| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 2. Житловий фонд в Російській Федерації |
||
|
Але перш ніж говорити про житловий фонд, необхідно з'ясувати, що являє собою "житлове приміщення", яке є первинним елементом житлового фонду і з приводу якого якраз і виникають різні житлові права. Новий ЖК вказує на ознаки житлового приміщення як об'єкта житлових прав і на інші вимоги, що пред'являються до житлових приміщень. Згідно ст. 15 ЖК житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства). З вказаної норми, а також з аналізу інших норм житлового законодавства випливають такі ознаки житлового приміщення як об'єкта житлових прав: 1) житловим визнається лише ізольоване приміщення, т. е. приміщення, що має самостійний вихід в місця загального користування (тобто вихід на сходову площадку, в коридор і т.п.). Навпаки, частина кімнати або суміжна кімната самостійним об'єктом житлового права бути не може, тобто не може здаватися в найм, бути предметом обміну і т.д. Виняток становлять гуртожитки і деякі житлові приміщення спеціалізованого фонду, в яких житлові права виникають з приводу неізольованих приміщень; 2) житлове приміщення повинно бути придатне для постійного проживання громадян. Під придатністю житлового приміщення для постійного проживання розуміється відповідність приміщення встановленим санітарним і технічним правилам і нормам. Житлове приміщення може бути визнано непридатним для проживання на підставах та в порядку, встановленим Урядом РФ. В даний час діє затверджене постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню. Воно містить вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, щоб вважатися придатним для проживання. Зокрема, житлові приміщення повинні розташовуватися переважно в будинках, розташованих в житловій зоні відповідно з функціональним зонуванням території; підстави і несучі конструкції житлового будинку не повинні мати руйнування і пошкодження, що призводять до їх деформації або утворення тріщин, що знижують їх несучу здатність і погіршують експлуатаційні властивості конструкцій або житлового будинку в цілому; жиле приміщення має бути забезпечене інженерними системами (електроосвітлення, господарсько-питне та гаряче водопостачання, водовідведення, опалення та вентиляція, а в газифікованих районах також і газопостачання) тощо; 3) житлове приміщення має розташовуватися в житловому будинку. Даний висновок випливає із ст. 16 ЖК, в якій йдеться про те, що такі види житлових приміщень, як квартири і кімнати, можуть перебувати лише у житловому будинку. Зауважимо, що така вимога ігнорує дійсний стан справ, а саме схильність багатьох житлових приміщень у будинках виробничого, господарського та іншого призначення. При цьому зазначена обставина за чинним законодавством саме по собі не є підставою для визнання житлового приміщення непридатним для проживання; 4) житлове приміщення є нерухомим майном. Це означає, що будь-яке житлове приміщення, як і інше нерухоме майно, має бути зареєстроване у встановленому порядку. На це прямо вказує ст. 18 ЖК: "Право власності та інші речові права на житлові приміщення підлягають державній реєстрації ..." Тому самовільно побудовані житлові будинки до житлових приміщень не належать; 5) у ст. 15 ЖК з незрозумілих причин не названий така ознака житлового приміщення, як передпризначеність його для постійного проживання, хоча в літературі ця ознака традиційно присутній. Це представляється упущенням укладачів проекту ЖК, так як приміщення, в яких проживають громадяни, щоб вважатися житловими, повинні бути не тільки придатні, але й призначені для постійного проживання. Зокрема, в житловий фонд не входять, а отже, і не підкоряються правовому режиму житлових приміщень такі місця проживання громадян, як збірно-розбірні контейнери, призначені для проживання, пересувні будинки, намети, вагончики, бараки і т.п. Відносини, що виникають з приводу користування приміщеннями, що не входять до складу житлового фонду, регулюються не житловим, а іншим законодавством, зокрема правилами про оренду (див. також п. 2 постанови Пленуму Верхового Суду СРСР від 3 квітня 1987 N 2 "Про практику застосування судами житлового законодавства "). Не допускаються до використання в якості житлових приміщення допоміжного використання, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку. Житлові приміщення як вид нерухомого майна мають строго цільове призначення, тому що призначені виключно для проживання громадян. Дане правило, однак, знає деякі винятки. Так, згідно з п. 2 ст. 17 ЖК допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. Ця норма відповідає життєвим реаліям. Для багатьох осіб творчих професій, наприклад літераторів, їх будинок або квартира є основним місцем роботи. Багато працюють вдома викладачі, науковці, юристи та представники деяких інших професій. Однак ЖК зберіг імперативний заборона на розміщення в житлових приміщеннях промислових виробництв. За змістом закону цьому заборони чи не суперечить організація в житлових приміщеннях дрібних кустарних виробництв, якщо при цьому не порушуються права і законні інтереси проживають в даному житловому приміщенні громадян, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші вимоги законодавства, а також не порушуються правила користування жилими приміщеннями. Новим важливим моментом житлового законодавства, безпосередньо пов'язаним з характеристикою житлового приміщення, став перехід при вирішенні більшості питань (від постановки на облік як потребує до надання субсидій з оплати житла і комунальних послуг) від так званої житлової площі (тобто площі кімнат) до загальної площі житлового приміщення. Загальна площа житлового приміщення складається з суми площі всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас. Види житлових приміщень. ЖК (ст. 16) виділяє кілька видів житлових приміщень, у тому числі: а) житловий будинок, частина житлового будинку; б) квартиру, частину квартири; в) кімнату. Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку. Особливим різновидом житлового будинку є багатоквартирний житловий будинок, який згадується в багатьох статтях ЖК. Їм визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку. Багатоквартирний будинок містить в собі елементи спільного майна власників приміщень у такому будинку відповідно до житловим законодавством. Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні. Особливим видом квартири є комунальна квартира, житлові приміщення (кімнати) в якій перебувають у власності кількох осіб або заселені за окремими договорами соціального чи комерційного найму двома і більше наймачами, які не є подружжям, батьками, дітьми або членами сім'ї наймача. Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання як місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі. Переклад житлових приміщень у нежитлові і нежитлових приміщень у житлові. Протягом тривалого часу і радянське, і російське житлове законодавство розглядали переведення житлових приміщень у нежитлові і навпаки як виключення, яке допускалося лише в особливих випадках, а саме питання про переведення вирішувалося на рівні першого керівника суб'єкта Федерації. При цьому ні ЖК УРСР, ні будь-які підзаконні акти не містили умов переведення приміщень з одного виду в інший і не визначали порядку такого перекладу. Поява широкого кола власників житлових приміщень, об'єктивна потреба в перекладі в нежитловий фонд багатьох квартир, розташованих на перших поверхах, визначили необхідність зміни підходу законодавця до вирішення цього питання. У новому ЖК перекладу житлових приміщень у нежитлові і навпаки присвячена ціла глава (3), що складається, правда, всього з трьох статей, що визначають умови перекладу, порядок переведення і підстави до відмови в перекладі. Із змісту закону випливає, що питання про переведення житлового приміщення в нежитлове і навпаки може ставитися власником цього приміщення, будь то громадянин, юридична особа або державне (муніципальне) освіту. Причини, за якими здійснюється такий переклад, юридичного значення не мають. Зокрема, власнику житлового приміщення не може бути відмовлено в перекладі житлового приміщення в нежитлове по мотивацію недоцільність, неприпустимість довільного зменшення загальної кількості житлової площі в країні або конкретному регіоні і т.п. Підставою відмови у перекладі житлового приміщення в нежитлове за законодавством можуть виступати лише причини технічного характеру чи інтереси інших осіб, які проживають в даному приміщенні або будинку. Так, згідно зі ст. 22 ЖК переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення не допускається, якщо: доступ до перекладному приміщенню неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення; перекладне приміщення є частиною житлового приміщення або використовується власником даного приміщення або іншим громадянином як місце постійного проживання; право власності на перекладне приміщення обтяжене правами яких осіб. При цьому переведення квартири в багатоквартирному будинку в нежитлове приміщення допускається лише у випадках, якщо така квартира розташована на першому поверсі вказаного будинку або вище першого поверху, але приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться в нежитлове приміщення , не є житловими. Щодо перекладу нежитлового приміщення в житлове приміщення, то він не допускається, якщо таке приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам або якщо право власності на таке приміщення обтяжене правами яких- або осіб. Переклад житлового приміщення в нежитлове і нежитлового приміщення в житлове в більшості регіонів Росії здійснюється органами місцевого самоврядування. Проте в містах федерального значення - в Москві і Санкт-Петербурзі - це питання вирішується з урахуванням законів даних суб'єктів Федерації. Зокрема, в Санкт-Петербурзі відповідно до постанови уряду СПб від 31 серпня 2005 р. N 1272 "Про переведення жилих приміщень в нежилі приміщення та нежитлових приміщень у житлові приміщення в Санкт-Петербурзі" * (371) такий переказ здійснюється адміністраціями районів Санкт -Петербурга за погодженням з Житловим комітетом. Адміністраціям районів Санкт-Петербурга сформовані спеціальні комісії з приймання перебудови й (або) перепланувань, і (або) інших робіт, необхідних для використання приміщень в якості житлових або нежитлових приміщень, до складу яких увійшли представники Житлового комітету, Комітету з управління міським майном, Комітету з державного контролю, використання й охорони пам'яток історії та культури, Державної житлової інспекції Санкт-Петербурга, а також представники Управління державного пожежного нагляду Санкт-Петербурга, Територіального управління Федеральної служби з нагляду в сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини по місту Санкт-Петербургу. Для переведення житлового приміщення в нежитлове або нежитлового приміщення в житлове власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа до органу, який здійснює переклад приміщень, за місцем знаходження перекладного приміщення являє (п. 2 ст. 23 ЖК): 1) заяву про переведення приміщення; 2) правовстановлюючі документи на перекладне приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії); 3) план перекладного приміщення з його технічним описом (у разі, якщо перекладне приміщення є житловим, - технічний паспорт такого приміщення); 4) поверховий план будинку, в якому знаходиться перекладне приміщення; 5) підготовлений і оформлений у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування перекладного приміщення (якщо це необхідно для перекладу). Інші документи затребувані бути не можуть. Рішення про переведення або про відмову в перекладі приміщення має бути прийнято не пізніше ніж через 45 днів з дня подання документів до органу місцевого самоврядування. Одночасно з видачею заявнику відповідного документа про прийняте рішення інформуються власники приміщень, що примикають до приміщення, стосовно якої прийнято зазначене рішення. При використанні приміщення після його перекладу в якості житлового або нежитлового приміщення повинні дотримуватися вимоги пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші встановлені законодавством вимоги, у тому числі вимоги до використання нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках. Рішення про відмову в перекладі приміщення повинно містити підстави відмови з обов'язковим посиланням на порушення, допущені заявником. Дане рішення направляється заявнику не пізніше ніж через три робочих дні з дня прийняття такого рішення і може бути оскаржене заявником у судовому порядку. Форма повідомлення про переведення (відмову в перекладі) житлового (нежитлового) приміщення в нежитлове (житлове) приміщення затверджена постановою Уряду РФ від 10 серпня 2005 р. N 502 * (372). Перебудову і перепланування житлових приміщень. Крім переведення житлових приміщень у нежитлові і навпаки ЖК регламентує умови і порядок перебудови та перепланування житлового приміщення. У даному випадку жиле приміщення не вибуває зі складу житлового фонду, але змінюються його параметри та інші характеристики. Перебудова житлового приміщення являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого обладнання, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення. Перепланування житлового приміщення - це зміна його конфігурації, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення. Ініціаторами перебудови або перепланування житлових приміщень можуть виступати як власники цих приміщень, так і наймачі за договорами соціального найму. Даний висновок доводиться робити із загального змісту правил ЖК, так як розробники проекту ЖК це питання упустили. Як, втім, і питання про те, за чий рахунок повинні проводитися перевлаштування і перепланування. Мабуть, відповідні роботи повинні виконуватися за рахунок самих ініціаторів перебудови та перепланування. Проте в даному випадку необхідно розрізняти перевлаштування (перепланування) житлового приміщення, з одного боку, і проведення капітального ремонту житлового приміщення - з іншого. За змістом закону перебудовою повинні вважатися лише такі роботи по установці, заміні або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, які не викликаються їх виходом з ладу або необхідністю їх ремонту. Іншими словами, це такі дії, які, на відміну від робіт з капітального ремонту, не викликаються необхідністю, а здійснюються за ініціативою самих проживають з метою підвищення рівня впорядкованості та комфортності житлового приміщення. Крім того, за рахунок власника-наймодавця повинні проводитися роботи з перевлаштування і перепланування житлового приміщення, коли це робиться з метою усунення тих чи інших дефектів даного житлового приміщення. Перебудову і (або) перепланування житлового приміщення проводяться з дотриманням вимог законодавства за погодженням з органом місцевого самоврядування на підставі прийнятого ним рішення. Для проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення власник приміщення представляє в орган, що здійснює узгодження, за місцем знаходження переулаштовує і (або) перепланованого житлового приміщення такі документи (п. 2 ст. 26 ЖК): 1) заява про перебудову і (або) переплануванню за формою, затвердженою Урядом РФ; 2) правовстановлюючі документи на переулаштовується і (або) переплановане житлове приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії); 3) підготовлений і оформлений у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування переулаштовує і (або) перепланованого житлового приміщення; 4) технічний паспорт переулаштовує і (або) перепланованого житлового приміщення; 5) згода в письмовій формі всіх членів сім'ї наймача (у тому числі тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача), що займають переулаштовується і (або) переплановане житлове приміщення на підставі договору соціального найму; 6) висновок органу з охорони пам'яток історії та культури про допустимість проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, якщо таке житлове приміщення або будинок, в якому воно знаходиться, є пам'ятником історії або культури. Ніякі інші документи затребувані не можуть. Рішення про погодження або про відмову в погодженні має бути прийняте за результатами розгляду відповідної заяви не пізніше ніж через 45 днів. Рішення про відмову в узгодженні перебудови й (або) перепланування житлового може бути оскаржене заявником у судовому порядку. Форма заяви про перебудову і (або) перепланування житлового приміщення і Форма документа, що підтверджує прийняття рішення про погодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, затверджені постановою Уряду РФ від 28 квітня 2005 р. N 266. Завершення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення підтверджується актом приймальної комісії. Наслідки самовільного перебудови й (або) перепланування житлового приміщення. Перебудову і (або) перепланування житлового приміщення, проведені при відсутності дозволу органу місцевого самоврядування або з порушенням проекту перебудови й (або) перепланування вважаються самовільними. Власник житлового приміщення, яке було самовільно перевлаштувати і (або) покращений, або наймач такого житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язані привести таке житлове приміщення в попередній стан у розумний строк і в порядку, що встановлені органом, що здійснює узгодження. Якщо відповідне жиле приміщення не буде приведено до попереднього стану, суд за позовом органу місцевого самоврядування на підставі п. 5 ст. 29 ЖК приймає рішення: 1) відносно власника - про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення з покладанням на нового власника житлового приміщення обов'язки щодо приведення його до свого попереднього стану; 2) щодо наймача такого житлового приміщення за договором соціального найму - про розірвання даного договору з покладанням на власника житлового приміщення, що був наймодавцем за вказаним договором, обов'язки з приведення такого приміщення до попереднього стану. Орган місцевого самоврядування призначає нового власника приміщення новий термін для приведення такого житлового приміщення в попередній стан. Якщо приміщення знову не буде приведено до попереднього стану, воно підлягає продажу з публічних торгів. Однак в окремих випадках самоуправні перевлаштування і перепланування можуть бути узаконені рішенням суду, якщо при цьому не порушуються права і законні інтереси громадян або це не створює загрозу їх життю або здоров'ю. Із змісту закону випливає, що таке рішення може бути прийняте судом при розгляді справи за позовом органу місцевого самоврядування про продаж приміщення з публічних торгів або про розірвання договору соціального найму. Сам же власник або наймач приміщення не має права звертатися до суду з позовом про визнання своїх самоуправних дій з перевлаштування або перепланування житлового приміщення законними. Поняття житлового фонду. Відповідно до ст. 19 ЖК житловий фонд являє собою сукупність всіх житлових приміщень, що перебувають на території Російської Федерації. Даний підхід до поняття житлового фонду був характерний і для колишнього житлового законодавства. Всі житлові приміщення, кому б вони не належали і де б не перебували, завжди утворювали єдиний житловий фонд, який підлягав єдиному державному обліку, до нього пред'являлися однакові вимоги, здійснювався єдиний державний контроль за його збереженням і т.д. Цей принцип єдності всього житлового фонду країни певною мірою простежується в новому ЖК. Відповідно до ст. 19 ЖК житловий фонд незалежно від його належності та форми власності підлягає державному обліку в порядку, встановленому Урядом РФ. Положення про державний облік житлового фонду Російської Федерації, затверджене постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. N 1301 * (373), вказує, що державному обліку підлягають житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів тощо), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання. Основним завданням державного обліку житлового фонду є отримання інформації про місцезнаходження, кількісний та якісний склад, технічний стан, рівень благоустрою, вартості об'єктів фонду та зміну цих показників. Державний облік передбачає серед іншого технічну інвентаризацію та технічну паспортизацію житлового фонду з оформленням технічних паспортів житлових приміщень - документів, що містять технічну та іншу інформацію про житлових приміщеннях, пов'язану із забезпеченням відповідності житлових приміщень встановленим вимогам. Державний облік житлового фонду включає в себе технічний (оперативний) облік, офіційний статистичний облік і бухгалтерський облік. Основу державного обліку складає технічний облік, який здійснюється за єдиною для Російської Федерації системі обліку шляхом проведення технічної інвентаризації та реєстрації документів про обов'язки правовласників з утримання житлових будов і житлових приміщень. Раніше такий облік здійснювали спеціалізовані державні та муніципальні організації технічної інвентаризації - унітарні підприємства, служби, управління, центри, бюро (БТІ), а в даний час відповідно до постанови Уряду РФ від 10 вересня 2004 р. N 477 "Про внесення змін до деяких акти Уряду РФ з питань здійснення державного технічного обліку та технічної інвентаризації об'єктів містобудівної діяльності "* (374) - Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості та його територіальні органи. Органи технічного обліку здійснюють: технічну інвентаризацію та паспортизацію житлового фонду; контроль технічного стану житлових будов і житлових приміщень; оцінку і переоцінку житлових будов і житлових приміщень, у тому числі для цілей оподаткування; інформаційне та консультаційне обслуговування та іншу діяльність, пов'язану з державним урахуванням житлового фонду. Технічний паспорт домоволодіння, будови та житлового приміщення (квартири) складається при прийманні житлових будов в експлуатацію або при включенні житлового приміщення в житловий фонд. Подальший технічний облік проводиться шляхом проведення планових інвентаризацій житлових будов і житлових приміщень з періодичністю не рідше одного разу на п'ять років, а також у міру виявлення змін облікових показників в процесі позапланових обстежень. Технічні паспорти, реєстраційні книги, інші документи, складені органами БТІ в минулі роки, вважаються дійсними. Паспортизація і планова технічна інвентаризація житлових будов і житлових приміщень виготовляються органами технічного обліку за рахунок коштів їх власників за ставками, що затверджується органами виконавчої влади суб'єктів Федерації. Позапланові обстеження можуть проводитися за заявками власників житлових будов і житлових приміщень за договірними цінами. Дані технічного обліку житлового фонду обов'язкові для застосування, якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації, в наступних випадках: складання державної статистичної та бухгалтерської звітності по житловому фонду; державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним; числення та контроль бази оподаткування нерухомості в житловій сфері; введення в експлуатацію житлових будов і житлових приміщень; визначення технічного стану і фізичного зносу житлових будов і житлових приміщень; реєстрація товариств власників житла; привласнення кадастрових номерів об'єктам нерухомості в житловій сфері. Обліково-технічна, оціночна і правовстановлюючих документація житлового фонду, включаючи технічні паспорти, реєстраційні книги, копії зареєстрованих документів, сформовані в інвентарні справи, та інші інвентаризаційні документи, зберігаються в архіві органів технічного обліку, а також в об'єднаному архіві Державного комітету Російської Федерації з житлової і будівельної політики. Зазначені архіви відносяться до державного архівному фонду Російської Федерації і є федеральної власністю, що у користуванні суб'єктів Федерації. Офіційний статистичний облік житлового фонду здійснюється Державним комітетом Російської Федерації за статистикою та його територіальними органами на основі узагальнення форм федерального державного статистичного спостереження за житловим фондом, представлених органами технічного обліку. Бухгалтерський облік житлового фонду проводиться відповідно до Федерального закону від 21 листопада 1996 р. "Про бухгалтерський облік" (з ізм. Та доп.) * (375) та іншими нормативними правовими актами. Види житлового фонду. Будучи єдиним, житловий фонд поділяється на окремі види фондів, правовий режим яких не співпадає один з одним. Чинний ЖК закріплює дві класифікації житлового фонду. Залежно від форми власності житловий фонд поділяється на: 1. Приватний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що перебувають у власності громадян та у власності юридичних осіб. Сюди відносяться належать окремим громадянам індивідуальні житлові будинки, побудовані або придбані ними; приватизовані громадянами квартири і кімнати; житлові приміщення, побудовані в порядку пайової участі або придбані на вторинному ринку житла, і т.д. Що стосується житлових приміщень, що перебувають у власності юридичних осіб, то тут поряд зі звичайними способами набуття права власності на них (тобто за допомогою будівництва, придбання на підставі договорів купівлі-продажу тощо) виділяється такий спосіб, як приватизація житлового фонду, раніше знаходився на балансі відповідних підприємств, разом з приватизацією всього іншого майна цих підприємств. На початку 90-х рр.. багато громадян, які проживали в таких відомчих будинках, опинилися в дуже складному становищі. Колишні державні підприємства, що стали приватними акціонерними товариствами: а) або перевели проживають на умови комерційного найму, що обернулося різким підвищенням квартплати та плати за комунальні послуги; б) або кинули такі будинки напризволяще, переставши піклуватися про їх технічний стан та ремонті. При введенні в дію Закону РФ від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики" таким підприємствам було наказано: а) або анулювати всі раніше укладені договори комерційного найму і будувати відносини з проживають в таких будинках громадянами на тих же засадах, які діють у державному і муніципальному житлових фондах, б) або передати ці будинки на баланс органів місцевого самоврядування. Другий варіант вирішення даної проблеми, якому послідувало більшість підприємств, натрапив, однак, на те, що органи місцевого самоврядування відмовлялися приймати на свій баланс житлові будинки до їх приведення колишніми власниками в належний стан. У результаті багато будинків взагалі "зависли в повітрі", що обернулося для проживаючих в них громадян багаторічними поневіряннями. Новий ЖК, а також Вступний закон до РК залишили цю досі недозволену проблему взагалі без уваги. До приватного житловому фонду відносяться також будинки житлово-будівельних і житлово-накопичувальних кооперативів, а також будинки, що належать іншим споживчим кооперативам, громадським і релігійним організаціям. 2. Державний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності Російської Федерації (житловий фонд Російської Федерації), і житлових приміщень, що належать на праві власності суб'єктам Федерації (житловий фонд суб'єктів Федерації). Питома вага державного житлового фонду у складі житлового фонду країни є незначним. Відповідно до п. 2 постанови Верховної Ради РФ від 27 грудня 1991 р. N 3020-I "Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність "(з ізм. та доп.) * (376) весь житловий фонд, що знаходився раніше в управлінні виконавчих органів місцевих Рад народних депутатів (місцевої адміністрації) був переданий в муніципальну власність. Тому в державній власності Російської Федерації і її суб'єктів в основному залишилися житлові приміщення, що знаходяться на балансі різних федеральних підприємств, установ і організацій, а також підприємств, установ і організацій, що перебувають у підпорядкуванні суб'єктів Федерації. Виняток становлять лише Москва і Санкт-Петербург, де більша частина житлового фонду перебуває у власності даних суб'єктів Федерації. 3. Муніципальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальних утворень. Згідно п. 1 ст. 50 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" (з ізм. Та доп.) * (377) у власності муніципальних утворень знаходиться житловий фонд соціального використання для забезпечення незаможних громадян, які проживають у відповідних поселеннях і потребують поліпшення житлових умов, житловою площею на умовах договору соціального найму, а також майно, необхідне для утримання муніципального житлового фонду. Зазначеним фондом від імені муніципальних утворень самостійно володіють, користуються і розпоряджаються органи місцевого самоврядування, керуючись при цьому Конституцій РФ, федеральними законами та прийнятими ними самими нормативними правовими актами. ЖК наділяє органи місцевого самоврядування також правом визначення порядку надання житлових приміщень муніципального спеціалізованого житлового фонду (подп. 4 п. 1 ст. 14 ЖК). Різні житлові приміщення в одному і тому ж будинку або навіть кімнати в комунальній квартирі можуть перебувати у приватній, державній або муніципальній власності. Цілком припустимо знаходження житлових приміщень і у спільній частковій власності різних суб'єктів права. Залежно від цілей використання житловий фонд поділяється на: 1) житловий фонд соціального використання - сукупність надаються громадянам за договорами соціального найму житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів; 2) спеціалізований житловий фонд - сукупність призначених для проживання окремих категорій громадян та надаються в особливому порядку житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів; 3) індивідуальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень приватного житлового фонду, які використовуються громадянами - власниками таких приміщень для проживання свого та членів своєї сім'ї та (або) проживання інших громадян на умовах безоплатного користування, а також юридичними особами - власниками таких приміщень для проживання громадян на зазначених умовах користування; 4) житловий фонд комерційного використання - сукупність житлових приміщень, які використовуються їх власниками для проживання громадян на умовах возмездного користування, надані громадянам за іншими договорами, надані власниками таких приміщень особам у володіння та (або) у користування. Приміщення, що відносяться до даного виду житлового фонду, можуть належати на праві власності як громадянам та юридичним особам, так і державним (муніципальним) утворенням. Разом з тим в ЖК практично немає норм, присвячених правовому режиму даного житлового фонду. Таким чином, законодавець поки лише дав зрозуміти, що до житлових приміщень, використовуваним в комерційних цілях, можуть застосовуватися інші вимоги, ніж до приміщень, використовуваним власниками для задоволення власних житлових потреб. Оцінюючи закріплене новим ЖК підрозділ житлового фонду в залежності від цілей використання, зауважимо, що укладачі проекту ЖК свідомо не виділили такий його вигляд, як житлові приміщення державного і муніципального фондів, використовувані громадянами на основі договорів житлового найму, укладених до 1 березня 2005 р. Очевидно , вони виходили з того, що зазначені приміщення повинні бути громадянами або приватизовані до кінця 2006 р. і відповідно перейти в індивідуальний житловий фонд, або, при невикористанні права на приватизацію, перетворитися на житловий фонд соціального використання. Даний висновок випливає з сукупної оцінки правил ЖК, так як прямо про це укладачі проекту ЖК не сказали * (378), але й не передбачили інший правовий можливості подальшого використання житлових приміщень державного і муніципального фондів, крім соціального та комерційного найму. Не вдаючись в деталі, оскільки про соціальному наймі мова піде в наступних параграфах глави, відзначимо, що закладена в ЖК модель істотно ущемила житлові права громадян порівняно з їх колишнім становищем. В одну мить вони втратили багатьох раніше належних їм житлових прав, що ставить під сумнів конституційність такого рішення з урахуванням положення ч. 2 ст. 55 Конституції РФ про те, що "в Російській Федерації не повинні видаватися закони, що скасовують або применшують права і свободи людини і громадянина" * (379). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 2. Житловий фонд в Російській Федерації" |
||
|
||