ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

3. Правове регулювання договорів найму житлових приміщень

Вихідні початку правового регулювання житлових відносин в цілому і договірних зокрема закріплені в Конституції РФ. Йдеться про ст. 25, яка закріплює принцип недоторканності житла, ст. 27, що визнає за кожним, хто законно перебуває на території Російської Федерації, право "вільно пересуватися, вибирати місце перебування і проживання", ст. 40, присвяченій праву громадян на житло, а також ст. 72, яка віднесла житлове законодавство до спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів Федерації.
Глава 35 ЦК, як уже неодноразово підкреслювалося, містить роздільне регулювання договорів комерційного та соціального найму житлових приміщень "*". При цьому стосовно обома договорами широко використовуються відсилання до житлового законодавства.
---
"*" Див про це: Цивільний кодекс Російської Федерації. М., 1996. С. 15 (автор передмови - Ю.Х. Калмиков); Коментар частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації: Для підприємців. М., 1996. С. 79; Крашенинников П.В. Наймання житлового приміщення / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст. Коментарі. М., 1996. С. 350.
Загальне для гл. 35 ГК та житлового законодавства - те, що більша частина входять до їх складу норм відноситься до числа імперативних. Це дозволяє забезпечити необхідні гарантії, головним чином, для тієї свідомо більш слабкої сторони, якою є наймач. Відзначена особливість зі зрозумілих причин більшою мірою властива нормам, розрахованим на застосування їх до договору соціального найму.
Однак перераховані статті поширюють свою дію не на всі договори комерційного найму.
Пункт 2 ст. 683 ГК виділяє з усіх статей, присвячених цим договором, ті, які безумовно застосовуються тільки до договорів комерційного найму, що укладається на термін в один рік і більше. У це число входять: ст. 677 (п. 2) - про постійно проживають разом з наймачем громадянах, ст. 680 - про тимчасові мешканцях, ст. 684 - про переважних правах наймача на укладення договору на новий термін, ст. 685 - про піднайму жилого приміщення, ст. 686 та ст. 687 (абз. 4 п. 2) - про наслідки зазначених у них порушень договору. До договору зі строком дії менше одного року всі ці статті можуть застосовуватися тільки за наявності в договорі спеціальних на цей рахунок вказівок.
З сімнадцяти статей, які стосуються договору комерційного найму, відсилання до житлового законодавства містять шість. У це число входять: ст. 673 (п. 1) - порядок визначення придатності житлового приміщення для проживання, ст. 679, 680 і 685 - про встановлення норми житлової площі на людину, ст. 682 (п. 1) - про максимальний розмір плати за житлове приміщення і ст. 687 (п. 3) - про додаткові підстави одностороннього розірвання договору в судовому порядку "*". Крім того, в одному випадку (мається на увазі визначення порядку щомісячної оплати житлового приміщення - п. 3 ст. 682) адресатом відсилання служить конкретний акт, що входить до складу житлового законодавства, - Житловий кодекс.
---
"*" У деяких з наведених статей Цивільного кодексу "житлове законодавство" названо прямо. В інших використовуються при відсилання інші терміни - "закон, що встановлює максимальний розмір плати за житлове приміщення" (п. 1 ст. 682 ЦК) або "законодавство про норму житлової площі на одну людину" (ст. 679, 680 і 685 ЦК). Однак немає підстав сумніватися, що і в тому і в іншому випадку в якості адресата маються на увазі акти, що входять до складу житлового законодавства.
Використання житлового законодавства не вичерпується випадками прямих відсилань до нього в зазначених шести статтях. Мається на увазі, що сторони договору комерційного найму зберігають можливість включити в нього вказівку на застосування конкретних норм житлового законодавства та з питань, які входять до інші статті гол. 35 ГК. Однак це можливо тільки за відсутності на зазначений рахунок імперативної норми у відповідній статті.
Єдина спеціально присвячена договором соціального найму ст. 672 ГК з юридико - технічної точки зору вельми складна. Вона містить, зокрема, норми прямої дії. Маються на увазі насамперед її пп. 1 і 2, в яких закріплені правила про обов'язковість при наданні громадянам житлових приміщень з державного і муніципального житлового фонду соціального використання висновку саме договорів соціального найму "*", а також про правове становище членів сім'ї наймача в такому договорі. У п. 3 ст. 672 ГК названі шість статей тієї ж гл. 35 - ст. 674, 675, 678, 680, 681 і ст. 685 (пп. 1, 3), правила яких застосовуються і до договору соціального найму.
---
"*" Див: Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. С. 50.
Як можна зробити висновок з п. 3 ст. 672 ГК, зазначені шість статей на рівних з нормами, включеними в пп. 1 і 2 ст. 672 ГК, користуються пріоритетом по відношенню до норм житлового законодавства.
Сенс відповідного положення можна проілюструвати на прикладі дії однієї зі статей, зазначених у ст. 672 ГК. Мається на увазі ст. 680 ЦК ("Тимчасові мешканці"). Вона містить ряд положень, істотно відмінних від однойменної ст. 54 Житлового кодексу. Зокрема, неоднакові умови, що допускають вселення в займане наймачем жиле приміщення, терміни проживання і для постійних і для тимчасових мешканців. З ст. 672 ГК випливає, що при вирішенні зазначених питань для договору соціального найму необхідно керуватися ст. 680 ГК. Подібне рішення, кореспондуючі вказівкам, включеним в п. 3 ст. 672 ГК, прямо випливає і з того загального принципу, який закріплений в п. 2 ст. 3 ГК. Йдеться про верховенство Кодексу стосовно інших актів, які регулюють цивільні відносини, включаючи і ті, які входять до складу житлового законодавства, якщо інше прямо не зазначено в самому ГК, як це зроблено в ст. 672.
За межами пп. 1 і 2 ст. 672 ЦК та шести статей, названих у п. 3 ст. 672 ГК, в ній передбачено, що договір соціального найму житлового приміщення укладається з підстав, на умовах і в порядку, передбачених житловим законодавством. При цьому інші положення ЦК застосовуються до договору соціального найму, лише якщо інше знову ж таки не передбачено житловим законодавством. Таким чином, не увійшли до складу шести перелічених у п. 3 ст. 672 ГК статті, прийняті законодавцем у розрахунку на договори комерційного найму, можуть діяти по відношенню і до договорів соціального найму, але тільки в порядку заповнення прогалин у житловому законодавстві. На підтвердження зазначеного положення можна навести такий приклад. З питання про розподіл обов'язків, пов'язаних з капітальним ремонтом, між сторонами ст. 681 ЦК та ст. 144 Житлового кодексу містять рішення, що розрізняються вже тим, що в першому з Кодексів відповідна норма є диспозитивною, а в другому - імперативною. При сформованій колізії слід визнати для договору соціального найму пріоритет Житлового кодексу, маючи на увазі, що стаття ГК, про яку йде мова (ст. 681), не входить до числа шести згаданих в п. 3 ст. 672 ГК.
Належить також враховувати, що статті загальних глав ГК повинні безумовно застосовуватися до договору найму житлових приміщень. З цієї причини, коли в гол. 35 ГК вживається термін "житлове законодавство", то воно протиставляється нормам цієї глави. Так, коли в одному з розглянутих судами справ громадянин зобов'язався надати замість трикімнатної чотирикімнатну квартиру, але зобов'язання не виконав, суд визнав можливим застосувати до відносин сторін норми ЦК про необхідність належного виконання боржником прийнятого на себе зобов'язання (ст. 309 ЦК), а також про неприпустимість односторонньої відмови від виконання зобов'язань (ст. 310 ЦК) "*".
---
"*" Див: Бюлетень Верховного Суду РФ. 1999. N 8. С. 18 - 20.
При оцінці включених до п. 3 ст. 672 ГК положень слід враховувати, що такий прийом, як відсилання на випадок відсутності прямого регулювання або до інших взагалі, або до прямо названим законам, також нерідко використовується. Зокрема, можна назвати ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ЦК та ін Зустрічаються в окремих розділах ГК, хоча і рідше, норми, які супроводжують передбачену в них відсилання до певним законом вказівкою на те, що такий прямо названий закон буде користуватися пріоритетом по відношенню до конкретних статей ЦК - див ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) і ін Думається, що використання відповідного прийому - визнання в строго визначеному випадку пріоритету спеціального законодавства аніскільки не коливає дії все того ж загального принципу - верховенства ГК при регулюванні цивільних відносин. Це пояснюється тим, що підстава пріоритету закону в подібних випадках створюється тим же Кодексом. На підтвердження можна скористатися нормою, вміщеній в один з параграфів глави "Купівля - продаж". Мається на увазі § 6 "Енергопостачання". У міститься в цьому параграфі ст. 548 (п. 1) встановлено: "Правила, передбачені статтями 539 - 547 цього Кодексу, застосовуються до відносин, пов'язаних з постачанням тепловою енергією через приєднану мережу, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами". Таким чином, підстава для пріоритетного застосування зазначених актів закладено все ж не в них, а саме в п. 1 ст. 548 ГК.
Подолання специфіка п. 3 ст. 672 ГК полягає лише в тому, що в ньому визначено порядок заповнення прогалин, які виявляються не тільки в самому ГК, але і в законі, який служить адресатом відсилання. З цього випливає, зокрема, що, якщо в актах, які складають житлове законодавство, з'являться норми, що передбачають інший порядок заповнення прогалин порівняно з передбаченим у п. 3 ст. 672 ГК, у відповідних випадках доведеться все одно керуватися Цивільним кодексом. Це, гадаємо, ще раз підтверджує, що ст. 672 ГК цілком укладається в звичайні для Цивільного кодексу рамки.
У зазначеній зв'язку є підстави звернутися до загального питання про природу самого житлового законодавства. Насамперед слід зазначити, що це законодавство виявляється досить ємним. Воно включає насамперед акти, прийняті на федеральному рівні. Серед великого числа таких актів можна виділити Федеральний закон від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики". Як прямо вказано в ньому, Закон "визначає основні принципи реалізації конституційного права громадян Російської Федерації на житло в нових соціально - економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів використання нерухомості у житловій сфері".
Самий широкий набір відповідних відносин, у тому числі опосередкованих договорами найму житлового приміщення, врегульовано Житловим кодексом РРФСР, виданим відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік. Правда, прийнятий ще в 1983 р., він все ж, незважаючи на деяке його оновлення, застарів і потребує заміни. Перш за все мова йде про норми, які регулюють договори найму житлового приміщення. Крім іншого, це пов'язано з тим, що в основному в ньому так і залишилася не відображення особливість правового режиму договорів комерційного найму.
Серед інших прийнятих до Закону від 24 грудня 1992 р. і Житлового кодексу РРФСР, але які зберігали свою дію актів можна вказати на Постанову Ради Міністрів РРФСР від 31 липня 1984 "Про порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання житлових приміщень в УРСР "" * ".
---
"*" СП РФ. 1984. N 14. Ст. 121.
Для регулювання ряду питань, пов'язаних з договором комерційного найму, важливе значення має Закон РРФСР "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" від 4 липня 1991
Стаття 72 Конституції РФ відкриває широкі можливості законотворчої діяльності суб'єктів Федерації у сфері житлових відносин. І ці можливості ними використовуються. Як приклад можна вказати на такі прийняті в м. Москві акти, як згадуваний вище Закон від 11 березня 1998 р. "Основи житлової політики в місті Москві", Закон від 13 листопада 1996 р. "Про встановлення нормативів по експлуатації житлового фонду міста Москви і контроль за їх дотриманням ", Постанова Уряду Москви від 21 січня 1997 р." Про порядок і умови оренди та найму житлових приміщень, що перебувають у державній та муніципальній власності міста Москви "" * ", Положення про порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у місті Москві (додаток до Постанови Московської Міської Думи від 7 жовтня 1998 р.) .
---
"*" Ці та ряд аналогічних актів, прийнятих в Санкт - Петербурзі, Краснодарському краї, Ростовській області, а також Ставропольському краї, містяться в книзі: Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. М., 1998.
Відомості Московської Міської Думи. 1998. N 10.
Доводиться з жалем відзначити, що легальне визначення житлового законодавства відсутнє навіть в Основах житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, не кажучи вже про Житловий кодекс. Присвятивши окремі статті задачам житлового законодавства, обидва акти обмежилися вказівкою в них на те, що завданнями житлового законодавства є регулювання житлових відносин (ст. 2 Основ, ст. 2 Житлового кодексу). Все ж зміст обох зазначених актів дозволяє визначити основні риси житлового законодавства. Зокрема, в Основах, про які йде мова, виділені такі розділи, як "Управління житловим фондом", "Забезпечення громадян житловими приміщеннями. Користування житловими приміщеннями" (а в них - глави: "Надання житлових приміщень у будинках державного і громадського фонду та користування ними "," Користування службовими приміщеннями і гуртожитками "," Забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках житлово - будівельних кооперативів і користування ними "," Користування жилими приміщеннями в будинках індивідуального житлового фонду ")," Забезпечення схоронності житлового фонду, його експлуатація та ремонт "," Відповідальність за порушення житлового законодавства "та ін
  В Основах житлового законодавства і особливо в Житловому кодексі міститься чимало статей, покликаних регулювати питання, які пов'язані з укладанням договорів найму житлового приміщення, їх виконанням і наслідками порушення діючих на цей рахунок положень.
  Йдеться про норми, присвячених здачі внайми житлових приміщень у будинках і квартир громадянам у зв'язку із здійсненням ними конституційного права на житло. Разом з тим за своєю природою ці відносини різнорідні. Моделі, за якими вони побудовані, розходяться вже тому, що одні засновані на адміністративному або іншому владному підпорядкуванні, а інші, користуючись термінологією ст. 2 ГК, - на рівності, автономії волі і майновій самостійності їх учасників. Відповідно житлове законодавство об'єднало норми різних галузей права - державного, адміністративного, фінансового, цивільного та ін З включенням зазначених норм в житлове законодавство вони підкоряються тому загальному правовому режиму, який створений для зазначеного комплексу. Один з елементів цього останнього якраз і встановлений ст. 72 Конституції РФ, якої визначаються законодавчі права суб'єктів Федерації, і ст. 76 тієї ж Конституції, яка конкретизує межі відповідних прав "*". Отже, якби чинний Кодекс, слідом за ЦК 1964 р. у варіанті після 1987 р., переніс все регулювання договору найму житлових приміщень цілком у сферу дії Житлового кодексу (подібно структурі, прийнятої в чинному ЦК Білорусі), виявився б практично перекресленим пріоритет норм ГК, що регулюють відносини з приводу житла на федеральному рівні (маються на увазі статті ЦК).
  ---
  "*" У літературі мали місце різні висловлювання з питання про поняття "житлового права" (раніше) або "житлового законодавства" (тепер). Йшлося і йде в основному про трьох точках зору. Перша зводиться до того, що житлове законодавство (житлове право) - це частина права цивільного. Її прихильники - І.Л. Брауде (див.: Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Указ. Соч. С. 14), Ю.Г. Басін (див.: Басін Ю.Г. Указ. Соч. С. 12 і сл.), В.Ф. Чигир (див.: Чигир В.Ф. Житлове право. С. 61 і сл.).
  Згідно з другою - житлове законодавство являє собою комплекс норм різної правової приналежності (див.: Грибанов В.П. Основи радянського житлового законодавства. М., 1983. С. 3; Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. С. 12; Толстой Ю . К. Указ. соч. С. 10; Седугин П.І. Указ. соч. С. 2; Чіквашвілі Ш.Д. Указ. соч. С. 10 і сл.). Саме ця точка зору представляється найбільш обгрунтованою.
  Третя точка зору зводиться до визнання житлового права самостійною галуззю права (див., зокрема: Никитюк П.С. Житлове право. Кишинів, 1985. С. 38 і сл.).
  У всьому іншому включені до житлового законодавства норми зберігають свою галузеву приналежність і пов'язаний з цим правовий режим. Стосовно до договорів найму житлових приміщень це означає, зокрема, що гл. 35 ЦК встановлює межі дії житлового законодавства стосовно до відповідних відносин (договорами житлового найму). Разом з тим статті гол. 35, що регулюють договори соціального найму (маються на увазі пп. 1 і 2 ст. 672 ГК, а також шість згаданих у ній же статей гл. 35 ЦК), повинні розглядатися відповідно до ст. 76 Конституції РФ як встановлюють межі законотворчих повноважень суб'єктів Федерації. При цьому і в даному випадку необхідно враховувати верховенство відповідних статей ЦК стосовно інших федеральних законів.
  Договір найму службових приміщень як вид соціального найму регулюється загальними нормами, що відносяться до цього останнього договору, якщо інше не передбачено законом. Як і будь-якій іншій, договір соціального найму, а також договір найму службових приміщень регулюються головним чином нормами, які містяться в Житловому кодексі РРФСР. Цьому виду договорів присвячена в ньому гл. 3 "Користування службовими приміщеннями". У дану главу включені статті, що охоплюють спеціальне регулювання деяких питань, пов'язаних з визначенням предмета відповідного договору, кола його учасників, порядку укладення договору, а також виселення з приміщення. У тій же гол. 3 міститься обширний перелік статей Житлового кодексу, присвячених договором соціального найму, які поширюються і на договір найму службових приміщень (див. ст. 106 Житлового кодексу). Тим самим дається можливість, діючи a contrario, встановити, які саме статті Житлового кодексу не застосовуються до договору найму службових приміщень.
  Особливою різновиди даного договору присвячено Положення про умови і порядок укладення житлового договору між військовослужбовцями і Міністерством оборони Російської Федерації або іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому законом передбачена військова служба (затверджено Постановою Уряду РФ від 4 травня 1999 р.) "*".
  ---
  "*" СЗ РФ. 1999. N 19. Ст. 2353.
  Трохи інакше здійснюється нормування іншого виду договорів соціального найму - договору найму житлових приміщень відомчого фонду. Мається на увазі, що в Житловому кодексі міститься кілька спеціальних статей, присвячених вирішенню окремих питань стосовно до розглянутого договором (це ст. 35 "Контроль за станом обліку на підприємствах, в установах, організаціях громадян, які потребують поліпшення житлових умов", ст. 43 "Порядок надання жилих приміщень у будинках відомчого житлового фонду", ст. 69 "Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій").
  Разом з тим можна вказати і на ст. 30 "Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов", ст. 31 "Прийняття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов", ст. 89 "Розірвання договору найму житлового приміщення" і деякі інші. Вони відрізняються тим, що містять, поряд із загальними для договорів соціального найму, також норми спеціальні, що передбачають винятковий порядок для даного різновиду договорів. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "3. Правове регулювання договорів найму житлових приміщень "
  1.  § 5. Повноваження органів місцевого самоврядування в галузі містобудування, житла, транспорту та зв'язку.
      правовими актами представницького органу муніципального утворення. Затвердження місцевих нормативів містобудівного проектування здійснюється з урахуванням особливостей населених пунктів у межах муніципальних утворень, межселенних територій. Склад, порядок підготовки і затвердження місцевих нормативів містобудівного проектування встановлюються нормативними правовими актами
  2.  § 2. Правовий режим речей
      правовий режим підпорядковується правилам загальногромадянського законодавства про речові права. Однак, якщо той же суб'єкт - некомерційна організація відповідно до своєї спеціальноюправоздатність включається в комерційну діяльність, відповідне майно вже є об'єктом речових прав підприємця. Так, наприклад, отримавши будівлю у власність, така організація стає
  3.  § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
      правових договорів, що застосовуються в майновому обороті, зокрема у сфері підприємницької діяльності За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову (цену). Сторонами договору купівлі-продажу можуть бути будь-які фізичні
  4.  § 1. Право приватної власності громадян. Загальні положення
      правовою формою наділення громадян матеріальними благами для задоволення їх потреб у сучасних умовах є право приватної власності. У зв'язку з цим саме визначення права приватної власності для російського цивільного права має принципове значення. Визнання права приватної власності в Росії насилу пробивало собі дорогу. Це обумовлено тим, що право приватної
  5.  § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
      правову регламентацію приватна власність на землю отримала з прийняттям ФЗ "Про внесення змін до Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон від 16 квітня 2001 р." Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації "* (853), який ввів в дію гол . 17 ГК (за винятком норм гл. 17 ГК з регулювання угод з сільськогосподарськими угіддями), а
  6.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      правової норми; думку про юридичної обов'язковості 52. PERSONA (NON) GRATA [Персон (нон) грата] - небажана особистість 53. PACTA NON OBLIGANT NISI GENTES INTE QUAS INITA [пакту нон облігант НІСД гентес інте ква ІНІТ] - договори не зобов'язують нікого, крім осіб, в них беруть участь 54. PACTA SUNT SERVANDA [пакту сун серванда] - договори повинні дотримуватися 55. PACTA TERTIS NEC NOCENT NEC
  7.  § 6. Договір міни
      правовою формою - договір міни (лат. permutatio) - попередник договору купівлі-продажу * (97). Сучасний договір міни, поміщений в окрему главу ЦК, - самостійний договірний тип. Водночас: a) конструкція договору міни (на відміну від купівлі-продажу) не має внутрішньої розбивки на види, а гол. 31 ЦК - на параграфи, б) до відносин з договору міни застосовуються правила про купівлю-продаж,
  8.  § 7. Договір оренди будівлі та споруди
      регулювання договору оренди будівлі та споруди грунтується на нормах § 4 гл. 34 ЦК та, в субсидіарної порядку, на загальних положеннях про оренду, що містяться в § 1 гл. 34 ГК, причому з останніх спочатку повинні застосовуватися загальні норми про договір оренди нерухомого майна (п. 2 ст. 609 ЦК про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна, п. 2 ст. 617 ЦК про особливості
  9.  § 1. Поняття житлового права і система його джерел
      правових норм, що регулюють так звані житлові відносини, тобто відносини щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями. Більш предметне уявлення про житлових правовідносинах дає ст. 4 ЖК, в якій перераховані їх основні види. З даної статті випливає, що житлові відносини дуже різноманітні і неоднорідні за своєю юридичною природою. У їх число входять як відносини,
  10.  § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
      правових актів не підлягає застосуванню * (385). По-друге, громадяни, які з наміром придбання права перебувати на обліку як нужденних у житлових приміщеннях вчинили дії, в результаті яких такі громадяни можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях (наприклад, обміняли своє житло на житло меншої площі), приймаються на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях не