| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 3. Управління багатоквартирними будинками |
||
|
Деяким осібно у складі житлового фонду стояли будинки житлово-будівельних кооперативів (далі - ЖБК), які активно будувалися з середини 60-х рр.. минулого століття. Будинки ЖБК, як правило, відрізнялися підвищеною впорядкованістю, більш дбайливо містилися і більш ефективно керувалися. Однак питома вага будинків ЖБК в загальному складі житлового фонду країни був дуже незначний (виняток становили Москва і Санкт-Петербург). Починаючи з середини 90-х рр.. в багатьох новозбудованих будинках стали створюватися товариства власників житла (далі - ТСЖ) для управління цими будинками. Однак, незважаючи на явні спроби влади повсюдно насаджувати ТСЖ, широкого поширення вони не отримали. Люди відвикли від прийняття самостійних рішень та відповідальності за їх наслідки. Позначилося також недовіру владі, для якого були підстави, оскільки попри обіцянки влади зберегти для будинків, в яких створювалися ТСЖ, ті ж тарифи та пільги, які застосовувалися щодо будинків державного і муніципального фондів, на практиці справа часто оберталося істотним підвищенням плати за утримання житла та комунальні послуги. Новий ЖК робить чергову спробу зробити громадян господарями своїх будинків, для чого надає їм ряд прав щодо прийняття самостійних рішень в галузі управління багатоквартирними житловими будинками, одночасно покладаючи на них як на власників тягар утримання цих будинків. Управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають в такому будинку (п. 1 ст. 161 ЖК). РК вводить поняття "орган управління багатоквартирним житловим будинком" і визначає способи управління. Правда, ці питання чомусь вирішуються в різних частинах ЖК, а саме: в гол. 6 "Спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників" (ст. 44-48) і в розд. 8 "Управління багатоквартирними будинками" (ст. 161-165 ЖК). Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. У будь-якому житловому будинку, квартири в якому належать різним особам, а спільне майно (несучі конструкції, дах, сходи та ін.) Знаходяться в їх спільній власності (раніше такі будинки називали кондомініумами, а зараз їх іменують просто багатоквартирними будинками), з'являється новий орган управління. Їм стає загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Згідно ст. 44 ЖК до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку належать: 1) прийняття рішень про реконструкцію багатоквартирного будинку (в тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництві господарських споруд та інших будівель, будов, споруд, ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку; 2) прийняття рішень про межах використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі введення обмежень користування ним; 3) прийняття рішень про передачу в користування спільного майна в багатоквартирному будинку; 4) вибір способу управління багатоквартирним будинком; 5) інші питання, віднесені ЖК до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Як бачимо, питання, які вирішуються загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку, прямо торкаються інтереси всіх проживаючих у будинку осіб. Перелік питань, які власники приміщень у багатоквартирному будинку можуть вирішувати на загальних зборах, не є вичерпним, однак він визначається ЖК, а не самими власниками. При цьому якщо для управління багатоквартирним будинком створено ЖБК або ТСЖ, ці питання (за винятком питання про вибір способу управління багатоквартирним будинком * (380) переходять у відання ЖБК і ТСЖ і вирішуються в порядку, визначеному їх статутами. Ідея розробників ЖК полягала в тому, що даний орган управління повинен діяти у всіх багатоквартирних будинках, включаючи і ті, всі приміщення в яких належать одному власнику. В даному випадку загальні збори, звичайно, не проводиться, а рішення приймаються власником одноосібно і оформляються у письмовій формі. При цьому положення ЖК, що визначають порядок і терміни підготовки, скликання та проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, не застосовуються, за винятком положень, що стосуються термінів проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (п. 7 ст. 46 ЖК). У загальних зборах мають право брати участь власники нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Найменування загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку "органом управління багатоквартирним будинком" є неточним, оскільки органи управління в точному сенсі можуть бути у суб'єктів права, але не у майна, яким є багатоквартирний будинок. По суті справи, загальні збори співвласників приміщень у багатоквартирному будинку є передбачена законом форма вироблення співвласниками рішень, пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щорічно проводити річні загальні збори (п. 1 ст. 45 ЖК). Оскільки зазначена обов'язок не підкріплена юридичної санкцією, а примусовий скликання зборів суперечить ст. 31 Конституції РФ, правильніше вважати, що власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право, але не зобов'язані проводити збори для прийняття відповідних рішень. Терміни та порядок проведення річних загальних зборів, а також порядок повідомлення про прийняті ним рішення встановлюються загальними зборами. Крім річних загальних зборів можуть проводитися позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, які скликаються за ініціативою будь з даних власників. РК докладно регламентує порядок скликання загальних зборів і його уповноваженими на прийняття рішень. Ініціатором проведення загальних зборів може стати будь-який власник приміщення у багатоквартирному будинку. Він повинен повідомити власникам приміщень в даному будинку про проведення таких зборів не пізніше ніж за десять днів до дати його проведення. Ініціатива проведення загальних зборів може виходити і від органів місцевого самоврядування (див., напр., п. 6 ст. 161 ЖК). Загальне збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є правомочним (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів. За відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів повинно бути проведено повторне загальне збори. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються за загальним правилом більшістю голосів від загального числа голосів беруть участь у даному зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку. Виняток становлять питання про реконструкцію будинку і ремонті спільного майна, про використання земельної ділянки, на якій розташований будинок, та про передачу в користування третім особам спільного майна будинку - в цих випадках для прийняття рішення потрібно не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку . Таким чином, з тих питань, які віднесені до компетенції загальних зборів п. 2 ст. 44 ЖК, більшістю голосів беруть участь у зборах вирішується лише питання про вибір способу управління багатоквартирним будинком. Правом голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, мають власники приміщень у даному будинку. Число голосів, якими володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у даному будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку не вправі приймати рішення з питань, не включених до порядку денного даного зібрання, а також змінювати порядок денний даного зібрання. Голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку здійснюється власником приміщення в даному будинку як особисто, так і через свого представника. Довіреність представника повинна бути оформлена у письмовій формі і засвідчена або нотаріально, або житлово-експлуатаційною організацією. Голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку може здійснюватися за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування. Іншими словами, власник приміщення може сам не бути присутнім на зборах, але уявити в письмовій формі свою думку з питань, які будуть вирішуватися на зборах. Рішення загальних зборів може бути прийнято без проведення зборів, тобто без спільної присутності власників приміщень у даному будинку для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування. В даному випадку рішення приймаються шляхом проведення заочного голосування - передачі замість або за адресою, які зазначені в повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, в письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування (ст. 47 ЖК). Мабуть, це єдино можливий спосіб прийняття рішення власниками приміщень у великих багатоквартирних будинках. Рішення, прийняті загальними зборами, а також підсумки голосування доводяться до відома власників приміщень у даному будинку і є обов'язковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі для тих власників, які не брали участь у голосуванні. Власник приміщення, не згодний з прийнятим рішенням, має право оскаржити його до суду, якщо він не брав участь у зборах або голосував проти прийняття такого рішення і якщо таким рішенням порушені його права та законні інтереси. Заява може бути подана до суду протягом шести місяців з дня, коли зазначений власник дізнався або повинен був дізнатися про прийняте рішення. Суд з урахуванням всіх обставин справи вправі залишити в силі оскаржуване рішення, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило за собою заподіяння збитків зазначеному власнику. Способи управління багатоквартирними будинками. Одним з питань, які власники приміщень у багатоквартирному будинку повинні в обов'язковому порядку вирішити на своїх загальних зборах, є питання про вибір способу управління багатоквартирним будинком. Відповідно до ст. 161 ЖК власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані обрати один з чотирьох способів управління своїм будинком: 1) безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку; 2) управління товариством власників; 3) управління житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом; 4) управління керуючої організацією. Вибір способу управління багатоквартирним будинком здійснюється власниками вільно і може бути змінений ними в будь-який час. Рішення загальних зборів про вибір способу управління, яке згідно п. 1 ст. 46 ЖК приймається простою більшістю голосів присутніх на зборах, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку. Розглянемо ці способи в тій послідовності, в якій вони найчастіше зустрічаються на практиці. Такий спосіб управління багатоквартирним будинком, як управління ним через керуючу організацію, може бути обраний самими власниками приміщень на їх загальних зборах або визначений органом місцевого самоврядування. Останнє можливо, якщо протягом року власниками приміщень у багатоквартирному будинку не обрано спосіб управління цим будинком або якщо прийняте рішення про вибір способу управління цим будинком не було реалізовано. У цьому випадку орган місцевого самоврядування в порядку, встановленому Урядом РФ, проводить відкритий конкурс з відбору керуючої організації. Про результати конкурсу та про умови договору управління будинком повідомляються всі власники приміщень у багатоквартирному будинку. При цьому власники приміщень зобов'язані укласти договір управління цим будинком з керуючою організацією, обраної за результатами відкритого конкурсу. Укладення договору управління багатоквартирним будинком без проведення відкритого конкурсу теж можливо, але тільки у випадку, якщо зазначений конкурс відповідно до законодавства визнаний таким. Через рік робиться ще одна спроба домогтися від власників приміщень у багатоквартирному будинку прийняття рішення про вибір способу управління будинком. Для цього орган місцевого самоврядування не пізніше ніж через рік після укладення договору управління багатоквартирним будинком скликає збори власників приміщень у цьому будинку. Власники приміщень можуть обрати будь-який інший спосіб управління будинком або зупинитися на договорі з керуючою організацією. Якщо не тільки власники приміщень у багатоквартирному будинку, а й орган місцевого самоврядування нічого не роблять для вибору одного із способів управління будинком, будь-який власник приміщення може звернутися до суду з вимогою зобов'язати органи місцевого самоврядування вибрати керуючу організацію. Багатоквартирний будинок може управлятися лише однієї керуючої організацією. Передбачається, що в ролі керуючих організацій виступатимуть реформовані житлово-експлуатаційні організації, новостворені господарські товариства і товариства, які мають намір спеціалізуватися на наданні послуг в житлово-комунальній сфері. З метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування: 1) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від організаційно-правових форм; 2) можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків; 3) сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, що здійснюють управління багатоквартирними будинками, і організації навчання осіб, які мають намір здійснювати таку діяльність. Органи місцевого самоврядування та керуючі організації зобов'язані надавати громадянам за їх запитами інформацію про встановлені ціни і тарифи на послуги та роботи з утримання та ремонту багатоквартирних будинків і житлових приміщень в них, про розміри оплати відповідно з цими цінами і тарифами, про обсяг, про перелік і якості надаваних послуг і виконуваних робіт, а також про ціни та тарифи на надані комунальні послуги та розміри оплати цих послуг (ст. 165 ЖК). Правовою формою, опосредующей управління багатоквартирним будинком з боку керуючої організації, є договір управління багатоквартирним будинком. Даний договір укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Це означає неприпустимість укладення зазначеного договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором (п. 2 ст. 434 ЦК). Але сам договір підписується керуючою організацією з кожним власником приміщень у багатоквартирному будинку. При цьому всі власники приміщень зобов'язані підписати такий договір незалежно від того, обраний чи є даний спосіб управління багатоквартирним будинком загальними зборами власників або рішення про це прийнято органом місцевого самоврядування. При відмові кого-небудь з власників приміщень підписати договір з керуючою організацією він може бути примушуючи до цього в судовому порядку. За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень в такому будинку і хто користується приміщеннями в цьому будинку особам, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність (п. 2 ст. 162 ЖК). Даний договір, незважаючи на деяке його схожість з договором довірчого управління майном, не є його різновидом. Скоріше це змішаний договір, що поєднує в собі елементи договорів на виробництво робіт і надання послуг. Договір є консенсуальним, взаємним і оплатним, а також носить публічний характер, оскільки керуюча організація зобов'язана укласти його з усіма власниками приміщень в будинку, а його умови повинні бути однаковими для всіх власників. У договорі управління багатоквартирним будинком повинні бути зазначені такі істотні умови: 1) склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку; 2) перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація; 3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати; 4) порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління. Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація щорічно протягом першого кварталу поточного року представляє власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік. Договір управління багатоквартирним будинком укладається на строк не менше ніж один рік і не більше ніж п'ять років. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком по закінченні терміну його дії такий договір вважається продовженим на той же строк і на тих самих умовах, які були передбачені таким договором. У разі припинення договору з конкретної керуючої організацією остання за 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на будинок та інші пов'язані з управлінням таким будинком документи знову обраної керуючої організації, ТСЖ або ЖБК або іншому спеціалізованому споживчому кооперативу або в разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень - одному з власників, вказаною в рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу управління будинком, або, якщо власник не вказаний, - будь-якому власнику приміщення в такому будинку (п. 10 ст. 162 ЖК). Для багатоквартирних будинків, всі приміщення в яких знаходяться у власності Російської Федерації, суб'єкта Федерації чи муніципального освіти, укладення договору на управління будинком з керуючою організацією є єдино можливим способом управління будинком. У цьому випадку договір управління будинком укладається з керуючою організацією, обраній за результатами відкритого конкурсу або, якщо такий конкурс відповідно до законодавства визнано таким, без проведення конкурсу. Другим можливим способом управління багатоквартирним будинком є безпосереднє управління ним власниками приміщень. Такий спосіб управління багатоквартирним будинком допускався і раніше Федеральним законом від 15 червня 1996 р. "Про товариства власників житла", але зазначений Закон містив обмеження: число власників не повинно було бути більше чотирьох. У ЖК дане кількісне обмеження відсутнє, хоча і зараз реально скористатися цим способом управління будинком можна, мабуть, якщо число власників у будинку не занадто велике. При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками його приміщень договори надання послуг з утримання та (або) виконання робіт з ремонту загального майна з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень укладають на підставі рішення загальних зборів зазначених власників. При цьому всі або більшість власників приміщень виступають в якості однієї сторони укладених договорів. ЖК не визначає, як реально повинні оформлятися і виконуватися такі договори. Договори холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення) полягають кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені. На підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, які здійснюють безпосереднє управління таким будинком, від імені власників приміщень у відносинах з третіми особами має право діяти один з власників або інша особа, що має повноваження, засвідчене довіреністю, виданою йому в письмовій формі всіма або більшістю власників . До відносин власників приміщень між собою повинні застосовуватися правила про договір простого товариства. Третьою можливою формою управління багатоквартирним будинком є створення громадянами та юридичними особами ЖБК. Слід зазначити, що за останні роки ставлення законодавця до ЖБК істотно коливалося. На початку 90-х рр.. створення нових ЖБК було фактично заборонено; в середині 90-х рр.. всі існуючі ЖБК намагалися (правда, безуспішно) перетворити в ТСЖ; потім на деякий час ЖБК залишили в спокої і навіть стали з'являтися нові ЖБК. Позиція розробників нового ЖК по відношенню до ЖБК також непослідовна. З одного боку, ЖБК розглядаються в якості однієї з повноправних форм задоволення житлових потреб громадян та управління багатоквартирними будинками. ЖК присвячує їм цілий розділ (5), що складається з двох розділів, одна з яких присвячена організації та діяльності ЖБК (гл. 11), а інша визначає правове становище членів ЖБК (гл. 12). З іншого боку, ст. 14 Вступного закону до ЖК говорить, що ЖБК, в якому всі його члени повністю внесли пайові внески за надані цим кооперативом житлові приміщення, підлягають до 1 січня 2007 Р. перетворень в ТСЖ або ліквідації. Після закінчення цього строку не перетворені в ТСЖ кооперативи підлягають ліквідації в судовому порядку на вимогу органу, що здійснює реєстрацію юридичних осіб. Чому законодавець настільки наполегливо прагне до обов'язкового перетворенню ЖБК в ТСЖ, залишається загадкою. Дійсно, між ЖБК, в якому всі члени кооперативу стали власниками займаних ними приміщень, і ТСЖ немає принципових відмінностей. Тому прагнення законодавця до чистоти юридичних конструкцій можна було б зрозуміти в тому випадку, якби в законодавстві містилося правило про перетворення в ТСЖ всякого ЖБК, як тільки всі квартири в ньому стають власністю членів кооперативу. Але такої вимоги в ЖК не міститься, оскільки перетворюватися в ТСЖ повинні лише старі ЖБК. Чи не проведено в ЖК чіткого відмінності і між житловим кооперативом і ЖБК. Відповідно до ст. 110 ЖК житловим або житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян і (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку. При цьому члени житлового кооперативу своїми засобами беруть участь у придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку, а члени ЖБК своїми коштами беруть участь у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку. Як бачимо, у випадку реконструкції будинку може бути створений як житловий кооператив, так і ЖБК. Втім, ніякої різниці між житловим кооперативом та ЖБК не існує. Обидва вони є споживчими кооперативами, їх членами можуть бути громадяни, які досягли віку 16 років, і (або) юридичні особи. Із змісту норм ЖК випливає, що ЖБК як юридична особа є власником всього майна, що у багатоквартирному будинку, включаючи і квартири, якими користуються його члени, які не повністю оплатили пайові внески. Однак як тільки члени ЖБК оплачують пайові внески повністю, вони стають власниками цих житлових приміщень у багатоквартирному будинку. На відносини власності в багатоквартирному будинку в житловому кооперативі за умови повністю виплаченого пайового внеску хоча б одним членом ЖБК поширюється дія гл. 6 ЖК про спільному майні у багатоквартирному будинку. Головним документом, який регламентує діяльність ЖБК, є його статут, що приймається засновниками. У статуті ЖБК повинні міститися відомості про: найменуванні кооперативу, місце його знаходження, предмет і цілі діяльності; порядку вступу в члени кооперативу і виходу з нього, а також видачі пайового внеску, інших виплат; розмірі вступних і пайових внесків, склад та порядок внесення вступних і пайових внесків, про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків; склад і компетенцію органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, в тому числі з питань, рішення по яких приймаються одноголосно чи кваліфікованою більшістю голосів; порядок покриття членами кооперативу понесених ним збитків; порядок реорганізації та ліквідації кооперативу (ст. 113 ЖК). Державна реєстрація ЖБК здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб. Органами управління ЖБК є: 1) загальні збори членів кооперативу; 2) конференція, якщо кількість учасників загальних зборів членів кооперативу більше 50 і це передбачено статутом кооперативу; 3) правління кооперативу і голова правління. Вищим органом управління ЖБК є загальні збори членів кооперативу (конференція), які скликаються в порядку, встановленому статутом кооперативу. Загальні збори членів кооперативу є правомочним, якщо на ньому присутні більше 50% членів кооперативу. Рішення загальних зборів членів кооперативу вважається прийнятим за умови, якщо за нього проголосувало більше половини членів кооперативу, присутніх на зборах, а з питань, зазначених у статуті кооперативу, - більше трьох чвертей членів кооперативу, присутніх на зборах. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу, прийняте в установленому порядку, є обов'язковим для всіх членів кооперативу. Правління кооперативу обирається з числа членів кооперативу загальними зборами його членів (конференцією) у кількості та на строк, які визначені статутом кооперативу. Правління кооперативу здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу, обирає зі свого складу голову і здійснює інші повноваження, не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів. Правління житлового кооперативу підзвітне загальним зборам членів кооперативу (конференції). Голова правління кооперативу обирається правлінням зі свого складу на строк, визначений статутом кооперативу. Голова правління кооперативу: 1) забезпечує виконання рішень правління кооперативу; 2) без доручення діє від імені кооперативу, в тому числі представляє його інтереси і робить угоди; 3) здійснює інші повноваження, не віднесені ЖК або статутом кооперативу до компетенції загальних зборів його членів (конференції) або правління кооперативу. Голова правління кооперативу при здійсненні прав і виконанні обов'язків повинен діяти в інтересах кооперативу сумлінно і розумно. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією) обирається ревізійна комісія (ревізор) кооперативу на термін не більше ніж три роки. Ревізійна комісія (ревізор) кооперативу: 1) в обов'язковому порядку проводить планові ревізії фінансово-господарської діяльності кооперативу не рідше одного разу на рік; 2) являє загальним зборам членів кооперативу (конференції) укладення про бюджет кооперативу, річному звіті та розмірах обов'язкових платежів і внесків; 3) звітує перед загальними зборами членів кооперативу (конференцією) про свою діяльність. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу в будь-який час має право проводити перевірку фінансово-господарської діяльності кооперативу і мати доступ до всієї документації, що стосується діяльності кооперативу. Житловий кооператив за рішенням загальних зборів його членів (конференції) може бути перетворений в товариство власників житла або ліквідований за підставами і в порядку, які передбачені цивільним законодавством. Четвертим способом управління багатоквартирним будинком є управління їм за допомогою створення товариств власників житла. ТСЖ - відносно нова для вітчизняного законодавства форма об'єднання власників майна для забезпечення експлуатації цього майна. В останнє десятиліття влади докладають чималих зусиль до впровадження цієї форми управління багатоквартирними будинками в життя. У 1996 р. був прийнятий спеціальний Федеральний закон "Про товариства власників житла", що замінив собою Тимчасове положення про кондомініумі, затв. Указом Президента РФ від 23 грудня 1993 р. N 2275. У 90-і рр.. ТСЖ нерідко насаджувалися чисто адміністративними методами, про що, наприклад, свідчили ті норми Закону "Про товариства власників житла", які передбачали примусовий вступ власників квартир у ТСЖ і які були визнані не відповідними Конституції РФ постановою Конституційного Суду РФ від 3 квітня 1998 Проте великих успіхів у справі створення ТСЖ досі не досягнуто. У багатьох будинках, для управління якими з ініціативи зверху були створені ТСЖ, зокрема ТСЖ, створені забудовниками ще на етапі будівництва багатоквартирного будинку, реально мало що змінилося, окрім збільшення плати за утримання та обслуговування будинку. Члени багатьох таких ТСЖ часто виявляють пасивність і не бажають використовувати ті правові можливості, які їм як власникам надані законодавством. Чималу провину в тому, що процес створення ТСЖ йде дуже повільно, несуть і органи влади, які, незважаючи на численні запевнення про зворотне, на практиці нерідко всіма силами перешкоджають тому, щоб ТСЖ ставали справжніми господарями будинків, а також ставлять будинку ТСЖ в нерівне становище з будинками державного і муніципального житлових фондів. Звичайно, є й досить успішні ТСЖ, створені з ініціативи знизу, коли серед власників приміщень перебували діяльні, грамотні і чесні особи, зусиллями яких вдалося налагодити ефективне управління житловими будинками. З прийняттям ЖК Федеральний закон "Про товариства власників житла" втратив чинність. Але основна частина його норм у дещо модернізованому вигляді увійшла в розд. IV ЖК. Зазначений розділ, як і розд. V, присвячений ЖБК, складається з двох розділів, в одній з яких зосереджені норми про створення та діяльність ТСЖ (гл. 13), а в іншій - визначається правове становище членів ТСЖ (гл. 14). Як бачимо, зазначені розділи мають подібну структуру. Багато в чому збігається один з одним і зміст конкретних норм, присвячених окремим аспектам ЖБК і ТСЖ, що служить додатковим доказом близькості цих організаційно-правових форм. Згідно ст. 135 ЖК товариством власників житла визнається некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку. Раніше даний "комплекс нерухомого майна в багатоквартирному будинку" називався в законодавстві кондоминиумом. Зараз цей термін із законодавства виключений і замінений просто на "багатоквартирний будинок" * (381). Це навряд чи правильно, оскільки саме явище, яке раніше називалося кондоминиумом, а саме єдиний комплекс майна, окремі частини якого (стосовно до багатоквартирного будинку - квартири) знаходяться у власності окремих осіб, а інші частини (стосовно до будинку - дах, сходові клітки, несучі конструкції і т.п.) - у спільній власності, нікуди не зникло. При цьому як раніше, так і зараз кондомініум може утворювати не тільки один багатоквартирний будинок, але й: 1) наскільки багатоквартирних будинків, розташованих на загальній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках, з мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури; 2) кілька розташованих близько будинків, будівель або споруд - житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно- технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури (ст. 136 ЖК). Два і більше ТСЖ можуть створити об'єднання товариств власників житла для спільного управління спільним майном у багатоквартирних будинках. Як бачимо, ТСЖ можуть створюватися для управління не тільки багатоквартирними будинками, а й іншим нерухомим майном, зокрема дачами, гаражами і інш. Однак якщо раніше ТСЖ могло бути створене для управління частиною будинку, розміром не менше однієї блок-секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід і міжквартирні сходово-ліфтовий вузол (п. 2 ст. 5 Федерального закону "Про товариства власників житла"), то зараз власники приміщень у багатоквартирному будинку можуть створити тільки одне товариство власників житла. Рішення про створення товариства власників житла приймається власниками приміщень у багатоквартирному будинку на їх загальних зборах. Таке рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники приміщень, що володіють більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у будинку (п. 1 ст. 136 ЖК). Зазначена норма не узгоджується з п. 1 ст. 46 ЖК, з якого випливає, що рішення про вибір способу управління будинком (а створення ТСЖ - один з таких способів) приймається більшістю голосів присутніх на зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку. До виправлення цього юридико-технічного браку слід виходити з пріоритету положення, закріпленого в п. 1 ст. 136 ЖК, як правила, що має спеціальний характер. У споруджуваних багатоквартирних будинках товариство власників житла може бути створено особами, яких належатиме право власності на приміщення в цих будинках. Таке рішення приймається на загальних зборах майбутніх власників, що значно ускладнює питання про створення ТСЖ. Раніше згідно зі ст. 48 Закону "Про товариства власників житла" ТСЖ могло бути створене самим забудовником або замовником. Надалі в ТСЖ має складатися не менше 50% власників приміщень у багатоквартирному будинку. Якщо їх стає менше, загальні збори власників приміщень зобов'язане прийняти рішення про ліквідацію товариства власників житла. Основним документом ТСЖ є його статут, що приймається на загальних зборах, яке проводиться у тому ж порядку, що й інші збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Для прийняття статуту потрібно, щоб за нього було віддано більшість голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Товариство власників житла є юридичною особою з моменту його державної реєстрації. ТСЖ має печатку із своїм найменуванням, розрахунковий та інші рахунки в банку, а також інші реквізити. Товариство власників житла має право (ст. 137 ЖК): 1) укладати договір управління багатоквартирним будинком, а також договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах членів товариства; 2) визначати кошторис доходів і витрат на рік, у тому числі необхідні витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, витрати на капітальний ремонт і реконструкцію будинку, спеціальні внески і відрахування в резервний фонд, а також витрати на інші встановлені статутом товариства цілі ; 3) встановлювати на основі прийнятої кошторису доходів і витрат на рік розміри платежів і внесків для кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку; 4) виконувати роботи для власників приміщень у багатоквартирному будинку та надавати їм послуги; 5) користуватися наданими банками кредитами; 6) передавати за договором матеріальні і грошові кошти особам, які виконують для товариства роботи та надають товариству послуги; 7) продавати і передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить товариству. У випадках, якщо це не порушує права і законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, товариство власників житла також може (ст. 137 ЖК): 1) надавати в користування частину спільного майна в будинку; 2) надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в будинку; 3) одержувати у користування або у спільну часткову власність власників приміщень земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації; 4) укладати угоди і здійснювати інші відповідають цілям і завданням товариства дії. Для досягнення цілей, передбачених статутом, товариство власників житла має право займатися господарською діяльністю. Види господарської діяльності, якими може займатися ТСЖ, визначені у ст. 152 ЖК. До них відносяться: 1) обслуговування, експлуатація та ремонт нерухомого майна в багатоквартирному будинку; 2) будівництво додаткових приміщень та об'єктів спільного майна в багатоквартирному будинку; 3) здача в оренду, найм частини спільного майна в багатоквартирному будинку. Доходи від господарської діяльності товариства використовуються для оплати загальних витрат або надсилаються до спеціальних фондів, витрачаються на цілі, передбачені статутом товариства. У власності товариства власників житла може перебувати рухоме майно, а також нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку. Засоби товариства власників житла складаються з: 1) обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства; 2) доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань і виконання обов'язків товариства; 3) субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна в багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інших субсидій; 4) інших надходжень. На підставі рішення загальних зборів членів товариства власників житла в товаристві можуть бути утворені спеціальні фонди, що витрачаються на передбачені статутом цілі. Порядок утворення спеціальних фондів визначається загальними зборами членів товариства (ст. 151 ЖК). Рішення, прийняті ТСЖ в установленому порядку і відповідають чинному законодавству, є обов'язковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, незалежно від того, є вони членами ТСЖ або не є. У разі невиконання власниками приміщень своїх обов'язків щодо участі в загальних витратах товариство власників житла в судовому порядку має право вимагати примусового відшкодування обов'язкових платежів і внесків. Крім того, ТСЖ може вимагати в судовому порядку повного відшкодування заподіяних йому збитків у результаті невиконання власниками приміщень зобов'язань по сплаті обов'язкових платежів і внесків та оплаті інших загальних витрат. Членство в ТСЖ є добровільним. Воно виникає у власника приміщення в багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до товариство власників житла. Якщо у багатоквартирному будинку створено ТСЖ, його членом може стати будь-яка особа, яка купує приміщення в цьому будинку. Однак у якому порядку новий власник квартири стає членом ТСЖ, ЖК не визначає. За змістом закону для цього необхідно його волевиявлення допомогою подачі в правління заяви про вступ до ТСЖ. Особливість полягає в тому, що власникові не може бути відмовлено в прийомі в члени ТСЖ. З ТСЖ можна в будь-який момент вийти. Членство в ТСЖ припиняється з моменту подачі заяви про вихід з членів товариства або з моменту припинення права власності члена товариства на приміщення в багатоквартирному будинку. За змістом закону виключити власника приміщення з ТСЖ не можна. Органами управління товариства власників житла є загальні збори його членів і правління товариства. Загальні збори членів ТСЖ є вищим органом управління товариства, до компетенції якого належать (ст. 145 ЖК): 1) внесення змін до статуту товариства; 2) прийняття рішень про реорганізацію та ліквідацію товариства; 3) обрання правління та ревізійної комісії (ревізора) товариства; 4) встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів товариства; 5) утворення спеціальних фондів товариства, в тому числі резервного фонду, фонду на відновлення і ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку та його обладнання; 6) прийняття рішення про отримання позикових коштів, у тому числі банківських кредитів; 7) визначення напрямів використання доходу від господарської діяльності товариства; 8) затвердження річного плану про фінансову діяльність товариства і звіту про виконання такого плану; 9) розгляд скарг на дії правління товариства, голови правління та ревізійної комісії (ревізора) товариства; 10) прийняття та зміна за поданням голови правління товариства правил внутрішнього розпорядку товариства стосовно працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їх праці; 11) визначення розміру винагороди членів правління товариства; 12) прийняття рішень про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно у багатоквартирному будинку. Статутом товариства власників житла до компетенції загальних зборів членів товариства може бути віднесене вирішення інших питань. При цьому загальні збори членів ТСЖ має право вирішувати питання, які його статутом віднесені до компетенції правління товариства. Зазвичай загальні збори проводяться з ініціативи правління товариства, але з відповідною ініціативою може виступити будь-який член ТСЖ. Збори членів ТСЖ правомочним, якщо на ньому присутні більше половини членів товариства або їх представників. Рішення з найбільш важливих питань, зокрема про реорганізацію та ліквідацію товариства, про отримання банківських кредитів, про використання доходу від господарської діяльності товариства тощо, приймаються не менш як двома третинами голосів від загального числа голосів членів товариства. Рішення з решти питань приймаються більшістю голосів від загального числа голосів присутніх на загальних зборах членів товариства або їх представників. Статутом ТСЖ може бути передбачено голосування за допомогою опитування в письмовій формі або голосування по групах членів товариства залежно від виду (житлове чи нежитлове) належних їм приміщень в багатоквартирному будинку і розв'язуваних питань. Керівництво поточною діяльністю товариства власників житла здійснюється правлінням товариства. Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і компетенції загальних зборів членів товариства власників житла. Правління товариства власників житла обирається з числа членів товариства загальними зборами членів товариства на строк, встановлений статутом товариства, але не більше ніж на два роки. Правління товариства власників житла обирає зі свого складу голову товариства. Таким чином, в даний час головою правління ТСЖ може бути обраний лише член ТСЖ, тобто один з власників приміщень у багатоквартирному будинку. Засідання правління ТСЖ визнається правомочним, якщо в такому засіданні бере участь більшість членів правління товариства. Рішення правління оформляється протоколом. Голова правління ТСЖ обирається на термін, встановлений статутом товариства. Голова правління забезпечує виконання його рішень, має право давати вказівки і розпорядження всім посадовим особам товариства, виконання яких для зазначених осіб обов'язково. Голова ТСЖ діє без довіреності від імені товариства, підписує платіжні документи і здійснює операції, які відповідно до законодавства та статуту товариства не вимагають обов'язкового схвалення правлінням або загальними зборами, розробляє і виносить на затвердження загальних зборів членів товариства правила внутрішнього розпорядку товариства стосовно працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, а також положення про оплату їхньої праці. Контроль за діяльністю правління і його голову здійснюють ревізійна комісія або ревізор. Вони обирається загальними зборами членів товариства не більше ніж на два роки. До складу ревізійної комісії товариства власників житла не можуть входити члени правління товариства. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 3. Управління багатоквартирними будинками" |
||
|
||