| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Договори найму житлового приміщення і суміжні договори |
||
|
Основи цивільного законодавства 1961 р., а слідом за ними і Цивільний кодекс РРФСР 1964 р., як уже зазначалося, вперше визнали договір житлового найму особливим типом договору. При цьому ДК РРФСР 1964 р. (ст. 295) у початковому варіанті містив визначення договору найму житлового приміщення, яке було згодом в значній своїй частині відтворено в чинному нині Цивільному кодексі. Мається на увазі, що "за договором найму житлового приміщення наймодавець зобов'язується надати наймачеві за плату житлове приміщення для проживання в ньому". Одночасно та ж стаття містила відсилання до восьми статтями глави ЦК 1964 р. "Майновий найм". Йшлося про статті, що передбачали вимоги до переданому майну та відповідальність наймодавця за недоліки цього майна, наслідки ненадання його наймачеві, порядок користування наймачем отриманим майном, обов'язки сторін за змістом переданого майна, збереження сили договору найму при переході майна до інших власникам, порядок повернення майна наймодавцю і відповідальність наймача за погіршення майна. Коли ж в 1981 р. у зв'язку з прийняттям Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік всі статті глав Основ цивільного законодавства 1961 р. і Цивільного кодексу РРФСР 1964 р. "Найм житлового приміщення" були зведені до однієї статті, то в ній не виявилося ні визначення договору найму житлового приміщення, ні відсилання до окремих статей глави "Майновий найм". Все ж зазначене нами не завадило появі не тільки до зміни відповідних глав, але й після цього висловлювань на користь визнання договорів найму житлового приміщення самостійним типом (видом) договорів. З двох типів договорів найму житлових приміщень найбільш близький до договору оренди договір комерційного найму. З цієї причини співвідношення між цим договором та договором оренди можна встановити шляхом зіставлення визначень, включених в п. 1 ст. 671 ЦК ("Договір найму житлового приміщення") і ст. 606 ЦК ("Договір оренди"). Обидва визначення містять ряд співпадаючих ознак. Такий збіг не є несподіваним, оскільки воно-то і дало можливість включити їх в одну групу. Мається на увазі, що по тому й іншому договором одна сторона зобов'язується надати іншій за плату в тимчасове володіння і користування (у тимчасове користування) майно. Щодо відмінності у визначеннях того й іншого договору слід насамперед відзначити, що, як передбачено ст. 606 ГК, предметом договору оренди є "майно". Тим часом в силу п. 1 ст. 671 предметом договору найму житлового приміщення служить конкретний різновид майна: житлове приміщення. З цієї причини, зокрема, Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 N 2 в редакції Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 30 листопада 1990 р., маючи на увазі особливість суперечок про звільнення приміщень, що не входять до складу житлового фонду (як приклад вказані виробничі приміщення, збірно - розбірні споруди, вагончики), передбачив необхідність дозволу їх, по-перше, судом і, по-друге, із застосуванням норм цивільного законодавства, що регулюють майновий найм "*". --- "*" Див: Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 133 - 134. У легальному визначенні договору найму житлового приміщення (тобто договору комерційного найму) відсутня вказівка на тимчасовий його характер, але зате виділена обов'язок наймача використовувати отриманий предмет договору тільки "для проживання в ньому". Зазначені відмінності мають неоднакове значення. Що стосується предмета договору, то, як випливає з п. 2 ст. 671 ЦК, договір оренди житлового приміщення, на що вже зверталася увага, являє собою одну з різновидів оренди, а не найму житлового приміщення. Це означає, що договір оренди в принципі може бути укладений з приводу будь-якого майна, в тому числі і житлового приміщення. Тим самим предмет у одних договорів охоплює стосовно майну "все", а у інших - лише "частина". Але такого роду відмінність могло б зіграти свою роль тільки у випадку, якщо б мова йшла про визнання договорів найму житлового приміщення видом договору оренди, подібно до того як це зроблено в гол. 34 ЦК щодо оренди транспортних засобів, оренди підприємств, оренди будівель і споруд. І навпаки, для визнання договорів найму житлового приміщення самостійним типом договорів цього явно недостатньо "*". --- "*" Одна група авторів вважала наймання житлового приміщення самостійним типом (видом) договорів (див.: Радянське цивільне право / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнєєва. Т. 2. М., 1980. С. 126; Чигир В.Ф. Житлове право. М., 1986. С. 68; Чіквашвілі Ш.Д. Житлове право: Коментар до житлового законодавства. Тбілісі, 1989. С. 92; Науково - практичний коментар Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флейшиц. С. 153 (автор - А.І. Пергамент); Радянське цивільне право / Под ред. В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого, А.К. Юрченко. Ч. 2. Л., 1982. С. 69; Радянське цивільне право: Підручник / За ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. М., 1985. С. 132; Іоффе О. С. Зобов'язальне право. М., 1975. С. 324; Тархов В.А. Радянське цивільне право. Ч. 2. Саратов, 1979. С. 49; Цивільне право: Підручник / За ред. Е.А. Суханова. Т . 2. М., 1993. С. 16; Радянське цивільне право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкіна. Ч. 2. Київ, 1983. С. 135; Чигир В.Ф. Житлове право . Мінськ, 1988. С. 68). Прихильники іншої точки зору продовжували вважати договір найму житлового приміщення різновидом договору майнового найму (див.: Радянське цивільне право / Відп. Ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М., 1976. С. 115; Радянське цивільне право. Т. 2. Л., 1971. С. 520; Лаасік Е.Я. Радянське цивільне право. Частина особлива. Таллін, 1980. С. 129; Маслов В.Ф. Право на житло. Харків, 1986. С. 20, та ін.) Слід зазначити, що більшість з тих, хто готовий був визнати договір житлового найму різновидом найму майнового, використовували такий аргумент, як наявність в початковій редакції ст. 299 ЦК 1964 р. відсилань до окремих статей глави "Майновий найм". Тим часом насправді наявні відсилання до окремих статей другий глави якраз повинні підтверджувати прямо протилежне: самостійність договорів. В іншому випадку, тобто якби справді йшлося про рід (типі) і вигляді договорів, такі відсилання не потрібні, оскільки повинні і так застосовуватися всі загальні норми, крім спеціальних, присвячених договором, який визнається виглядом іншого. Таким чином, при варіанті "рід і вид" відсилання потрібні для досягнення прямо протилежної мети: визначення, які статті, що відносяться до "роду", не повинні застосовуватися до певного його "виду". Та обставина, що у визначенні договору найму житлового приміщення відсутня вказівка на тимчасовий характер відносин сторін, також не може бути використане як класифікаційної ознаки, але вже з іншої причини: відповідний пробіл у визначенні, якщо й вважати його таким, компенсується ст. 683 ГК, яка присвячена термінам в договорі комерційного найму. В результаті можна виділити один найважливіший, що породив багато інших ознака договорів найму житлового приміщення: їх споживчий характер. Зазначений ознака (задоволення особистих потреб) зближує договори найму житлового приміщення з договорами роздрібної купівлі - продажу та побутового підряду. Так, визначення першого з цих двох договорів називає предметом товар, "призначений для особистого, сімейного, домашнього чи іншого користування, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю" (п. 1 ст. 492 ЦК), а визначення другого включає вказівку на те, що підрядник зобов'язується виконати певну роботу, "призначену задовольняти побутові чи інші особисті потреби замовника" (п. 1 ст. 730 ЦК). Виділення в ГК ознак таких "споживчих договорів" має на меті позначити необхідність надання особливих пільг і переваг одному з контрагентів - громадянину, який є в цьому випадку споживачем товарів, робіт і послуг. Зазначене схожість договорів найму житлового приміщення, з одного боку, та договорів роздрібної купівлі - продажу та побутового підряду, з іншого, має свої межі. Споживчий характер конкретного договору, тобто спрямованість на задоволення побутових та інших пов'язаних з ними потреб, при купівлі - продажу і підряді служить обов'язковою умовою застосування до договору спеціальних норм про роздрібну купівлю - продаж або відповідно побутовомупідряд. В іншому випадку за цими межами до обох названим договорів споживання будуть застосовані загальні положення про купівлю - продаж або відповідно про підряді. Інша річ - договори найму житлового приміщення. Якщо громадянин укладає договір найму з приводу житлового приміщення, але з метою використати його під майстерню або магазин, то в подібних випадках не виникає питання про субсидіарний застосуванні норм про договір оренди (майнового найму), оскільки відповідний договір буде спочатку недійсним (нікчемним). Те, що тільки щодо договорів найму житлового приміщення споживчий характер порахували достатнім для виділення їх в якості самостійних договірних типів, безпосередньо пов'язане з неодноразово відзначалася особливою значущістю задоволення відповідної потреби громадянина. З цієї причини законодавець визнав недостатньою ту відносну самостійність, яку придбали б договори найму житлових приміщень, якби виявилися включеними в той тип договорів, під яким малася на увазі оренда, подібно до того як це зроблено щодо роздрібної купівлі - продажу або побутового підряду по відношенню відповідно до купівлі - продажу і підряду. Існує, правда, і ще одна обставина, що носить, крім іншого, юридико - технічний характер. Особлива значимість проблеми забезпечення громадян житлом зажадала створення житлового законодавства, покликаного за допомогою консолідованих норм, що відносяться за своєю природою як до публічного, так і до приватного права, регулювати відносини, пов'язані із забезпеченням задоволення потреб громадян у житлі. Віднесення договорів найму житлових приміщень до типу договорів майнового найму безсумнівно зруйнувало б відносну єдність, яке притаманне того, що іменується житловим законодавством. Житлові приміщення надаються у тимчасове користування громадянам за загальним правилом за плату. Однак, як було вже зазначено, ст. 40 Конституції РФ допускає можливість надання житла з житлових фондів і безоплатно. Певні міркування з приводу безоплатного договору користування житловим приміщенням висловив В.Н. Литовкин. Він вважає, що "безоплатне користування житлом виводить його з-під регулювання норм цієї глави (мається на увазі гол. 35 ЦК. - М.Б.) і переводить в регулювання гл. 36 ГК" Безоплатне користування "та житлового законодавства" "* ". Якщо врахувати, що наведені положення автора передує визнання норм про оплату "загальними для всіх різновидів договору найму житлового приміщення" , неважко визначити суть викладеної позиції. Вона зводиться до того, що не тільки договір комерційного найму, але точно так же договір соціального найму можуть бути тільки оплатним. При цьому для підпорядкування договору режиму, встановленому гл. 36 ГК ("Безоплатне користування"), не має значення, чи укладений договір з приводу житлових приміщень, що входять до складу державного та муніципального фонду соціального використання, або будь-яких інших житлових приміщень. --- "*" Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). С. 243. КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (під ред. О.Н. Садикова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ, Видавнича група ИНФРА-М-НОРМА , 1997. Там же. На наш погляд, з В.Н. Литовкіна можна погодитися лише частково. У кінцевому рахунку певні сумніви пов'язані з тими наслідками, які спричинить за собою перетворення громадянина з наймача житлового приміщення за договором соціального найму в ссудополучателя (сторону в договорі безоплатного користування). Із застосуванням гл. 36 пов'язано, зокрема, те, що на відміну від наймача за договором соціального найму при застосуванні договору безоплатного користування така особа виявиться позбавленим права вимагати передачі житлового приміщення (пор. ст. 692 ЦК), на нього може бути покладено обов'язок здійснювати не тільки поточний , але і капітальний ремонт (ст. 695 ЦК), буде розширено коло обставин, за яких він буде нести ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження переданого майна (ст. 696 ЦК), розсунеться перелік підстав для розірвання договору з ініціативи другого боку - тієї, яка надала житлове приміщення (п. 1 ст. 698 ЦК), смерть ссудополучателя (наймодавця) у вигляді загального правила повинна спричинятиме припинення договору (ст. 701 ЦК). І, нарешті, чи не найважливіше - договірне ставлення з постійного, безстрокового перетвориться в тимчасове. Посилання на те, що до договору безоплатного користування житлом, разом із статтями гл. 36, будуть застосовуватися норми житлового законодавства, звичайно, має певне значення. Проте все ж доведеться врахувати, що в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами житлового законодавства можна буде керуватися лише субсидиарно, за умови, якщо вони не суперечать статтям гл. 36 ГК. Причина в тому, що поставила житлове право попереду ГК ст. 672 ГК діє тільки, як у ній прямо вказано, стосовно договору соціального найму. Погіршення становища наймача, який уклав договір безоплатного користування, в порівнянні з положенням наймача у договорі оренди цілком зрозуміле. Безоплатна передача являє собою відступ від одного з основних принципів цивільного права - еквівалентності відносин. У подібних випадках свідомо слабкою стороною, яка потребує особливого захисту на рівні законодавства, є не той, хто отримує майно без оплати, а той, хто передає його іншому, не маючи можливості вимагати зустрічного задоволення. Все це і було причиною виділення поряд з главами, присвяченими оплатній передачі майна, в тому числі житлових приміщень (гл. 34 і 35), глави 36, яка регулює договір, що відрізняється від попередніх по суті справи тільки двома ознаками - безвозмездностью й час передачі майна . Проте зазначені міркування не повинні мати значення стосовно до безоплатного надання в установленому порядку житлових приміщень, що входять в державний і муніципальний житловий фонд соціального використання. У подібних випадках стосовно наймачеві йдеться про реалізацію громадянами, віднесеними законом до певної категорії, свого конституційного права на житло в особливому порядку - без оплати. З цієї причини в принципі неприпустимо встановлювати різні правові режими в залежності від того, чи отримує громадянин житлове приміщення з фонду соціального використання Російської Федерації, суб'єкта Федерації або муніципального освіти плату або безоплатно (наприклад, відповідно до ст. 59 Житлового кодексу). Така нівелювання досягається, як вже було показано, визнанням можливості існування безоплатних договорів соціального найму. У результаті виявляється, що договір безоплатного користування житловим приміщенням в режимі гл. 36 ГК можливий, але лише в тій області, яка конкурує з договором не соціального, а комерційного найму. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "2. Договори найму житлового приміщення та суміжні договори " |
||
|
||