ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Є. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева. Цивільне право: підручник: у 3-х томах
Том 1, частина 2, 2010 - перейти до змісту підручника

§ 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти

Право приватної власності громадян на земельні ділянки. У складі об'єктів права власності громадян найбільше значення набувають земельні ділянки, які використовуються громадянами в самих різних цілях: для будівництва житлового будинку, ведення особистого підсобного або дачного господарства, організації селянського (фермерського) господарства (крім господарства при будинку), здійснення іншої підприємницької діяльності, ведення садівництва або городництва, будівництва гаража, сінокосіння та випасання худоби, якщо житель міста чи села має домашню худобу, службовий земельний наділ при будинку або за його межами і т.д.
За законодавством СРСР земельні ділянки громадянам надавалися тільки у користування, будь-які угоди з землею були заборонені. Відбулися 90-х рр.. минулого століття реформи об'єктивно зажадали прийняття відомих більшості розвинених правопорядков норм про право приватної власності на землю.
Норми про приватної власності на землю закріпила Конституція РФ 1993 р., вказавши, що "земля та інші природні ресурси можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності" (ст. 9). У результаті було усунуто, що не виправдало себе панування виключної державної власності на землю. Детальну правову регламентацію приватна власність на землю отримала з прийняттям ФЗ "Про внесення змін до Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон від 16 квітня 2001 р." Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації "* (853), який ввів у дію гл. 17 ГК (за винятком норм гл. 17 ГК з регулювання угод з сільськогосподарськими угіддями), а потім в новому Земельному кодексі РФ від 25 жовтня 2001
Обидва кодифікованих акта в даний час складають основу правової регламентації відносин власності на землю. Крім того, прийнято низку нормативних актів, які розвивають названі положення кодексів. До них відносяться ФЗ від 24 липня 2002 р. "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (із змінами. та доп.) * (854) , від 10 січня 1996 р. "Про меліорацію земель" (з ізм. та доп.) * (855), від 15 квітня 1998 р. "Про садівничих, городницьких об'єднання громадян" (з ізм. та доп.) * (856).
При визначенні правового режиму обігу земельних ділянок в ЦК та ЗК виявилися суттєві протиріччя. Наведемо лише одне з них. Так, п. 3 ст. 3 ЗК передбачає можливість регулювання майнових відносин по володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, а також по здійсненню операцій з ними іншими нормами права, крім цивільного права. Таке виключення згідно ЗК може бути передбачено в земельному, лісовому, водному законодавстві, законодавстві про надра, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами . Із змісту ж норм ГК (абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК; абз. 2 п. 2 ст. 3; ст. 209; п. 1 ст. 260) випливає, що регулювання названих відносин - прерогатива ЦК. Проблема полягає в тому, що обидва названих правових акта, що є федеральними законами, мають однаковою юридичною силою. Жоден з них не може претендувати на будь-яке перевагу перед іншим. Складно віднести ЗК і до різновиду спеціального закону.
Вирішуючи виниклу колізію, слід виходити з усталеного в загальній теорії права галузевої диференціації правових норм на основі предмета і методу правового регулювання. Враховуючи особливість предмета і методу цивільного права, можна прийти до висновку, що сукупність майнових відносин, заснованих на юридичній рівності сторін, предметом яких виступають земельні ділянки, є цивільно-правовий. Інші види відносин, що виникають у зв'язку із земельними ділянками, підпадають під правове регулювання норм права іншої галузевої приналежності. У даному випадку мова йде про публічно-правових нормах, що передбачають різного роду обмеження, заборони, процедури, моніторинги, заходи охорони тощо, пов'язані з земельними ділянками. Специфіка ж самого об'єкта (у даному випадку земельної ділянки), а також вид нормативного акта вирішальної ролі не грають.
Чинне законодавство іноді без чіткого розмежування використовує вельми близькі, але аж ніяк не збігаються поняття: "земля" і "земельна ділянка". Поняття "земля" має соціально-економічне значення, яке визначається як різновид природного об'єкта, що охороняється в якості найважливішої складової частини природи, і природного ресурсу, використовуваного як засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК). На відміну від цього поняття "земельну ділянку" має юридичне значення і виступає як різновид нерухомого майна (об'єкта цивільних прав) у правовідносинах власності та інших речових прав.
Ознаками земельної ділянки є: 1) частину поверхні землі (включаючи грунтовий шар) (п. 2 ст. 6 ЗК), 2) індивідуально-визначена річ, що має територіальні межі , визначені в установленому земельним законодавством порядку; 3) документальне оформлення ділянки, що видається власнику державними органами (п. 1 ст. 261 ЦК); 4) ділянка, придбаний громадянином з підстав, передбачених законодавством Російської Федерації (п. 1 ст. 15 ЗК) .
Земельні ділянки за критерієм оборотоздатності можуть ділитися на ділянки: 1) вилучені з обігу, 2) обмежені в обороті і 3) не обмежені в обороті. Земельні ділянки, віднесені до земель, вилученим з обігу, не можуть надаватися у приватну власність і бути об'єктами угод. Земельні ділянки, віднесені до земель, обмеженим в обігу, не надаються у приватну власність, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Решта земельні ділянки слід віднести до речей, не обмеженим в обігу, незважаючи на те що їх оборот пов'язаний з відомими обмеженнями (цільове використання, обмеження на придбання деяких земельних ділянок іноземцями та ін.)
Земля являє собою основу життя і діяльності проживає на ній населення. Тому найважливішою умовою здійснення правомочностей власника земельної ділянки є використання її за цільовим призначенням (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК). При цьому законодавець віддає пріоритет збереженню особливо цінних земель і земель особливо охоронюваних територій (подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК) .
За цільовим ознакою ЗК всі землі поділяє на види: землі сільськогосподарського призначення; землі поселень; землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони , безпеки та землі іншого спеціального призначення; землі особливо охоронюваних територій та об'єктів; землі лісового фонду; землі водного фонду; землі запасу; землі, розташовані в місцях традиційного проживання та господарської діяльності корінних нечисленних народів і етнічних спільнот.
ФЗ "Про особисте підсобне господарство" від 7 липня 2003 г. * (857) виділяє два види земельних ділянок, які використовуються для ведення особистого підсобного господарства: присадибна ділянка в межі поселень, використовуваний для сільськогосподарського виробництва та зведення будівель, будов, споруд; польовий ділянку за межею поселень, використовуваний виключно для виробництва сільськогосподарської продукції без права зведення на ній будівель та споруд.
Громадяни при зведенні на належних їм на праві приватної власності земельних ділянках житлових будинків, будівель, споруд та т . п. повинні дотримуватися цільове призначення земельної ділянки та її дозволеним використанням. Крім того, повинні дотримуватися вимоги містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів.
Згідно із земельним законодавством земельною ділянкою є частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку. Однак земельні ділянки не існують окремо від інших природних об'єктів. Тому право власності поширюється і на розташовані в межах земельної ділянки замкнуті водойми, які на ньому ліс і рослини (п. 2 ст. 261 ЦК). Простір, що знаходиться над і під земельною ділянкою, не входить до складу власності, а може бути лише використано власником остільки, оскільки інше не передбачено законами про надра, про використання повітряного простору, іншими законами. Таке використання слід обгрунтувати тісним взаємозв'язком земельної ділянки з навколишнім його найближчим простором.
Окрім іншого, власник земельної ділянки має право: здійснювати без застосування вибухових робіт видобуток загальнопоширених корисних копалин і використовувати їх в установленому порядку для власних потреб; використовувати прісні підземні води, а також ставки та обводнені кар'єри; здійснювати будівництво підземних споруд для своїх потреб на глибину до п'яти метрів, а також пристрій і експлуатацію побутових колодязів та свердловин перший водоносний горизонт, який не є джерелом централізованого водопостачання (ст . 19 Закону РФ від 21 лютого 1992 р. "Про надра" (з ізм. та доп.) * (858); подп. 1 п. 1 ст. 40 ЗК).
Не можуть перебувати у приватній власності надра, до яких відноситься частина земної кори, що розташована нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнуться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння. недоторканими підземний простір надр і що містяться в надрах корисні копалини, енергетичні та інші ресурси відносяться до державної власності.
У той же час громадяни можуть здійснювати в установленому порядку право користування надрами, а добуті з надр корисні копалини та інші ресурси можуть належати громадянам на праві приватної власності. При цьому власники земельних ділянок не мають привілеїв щодо експлуатації надр або повітряного простору.
На відміну від багатьох інших об'єктів права приватної власності земельні ділянки, надані у приватну власність громадян для сільськогосподарської діяльності та будівництва житла, мають межі, що встановлюються в законодавстві (ст. 33 ЗК).
Відповідно до ЗК земельна ділянка, що належить громадянам на праві приватної власності, може бути діленим і неподільним. Загальне поняття неподільної речі дано у ст. 133 ГК: неподільної є річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни її призначення. Названий ознака враховує і ЗК. До діленим відноситься ділянка, яка може бути розділений на частини, кожна з яких після розділу утворює самостійний земельну ділянку, дозволене використання якого може здійснюватися без перекладу його до складу земель іншої категорії, за винятком випадків, встановлених федеральними законами (п. 2 ст. 6 ЗК).
У ряді випадків земельну ділянку розділити не представляється можливим. Згідно п. 1 ст . 33 ЗК граничні розміри (мінімальні і максимальні) земельних ділянок, наданих громадянам у власність, встановлюються в законодавстві. У регіонах Росії встановлені нижні і верхні межі розмірів земельних ділянок. Якщо при розділі такої земельної ділянки його розмір стане нижче мінімальної межі, визначеного для відповідного використання, ділянка поділу не підлягає.
Юридично неподільним може бути визнаний земельну ділянку на підставі закону або договору. Так, в силу закону неподільним є земельна ділянка, що належить селянському (фермерському) господарству (п. 2 ст . 258 ЦК). Розділ такої ділянки може спричинити втрату ним господарського призначення.
Ознака подільності тягне юридичні наслідки. Так, при спадкуванні неподільного земельної ділянки останній повинен переходити до того спадкоємцю, який має переважне право на його отримання. Іншим спадкоємцям повинна бути надана грошова компенсація. Якщо земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, при розділі зберігає своє призначення, його також можна визнати діленим (ст. 244 ЦК).
Здійснення права власності на земельні ділянки неповнолітніми громадянами підпорядковується загальним положенням ЦК про правосуб'єктності неповнолітніх.
Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть володіти правом приватної власності на земельні ділянки з обмеженнями, встановленими у федеральних законах. Так, іноземні громадяни та особи без громадянства не можуть мати на праві власності земельними ділянками, що перебувають на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом РФ, і на інших встановлених особливо територіях Російської Федерації відповідно до федеральними законами (п. 3 ст. 15 ЗК) * (859). Згідно ст . 3 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" від 24 липня 2002 р. землі сільськогосподарського призначення можуть бути надані іноземним суб'єктам тільки в оренду. У п. 3 ст. 5 названого закону визначено, що іноземні громадяни, особи без громадянства можуть брати участь у відносинах , які регулюються цим Законом, тільки на умовах оренди, і не має права орендувати землі сільськогосподарського призначення на прикордонних територіях Російської Федерації. Інші території, на яких зазначені особи не мають права орендувати землі сільськогосподарського призначення, можуть бути встановлені Президентом РФ.
Проблема визначення меж права власності іноземних громадян на земельні ділянки в останні роки була предметом гострих дискусій, що носили в значній мірі політичне забарвлення. Відомий підсумок їм підвів Конституційний суд РФ, який визнав обмеження, встановлені в ЗК для іноземних суб'єктів, що відповідають Конституції РФ * (860).
  Новою редакцією ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" * (861) зняті обмеження на можливість передачі земельної частки іноземцям, в тому числі за допомогою спадкування чи дарування.
  Іноземним громадянам та особам без громадянства земельні ділянки зі складу земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються у власність тільки за плату, розмір якої встановлюється ЗК (п. 5 ст. 28 ЗК). Такі обмеження для іноземців вводяться з метою захисту економічних інтересів Російської Федерації.
  Спадкування земельних ділянок іноземними громадянами та особами без громадянства підпорядковується загальним положенням ЦК з урахуванням обмежень, встановлених для названої категорії осіб (п. 3 ст. 15 ЗК). Як вже зазначалося, земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть належати таким особам тільки на праві оренди. Звідси випливає неможливість переходу вищеназваних земельних ділянок у власність іноземців та осіб без громадянства в порядку спадкування. У разі виникнення таких ситуацій цим особам має бути виплачена компенсація вартості земельних ділянок.
  Таким чином, земельна ділянка як об'єкт права приватної власності громадян являє собою придбану громадянином за встановленими в законодавстві підстав індивідуально-визначену й обмежену в обороті річ, що складається з частини поверхні землі (в тому числі грунтового шару) в межах встановлених територіальних меж, що має документальне оформлення і використовувану за цільовим призначенням.
  Право приватної власності на земельні ділянки виникає на основі первинних і похідних способів набуття права власності, встановлених у цивільному законодавстві. Права на земельні ділянки підлягають обов'язковій державній реєстрації, а чинені з ними угоди реєструються тільки у випадках, зазначених у федеральних законах.
  Громадяни можуть набувати земельні ділянки у власність у інших приватних осіб (громадян, організацій), органів державної влади або місцевого самоврядування на оплатній або безоплатній основі.
  В даний час в Росії активізувався процес надання земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, під будівництво об'єктів, в тому числі і індивідуальне житлове будівництво. За загальним правилом такі земельні ділянки надаються з проведенням робіт по їх формуванню: 1) без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів; 2) з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів (подп. 1 п. 1 ст. 30 ЗК). У першому випадку земельна ділянка надається у власність виключно на конкурсній основі. У другому випадку земельна ділянка може бути наданий громадянам у встановленому порядку в оренду, постійне (безстрокове) користування. Граничні розміри наданих громадянам у власність земельних ділянок встановлюються нормативними правовими актами органів влади відповідних рівнів.
  Продаж державних і муніципальних земельних ділянок громадянам для індивідуального житлового будівництва здійснюється на аукціонах, за винятком випадків: 1) якщо в установленому законодавством Російської Федерації про містобудівної діяльності порядку укладено договір про розвиток забудованої території (п. 21 ст. 30 ЗК), 2) якщо аукціон не відбувся по причині участі в ньому менше двох претендентів.
  ЗК передбачає збереження права використання відповідної частини земельної ділянки власником знову придбаних будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і колишній їх власник (п. 1 ст. 35). Таке право слід відносити до різновиду права постійного користування земельною ділянкою, закріпленим у ЦК (ст. 271).
  Крім безпосереднього набуття права власності громадянина на земельну ділянку, громадянин набуває право власності на посіви і посадки сільськогосподарських культур, отриману сільськогосподарську продукцію і доходи від її реалізації, за винятком випадків, якщо він передає земельну ділянку в оренду, постійне (безстрокове) користування або довічне успадковане володіння, або безоплатне термінове користування (п. 2 ст. 40 ЗК).
  Власник земельної ділянки вільно і на свій розсуд здійснює належні йому права.
  Громадянин як власник при здійсненні правомочності користування земельною ділянкою володіє широким обсягом прав і кореспондуючих йому обов'язків.
  Припинення права приватної власності на земельну ділянку може відбуватися у випадках, прямо передбачених законом у добровільному та примусовому порядку.
  У добровільному порядку власник може здійснити різні дії з відчуження земельної ділянки або може добровільно відмовитися від нього. В останньому випадку земельну ділянку набуває статусу безхазяйне речі (ст. 225 ЦК). Відмова від земельної ділянки може бути здійснений за допомогою публічного оголошення про це або шляхом вчинення дій, що свідчать про його відмову від панування над ділянкою. Безхазяйного земельна ділянка підлягає прийняттю на облік органом, що здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться.
  Після закінчення року з дня взяття безхазяйного земельної ділянки на облік орган, що здійснює управління муніципальним майном, може звернутися до суду з вимогою про визнання права муніципальної власності на нього.
  До тих пір поки земельна ділянка не перейде до нового власника, права і обов'язки на нього зберігаються за колишнім власником (ст. 236 ЗК). Отже, у власника зберігається право повернення земельної ділянки та зберігаються обов'язки (тягар) з утримання.
  Примусове припинення права власності на земельну ділянку підпорядковується загальним положенням ГК про способи припинення права власності, спеціальним нормам, закріпленим у ст. 235, 239, 284 ЦК, а також нормам ЗК (гл. VII, VIII).
  Спеціальним підставою вилучення земельних ділянок, призначених для сільськогосподарського виробництва або будівництва, є невикористання його за призначенням протягом трьох років, якщо інший строк не встановлений у законі (ст. 284 ЦК). Наведена норма відступає від принципу вільного здійснення належних громадянам прав, насамперед у публічних інтересах, оскільки на власника лежить обов'язок щодо цільового використання земельної ділянки. Використання земельної ділянки не за призначенням є цивільним правопорушенням і тягне застосування передбачених у законі санкцій.
  Земельна ділянка може бути конфіскована у громадянина на підставі рішення суду у вигляді санкції за правопорушення.
  У разі виникнення надзвичайних обставин земельна ділянка може підлягати реквізиції, тобто тимчасовому вилученню у власника публічними органами з метою захисту прав та інтересів громадян, організацій, держави від виникаючих загроз, викликаних такими обставинами. Завдані реквизицией власнику земельної ділянки збитки підлягають відшкодуванню. Форма відшкодування шкоди може носити як натуральний, так і грошовий характер.
  ЗК передбачає в тих же цілях можливість заняття земельної ділянки тимчасово, тобто без його конфіскації, на період дії надзвичайних обставин з подальшим відшкодуванням збитків (п. 5 ст. 51 ЗК). Однак, чим відрізняється названа міра від загальної реквізиції, не зовсім зрозуміло. Зокрема, неясно, чому дорівнює період заняття земельної ділянки. Залишається сподіватися, що подальша реформа земельного законодавства усуне, поряд з іншими недоліками, абсолютно непотрібне дублювання норм.
  Земельна ділянка може бути вилучений для державних або муніципальних потреб за умови попереднього і рівноцінного відшкодування вартості земельної ділянки за рішенням суду.
  Підставами можуть бути виняткові випадки, пов'язані з реалізацією державою публічних інтересів: виконанням міжнародних зобов'язань Російської Федерації; розміщенням різного роду об'єктів державного або муніципального значення (оборони, енергетики, федерального транспорту, зв'язку тощо) при відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів , та ін
  Процедура викупу земельної ділянки для громадських потреб встановлена ??цивільним законодавством.
  Право приватної власності громадян на житлові приміщення. Радянське законодавство передбачало можливість знаходження в індивідуальній власності громадян тільки житлових будинків. Інші види житлових приміщень надавалися громадянам у користування. З моменту розпаду СРСР законодавство, що регулює відносини приватної власності громадян на житлові приміщення, тривалий період залишалося неврегульованим. Приймалися різного роду нормативно-правові акти, які були по своїй суті перехідними від централізованої системи управління житловим сектором до ринкової. До таких слід віднести: Закон СРСР від 6 березня 1990 р. "Про власність в СРСР" * (862), Закон РРФСР від 24 грудня 1990 р. "Про власність в РРФСР" * (863); Закони РФ від 24 грудня 1992 р . "Про основи федеральної житлової політики" (з ізм. та доп.) * (864) і від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (з ізм. та доп.) * (865).
  Найважливішою віхою в доданні міцної правової бази відносинам власності на житлові приміщення слід вважати вступ чинності 1 січня 1995 р. частка першої ДК, закріпила самостійну главу (гл. 18), присвячену праву власності та інших речових прав на житлові приміщення.
  Набуття чинності з 1 березня 2005 р. нового Житлового кодексу РФ від 29 грудня 2004 р. призвело скасування багатьох нормативно-правових актів або внесення поправок в інші їх них. Зокрема, втратили чинність Житловий кодекс РРФСР, що діяв з 1 січня 1984 р., Закон РРФСР "Про основи федеральної житлової політики" тощо; внесено зміни до Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", гл. 18 ЦК та інші нормативні акти. Таким чином, інститут права приватної власності на житлові приміщення отримав своє законодавче оформлення.
  В даний час основними джерелами, які регулюють відносини приватної власності громадян на житлові приміщення, є розд. II РК і гол. 18 ГК, а також ряд законів і підзаконних актів.
  Маючи в своєму розпорядженні однорідні правові норми у двох великих кодифікованих актах (ЖК і ЦК), законодавець фактично справив дроблення найважливішого інституту громадянського права. Певною мірою ситуація повторюється з інститутом права приватної власності на землю. З юридико-технічної позиції це певною мірою виправдано, проте в концептуальному плані не вдалося уникнути дублювання відповідних норм, а в деяких випадках і протиріч * (866).
  Для віднесення приміщення до різновиду житлового приміщення в цивільному і житловому законодавстві передбачено низку ознак.
  1. Житлове приміщення має бути ізольованим. Так, не можуть ставитися до житлових приміщень суміжні кімнати або частини кімнат.
  2. Будь-який вид житлового приміщення включає в себе комплекс житлових і допоміжних речей. Так, житловий будинок неможливо відірвати від пов'язаних з ним спільним господарським призначенням земельної ділянки, надвірних будівель, іншого майна. Квартира або кімната складається з власне житлових кімнат, допоміжних приміщень (кухня, санвузол, ванна, балкон, лоджія і т.п.) і необхідного для життєзабезпечення інженерно-технічного обладнання (водопровід, енергопостачання тощо). Власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві спільної власності на спільне майно будинку. У зв'язку з цим житлові приміщення правомірно відносять до категорії складних речей * (867).
  3. Житлове приміщення є різновидом нерухомого майна, яке підлягає обов'язковій державній реєстрації в установах юстиції. До складу житлового приміщення входить загальна площа житлового приміщення, яка об'єднує всі його частини, включаючи допоміжні приміщення (кухня, ванна, санвузол, вбудовані меблі і т.п., виняток становлять балкони, лоджії, веранди і тераси).
  4. Житлове приміщення має цільовий характер, тобто призначене для постійного проживання в ньому громадян і членів їх сімей. У разі передачі житлового приміщення за договором найму комерційного на наймача поширюється обов'язок по його цільовому використанню. Не всяке придатне для проживання житлове приміщення призначене для постійного проживання.
  5. Житлове приміщення у встановленому порядку визнається житловим приміщенням, тобто придатним для проживання. Воно повинно відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (п. 2 ст. 15 ЖК). Порядок визнання приміщення придатним чи непридатним для проживання встановлюється Урядом РФ відповідно до ЖК і іншими федеральними законами.
  Таким чином, під житловим приміщенням як об'єктом права приватної власності слід розуміти різновид складної нерухомої речі у вигляді ізольованого приміщення, призначені та придатні для постійного проживання власника (іншого титульного власника) і членів його сім'ї.
  Різновидом житлових приміщень є житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири, кімната.
  Не викликає проблем визначення житлового будинку як об'єкта права власності. До нього законодавець відносить індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку (п. 2 ст. 16 ЖК).
  Складніше йде питання з визначенням таких об'єктів права власності, як квартира, частина будинку і частину квартири, кімната. Проблему викликає визначення кордонів названих об'єктів. Е.А. Сухановим правомірно поставлено питання "власником чого я стаю?", Коли мова йде про приватизацію квартири або кімнати * (868). Де її конкретні кордону? Так, п. 3 ст. 15 ЖК визначає квартиру як структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні.
  Власнику квартири в багатоквартирному будинку згідно з чинним законодавством належить також частка у праві власності на спільне майно будинку (ст. 290 ЦК, п. 1 ст. 36 ЖК), яка завжди слід долю квартири. Розмір частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційний розміру загальної площі зазначеного приміщення. До складу частки на праві спільної часткової власності входять допоміжні житлові приміщення, призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку (сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали тощо), земельну ділянку , на якому розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці.
  Однак законодавчі приписи про автоматичне виникненні права спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку не можуть бути реалізовані на практиці. Для виникнення такого права загальному майну багатоквартирного будинку, як складової частини нерухомого майна, необхідно надати легальний правовий характер. А це можна зробити шляхом визнання всього житлового будинку об'єктом права власності з дотриманням процедури державної реєстрації.
  Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання як місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі. Віднесення кімнати до самостійного об'єкту права власності не можна визнати прогресивною мірою, так як кімната не може повною мірою задовольняти інтереси проживаючих у ній громадян.
  Як об'єкт права власності виступають кімнати в комунальних квартирах. ЖК передбачає право переважної покупки кімнати в комунальній квартирі у інших власників у квартирі (ч. 6 ст. 42 ЖК). Причому разом з кімнатою до нового власника переходять частки у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі і в праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку (ст. 42 ЖК). Названі частки виділу в натурі не підлягають, отже, окремо від кімнати не відчужуються. Власники кімнат несуть тягар їх утримання з урахуванням часток у праві спільної власності (ст. 43 ЖК).
  Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням.
  Відповідно до призначення житлового приміщення власник використовує його для особистого проживання, проживання членів його сім'ї чи здачі за договором іншим особам для проживання громадян. Зокрема, житлове приміщення може бути передане на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі.
  ЖК передбачає можливість передачі житлового приміщення в оренду юридичній особі. Враховуючи, що правовий режим комерційних організацій поширюється на громадян-підприємців, останні також можуть виступати в якості орендарів житлових приміщень. У подібних ситуаціях орендоване жиле приміщення має також використовуватися тільки для проживання громадян (п. 2 ст. 288 і п. 2 ст. 671). Розміщення власником в належному йому житловому приміщенні організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове.
  ЖК розширив межі використання житлових приміщень, передбачивши можливість використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому громадянами, якщо це не порушує прав і законних інтересів інших громадян, а також вимог, яким має відповідати житлове приміщення (п. 2 ст . 17 ЖК).
  Цільове призначення житлових приміщень служить підставою заборони на використання в житлових будинках промислових виробництв.
  До числа універсальної обов'язки власника житлового приміщення слід віднести тягар утримання даного приміщення, а також спільного майна власників квартир у багатоквартирному будинку і власників кімнат у квартирі (п. 3 ст. 30 ЖК). Так, власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати житлове приміщення в належному стані.
  Особливе соціальне значення житлових приміщень зумовлює наявність прав і обов'язків у членів сім'ї власника житлового приміщення. До членів сім'ї власника житлового приміщення ЖК відносить дві категорії громадян, які проживають спільно з даними власником в належному йому приміщенні: 1) його чоловік, діти і батьки; 2) інші його родичі, непрацездатні утриманці і у виняткових випадках інші громадяни, якщо вони вселені власником в якості членів своєї сім'ї (п. 1 ст. 31 ЖК). Таким чином, склад членів сім'ї власника житлового приміщення не є закритим і не завжди пов'язаний з родинними відносинами з власником, з веденням спільного з ним господарства, з термінами спільного проживання.
  За загальним правилом права членів сім'ї мають похідний характер від прав власника житлового приміщення. З переходом права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи припиняється і право користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом. У разі коли членами сім'ї власника є особи, що перебувають під опікою чи піклуванням або залишилися без батьківського піклування неповнолітні, відчуження житлового приміщення можливе лише за згодою органів опіки та піклування.
  За загальним правилом припинення сімейних відносин між власником і членом сім'ї тягне припинення права користування житловим приміщенням для колишнього члена сім'ї. Однак норми житлового законодавства звужують дії наведеної норми наступними випадками (п. 4 ст. 31 ЖК):
  1) якщо в укладеній угоді між ними не передбачено інше, 2) якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням; 3) якщо майновий стан колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення та інші заслуговують уваги обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням.
  У двох останніх випадках питання про збереження права користування житловим приміщенням колишнім членом сім'ї власника на певний строк віддається на розсуд суду. При цьому суд може виселити колишнього члена сім'ї, якщо встановить наявність у нього іншого житлового приміщення або можливості самостійно вирішити житлову проблему. Як варіант законодавець надає суду право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу.
  Закінчення встановленого судом терміну користування житловим приміщенням тягне припинення відповідного права у колишнього члена сім'ї, якщо він не уклав іншої угоди з власником.
  Рівними правами, що належать власнику, володіють і дієздатні громадяни, яким право користування житловим приміщенням надано за заповідальним відказом і на підставі договору довічного змісту з утриманням. Названі особи несуть солідарну з власником житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування таким житловим приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між ними.
  У більшості випадків власник житлового приміщення самостійно визначає юридичну долю речі. У той же час окремі дії або бездіяльності власника, що порушують права та інтереси третіх осіб, можуть спричинити примусове припинення права власності на належне йому жиле приміщення. Так, використання власником житлового приміщення не за призначенням, систематичне порушення прав та інтересів сусідів, безгосподарне поводження з житлом може спричинити попередження з боку органу місцевого самоврядування про необхідність усунення порушень, а за наявності руйнувань приміщення - також призначити відповідний строк для проведення ремонту. Якщо власник не виконає вимоги органу місцевого самоврядування і не припинить названих порушень, суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення (ст. 293 ГК ).
  У розвиток норм ЦК, що регламентують відносини, що виникають у зв'язку з відчуженням нерухомого майна при вилученні земельної ділянки, на якій воно знаходиться, ЖК детально регламентує процедуру припинення права власності на житлове приміщення в публічних інтересах (ст. 32). Мова йде про випадки вилучення у власника земельної ділянки, на якій знаходиться жиле приміщення, для державних або муніципальних потреб. У житловому законодавстві немає будь-якого переліку підстав, що обумовлюють необхідність вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Деякі орієнтири закріплені в ст. 49 ЗК. Сюди відносяться такі випадки, як виконання міжнародних зобов'язань Російської Федерації; розміщення об'єктів державного або муніципального значення за відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів та ін
  ЖК передбачає два варіанти задоволення інтересів власника: 1) викуп житлового приміщення, а точніше, відшкодування збитків, заподіяних примусовим вилученням житлового приміщення; 2) надання замість вилучається житлового приміщення іншого жилого приміщення з заліком його вартості в викупну ціну.
  Згідно ЖК частина вилучається житлового приміщення може бути викуплена відповідним публічним органом тільки за згодою власника, а ціле житлове приміщення - без такого (п. 1 ст. 32). Зрозуміло, що при викупі частини житлового приміщення (житлового будинку) ступінь порушень інтересів власника збільшується. Тому ЖК передбачає підвищені гарантії охорони інтересів такого власника.
  При вилученні ж цілого житлового приміщення проти волі власника одного лише рішення публічного органу недостатньо. З метою усунення зловживань з боку органів влади у разі виниклої суперечки в суді підлягає з'ясуванню питання про можливість задовольнити державні та муніципальні потреби іншим шляхом.
  Про дату викупу і датою здійсненої державної реєстрації рішення органу публічної влади про викуп житлового приміщення його власник повинен бути попереджений у письмовій формі за рік. Викуп житлового приміщення до цього терміну можливий тільки за згодою з власником.
  З моменту повідомлення власника про плановане викуп житлового приміщення на нього покладається ризик при визначенні викупної ціни житлового приміщення витрат і збитків, пов'язаних з виробленими в зазначений період вкладеннями, значно збільшують вартість вилучається житлового приміщення.
  Ціна та інші умови викупу житлового приміщення визначаються угодою з власником житлового приміщення. До складу викупної ціни включається ринкова вартість житлового приміщення, а також всі збитки, завдані власникові житлового приміщення його вилученням. Зокрема, відшкодуванню підлягають витрати, пов'язані із зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого жилого приміщення, переїздом, пошуком іншого жилого приміщення для набуття права власності на нього, оформленням права власності на інше жиле приміщення, достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, у тому числі і упущена вигода. У викупну ціну квартири буде також входити і частка в праві на спільне майно у багатоквартирному будинку.
  Надання іншого житлового приміщення замість вилучається може бути здійснено тільки за згодою з власником і не усуває обов'язки власника відшкодувати всі вищеназвані збитки.
  Принцип повного відшкодування збитків і можливість надання іншого житлового приміщення поширюється і на випадки вилучення житлових приміщень, що у багатоквартирних будинках, при визнанні їх у встановленому порядку аварійними і підлягають знесенню або реконструкції.
  Право приватної власності індивідуальних підприємців. Цивільне законодавство не проводить реального розмежування між майном, придбаним громадянином від заняття підприємницькою діяльністю, і решті майном громадянина. Специфіка правового режиму майна індивідуального підприємця проявляється в тих випадках, коли воно безпосередньо використовується у підприємницькій сфері.
  По-перше, розширюється коло об'єктів, які можуть використовуватися громадянином для здійснення підприємницької діяльності, включаючи в цю сферу і засоби виробництва.
  По-друге, розширюється обсяг прав і обов'язків щодо належного йому майна. Для експлуатації майна індивідуальний підприємець вправі використовувати найману працю. На операції, що здійснюються індивідуальним підприємцем, поширюються правила про комерційні організації, якщо інше випливає із закону, інших правових актів чи істоти правовідносин (п. 3 ст. 23 ЦК). На майно індивідуального підприємця може бути накладено стягнення за зобов'язаннями незалежно від вини підприємця (п. 3 ст. 401 ЦК).
  Закон РФ від 7 лютого 1992 р. "Про захист прав споживачів" покладає на індивідуального підприємця, як і на комерційну організацію, ряд додаткових обов'язків з інформування споживачів, забезпечення безпеки товарів для життя і здоров'я у разі продажу товарів, виконання робіт і послуг та ін .
  По-третє, все майно підприємця може з'явитися предметом стягнення кредиторів. Підприємець несе відповідальність за зобов'язаннями всім своїм майном (ст. 24 ЦК), на яке за чинним цивільним процесуальним законодавством може бути звернено стягнення * (869).
  Різновидом підприємницької діяльності громадян є ведення селянського (фермерського) господарства без утворення юридичної особи * (870), зареєстрованого в установленому порядку. На майно селянського господарства поширюється режим спільної сумісної власності, якщо законом або договором між його членами не встановлено інше * (871).
  Підприємцем в селянському господарстві є глава, який розпоряджається майном фермерського господарства в інтересах усього господарства. За зобов'язаннями, укладеним главою в інтересах селянського господарства, останнє відповідає своїм майном.
  До складу майна селянського господарства входять такі об'єкти, як земельна ділянка, господарські та інші будівлі, споруди, худоба, птиця, сільськогосподарська та інша техніка і обладнання, транспортні засоби, інвентар та інше майно, придбане для господарства на спільні кошти його членів. До спільного майна членів селянського господарства також відносяться плоди, продукція та доходи, отримані в результаті діяльності селянського господарства.
  На основі майна селянського господарства може бути створено господарське товариство або виробничий кооператив. У такому випадку право власності на передане селянським (фермерським) господарством майно виникає у новостворених товариств або кооперативу.
  У разі виходу з фермерського господарства громадянин має право на грошову компенсацію, пропорційно його частці у праві спільної власності на майно господарства. Термін виплати грошової компенсації визначається за взаємною згодою між членами фермерського господарства або у випадку, якщо взаємна згода не досягнута, в судовому порядку і не може перевищувати рік з моменту подачі членом господарства заяви про вихід.
  Громадянин, який вийшов з фермерського господарства, протягом двох років після виходу з нього несе субсидіарну відповідальність у межах вартості своєї частки у майні господарства за зобов'язаннями, які виникли в результаті діяльності господарства до моменту його виходу з нього.
  На майно індивідуального підприємця може бути накладено стягнення у разі банкрутства. Індивідуальний підприємець може вважатися нездатним задовольнити вимоги кредиторів за грошовими зобов'язаннями та (або) виконати обов'язок по сплаті обов'язкових платежів, якщо відповідні зобов'язання і (або) обов'язок не виконані ним протягом трьох місяців з дати, коли вони повинні були бути виконані. Справи про банкрутство розглядаються арбітражним судом. Особливості неспроможності (банкрутства) індивідуальних підприємців та селянських (фермерських) господарств містяться в гл. Х ФЗ від 26 жовтня 2002 р. "Про неспроможність (банкрутство)" (з ізм. Та доп.) * (872).
  При банкрутстві селянського господарства до складу майна, з якого задовольняються вимоги кредиторів селянського господарства, включається перебуває у спільній власності членів господарства рухоме і нерухоме майно, у тому числі насадження, господарські та інші будівлі, меліоративні та інші споруди, племінна, молочна і робоча худоба, птах, сільськогосподарські й інші техніка та обладнання, транспортні засоби, інвентар та інше придбане для господарства на спільні кошти його членів майно, а також право оренди належить селянському (фермерському) господарству земельної ділянки й інші належать господарству і мають грошову оцінку майнові права (ст. 221 Закону "Про неспроможність (банкрутство)").
  Майно, що належить голові селянського (фермерського) господарства та його членам на праві власності, а також інше майно, стосовно якого доведено, що воно придбане на доходи, які не є спільними коштами господарства, не включається до складу ліквідаційної маси. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "§ 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти"
  1.  § 3. Окремі джерела муніципального права
      правової системи. Якщо міжнародним договором РФ встановлено інші правила, ніж передбачені законом, то застосовуються правила міжнародного договору. Для вітчизняного місцевого самоврядування основоположним міжнародним актом є Європейська хартія місцевого самоврядування. Існує точка зору, згідно з якою Хартія за юридичною силою вище Конституції РФ, однак із цим навряд
  2.  § 1. Поняття і види підприємців
      правових формах: індивідуальні підприємці, господарські товариства, господарські товариства, виробничі кооперативи, державні та муніципальні унітарні підприємства. Таким чином, підприємець - це особа, яка здійснює підприємницьку діяльність. Факт здійснення особою підприємницької діяльності є підставою для визнання його особливим суб'єктом
  3.  § 2. Правовий режим речей
      право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 155 об'єктом загальногромадянського обороту і його правовий режим підпорядковується правилам загальногромадянського законодавства про речові права. Однак, якщо той же суб'єкт - некомерційна організація відповідно до своєї спеціальноюправоздатність включається в комерційну діяльність,
  4.  § 4. Правовий режим цінних паперів
      право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 167 одних суб'єктів до інших. Враховуючи ж обсяги товарно-грошового обігу в сфері комерції, це означає, що саме підприємці є в більшості випадків учасниками відповідних відносин у зв'язку з видачею (емісією), зверненням і погашенням цінних паперів. Трохи інакше
  5.  § 4. Захист прав та інтересів підприємців в інших судових установах
      правовідносин, якщо хоча б однією з сторін у спорі є громадянин, причому ці суперечки не повинні бути пов'язані з підприємницькою діяльністю даного громадянина. Маються на увазі перш за все правові відносини, що складаються у зв'язку з наданням громадянам яких-небудь послуг, виконанням для них різного роду робіт, передачею предметів, що мають споживче призначення. У таких
  6.  § 5. Захист прав та інтересів підприємця у відносинах у сфері управління; роль прокуратури і нотаріату в правовому забезпеченні підприємницької діяльності
      правові відносини з різними органами державної влади і управління. Цими правовими відносинами опосередковується весь просторово-часовий цикл підприємництва, починаючи від установи комерційної організації і конституювання громадянина як індивідуального підприємця, оскільки підприємцю в будь-якому випадку необхідно пройти державну реєстрацію, і до
  7.  § 1. Поняття приватизації державного та муніципального майна і законодавство про приватизацію
      правовим забезпеченням, яке до того ж безнадійно відстало, не встигаючи цілком охопити реально Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 5 йдуть в цій області процеси. Насамперед, дуже довго і важко в науці та законодавстві «народжувалося» поняття приватизації. Як до Закону РРФСР «Про приватизацію державних
  8.  § 2. Державне регулювання інвестиційної діяльності
      право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 116 Держава, регулюючи інвестиційні процеси в країні, використовує різні форми і методи впливу на суб'єктів інвестиційної діяльності. Так, зокрема, воно безпосередньо управляє державними інвестиціями; вводить системи податків з диференціюванням податкових ставок і пільг;
  9.  § 4. Розрахункові операції комерційних банків
      право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 260 Економічна сутність розрахунків полягає в перерозподілі грошових ресурсів між учасниками підприємницьких та інших відносин. У розрахунках реалізується основна корисна соціальна функція грошей - вони виступають як засіб платежу. Юридичний зміст розрахунків полягає в тому,
  10.  § 2. Правові форми участі в будівельній діяльності
      правового регулювання: - по-перше, він встановлений досить великим числом імперативних норм і в цій частині можна говорити про певну єдиної стабільної складової правового статусу всіх інвесторів, всіх замовників і всіх підрядників; Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 297 - по-друге, він визначається