| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 2. Правові форми участі в будівельній діяльності |
||
|
Правовий статус учасників будівництва визначається за двома напрямками правового регулювання: - по-перше, він встановлений досить великим числом імперативних норм і в цій частині можна говорити про певну єдиної стабільної складової правового статусу всіх інвесторів, всіх замовників і всіх підрядників; Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 297 - по-друге, він визначається індивідуально для кожного суб'єкта умовами договорів, в яких він бере участь. Основним правовим документом, присвяченим взаєминам всіх учасників будівництва, є закон «Про інвестиційну діяльність у РРФСР» в редакції Федерального закону від 19 червня 1995 р. № 89-ФЗ (далі - Закон). У цьому нормативному акті даються визначення таких постійних учасників будівельного процесу, як інвестори і замовники. При використанні в будь-яких правових документах цих термінів необхідно брати до уваги, що в названому Законі по цілому ряду позицій зафіксовано їх правове становище в ході будівельного процесу і відповідні правила застосовуватимуться в разі спору незалежно від того, дано чи аналогічні визначення в конкретних договорах чи ні . Інвесторами є ті учасники будівельного процесу, які згідно п.3 ст. 2 Закону здійснюють вкладення власних, позикових або залучених коштів та забезпечують їх цільове використання. Таким чином, інвесторами можуть бути, насамперед, ті юридичні або фізичні особи, які мають право самостійно розпоряджатися власними коштами. До числа таких осіб відносяться комерційні та некомерційні організації, які є власниками свого майна. А ті юридичні особи, які володіють майном на праві господарського відання або оперативного управління, мають отримати відповідні повноваження для здійснення інвестицій в будівельне виробництво від своїх засновників. Крім того, інвесторами можуть бути органи, уповноважені управляти державним і муніципальним майном або майновими правами. До їх числа відносяться в першу чергу Уряд РФ, а також міністерства та відомства РФ і суб'єктів РФ. Інвесторами можуть бути і такі неурядові організації, наділені правами з управління федеральної власністю, як Російська академія наук (РАН). Якщо інвестиції здійснюються за рахунок позикових коштів, то слід мати на увазі, що позика і банківський кредит надаються, як правило, з визначеної у договорі позики або кредиту метою і витрачання позикових коштів контролюється кредитором. Тому при укладанні договорів з інвесторами, що пропонують позикові кошти Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 298 як інвестиції, необхідно перевіряти, чи відповідає таке використання отриманих ними позикових коштів умовам і вимогам, зафіксованим в законодавчих нормах і договорах з кредиторами. Якщо в якості інвестицій передбачається використання залучених коштів, необхідно перевірити, чи вправі даний інвестор залучати, наприклад, кошти громадян для даних інвестицій. При будівництві великих об'єктів нерідко об'єднуються кошти декількох інвесторів, що прямо передбачено в п. 3 ст. 2 того ж Закону. У цих випадках інвестори укладають договір про спільну діяльність (договір простого товариства) і визначають у ньому умови об'єднання своїх коштів. Договори про пайову участь у будівництві житлових будинків отримали широке поширення. При вступі в число пайовиків за такими договорами слід мати на увазі, що відповідно до п. 3 ст. 7 Закону незавершені об'єкти інвестиційної діяльності є об'єктом часткової власності учасників інвестиційного процесу до приймання та оплати інвестором виконаних робіт і послуг. Якщо інвестор відмовиться від подальшого фінансування будівництва до його завершення, то він повинен, якщо інше не передбачено в договорі, компенсувати іншим учасникам проекту їхні витрати. При пайову участь у будівництві житлових будинків громадяни-інвестори можуть стати власниками квартир тільки після їх повної оплати, що в свою чергу можливо після приймання всього будинку в експлуатацію. У практиці нерідко виникають суперечки про те, як повинні бути оплачені квартири при пайовому будівництві, якщо протягом строку зведення будинку ціни на завершений об'єкт виросли зважаючи на зростання цін на будівельні матеріали, енергоносії, зміни податкового законодавства та т.д.. тобто у зв'язку з обставинами, за які підрядник не відповідає. Законодавство стоїть на тій позиції, що інвестор стає власником квартири тільки після її повної оплати за тими цінами, які склалися на момент здачі об'єкта. Згідно з нормами п.4 ст. 5 Закону інвестор може передати за договором свої правомочності як по самим інвестиціям, так і за їх результатами іншим особам. При цьому можуть бути використані дві юридичні конструкції переходу прав інвестора: зміна осіб у зобов'язанні або продаж прав. Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 299 У тих випадках, коли інвестор пов'язаний з іншими учасниками будівництва та інвестиційного проекту тільки такими правовідносинами, в яких йому належать права і немає ніяких обов'язків, то він має право продати свої майнові права відповідно до зазначенням п.4 ст. 454 ГК РФ. Якщо ж інвестор є суб'єктом не тільки прав, а й обов'язків, то він повинен дотримуватися правил про переведення боргу, тобто йому необхідно отримати згоду інших учасників правовідносин на заміну себе на іншу особу. Слід також мати на увазі, що норма п.3 ст. 7 Закону, що встановлює правовідносини часткової власності на незавершений об'єкт будівництва, поширює таким чином правила про спільну власність на взаємини пайовиків, що припускає переважне право кожного з них на придбання відчужуваних інвестором прав на результати інвестицій (побудовані об'єкти). Як правило, інвестор виступає замовником при будівництві. Проте можлива й інша конструкція: інвестор має право уповноважити інша юридична чи фізична особа, а також державний орган здійснити реалізацію проекту. Така особа буде виконувати функції замовника, хоча будівництво в цьому випадку буде здійснюватися не за рахунок коштів самого замовника. Згідно прямою вказівкою ч. 2 п.4 ст. 7 Закону такий замовник наділяється правами володіння, користування і розпорядження інвестиціями на той період і в тих пре-справах, які зазначені в його договорі з інвестором. Як бачимо, у цій частині будівельне законодавство впритул підійшло до формулювання спеціального речового права замовника на об'єкт інвестиційної діяльності. Це право складається з традиційних трьох правомочностей, що утворюють основні речові права, проте це не право власності, не право господарського відання і не право оперативного управління, оскільки останні два мають строго обмежений законом коло можливих суб'єктів. До їх числа замовники не належать, оскільки статус замовника можна отримати тільки на підставі договору або його замінює адміністративного акту - розпорядження, а статус суб'єктів права господарського відання або оперативного управління - в силу установчих документів даної юридичної особи і прямих вказівок законодавства про юридичних осіб даного виду .. Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 300 Створення служби єдиного замовника набуло широкого поширення в сфері житлового будівництва, коли вдома споруджуються в межах територій компактної забудови за рахунок коштів різних інвесторів. У районах масового будівництва зручно мати службу єдиного замовника, який може ефективно контролювати виконання усіма підрядниками умов договорів і вимог будівельного законодавства в частині технології будівництва. Основні особливості правового статусу єдиного замовника зафіксовані в Положенні про замовника-забудовника (єдиному замовнику, дирекції споруджуваного підприємства) і технічному нагляді, затвердженому Постановою Держбуду СРСР від 2 лютого 1988 № 16. Інвестор, як правило, фінансує будівництво об'єктів, якими сам потім і користується. Однак у тих випадках, коли цього не відбувається, і інвестор - це не та особа, яка стає користувачем об'єкта інвестицій, тобто споруджуваного будинку, підприємства чи житлового будинку, то між таким користувачем та інвестором має бути укладений договір про інвестування, в якому визначаються їх взаємні права та обов'язки. Замість договору про інвестування може бути видано рішення про інвестування. Таке рішення видається, наприклад, державним органом, уповноваженим здійснювати розподіл бюджетних коштів для будівництва муніципального житла та об'єктів соцкультпобуту. При використанні в якості інвестицій таких специфічних джерел, як державні валютні кошти і державні іноземні інвестиційні кредити, діють норми спеціального акта - постанови Уряду РФ від 8 червня 1993 р. № 531 «Про впорядкування в РФ будівництва об'єктів, що здійснюються за рахунок державних валютних коштів і державних іноземних інвестиційних кредитів ». Основним документом, що лежить в основі взаємовідносин учасників будівельного процесу, є укладений ними договір. Згідно ст. 7 Закону такий договір регулює виробничо-господарські та інші взаємовідносини між учасниками будівництва. Центральна ланка цих відносин - це відносини між замовником (який може бути і інвестором) і виконавцем-підрядником. Основною особливістю правового становища підрядника є те, що будівельна діяльність відноситься до числа ліцензування Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 301 руемой. Постановою Уряду РФ від 25 березня 1996 р. № 351 затверджено Положення про ліцензування будівельної діяльності. Перелік видів будівельної діяльності та робіт, здійснюваних на підставі ліцензій, затверджений 28 грудня 1992 Мінбудом Росії. При визначенні підрядника замовники вільні у своєму виборі і вправі скористатися пропозиціями будь-якої організації, як російської, так і іноземній, якщо підрядник має відповідну ліцензію. Однак при будівництві за рахунок державних коштів діють спеціальні правила, встановлені постановою Уряду РФ від 14 серпня 1993 р № 812 «Про затвердження Основних положень порядку укладання та виконання державних контрактів (договорів підряду) на будівництво об'єктів для федеральних потреб в РФ (з ізм. на 26 червня 1995 р) »та детально викладені у листі Держбуду РФ від 7 жовтня 1993 р. № 15-144« Про порядок укладання державних контрактів (договорів підряду) на будівництво об'єктів для федеральних державних потреб » . Якщо ж будівництво ведеться за рахунок коштів приватних осіб, то вони можуть користуватися цими документами як нормами рекомендаційного характеру поряд з такими документами, як Типовий договір підряду на капітальне будівництво, Типове додаткову угоду до договору підряду на капітальне будівництво. Типова форма графіка виконання будівельно-монтажних робіт, квартальних завдань ..., затвердженими постановою Держбуду СРСР від 23 січня 1987 № 13. При виборі підрядної організації для здійснення будівництва за рахунок державних інвестицій організовуються підрядні торги, проведення яких регулюється Положенням про підрядні торгах у РФ, затвердженим Розпорядженням Держкоммайна РФ від 13 квітня 1993 р № 660-р (з ІЧМ і хап від 18 жовтня 1994 р) Застосування цього документа обов'язково при проведенні підрядних торгів на розміщення замовлень на знову починаємо будівництво для федеральних державних потреб. При проведенні підрядних торгів їх об'єктом є виробничий або невиробничий об'єкт, до якого належить предмет торгів. Предметом ж торгів виступають конкретні види робіт або послуг, за якими проводяться торги. Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 302 Таким чином, при наявності одного об'єкта можуть бути кілька предметів торгів, тобто окремих комплексів робіт, які можуть бути в результаті торгів доручені різним підрядникам. Претенденти повинні представляти свої пропозиції - оферти відповідно до запропонованих їм умовами, що містяться в тендерній документації. Це комплект документів, що містить вихідну інформацію про технічні, комерційних, організаційних та інших характеристиках об'єкта і предмета торгів, а також про умови та процедуру торгів. Торги проводить тендерний комітет. Він створюється замовником або організатором для проведення торгів і може діяти на постійній чи тимчасовій основі. Сам же тендер - це конкурсна форма проведення підрядних торгів, яка визначається як змагання представлених претендентами оферт з точки зору їх відповідності критеріям, що містяться в тендерній документації. Підрядні торги можуть проводитися тільки після затвердження техніко-економічного обгрунтування (ТЕО) проекту або після розробки робочої документації по об'єкту За результатами тендеру визначається підрядник на виставлені на тендер в якості предмета торгів роботи і послуги. Договір з переможцем торгів укладає замовник. Він же встановлює остаточні умови цього контракту. У договорі підряду на капітальне будівництво або, іншими словами, в договорі будівельного підряду, містяться умови, що визначають права і обов'язки замовника і підрядника. Цим договорами присвячений § 3 гл. 37 ГК РФ. У тих випадках, коли будівельно-монтажні роботи виконуються не тільки тією організацією, яка уклала договір із замовником, але вимагають залучення також і спеціалізованих організацій, таких, наприклад, як провідних оздоблювальні роботи, що виконують монтаж інженерного устаткування і т.д., підрядник повинен включити в договір своє право на залучення субпідрядних організацій. При цьому важливо визначити, чи потрібно згоду замовника на вибір кожного конкретного субпідрядника або він довіряє це повністю своєму підряднику. У тих випадках, коли, крім основного підрядника, договір передбачає наявність і субпідрядників, такий договір називається договором генерального підряду, а сам підрядник - генеральним підрядником. Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 303 При укладанні договорів підряду між генеральним підрядником та субпідрядниками застосовуються правила про договори будівельного підряду, де генпідрядник виступає вже в ролі замовника, а субпідрядник - його підрядником. До цих договорів застосовується як рекомендаційного акта, якщо мова йде про приватні інвестиції, і в якості імперативного, якщо будівництво ведеться за рахунок державних коштів - Положення про взаємовідносини організацій - генеральних підрядників з субпідрядними організаціями, затверджене Постановою Держбуду СРСР від 3 липня 1987 № 132. Порядок здачі готового об'єкта будівництва регулюється постановою Ради Міністрів СРСР від 8 січня 1981 р. № 24 «Про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів». Крім того, діє спеціальний нормативний акт, який застосовується в обов'язковому порядку для специфічної групи об'єктів - об'єктів зв'язку загального користування, проте приватні інвестори і замовники можуть скористатися при складанні своїх договорів цим документом як рекомендаційної нормою: це «Тимчасові правила приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів зв'язку загального користування в Російській Федерації », затверджені наказом Міністерства зв'язку РФ від 19 грудня 1995 При визначенні в договорі умов приймання закінченого будівництвом об'єкта будь-якого призначення слід враховувати, що імперативні норми і традиційно склалися в нашій країні умови таких договорів не передбачають відповідальності підрядника за здачу об'єкта з недоробками і дефектами. У різних документах - Типових договорах. Правилах підряду на капітальне будівництва, не кажучи вже про самих загальних, що не деталізованих нормах законодавства про інвестиційну діяльність, не містяться норми про штрафний відповідальності підрядника за здачу об'єктів з недоробками і дефектами, Тут, якщо немає спеціальних вказівок у договорі, можуть бути застосовані тільки загальні норми про відповідальність у формі відшкодування збитків. Тому при розробці проектів договорів будівельного підряду рекомендується забезпечувати інтереси замовника, крім інших способів, також включенням в текст договору умов про сплату підрядником штрафних санкцій у формі неустойок або штрафів за пред'явлення до здачі об'єкта з недоробками. Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 304 При будівництві житла права замовника потребують особливої охорони, а процес здачі-приймання об'єктів - в докладному врегулюванні, оскільки тут замовник - не користувач побудованого будинку, якщо мова йде про будівництво муніципального житла. Тому в цій сфері діє спеціальний документ - розпорядження Уряду РФ від 29 серпня 1994 р. № 1387-р «Про повноваження замовника при завершенні будівництва та продажу не завершених будівництвом житлових будинків». Якщо будівництво з тих чи інших причин у рамках даного договору не завершено, будівельне законодавство передбачає продаж таких об'єктів, тобто по суті обмежує терміни існування незавершених об'єктів. Відповідні правила містяться в Указі Президента РФ від 10 19 червня 94 р. № 1181 «Про заходи щодо забезпечення добудови не завершених будівництвом об'єктів», яким затверджено Положення про порядок передачі для завершення будівництва та продажу не завершених будівництвом житлових будинків і в постанові Ради Міністрів РФ від 3 лютого 1992 р. № 59 (в ред. 21 березня 1994) «Про заходи щодо продажу не завершених будівництвом об'єктів». У відповідності з цими документами об'єкти незавершеного будівництва виставляються на інвестиційні чи комерційні конкурси. При проведенні інвестиційного конкурсу, який може бути відкритим чи закритим, переможець отримує право укласти з початковим замовником або уповноваженим органом договір на добудову об'єкта. У цьому договорі закріплюються частки первісного замовника і переможця інвестиційного конкурсу у праві спільної часткової власності на готовий до експлуатації житловий будинок та порядок придбання переможцем конкурсу майнових прав на добудовували частку житлового будинку в результаті інвестування будівництва об'єкта. При проведенні комерційного конкурсу, обов'язковою умовою якого є завершення будівництва об'єкта, переможець конкурсу укладає договір купівлі-продажу незавершеного об'єкта і стає його власником. Якщо після проведення конкурсу переможець відмовляється укладати договір про добудову або договір купівлі-продажу, то результати конкурсу анулюються, а внесений завдаток не повертається. Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 305 |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 2. Правові форми участі в будівельній діяльності" |
||
|
||