| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4. Сторони в договорах найму житлових приміщень |
||
|
У ролі наймодавців за договором комерційного найму виступають як юридичні особи, так і громадяни. Відповідно до п. 1 ст. 671 ГК маються на увазі власники житлового приміщення і уповноважені ними особи. У ролі останніх найчастіше виступають житлово - експлуатаційні організації та служби. У Москві право укладати договори найму з приводу житлових приміщень, що перебувають у державній та муніципальній власності міста, надано дирекціям єдиного замовника. Вони ж мають право укладати договори і з приводу соціального найму житлових приміщень "*". --- "*" Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С. 205. Правомочності, про які йде мова, виражаються в наділенні відповідних осіб можливістю укладати договори найму житлового приміщення від свого імені. В якості наймодавця, що не є власником, виступають юридичні особи, яким житлове приміщення належить на праві господарського відання (підприємства) або оперативного управління (установи та казенні підприємства), або юридичні або фізичні особи, яким житлове приміщення передано на основі договору (зазвичай договорів оренди або довірчого управління). Стаття 3 Закону РРФСР "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" наділяє громадян, які стали власниками житлових приміщень в результаті їх приватизації, правом здавати приміщення в оренду, маючи на увазі під цим укладення договорів, що одержали згодом назву договорів комерційного найму. Особливий порядок передбачений Законом для здійснення угод з житловими приміщеннями, в яких проживають неповнолітні власники житла або члени сім'ї власника, в тому числі і колишні. У таких випадках для здачі житлового приміщення в оренду необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування. У договорі соціального найму, на відміну від договору найму комерційного, наймодавцем може бути тільки юридична особа "*". При цьому мається на увазі, що в таких випадках предметом договору служить житлове приміщення, що перебуває у державній або муніципальній власності і передане таким юридичним особам у господарське відання або в оперативне управління. Найчастіше в даному договорі виступають на стороні наймодавця житлово - експлуатаційні організації та служби . --- "*" Див п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 N 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" із змінами та доповненнями, внесеними Постановою Пленуму Верховного Суду РРФСР від 29 серпня 1989 N 5, в редакції Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 21 грудня 1993 р. N 11, із змінами та доповненнями, внесеними Постановою Пленуму Верховного Суду РФ від 25 жовтня 1996 р. N 10 (Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 196). Положення про порядок і умови оренди та найму житлових приміщень, що перебувають у державній та муніципальній власності м. Москви (затверджено Постановою Уряду Москви 21 січня 1997), надало право укладати такі договори дирекціям єдиного замовника на основі виписки з рішень органу виконавчої влади і одночасно передбачив, що право укласти договір може бути надано й іншим юридичним особам на конкурсній основі. Водночас орендарями житлових приміщень можуть бути будь-які юридичні особи (Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С. 205). Договори з приводу найму службових житлових приміщень полягають в якості наймодавців організаціями, яким виділені такі приміщення відповідно до чинного законодавства "*". --- "*" П.В. Крашенинников в книзі "Російське житлове законодавство" (с. 56 - 59) називає, з посиланням на конкретні акти, 18 категорій осіб, яким може бути надано службове житло (приміщення). Особливий коло наймодавців передбачений Положенням, затвердженим Постановою Уряду Російської Федерації від 4 травня 1999 р., для службових приміщень, що надаються військовослужбовцям "*". Наймодавцями в такому договорі можуть виступати Міністерство оборони РФ або інші федеральні органи виконавчої влади, в яких передбачена військова служба, в особі командирів (начальників) військових частин. --- "*" Див Положення про умови і порядок укладення житлового договору між військовослужбовцями і Міністерством оборони Російської Федерації або іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому законом передбачена військова служба (СЗ РФ. 1999. N 19. Ст. 2353). На обидва типи договорів найму житлового приміщення в рівній мірі поширюється принцип незмінності договору. В даному випадку він виражається в тому, що перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне ні розірвання, ні зміни договору. Відповідно новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору (ст. 675 ЦК) "*". Наведена норма означає, що зобов'язальні права наймача поставлені вище речових прав нового власника. Головна мета цієї норми - захист інтересів наймачів. Реальність зазначеної гарантії забезпечується тепер п. 1 ст. 558 ГК. Він відносить до числа істотних умов договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. Таким чином, покупець позбавляється можливості посилатися на те, що він не знав про осіб, що мали і зберегли своє право проживання в реалізованому орендодавцем житловому приміщенні. Подібна посилання буде означати, що сам договір купівлі - продажу має бути визнаний неукладеним (мається на увазі відсутність одного з істотних його умов). --- "*" В одному з рішень судів було підкреслено, що перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника (див.: Бюлетень Верховного Суду РФ. 1997. N 5. С. 6). У договорі комерційного найму наймачем може бути тільки громадянин. Включення до п. 1 ст. 677 ГК відповідної норми в наведеній редакції дозволяє зробити висновок, що укладення з юридичною особою як наймача договору комерційного найму для цілей, не пов'язаних з проживанням громадян, - достатня підстава, щоб визнати такий договір нікчемним за ст. 168 ГК. Особливий правовий режим встановлено для спеціальних службових приміщень. Зазначений режим, зокрема, включає обмежений склад наймачів: у цьому у даному договорі може виступати тільки той, хто перебуває в трудових відносинах з наймодавцем і за родом своєї трудової діяльності повинен проживати за місцем роботи або поблизу нього. Додаткові вимоги для участі в деяких договорах найму передбачені для певного кола наймачів. Так, згідно з наведеним вище Положенням від 4 травня 1999 р. договір з приводу службових приміщень, про які йде мова в цьому акті, можуть укладати тільки військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом, а також офіцери, призвані на військову службу відповідно до Указом Президента РФ. ГК стосовно договору комерційного найму виділяє, поряд з наймачем, також тих, кого Кодекс іменує "громадянами, які постійно проживають разом з наймачем". Специфіка правового становища цих осіб полягає в тому, що, не будучи наймачем, вони мають рівні з ним права користування житловим приміщенням (п. 2 ст. 677 ЦК). У даному випадку маються на увазі перш за все особи, які вселялися в житлове приміщення разом з наймачем. Статус постійно проживають в силу закону можуть придбати і ті, хто вселився пізніше. Однак для цього необхідна наявність двох умов (ст. 679 ЦК). Перше - отримання згоди на вселення від обох сторін (наймодавця і наймача). Друга умова пов'язана з тим, що подібне вселення не повинно спричинити за собою порушення вимог законодавства про норму житлового приміщення на одну людину. І лише як виняток встановлено, що ні те, ні інше умова не поширюється на випадки, коли мова йде про неповнолітніх дітей. Право користування житловим приміщенням виникає з договору найму житлового приміщення і слід його долі. У цьому зв'язку, зокрема, при розірванні договору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця, виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду підлягають як наймач, так і інші проживають разом з ним особи (ст. 688 ЦК). Обсяг прав, що належать громадянам, які постійно проживають разом з наймачем, у ряді випадків особливо позначений Кодексом. При цьому відповідні норми носять імперативний характер, діючи незалежно від змісту зв'язує наймодавця з наймачем договору. Так, розірвання договору комерційного найму на вимогу наймача може послідувати в будь-який час, але тільки за згодою постійно проживають з ним громадян (п. 1 ст. 687 ЦК). Не будучи наймачами, громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, ніяких обов'язків перед наймодавцем не несуть. З урахуванням цієї обставини відповідальність перед наймодавцем за їхні дії, що виражаються в порушенні умов договору найму житлового приміщення, покладається на самого наймача (п. 3 ст. 677 ЦК). Так, у разі руйнування або псування житлового приміщення, незалежно від того, стало це результатом дій самого наймача або будь-кого з громадян, які постійно проживають разом з ним, відшкодовувати шкоду доведеться все одно наймачеві. Кодекс, однак, передбачає виключення з цього правила. Мова йде про укладання наймачем особливого договору з розглянутої категорією осіб. За вказаним договором, про який необхідно повідомити і наймодавця, сторони - наймач та громадяни, які постійно проживають разом з ним, приймають на себе обов'язок нести солідарну відповідальність перед наймодавцем. У такому випадку ті, хто підписав цей договір, оголошуються ГК "сонанімателямі" (п. 4 ст. 677). Створена таким чином конструкція викликає певні сумніви. Справа в тому, що при ній в силу договору, в якому наймодавець участі не бере, його контрагентом за договором найму житлового приміщення, разом з наймачем, стають все "громадяни, які постійно проживають разом з наймачем". Описана конструкція явно не вкладається в рамки звичайного розуміння договору як угоди його сторін. Крім того, залишається неясним, чи набувають громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, належні йому права в повному обсязі. На це питання слід, очевидно, дати негативну відповідь, маючи на увазі, що безпосередні відносини з наймодавцем і в такому випадку обмежуються прямо зазначеної в п. 4 ст. 677 ГК солідарною відповідальністю. У ГК встановлені й інші випадки, при яких на громадян, які постійно проживають разом з наймачем, поширений його, наймача, правовий статус. Відповідні питання врегульовані ст. 686 ГК "Заміна наймача у договорі найму житлового приміщення" з тим, однак, що стосовно до короткостроковими договорами (терміном до одного року) зазначена стаття може діяти тільки за умови, якщо на цей рахунок буде міститися пряма вказівка в договорі. З двох виділених в ній ситуацій одна (п. 1 ст. 686 ЦК) має місце тоді, коли наймач і "громадяни, які постійно проживають разом з наймачем", відповідно до досягнутого між ними угодою вимагають заміни наймача будь-ким з них. Така заміна передбачає неодмінно згоду наймодавця. На відміну від цього п. 2 ст. 686 ЦК передбачає випадки, при яких наймач вибуває взагалі з житлового приміщення (у тому числі і у зв'язку зі смертю). Боротьба, що тоді заміна наймача тягне за собою наслідки, аналогічні тим, які наступають при заміні наймодавця: договір зберігає чинність на колишніх умовах. Однак є і певні відмінності. У першому випадку потрібно обов'язкова згода наймодавця, а в другому - заміна буде проведена, незважаючи на відсутність такої згоди. Сам порядок заміни зводиться до того, що наймача визначають за спільною згодою громадяни, які постійно проживають разом з наймачем. Разом з тим, щоб ситуація не виявилася тупиковою, на випадок неможливості досягти згоди передбачено: все "громадяни, які постійно проживають разом з наймачем", перетворюються на сонанімателямі, на цей раз в справжньому сенсі цього поняття. Мається на увазі, що утворюється множинність осіб на стороні наймача. І все це завдяки двосторонньому характером договору комерційного найму та неподільності його предмета. Це означає, що всі, хто відноситься до категорії громадян, які постійно проживають разом з наймачем, визнаються солідарними боржниками і відповідно солідарними кредиторами по відношенню до наймодавцю. Наймач та громадяни, які постійно проживають разом з ним, має право за загальною згодою дозволити безоплатне проживання у житловому приміщенні також і тому, кого ст. 680 ГК називає "тимчасовими мешканцями" "*". Наймодавця необхідно лише повідомити в подібних випадках про вселення. При цьому, однак, в прямо передбаченої Кодексом ситуації, якщо при вселенні не будуть дотримані вимоги законодавця про норму житлової площі на одну людину, наймодавцю надається право заборонити вселення тимчасового мешканця. Тимчасовий характер проживання виражається в обмеженні права проживати в житловому приміщенні певним терміном, який не може перевищувати шести місяців, після чого жиле приміщення має бути звільнене. На випадок відсутності погодженого з тимчасовим мешканцем терміну наймач або хто-небудь з постійно проживаючих з ним осіб має право в будь-який час зажадати від тимчасового мешканця звільнення житлового приміщення з наданням йому для цього семиденного терміну. --- "*" В одному з розглянутих справ Судова колегія у цивільних справах, скасовуючи рішення нижчестоящого суду, що задовольнив позов заявниці про визнання її прав на користування житловим приміщенням, в якості мотиву вказала на те, що "суду слід було з'ясувати, чи дотриманий встановлений порядок вселення позивачки в житлове приміщення, чи була письмова згода всіх повнолітніх осіб, що мають право користування цим житловим приміщенням, на вселення ... яке відбулося угоду між позивачкою та відповідачами при вселенні "(Бюлетень Верховного Суду РФ. 1994. N 8. С. 3). Тимчасові мешканці відрізняються від громадян, які постійно проживають разом з наймачем, тим, що самостійного права користування житловим приміщенням не набувають. До того ж і відповідальність наймача за цих осіб встановлена більш широка в порівнянні з тією, яка передбачена щодо громадян, які постійно проживають разом з наймачем. Мається на увазі, що наймач відповідає не лише за порушення тимчасовими мешканцями умов договору найму житлового приміщення, а й взагалі за будь-які їхні дії, зрозуміло, пов'язані в кінцевому рахунку з проживанням. Стаття 680 ЦК є однією з шести, які згадані в п. 3 ст. 672 ГК. А це означає, що положення, які стосуються тимчасовим мешканцям, повністю поширюються і на випадки, коли вони вселяються в житлове приміщення, надане наймачеві за договором соціального найму. Правове становище членів сім'ї наймача у договорі соціального найму істотно відрізняється від того, яке займають у договорі комерційного найму ті, кого ГК іменує "громадянами, які постійно проживають разом з наймачем" "*". --- "*" Незалежно від того, про який з договорів найму житлового приміщення йдеться, слід, зокрема, мати на увазі вказівки, що містяться в п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 31 жовтня 1995 р. N 8 "Про деякі питання застосування судами Конституції Російської Федерації при здійсненні правосуддя ". У ньому підкреслюється, що "при розгляді справ, що випливають з житлових правовідносин, судам необхідно враховувати, що Конституція Російської Федерації надала кожному, хто законно перебуває на території Російської Федерації, право вільно пересуватися, вибирати місце перебування і проживання, а також гарантувала право на житло (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40). Виходячи з цих положень Конституції, слід мати на увазі, що відсутність прописки чи реєстрації, що замінила інститут прописки, саме по собі не може служити підставою для обмеження прав і свобод людини, включаючи і право на житло. При розгляді справ, пов'язаних з визнанням права користування житловим приміщенням, необхідно враховувати, що дані, які свідчать про наявність чи відсутність прописки (реєстрації), є лише одним із доказів того, чи відбулося між наймачем (власником) житлового приміщення, членами його сім'ї угоду про вселенні особи в займане ними жиле приміщення і на яких умовах "(Збірник постанов пленумів Верховного Суду Російської Федерації: 1961 - 1996. М., 1997. С. 17). Житловий кодекс (ст. 51) називає наймачем громадянина, на ім'я якого видано ордер. Разом з тим, як передбачено в цьому Кодексі (ст. 53), члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення. Та ж норма включена тепер і в п. 2 ст. 672 ГК. Правда, в п. 3 ст. 672 ЦК немає міститься в ст. 53 Житлового кодексу вказівка на те, що повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору. Однак наведена норма, відповідна загальним принципам цивільно - правової відповідальності, зберігає свою дію. Крім іншого, це випливає із загальних положень ст. 672 ЦК щодо пріоритетної дії норм житлового законодавства по відношенню до договору соціального найму. З питання про правове становище членів сім'ї наймачів у зіставленні з правовим становищем самого наймача були висловлені різні точки зору. Так, задовго до прийняття Житлового кодексу С.І. Аскназій вказував: "Особливістю договору житлового найму є те, що права та обов'язки за договором, як правило, виникають не тільки у особи, яка уклала договір, але і у спільно з ним проживають членів його сім'ї. Всі особи, що утворюють сім'ю наймача і оселилися спільно з ним в наданому за договором приміщенні, опиняються в рівній мірі наділеними правами користування приміщенням, хоча формально стороною в договорі є лише один з членів сім'ї ". І далі: "Таким чином, по суті всі члени сім'ї наймача є, в свою чергу, також наймачами житлового приміщення" "*". --- "*" Див: Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Указ. соч. С. 90 - 91. Аналогічну позицію займала і А.І. Пергамент, вважаючи, що "члени сім'ї наймача теж наймачі" "*". На наведені положення спиралися ті, хто, розділяючи цю абсолютно справедливу, на наш погляд, точку зору, використовував аргументи її прихильників для обгрунтування тези про визнання наймача звичайним представником, що діє від імені всіх членів своєї сім'ї. У цьому зв'язку наголошувалося, що договір "укладає уповноважений член сім'ї, який досяг повноліття і уповноважений укласти договір" . І відповідно: "Наймач представляє членів сім'ї" . --- "*" Науково - практичний коментар Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік. С. 235. Радянське цивільне право / Відп. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. С. 120. Радянське цивільне право / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1983. С. 251. Наведеної точці зору протистоять по суті справи дві. Одна з них визнавала різним правове становище наймача, з одного боку, та членів його сім'ї, з іншого. Так, на думку Е. Лаасік, "члени сім'ї наймача суб'єктами договору найму не є і в укладенні договору участі не приймають. В окремих випадках можливе укладання одного загального договору найму стосовно одного житлового приміщення з двома або більше громадянами. Тоді ці останні визнаються сонанімателямі . Однак передумовою для цього є видача ордера на одне житлове приміщення кільком громадянам "" * ". --- "*" Лаасік Е.Я. Радянське цивільне право. Частина особлива. С. 138 - 139. Зазвичай така позиція відправляється від ст. 88 Житлового кодексу "*". Ця остання допускає, крім спеціально передбаченого в ній випадку, таку ситуацію, при якій повнолітній член сім'ї наймача вправі за згодою наймача та інших повнолітніх членів його сім'ї вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором замість початкового наймача. При цьому особливе значення надавалося прихильниками даної точки зору тій обставині, що згадана стаття іменується "Зміна договору найму жилого приміщення внаслідок визнання наймачем іншого члена сім'ї". --- "*" Слід зазначити, що в ст. 89 Основ цивільного законодавства Союзу РСР і республік, затверджених 31 травня 1991 (Відомості З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1991. N 26. Ст. 773) і діяли до набрання чинності ЦК РФ, в розділі, присвяченому договором найму житлового приміщення, містилася вказівка на те, що, по-перше, наймодавець зобов'язується передати житлове приміщення у користування "наймачеві та членам його сім'ї", по-друге, проживають разом з наймачем члени його сім'ї "користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за договором нарівні з наймачем ", і, по-третє," на вимогу наймача та членів його сім'ї договір може бути укладений з одним із членів його сім'ї ". Тим часом, як видається, відповідний аргумент (посилання на зазначену статтю) не є достатньо переконливим, хоча б тому, що передбачену в ст. 88 Житлового кодексу ситуацію можна пояснити тим, що правами і обов'язками, пов'язаними з проживанням в житловому приміщенні, член сім'ї наймача володів, рахуючись наймачем, тобто особою, на чиє ім'я цей договір укладений. З цієї причини визнання наймачем нічого не додає до його статусу. У даному випадку, очевидно, під зміною договору Житловий кодекс має на увазі (можливо, не зовсім вдало це висловивши), що відбулася заміна представника. В результаті останній або стає репрезентованою (якщо продовжує проживати в тому ж приміщенні, яке займав), або (при вибутті з житлового приміщення, у тому числі і у випадку смерті) втрачає права на проживання та пов'язані з ним обов'язки. Висновку про те, що члени сім'ї наймача теж є наймачами, певною мірою суперечить позиція тих, хто розвивав погляди окремих представників науки сімейного права, які визнають сім'ю особливим суб'єктом права і відповідно пропонують саме її вважати стороною житлових відносин (прихильники наведених поглядів були і до і після прийняття як Житлового кодексу, так і чинного ЦК). Так, на думку П.І. Седугін (аналогічну позицію займав свого часу В. Луць "*"), "в житлових відносинах сім'я в ряді випадків виступає як особливий колективний суб'єкт права" . --- "*" Див: Луць В. Сiм'я як суб'єкт права на жілплощу в СРСР / / Вчені записки Львівського державного університету. Т. XIV. Вип. 1. Львів, 1949. Седугин П.І. Указ. соч. С. 120. З цим останнім висновком важко погодитися. Нам представляється абсолютно справедливим зауваження Ю.Г. Басина, висловлене з цього приводу: "Теоретично неможливо обгрунтувати необхідність особливого суб'єкта права лише у вузькій галузі правовідносин, які охоплюються одним інститутом" "*". До цього можна додати і те, що сім'я в цілому як така не володіє основною передумовою самостійного виступу відповідної освіти від свого імені в майнових відносинах. Йдеться, природно, про майнову відособленості. Вже з цієї причини важко уявити, яким чином буде здійснювати наймодавець по відношенню до наймача свої права, пов'язані з відшкодуванням завданих збитків або стягненням плати за квартиру, якщо врахувати, що відокремлене майно мається з усіх членів родини тільки у подружжя і то лише за умови, якщо інше не передбачено шлюбним договором (див. ст. 33 Сімейного кодексу). Не випадково ідея "сім'я - особливий суб'єкт права" зустріла чи не одностайне заперечення в літературі . --- "*" Басін Ю.Г. Указ. соч. С. 90. Див, зокрема: Коментар до Сімейного кодексу Російської Федерації / Під ред. І.М. Кузнєцової. М., 1996. С. 10. Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 "Про практику застосування судами житлового законодавства" містить вказівку на те, що, "вирішуючи питання про визнання членом сім'ї наймача інших осіб (окрім чоловіка, дітей, батьків), суд зобов'язаний з'ясувати характер їх відносин з наймачем, членами родини, зокрема, встановити, чи мали місце ведення спільного господарства (загальні витрати), надання взаємної допомоги, інші обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин "" * ". Це могло ставитися, як цілком очевидно, тільки до останньої групи, тобто до тих, кого ст. 53 Житлового кодексу називає "іншими особами". --- "*" Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 135. На наш погляд, чинне законодавство, і перш за все ст. 672 ГК, містить досить переконливі докази обгрунтованості конструкції, в силу якої, по-перше, член сім'ї наймача і сам наймач - це сонанімателі і, по-друге, наймач - це представник інших членів сім'ї. При цьому мається на увазі, що зазначені свої якості він доповнює неодмінно тим, що є носієм таких же прав, як і ті, кого він представляє. У цьому зв'язку Положення про порядок та умови найму житлових приміщень, що перебувають у державній та муніципальній власності м. Москви (додаток до Постанови Уряду м. Москви від 21 січня 1997 р.), з повною підставою включає вказівку на те, що договір соціального найму підписується наймачем і повнолітніми членами його сім'ї "*". --- "*" Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С. 205. Цікаво відзначити також, що Положення від 4 травня 1999 р., про який уже йшлося, містить такі, наприклад, норми: "Військовослужбовець та члени його сім'ї зобов'язані ...", "Командир (начальник) військової частини має право вимагати від військовослужбовця і спільно проживають з ним членів його сім'ї ... ". Там же міститься норма, згідно якої у разі загибелі (смерті) громадянина, проходив військову службу за контрактом або звільненого після досягнення ним граничного віку перебування на військовій службі, спільно проживають з ним члени його сім'ї можуть бути виселені тільки за умови безоплатного надання їм іншого благоустроєного житлового приміщення, а крім того, за ними зберігається право на поліпшення житлових умов. Наведена гарантія поширюється на вдову (вдівця) до вступу в новий шлюб. Розкриттю правового становища членів сім'ї наймача у договорі соціального найму допомагає абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Ним передбачено, що на вимогу наймача та членів його сім'ї договір може бути укладений з будь-ким з членів сім'ї і при цьому згоди наймодавця, на відміну від договору комерційного найму, не потрібно. Як вже зазначалося, не перешкоджає вказаною висновку відтворена з Житлового кодексу інша норма ст. 672 ЦК: у разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір укладається з одним із членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні. Наведена норма дозволяє зробити висновок, що особа, яка ст. 51 Житлового кодексу називає наймачем, маючи на увазі, що саме він підписує договір, насправді діє одночасно і від свого імені, і, в якості представника, від імені інших зазначених в ордері осіб. У цій якості наймач здатний породити своїми діями права і обов'язки як у себе, так і у експонованих їм сонанімателямі "*". При цьому саме ордер служить необхідним підставою для виступу особи, якій він виданий, від імені всіх інших зазначених в ордері членів сім'ї наймача. --- "*" Б.М. Гонгало вбачав "особливе положення наймача в житловому відношенні" в тому, що він є представником членів своєї сім'ї в житлово - правовій сфері. При цьому в такій ролі наймач виступає не тільки в момент укладення договору, а й після укладення договору. До того ж наймач виступає в ролі представника у відносинах не тільки з наймодавцем, а й з третіми особами (наприклад, при укладенні договору піднайму) "(Гонгало Б.М. Структура житлового зобов'язання. Проблеми зобов'язального права. Свердловськ, 1989. С. 131). Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 26 грудня 1984 N 5 підкреслило, що ст. 53 Житлового кодексу наділяє всіх членів сім'ї, в тому числі і неповнолітніх, рівними правами, що випливають з договору найму житлового приміщення. З цієї причини законні представники, в тому числі опікун (піклувальник) неповнолітнього, можуть від імені підопічного здійснювати всі надані йому правомочності. Зокрема, вони мають право в інтересах останнього вимагати розділу житлового приміщення та укладення від його імені окремого договору найму (в тому числі і тоді, коли неповнолітній виявиться єдиним особою, яка має право на займане ним житлове приміщення). Оскільки на вчинення правочинів щодо розпорядження майном підопічного опікун (піклувальник) повинен отримувати згоду органу опіки та піклування (ст. 36, 37 ГК РФ), суду слід відповідно до ч. 2 ст. 42 ЦПК РРФСР залучати ці органи до участі у справі "*". --- "*" Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 196. Визнання спільно проживають з наймачем членів його сім'ї сонанімателямі дозволило законодавцю в п. 3 ст. 53 Житлового кодексу передбачити, що якщо особа, про який йде мова, перестало бути членом сім'ї наймача (типові варіанти - розлучення з чоловіком - наймачем, визнання судом записи про реєстрацію шлюбу недійсним тощо) і притому продовжує проживати в займаному ним житловому приміщенні, воно визнається володіє тими ж правами і обов'язками, що і члени сім'ї наймача. Коло тих, хто відноситься до числа членів сім'ї наймача, визначений у ст. 53 Житлового кодексу. У ній виділені насамперед дві групи осіб: ті, хто у всіх випадках є членами сім'ї, і ті, хто тільки можуть бути ними визнані рішенням суду. До числа перших відносяться, як випливає зі ст. 53 Житлового кодексу, а також ст. 2 Сімейного кодексу, чоловік, батьки та діти (усиновителі та усиновлені). Для визнання їх членами сім'ї стосовно до житлового законодавства достатньо одного вихідного ознаки: спільного проживання з наймачем. При цьому судова практика щодо неповнолітніх дітей виходить з визнання того, що при роздільному проживанні батьків дитина набуває право на житлову площу в квартирі (будинку) батька, з яким він постійно живе "*". --- "*" Див: Судова практика Верховного Суду Російської Федерації. 1994. N 5. С. 2. Особливо виділені ще дві групи осіб. Одні з них для визнання членами сім'ї наймача повинні задовольняти в повному обсязі вимогам родинного зв'язку з наймачем або його непрацездатними родичами і утриманцями, проживати разом з наймачем і вести з ним спільне господарство. Завдання суду в подібних випадках полягає у встановленні наявності цих трьох умов, тим самим необхідних і достатніх для визнання особи членом сім'ї наймача. Інша річ інша група. Вона включає тих, кого ст. 53 називає "іншими особами". Для визнання їх членами сім'ї наймача також потрібно встановити факти спільного проживання та ведення спільного господарства з наймачем. Але і тоді їх можуть визнати членами сім'ї наймача тільки "у виняткових випадках". Суд, таким чином, крім іншого має визначити, чи припустимо оцінити розглянуту ситуацію як "виняткову". Слід зазначити, що серед інших норм Житлового кодексу, що поширюють свою дію на договори найму відомчих житлових приміщень та найму службових приміщень, своє місце займає і ст. 53, яка визначає коло осіб, що відносяться до членів сім'ї наймачів у договорі соціального найму, а також права та обов'язки цих останніх. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "4. Сторони в договорах найму житлових приміщень" |
||
|
||