Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
К.І. Скловський. ВЛАСНІСТЬ У ЦИВІЛЬНОМУ ПРАВІ, 2010 - перейти до змісту підручника

Глава 11. ЗАГАЛЬНА ВЛАСНІСТЬ


Загальна власність здається цілком очевидною, а спроби виявити тут проблему викликають роздратування як недоречне теоретизування. Однак загальна власність, досить успішно обслуговуючи практичні потреби, завзято пручається простим поясненням і в міру поглиблення стає все менш очевидною.
Не випадково Г.Ф. Шершеневич зазначив, що "загальна власність, явище вельми часте, представляє значні труднощі для з'ясування її юридичної природи" (1).
---
(1) Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. М.: Спарк, 1995. С. 214.
У Дігестах говориться: "... противно природі, щоб якщо я тримаю якусь річ, і ти розглядався б, як тримає її" (D. 41.2.3.5).
Хоча йдеться, очевидно, про володіння, але природі противна саме власність кількох осіб на річ. З таким положенням, коли будинок або ділянка знаходиться у володінні не одного особи, здоровий глузд впоратися ще зможе, але от коли відразу кілька осіб оголошують себе господарями цього будинку або ділянки, то тоді насправді правосвідомість обурюється.
І, у всякому разі, потребам обороту, без сумніву, огидний той випадок, коли у речі немає повного пана, що виключає всіх інших і вирішального долю речі.
Сама по собі загальна власність привертала увагу античних мислителів. Відомо, що в утопіях Платона (як і у всіх пізніших утопіях) найважливіше місце відводилося спільної власності (зв'язок цієї ідеї з ідеалізованим первісним устроєм не викликає сумнівів). Схоласти (а ще раніше Августин) вважали, що "законом природним або божественним не передбачено роздільне володіння речами ...". "Має бути спільне користування для всіх тим, що існує в цьому світі". Тільки мирські обставини змусили перейти до людського праву приватного володіння. Розумно це мирське рішення, по-перше, тому, що "спільність всіх речей перешкодила б мирному спілкуванню, оскільки злий і жадібний людина захоплював б більше того, що йому необхідно. І це відбувалося б також із застосуванням насильства по відношенню до інших ... Також це перешкоджало б необхідному підтримання життя, тому що сильніші воїни позбавляли б інших необхідного "(1). Далі автор висловлюється на підтримку ідей Аристотеля, який виступив проти усуспільнення майна (2).
---
(1) Не можна не помітити схожості обгрунтування приватного володіння (про нього говорить Д. Скотт) з деякими обгрунтуваннями приватної власності як абсолютного права, спрямованого проти всіх. Різниця лише в тому, що якщо поняття абсолютності увазі загальну зловмисність, то в тексті знаменитого схоласта виділяються тільки жадібні і злі. Але в обох випадках приватне володіння передбачається як джерело задоволення потреб, а зовсім не як сфера вільної діяльності особи: адже оскільки йдеться про самодіяльність особи, не виникає ідеї необхідного мінімуму. Стало бути, мова йде про обгрунтування приватного володіння (власності) з зрівняльних позицій, тобто завідомо сильно обмеженого.
(2) Блаженний Іван Дунс Скотт. Вибране / Упоряд. і ред. Г.Г. Майорова. М., 2001. С. 539 - 543.
Піднесений "насильницького братства людей" (по гегелевскому висловом), заснованого на спільності майна, зустріло енергійний відсіч з боку Аристотеля. Наводячи аргументи про природність ("впроваджено в нас природою") приватної власності, Аристотель зауважує, що "ті, які чим-небудь володіють і користуються спільно, сваряться один з одним набагато більше тих, які мають приватну власність" (1). Цілком узгоджується з цим визначення спільної власності римськими юристами як mater rixarum (мати розбратів) (2).
---
(1) Аристотель. Соч.: В 4 т. М., 1978. Т. 4. С. 411. Е.М. Штаерман наводить дані, з яких видно, що ідеологія спільної власності використовувалася знаттю, сопротивлявшейся виділенню наділів з громадських земель (ager publicus), тоді як плебеї "бажали мати свій наділ і" жити, нікому не кланяючись "(Штаерман Е.М. Історія селянства в Стародавньому Римі. М., 1996. С. 177). Можна помітити, що й у Платона апологія спільної власності поєднується з аристократичної політичною ідеологією. Є, мабуть, підстави поставити під сумнів обгрунтованість поширеною ілюзії про іманентне демократизм спільної власності.
(2) Санфіліппо Ч. Курс римського приватного права: Підручник / За ред. Д.В. Дощова. М.: БЕК, 2000. С. 164; Зелер В.Ф. Вчення про право спільної власності по римському праву. Харків, 1895. С. 130. Там же автор уточнює, що загальна власність може стати, залежно від складу учасників, і зовсім нестерпним.
Гегель з помітним задоволенням наводить слова Епікура, який відрадив друзям створювати союз, заснований на спільності майна "саме з тієї причини, що це доводить відсутність взаємної довіри, а ті, хто не довіряє один одному, не можуть бути друзями" (1).
- ---
(1) Гегель Г.В.Ф. Філософія права. М., 1990. С. 105.
У цих, мабуть, безперечних доказах знаменитих філософів міститься вказівка ??на вельми суттєва обставина: загальні власники не тільки і не стільки об'єднують майно, скільки роз'єднують < 1> його допомогою спільної власності. Якщо з змістовної точки зору загальна власність виступає як перепона обороту, то з формальної - вона істотно обмежує свободу і автономію учасників (2). Тому "впадіння" у спільну власність ніяк не можна вважати нормою, і її постійно супроводжує більш-менш помітна аномалія, спотворення загальних правових установлень.
--- -
(1) Ср: "Все юридична по суті своєму більш розділяє, ніж з'єднує" (Кавелін К. Що є громадянське право? І де його межі? СПб., 1864. С. 121 . Цит. по: Антокольський М.В. Місце сімейного права в системі галузей приватного права / / Держава і право. 1995. N 6. С. 38).
Здається, краще зауважив І. Бродський : "Правота розділяє нещадну гріха". Здається, гріх швидше з'єднує, а право поділяє.
(2) У цьому плані вельми показові суперечки про міру примусовості, допустимої у відносинах спільної власності в кондомініумі. Див : Постанова Конституційного Суду РФ у справі про перевірку конституційності п. п. 1, 3 і 4 ст. 32 та п. п. 2 і 3 ст. 49 Федерального закону від 15 червня 1996 р. "Про товариства власників житла" від 3 квітня 1998 р. і Особлива думка судді Конституційного Суду РФ Б.С. Ебзеева (Російська газета. 1998. 15 квітня.).
Російський читач може спертися на досвід - власний або сьогодні вже скоріше опосередкований комунальних відносин і народженої ними комунальної ідеології. Серед таких очевидних рис цих відносин, як апріорна обтяжливість комунального побуту (мається, проте, идеализирующий їх міф, зазвичай адресований в минуле і безпосередньо критикує сучасну сказителю ситуацію), деградація майна, що надходить в загальне користування (1), можна відзначити і такі менш зрозумілі, як, наприклад, культ детальних (до десятих часток копійки) розрахунків загальних витрат, що перевершує всякі розумні рамки контроль за дотриманням пропорцій (часу, місця) у користуванні загальним майном тощо (2). Ці якості тільки зовні виступають як крайня раціоналізація. Насправді тут скоріше виявляються звичайно таящиеся пласти підсвідомості, що розуміються часто як прагнення до справедливості, але, мабуть, мають більш глибоке коріння і дозволяють говорити про якийсь малопривабливими атавізм комунальних, звичайно, приймаючому ті форми, які зумовлені сучасним укладом. І. Утєхін пов'язує ці риси з йде з архаїки "культурою бідності", заснованої на обмеженості всіх ресурсів і тому орієнтованої на їх розподіл (3). Однак не цілком ясно, породжена чи ця психологія бідністю користувачів комунального майна або сам комунальний побут відтворює уклад бідності.
---
(1) І. Утєхін вважає, що мається закономірність, позначена ним як "небезпека чистоти", іншого гіршого відносини до спільного простору комунальної квартири, ніж до простору приватному (див.: Утєхін І. Нариси комунального побуту. 2 -е вид. М., 2004. С. 89 і сл.).
(2) Великий матеріал зібраний в книзі І. Утехина "Нариси комунального побуту". Аналогічні настрої, що спираються на той же комунальний джерело і так само зазвичай перевантажені щонайдокладнішими підрахунками, живлять і ідеологію публічної власності. Відмінність публічної власності від комунальної (в буквальному сенсі комунальне майно було, звичайно, тільки в загальному користуванні, що не так суттєво, оскільки йдеться про ідеологію) бачиться в тому , що вона пориває з ефективністю і тому може виглядати цілком пристойно за рахунок необмеженого зростання витрат. Залежно від ситуації (у тому числі від бажання суспільства контролювати публічні видатки) ця неефективність публічної власності більш-менш ретельно ховається, але ніколи все ж відкрито не декларується ; тим самим робиться поступка комунальної ідеології, що виходить із принципу мінімально можливих витрат.
(3) Утєхін І. Указ. соч. С. 62.
Оскільки із загальною власністю пов'язані багато вельми поширені повсякденні юридичні відносини (наприклад, спільна діяльність), то її особливі риси, які межують, по гегелевскому висловом, з "неправом" (1), постійно нагадують про себе. Мається на увазі обмеження загальної власності, наприклад, необхідність досягнення власниками загальної згоди під страхом припинення спільності в разі конфлікту.
--- -
(1) Гегель Г.В.Ф. Філософія права. С. 105. Там же Гегель згадує у тій же зв'язку про власність морального обличчя.
Ця примусовість ніяк не може бути поєднана зі свободою особи і є тому непереборним межею розвитку спільної власності, яка майже завжди тягне за собою обурення в класичних цивилистических установленнях. Характерно, що в реальності неможливо виявити продиктований практичними потребами договір, що має єдиною (а не факультативної) метою виникнення спільної власності.
Поширеність спільної власності не може позбавити її "надзвичайної сором'язливості" (1), примусовості, що ставить її на межу приватного права. Це її неправове зміст не може бути легко поміщено в звичайні юридичні форми.
---
(1) Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. С. 216.
Римським юристам довелося визнати спільну власність допомогою добре розробленого прийому - розширення поняття речі. Класик Кв. Муцій Сцевола висунув ідею власності багатьох осіб на одну річ в ідеальних частках - pars pro indivisio. "Цельз-син каже, що не може існувати власності або володіння двох осіб в цілому: і ніхто не є власником частини всього предмета, але має власність на частину всього нероздільного цілого" (1).
---
(1) Римське приватне право. М., 1948. С. 194. Відомо, що з приводу поняття частки існує й інша позиція, згідно з якою у кожного співвласника мається повне право на річ, але воно взаємно обмежена правами інших ( см.: Санфіліппо Ч. Указ. соч. С. 163; Хвостов В.М. Система римського права. М., 1996. С. 232 - 233). Доказом на користь цієї другої позиції є правило про приращении частки, від якої відмовився співвласник, до права інших співвласників. На мій погляд, ні сам цей аргумент, ні в цілому концепція єдиного, але взаємно обмеженого права, що належить кожному зі співвласників, не представляються досить переконливими і практично застосовними, тому надалі передбачається все ж конструкція частки у праві .
Ці частки, відомі як ідеальні (1), добре відомі всім юристам, але звичність, буденність ситуації не зробила її більш природною. Дійсно, в наявності вельми складна ідеальна конструкція, що пропонує вважати, що при юридичній неподільності речі право на неї складається з багатьох часток (частин). Тільки при такому припущенні, що приймається усіма без заперечень (2), можна погодитися з тим, що в однієї речі є кілька власників. Той факт, що поняття ідеальної частки практично в незмінному вигляді перейшло в сучасне право, підтверджує, що загальна власність так і залишилася значною мірою чужорідним утворенням і не змогла безслідно асимілюватися.
--- ---
(1) Це широко поширене слововживання неточно, бо передбачає, що є ще й реальні частки (прихильник такого підходу А.А. Єрошенка розумів під "реальною часткою" встановлення права користування на частину речі (будівлі), що "не тягне припинення права спільної власності на річ" (Єрошенко А.А. Особиста власність у цивільному праві. М., 1973. С. 54 - 55 ). Цей погляд не отримав широкого визнання). Тим часом придумали частки римські юристи підкреслювали при цьому "нероздільність цілого" (indivisio - неподільне).
(2) Втім, не всіма. А.Є. Чорноморець, треба думати, не без поважних підстав заявляє, що конструкція "частка у праві" - "теоретичне нагромадження, яке важко зрозуміти навіть професійному юристу". Адже "право завжди цілісно і неподільне по частинах" (Чорноморець А.Є. Деякі теоретичні проблеми права власності у світлі Цивільного кодексу РФ / / Держава і право. 1996. N 1. С. 100). Якщо не торкатися того, що цілісність і неподільність права тільки прояву тих же якостей особи, її волі, ми не можемо не помітити, що А.Є. Чорноморець повернувся в той вихідний пункт, з якого два тисячоліття тому почали рух римські юристи, причому автор чомусь вважає, що знайдені класиками рішення, що вводять зазначені фікції, - це вади чинного ЦК РФ, допущені, мабуть, через недогляд укладачів.
  Основні юридичні риси спільної власності можуть бути представлені таким чином.
  Загальна власність виникає в тому випадку, коли об'єкт власності належить одночасно декільком особам.
  Підставами спільної власності можуть бути договори, перш за все деякі договори про спільну діяльність (простого товариства); крім того, будь-який договір про придбання неподільної речі з множинністю на стороні набувача призводить до виникнення спільної власності.
  Загальна власність виникає також зі спільного спадкування, а також змішання родових речей з знеособлюванням (ranfusio).
  Взаємовідносини загальних власників і тоді, коли вони не були засновані на договорі, характеризувалися римським правом "як відносини осіб, як би взаємно пов'язаних між собою угодою". Ця спільність, оскільки вона не витікала з товариства, називалася communio in quam incidimus - спільність, в яку ми впадаємо, тобто випадкова; звідси назва "communio incidens" (1).
  ---
  (1) Римське приватне право. С. 194 - 195.
  У чинному праві це розходження спеціально не виділяється, оскільки відносні взаємини співвласників не викликають уже необхідності будь-якого обгрунтування. Тому наявність договору між співвласниками є доповненням (за правилом диспозитивності) норм про спільної власності, які і без угоди регулюють відносини співвласників.
  Виникнення права спільної власності, тобто права на ідеальну частку, підпорядковується загальним правилам про момент переходу права, приуроченого до передачі речі (традиції), оскільки інше не випливає із договору або закону.
  Необхідно підкреслити, що незважаючи на те, що передається ідеальна частка, передача володіння проте передбачається (1). Звичайно, у багатьох випадках передача володіння не потрібно. Можна, наприклад, вдатися до умови переходу власності в момент угоди (constitutum possessorium). Однак необхідно підкреслити, "що про constitutum possessorium не може бути й мови, якщо відчужаюча сам позбавлений володіння" (2).
  ---
  (1) ГК РФ відступив від цього правила (ст. 251).
  (2) Зелер В. Указ. соч. С. 109.
  Виняток становив судовий розділ, який надавав право власності самим фактом винесення рішення, без передачі володіння. Позивач, отримавши право власності, отримував і відповідні засоби захисту свого права (наприклад, віндикаційний позов). Водночас несудовий договір про розділ вимагав здійснення передачі. Звідси випливає, що якщо річ знаходилася у володінні сторонньої особи, то розділ не спричиняв припинення спільності (1) (не мав реального ефекту).
  ---
  (1) Там же. С. 208.
  По відношенню до всіх третім особам спільні власники (співвласники, співвласники) виступають в якості єдиного власника і втілюють у своє об'єднання повне право власності, як воно закріплене в ст. 209 ГК: з правом виключати будь-яку третю особу від речі, з правом захисту (ст. ст. 301 - 304 ЦК), правом вилучення плодів і доходів і всіма іншими правами власника. Але у відношенні один до одного права співвласників втрачають той абсолютний характер, який взагалі притаманний праву власності, і пов'язані радше таким чином, який більше схожий на зв'язок договірного типу. Ця вказівка ??на відносини як би договору, що належить римським юристам, має не тільки характер метафори, але й безпосереднє юридико-технічне значення.
  Зокрема, скоріше на відносній зв'язку типу зобов'язання засноване саме право на розділ, яке представляє "перетворення" права спільної власності "в інше право, що належить власнику виключно і по цінності що дорівнює першому" (1). Очевидно, що це право, яке має природу вимоги речі або грошей (dare) (саме такий результат розділу), має відносний характер.
  ---
  (1) Там же. С. 214.
  Якщо ми припускаємо, що право на розділ має зобов'язальних природу, то треба зробити і що з цього припущення висновок: договором це право (як і всяке договірне право) може бути усунуто або обмежена. І підстави для такого висновку ми можемо знайти. Наприклад, практика російського громадянського права сформулювала таке цікаве правило: "Воля одного зі співучасників зобов'язує інших до розділу тільки в такому випадку, коли загальне володіння виникло незалежно від волі співучасників і по властивості своєму припускає розділ, наприклад при загальному володінні співспадкоємців. А коли загальне володіння виникло за сукупною волі співучасників (наприклад, коли маєток куплено багатьма разом), то для розділу потрібно також загальну угоду "(1). До цього висновку можна додати і добре відоме право співвласників встановлювати угодою тимчасову заборону на розділ спільного майна (2).
  ---
  (1) Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Перша частина: Вотчинні права. М., 2002. С. 591.
  (2) Див: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. С. 217; Хвостов В.М. Система римського права. С. 235.
  ГК Квебека передбачає можливість встановити угодою співвласників відкладення розділу на строк до 30 років (ст. 1013).
  У сучасному російському праві такого роду правила можна, мабуть, допустити лише у вигляді прямо виражених угод. Їх користь, особливо в частині тимчасової заборони на розділ, наприклад, у сфері спільної діяльності (простого товариства), була б безсумнівною.
  У деяких випадках зв'язок співвласників прямо і є договірною, наприклад, коли вони з'єднані договором простого товариства. Іноді така зв'язок випливає із закону, наприклад, при спільному спадкуванні. У деяких комбінується закон і договір (створення кондомініуму, участь у будівництві). У цих випадках спільна власність виникає хоча і в силу певного договору, що переслідує мету придбання у власність приміщення (частини будівлі), але самі умови спільної власності визначаються вже законом.
  Об'єкт спільної власності може бути за своїм господарським призначенням діленим (наприклад, стадо тварин) або неподільним. Відповідно, в першому випадку можливості припинення спільної власності розділом очевидні, і збереження спільної власності у випадках подільності речі може бути пояснено лише тієї спільною метою, яка переслідується співвласниками (може бути і ситуація юридичних перешкод до розділу подільної речі: наприклад, один із співвласників помер або знаходиться в стані реорганізації, якщо це юридична особа, і до виникнення його правонаступників виробництво розділу представляється неможливим або складним).
  Якщо ж річ неподільна, то виникає більш стійка спільна власність, що зв'язує співвласників вже тим, що при розділі деякі з них зовсім не отримають речі і позбудуться тим самим тих вигод, які випливають із самої речі. Саме такого роду загальна власність і представляє предмет нашого розгляду. Таким чином, загальна власність набуває рис примусовості і створює сама по собі грунт для конфліктів.
  Якщо співвласники не пов'язані договором, в якому обумовлені всі істотні моменти з управління спільним майном, і якщо спільність співвласників виникла випадково, без їх вибору та без урахування їхньої волі, то з великою часткою ймовірності можна передбачити, що в процесі управління спільним майном виникнуть перешкоди. Для врегулювання виникаючих труднощів і створюються законом правила, що відносяться до спільної власності. Серед таких правил слід вказати на наступні.
  Управління спільним майном здійснюється за спільною згодою. Якщо така угода не досягається, то спір розглядається судом (ст. ст. 246, 247 ЦК). Це правило консенсусу можна охарактеризувати як правило заборони, що належить кожному з учасників спільної власності (prohibitio) (1). Зрозуміло, що це право вето, висловлюючи саму суть власності як виняткового права, гранично знецінює загальну власність. З цього приводу і виникло відомий вислів "співволодіння є заперечення володіння", що розумілося саме в тому сенсі, що "ius prohibendi містить в собі право співвласників позбавити один одного володіння" (2).
  ---
  (1) Санфіліппо Ч. Указ. соч. С. 164.
  (2) Зелер В. Указ. соч. С. 44.
  У римському праві необгрунтований заборона відбивався допомогою владельческого інтердикту, оскільки розглядався як незаконне насильство по відношенню до власника. Відповідно, "взаємні відносини спільно володіють співвласників нерухомості можна визначити наступним чином: кожен із співвласників, незважаючи на протиріччя з боку співучасника, вправі вчиняти такі дії, які необхідні для підтримки фактичної влади над річчю, і він має право заборонити своєму співучаснику вчинення такої дії, яке є актом фактичного розпорядження, зокрема, спрямованого на загальне користування річчю; в обох відносинах він може користуватися самооборони і посессорной інтердиктами "(1).
  ---
  (1) Там же. С. 19 - 20. Про посессорной Інтердикт і власницької захист докладніше йдеться у відповідній главі книги.
  Крім того, в римському праві виникала і відповідальність за заподіяння шкоди, викликаного необгрунтованим забороною (1). Аналогічне правило, але стосовно до розпорядження (а в сфері розпорядження судовий спір неможливий, як це випливає і з ст. 246 ЦК), відзначено і в російській праві: "Незгода одного зі співучасників на розпорядження на загальну думку обов'язково для всіх інших; але в разі збитку від сього для них вони не позбавлені права залучити винуватця збитку до відповідальності "(2).
  ---
  (1) Співвласник у відносинах з іншими співвласниками крім інтердіктное захисту мав три позови: actio communi dividundi, actio negatoria, actio iniuriarum (Зелер В. Указ. Соч. С. 85).
  (2) Побєдоносцев К.П. Указ. соч. С. 587.
  У ДК РФ заборону, яким по суті є незгода із запропонованим рішенням, може бути усунутий лише зверненням до суду з вимогою про встановлення порядку користування (ст. 247). При цьому, звичайно, під користуванням розуміється і володіння, та інші дії з майном. Точно так само вирішуються і суперечки про спільному розпорядженні, наприклад, про реконструкцію будівлі або передачі його в оренду.
  Для аналізу підстав захисту прав власника важливим видається таке міркування, сформульоване В. Зелер: "Не всі правомочності, що належать окремим співвласникам, прямо і безпосередньо випливають із речового права; навпаки, в джерелах ясно сказано, що між співвласниками має місце зобов'язальне відношення quasi ex contractu , на підставі якого кожен окремий співвласник може вимагати від іншого не тільки розділу спільності, відшкодування збитків і витрат, communicatio (1) тих вигод, який один з співвласників отримав від загальної речі, але, крім того, кожний із співвласників на підставі цієї obligatio quasi ex contractu може вимагати, щоб інший співвласник сумлінно звертався із загальною річчю і щоб він дозволяв йому робити по відношенню до загальної речі такі фактичні розпорядження, які спрямовані на користування річчю і відповідають інтересам всіх співучасників "(2).
  ---
  (1) Звернення у спільну власність.
  (2) Зелер В. Указ. соч. С. 10.
  При тому, що В. Зелер прагнув показати підстави владельческого інтердикту і відмежувати їх від інших позовів співвласників, заснованих на actio communi dividundo, мені видається важливим у цьому узагальнюючому пасажі виділити інше.
  Як відомо, право власності саме по собі передбачає певну сферу свободи власника, що не потребує сприяння третіх осіб для реалізації свого права; власнику надані лише відомі засоби захисту від порушників, але ці кошти не допускають примусу третіх осіб до яких-небудь позитивних дій. Саме тому право власності реалізується поза правовідносини з іншими особами. У той же час право спільної власності утворює широке коло позовів до іншим співвласникам, які допускають поряд із заходами захисту і вимога позитивних дій, на які вказує процитований автор: починаючи від розділу речі і відшкодування збитків до встановлення певного способу користування річчю. Ці позови випливають не з права власності як права речового і абсолютного, а з того правовідносини, що має тип обязательственной зв'язку, яке встановлюється між співвласниками.
  Але це не виключає і звичайної, тобто абсолютної, захисту власності та володіння, які даються кожному співвласнику саме як власнику.
  На мій погляд, не виключений позов одного із співвласників до інших про передачу йому володіння майном у відповідній частині допомогою віндикаційного позову (ст. 301 ЦК). Хоча норма ст. 301 ГК і каже про відповідача як про незаконне власника, в даному випадку такий позов допустимо, оскільки відповідач, що займає чужу частину речі (при відомій умовності самого терміна "частина речі", звичайно), може розглядатися у відомому сенсі нарівні з незаконним власником. Взагалі, якщо ми вважаємо незаконним власником особа, що володіє чужою річчю проти волі власника, будь співвласник може опинитися в ролі незаконного власника і таким чином отримати пасивну легітимацію за віндикаційним позовом. К. Побєдоносцев наводить судове рішення, яке підтвердило право одного із співвласників вимагати відновлення володіння не тільки від третіх осіб-порушників, а й від інших співвласників (1). Мабуть, з правила ст. 251 ГК випливає і можливість вступу у володіння віндикаційний позовом покупця частки. Адже відповідно з цим правилом (втім, диспозитивним) моментом виникнення права на частку у спільній власності є момент укладання договору.
  ---
  (1) Побєдоносцев К. Указ. соч. С. 588.
  Необхідність саме віндикаційного позову пояснюється тим, що позов про встановлення порядку користування сам по собі не дає можливості вступити у володіння, а лише вказує, яким чином здійснюється загальне володіння. На практиці проте найчастіше і вимоги про отримання доступу до загального об'єкт нерухомості заявляються як вимоги про встановлення порядку користування. Зустрічаються і випадки заяви негаторний позовів, які на меті виселити з займаних позивачем частин будівлі сторонніх осіб, у тому числі співвласників.
  На відміну від допущення віндикаційного позову, допустимість позову негаторного ніколи не ставилася під сумнів. Негаторний позов між співвласниками був можливий і в римському праві, хоча Зелер обумовлював його умовою попередньої заборони, який позивач був зобов'язаний зробити відповідачу: таким чином негаторний позов виступав як реакція на порушення заборони (1). (Зрозуміло, що віндикаційний позов як спосіб усунення перешкод у володінні в римському праві замещался владельческим интердиктом; водночас віндикаційний позов (vindicatio partis) був можливий як засіб захисту проти розпорядчих актів одного з співвласників, поки річ не надавалась у добросовісного набувача; в останньому випадку залишалися лише зобов'язальні вимоги (2).)
  ---
  (1) Зелер В. Указ. соч. С. 73, 80. Автор підкреслює, що на відміну від класичної моделі негаторного позову (яка в ході розвитку римського права вже не вважалася єдино можливою), негаторний позов між співвласниками передбачає наявності на стороні відповідача спірного сервітутного права.
  (2) Там же. С. 109.
  Іншим правилом, що регулює відносини співвласників, є правило про вільному розпорядженні своїм правом, вираженим в ідеальній частці. Ця частка у праві знаходиться в повній волі власника, і він може нею в будь-який момент розпорядитися на свій розсуд будь-яким чином (1). Водночас співвласник, поки він не втратив своє право, має за загальним правилом визначені угодою співвласників або рішенням суду права володіти і користуватися частиною речі (майна), що перебуває у спільній власності. Зрозуміло, що ця частина не належить йому на праві власності, на відміну від ідеальної частки, і він не може вважати її повністю своєю. Проте оскільки інше не встановлено у порядку ст. 247 ГК, він має право на свій розсуд у межах, зазначених ст. 209 ЦК, тобто без шкоди правам та інтересам третіх осіб (в тому числі співвласників), здійснювати в зазначених йому межах всю повноту прав, що випливають із власності. У цій частині співвласник може захищатися від порушень і перешкод його прав, від кого б вони не виходили, в тому числі і від співвласників. Саме тому, як уже вказувалося, можливий віндикаційний або негаторний позов, спрямований не тільки проти третіх осіб, а й проти інших співвласників. Оскільки це не суперечить встановленому порядку користування, співвласник може, як видається, і розпорядитися виділеної йому частиною речі. Маються на увазі передача частини речі в оренду та інші угоди, не пов'язані з втратою речі, в тому числі з її реконструкцією, переплануванням (оскільки такі дії можуть спричинити втрату річчю ідентичності, отже, втрату власності).
  ---
  (1) При цьому іншим співвласникам належить переважне право покупки. Його сенс, на думку В. Синайського, полягає у "пом'якшенні протиріччя" між принципом індивідуальної свободи, притаманної цивільним правам, і тієї спільністю, яка виражена в загальній власності (див.: Синайський В.І. Російське громадянське право. М., 2002 . С. 215). Переважне право купівлі обговорюється далі окремо.
  Це право, звичайно, не позбавляє інших співвласників можливості оскаржити угоду, або захищатися за допомогою негаторний позовів (ст. 304 ЦК) від з'явилися власників, якщо до того є підстави. Практика досить впевнено йде по тому шляху, що особа, за яким закріплена частина будівлі в порядок користування спільним майном, право здавати його в оренду, надавати для тимчасового безоплатного користування тощо
  Виникає питання: що є предметом оренди? Очевидно, що не ідеальна частка. Адже ідеальний предмет не може бути предметом оренди по точному змісту ст. 606 ГК, та й по тому змісту, який вкладає в неї практика. Отже, предметом оренди виступає майно, що перебуває у володінні орендодавця - суб'єкта права спільної власності, за яким здається в оренду майно закріплено на умовах, визначених у порядку, передбаченому ст. 247 ГК РФ. Відповідно, в договорі оренди вказується не частка у праві, що належить орендодавцю (хоча вказівка ??на цю частку може бути зроблено сторонами як на підставу права здачі в оренду, наявне у орендодавця (ст. 608 ЦК), а конкретне, точно описане майно (п. 3 ст. 607 ЦК). Якщо передане в оренду майно перевищує ту частину, яка була виділена орендодавцю, це саме по собі ще не дає підстави для анулювання договору, якщо орендодавець може довести, що діяв в інтересах інших співвласників (ст. 980 ЦК) . Наявність загальної власності, в усякому разі, змушує припустити можливість дій в чужому інтересі. Відповідно, якщо в наявності дії в чужому інтересі без доручення, то з того моменту, коли виник спір, не підтвердив доручення співвласник не пов'язаний умовами оренди, а доля орендного договору залежить від того, чи можливо його збереження в частині користування тим майном, яке закріплене за орендодавцем (орендодавцями), згодним (-і) до укладеного договору оренди.
  Мабуть, не можна виключити і орендні відносини між самими співвласниками. Наприклад, якщо один з них тимчасово не потребує приміщенні, він має право передати відповідну частину іншому.
  Це питання виникло в такій справі.
  Між сторонами - організацією торгівлі (ТОВ "Універмаг") і комітетом з управління майном - було укладено мирову угоду, за якою визначені частки в загальній власності на нежитлове приміщення - магазин (відповідно 17/25 і 8/25). Потім між організацією торгівлі та представником іншого співвласника - МО "Архангельськ" було укладено угоду про порядок володіння та користування майном, що перебуває у спільній частковій власності. Але фактично володіло приміщенням лише ТОВ "Універмаг" і, як можна вважати, вносило платежі іншій стороні. ТОВ "Універмаг" розцінювало дана угода як договір оренди.
  У зв'язку із заявою ТОВ "Універмаг" про викуп у порядку приватизації орендованого нежитлового приміщення суд вказав, що в даному випадку немає договору оренди, так як угода про порядок володіння та користування, що не містить точних даних, що дозволяють точно визначити майно, що підлягає здачі в оренду , не відповідає нормі ст. 607 ГК (1).
  ---
  (1) Постанова N 4713/02 / / Вісник ВАС РФ. 2003. N 3. С. 68.
  Між тим угода про такий порядок користування, яким закріплені всі приміщення за одним з учасників, може, як видається, розглядатися лише як тимчасове. В іншому випадку є підстави говорити про виділ частки.
  У свою чергу, угода про тимчасове оплатне користуванні чужим майном відповідає ознакам оренди. Визначення того майна, яке передано в оренду, якщо таких даних не містить договір, може бути здійснено, якщо сторони встановили порядок користування спільним майном до того: в цьому випадку зданим в оренду вважатиметься майно, раніше передане в користування орендодавця. Якщо ж визначити орендоване майно таким чином неможливо, то договір доведеться визнати неукладеним.
  Оскільки мова йде про розпорядження спільним майном, потрібно розрізняти розпорядження спільним майном (без визначення часток) і розпорядження часткою у праві. У першому випадку угода може виходити як від всіх співвласників, які виступають солідарно, так і від кожного з них. Якщо угода щодо спільного майна здійснена не всіма співвласниками, то згода інших передбачається (п. 2 ст. 253 ЦК). У відомому сенсі це правило сходить до римського "мовчання - знак згоди", яке було сформульовано саме стосовно до спільної власності (1).
  ---
  (1) Дождев Д.В. Римське приватне право. М., 1996. С. 401.
  Предметом спільної власності можуть бути тільки речі, як правило, неподільні. У тих випадках, коли загальна власність виникає на подільні речі, це все ж речі, так як властивість подільності - це властивість тільки речей, але не інших об'єктів права. Подільність прав (яка дозволяє, наприклад, цессию в частині права вимоги) - наслідок подільності предмета цих прав. Як відзначав ще Савіньї, солідарні зобов'язання виникають на базі спільної власності. Іншими словами, ті властивості зобов'язальних прав, які дозволяють виявити в них якості подільності або неподільності, похідні від предмета цих прав (1).
  ---
  (1) На зв'язок кваліфікації зобов'язань з множинністю осіб з предметом зобов'язання, який грає "ключову роль", вказує С.В. Сарбаш у своїй книзі "Зобов'язання з множинністю осіб та особливості їх виконання" (М., 2004. С. 7).
  Зрозуміло, що на грунті відносин спільної власності виникають, однак, і права. Наприклад, для ремонту спільної речі укладається договір підряду, який породжує відомі зобов'язання. Всі ці права передбачаються виниклими для всіх учасників спільної власності незалежно від того, ким вони здійснюються.
  Деякі права мають складніший режим. Наприклад, якщо за умовами визначеного сторонами порядку користування один із співвласників експлуатує, скажімо, сауну, що знаходиться в загальному будівлі, то як кваліфікувати виникають з такого користування права і обов'язки? Маються на увазі зобов'язання з енергопостачання, користуванню іншими комунальними послугами, в також право на отримувані доходи. З одного боку, це витрати і доходи, що створюються самою річчю, з іншого - в їх створенні бере участь тільки один із співвласників, вкладаючи свої зусилля і капітал; та й з формальної точки зору як витрати, так і доходи надходять за договорами, що укладаються ним від свого імені.
  Необхідно, однак, зауважити, що ці договори слід кваліфікувати як договори щодо розпорядження спільним майном. Такі договори укладаються за спільною згодою (п. 1 ст. 246 ЦК). Угодою учасників, мабуть, тому чи іншому з учасників може бути заборонено здійснення таких операцій. Але цілком очевидно, що ніяке загальне угода не може створити такий стан, коли угоди одного з учасників стосуються не всього неподільного майна (тобто зобов'язують тауправомочівающіе не всіх учасників), а зачіпають тільки деякі права, що випливають з речі (1), або тільки того учасника, який здійснює ці угоди. Неможливість такого роду угод випливає саме з єдності об'єкта спільної власності. Всякі розпорядчі угоди (2) (а тільки про них і йде мова) зачіпають весь об'єкт спільної власності просто тому, що він неподільний і угода співвласників не може змінити цей факт. Навпаки, угода співвласників тому і є єдиною формою вираження влади над річчю, що сама річ єдина. Іншими словами, річ зумовлює спосіб волевиявлення власників, але волевиявлення не може впливати на спосіб існування речі.
  ---
  (1) Інше становище може виникати при подільності предмета, тоді, як каже Ю. Барон, предметом зобов'язання може стати частина предмета (див.: Барон Ю. Система римського цивільного права. 3-е изд. СПб., 1910. Вип. 3 . Кн. IV: Зобов'язальне право. С. 100).
  (2) Термін "розпорядча угода" частіше застосовується для опису передачі речі або іншого акта, що знаменує виникнення права власності чи іншого права у одержувача, за аналогією з німецьким речовим договором. Тому щоб уникнути термінологічної плутанини краще, напевно, говорити про договір про розпорядження річчю.
  Тут ми виявляємо, що якщо інтерес кредитора у зобов'язанні полягає в отриманні (присвоєння, експлуатації) тільки деяких (не всіх) корисних властивостей речі (а так і буває в переважній кількості випадків), то проте доводиться говорити про розпорядження річчю в цілому, так як розуміння об'єкта права (пов'язане із здійсненням влади над річчю) виключає виділення в ньому "частин", "сторін", як носіїв корисності. Розпорядження має місце завжди, коли інша особа отримує юридичну можливість, тобто право, отримувати користь від речі (1).
  ---
  (1) Окремий інтерес представляє питання, чи є розпорядженням ті договори, які виключають використання речі (наприклад, зберігання, у тому числі секвестр), але в даному випадку цей аспект не зачіпається.
  Звичайно, найбільш простий спосіб розпорядження - передача іншій особі фактичної влади над річчю - характерний для договорів про передачу речі у володіння. Але це аж ніяк не єдиний варіант розпорядження (1). Якраз тоді, коли з приводу об'єкта спільної власності є угода про порядок користування, розпорядження і буде найчастіше здійснюватися без передачі речі. Адже наявність угоди про порядок користування вже самим своїм фактом означає, що учасники визначили свої сфери господарської діяльності щодо спільної речі таким чином, щоб не втручатися в справи іншої. Такий стан речей, звичайно, передбачає, що господарювання з річчю не потребують сприяння інших співвласників, тоді як передача речі неможлива інакше, як, по-перше, за спільною згодою, а по-друге, як правило, з припиненням користування річчю всіх співвласників на весь період передачі.
  ---
  (1) У зв'язку з цим становить практичний інтерес така справа. Між установою культури та товариством з обмеженою відповідальністю "Меридіан" був укладений договір, названий агентськими, за умовами якого ТОВ "Меридіан" отримувало право на проведення в належить установі на праві оперативного управління Будинку музики концертів за заздалегідь поданою заявкою без права установи відмовитися від такого концерту . Договір був оскаржений власником (засновником установи) з того мотиву, що в наявності розпорядження нерухомим майном - Будинком музики, що саме по собі заборонено в силу ст. 298 ГК РФ. Суд визнав агентський договір неукладеним, взявши за підстави норми ГК РФ про агентуванні, але не погодився з тим, що в наявності розпорядження майном, так як не вбачається його передачі. Тим часом такий об'єкт, як концертний майданчик, якраз і цікаво отримати тільки у користування. Адже володіння концертним залом пов'язане з безліччю витрат і витрат, які потрібно нести постійно. А дохід будівля приносить 2 - 3 години на тиждень, коли проводиться концерт. Тому немає ніякого комерційного сенсу отримати концертний зал у володіння. Навпаки, вигоду приносить саме використання його без передачі. Тому той аргумент, що в даному випадку не вбачається розпорядження, так як немає передачі майна є, звичайно, невірним.
  Враховуючи це, ми можемо охарактеризувати і зміст окремих договорів про розпорядження річчю, що укладаються співвласниками в рамках наявного угоди про порядок користування. У звичайній ситуації такі договори будуть мати предметом ті корисні якості речі, які експлуатуються саме даними співвласником. Взагалі кажучи, і договір, укладений будь-яким іншим співвласником, може створити дійсне зобов'язання, але тільки в тому випадку, коли в ситуації конкретної ситуації третя особа не могло не знати, що саме цей співвласник уповноважений на таке розпорядження. Наприклад, якщо в будівлі один співвласник експлуатує автостоянку, а інший - спортзал і є відома відвідувачам домовленість, що у вечірні години власник автостоянки вправі пропускати відвідувачів в спортзал і отримувати з них плату, то такі угоди будуть цілком дійсні.
  Можна, отже, виходити з того, що наявне між співвласниками угода дає можливість кожному з них укладати різні по предмету договори про використання спільного майна з третіми особами, причому кожен з таких договорів буде договором про розпорядження спільним майном.
  Д. Грімм говорить про можливість розпорядження з обов'язковим згодою всіх співвласників "всієї річчю або який-небудь реальною частиною" (1), що все ж не повинно привести нас до висновку про те, що предметом угод щодо розпорядження спільним майном може бути не вся річ , а її частина. Слід зауважити, що термін "реальна частина" застосовувався і для протиставлення "ідеальної частини", тобто частці (2), для розпорядження якої згоди співвласників не потрібно.
  ---
  (1) Грімм Д. Лекції по догми римського права. М., 2003. С. 239.
  (2) Див: Там же.
  Отримані від договорів про розпорядження спільним майном доходи є доходами, які приносить спільним майном і підлягають розподілу відповідно до ст. 248 ГК. Як правило, розподіл цих доходів визначається угодою співвласників. Оскільки загальне майно не веде до виникнення суб'єкта права (особи), то отримані доходи є доходами того співвласника, якому вони надходять відповідно до норми ст. 248 ГК, що має значення у сфері не тільки приватного права, а й публічного, насамперед податкового права.
  Водночас вказівка ??на те, що всі плоди і доходи надходять у спільне майно (а це випливає з норми ст. 136 ЦК), має значення в приватноправових відносинах, наприклад, при витребування речі з чужого незаконного володіння (ст. 303 ЦК) , визначення збитків, що виникли від пошкодження речі, коли розраховуються неодержані доходи, та ін При відсутності угоди співвласників з приводу плодів і доходів всі отримані доходи повинні надходити у спільне володіння, збільшуючи об'єкт спільної власності, а присвоєння їх будь-яким із співвласників є неправомірним.
  Має практичний інтерес кваліфікація вимоги третьої особи з договору, укладеного з одним із співвласників, про розпорядження спільним майном. Якщо такий співвласник виступав від імені інших, і при цьому не мається якої угоди про порядок користування річчю, тобто річ управляється спільно всіма співвласниками, то і стороною в договорі є все співвласники, що не викликає теоретичних питань, хоча і пов'язане з практичними труднощами, завжди витікаючими з множинності учасників правовідносини.
  Складніше вирішується питання, коли договір укладено з одним із співвласників, які у рамках наявного порядку користування так, що третя особа може не знати про кількість співвласників і навіть не усвідомлювати, що укладається договір про спільну власність. У цьому разі вимоги про користування спільною річчю спрямовуватимуться, звичайно, проти іншої сторони в договорі (якщо продовжити наш приклад із загальним будівлею, то річний договір на відвідування спортивного залу зовсім не передбачає доведення до відома клієнта того факту, що організація, експлуатуюча спортзал, володіє ним на праві спільної власності; відповідно, всі вимоги клієнта будуть спрямовані проти господаря спортзалу). Відповідальність за таким договором буде нести співвласник. Заява вимог до іншим співвласникам, хоча по строгому змістом ст. 322 ГК, воно буде, мабуть, формально правомірним, вступить, однак, в протиріччя з існуючим порядком користування будівлею, в силу якого певні повноваження надані саме тому із співвласників, який розпорядився закріпленим за ним приміщенням. Адже виконання зобов'язання, який із заявленої вимоги, неодмінно торкнеться встановлений порядок користування, стане його порушенням, якщо інші співвласники, позбавлені, скажімо, за умовами угоди, доступу в певні приміщення будівлі, будуть примушувати до якихось дій в цих приміщеннях на вимогу позивача .
  Обговорюючи подібну ситуацію, К.П. Побєдоносцев зазначив, що існує можливість "учаснику користуватися і володіти окремо своєю частиною, наприклад, віддавати її в оренду, якщо про межі фактичного володіння є угода з іншими учасниками" (1), маючи право пред'являти позови до порушників незалежно від своїх співучасників (2) , і що навіть немає підстав стверджувати, що "на віддачу співвласником своєї частини в оренду закон вимагає згоди інших співвласників, особливо письмового" (3). Втім, як видно з наведеної тут же судової практики, допускалася і передача в оренду жереба, тобто частки, що з позицій сучасного російського закону неможливо, так як об'єктом оренди можуть бути тільки речі. Не виключено, однак, що під жеребом сторонами угоди розумілися власницькі права, а не вступ до числа співвласників.
  ---
  (1) Побєдоносцев К.П. Указ. соч. С. 587.
  (2) Там же. С. 589, 590.
  (3) Там же. С. 589. Автор спирається на судову практику. Щодо угод з відчуження речі були й інші підходи, що тягнуть нікчемність договору. Коливання російської судової практики у питанні значення загального згоди на угоди про спільний майні відзначає і Г.Ф. Шершеневич (Підручник російського громадянського права. С. 215). ГК РФ, як уже говорилося, визнав необхідність згоди всіх співвласників на угоди, зроблені одним з них. Для спільної власності діє презумпція згоди (п. 2 ст. 253 ЦК).
  Повертаючись до діючого права, ми можемо укласти наступне. В силу ст. 322 ЦК при неподільності предмета зобов'язання виникає солідарне зобов'язання, за яким зобов'язані всі боржники. Оскільки частина речі - поняття, позбавлене юридичного значення для речі неподільної, то за всіма договорами, укладеними з одним із співвласників з приводу неподільної речі солідарними боржниками будуть всі співвласники, навіть якщо кредитор не може точно назвати цих боржників. Зрозуміло, що такий договір може бути оскаржений будь-яким із співвласників з мотивів відсутності згоди на угоду. Існуючий між співвласниками договір про порядок користування спільним майном сам по собі може включати згоду на певні угоди, укладені одним із співвласників так, що в кожному окремому випадку просити згоди інших співвласників не потрібно: воно вже дано при визначенні порядку користування.
  Водночас договором з одним із співвласників з приводу спільного майна можуть передбачатися зобов'язання перед третьою особою, що мають природу особистих обов'язків даної особи. Наприклад, господар автостоянки (співвласник, керуючий автостоянкою і експлуатує її за угодою між співвласниками) зобов'язаний забезпечити її охорону. У разі втрати або пошкодження автомашини власник автостоянки відповідатиме особисто, навіть якщо автостоянка є частиною (природно, ми не вкладаємо в це слово юридичного значення) загального будівлі. У той же час якщо автомашина пошкоджена з причин, пов'язаних із самим об'єктом (наприклад, сталася пожежа в будівлі), то боржниками за таким зобов'язанням можуть бути всі співвласники, хоча витрати між ними повинні розподілятися відповідно до наявних між ними обов'язками (внутрішнім угодою про порядок користування будівлею). Я маю на увазі, що позов має не деліктний характер (в цьому випадку взагалі немає сумнівів про наявність солідарного зобов'язання), а саме договірний характер (не забезпечена схоронність майна, переданого за договором зберігання).
  Отже, якщо мається договір про розпорядження спільним майном, укладений з одним із співвласників, то виникає солідарне зобов'язання всіх співвласників в силу ст. 322 ГК РФ остільки, оскільки мається їх загальна згода на укладення даного договору. Певні зобов'язання співвласника можуть носити, однак, характер його особистих обов'язків, оскільки зачіпає не корисні властивості речі, а користь, принесена особистої діяльністю боржника (1). У цій частині діє не солідарне, а особисте зобов'язання боржника. Відділення сфери солідарного зобов'язання від особистих обов'язків співвласника як сторони в договорі є питанням факту і в разі спору повинно проводитися судом.
  ---
  (1) Відповідно, і доходи, отримані від такої діяльності, є особистими доходами співвласника і не повинні розглядатися як доходи, що приносять речі (ст. 136 ЦК).
  У будь-якому випадку співвласник несе відповідальність всім своїм майном, у тому числі часткою у праві спільної власності.
  Питання про визнання недійсними угод щодо розпорядження спільним майном, скоєних співвласником, з мотивів відсутності загальної згоди вимагає додаткового обговорення.
  Для спільного майна правочину щодо розпорядження спільним майном є, звичайно, оспорімимі, що видно з п. 3 ст. 253 ГК. Тому ми обговорюємо розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, більш поширеною в господарському житті.
  Як видається, право на позов про визнання угоди недійсною повинні мати тільки співвласники, хоча в законі така вимога прямо і не сформульовано, що змушує кваліфікувати угоду все ж як нікчемну. Але якщо угода оспорюється іншими крім співвласників особами, то їх право на позову не буде засновано на законній інтересі, як того вимагає ст. 166 ГК.
  Позивачі повинні довести відсутність згоди на угоду. Причому наявність письмової згоди, навіть якщо воно і передбачено угодою між співвласниками, не випливає із закону і тому допустимо доведення згоди, отриманого в іншій формі. Як вже говорилося, згода може бути дано заздалегідь, при визначенні порядку користування. Виділення в користування і володіння одному із співвласників тієї чи іншої сфери корисності речі (частини речі) передбачає і право на вчинення правочинів щодо розпорядження спільною річчю в цій сфері, якщо співвласники прямо не обумовили інше.
  Присудження в результаті визнання угоди недійсною (застосування реституції) означає виникнення солідарного обов'язку в особі всіх співвласників на повернення всього отриманого за недійсною угоди, як і виникнення солідарної вимоги про витребування всього переданого за недійсним правочином. Оскільки вимоги, що виникли з реституції, мають природу зобов'язальних вимог, то вони в цьому випадку підпорядковані в частині, не врегульованою ст. 167 ГК, нормам ст. 322 Кодексу. Ця ситуація сама по собі труднощів не викликає.
  Практичну складність представляє питання про оскарження угод, скоєних стосовно спільного майна, після припинення відносин спільної власності.
  Наприклад, М. заявив позов до К. і послався на те, що у нього і батька К. малося спільне майно - колекція картин, що знаходилася в управлінні батька К. за спільною згодою співспадкоємців. Після смерті батька К. колекція була розділена між усіма спадкоємцями. При цьому виявилося, що деякі відомі картини відсутні. У той же час деякі картини були виявлені виставленими до продажу на великих аукціонах і у відомих колекціонерів.
  М. вимагав від К. передати йому в рахунок втрачених картин ті картини, які дісталися К. при розділі колекції.
  Підставою позову, як можна бачити, є розпорядження спільним майном без згоди співвласників, при цьому суперечка виникла після припинення спільної власності.
  Насамперед оцінимо законність вимог про видачу певних картин з тих, які дісталися К. при розділі спільного майна. Якщо розділ вже зроблений, то все майно колишнього співвласника є його особистою (виключної) власністю. Витребувати це майно в натурі можна лише у двох випадках: якщо буде доведено право власності іншої особи за віндикаційним позовом або якщо буде поданий кондікціонний позов у ??порядку ст. 1104 ЦК.
  Розглянемо ці варіанти послідовно.
  Віндикаційний позов М. можливий тільки в тому випадку, якщо буде визнаний недійсним розділ картин. Розділ сам по собі є договором (угодою) і тому, звичайно, може бути оскаржений за вказаними в законі підставами. Чи може бути такою підставою, наприклад, приховування частини спільного майна від розділу? У відомих випадках це не виключено. Тут, мабуть, слід спиратися на норму ст. 180 ГК: якби ця частина була включена в розділ і при цьому розділ мав би інші умови, то ця обставина стає вирішальним.
  Слід, однак, мати на увазі, що в розділ надходить тільки наявне майно. Це означає, що якщо до моменту розділу або навіть до моменту виявлення факту приховування частини майна від розділу це майно вже втрачено, то підстав включити його в розділ вже немає. Тоді стає неможливим і застосування наслідків недійсності правочину (ці наслідки завжди обговорюються, як і взагалі всі способи захисту права або інтересу, тільки на майбутнє, але ніяк не в минулому часі. Суд захищає право (інтерес), але не висловлює співчуття - це вже справа психолога). А раз так, то і право на оспорювання угоди відпадає.
  Мабуть, при розділі не виключається облік прав, що виникли із спільної власності. Так, в силу § 755 ГГУ якщо учасники несуть солідарну відповідальність за зобов'язанням, то при припиненні спільності кожен учасник може зажадати, щоб борг був сплачений за рахунок загального предмета. Дернбург вважає також, що при розділі можливо утримання еквівалента витрат, понесених на загальну річ, у той час як інші борги навряд чи можуть стягуватися (1).
  ---
  (1) Дернбург Г. Пандекти. СПб., 1905. Т. 1. Ч. 2: Речове право. С. 78.
  На мій погляд, учасники можуть включити в угоду про розділ умова про передачу одному з них права на віндикації майна. Але, враховуючи, що в силу ст. 382 ГК поступка права на віндикації неможлива, така умова має формулюватися як виділення одному з учасників в особисту власність речі, що знаходиться в чужому незаконному володінні.
  Така умова може означати і отримання цим учасником права на переслідування речі в порядку реституції, якщо виявиться, що незаконний власник посилається на те, що отримав річ від одного із співвласників (1). Зрозуміло, що в цьому останньому випадку учасник, виплативши присуджені з реституції на користь третьої особи суми, набуває право на отримання безпідставного збагачення від того з співвласників, хто збагатився за рахунок незаконної угоди, якщо ці доходи були тим фактично отримані і якщо вони не були враховані при розділі спільного майна.
  ---
  (1) Далі ми зможемо побачити, що вимога з реституції виключає вимогу з віндикації, і навпаки.
  Якщо речі, що були раніше у спільній власності, не брали участь у розділі-яким чином, як про це говорилося вище, і потім будуть виявлені у третіх осіб, то, як видається, можливості їх витребування інакше, як за загальним позовом всіх колишніх співвласників, немає. А такий загальний позов фактично можливий лише у випадку розкрадання речі; адже іншим чином річ ??може виявитися у третіх осіб, як правило, в результаті угоди, укладеної одним із співвласників. Після розділу вже не може застосовуватися презумпція згоди співвласників на дії, в тому числі позови, одного з них. Тому потрібне формальне уполномочие від усіх на переслідування речі.
  Якщо з певних причин пред'явлення солідарної вимоги неможливо, то залишається лише кондікціонний позов до фактично збагативши співвласнику.
  Повертаючись до нашого казусу, ми можемо помітити, що для того, щоб оскаржити розділ, потрібно довести приховування речей від розділу. Однак сам той факт, що картини вже були виявлені у третіх осіб ще до розділу, означає, що вони не могли брати участь в розділі і, відповідно, підстав для заперечування розділу не є. Але якщо розділ є законним, то у К. виникло право власності на картини, і вони не можуть бути у нього витребувані віндикаційний позовом.
  Неможливо і витребування картин кондикционного позовом, так як за змістом ст. 1104 ЦК необхідно довести, що саме дані речі були предметом збагачення за рахунок іншої особи. Так, наприклад, буває в тому випадку, коли річ передана без оплати за договором купівлі-продажу або на іншій підставі, передбачаєтьсяоплатним, але в кінцевому рахунку не оплачена. Ми можемо в таких випадках вважати, що саме ця річ - предмет збагачення і вона повинна бути повернена. Але в справі за позовом М. до К. встановлено, що картини передавалися третім особам, які, мабуть, оплатили їх, тобто не є особами, які збагатилися без підстави. Водночас батько К., який отримав оплату від цих третіх осіб, може бути визнаний боржником у розмірі отриманих сум (ст. 1102 ЦК), але це буде грошове зобов'язання, а не натуральне.
  Отже, позов М. не може складатися у вимозі якихось певних картин з числа дісталися К. при розділі. Водночас М. має право вимагати від правонаступників К. виконання зобов'язання з безпідставного збагачення в розмірі фактично отриманих сум, оскільки відповідні обставини будуть доведені позивачем. Цей позов є зобов'язальним, а не речовим і заявляється крім розділу майна. Правонаступники К. відповідають за цим позовом в обсязі отриманого від К. спадщини в загальному порядку. Якщо судове рішення про стягнення грошової суми не буде виконано, стягнення може бути звернено на будь-яке майно, в тому числі на картини. Однак стягувач не може своєю волею визначати, на яке майно має бути звернено стягнення; крім того, звернення стягнення на майно аж ніяк не означає, що це майно переходить у власність кредитора.
  Нерідко виникає питання: чи вправі учасник продати чи іншим чином розпорядитися не всієї часткою, а її частиною? Закон говорить про право учасника продати свою частку. Частка у праві не є річчю і тому до неї незастосовні правила про неподільною і подільною речі (ст. 133 ЦК), в тому числі правило про можливість поділу речі.
  Неможливо і застосування правил, що відносяться до передачі права вимоги (ст. 382 ЦК) і допускають передачу в порядку цесії певного вимоги до боржника, яке в кількісному значенні може бути менше, ніж всі наявні вимоги до того ж боржника. Враховуючи, що передача речових прав в порядку ст. 382 ЦК не допускається, застосування цієї норми до передачі прав власності не має підстав.
  Можна, однак, зауважити, що сама по собі передача в порядку ст. 382 ЦК не всіх наявних вимог, а частини з них можлива тому, що при цьому не погіршується становище боржника, обов'язки якого не змінює той факт, що певні зобов'язання він виконує щодо іншого кредитора. Якщо врахувати, що частка у праві спільної власності відображає взаємини з іншими учасниками спільної власності, то можна дійти іншого висновку: збільшення числа учасників саме по собі, звичайно, зачіпає їхні інтереси. Адже будь-яке збільшення числа учасників ускладнює користування спільним майном і тим самим знижує його цінність. Особливо це ясно, якщо взяти до уваги право кожного учасника брати участь у володінні та користуванні спільним майном.
  Викладене дозволяє дійти висновку про неможливість відчуження частини частки (дроблення частки) інакше, як шляхом відчуження частки кільком особам по одній угоді. У відомому сенсі цей висновок збігається з висновком з п. 4 ст. 244 ГК про неможливість власнику створити спільну власність на неподільну річ шляхом угоди з іншою особою, про що докладніше буде сказано нижче.
  Деякі практичні проблеми, пов'язані з спільною власністю, можна показати на такому прикладі.
  Між учасниками забудови виник характерний суперечка, досить виразно позначив практичні труднощі, на перший погляд властиві тільки відносинам, які виникають у сфері будівництва, але насправді захоплюючі чи не будь-яку ситуацію спільного володіння.
  Наведемо суть спору.
  Фірма "Олександр" уклала договір з товариством "Коопстрой", за умовами якого товариство, яке здійснює забудову житлового будинку з вбудованими приміщеннями на правах замовника, зобов'язалося надати фірмі "Олександр" нежитлове приміщення (офіс, за термінологією контракту) площею 64 кв. м у власність, а фірма "Олександр" зобов'язалася сплатити купується приміщення виходячи із ставки 700 тис. руб. за 1 кв. м, причому, якщо платежі вносилися не відразу, а частинами, вартість 1 кв. м збільшувалася на коефіцієнт інфляції, встановлений в офіційному порядку. Враховуючи, що кваліфікація даного договору як договору пайової участі сама по собі зважаючи відомої неясності цього широко вживається поняття мало допомагає справі, і беручи до уваги такі характерні риси ситуації, як безперечна приналежність всього об'єкта виключно замовнику - "Коопстрою" при обмеженні зобов'язань інвестора (пайовика ) тільки внесенням платежу, ми маємо підстави розглядати договір як договір про придбання майна, який має всі ознаки купівлі-продажу майбутньої речі (п. 2 ст. 455 ЦК), окрім тільки недостатньо точної вказівки предмета договору. Втім, при укладанні договору приблизне розташування придбаного приміщення вказувалося на наявному проекті, проте сторони не включили ці вказівки в договір і не надали їм юридичної сили, що, звичайно, не можна вважати випадковістю. Уникаючи подальших уточнень, які можуть лише позбавити цю ситуацію типовості (а моя оцінка її полягає якраз у протилежному), будемо називати фірму "Олександр" набувачем, а "Коопстрой" - замовником (забудовником).
  До моменту завершення будівництва і здачі будинку в експлуатацію набувач повністю сплатив всі 64 кв. м площі. Однак фактично надане йому приміщення виявилося одно 51 кв. м. Набувач визнав, що замовник порушив його права і пред'явив позов про повернення надміру виплаченої суми 50 млн. руб. (Спору про порядок розрахунку не було, тому не стану на ньому зупинятися).
  Відповідач позову не визнав і навів ряд доводів, заснованих на обставинах будівництва: зокрема, вказувалося, що в процесі будівельних робіт на вимогу міської влади довелося змінювати проект, що призвело до подорожчання об'єкта, крім того, частина житлових приміщень у будинку безоплатно віддана в муніципальну власність, і це зроблено за рахунок замовника. Нарешті, замовник послався на те, що окрім отриманих набувачем приміщень площею 51 кв. м йому передані в користування також інші площі: коридор і приміщення охорони, якими він користуватиметься спільно з чотирма іншими організаціями, які отримали приміщення в тій же частині будівлі, причому набувач ніяк не може отримати доступу до свого офісу, що не скориставшись коридорами.
  Суд цілком обгрунтовано не надав юридичного значення доводам про дорожчання будівництва: адже якщо даний договір є зустрічним оплатним договором типу купівлі-продажу, то всі ризики, пов'язані з долею предмета договору до його передачі набувачу, звичайно, лежать на власника, тобто на замовнику. А то спотворення цього підходу, яке пов'язане з відомими судовими рекомендаціями, що дозволяють знижувати розмір одержуваної площі після закінчення будівництва виходячи з фактично сформованої вартості, в даному випадку не мало місця, так як при будь-якій методиці підрахунку собівартість наданого приміщення була нижче фактично отриманих від набувача коштів . А ось що стосується доводів про надання підсобних приміщень в загальне користування, то тут суд підтримав відповідача, і це рішення суду, без сумніву, вимагає самої ретельної оцінки.
  Суд вказав, що при укладанні договору сторони не могли не розуміти, що користуватися наданими приміщенням неможливо, якщо одночасно воно не буде забезпечено коридором чи іншими підсобними приміщеннями аналогічного призначення, які знаходяться і в користуванні інших співвласників. Суд розрахував розмір тієї частини таких підсобних приміщень, яка покладається позивачу, і, враховуючи, що є всього чотири власника, а розмір коридорів більше 44 кв. м, визначив додатково надану позивачу площа в 11 кв. м. При цьому виходячи з заяви позивача про те, що він не має наміру користуватися охороною, вартість якої частини приміщення для охорони на позивача віднесена була.
  Виходячи з такого розрахунку суд стягнув з відповідача 10 млн. руб. як зайво отриманих за договором, в решті частини позову було відмовлено.
  Можна помітити, що якщо взяти вирішення саме по собі, воно досить легко може бути поставлено під сумнів.
  По-перше, за буквальним змістом договору набувач отримує площа у власність, а про загальну власності або інших титулах, відмінних від власності, в договорі не йдеться. Тому вихід суду за межі тексту договору не виправданий. Той довід, що сторони не могли не розуміти необхідності підсобних приміщень для користування предметом договору (1), набагато легше звернути проти продавця (тут - забудовника, замовника): адже саме на ньому лежить обов'язок надати предмет у стані, придатному для використання, відповідно, і всі пов'язані з цим і прямо не обумовлені витрати лежать на ньому.
  ---
  (1) Якщо слідувати цій логіці, то в договорі повинні знаходити також відображення умови користування дахом, горищними і підвальними приміщеннями, ліфтом і пр. Це просте міркування, здається, легше за все дозволяє переконатися в сумнівності критикованого підходу.
  По-друге, навряд чи можна погодитися з тим, що одержувана у власність площа оплачується за тією ж ставкою, що й інші права, що дають набагато менше зручностей і можливостей, а в договорі є лише одна ставка оплати, і суд був змушений застосувати саме її .
  Нарешті, загальна власність складається завжди тільки в деякій частці у праві, яка виражається в дробу, відсотку, але ні в якому разі не у вигляді натуральних показників, як, наприклад, квадратні метри площі або тонни.
  Кожного з цих аргументів окремо, не кажучи вже про їх кумулятивному дії, цілком достатньо, щоб вельми грунтовно похитнути судове рішення. Але є інші причини, що заважають рушити далі.
  Дійсно, уявімо, що забудовник спеціально обумовлює, що разом з придбаним приміщенням надається і право спільної власності на підсобні об'єкти, які при цьому перераховуються в угоді (1). Здається, всі пороки нашого договору тим самим усунені. Але тоді на перший план виходять набагато більш серйозні питання, і тільки тут ми стикаємося з справжнісінькими проблемами, що йдуть в глибину права.
  ---
  (1) Цей казус виник більше 10 років тому, і сьогодні, коли загальна власність в будівлях стала вже звичним феноменом, здавалося б, питання втратило актуальність. Проте я все ж вирішив залишити аналіз казусу, почасти тому, що багатьом ця спільна власність здається сьогодні цілком очевидною, тоді як перед нами явище, цілком виходить за рамки права і будь-яких правильних юридичних конструкцій. Зайвий раз підкреслити це здається мені досить корисним. Крім того, в казус загальна власність виникає, як можна бачити, за договором. Тим часом передбачена новітнім законодавством спільна власність на приміщення загального користування в будівлі може виникнути в силу закону і мати тільки той зміст, який визначено законом.
  Як бути з тим обставиною, що встановлена ??договором спільна власність виникає не інакше, як за згодою всіх її учасників?
  Як розцінити, далі, те, що загальна власність у нашому випадку втрачає взагалі властиву майновим правам здатність до передачі і не може бути відчужена?
  І, нарешті, головна проблема сьогоднішньої забудови: як бути, якщо виявиться, що отримувана спільна власність - головним чином або навіть тільки обтяження, але ніяк не благо?
  Спробуємо розібратися в цих питаннях, завжди маючи на увазі, звичайно, нашу ситуацію.
  1. Загальна власність, як уже говорилося, тим різко відрізняється від приватної, що якщо кінцевою метою чи не будь-якого договору про майно є встановлення приватної власності на річ, то спільна власність, навпаки, ніколи не є єдиною метою угоди, а коли і передбачається, то вважається скоріше засобом досягнення бажаної мети, ніж самої цією метою. Головним договором про створення спільної власності виступає, звичайно, спільна діяльність, але ж і вона переслідує не об'єднання майна, яке саме по собі нового блага не створює, а досягнення відомого корисного результату як плода загальних зусиль. Саме такими рисами володіє і спільна діяльність у будівництві. Сторони, об'єднуючи свої зусилля і кошти, отримують право спільної власності на об'єкт будівництва, хоча їх головною метою є, звичайно, корисні властивості самого об'єкта, а аж ніяк не та обставина, що володіння і користування ним доведеться здійснювати спільно з товаришами, а не самостійно.
  Нерідко загальна власність виникає ненавмисно, без спеціального наміру учасників. Так відбувається, наприклад, якщо змішуються в одному сховищі речі, визначені родовими ознаками (зерно, нафта), або якщо кілька осіб виявляються спадкоємцями однієї неподільної речі. Така спільна власність, в яку співвласники "впадають", мабуть, більшою мірою відображає найбільш суттєві риси цього явища.
  Але й тоді, коли загальна власність виникає з договору, неодмінною умовою залишається те, що сторони цього договору і є учасники спільної власності. Іншими словами, одна особа, не будучи учасником спільної власності, не може створити шляхом угоди спільну власність для себе і для іншої особи. Це прямо випливає і з правила п. 4 ст. 244 ГК: загальна власність на неподільну річ виникає при надходженні у власність двох або декількох осіб неподільної речі. Зрозуміло, що надходження у власність двох або декількох осіб не тотожне відчуженню однією особою іншій особі частини в праві на річ.
  Після того як ця проблема все більш часто стала виникати в практиці, вона була вирішена форсуванням норми п. 4 ст. 244 ГК: стало визнаватися, що власник неподільної речі може створити право спільної власності собі і іншій особі.
  Втім, якщо відбувається договір про відчуження приміщення в будівлі, то між власником будівлі і власником приміщення виникають інші недоговірні відносини, як відомо.
  Поки ж подумаємо, які наслідки виникають з договору про відчуження приміщення (якщо не частки в будівлі, будові). Мабуть, тут виникають права, крім права власності на приміщення або права спільної власності на будівлю.
  2. Ми можемо помітити, що не завжди ці права відповідають ознакам права спільної власності, а головне - не в цьому їх основний зміст.
  Насамперед, легко переконатися у відсутності такого неодмінного властивості права спільної власності, як можливість розпорядження. Не обговорюючи навіть тих особливостей згаданого судового рішення, в силу яких це право виражено в квадратних метрах замість належної дробу, ми бачимо, що в будь-якому випадку, звичайно, саме по собі це право не відчужується ніяким чином, але зате, без сумніву, переходить разом з річчю.
  Неможливо допустити існування переважного права купівлі у інших співвласників щодо частки у праві на підсобні приміщення незалежно від того, чи продається ця частка окремо або разом з приміщенням на праві приватної власності. З цього приводу можна зауважити, що якщо ніхто з співвласників ні в якому разі не буде платити за користування підсобними приміщеннями і обладнанням при відчуженні свого об'єкта одним з них, то на якій підставі може виникнути зобов'язання по такого роду оплаті у покупців - третіх осіб, залишається неясним, і є серйозні сумніви в тому, що існує сам предмет, що підлягає оплаті, а значить, і предмет договору про відчуження такого роду майна.
  Це прямо підтверджено і ст. 37 ЖК РФ.
  Що ж залишається власникові частки в загальних приміщеннях? Очевидно, що розпорядитися цією часткою він ніяк не може, немає і переважного права купівлі.
  Нарешті, співвласник не може і покінчити з цією дивною спільною власністю шляхом розділу в натурі.
  Здається, що залишається тільки користування, але й воно при найближчому розгляді мало походить на користування власністю, адже на відміну від повноти власності, обмеженою тільки законом, це користування обмежено цілями, що випливають з призначення належить особі об'єкта нерухомості, і здійснюється лише остільки, оскільки це необхідно для реалізації права на об'єкт нерухомості (приміщення).
  Після цього важко вважати частку в підсобних (загальних) приміщеннях і обладнанні тільки правом, навіть якщо це право виступає головним чином як відоме обтяження в загальних інтересах, і саме такий підхід має безсумнівний пріоритет і в законодавстві, і в судовій практиці.
  Постійно зберігається, звичайно, фундаментальний аргумент: загальні приміщення зовсім не є об'єктом права в сенсі ст. 128 ЦК, тобто не є речами ні в якому сенсі, навіть у вигляді фікції. Якщо житлові та нежитлові приміщення в кінцевому рахунку визнані об'єктами права, як про це ще буде говоритися, то загальних приміщень (майна загального призначення) в будівлі це рішення не торкнулося.
  3. Обговорення найбільш складних сторін нашої теми, яка сама зобов'язана суперечці, що виникла з договору, дозволяє припустити, що і узагальнюючі рішення слід шукати скоріше на грунті обороту або, точніше, на схрещенні з ним речового права. Одним з таких інститутів, сформованих під безпосереднім впливом поглядів обороту, є, як відомо, поняття речі: відомо, що річ отримує свої юридичні властивості не стільки з природи, скільки з обороту, обнаруживающего їх відмінності, зокрема, в момент переходу.
  Коли ми інтерпретуємо проблему в цій системі понять, то відразу ж приходимо до відомого виділенню серед речей складових частин (речей) ... Є сенс скористатися відомим визначенням складових частин (речей) як тих, які "не здатні бути предметом самостійного права, окремого від права на саму річ" (1), як "не мають в юридичному сенсі самостійного існування" (2). Немає сумніву, що частини будівлі можуть знаходитися на положенні складової частини. Складова річ може бути відокремлена, і тоді вона стає річчю, об'єктом права. Тут потрібно зробити застереження щодо приміщень, які складовими речами бути не можуть, бо не можуть в принципі відділятися і будь-яким чином переміщатися. Приміщення взагалі не речі.
  ---
  (1) Еннекцерус Л. Курс німецького цивільного права. / Пер. з нім. М., 1950. Т. 1. Напівтім 2. С. 29, 34. Див також: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. С. 103 і сл.
  (2) Хвостов В.М. Система римського права. С. 127.
  Головна трудність, звичайно, в тому, чи може право спільної власності, яке адже не виступає як тілесна, матеріальна субстанція, розглядатися в якості складової речі.
  Оскільки зміст ст. 134 ЦК не дозволяє відповісти на це питання, звернемося знову до праці Л. Еннекцеруса: "Складовими частинами нерухомості повинні вважатися також ... ті права, які пов'язані з власністю на нерухомість, наприклад, предіальние сервітути, потім право переважної покупки і реальні обтяження, якщо вони встановлені на користь того, хто в даний час власник земельної ділянки ", причому питання про можливість їх окремого існування не може бути визначений раз і назавжди законом:" Тут вирішує природа кожного окремого права "(1).
  ---
  (1) Еннекцерус Л. Указ. соч. С. 37.
  Далі автор, кажучи вже про приналежність, наводить приклад, коли "продаж одного з маєтків у разі сумніву охоплює і відповідну частку участі в користуванні молотаркою, і угода щодо передачі власності тягне за собою передачу цієї частки" (1).
  ---
  (1) Там же. С. 39.
  Хоча автор посилається на норми ГГУ (1), я не бачу перешкод для запозичення нашим позитивним правом достатньо широкого тлумачення складової частини речі, розуміючи під нею не тільки приєднані до неї матеріальні предмети, а й безпосередньо випливають з об'єкта речові права, оскільки вони не можуть мати самостійної юридичної буття поза зв'язку з головною річчю. Адже річ - поняття не фізичне, а юридична. Згадаймо, що Д.І. Мейер починав виклад поняття речей, в тому числі і складових, з того, що об'єднував матеріальні об'єкти і права в загальному понятті майна, підкреслюючи, що це слово "набагато щасливіше слова" річ "(2).
  ---
  (1) Наприклад, в силу § 96 ГГУ права, пов'язані з правом власності на земельну ділянку, визнаються складовими частинами останнього. Але, як видно з наведених суджень, логіка автора не обмежується тільки правами, що виникають з володіння землею.
  (2) Мейєр Д.І. Російське громадянське право. М., 1997. Ч. 1. С. 139.
  Тут, мабуть, доречні аргументи від здорового глузду: уявімо, що йдеться про сервітут, обслуговуючому ділянку. Ясно, що відокремити це речове право від самої нерухомості ніяк неможливо, і в обороті воно існує тільки разом з нею. А при цьому хіба можна визначити його більш точно, ніж складова частина тієї речі, яку воно обслуговує?
  У всякому разі, на мій погляд, тільки на цьому грунті вельми складна проблема розпорядження частинами будівель може отримати скільки зв'язне і практично задовільне рішення.
  Розуміючи що у силу власності на приміщення в будівлі право спільної власності на службові приміщення, дах, перекриття та інші частини будівлі (1) складовою частиною самого приміщення, ми можемо далі досить впевнено вирішити більшість виникаючих проблем. Наприклад, в будь-якому договорі про розпорядження приміщенням не вимагається обумовлювати, що разом з ним переходять відповідні права на коридори, під'їзд, дах, перекриття, системи опалення або вентиляції, і, звичайно, ці права не повинні оплачуватися додатково. З іншого боку, від цих прав неможливо і відмовитися ні при укладенні договору про відчуження нерухомості, ні в якій іншій момент, а значить, немає і не може бути юридичної грунту для ухилення від тягаря, що випливає з прав, невіддільних від самої нерухомості. Тим самим центр регулювання прав на майно загального користування зміщується від договору до закону.
  ---
  (1) Тут з'являється спокуса вважати приналежністю не право спільної власності ("ідеальну частку"), а самі ці частини в їх матеріальному вираженні: таке розуміння (цілком пробачливе вже тому, що дозволяє впоратися відразу з багатьма практичними труднощами) певною мірою неминуче при вузькому тлумаченні ст. 134 ГК РФ, але йому, здається, бракує юридичної культури.
  Це тим більш доречно, що, як уже говорилося, режим спільної власності на майно загального користування в будівлі не є формою або різновидом права спільної власності і не може встановлюватися договором. Цей режим, подібно змістом речового права, встановлюється тільки законом.
  Інший аспект тієї ж проблеми полягає в статусі нежитлового приміщення.
  Відомо, що такий об'єкт, як нежитлове приміщення, є одним з найпоширеніших у цивільному обороті, а в сфері оренди нерухомості рішуче переважає. Час від часу виникають конфлікти, пов'язані з правами на землю власників або власників таких приміщень, з розподілом витрат на утримання будівель між власниками окремих приміщень тощо Якимось чином ці конфлікти вирішуються, хоча строгих правил для їх вирішення не видно. При цьому ЦК не розглядає нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав. Можна, втім, пояснити це простим недоглядом законодавця, до того ж не мають великого значення, так як законом прямо передбачено такий об'єкт, як житлові приміщення. Якщо так, то без попереднього обговорення феномена житлових приміщень, мабуть, не можна розглядати проблему приміщень нежитлових.
  Житлові приміщення як об'єкта права власності відомі нашому цивільному праву досить давно. Житлове приміщення як частина житлового будинку було введено в оборот спільними зусиллями науки цивільного права і судів. Витоки цього рішення можна виявити в уявленнях про власності на житлові приміщення, як воно склалося кілька десятиліть тому. Тоді судовою практикою був вироблений підхід, згідно з яким "виділ учаснику спільної власності належної йому частки означає передачу у власність позивачу певної ізольованій частині житлового будинку і споруд господарського призначення, відповідних його частці, а також означає втрату ним права на цю частку в спільному майні (ст . 252 ГК) "(1). Таким чином, фактична можливість користуватися приміщенням більш-менш самостійно, тобто відсутність комунального пристрою житлового приміщення, вже розглядалося як достатню для припинення режиму спільної власності, хоча реальна подільність будинку нагадувала про себе необхідністю мати загальне піклування про дах, комунікаціях, земельній ділянці і т.д. Ці відносини, які передбачають все ж спільну власність, переводилися в розряд сусідських і регулювалися як відносини незалежних власників.
  ---
  (1) Пункт 6 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 10 червня 1980 N 4 "Про деякі питання, що виникли у практиці розгляду судами суперечок про виділ частки власнику та визначення порядку користування будинком, що належить громадянам на праві спільної власності" (в ред. від 25 жовтня 1996 р.) (Бюлетень Верховного Суду РФ. 1997. N 1. С. 10).
  Більш суворим був би, звичайно, підхід, що виключає виділ, якщо в якій-небудь мірі відносини спільної власності зберігаються (у тому числі, наприклад, на частину земельної ділянки, частини будівлі тощо); в іншому випадку існує лише право спільної власності, а конкретне приміщення знаходиться тільки у володінні та користуванні (п. 2 ст. 247 ЦК). Саме такі погляди висловлювалися, зокрема, А. Єрошенко (1). Цей підхід, однак, неминуче натрапляв не так навіть на інерцію судової практики, скільки на що викликали цю практику життєві реальності, насамперед відому обмеженість житлового фонду, нерозвиненість житлового ринку і затруднительность використання грошових еквівалентів в житлових спорах.
  ---
  (1) Див: Єрошенко А.А. Особиста власність у цивільному праві. М., 1973. С. 56 - 57.
  Не можна не відзначити також і авторитетного судження Г. Шершеневича. Заперечуючи "існуюча погляд" про неподільність будинку, автор зауважує: "При розділі кожна частина може мати все необхідне", хоча може бути й інакше. Інший варіант: шляхом перетворення будинку в два будови колишню його частину перетворити на прибудову ("що заважає розділу будинку Капітально внутрішньою стіною, коли у великих містах багато будинків відокремлюються один від одного саме такою стіною?") (1). Потрібно зауважити, що судова практика в загальному слідувала саме цим уявленням: подільність житлового будинку досліджувалася з точки зору "постачання його всім необхідним" для нормального використання як саме житлового будинку, а також з точки зору можливості ізоляції, зведення перегородок, хоча б і не капітальних в будівельному відношенні.
  ---
  (1) Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. С. 104. Обговорюючи цю проблему, К. Побєдоносцев схиляється до неподільності будинку, вказуючи, що "якщо допустити розподіл будинку між декількома власниками по кімнатах, то право власності кожного буде неповне, так як без згоди інших не вправі буде вживати споруди і лагодження в стінах, фізично вже що не підлягають розділу. Крім того, розподіл будинку між декількома власниками мало б наслідком труднощі та суперечки при самому платежі податей, відправленні повинностей ". У той же час відзначається, що "розділ двору на ділянки за законом можливий" (Побєдоносцев К.П. Указ. Соч. С. 126). В. Синайський, підтверджуючи подільність двору, висловлюється проти можливості поділу будинку, "оскільки мова йде про можливість горизонтального (поповерхового), а не вертикального поділу будинку" (Синайський В.І. Російське громадянське право. М., 2002. С. 135) .
  Відома праву конструкція житлового приміщення була наприкінці 1980-х рр.. перенесена (з причин скоріше політичним) на багатоквартирні будівлі. При цьому, мабуть, окрема квартира була ототожнена з частиною будинку, забезпеченою всім необхідним і досить ізольованою. Таким чином, питання факту, яким, як це видно, є питання про здатність частини будинку бути об'єктом права, річчю, було вирішене для всіх окремих квартир в будинках однією вказівкою закону. Логіка системи об'єктів цивільного права дуже мало узгоджується і з цим рішенням. Е.А. Суханов резонно зауважує, що "квартири у нас в будинках так влаштовані", що "ці об'єкти не можуть бути самостійними об'єктами майнового обороту" (1).
  ---
  (1) Суханов Е.А. Актуальні питання цивільного права / / ЕЖ-Юрист. 1999. N 40. С. 2.
  Обговорюючи пристрій наших квартир, слід, мабуть, вказати на відомий римському праву (і цілком природний) режим загальних стін (paries communis). Оскільки такі стіни були загальними, виключалося, як це взагалі властиво спільної власності, управління та користування річчю лише одним з співвласників. У той же час, звичайно, ці стіни не підлягали розподілу, тут не діяло право заборони щодо будь-яких актів співвласника. Закон допускав деякі дії і, незважаючи на заперечення співвласника, наприклад, право штукатурити спільну стіну, тому що це не завдає шкоди співучаснику. Таким чином, діяв режим особливої ??спільної власності з низкою вилучень із звичайних норм про спільної власності (1). Цілком зрозуміло, що оскільки у квартири в сучасному багатоквартирному будинку практично не може бути власних зовнішніх стін (а також підлоги і стелі), а тільки спільні стіни, підлога, стеля, то технічні підстави вилучення її з режиму спільної власності, звичайно, дуже сумнівні. Далеко не очевидний і інший ознака, зазначений Г. Шершеневичем: постачання квартири всім необхідним для самостійного користування нею.
  ---
  (1) Зелер В. Указ. соч. С. 60 - 63.
  Саме по собі далеко не бездоганне рішення про віднесення житлових приміщень до числа об'єктів цивільних прав не могло не привести до ряду колізій у системі об'єктів цивільних прав і, відповідно, у відносинах власності на будівлі і частини будинків. Йдеться насамперед про виникнення в обороті нежитлового приміщення.
  Аналізуючи законодавство про право на нежитлові приміщення, В. Лапач приходить до висновку, що "довести самостійність нежитлових приміщень як об'єктів прав неможливо" (1). Міркуючи аналогічним чином, С. Зінченко і С. Корх пропонують для нежитлових приміщень встановити особливий режим: вказувати тільки ідеальні частки з зазначенням порядку володіння та користування конкретними приміщеннями (2).
  ---
  (1) Лапач В.А. Система об'єктів цивільних прав: Теорія і судова практика. СПб., 2002. С. 376.
  (2) Зінченко С., Корх С. Питання власності: законодавство та практика / / Господарство право. 2000. N 6. С. 56. Протилежний підхід див.: Плотникова І., Волкова О., Улюкіна Н. Реєстрація прав на спільне майно / / ЕЖ-Юрист. 2000. N 28. С. 2.
  Неможливість причислення приміщень до числа об'єктів права з'ясовується при спробах їх індивідуалізувати. Ці спроби завжди марні. У них немає речових складових елементів, вказавши на які, можна було б відокремити їх від інших об'єктів права.
  Переконавшись у марності опису приміщення через ті чи інші будівельні конструкції (стіни, підлога, стеля), іноді говорять, що приміщення - це обсяг укладеного в ньому повітря. Але тоді з першим сквозняком об'єкт права зникне. Втім, Лао-Цзи по подібному приводу говорив про порожнечу як про сам корисному властивості глечика.
  Приміщення, якщо розглядати його як об'єкт права, віднесений законом до нерухомих речей, відрізняється від всіх інших об'єктів нерухомості тим, що воно не може бути в принципі переміщено (як і земельна ділянка, до речі). Крім того, приміщення не володіє ніякими властивостями, крім трьох вимірів. В точному сенсі у приміщення є тільки кількості, але немає якостей (тому його неможливо точно індивідуалізувати саме по собі).
  Цей аспект теми заслуговує окремого викладу, що і буде зроблено в подальшому.
  Приміщення - це фікція речі. Введення приміщення в цивільний оборот без допомоги цієї фікції було б можливим лише за допомогою норм про спільної власності. Однак поки розвиток іде в іншому напрямку.
  Справа в тому, що поява житлових приміщень як об'єктів прав автоматично вводить в число об'єктів прав і приміщення нежитлові. Досить вказати цілком буденну ситуацію - наявність в одній будівлі як житлових, так і нежитлових приміщень (1). Якщо житлові приміщення належать їх власникам на праві приватної (виключної) власності, то на якому праві можуть присвоюватися приміщення нежитлові? Якщо це право спільної власності, то хто інший співвласник? Очевидно, що їм не можуть виступати власники квартир, так як кожен з них - суб'єкт не загальної, а виключної власності. Не може їм виступити і юридична особа, що об'єднує власників (якщо воно створене), так як йому належить будівля в цілому, але не перебувають у ньому приміщення.
  ---
  (1) В. Лапач призводить і іншу менш поширену, але теоретично настільки ж істотну ситуацію: переклад житлового приміщення в нежитлове зберігає у його власника право власності без зміни титулу (Лапач В.А. Указ. Соч. С. 373).
  Отже, саме виникнення такого об'єкта, як житлове приміщення, зумовлює появу та нежитлового приміщення серед об'єктів права власності та інших цивільних прав. Саме по собі виникнення такого об'єкта поширює свою дію і на будівлі, в яких зовсім немає житлових приміщень. Тепер вже набувачі приміщень нежитлових прагнуть отримати виключне право на свої частини будівлі, коли незабаром такий об'єкт, як нежитлове приміщення, відомий обороту і законодавству, в тому числі законодавству про реєстрацію прав на нерухомість.
  Нарешті, законодавство про приватизацію не тільки допускало придбання у приватну власність нежитлових приміщень у будівлі, а й стимулювало широке поширення такого роду прав (вкажемо, наприклад, на приватизацію в будівлі будинку побуту взуттєвої майстерні, фотоательє, перукарні: за законами про приватизацію всі ці підрозділи мали отримати самостійних господарів).
  Тим часом проблем, що виникають навколо нежитлових приміщень, що не менше, а, мабуть, і більше, ніж навколо житлових. Неможливо уникнути цих проблем простою забороною на оборот нежитлових приміщень. Насамперед, не вдається вказати юридичну спосіб переказу у спільну власність вже виникла виключної власності на приміщення в одній будівлі. Очевидно, що таким способом не може бути судове рішення: якщо по суду власність можна розділити, то з'єднати - неможливо.
  Не може бути й договору про створення спільної власності: договір простого товариства переслідує іншу мету, а загальна власність для нього лише факультативна; в будь-якому випадку просте товариство не може завершуватися в момент внесення вкладів.
  Організація кондомініуму не створює спільної власності на те, що до того перебувало у власності винятковою. Тому доведеться виходити з того, що, хоча сформовані відносини фактичного спільного володіння без формальної юридичної зв'язку між співвласниками не є нормальними, ефективних шляхів виправлення ситуації засобами чинного закону не видно.
  У будь-якому випадку слід максимально використовувати наявні в законі механізми створення спільної власності на будівлю, оскільки тільки у таких відносин є майбутнє; конструкція власності на приміщення породжує відчуження власників і позбавляє їх відносини правильної юридичної і соціальної основи.
  Так, важливим видається більш точне дотримання норм про простому товаристві. Якщо в наявності такий договір, який має на меті створення об'єкта нерухомості, то він повинен завершуватися угодою про розділ вибудуваного (так само як і незавершеного будівництвом) об'єкта шляхом зазначення на частки з тим, що закріплюються за учасниками конкретні приміщення передаються їм у користування.
  Будь-які спори про права зі спільної діяльності також повинні бути представлені як спори або про розмір частки, або про порядок користування. Саме тому є некоректним вираз права спільної власності в натуральних показниках (квадратних метрах тощо). Б.Л. Хаскельберг, коментуючи судове рішення, яким визнана допустимість такого визначення спільної власності, вірно зазначає, що "визнання власності на квадратні метри житла в принципі неправильно" (1). Заперечуючи це судження, Е.М. Щукіна вважає, що "таке визначення частки анітрохи не ускладнює подальший поділ спільного майна, а, навпаки, значно його полегшує" (2). Це посилання на зручність розділу видається не надто переконливою. По-перше, створення спільної власності з метою її розділу, взагалі кажучи, не має сенсу. По-друге, оскільки мова йде про приміщення, такий розділ зовсім неможливий: житлові приміщення не стають предметом спільної власності в силу позитивного закону, а розділ нежитлової будівлі, що належить кільком особам на праві спільної власності, неможливий в силу ст. 244 ГК: загальна власність не може виникнути шляхом розділу неподільної речі.
  ---
  (1) Хаскельберг Б.Л. До питання про виконання в натурі зобов'язання пайового будівництва / / Правові проблеми зміцнення російської державності / За ред. Б.Л. Хаскельберг. Томськ: Том. держ. ун-т, 2001. Ч. 5. С. 11.
  Втім, праву відомі деякі винятки: наприклад, з англійської закону про продаж товарів (sale of goods act), в виняток із загального правила, право власності на куплені товари, які визначаються родовими ознаками, переходить до їх фактичної передачі і тим самим виділення (визначення) з деякого відомого об'єму (ex bulk): "... невідділеною частка покупця в будь-який час становить таку кількість товарів, яке їм оплачено в даному обсязі (масою)". Ця конструкція, створена в інтересах покупця, оскільки йому забезпечується підвищена захист допомогою надання речового права замість менш надійного права вимоги, звичайно, помітно відхиляється від звичайної спільної власності (докладніше див: Van Vliet Lars Peter Wunibald. Transfer of Movables in German, French, English and Dutch Law. Ars Aequi Libri. 2000. P. 99 - 100. Див також: Шмиттгофф К.М. Експорт: право і практика міжнародної торгівлі / Пер. з англ. М., 1993. С. 71 і сл. ). Деякі аналогії можуть бути виявлені і в зберіганні з знеособлюванням. Але тим самим виявляється і грунт для вираження права власності в кількісних показниках - знеособлення речі. Це настільки істотне відхилення від природи власності, що воно може бути виправдане лише захистом права набувача від загроз, що випливають з зобов'язальних прав, насамперед некредитоспроможності боржника.
  До речі, при обговоренні природи права комісіонера на отримані ним речі (у тому числі гроші), що визначаються родовими ознаками і змішалися з його власними, іноді опускається саме те, що збереження права власності на такі речі за комітентом дає йому підвищений захист на випадок банкрутства комісіонера. Здається, саме ця обставина і упущено С. Скороходова, який наполягає на тому, що власником смешавшихся товарів повинен вважатися комісіонер, і це "відповідає потребам цивільного обороту" (див.: Скороходов С. Правовий режим речей, що відчужуються (придбаних) за договором комісії / / Господарство право. 2003. N 11. С. 32 - 34).
  Тим часом, коли ми говоримо про нерухомість, по-перше, немає ніякої можливості знеособлення, а по-друге, цілком зрозуміло, що вираз прав набувача нерухомості в натуральних показниках ніяк не рятує його від некредитоспроможності боржника. Отже, виключення на цей рахунок, які ми можемо виявити, лише підтверджують той висновок, що право спільної власності в нерухомості не може бути виражене в квадратних метрах (або в сумах інвестицій, або в будь-яких інших кількісних показниках).
  (2) Щукіна Є.М. Внесення вкладу у спільну діяльність і правовий режим спільного майна учасників простого товариства / / Законодавство. 2003. N 1. С. 45.
  Виконання договору простого товариства, про який говорить Є.М. Щукіна, завершується встановленням часток у спільній власності; тільки в цьому сенсі можна говорити про розділ. Зрозуміло, що це передбачає залучення до участі у справі всіх співучасників будівництва, а також що в ряді випадків пайової участі з'ясується, що таке залучення суперечить природі самого спору. А це означає, що в наявності не просте товариство (спільна діяльність), а інший договір, що створює не загальну, а виняткову власність, наприклад купівля-продаж. До речі, і в цьому випадку придбане право не може бути виражене в квадратних метрах, оскільки все одно йдеться про власність.
  Саме природа права власності змушує визначити річ, бо інакше не може бути встановлено то ставлення власника до його речі, яке створює винятковість (і дозволяє поряд з активним впливом на річ усунути від неї всіх інших). Якщо незрозуміло, про яку речі йдеться, то немає можливості користуватися річчю, немає і підстав захищати її: незрозуміло, чим користуватися, незрозуміло, що захищати. Цей принцип визначеності предмета власності (Л. ван Вліт наводить слова лорда Блекберна про те, що визначеність предмета власності "випливає з самої природи речей" (1)) одно виявляється і у відносинах спільної власності, і у відносинах з купівлі-продажу нерухомості (ст . 554 ЦК).
  ---
  (1) Van Vliet Lars Peter Wunibald. Op. cit. P. 94.
  Ще раз відзначимо, що визначеність стосовно праву спільної власності на нерухомість вимагає не тільки визначення розміру частки (втім, якщо інше не обумовлено, частки визнаються рівними), але перш за все визначення того об'єкта нерухомості, який перебуває у спільній власності.
  Саме по собі прагнення привести всі відносини співвласників окремих приміщень в будівлі до відносин спільної власності тільки з міркувань системи цивільного права - вже достатня підстава. Але, крім цього, можна вказати і на ряд суто практичних обставин, які, навіть якщо про них не згадати, самі нагадають про себе.
  Насамперед, приміщення не вписується у визначення об'єкта нерухомості: воно не пов'язане з землею, оскільки не є будовою і навіть будівельною конструкцією, які тим і відрізняються від будівельних матеріалів, що пов'язані із землею. Тим часом закон вимагає міцного зв'язку з землею (1). Ця обставина призводить до того, що неможливо визначитися з правами на землю: якщо над однією земельною ділянкою так чи інакше нависають приміщення, що належать різним особам, то неможливо зрозуміти, за ким з них повинен бути закріплений земельну ділянку. Проблеми, звичайно, взагалі б не виникло у разі спільної власності (чи інше право з множинністю осіб): тоді й вся земельна ділянка передавався б у спільну власність, але ж ми розглядаємо склалося положення, що допускає виняткову власність на окремі приміщення в будівлі.
  ---
  (1) Формулируемая деякими цивилистами ідея "опосередкованої", "непрямою" зв'язки з землею, яка випливає з того факту, що приміщення неможливо перемістити без невідповідного збитку, насправді виражає зовсім інша обставина - неподільність будівлі. Крім того, закон говорить саме про міцного зв'язку з землею, а не про непряму або опосередкованої.
  Практикований варіант закріплення землі "пропорційно" розмірами належать приміщень, крім того, що він прямо відсилає до спільної часткової власності та правомірний лише в її рамках, не має, однак, видимих ??законних підстав, а також не здатний вказати виразні способи користування і розпорядження земельною ділянкою .
  З технічної точки зору, як зазначає В. Лапач, "нежитлове приміщення, а тим більше нежитлова кімната навряд чи можуть бути самостійними об'єктами обліку та реєстрації (інвентаризації).
  Цей висновок підтверджується і з точки зору існуючої методології бухгалтерського обліку "(1).
  ---
  (1) Лапач В. Указ. соч. С. 380.
  Якщо говорити про поточний управлінні будинками, ми не можемо вказати ніяких адекватних способів координації дій господарів приміщень. Оскільки вони розглядаються як незалежні власники, за ними передбачається право на здійснення будь-яких дій без врахування волі господарів інших приміщень у тому ж будинку.
  Цю, мабуть, унікальну ситуацію можна описати як фактичне співволодіння будівлею різними особами, що не мають між собою жодної юридичної зв'язку - ні речового, ні зобов'язального типу.
  Як складаються такі відносини, можна бачити з такого, цілком типового, справи.
  ТОВ "Ангаріду" звернулося в Арбітражний суд Томської області з позовом до ТОВ "Юлія" про визнання права часткової власності на спільне майно (коридори, сходи, туалетні кімнати, дах, підвал, аварійний вихід, інженерні комунікації) в будівлі, розташованій за адресою: м. Томськ, вул. Нахімова, д. 8/1.
  Позовні вимоги мотивовані тим, що у зв'язку з укладенням договору купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 110 кв. м у вказаній будівлі ТОВ "Ангаріду" придбало і право часткової власності на місця загального користування всього об'єкта нерухомості.
  Рішенням суду першої інстанції в задоволенні позовних вимог відмовлено.
  Федеральний арбітражний суд Західно-Сибірського округу рішення скасував, у задоволенні позову відмовив.
  Президія ВАС РФ, який розглянув цю справу, зазначив таке.
  Скасовуючи рішення суду про відмову в задоволенні позовних вимог і виносячи нове рішення, суд касаційної інстанції зазначив, що право часткової власності на спірне майно виникло у позивача на підставі ст. 290 ГК РФ, яка була застосована за аналогією закону, у зв'язку з чим у позивача була відсутня необхідність звернення з позовом про визнання права часткової власності, тобто відсутній предмет спору.
  Однак застосування закону за аналогією в даному випадку не можна визнати обгрунтованим.
  Згідно ст. 290 ГК власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.
  При цьому власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та їх спільним майном утворюють товариство власників житла, яке є некомерційною організацією, що створюється і діє відповідно до Закону про товариства власників житла (ст. 291 ЦК).
  Таким чином, зазначені норми, а також Закон про товариства власників житла регулюють відносини тільки між власниками квартир у житловому будинку.
  Відповідно до ст. 244 ГК загальна власність на ділене майно виникає у випадках, передбачених законом або договором. Оскільки в даний час відсутній закон, що передбачає виникнення спільної власності на об'єкт нерухомості у разі придбання нежитлового приміщення в об'єкті нерухомості, що не є житловим будинком, не можна застосовувати за аналогією закон, не регулює спірні правовідносини.
  За таких обставин постанова суду касаційної інстанції підлягає скасуванню.
  Відповідно до ст. 554 ЦК у договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.
  Як випливає з матеріалів справи, сторонами укладено договір купівлі-продажу, згідно з яким товариство "Юлія" продало товариству "Ангаріду" нежитлове приміщення площею 110 кв. м в будівлі, що належить продавцю. Судом першої інстанції зроблено обгрунтований висновок про те, що договором передбачено продаж тільки одного приміщення, про продаж місць загального користування та інженерних комунікацій в договорі не згадано.
  Суд правомірно послався на ст. 218 ГК. В силу даної статті право власності на майно, яке має власник, може бути придбано іншою особою на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування чи іншого угоди відчуження цього майна.
  Оскільки договором не передбачалося відчуження товариством "Юлія" приміщень загального призначення товариству "Ангаріду", суд обгрунтовано визнав, що позивач не набув право власності на спірне майно (1).
  ---
  (1) Постанова Президії ВАС РФ від 10 вересня 2002 р. N 3673/02.
  Висновок суду про неприпустимість аналогії формально коректний.
  Але в той же час конфлікт не дозволений.
  Іншим прикладом виникають безвихідних ситуацій можна вважати наступну справу.
  Між АТ "Смоленскотель" і ЗАТ "Магазин" Берізка "виникла суперечка про порядок користування інфраструктурою 1-го поверху готелю" Центральний "у м. Смоленську. В якості третьої особи у справі брало участь також товариство" Естет ". Суд прийняв рішення по спірних пунктів угоди про порядок користування спільною частковою власністю (інженерними спорудами і комунікаціями) будівлі готелю.
  Президія ВАС РФ скасував відбулися судові акти, якими було встановлено порядок користування будівлею і вказав наступне: магазин і готель не прийшли до угоди про порядок користування інфраструктурою будівлі. Висновки судів про те, що сторони є рівними учасниками відносин часткової власності, помилкові. "У даній справі не вбачається наявності часткової власності позивача і відповідача щодо спірного майна". Суперечка, що виникла між сторонами, суд розцінив як суперечка "про розподіл витрат з утримання та експлуатації спірного майна", який має розглядатися за участю всіх сторін спірного правовідносини. При новому розгляді суду рекомендовано врахувати "обставини, пов'язані з фактичним використанням майна" (1).
  ---
  (1) Постанова Президії ВАС РФ від 10 жовтня 2006 р. N 13444/05 / / Вісник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 148 - 152.
  Однак жодних норм, регулюючих "розподіл витрат з утримання та експлуатації спірного майна" між особами, що не перебувають у договірних відносинах або у відносинах спільної власності, закон не містить. І ніяка посилання на фактичне використання нічого виправити тут не може, не кажучи вже про те, що вона має на увазі тільки минуле користування. Встановлення будь-яких зобов'язань на майбутнє, в тому числі пов'язаних з реконструкцією, розширенням, переплануваннями, свідомо неможливо.
  Очевидно, що в наявності юридичну безвихідь, який може лише якось відповідати користуванню вмираючим, напівзруйнованих будівлею. Ніяке розвиток будівель на базі створилося регулювання неможливо.
  Найбільш перспективним рішенням проблеми, як уже говорилося, був би перехід до спільної власності на будівлі. Але це рішення наштовхується на перешкоди психологічного та соціального характеру. Неможливо буде пояснити мільйонам власників, чому приміщення належать їм тепер не на праві власності, а тільки в силу сформованого порядку користування, тоді як замість надійних 65 кв. м у них залишилася тепер підозріла цифра у вигляді 1/226 частини будівлі.
  Тому розвиток пішло по іншому шляху.
  По-перше, абсолютно коректний висновок про неприпустимість аналогії норми ст. 290 ЦК для нежитлових приміщень був відкинутий і проголошено прямо протилежне правило (1).
  ---
  (1) Пункт 1 Постанови Пленуму ВАС РФ від 23 липня 2009 р. N 64 "Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі".
  По-друге, введено такий радикальний засіб, як виключення можливості співіснування таких об'єктів, як будівлю і приміщення. Якщо в будівлі виникло хоча б одне приміщення як об'єкт права (приміщення виникає, треба зауважити, не в силу будівництва, а не інакше, як за угодою, що є одним з наслідків його особливою, відмінною від речей, природи), то будівля повинна зникнути і замістити деяким числом приміщень (1).
  ---
  (1) Пункт 8 Постанови Пленуму ВАС РФ від 23 липня 2009 р. N 64.
  З проведенням цього підходу відпадають самі безпосередні протиріччя, пов'язані з введенням в число об'єктів прав приміщень, а саме наявність у складі однієї речі (будівлі) іншої речі - приміщення, що абсолютно неможливо ні логічно, ні юридично. (Інше, компромісне рішення, що дозволяє розглядати приміщення як об'єкти, що існують незалежно від будівлі, практично не обговорювалося, хоча, на мій погляд, таке рішення мало б свої достоїнства, нехай, можливо, і насилу сприймалося б практикою.)
  Такий фантомний об'єкт, як приміщення, фікція речі, витісняє річ безсумнівну, нефіктивного - будівля - для того, щоб уникнути багатьох тупиків, про які вже говорилося вище.
  Зрозуміло, що запропоноване в Постанові Пленуму ВАС РФ N 64 рішення потребує додаткового регулюванні. Таке регулювання передбачає систему імперативних норм, що регулюють відносини між власниками приміщень в будівлі, оскільки ні норми про спільну власність, ні норми про власності на будівлю виявляється неможливим застосувати.
  На передньому плані знаходяться, звичайно, питання розподілу витрат і ризиків, пов'язаних з утриманням будівлі.
  Потрібно також розробити і норми про управління будівлею.
  В якості приватного прикладу вкажемо на проблему узгодження прибудов (надбудов) до будівель. Розглянемо для початку, як ця проблема дозволяється стосовно житловим будівлям. Зауважимо, що житлові будівлі припускають як зв'язку речового характеру (на об'єкти загального користування), так і корпоративні (кондомініум).
  Підвищення цінності землі підвищило актуальність таких економних способів, як прибудови, надбудови до існуючих будівель, у тому числі до житлових будинків.
  У зв'язку з цим загострилися колізії між забудовниками та власниками (власниками) окремих приміщень в будівлях, в яких здійснюються такі прибудови.
  Хоча судова практика ще далеко не склалася, наявні прецеденти створюють серйозні юридичні перешкоди веденню такого роду забудови. Йдеться про широко поширеною і одержує захист у судах позиції, що прибудова неможлива без загальної згоди всіх власників того будинку, до якого вона здійснюється. Зрозуміло, що отримання такої згоди є етапом узгодження - більш складної процедури, яка з точки зору законодавства про власність може розглядатися як публічно-правовий механізм реалізації власності, насамперед муніципальної. При цьому відомо, що "публічне право власності" залишається значною мірою сферою дії прецедентного права і бюрократичного прийняття рішень "(1).
  ---
  (1) Маттеї У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 69.
  Наприклад, ЖБК "Будматеріали" звернувся до Арбітражного суду м. Москви з позовом до АТ "Санетек" про визнання недійсним контракту про реконструкцію горищного приміщення шляхом зведення мансарди в будівлі. Позовні вимоги мотивовані тим, що зазначений контракт укладений без згоди всіх власників квартир в житловому будинку, що є порушенням чинного законодавства.
  Позов задоволено. Контракт визнаний судом недійсним на тій підставі, що не всі власники квартир дали згоду на будівництво мансарди. Суд вказав, що відповідно до п. 1 ст. 246 ГК розпорядження майном, що перебуває в частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Крім того, рішення про зведення мансарди і укладення контракту на її будівництво не відповідає статуту цього кооперативу (1).
  ---
  (1) Постанова Президії ВАС РФ від 14 жовтня 1997 р. N 3863/97.
  Посилання на невідповідність угоди статутом ЖБК навряд чи може бути прийнята, оскільки будівництво мансарди не настільки виходить за межі цілей діяльності ЖБК, щоб тільки на цій підставі можна було анулювати договір.
  Звичайно, головним доводом, покладеним в основу судового рішення, став той, що для прибудови мансарди до будинку ЖБК необхідна згода всіх співвласників, оскільки йдеться про спільну власність, що охоплює такі елементи будівлі, як дах, вентиляційні шахти, сходи та ін
  Як було показано вище, безумовне поширення режиму спільної власності на ці частини будівлі таїть у собі ряд протиріч; одержувана таким чином загальна власність втрачає такі свої істотні ознаки, як здатність до виділу (розділу), відчуженню та ін Відповідно, безумовне застосування норм про загальну власності при вирішенні спорів, що виникли на грунті співволодіння житловими приміщеннями, здається неприйнятним і небезпечним невірними рішеннями.
  Набагато більш точним представляється судження, висловлене з іншого приводу (у зв'язку з оскарженням договору про відчуження нежитлового приміщення компетентним органом ЖБК) ВАС РФ: "Ні норми законодавства, ні статут ЖБК не передбачають реалізацію прав на спільне майно, що перебуває у власності членів кооперативу, виключно безпосередньо самими членами кооперативу "(1).
  ---
  (1) Вісник ВАС РФ. 1999. N 12. С. 48.
  Наприклад, в даному випадку вийшло непримиренне протиріччя між нормами про порядок прийняття рішень ЖБК або товариства власників житла (див., наприклад, ст. 146 ЖК РФ) і нормами про спільну власність, які вимагають консенсусу. Відбувається підміна норм корпоративних і норм про власність, що траплялося нерідко на початку 1990-х рр.. і від чого ми, здавалося, вже позбулися.
  При цьому немає жодних підстав проводити таку підміну, оскільки власники житлових приміщень цілком зберігають позовні засоби захисту свого права. Наприклад, якщо будівництво мансарди порушує право власності (інше речове право) на житлове приміщення, то потерпілий власник може пред'явити відповідні вимоги в порядку ст. 304 ГК (1). При цьому він, звичайно, не пов'язаний тим рішенням, яке було прийнято ЖБК або кондоминиумом з цього приводу.
  ---
  (1) Аналогічний спосіб захисту може застосовуватися не тільки в будівельних, але і в інших спорах, які виступають, наприклад, як спори про землекористування. Наприклад, власник будинку, отримавши дозвіл на влаштування виходу з території свого домоволодіння у двір багатоквартирного будинку, насправді влаштував виїзд. Мешканці можуть оскаржувати ці дії негаторний позовом.
  При розгляді такої вимоги суд повинен врахувати як ступінь суттєвості порушення права власника житлового приміщення, так і дотримання забудовником будівельних норм і правил, адже ці норми, зокрема, регулюють будівництво таким чином, щоб не створювати перешкод і загроз іншим будівлям. У цьому плані характерно справу, в якій розглядався спір мешканців з будівельниками магазину, що примикає до їх житлових приміщень (1).
  ---
  (1) Бюлетень Верховного Суду РФ. 1999. N 6. С. 7 - 8; див. також: ЕЖ-Юрист. 1999. N 31. С. 8.
  Тут, до речі, знову виявляється порочність критикованого нами підходу, згідно з яким умовою прибудови є згода всіх співвласників даної будівлі. Якби це судження мало заснування в законі, то слід було б також відповісти на питання, чому згоду потрібно отримати тільки від співвласників, а не та від мешканців (користувачів, орендарів) приміщень; чому, крім того, до узгодження не залучаються сусіди, власники поруч розташованих будівель і пр.
  Взагалі кажучи, такий підхід, дуже близький бюрократичному духу погоджень і дозволів, цілком може взяти гору і придушити тим самим наявні можливості гнучкого і розумного інвестування в міський житловий фонд. Але потрібно визнати очевидні переваги більш гнучких моделей захисту цивільних прав, наявних в ГК РФ.
  Цікаво, що, розглядаючи близький по суті спір власника житлового приміщення, навмисного перевести своє житлове приміщення в нежитлове для заняття підприємницькою діяльністю, суд дійшов висновків, кілька розбіжним з підходом, згідно з яким здійснення права на житлове приміщення ув'язується з консенсусом всіх проживаючих по сусідству власників . Власник житлового приміщення оскаржував в суді норму місцевого положення про порядок переведення житлових приміщень у нежитлові, згідно з яким потрібно представити письмову згоду наймачів і власників, які проживають у суміжних житлових приміщеннях. Суд визнав цю норму недіючої, як суперечить правам власника. У судовому рішенні зазначено, що перешкоди до перекладу житлового приміщення в нежитлове повинні бути встановлені компетентним органом при дослідженні в рамках своїх повноважень тих обставин, які є суттєвими для прийняття рішення (1). Можна припустити, що одним з мотивів, якими керувався суд, був той, що власник житлового приміщення не має юридичних засобів вимагати від власників суміжних приміщень дати згоду на розпорядження своїм приміщенням. Навіть у рамках спільної власності відсутність консенсусу з питань користування породжує (хоча з ГК РФ це не очевидно) тільки позов, предметом якого є дозвіл на вчинення певних дій, але не позов про спонукання до узгодження.
  ---
  (1) Рішення Арбітражного суду Свердловської області від 12 січня 2004 р. N А60-24591/03-С5 / / Вісник ВАС РФ. 2004. N 8. С. 146 - 148.
  Якщо тепер ми звернемося до способів управління нежитловими приміщеннями в будинках, то повинні будемо визнати відсутність як управління за допомогою спеціального створеного юридичної особи - вони тут законом не передбачені і на практиці не створюються, так і за допомогою досягнення консенсусу. Залишаються лише речове-правові засоби захисту, перш за все негаторний позов.
  Відомо, що негаторний позов виник на базі сервітутів. Видається, що саме сервітут може зіграти дуже важливу роль у пом'якшенні тієї ситуації, яка виникла на грунті співволодіння приміщеннями в будівлях.
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "Глава 11. ЗАГАЛЬНА ВЛАСНІСТЬ"
  1.  § 1. Органи місцевого самоврядування: загальна характеристика
      голова муніципального освіти, місцева адміністрація (виконавчо-розпорядчий орган муніципального освіти), контрольний орган муніципального освіти, інші органи місцевого самоврядування, передбачені статутом муніципального освіти і володіють власними повноваженнями у вирішенні питань місцевого значення. Структура органів місцевого самоврядування. Термін "структура"
  2.  § 1. Загальна характеристика
      глава поселення повинен змінити у складі представницького органу району свого попередника на посту глави. Обрання нового складу представницького органу поселення означає необхідність обрання ним зі свого складу нових членів представницького органу району. Представницький орган поселення в будь-який момент може замінити раніше обраних ним членів представницького органу муніципального
  3.  § 2. Структура і організація роботи представницького органу муніципального утворення
      голова муніципального освіти, а в разі, якщо вказана посадова особа є главою місцевої адміністрації - голова представницького органу муніципального утворення, який обирається цим органом зі свого складу. У статуті муніципального освіти важливо чітко закріпити внутрішню організацію представницького органу, що включає його структурні підрозділи: а) керівників -
  4.  § 1. Загальна характеристика відповідальності органів, посадових осіб місцевого самоврядування
      голова муніципального освіти або голова місцевої адміністрації не виконав покладеного на нього відповідної правової обов'язки і не вчинив дій, які повинен був здійснити. Суб'єктами муніципальних деліктів є органи місцевого самоврядування, депутати, голова муніципального освіти, інші особи - учасники муніципальних правовідносин, здатні і зобов'язані відповідати за
  5.  § 3. Правове становище селянського (фермерського) господарства
      глава господарства представляє в цивільно-правових відносинах всіх учасників господарства. За такими угодами майно набувається в спільну власність, можлива відповідальність також може бути поширена на спільне майно. ГК РФ і закон про селянське господарство вирішують питання про характер спільної власності на майно господарства прямо протилежними шляхами: ГК РФ в ст. 257 говорить про
  6.  § 2. Фінансові ресурси муніципальних утворень
      главах, розділах, частинах та інших структурних одиницях законів та інших нормативно-правових актів. Необхідно відзначити, що інститут фінансової основи місцевого самоврядування є складним правовим утворенням, що належать до числа найбільш важливих в галузі муніципального права. Разом з тим трактування поняття правового інституту неоднозначна в теорії права. Воно може застосовуватися і до складних
  7.  § 1. Цивільне законодавство в системі нормативного (публічного) регулювання цивільних відносин
      глава, присвячена безготівковими розрахунками (гл. 46 ЦК). У результаті зазначених процесів позначилися нові та оновлені структурні підрозділи цивільного права - підгалузі, інститути, субінститути. Першим в Цивільному кодексі присвячені один або навіть декілька розділів (право власності та інші речові права, зобов'язальне, спадкове, міжнародне приватне право), другий -
  8.  § 2. Цивільне право як навчальна дисципліна
      глава). Так, в Загальній частині курсу цивільного права традиційно вивчається не тільки нормативний матеріал, що міститься в розд. I "Загальні положення", а й той, який поміщений в розд. II "Право власності та інші речові права" і розд. III "Загальна частина зобов'язального права". Як бачимо, Загальна частина курсу збігається за обсягом з Частиною першою ГК. У Особливої ??частини курсу, крім самого великого
  9.  § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
      глава, який розпоряджається майном фермерського господарства в інтересах усього господарства. За зобов'язаннями, укладеним главою в інтересах селянського господарства, останнє відповідає своїм майном. До складу майна селянського господарства входять такі об'єкти, як земельна ділянка, господарські та інші будівлі, споруди, худоба, птиця, сільськогосподарська та інша техніка і
  10.  § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
      глава (3), що складається, правда, всього з трьох статей, що визначають умови перекладу, порядок переведення і підстави до відмови в перекладі. Зі змісту закону випливає, що питання про переведення житлового приміщення в нежитлове і навпаки може ставитися власником цього приміщення, будь то громадянин, юридична особа або державне (муніципальне) освіту. Причини, за якими здійснюється такий