для підприємницької діяльності, зазначений у нормативних актах і в первинному правовстановлюючому документі на цю ділянку. Слід зазначити, що земельне законодавство містить обмеження щодо суб'єктного складу можливих соб- Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 161 ників земель: ними можуть бути тільки громадяни Росії або юридичні особи. Останні можуть бути засновані як російськими громадянами, так і іноземцями, проте самі іноземні громадяни не можуть придбати земельні ділянки у власність. Є і ще одна помітна обмеження права власності на землю, на цей раз по об'єктному критерієм. Законодавство про селянське (фермерське) господарство, допускаючи можливість придбання земель для ведення такого господарства у власність, позбавляє власника права продавати таку земельну ділянку кому б то не було, крім органів місцевої влади. Разом з тим ці ділянки можуть бути предметом застави, оренди, вони можуть бути передані у спадок або тій особі, яка замінює в разі виходу на пенсію або інвалідності колишнього главу селянського господарства і продовжує вести той же селянське господарство. Земельні ділянки можуть бути об'єктами не тільки права власності, а й права постійного землекористування. На відміну від права власності це речове право може належати будь-якій особі - як громадянам, так і юридичним особам, воно може належати не тільки громадянам Росії, а й іноземцям або особам без громадянства. Крім того, на цьому праві можуть бути відведені земельні ділянки для будь-яких цілей, у тому числі для найрізноманітніших видів підприємницької діяльності. На відміну від власності це речове право не може бути передано кому б то не було з волі тієї особи, якій воно належить. Право постійного землекористування - це таке речове право, яке може бути лише початковим. На цьому праві земельні ділянки надаються землекористувачам за рішенням державних органів або органів місцевого самоврядування. Землекористувачі сплачують земельний податок. Оренда земельних ділянок, відповідно до класифікації ГК, також повинна бути віднесена до числа речових прав. На відміну від права постійного землекористування це право може бути придбане як на підставі договору орендаря з власником-державою, так і на підставі договору оренди, де орендодавцем виступає приватний власник землі. Орендарем може бути будь-яка особа - як фізичне, так і юридична. Однак слід підкреслити, що обсяг прав орендаря на відміну від обсягу прав власником земельних ділянок та постійних землекористувачів визначається не законом, а тільки договором з орендодавцем - власником цієї ділянки. При цьому цільове призначення орендованої земельної ділянки має відповідати зазначеному в первісному правовстановлюючому документі, у всякому разі мета використання повинна входити в зазначені рамки. Так, якщо ділянка придбана для експлуатації знаходиться на ньому вироб- Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 162 вальних об'єкта, оренда такої ділянки не може суперечити цієї основної мети. Таким чином, цільове призначення - це характеристика правового режиму самої ділянки, а обсяг і межі прав особи, яка здійснює фактичне його використання, повинні відповідати цьому цільовим призначенням. Важливе місце серед об'єктів речових прав підприємців займають будівлі і споруди. Серед них спеціальний правовий режим характерний для житлових будинків, в тому числі - багатоквартирних. Всі ці об'єкти віднесені до нерухомості і поряд з такими видами майна, як виробничі та нежитлові приміщення в будівлях і спорудах, житлові приміщення в житлових будинках можуть бути предметом купівлі-продажу, оренди, застави та інших угод. У тому випадку, якщо ці речі виступають об'єктами комерційних угод, їх можна віднести до об'єктів комерційного права. Однак ті ж самі речі можуть перебувати в межах загальногромадянського обороту. Так, якщо будівля або споруда будується на основі договору будівельного підряду, - це об'єкт комерційного права, але якщо воно ж у разі смерті власника переходить у спадок, то таке майно - об'єкт загальногромадянських правовідносин. Якщо квартира в багатоквартирному будинку виставлена на продаж будівельною організацією, що зводила будинок, або агентством з нерухомості, то перед нами - об'єкт комерційного права, але якщо ця ж квартира здається її власником за договором найму житлового приміщення, то вона - об'єкт загальногромадянських, точніше - житлових правовідносин. Особливістю цієї групи об'єктів речових прав підприємців є насамперед те, що право власності на будинки, квартири, будинки і споруди та відповідно виробничі та нежитлові приміщення в них виникає тільки після того, як ці об'єкти пройшли етап свого юридичного виникнення. На відміну від фізичного, речового існування, яке формується поступово і починається з підготовки котловану під фундамент, чи ще раніше - з першого ескізу архітектора, ці об'єкти потребують особливого юридичному оформленні їхнього існування. Всі ці фізично вже існуючі об'єкти стають об'єктами речових прав тільки після того, як підписано передбачені нормативними актами документи про їх здачі будівельниками і приймання замовниками: акти здачі-приймання. Вони можуть бути підписані державними чи іншими приймальними комісіями, до складу яких входять представники всіх сторін, що брали участь в інвестиційному процесі. Тільки після підписання актів приймання, які юридично фіксують появу нових об'єктів - будівель, споруд, квартир і т. д., вони можуть бути саме в цьому ка- Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 163 честве об'єктами правовідносин і насамперед - речових прав. До підписання актів приймання - це незавершене будівництво. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 2. Правовий режим речей" |
||
|
||