| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Поняття договорів найму житлових приміщень |
||
|
Особливу значимість задоволення саме цієї потреби громадян підкреслила Конституція Російської Федерації. Її гл. 2 ("Права і свободи людини і громадянина") проголошує, що кожен "має право на житло" (ч. 1 ст. 40). Реалізація цього права передбачає наділення громадянина правомочностями володіння і користування житловим приміщенням. Для цього у громадянина існують дві можливості: або стати власником житлового приміщення, або придбати відповідні права на основі договору з власником (уповноваженою особою). В обох випадках виникає необхідність у встановленні спеціального правового режиму для відносин, що складаються з приводу таких об'єктів, як житлові приміщення. Зазначена обставина знайшло, зокрема, відображення і в чинному Цивільному кодексі. Так, в розд. II ГК ("Право власності та інші речові права") є гл. 18 "Право власності та інші речові права на житлові приміщення". А стосовно до договорів та ж мета - створення спеціального правового режиму досягнута виділенням розглянутої глави "Найм житлових приміщень" (гл. 35). До прийняття ЦК РФ основним актом, що вніс принципові зміни в регулювання житлових відносин з урахуванням нових соціально - економічних умов, був Закон РФ від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики" "*" . Його ст. 1 розмежовує два види договорів, на основі яких відбувається надання у володіння і користування житлових приміщень для проживання в них: "договір найму" і "договір оренди". --- "*" Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993. N 3. Ст. 147; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 99; 1997. N 17. Ст. 1913; 1999. N 7. Ст. 876. Перший став іменуватися "договором соціального найму", спочатку в літературі, а згодом і в самому ЦК. За цим договором (угодою), що укладається на основі ордера, "наймодавець надає в користування наймачеві та членам його сім'ї придатне для постійного мешкання житлове приміщення, як правило, у вигляді окремої квартири, в межах норми житлової площі або зберігає право проживання за договором найму наймача в житловому приміщенні незалежно від його площі, а наймач зобов'язується використовувати це житлове приміщення за призначенням, своєчасно вносити плату за користування ним і за комунальні послуги ". Другим - "договором оренди" зізнавався договір, за яким "орендодавець надає орендареві і членам його сім'ї нерухомість в житловій сфері, включаючи житлові приміщення, без обмеження розмірів за договірну плату в тимчасове володіння і користування або користування , а орендар зобов'язується використовувати її відповідно до договору і своєчасно вносити орендну плату за комунальні послуги ". Цей договір отримав назву "договору комерційного найму", головним чином в літературі "*", а тепер і в нормативних актах . --- "*" Див, зокрема: Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. М., 1996. С. 49 і сл.; Седугин П.І. Житлове право. М., 1998. С. 156 і сл. Прообразом договорів комерційного найму були договори, укладені в якості наймодавця тим, хто відповідно до Указу Президії Верховної Ради СРСР від 26 серпня 1948 р. «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків" (Відомості Верховної Ради СРСР. 1948. N 36) був визнаний власником житлового будинку. Можливість здачі приміщень власником у своєму будинку знайшла підтвердження в одному з розглянутих Верховним Судом СРСР справ. У ньому Судова колегія у цивільних справах вказала на те, що "законом не заборонено громадян, які володіють будинком на праві особистої власності, здавати приміщення в оренду як приватним особам, так і державним і громадським організаціям" (цит. за: Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Житлове право. М., 1956. С. 89). У ЦК 1964 р. існувала ст. 298 "Оренда приміщень у будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, і в будинках житлово - будівельного кооперативу", а в Житловому кодексі РРФСР 1983 р. - ціла глава "Користування жилими приміщеннями в будинках індивідуального житлового фонду". Договори соціального та комерційного найму виділені, зокрема, в ст. 15 Закону м. Москви від 11 березня 1998 р. "Основи житлової політики в місті Москві", і там же наводяться визначення обох договорів (див.: Закони міста Москви: Постанови Московської Міської Думи. М., 1998. С. 15). Ці визначення такі: договір соціального найму житлового приміщення - угода, в силу якого власник або уповноважений ним орган (наймодавець) передає наймачеві житлове приміщення у користування, в межах соціальної норми площі житла, на строк, встановлений чинним законодавством, а наймач зобов'язується використовувати його для проживання, своєчасно вносити плату за користування ним і оплачувати комунальні послуги. Підставою для укладення договору соціального найму є виписка з рішення органу виконавчої влади. Не допускається надання за договорами соціального найму житлових приміщень громадянам, які не перебувають на обліку та мають доходи на кожного члена сім'ї вище рівня, рівного десятикратному розміру мінімальної заробітної плати, за винятком випадків, передбачених законодавчими актами Російської Федерації, цим Законом та іншими законами міста Москви; договір комерційного найму - угода, за якою власник житлового приміщення або уповноважений ним орган (наймодавець) передає наймачеві житлове приміщення без обмеження розмірів за договірну плату в тимчасове володіння і користування, а наймач зобов'язується використовувати його відповідно з призначенням і своєчасно виконувати зобов'язання за договором. У договорі комерційного найму повинні бути вказані громадяни, які будуть постійно проживати з наймачем. Зазначені громадяни повинні бути ознайомлені з умовами договору комерційного найму. Громадяни, які постійно проживають з наймачем, мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням. Примірний договір комерційного найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів затверджується Урядом Москви. В наведене визначення договору соціального найму вкралася прикра неточність: принципова особливість цього договору якраз полягає у відсутності в ньому строку найму (див. про це нижче). Чинний Цивільний кодекс в гол. 35 ("Найм житлових приміщень") розрізняє "договір найму житлового приміщення" і "договір соціального найму житлового приміщення". Під першим з цих договорів, як постараємося показати нижче, мається на увазі договір комерційного найму. Разом з тим гл. 35 ГК згадує випадки, при яких житлове приміщення надається у володіння та (або) користування юридичним особам "на основі договору оренди або іншого договору". Єдина на цей рахунок норма (п. 2 ст. 671) передбачає, що в таких ситуаціях юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян. У цьому зв'язку слід насамперед відзначити, що договір оренди житлового приміщення за ЦК принципово відрізняється від однойменного договору за Законом РФ від 24 грудня 1992 ЦК, на відміну від зазначеного Закону, має на увазі під орендар не того, хто буде користуватися житловим приміщенням для задоволення своїх особистих потреб у житлі, а зовсім інших осіб. Маються на увазі ті, для кого право користування житловим приміщенням означає, як випливає з п. 2 ст. 671 ГК, надання відповідного приміщення різним особам для проживання в ньому (приклад - оренда фірмою будівлі для використання в якості гуртожитку). Таким чином, ГК усунув внутрішнє протиріччя, яке існувало в Законі від 24 грудня 1992 р. Визначення договору оренди, що міститься в ст. 1 Закону, передбачала, що за цим договором жиле приміщення надається, як уже зазначалося, орендодавцем орендарю разом з членами його сім'ї, а значить, абсолютно очевидно для проживання самого "орендаря". Одночасно ст. 17 Закону наділила власника правом надавати в оренду, тобто за тим же договором, який має на увазі ст. 1 Закону, квартиру або будинок будь-якої площі не тільки громадянину, але і юридичній особі, в результаті чого ознака аналізованого договору - проживання - виявився втраченим "*". З цієї причини, порівнюючи вирішення відповідного питання в Законі від 24 грудня 1992 р. і в ГК, П.І. Седугин справедливо зазначив, що "договір оренди тепер не регулює житлові відносини по найму житлових приміщень з участю громадян; оренда регламентується іншими статтями ГК РФ (гл. 34" Оренда ")" . --- "*" На це протиріччя звернув увагу Ю.К. Толстой (див.: Толстой Ю.К. Житлове право. М., 1996. С. 23). Седугин П.І. Указ. соч. С. 83. Отже, з точки зору ГК між наданням житлового приміщення орендарю і цим останнім громадянину повинно існувати проміжна ланка. Під ним мається на увазі договір, за яким орендоване житлове приміщення передається орендарем громадянину для проживання. Причому такий договір не має нічого спільного з договором оренди. Це завжди має бути договір, спрямований на задоволення житлових потреб громадян. Із зазначеної причини викликало сумнів міститься в Положенні про порядок і умови оренди житлових приміщень, що перебувають у державній та муніципальній власності м. Москви, вказівка на те, що "орендар зобов'язаний здати громадянину житлове приміщення для проживання за договором суборенди (виділено нами. - М. Б.) "" * ". Слід погодитися з В.Н. Литовкіна, розцінивши таку практику як "ущемляє житлові права громадян у порівнянні з житловими правами наймача" . --- "*" Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів / Упоряд. І.С. Вишневська, Г.Д. Улетова; відп. ред. І.Б. Мартковіч. М., 1998. С. 193. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Відп. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 241, 244. КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (під ред. О.Н. Садикова), включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ, Видавнича група ИНФРА-М- НОРМА, 1997. Постановою Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. N 6/8 передбачено, що угоди, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян, використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, вчинені після введення в дію Кодексу, є нікчемними з підстав, передбачених ст. 168 ГК "*". --- "*" Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. М., 1999. С. 323. Справжній сенс п. 2 ст. 671 ГК полягає в тому, що юридична особа не може орендувати житлове приміщення "для себе": використовувати його в якості приміщення для офісу, майстерні, магазину та ін, тим самим не для проживання громадян. Ніяких інших обмежень відповідна норма не передбачає. З цієї причини, очевидно, не зовсім правий В.Н. Литовкин, який вважає, що "договір оренди житлового приміщення тепер можливий лише між юридичними особами (п. 2 ст. 671 ГК)" "*". Заперечуючи цей висновок, Ю.К. Толстой цілком обгрунтовано вказав на те, що "орендарем за договором оренди може бути і громадянин, принаймні індивідуальний підприємець. Орендувати приміщення також можна не тільки у юридичної особи, а й у громадянина" . На наш погляд, є підстави піти далі в цьому питанні, маючи на увазі, що п. 2 ст. 671 ГК взагалі ніяких обмежень в суб'єктному складі договору оренди житлового приміщення не встановлює. Відповідно на стороні і орендаря, і орендодавця можуть виступати як юридичні особи, так і громадяни. І це повною мірою відноситься до договорів, укладених після набрання чинності частини другої чинного Цивільного кодексу. З урахуванням зазначеної обставини в ст. 17 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" (у редакції Федерального закону від 21 квітня 1997) передбачено: "Власники житлового фонду мають право надавати громадянам, юридичним особам квартири або будинку будь-якої площі за договором оренди. Частки державного і муніципального житлового фонду, що надається за договором оренди, визначаються Урядом Російської Федерації і органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації ". Доводиться лише шкодувати, що в цій новелі, пов'язаної з введенням ГК, не знайшло відображення те, що орендар при будь-якому складі учасників договору оренди повинен підкорятися зазначеному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: отримане ним в оренду житлове приміщення необхідно надати громадянину для проживання в ньому, притому, цілком очевидно, саме за договором найму житлового приміщення. --- "*" Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). С. 241. КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (під ред. О.Н. Садикова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ, Видавнича група ИНФРА-М-НОРМА, 1997. Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997. С. 222. СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913. Під "іншим договором", на основі якого, подібно договором оренди, відбувається надання житлових приміщень юридичній особі у володіння та / або користування, може фігурувати ще один виділений в ГК, поряд з орендою та житловим наймом, договір, також опосредствующий перехід правомочності користування житловим приміщенням. Йдеться про договір безоплатного користування "*". --- "*" Ю.К. Толстой як приклад "інших договорів" називає договір підряду, яким "передбачено обов'язок замовника надати підряднику житлові приміщення для розміщення робочих підрядника на час будівельних робіт" (Толстой Ю.К. Указ. Соч. С. 33). Наведений автором приклад в цілому є досить вдалим. При всьому цьому хотілося б звернути увагу на те, що у відповідному випадку в договір підряду включаються елементи іншого договору, який знову-таки являє собою договір оренди або договір безоплатного користування. Тим самим звичайний договір підряду перетворюється на той "змішаний договір", який має на увазі п. 3 ст. 421 ГК. Значення появи п. 2 ст. 671 в гол. 35 ГК зводиться до неможливості використовувати житлове приміщення не за призначенням. Зазначена норма враховує частково, що п. 1 ст. 615 ЦК передбачає обов'язок орендаря користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди і лише за відсутності в договорі таких умов - відповідно до призначення майна. Таким чином, режим використання і тим самим доля орендованого майна визначаються виключно самими сторонами. Стосовно до відносин з приводу житлового приміщення, до яких послідовно проявляється особливий, публічний інтерес, виникає необхідність встановити досить певні межі використання отриманих в оренду житлових приміщень. З цієї причини і з'явився п. 2 ст. 671 ГК. У силу того що п. 1 ст. 615 ЦК, як і деякі інші статті про договір оренди, діє і по відношенню до безоплатного користування (див. п. 2 ст. 689 ЦК), знадобилося таким же чином поширити спеціальні обмеження в користуванні житловими приміщеннями, закріплені в п. 2 ст. 671 ГК, на всіх взагалі юридичних осіб незалежно від того, чи йде мова про передачу їм житлового приміщення в оплатне або безоплатне користування. Оскільки відносини, що представляють собою договори оренди та безоплатного користування, укладені з орендарями (ссудополучателя), знаходяться поза сферою дії гол. 35 ГК, залишається визнати, що відповідна норма (п. 2 ст. 671 ЦК) виявилася в названій чолі лише з міркувань юридичної техніки. Спеціальним предметом регулювання для відповідної глави залишаються лише два договори, які укладаються з наймачами - громадянами. Перша ж стаття гл. 35 ЦК (ст. 671) містить вказівку на те, що "за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому ". Друга за рахунком, ст. 672 зазначеної глави ЦК присвячується, як випливає вже з її назви, договором найму житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання, інакше іменованого в тій же статті "договором соціального найму житлового приміщення". Пануюча тепер в літературі точка зору зводиться до того, що гл. 35 ЦК регулює договори найму житлового приміщення, які поділяються на договір комерційного найму житлового приміщення і договір соціального найму житлового приміщення "*". Таким чином, визнається, що мова йде про систему договорів, що складається з одного договірного типу і двох його видів. Тим часом, на наш погляд, структура і зміст гол. 35 ГК наведеного висновку не підтверджують. --- "*" На думку П.І. Седугін, "договір найму житлового приміщення - один з видів цивільно - правових договорів; одночасно договір найму житлового приміщення є основним договором житлового права". І лише в якості його особливих різновидів виступають договори соціального найму і договори комерційного найму (див.: Седугин П.І. Указ. Соч. С. 81 - 83; див. також: Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 221; Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). С. 86; Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. С. 29). КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (під ред. О.Н. Садикова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ, Видавнича група ИНФРА-М-НОРМА, 1997. Так, з вісімнадцяти статей, які складають відповідну главу, лише у ст. 672 йдеться спеціально про договір соціального найму. Решта статті гол. 35 ГК, як слід в більшості випадків вже з їх назви, прямо адресовані договором найму житлового приміщення. Разом з тим начебто б ніхто не висловлював сумнівів у тому, що й інші статті гол. 35 ГК, виключаючи, природно, ст. 672, мають на увазі саме договір комерційного найму. У ст. 672 ГК містяться певні відсилання до деяких з числа сімнадцяти статей, присвячених безпосередньо договором найму житлового приміщення. З цього приводу слід зазначити, що при регулюванні різних типів (видів) договорів Кодекс досить часто використовує такого роду відсилання, або безумовні, або забезпечені певними застереженнями. Все ж існує щось спільне для цих відсилань. Мова може йти про відсилання до іншого типу договорів. Наприклад, п. 2 ст. 689 ГК, присвячений договором безоплатного користування, містить відсилання до п'яти статтями глави про договір майнового найму. Або інший приклад: правила про договір купівлі - продажу традиційно поширюються на договори міни. Роль такої відсильною норми в чинному Кодексі грає в цьому випадку п. 2 ст. 567. Можливий і варіант, при якому відсилання проводиться до іншого виду договорів, але входить до той же самий договірний тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ЦК до договору контрактації застосовуються правила про договір, який є таким же, як і контрактація, виглядом купівлі - продажу, - договорі поставки. Однак при цьому ніколи такий прийом, як відсилання, не використовується для того, щоб передбачити застосування загальних, що відносяться до певного типу норм. При регулюванні окремих видів договорів вказівку на яку-небудь норму з числа загальних положень може знадобитися тільки для того, щоб виключити дію цієї норми. Прикладом може бути ст. 632 ЦК, яка передбачила, що містяться у ст. 621 ГК, включеної в загальні положення про оренду, правила про поновлення договору на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору на новий термін до оренди транспортного засобу з екіпажем не застосовуються. У відсилання до загальних положень немає потреби, оскільки і без того вони поширюються на будь-який вид відповідного договірного типу, якщо тільки нормами про певний вигляді договорів не передбачено інше. З урахуванням зазначеного обставини єдиним поясненням наявності в ст. 672 (п. 3) ГК відсилань до норм про договір найму житлового приміщення, очевидно, може служити те, що законодавець не вважав норми гл. 35 ГК, які знаходяться за межами зазначеної статті, загальними. Структура розглянутої глави Кодексу істотно відмінна від тієї, яка використовується в розділах, що містять регулювання певного типу договору і в його рамках окремих договірних видів. Йдеться про голів, присвячених купівлі - продажу (гл. 30), ренті і довічного утримання з коштом (гл. 33), оренду (гл. 34), подряду (гл. 37), зберіганню (гл. 47). Всі перераховані глави складаються з норм, які представляють собою загальну частину (загальні положення), і поряд з ними норм спеціальних, присвячених якомусь з виділених в главі видів договорів. Інший є гл. 35 ЦК, в якій така загальна частина повністю відсутня. Є всі підстави вважати, що, якби справді йшлося про один тип і двох видах договорів, у відповідній главі повинні були бути позначені три договірних моделі. Тим часом, хоча і пропонується розглядати договір найму житлового приміщення як тип, а договори комерційного та соціального найму як його види, в гол. 35 ГК один з договорів - договір комерційного найму - не тільки не виділено з перерахуванням відносяться до нього норм, але навіть і не позначений. На наш погляд, особливості гл. 35 ГК, про які йде мова, можуть бути пояснені тільки за умови, якщо буде визнано, що в основі цієї глави лежить інша, ніж один тип і обидва його виду, конструкція. Насправді відповідна глава розрахована на два самостійних типи договорів: договір житлового найму, або, що те ж саме, - комерційного найму, і паралельно з ним - договір соціального найму. Основу договорів соціального найму становлять договори, предметом яких служить житлове приміщення, що входить до складу муніципального фонду. Серед договорів соціального найму виділені особливо також два його різновиди. До них відносяться: договір соціального найму у відомчому фонді (договір відомчого найму) і договір соціального найму службового житлового приміщення (договір службового найму). У число перших входять договори, укладені з приводу житлових приміщень, які знаходяться на праві господарського відання у державних або муніципальних підприємств або на праві оперативного управління у державних або муніципальних установ. Зазначені договори укладаються державними і муніципальними підприємствами і установами зі своїми працівниками. Особливості встановленого для цих договорів правового режиму пов'язані з такими питаннями, як порядок обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, і надання приміщення для проживання, обміну житловими приміщеннями, зміни договору та його розірвання. Особливості другого різновиду договорів соціального найму також складають: спеціальний суб'єктний склад, особливі предмет (ним є службове приміщення, при цьому включення жилих приміщень в дану категорію здійснюється у відповідності зі спеціальними нормами) та порядок розподілу (ордер видається місцевим органом на основі рішення, винесеного самим підприємством, установою), обмеження дії договору часом роботи найняла, у зв'язку з якою йому було надано службове приміщення, вужче коло прав найняла в порівнянні з тими, які надаються найнявши за загальним правилом за договором соціального найму, а також спеціальний порядок виселення з наданого службового приміщення. У раніше прийнятому цивільному законодавстві (йдеться, зокрема, про Основи громадянського законодавства 1961 р. (ст. 56), Цивільному кодексі РРФСР 1964 р. (ст. 295), Основах житлового законодавства 1981 (ст. 26), Житловому кодексі РРФСР 1983 (ст. 50)) використовувалося таке поняття, як "договір найму житлового приміщення". Однак до моменту видання цих актів питання про те, чи має відповідне поняття збірне значення або відноситься лише до договору соціального найму, особливої ролі не грав. Це пояснювалося тим, що режим, який був встановлений для іменованих тепер договорами комерційного найму договорів найму житлових приміщень, використовувався майже виключно в будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, і таким чином великого поширення не мав. В даний час, навпаки, широкий розвиток отримав наймання житлових приміщень, що перебувають у приватній власності. Тим самим з'явилася нагальна потреба в двочленному розподілі договорів найму житлових приміщень. Що ж до юридико - технічної сторони питання, то важко погодитися з тією критикою, яка в літературі адресована структурі гл. 35 ГК "*". Таким же чином побудована, наприклад, і гол. 42 ГК. Охоплення цієї останньої одночасно двох типів договорів знайшов відображення в самому її найменуванні: "Позика і кредит". Відповідно в зазначеній главі відсутня загальна частина, а всі її статті регулюють або той, або інший договір. При цьому п. 2 ст. 819, присвяченій кредитним договором, використовуючи той же, що і гол. 35, прийом, містить відсилання до правил, які безпосередньо адресовані договором позики, якщо інше не передбачено нормами про кредитному договорі або не випливає із суті цього останнього договору. --- "*" Як вважає В.М. Литовкин, "особливість цієї глави, на відміну від попередніх розділів, полягає в тому, що вона структурно не виділяє загальні та особливі норми, що ускладнює розуміння змісту глави" (Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). С. 24). КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (під ред. О.Н. Садикова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ, Видавнича група ИНФРА-М-НОРМА, 1997. *** У Стародавньому Римі одним з трьох видів найму (locatio conductio) був найм речей (locatio conductio rei). Особливість останнього договору вбачалася в наданні речі у користування на певний строк і за певну плату. І якщо спочатку в римському праві мова йшла тільки про рухомості, то на пізніших етапах був визнаний можливим і найм нерухомого майна. Укладений з цього приводу договір ставився до числа консенсуальним і передбачав відповідальність, серед інших її видів, за порушення обов'язку контрагента, що виразилося в ненаданні речі. Так, зокрема, як і за всіма іншими наймачами, за тими, хто отримував в оренду квартиру, визнавалося противопоставляемое володінню (possessio) право тримання (ius detentio) (1). Причому на того, хто володів цим правом, покладалася відповідальність за загибель або пошкодження речі при будь-якій формі провини. Договори, предметом яких були будівлі і квартири в них, вкладалися в рамки найму. Наймач квартири або прибуткового будинку мав спеціальне найменування inquilinus, habitator ("оселився"). Наймання квартир був розрахований в основному на бідних людей (2). До їх числа відносилися головним чином "вольноотпущенники, клієнти, поети" (3). Один із предметів такого найму представляв собою insula: окремо стоїть, багатоквартирний (зазвичай з декількох поверхів) будинок для бідних сімей (4). --- (1) Див: Дождев Д.В. Римське приватне право: Підручник для вузів. М., 1997. С. 525. (2) Див про це: Дернбург Г. Пандекти. Зобов'язальне право. М., 1900. С. 361; Мітюков К. Курс римського права. Київ, 1902. С. 281 - 283. (3) Див: Дернбург Г. Указ. соч. С. 361. (4) Див: Бартошек М. Римське право: Поняття. Терміни. Визначення. М., 1989. С. 154. Стосовно до такого роду наймом поступово складався спеціальний режим в рамках того загального, який поширювався на майновий найм як такої. Кінцева мета цього спеціального режиму полягала в посиленні захисту головним чином однієї зі сторін - наймача. Безсумнівний інтерес представляє, зокрема, позиція римського права в питанні про вплив на юридичну силу договору найму послідувала продажу власником - наймодавцем переданої в оренду речі. З двох можливих варіантів, які згодом у німецькій доктрині були зведені до альтернативи "Kauf bricht Miete" або, навпаки, "Kauf bricht nicht Miete", панував при звичайному наймі перший. Мається на увазі, що при описаній ситуації "купівля ламала оренду": остання в цьому випадку припиняла свою дію. Тим часом, стосовно договору, іменованого тепер договором комерційного найму житлового приміщення, Гай пропонував інше рішення: якщо договір купівлі - продажу будівлі буде укладено, то наймодавець - продавець повинен турбуватися тим, щоб мешканцеві дали жити в цьому будинку. Інакше у нього з'явиться право на позов до наймодавцю з договору найму "*". --- "*" Див: Пам'ятки римського права: Закони XII таблиць. Інституції Гая. Дигести Юстиніана. М., 1997. С. 299. На підтвердження зазначеної лінії - захисту наймачів будівель і квартир можна привести і деякі інші приклади. Так, у книзі сьомий Дигест титул VIII "Про користування та проживанні" містив ряд спеціальних положень, що відносяться до передачі в оренду саме житлового приміщення. Одне з них пов'язувалося з поставленим, як підкреслювалося в джерелах, ще древніми питанням: чи надається житло в користування на рік або довічно? Однозначну відповідь сформулювали Рутілія і Цельс: довічно. Досить докладно обговорювалося і другий, що зберіг своє значення для сучасного права, питання - про наявність у наймача права вселяти в житлове приміщення чоловіка, батьків, дітей та інших осіб. Римське право було в цих випадках дуже ліберальним. Досить вказати на те, що визнавалося право дружини селитися і зі свекром, при цьому мотив такого рішення, наведений Павлом, зводився до наступного: "Вона одне з чоловіком" "*". --- "*" Див: Дигести Юстиніана: Вибрані фрагменти в пер. і з приміт. І.С. Перетерского. М., 1984. С. 155 і сл. За наймачем безумовно визнавалося право здавати отримане житлове приміщення в субнаем, але без права перенайма. Водночас інтересам наймодавця служило правило, в силу якого йому надавалося заставне право на все, що вносив до хати наймач; притому зазначене положення в рівній мірі поширювали і на майно субнанімателя. Можна вказати і на таке правило: у разі затемнення поверху будинку, відданого в оренду, наймодавець повинен був нести за це відповідальність. Мається на увазі виникнення у наймача права на розірвання за вказаною підставі договору. Таким же повинно було бути рішення і тоді, коли наймодавець не виправляє сильно пошкоджені двері та вікна. Вельми цікавий питання було поставлено перед Альфеном: "Чи повинен оплатити орендну плату той, хто залишав найняте ним жиле приміщення з причини виниклої для нього небезпеки?". На це була така відповідь: "Якщо малася причина, в силу якої наймач боявся настання небезпеки, хоча б її насправді не було, він не зобов'язаний вносити за приміщення плату" "*". --- "*" Пам'ятки римського права: Закони XII таблиць. Інституції Гая. Дигести Юстиніана. С. 472. Напрошується певна аналогія з двома справами, розглянутими Сенатом в Росії багато століть по тому. В одному з них (у справі В. Вургафта) було визнано: "Та обставина, що був погром навколо будинку, в якому найнята квартира, не звільняє квартиранта, який залишив квартиру до закінчення терміну найму, від обов'язку платити квартирну плату за всі недожітих час, якщо судом не буде встановлена в Безумовна НЕМОЖЛИВІСТЬ (виділено нами. - М.Б.) користуватися тією квартирою, як предметом найму "(Закони цивільні з роз'ясненнями Урядового Сенату і коментарями російських юристів / Упоряд. І.М. Тютрюмов. СПб., 1911. С. 1155). Але вже через рік в іншій справі Сенат зайняв прямо протилежну позицію. Він порахував, що в разі погрому навіть за умови, що нерухомість і не постраждала, що виїхав з цієї причини наймач від стягнення найманої плати повинен бути звільнений. Доводиться шкодувати, що позиція Сенату в цьому останньому справі була негативно сприйнята Г.Ф. Шершеневичем, порахуйте доводи Сенату "досить сумнівними" (див.: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського цивільного права. М., 1912. С. 521). Діючі в даний час в різних країнах цивільні кодекси регулюють відносини, пов'язані з договором житлового найму, зазвичай в рамках договору майнового найму (оренди). Це, однак, не виключає існування в країнах відмінностей у підході законодавця до самого порядку регулювання житлового найму. Відповідно з відомою часткою умовності можуть бути виділені три варіанти структури глави (відділу) кодексу, присвяченій договору майнового найму (оренди). При першому варіанті спеціальних норм про договір житлового найму в кодексі трохи і в більшості своїй мова йде про правила, що представляють собою головним чином особливі вирішення тих же самих питань, які вирішують і норми, загальні для всіх договорів майнового найму, з тим, що відрізняються вони від цих останніх головним чином змістом. При другому варіанті спеціальні норми виділено із загальних не тільки за характером відповідей, але і по колу охоплених питань. А це вже дозволяє більш повно відобразити специфіку аналізованого договору. Нарешті, третій варіант відрізняє займане спеціальними правилами місце в главі (відділ) кодексу, присвяченій договору майнового найму (оренди). Якщо в кодексах другої групи відповідні норми розсіяні по всій чолі, то в кодексах останньої групи правила про договір житлового найму зібрані в особливий підрозділ глави про майновий найм. Це дозволяє забезпечити не тільки більш повну регламентацію розглянутих відносин, а й створити певною мірою замкнутий комплекс внутрішньо пов'язаних між собою норм, забезпечивши тим самим цілісність регулювання відповідних договорів. Разом з тим при всіх трьох варіантах містяться в кодексах окремі положення, присвячені договору житлового найму, за загальним правилом використовуються як нормативна база для прийняття спеціальних законодавчих актів. Найбільш характерними для першого варіанту можна вважати Французький цивільний кодекс (ФГК) 1804 р., для другого - Німецьке цивільне укладення (ГГУ) 1896 р., а для третього - Цивільний кодекс Квебеку (ГКК), який набув чинності 1 січня 1994 Хронологія прийняття зазначених актів представляє інтерес вже тому, що відображає загальну тенденцію до підвищення соціальної значущості відповідного предмета регулювання, що викликала необхідність створення по можливості більш широкого спеціального правового режиму, для якого все ж основою служать закріплені в кодексах положення. У ФГК глава, присвячена "наймом речей", складається з трьох спеціальних відділів, поза якими є лише одна, генеральна стаття. Вона допускає найм будь-яких речей, як рухомих, так і нерухомих. Із зазначених трьох відділів один містить правила, загальні для найму будинків та сільськогосподарських земель, другий - правила, які відносяться тільки до найму будинків і рухомості, а третій - такі ж спеціальні правила щодо найму сільськогосподарських земель. Серед загальних норм, що мають особливе значення для договорів житлового найму, виділяються норми, присвячені обов'язкам наймодавця надати річ у стані, здатному забезпечити можливість її використання в цілях, для яких вона була передана, і надалі підтримувати річ у такому ж стані, забезпечуючи наймачеві можливість вільно користуватися річчю в продовженні всього часу дії договору. Кодекс заперечує особистий характер розглянутого договору, зокрема в тому сенсі, що ні смерть наймодавця, ні смерть наймача не повинні тягти за собою припинення договору. До числа спеціальних норм, адресованих сторонам договору найму житлового приміщення (будинку), належать, зокрема, статті ФГК, що закріплюють пріоритет договору житлового найму по відношенню до договору купівлі - продажу при переході житлового приміщення до нового власника, а також охоплюють випадки, при яких здійснення ремонту покладено на наймача (за межами цих випадків обов'язок по ремонту житлового приміщення несе наймодавець). Вельми принципове значення має положення, в силу якого за відсутності заперечень з боку наймодавця договір визнається продовженим на новий термін на зазначених у ньому первинних умовах. ГГУ містить в книзі другій особливу главу "Найм. Оренда". Подібно законодавством багатьох інших країн в ній роздільно врегульовані винесені в назву договори, кожен з яких визнано тим самим самостійної різновидом договорів. Мається на увазі, що за договором найму наймодавець зобов'язується надати річ за певну плату в тимчасове користування, а за договором оренди - надати в оплатне тимчасове користування орендований предмет з правом споживання доходів, що витягаються при належному веденні господарства. Частина глави, присвяченій наймом, охоплює поряд із загальними такий же вельми широкий набір спеціальних норм, покликаних регулювати відносини по найму житлових приміщень. У них послідовно проявляється все та ж тенденція переважної захисту інтересів слабшого контрагента - наймача житлового приміщення. Насамперед йдеться про прямо закріплених в ГГУ гарантії, що надаються саме цій стороні. Одна з них - загальне правило, в силу якого визнаються недійсними (нікчемними) які б то не було угоди, укладені на шкоду наймачеві. Особливо виділені серед них угоди, спрямовані на виключення гарантій наймачу, що виражаються в можливості покладання на наймодавця відповідальності за недоліки зданої в оренду речі, про які наймодавець, знаючи, навмисне промовчав; угоди про сплату неустойки, покладеної на наймача, а також про надання наймодавцю права вимагати розірвання договору з підстав, не передбачених відповідним параграфом Уложення. Детально врегульовано питання і про порядок розірвання договору на вимогу наймача. У ряді інших наданих наймачеві пільг та переваг можуть бути зазначені й такі: наймач житлового приміщення вправі у всіх випадках заперечувати проти вимог наймодавця про припинення або відмову від продовження договору, якщо цим будуть створені для наймача або членів його сім'ї такі труднощі, які не можуть бути виправдані навіть з урахуванням правомірних інтересів наймодавця. Однією з внесених згодом в Укладення новел визнано за наймодавцем право розірвати договір найму житлового приміщення тільки за наявності у нього правомірного до цього інтересу; притому встановлено перелік обставин, коли такий інтерес вважається наявним. Новелою є і правило, яким введено особливий режим для найму житлових приміщень, що надаються наймачеві у зв'язку зі службовими відносинами, а також положення про "вступ членів сім'ї у правовідносини найму" (умовою для придбання відповідного статусу визнано поряд з спорідненістю і властивістю також ведення господарства спільно з наймачем). Цивільний кодекс Квебеку включає єдину гл. 4 "Найм", яка, як у ній прямо підкреслено, розглядає слова "найм" і "оренда" як синонімів, тобто як виражають одне і те ж поняття. У главі поряд з трьома загальними відділами (про природу найму, про права та обов'язки, що випливають з договору найму, а також про припинення договору найму) виділено та четвертий, іменований "Спеціальні правила про наймання житлового приміщення". Про значення, яке законодавець надає саме цьому відділу, можна судити за кількістю статей в ньому. У той час як вся глава включає 159 статей, на частку договору найму житлового приміщення з них припадає 109 статей. Серед цих останніх, крім традиційних статей, присвячених сфері дії договору, найманої платі, праву на подальше проживання (мається на увазі продовження договору після терміну, на який його було укладено, а також збереження договору на випадок продажу переданого в найм житлового приміщення), виділені норми про підстави і порядок виселення наймача та особливо - про розірвання договору на вимогу однієї зі сторін. Встановлено спеціальні правові режими для здачі внайми освітніми установами належного їм приміщення своїм студентам, а також найму житлового приміщення "з низькою найманої платою" (йдеться про найм, який передбачає субсидії з боку міського житлового товариства). З числа становлять особливий інтерес можна виділити, наприклад, норми, що закріплюють обов'язок наймодавця вручити наймачеві при укладенні договору правила, що визначають порядок використання та утримання житлових приміщень та місць загального користування урядові постанови, які стосуються договору житлового найму; визнання недійсними угод, які звільняють наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну не з його вини; покладання на наймодавця обов'язків сплатити штрафну неустойку на випадок заподіяння наймачеві занепокоєння, підтримувати приміщення у стані, придатному для проживання, протягом усього строку найму, та ін У Зводі законів цивільних Російської імперії була гл. II "Про наймання майн і віддачі оних в зміст". Предметом відповідного договору могло служити як рухоме, так і нерухоме майно. Особливо підкреслювалося при цьому вільний розсуд сторін стосовно до певних відносинам. У складі останніх названі договори, предметом яких служать житлові будови. У самому Зводі було лише дві згадки про "приміщеннях, найнятих для житла та інших цілей". У цих умовах до найму житлових приміщень пристосовувалися існували норми про наймання майна. Прикладом могли служити положення, в силу яких наймач зобов'язаний був використовувати отриману річ виключно за вказаною в договорі призначенням. Відповідно спеціально обмовлялося заборону використання квартири як торгового закладу "*". --- "*" Див: Анненков К.Н. Система російського цивільного права. Т. IV: Окремі зобов'язання. СПб., 1904. С. 154. З норми про обов'язок утримувати отримане в найм майно в належному вигляді в літературі був зроблений висновок про право наймача житлового будинку самому провести необхідний ремонт приміщення за рахунок наймодавця "*". Ця ж норма послужила підставою і для виведення про відповідальність наймача за пролиту з ванни воду не тільки перед наймодавцем, а й наймачем, які проживають на нижньому етапі. --- "*" Див: Там же. С. 161. Зрозуміло, в цих умовах набувала великого значення сенатська практика у справах, пов'язаних з наймом житлових приміщень. Вона охоплювала широке коло питань. Зазначена практика глибоко аналізувалася в літературі. Як приклад можна послатися на Г.Ф. Шершеневича. Їм було піддано критиці сенатське рішення, яким визнавалося, що наймач не має права розривати договір найму житлового приміщення до закінчення терміну його дії при перекладі по службі в інше місце, до того ж навіть у воєнний час. Реакція автора була такою: необхідно розрізняти переклад за клопотанням самого наймача і на розсуд начальства. Остаточний висновок звучав вельми різко: "Не можна вимагати від контрагента геройства заради збереження договору" "*". А ось інший приклад, коли той же автор ставив перед собою завдання обгрунтувати необхідність спеціального регулювання договору житлового найму і для цієї мети використовував рішення у справах про наслідки, які повинна спричиняти для наймача продаж знаходиться в наймі речі. Міркування Г.Ф. Шершеневича з цього приводу грунтувалися на тому, що в даному випадку стикається речове право покупця з зобов'язальним правом наймача. А це означає, що за загальними правилами останнє повинно було б відступити перед першим. Але тут же показана небезпека наведеного рішення саме для відносин житлового найму. "Життя опирається цьому логічного висновку, - писав автор, - побоюючись за інтереси орендарів і квартирантів, які при такому послідовному проведенні юридичних почав можуть бути повсякчас позбавлені даху над головою та насидженого гнізда ... З договором найму з'єднуються і не майнові інтереси, що не можуть бути огороджені цивільним правом, так як не підлягають оцінці. Такий інтерес наймача, якому серед зими пропонують залишити квартиру і шукати собі нову " . --- "*" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 590. Там же. С. 592. Книга п'ята проекту Цивільного уложення включила регулювання найму житлових приміщень у загальну главу про майновий найм (гл. V). У цій главі виявилося і певне число статей, адресованих безпосередньо розглядався виду найму. Наприклад, з явним урахуванням виходила від Г.Ф. Шершеневича та інших вчених критики була включена стаття, закріпивши за наймачем, що знаходиться на державній службі, право розірвати договір при отриманні ним нового призначення. З'явилися спеціальні підстави розірвання договору житлового найму з ініціативи наймача. *** В системі декретів перших післяреволюційних років, спрямованих на ліквідацію того, що визнавалося приватною власністю, чи не найбільш радикальними були ті, які ставилися до такого виду майна, як житло. Так, один з актів, з яких починалося радянське законодавство, передбачив передачу жител у відання міст "*". За цим актом пішов Декрет ВЦВК від 20 серпня 1918 "Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах" . В результаті більша частина житлових будинків, а в їх числі використані громадянами для задоволення особистих потреб, перейшла у власність держави. Такі будинки були або націоналізовані (передані в управління загальнодержавним органам), або муніципалізовано (передані в управління місцевим радам). Проте заходи до виключення житлових об'єктів з обороту приймалися ще раніше. Цій меті служив, зокрема, Декрет ВЦВК від 29 грудня 1917 "Про заборону угод з нерухомістю" . --- "*" Мається на увазі Постанова Наркомату внутрішніх справ РРФСР від 29 жовтня 1917 "Про права міських самоврядувань у справі регулювання житлового питання" (Збори узаконень РРФСР. 1917. N 1. Ст. 14). Збори узаконень РРФСР. 1918. N 62. Ст. 674. Збори узаконень РРФСР. 1917. N 10. Ст. 154. Перші ж післяреволюційні акти різко знизили роль договору в системі житлових відносин. Чітко проявляється тенденція до їх "соціологізування" пройшла різні етапи. Спочатку йшлося про полегшення тягаря, пов'язаного з оплатою житла. Прикладом могло служити Постанова Народного комісаріату внутрішніх справ від 28 жовтня 1918 "Про житловий мораторій" "*", якими визначалася відстрочка погашення боргів по квартирній платі. Тривалість відстрочки мала залежати від розмірів доходу наймача та його контрагента за договором - наймодавця. З урахуванням одержуваних останніми доходів йому могло проводитися відшкодування з бюджету. --- "*" Збори узаконень РРФСР. 1919. N 1. Ст. 13. Водночас було зроблено кроки, спрямовані до заміни вільного укладання договорів адміністративним розподілом. З цією метою міському самоврядуванню надавалося право секвестрування порожніх придатних приміщень з метою вселення в них насамперед бездомних громадян (згідно з Постановою НКВС від 29 жовтня 1917 "Про права міських самоврядувань у справі регулювання житлового питання"). Декретом РНК РРФСР від 25 травня 1920 "Про заходи правильного розподілу житла серед трудящого населення" "*" вводилося, зокрема, нормування розміру наданих житлових приміщень (відповідні норми повинні були встановлюватися місцевими виконкомами). --- "*" Збори узаконень РРФСР. 1920. N 52. Ст. 924. Спочатку передбачалося, що держава опиниться в змозі прийняти на себе в повному обсязі зміст всієї маси надійшов на його власність житла. Відповідно з 1 січня 1921 взагалі скасовувалася квартирна плата. Однак незабаром виявилося, що мали місце розрахунки були помилкові. І тоді вже з 1 травня 1922 ввели квартирну плату за користування житловими приміщеннями "*". Її величину поставили в залежність від соціального стану наймача та розміру його доходів (заробітної плати). Одночасно здійснювалися заходи з повернення маломірних будинків колишньому власнику або їх передачу у власність фактичним власникам. Те й інше отримало назву демуніципалізацію. Так в рамках нової економічної політики створювалися передумови для воскресіння в суворо визначених рамках значення договорів у системі житлових відносин (мається на увазі участь демуніціпалізірованних будинків в обороті). Природно, що в результаті виникла потреба в правовому регулюванні складаються з цього приводу відносин. Важливу роль тут покликаний був зіграти Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. У ньому договір житлового найму виділений не був. А на відповідні відносини поширювалися положення статей глави "Майновий найм". Разом з тим названа глава включала крім загальних статей, що охоплюють всі види договорів майнового найму, також певне число норм спеціальних, присвячених договором житлового найму. Зокрема, це були норми про мінімальний час, наданому для попередження про майбутнє розірвання договору, про граничні ставки плати за житлове приміщення, про підстави розірвання договору та ін --- "*" Див: Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Указ. соч. С. 19. У ряді випадків Кодекс вважав за необхідне захистити інтереси і наймодавця, допустивши, зокрема, можливість на його вимогу виселення наймача без надання іншого придатного для житла приміщення з причини неплатежу протягом трьох місяців. У числі підстав для розірвання договору було згадано й таке, як створення наймачем своєю поведінкою неможливості спільного з ним проживання. На основі ДК 1922 р. в період його дії було видано низку актів, що охоплюють різні питання, пов'язані з укладанням і виконанням договорів найму житлових приміщень. Першою за часом кодифікацією житлового законодавства по суті стала Постанова ЦВК і РНК СРСР від 17 жовтня 1937 "Про збереження житлового фонду та поліпшення житлового господарства в містах" "*". Новели, внесені цим актом, насамперед торкнулися житлового фонду місцевих рад. Значна його частина до того часу була передана у ведення державних установ і промислових підприємств. Тепер ці житлові приміщення в більшості своїй поверталися місцевим радам. В результаті утворився консолідований житловий фонд, що склав основу всього житлового фонду країни. Для управління ім створювалися спеціальні організації (управління будинками, наділені необхідної цивільну правоздатність). Саме вони виступали, як правило, контрагентами громадян - наймачів жилих приміщень. Поряд з ними таку ж роль виконували ті державні підприємства та установи, за якими визнали за необхідне зберегти раніше належали їм житлові приміщення. У сукупності ці призначені для житла приміщення склали другий після фонду місцевих рад житловий фонд - так званий відомчий. --- "*" Зібрання законів СРСР. 1937. N 69. Ст. 314. Особливе значення мала ст. 23 Постанови. У ній було підкреслено, що "вільні житлові приміщення в будинках місцевих Рад надаються у користування громадянам виключно за розпорядженнями (ордерами) житлового управління комунального відділу місцевої Ради. Вільні житлові приміщення в будинках державних установ, підприємств і громадських організацій, а також у будинках, орендованих ними, надаються в користування їх працівників розпорядженням адміністрації цих установ, підприємств і організацій ". Вільні житлові приміщення розподілялися стосовно до фонду місцевих рад відповідними їх органами шляхом видачі ордера з наступним укладенням на його основі договору житлового найму. У відомчому фонді розподіл здійснювалося тільки між своїми працівниками рішенням адміністрації підприємства, установи або, відповідно, організації з тим, що таке рішення служило необхідним підставою для видачі місцевою радою ордера. Серед інших основоположних для регулювання житлових відносин правил слід особливо виділити визначення Постановою від 17 жовтня 1937 так званих житлово - санітарних норм (норм користування житловими приміщеннями). Житлова площа, яка перебуває у користуванні громадянина в розмірі, що перевищує зазначені норми, визнавалася "надлишками житлової площі". Відповідно органам місцевих рад та адміністрації підприємств, установ і організацій надавалося право за певних умов вилучати те, що становило "надлишки". У зв'язку з цим було звернуто увагу на права певних категорій осіб на додаткову житлову площу. Основи цивільного законодавства 1961 р. вперше виділили поряд з майновим наймом також "найм житлового приміщення". Глава з такою назвою містила вісім статей. Прийнятий у відповідності з Основами цивільного законодавства Цивільний кодекс РРФСР 1964 р. нараховував в однойменній чолі близько 50 статей. Однак у зв'язку з виданням в 1981 р. Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік "*" відповідні глави Основ цивільного законодавства і ГК були зведені до однієї статті. У ній містилася, крім вказівки на те, що користування житловими приміщеннями здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення, також відсилання з питання про умови укладення, зміни і розірвання договору до законодавства СРСР, Житловому кодексу РРФСР і іншим відповідним законом РРФСР. Тим самим регулювання житлових відносин виявилося за межами Цивільного кодексу. Через два роки вступив в силу Житловий кодекс РРФСР, прийнятий 24 червня 1983 Цей Кодекс зі змінами та доповненнями зберігає свою дію до цих пір. --- "*" Відомості Верховної Ради СРСР. 1981. N 26. Ст. 835. Відомості Верховної Ради УРСР. 1983. N 26. Ст. 883. 24 грудня 1992, як ми вже відзначали, прийнятий Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики". У нього були також внесені згодом певні зміни та доповнення, головним чином пов'язані з прийняттям нового Цивільного кодексу РФ, маючи на увазі насамперед його гол. 35 "Найм житлового приміщення". Набуття чинності чинного Цивільного кодексу не перешкоджало розвитку законодавства, що регулює житлові відносини. Зокрема, схвалена Постановою Ради Міністрів - Уряду РФ від 20 червня 1993 р. "*" Державна цільова програма "Житло" отримала подальший розвиток в Указі Президента Російської Федерації від 29 березня 1996 р., яким були затверджені Основні напрями нового етапу реалізації державної цільової програми "Житло" . Цей останній акт приділив велику увагу правовим аспектам нового етапу житлової реформи, включаючи і ті, які безпосередньо пов'язані з використанням договорів у відповідній сфері відносин. --- "*" Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. 1993. N 28. Ст. 2593. СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1431. В даний час проводиться реформа житлово - комунального господарства, правовою підставою для якої служить Указ Президента Російської Федерації від 28 квітня 1997 р. "*" Цим актом визнано, що "ключовою проблемою нового етапу реформування житлово - комунального господарства є вдосконалення системи договірних відносин, обумовлене появою у цій сфері господарюючих суб'єктів різних організаційно - правових форм ". Тим самим враховуються наслідки проведення приватизації в різних сферах, в тому числі здійсненої на основі Закону РРФСР від 4 липня 1991 приватизації житла. Зазначена приватизація являє собою безкоштовну, здійснювану на добровільній основі передачу у власність громадян займаних ними жилих приміщень у державному і муніципальному житловому фонді, а для громадян, що забронювали займані ними житлові приміщення, - за місцем бронювання житлових приміщень. При цьому в самому Законі від 4 липня 1991 підкреслюється, що "вступ у права власності на житло дає громадянам можливість ефективно вкладати свої кошти, здійснювати накопичення нерухомої власності, виступати з нею на ринку нерухомості, вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своїм житлом" . --- "*" СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131. Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. 1991. N 28. Ст. 959. Міститься в п. 1 ст. 671 ГК визначення договору найму житлового приміщення (або, що те ж саме, договору комерційного найму) дозволяє визнати цей договір консенсуальним, оплатним і двостороннім. Консесуальними виражається в наявному в легальному визначенні вказівці на те, що надання житлового приміщення входить у зміст договору (це слова "зобов'язується надати ..."). А щодо возмездности також є вказівка: "за плату". Ці ж включені до визначення договору слова вказують на його двобічність (взаємність). Мова йде про те, що надати житлове приміщення зобов'язується один з контрагентів (наймодавець), а платити - другий (наймач). Визначення договору соціального найму в ЦК немає. До того ж, як уже зазначалося, в переліку статей, які відповідно до п. 3 ст. 672 ГК повинні безпосередньо застосовуватися до договору соціального найму, немає згадки про п. 1 ст. 671 ГК "*". А це означає явно виражену волю законодавця не поширювати визначення договору найму житлового приміщення на договір соціального найму. --- "*" З урахуванням цієї обставини Ю.К. Толстой пропонує своє визначення договору соціального найму, істотно відрізняється від того визначення договору найму житлового приміщення, яке включено в п. 1 ст. 671 ЦК: "Угода, за яким наймодавець зобов'язується надати у володіння і користування або тільки в користування наймачеві та членам його сім'ї придатне для постійного мешкання житлове приміщення в житловому фонді соціального використання, як правило, у вигляді окремої квартири в межах норми житлової площі або зберегти за наймачем право проживання за договором найму в житловому приміщенні, а наймач зобов'язується використовувати це приміщення за призначенням, своєчасно проводити оплату приміщення та комунальних послуг "(Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30). Договори комерційного найму та найму соціального безсумнівно мають чимало спільного. Це загальне зумовлюється вже тим, що полягають і ті й інші договори з приводу житлового приміщення і спрямовані до однієї і тієї ж мети - передати житлове приміщення у володіння і користування, притому неодмінно для проживання. Все ж наявність у рамках цього загального істотних особливостей кожного із зазначених двох договорів зумовило необхідність створити для них різні правові режими. Одна з особливостей договору соціального найму полягає в тому, що він полягає з приводу житлових приміщень, що входять в державний і муніципальний житловий фонд соціального призначення. Під цим фондом розуміється сукупність всіх житлових приміщень, включаючи житлові будинки, квартири і інші житлові приміщення, заселених на умовах договору найму і надаються в межах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і жилі приміщення в них. Житловий фонд соціального призначення формується із забезпеченням його цілісності з державного, муніципального, громадського житлових фондів місцевої адміністрацією, державними і муніципальними підприємствами, установами, громадськими об'єднаннями. Інша особливість цього ж договору виражається в тому, що він укладається на основі ордера. Третю особливість складає сам суб'єктний склад договору. Мається на увазі виступ на відповідній стороні самого наймача і членів його сім'ї. Четвертою за рахунком особливістю договору соціального найму можна назвати його безстроковість порівняно з терміновістю договору комерційного найму. Особливий інтерес викликає питання про значення для розглянутих договорів ознаки возмездности. Конституція Російської Федерації передбачила, що малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановлених законом норм. Перспективи такої форми розподілу житла визначені в Основних напрямах нового етапу реалізації державної цільової програми "Житло", затверджених Указом Президента РФ від 29 березня 1996 р. У Основних напрямах передбачено, що "повинна бути збережена практика безкоштовного надання житла у державному та муніципальному житлових фондах малозабезпеченим громадянам, які не мають інших можливостей поліпшити житлові умови ". Необхідною гарантією збереження цієї практики повинна служити, згідно з тими ж Основним напрямам, обов'язок органів місцевого самоврядування "щорічно ... встановлювати частку распределяемого житла, що надається безкоштовно (або за доступну ціну) на умовах договору найму". Слід вказати і на ст. 59 Житлового кодексу, яка передбачає надання в безкоштовне користування житлових приміщень з опаленням і освітленням фахівцям, перелік категорій яких і порядок такого надання встановлюються Урядом РФ. Всі наведені норми - від Конституції і до Житлового кодексу - мають на увазі головним чином або винятково житлові приміщення, які входять до складу державного та муніципального фонду соціального використання. Інакше кажучи, мова йде про предмет саме договору соціального найму. З урахуванням викладеного, на наш погляд, слід визнати возмездность неодмінною ознакою лише договору комерційного найму і одночасно виходити з того, що за договором соціального найму житлове приміщення надається за плату, а у передбачених законом випадках - безоплатно "*". Оскільки на наймача житлового приміщення за договором соціального найму покладаються, крім внесення плати, інші обов'язки, які за своїм характером також є дебіторськими, а не кредиторськими (одна з дебіторських обов'язків виявляється в необхідності забезпечити збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані - ст. 678 ЦК), такий договір повинен вважатися двостороннім (взаємним) незалежно від того, чи є він оплатним або безоплатним. --- "*" Можна вказати на те, що ще до прийняття ЦК РРФСР 1964 р. Ю.Г. Басін звернув увагу на те, що в "житлових правовідносинах (при цьому малися на увазі саме ті, які стали опосередкованої згодом договором соціального найму. - М.Б.) возмездность, хоча і вельми поширений, але не обов'язкова ознака (безоплатне надання житлових приміщень по службі , фахівцям у сільській місцевості, особам, які мають особливі заслуги, та ін.) "(Басін Ю.Г. Питання радянського житлового права. Алма - Ата, 1963. С. 18). Приблизно в той же час у зв'язку з прийняттям Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік, що відокремили житловий найм від найму майнового, в коментар до цього акту включили вказівку на таку особливість житлового найму, як те, що "на відміну від визначення договору майнового найму (за ст. 53 Основ), ст. 57 того ж акта передбачала можливість такого договору без стягнення з наймача плати "(Науково - практичний коментар Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А . Флейшиц. М., 1962. С. 236). Можна звернути увагу на видану через кілька десятків років роботу Г.І. Петрищева і В.Г. Чубарова "Захист житлових прав громадян в будинках державного і громадського житлового фонду" (Свердловськ, 1989. С. 43). Один зі співавторів (В.Г. Чубаров) слідом за вказівкою, що договір житлового найму є оплатним, двостороннім, безстроковим, визнав за необхідне звернути увагу на те, що "ст. 28 Основ цивільного законодавства та ст. 59 Житлового кодексу передбачають і безкоштовне користування житловим приміщенням "(там же. С. 43). Нарешті, слід особливо відзначити ще одну найважливішу особливість аналізованого договору, яка полягає в обмеженні свободи договорів. Це знаходить свій вияв у особливому способі укладання договорів, при якому вступ у договірні відносини є обов'язковим для однієї із сторін і разом з тим настільки ж обов'язковим виявляється широкий набір умов того ж договору. Притому такі зобов'язання об'єднує спільна риса: за загальним правилом вони в кінцевому рахунку відіграють роль гарантій, що надаються наймачеві. Ці та інші особливості (ознаки) аналізованого договору дозволили створити для нього спеціальний правовий режим, суть якого в кінцевому рахунку найбільш повно виражає сама назва договору. Мається на увазі його соціальна спрямованість. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "1. Поняття договорів найму житлових приміщень" |
||
|
||