Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

5. Предмет договорів найму житлових приміщень

Як випливає вже з самої їх назви, предметом обох типів договорів найму, яким присвячена гл. 35 ГК, служить один і той же предмет - житлове приміщення, тобто нерухомість, призначена для проживання громадян. Разом з тим розуміння цього предмета стосовно до договорів комерційного найму, з одного боку, та найму соціального, з іншого, не в усьому збігається. З цієї причини ст. 673 ГК, присвячена об'єкту (предмету) договору житлового найму, не була включена в перелік з шести статей, які згадані в п. 3 ст. 672 ГК у зв'язку з договором соціального найму.
Одна з особливостей договору комерційного найму полягає в тому, що п. 1 ст. 673 ГК, хоча і містить з питання визначення придатності житлового приміщення для проживання відсилання до житлового законодавства, але на відміну від того, як зроблено стосовно договору соціального найму в ст. 672 ГК, дія такої відсилання обмежено прямо зазначеними в цій статті межами.
Мається на увазі, що ст. 673 ГК стосовно договору комерційного найму включає розшифровку поняття "житлове приміщення", а одно визначає ті вимоги, яким воно повинно відповідати. При цьому включені до ст. 673 ГК норми носять імперативний характер.
Зазначена стаття в якості можливого предмета відповідного договору називає квартиру, житловий будинок, частина квартири або частина житлового будинку. І хоча йдеться про "квартирі" і "житловому будинку", це аж ніяк не може розглядатися як заборона укладати договори комерційного найму з приводу кількох квартир або житлових будинків. Головне, що, незалежно від того, чи йде мова про одну або кількох квартирах, одному або декількох будинках, жиле приміщення має бути використано для проживання як самого наймача, так і членів його сім'ї, а також - у випадках, передбачених у ГК, - інших громадян.
Укладення договору комерційного найму допускається за наявності насамперед двох зазначених в п. 1 ст. 673 умов: житлове приміщення, що становить предмет договору, має бути ізольованим (1) і придатним для постійного проживання (2).
Питання про ізольованість житлового приміщення виникає тоді, коли договір укладено з приводу частини квартири або частини будинку. У таких випадках з самого використаного в ст. 673 ГК поняття "ізольоване" випливає, що в договорі, укладеному з приводу частини квартири або частини будинку, предметом може бути кімната або приміщення з кількох кімнат, але неодмінно мають самостійний вихід.
Придатність житлового приміщення для постійного проживання визначається в порядку, передбаченому в житловому законодавстві. У цьому випадку необхідно керуватися ст. 40 Житлового кодексу: "Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним, стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам".
Зазначена норма закріплює не тільки приватний інтерес наймача, але і інтерес публічний. З цієї причини справедливо вказувалося, що "житлове приміщення, не придатне для проживання, не може бути надано наймачеві навіть з його згоди, а отже, взагалі не може бути предметом договору житлового найму" "*".
---
"*" Житлове законодавство РРФСР: Коментар / За ред. В.Ф. Яковлева, П.І. Седугін. М., 1991. С. 176 - 177.
У багатоквартирному будинку, в якому окремі квартири належать громадянам на праві власності, загальні приміщення будинку перебувають у спільній частковій власності цих громадян (ст. 290 ЦК). Відповідно при укладенні договору найму квартири у наймача виникає як право володіння і користування самим житловим приміщенням, так і право користування майном, яке становить спільну власність (п. 2 ст. 673 ЦК). Перелік такого майна наведено у ст. 290 ЦК, до якої і відсилає п. 2 ст. 673 ГК. Зазначений перелік включає загальні приміщення будинку, його несучі конструкції, механічне, електричне, санітарно - технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.
Спеціальні правила на цей рахунок встановлені ст. 8 Федерального закону "Про товариства власників житла" від 15 червня 1996 р. "*". Зокрема, ним передбачено, що за угодою сторін - домовласників об'єкти загального майна можуть бути передані в користування будь-якій особі або особам у разі, коли це не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників.
---
"*" СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
Подібно інших питань, пов'язаних з укладенням договору соціального найму житлового приміщення, питання, що відноситься до предмету даного договору, регулюється житловим законодавством. При цьому норми гл. 35 ГК за межами, зазначеними в ст. 672 ГК, поширюються на договір соціального найму лише за умови, якщо інше не передбачено житловим законодавством.
Що стосується ст. 673 ГК, то до договору соціального найму з цієї статті може застосовуватися тільки її п. 2. Мається на увазі, що при укладанні договору соціального найму, як і договору комерційного найму, наймач набуває право користування частиною багатоквартирного будинку, зазначеної в ст. 290 ГК.
Предметом договору соціального найму може бути тільки ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї або декількох кімнат; при цьому не можуть бути предметом зазначеного договору ні частину кімнати, ні кімната, пов'язана з іншими кімнатами загальним входом (суміжні кімнати), ні підсобні приміщення (ст. 52 Житлового кодексу). До цього слід додати, що ст. 41 Житлового кодексу ("Облік інтересів громадян при наданні житлових приміщень") визнає неприпустимим надання житлових приміщень, яке призведе до заселення однієї кімнати особами різної статі старше 9 років.
У цій же статті звертається увага на необхідність надавати житлові приміщення з урахуванням стану здоров'я громадян та інших заслуговують уваги обставин.
Одне з принципових відмінностей договору соціального найму від договору комерційного найму полягає в тому, що в першому з договорів житлове приміщення, що становить його предмет, повинно за розміром відповідати встановленим нормам.
Стаття 11 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" передбачає, що "соціальна норма площі житла еквівалентна мінімального розміру надання житлових приміщень, що встановлюється органами державної влади суб'єктів Російської Федерації в залежності від досягнутого рівня житлової забезпеченості , складу сім'ї, застосовуваних типів житлових приміщень у будинках житлового фонду соціального використання та інших факторів ".
Так, в м. Москві соціальна норма надання житла становить 18 кв. м загальної площі на одну людину. Залежно від конструктивних особливостей житлового приміщення допускається надання житлової площі понад соціальної норми з розрахунку: на сім'ю з однієї людини - до 33 кв. м загальної площі, на сім'ю з двох осіб - до 42 кв. м загальної площі. Крім того, окремим категоріям громадян надається додаткова жила площа у вигляді окремої кімнати або в розмірі 18 кв. м загальної площі, якщо інше не встановлено чинним законодавством. Перелік категорій громадян, які мають право на отримання додаткової площі, встановлюється Урядом Російської Федерації, законами та іншими нормативними правовими актами м. Москви "*".
---
"*" Див п. 2 Положення про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у м. Москві, затвердженого Постановою Московської Міської Думи від 7 жовтня 1998 р. N 86 (Відомості Московської Міської Думи. 1998. N 10).
Слід зазначити, що в окремих, прямо зазначених у Житловому кодексі випадках встановлено менш певні вимоги надання приміщення, зокрема, з огляду на те що всі зводиться до необхідності надання "упорядкованого приміщення" (див. ст. +82 , 83, 91, 93, 94 та ін.)
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 5. Предмет договорів найму житлових приміщень "
  1. § 1. Муніципальна власність
    предмет і цілі діяльності даних підприємств, вирішують питання призначення і звільнення керівників муніципальних підприємств, реорганізації та ліквідації останніх, регулюють ціни і тарифи на їх продукцію (послуги), здійснюють контроль за використанням за призначенням і збереженням належного підприємствам майна, заслуховують звіти керівників даних підприємств про їх діяльність.
  2. § 2. Правовий режим речей
    предмета іпотеки для отримання банківського кредиту, вона веде вже підприємницьку діяльність. Цей приклад показує, що практичне значення розмежування об'єктів речових прав на такі, які беруть участь тільки в комерційному обороті, і такі, які беруть участь в ньому поряд з участю в загальногромадянський обороті, досить обмежено. Разом з тим це розмежування може мати
  3. § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
    предметі. Умова договору купівлі-продажу про предмет вважається узгодженим, якщо договір дозволяє визначити найменування і кількість товару. Кількість товару передбачається в договорі у відповідних одиницях виміру або в грошовому вираженні, або в договорі встановлюється порядок визначення кількості товару. Якщо договір не дозволяє визначити кількість підлягає передачі
  4. § 1. Право приватної власності громадян. Загальні положення
    предмет приватного або публічного права. Виходячи з виду суб'єкта, право приватної власності можна розділити на такі субінстітути, як право приватної власності громадян і право приватної власності юридичних осіб. У свою чергу, право приватної власності громадян може ділитися на право приватної власності громадянина-підприємця та право приватної власності громадянина, що не
  5. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    предмета і методу правового регулювання. Враховуючи особливість предмета і методу цивільного права, можна прийти до висновку, що сукупність майнових відносин, заснованих на юридичній рівності сторін, предметом яких виступають земельні ділянки, є цивільно-правовий. Інші види відносин, що виникають у зв'язку із земельними ділянками, підпадають під правове регулювання норм
  6. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    предмет незаконного позбавлення волі 24. IDEM PER IDEM [ідем пер ідем] - те ж за допомогою того ж; визначення через яке визначається 25. IN BREVI [ін бреві] - коротко 26. IN CORPORE [ін корпоре] - в повному складі 27. IN PLENO [ін ПЛЕН] - в повному складі 28. IN RE [ін ре] - на ділі 29. IN SITU [ин ситу] - в місці знаходження 30. IN DEPOSITO [ін депозіто] - на зберігання 31. INTER ALIA
  7. § 6. Договір міни
    предмет договору. 1. Предмет договору міни згідно п. 1 ст. 567 ЦК - два товари. Товар і його кількість, що підлягають передачі тією і іншою стороною договору міни, - істотне його умова. При неможливості визначити найменування або кількість товару, що підлягає передачі однієї зі сторін, договір міни вважається неукладеним (див. п. 2 Огляду практики за договором міни * (98)). Предмет
  8. § 2. Елементи договору оренди
    предмета застави), а також відокремлення майна з метою створення унітарного підприємства чи установи. Наприклад, передача майна на праві господарського відання або оперативного управління позбавляє власника права розпоряджатися цим майном у формі здачі в оренду. Договори оренди, укладені власником щодо такого майна, повинні визнаватися недійсними (п. 40-41
  9. § 7. Договір оренди будівлі та споруди
    предмета: будівлі та споруди мають прив'язку до конкретної земельної ділянки, розраховані на тривалий термін використання і мають підвищену значимість для цивільного обороту * (259). Договір оренди будівлі та споруди є оплатним, взаємним і консенсусним і в цьому сенсі не відрізняється від класичного договору оренди. Правове регулювання договору оренди будівлі та споруди
  10. § 1. Поняття житлового права і система його джерел
    предметне уявлення про житлових правовідносинах дає ст. 4 ЖК, в якій перераховані їх основні види. З цієї статті випливає, що житлові відносини дуже різноманітні і неоднорідні за своєю юридичною природою. В їх число входять як відносини, засновані на рівності їх учасників (наприклад, відносини щодо володіння та користування житловими приміщеннями), так і відносини, побудовані за моделлю