Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

6. Порядок укладення та форма договорів найму житлових приміщень

Чинне законодавство містить принципові відмінності в порядку укладання кожного з двох типів договорів житлового найму. Водночас вимоги до форми договорів для того й іншого єдині. Це і дало можливість присвятити обом типам договорів одну і ту ж ст. 674 ГК. Вона обмежується вказівкою на те, що договори найму житлового приміщення укладаються в письмовій формі. Якщо врахувати, що загальне правило на цей рахунок (ст. 161 ЦК) вимагає вчинення в простій письмовій формі всіх угод юридичних осіб між собою і з громадянами, а угод між громадянами на суму, що перевищує не менше ніж у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, під страхом настання наслідків, зазначених у ст. 162 ГК, значення самого факту включення наведеної норми в гол. 35 зводиться до поширення встановлених у ст. 162 ГК наслідків на укладені усно договори найму житлового приміщення, в яких наймодавцем виступає громадянин, незалежно від суми угоди. А значить, у зв'язку з відсутністю вказівок про спеціальні наслідки на випадок порушення правил про письмовій формі в ст. 674 ГК, при укладенні договору як комерційного, так і соціального найму несприятливі для сторін наслідки зводяться до позбавлення їх права в разі спору посилатися на підтвердження самого договору і його умов на показання свідків.
Стосовно до способів укладання договорів найму житлових приміщень слід мати на увазі, що з двох типів договорів один - комерційного найму підпорядковується загальному принципу, закріпленому у ст. 421 ГК, - свободи договорів. Йдеться, зокрема, про те, що наймодавець і наймач укладають договір комерційного найму з власної волі: ні та, ні інша сторона не може спонукати контрагента вступити з нею в договірні відносини або прийняти запропоновані умови (умова) договору.
Для договорів комерційного найму, укладених з приводу житлових приміщень, які становлять державну чи муніципальну власність, суб'єкти Російської Федерації нерідко стверджують зразкові договори.
Так, Постановою Уряду Москви від 21 січня 1997 затверджено Примірний договір комерційного найму житлового приміщення в м. Москві "*". Правове значення такого роду договорів визначено ст. 427 ГК. Для того щоб зробити зразковий договір для них обов'язковим, сторони повинні двічі висловити свою волю, погодивши, по-перше, укладення між собою договору і, по-друге, внесення до його тексту відсилання до зразковому договором як такому або до окремих його умов. Якщо такий відсилання не опиниться, зразковий договір в силу ст. 5 ЦК та п. 2 ст. 427 ЦК за своєю юридичною силою прирівнюється до звичаїв ділового обороту. Це означає, що містяться в ньому правила поведінки будуть діяти тільки при заповненні прогалин, які утворилися як в укладеному договорі, так і в обов'язкових для сторін положеннях законодавства.
---
"*" Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С. 214 і сл.
Глава 35 ЦК особливо виділяє три умови договору комерційного найму житлового приміщення, присвячуючи кожному самостійну статтю. Маються на увазі предмет договору, ціна (розмір оплати) і термін.
В силу п. 1 ст. 432 ГК в будь-якому договорі одна з умов - про предмет - вважається безумовно істотним. Відповідно розглянутий договір може визнаватися укладеним тільки в разі, якщо він включає ознаки, достатнім чином індивідуалізують передане за договором комерційного найму житлове приміщення.
Умова про предмет у договорі найму повинно відповісти на питання про те, яке житлове приміщення слід передати в оренду. Інтерес в цьому сенсі може представити все той же Примірний договір комерційного найму житлового приміщення в м. Москві. Одне з його умов передбачає необхідність вказати в договорі місцезнаходження приміщення і його розмір. Особливо обумовлено, що технічний стан житлового приміщення, інвентаризаційна вартість, ступінь зносу і характеристика житлового приміщення є невід'ємною частиною договору.
Відсутність певних даних, віднесених таким чином до предмета, може означати, що відповідне істотна умова не узгоджено, а, отже, сам договір не вважається укладеним.
До Умови про ціну стосовно договору комерційного найму присвячена ст. 682 ЦК ("Плата за житлове приміщення"). Крім того, вказівка ??на надання житлового приміщення "за плату" включено у визначення в ст. 671 ГК договору найму житлового приміщення, тобто договору комерційного найму, в якості одного з основних його ознак.
ГК (п. 1 ст. 682) насамперед підкреслює, що розмір плати за житлове приміщення встановлюється у договорі комерційного найму за згодою сторін. Притому з одним обмеженням. Мається на увазі, що, якщо законом визначений максимальний розмір такої плати, ціна, зазначена в договорі, не повинна його перевищувати. З цього випливає, що у випадках, коли договірна ціна виявиться вище встановленого законом максимуму, відповідна умова має бути визнано недійсним з наслідками, передбаченими ст. 180 ЦК ("Наслідки недійсності частини угоди"). У результаті договір можна буде вважати все ж укладеним з тим, однак, що умова про ціну діятиме в розмірі, що дорівнює зазначеному в законі максимуму. Оскільки протизаконне договірне умова про ціну є не просто недійсним, а саме нікчемним, у разі, коли виявляється, що наймач вже встигне здійснити оплату, виходячи з ціни, передбаченої в договорі, тобто вище законного максимуму, за ним збережеться право стягнути з наймодавця різницю в ціні. З тих же міркувань слід визнати, що, якщо наймач справив оплату, хоча і в меншій проти обумовленого договором розмірі, але в межах законного максимуму, наймодавець не зможе вимагати застосування до наймача тих несприятливих наслідків, які передбачені на випадок порушення обов'язків з оплати житла.
Слід зазначити, що законодавець поки що не скористався передбаченої в ГК можливістю і відповідно не ввів максимальної межі плати за надане за договором комерційного найму житлове приміщення.
Певну роль у цьому відіграла, очевидно, необхідність врахувати можливі негативні наслідки такого кроку: звуження вільного ринку житлових приміщень, що надаються в оренду на комерційних засадах. Мається на увазі, що цей ринок відіграє певну роль у вирішенні житлової проблеми, все ще досить гострою для нашої країни.
Разом з тим в даний час існує спеціальна норма, вирішальна певним чином питання про ціну в договорі комерційного найму для випадку, коли його предметом служить житлове приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів. Маючи на увазі встановлення контролю за відповідним умовою в таких договорах, передбачена необхідність регулювання стосовно до них оплати житла. Відповідні функції покладені на Уряд РФ, органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації і місцеву адміністрацію (ст. 18 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики").
На перший погляд може здатися, що редакція п. 1 ст. 682 ЦК ("розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення") має на увазі визнання договірного умови про ціну істотним. Однак такий висновок був би невірним. У подібних випадках слід керуватися п. 3 ст. 424 ГК. Він передбачає, що у випадках, коли в безкоштовне договорі ціна не зазначена і не може бути визначена виходячи з умов договору, оплату слід виробляти "за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи або послуги". Таким чином, відсутність у договорі комерційного найму умови про ціну відноситься до числа усунених недоліків договору і вже з цієї причини незгадування в договорі ціни найму саме по собі не тягне визнання його неукладеним.
З наведених у ст. 424 норм у ЦК зроблені і певні винятки, спрямовані на посилення відповідних наслідків. Прикладом може служити умова про ціну в договорі при продажу нерухомості (п. 1 ст. 555 ЦК). Ознакою такого роду ситуації в законі служить те, що в самій нормі передбачено: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну він буде вважатися неукладеним. Подібного вказівки для договору комерційного найму в ЦК немає.
Вирушаючи від принципу незмінності договорів, ЦК закріплює загальне правило, в силу якого розмір плати за житлове приміщення, встановлений у договорі, може бути змінений лише шляхом угоди сторін, за винятком випадків, передбачених законом або договором ( п. 2 ст. 682 ЦК). Наведена норма відрізняється від більш загальної, що відноситься до всіх договорів. Мається на увазі п. 2 ст. 424 ГК, в силу якого "зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку".
Наслідки несплати квартири і комунальних послуг виражаються в можливості стягнення невнесеної тієї та іншої плати на основі виконавчого напису нотаріальних органів, а по закінченні встановленого для цього терміну відповідні вимоги реалізуються через суд. Точно так само в суді вирішуються і суперечки про підстави нарахування і розмірах квартирної плати та плати за комунальні послуги "*".
---
"*" Див п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР N 2 від 3 квітня 1987 (Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 137).
З ст. 683 ЦК ("Термін в договорі найму житлового приміщення") випливає насамперед те, що договір комерційного найму як такий має певний строк, у межах якого наймач має право користуватися житловим приміщенням. Цей термін може встановлюватися самими сторонами, з тим, однак, щоб він не перевищив п'яти років. В іншому випадку термін буде вважатися рівним п'яти рокам. Аналогічне наслідок настає і при відсутності в договорі вказівки на строк найму.
Таким чином, умова про термін, як і про ціну, не відноситься до числа істотних. Виключення із цього правила становлять передбачені в ст. 432 (п. 1) випадки, при яких за заявою однієї із сторін з приводу певної умови має бути досягнуто згоди. Таким чином можуть стати істотними і ціна, і термін, так само як і будь-яке інше договірне умова.
З метою забезпечити стабільність відносин сторін за договором найму комерційного законодавець (ст. 684 ЦК) визнає за наймачем після закінчення терміну дії договору переважне право перед будь-яким іншим особою укладати договір з наймодавцем на новий термін. Відповідно не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору наймодавець зобов'язаний запропонувати за своїм вибором один з трьох варіантів: укласти договір на новий термін на колишніх умовах, укласти договір на новий строк, але на інших умовах; попередити про бажання припинити дію договору, пояснюючи це тим, що прийняв рішення взагалі не здавати жиле приміщення кому б то не було протягом не менше одного року.
ГК допускає внесення наймодавцем пропозиції про укладення договору на новий строк, але на інших умовах. Таку пропозицію про зміну умов договору набуває чинності тільки за згодою наймача. Свої нові умови вправі на тих же підставах висунути і наймач з тим, однак, що така умова не має виражатися у збільшенні числа осіб, які в силу договору повинні з ним спільно проживати. Подібна вимога наймача ГК (ст. 684) вважає завідомо неприйнятним.
Якщо протягом трьох місяців до моменту закінчення терміну дії договору ніяких пропозицій від наймодавця не вступить, а сам наймач, в свою чергу, ніяких заперечень проти укладення договору на новий термін не подасть, договір буде все ж вважатися укладеним на колишніх умовах і на новий термін.
Закон захищає наймача від недобросовісних дій наймодавця. Мається на увазі, що якщо протягом року з моменту припинення дії договору з причини оголошеного ним рішення більше не здавати житлове приміщення в оренду наймодавець все ж укладе з будь-ким договір, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним. А це означатиме, що раніше укладений договір повинен вважатися чинним на новий термін і на колишніх умовах, а наймодавцю доведеться відшкодувати наймачеві завдані недобросовісними діями збитки.
Укладення договору соціального найму житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду відрізняється рядом особливостей. Насамперед слід зазначити, що укладення договору в цьому випадку розпадається на певні етапи, притаманні лише даному типу договорів.
Право отримати в користування житлове приміщення в будинках державного або муніципального фонду набувають громадяни, які визнані у встановленому законом порядку потребують поліпшення своїх житлових умов.
Житловий кодекс (ст. 28) передбачає, що відповідне право визнається за тими громадянами, які постійно проживають в даній місцевості. Облік осіб, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється у вигляді загального правила адміністрацією району, міста, району в місті за місцем проживання громадянина "*". Державні і муніципальні підприємства, установи та організації, які мають свій житловий фонд або здійснюють капітальне будівництво або беруть пайову участь у ньому, самостійно ведуть облік працівників, які потребують житлових приміщеннях.
  ---
  "*" Пункт 13 Положення про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у м. Москві, затвердженого Постановою Московської Міської Думи від 7 жовтня 1998 р., вказує, що потребують поліпшення житлових умов визнаються громадяни , зареєстровані за місцем проживання в м. Москві не менше десяти років.
  Житлова площа надається нужденним за загальним правилом у порядку черговості: залежно від часу прийняття їх на облік. Житловий кодекс особливо виділяє тих, кому жиле приміщення має бути надано в першу чергу або навіть позачергово. У подібних випадках враховуються різні за характером обставини, включаючи, зокрема, такі, як стан здоров'я, участь у військових діях, стихійні лиха. Суб'єктами РФ можуть бути встановлені додаткові умови для визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов незалежно від розміру займаного приміщення "*".
  ---
  "*" Див п. 34 Положення про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у м. Москві.
  Так, громадяни, що проживають в Москві в цілому не менше 40 років, визнаються потребуючими поліпшення житлових умов незалежно від розміру займаного жилого приміщення за умови проживання в квартирах комунального заселення не менше останніх десяти років і за наявності повного трудового стажу, необхідного для призначення пенсії відповідно до чинного законодавства Російської Федерації, або останніх п'яти років незалежно від трудового стажу за наявності інвалідності I або II групи, а також непрацездатності по захворюванню. Всі перераховані громадяни включаються в окремий список по категорії "довгожителі Москви, що проживають в умовах комунального заселення" "*".
  ---
  "*" Див п. 14 Положення про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у м. Москві.
  Надання жилого приміщення здійснюється рішенням адміністрації району, міста, району в місті. У будинках, що належать державним (муніципальним) підприємствам і організаціям, вільні житлові приміщення розподіляються спільним розпорядженням адміністрації та профспілкових комітетів. Винесене в цьому зв'язку спільне рішення адміністрації підприємства та профспілкової організації потребує затвердження його адміністрацією району, міста, району в місті та подальшої видачі нею ордера.
  Точно так само службові житлові приміщення надаються рішенням адміністрації організацій, у віданні яких знаходиться відповідне приміщення. З цією метою адміністрація організації виносить рішення, яке служить підставою для видачі зазначеній у рішенні особі ордера адміністрацією району, міста, району в місті (ст. 105 Житлового кодексу).
  За своєю правовою природою ордер являє собою адміністративний акт. Житловий кодекс (ст. 48) особливо підкреслює, що ордер може бути визнаний недійсним тільки судом і тільки з причини порушення порядку та умов надання житлового приміщення. Як приклад можливих підстав для визнання ордера недійсним в Житловому кодексі передбачені: надання громадянами не відповідають дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері жиле приміщення, неправомірні дії посадових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення.
  Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР N 5 від 26 грудня 1984 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" стосовно одній підставі - порушення черговості - вказало на необхідність з'ясовувати, "чи дійсно була порушена черговість надання відповідачу житлового приміщення, чи не має відповідач за законом права на позачергове чи першочергове надання житлового приміщення або на умовах, які відповідно до законодавства можуть бути передбачені при укладанні трудового договору, чи не було у встановленому порядку, наприклад, відповідно до ст. 41.1 Житлового кодексу РРФСР, прийнято рішення про надання відповідачу, які потребують поліпшення житлових умов, житлового приміщення позачергово; якщо при видачі ордера черговість надання житлових приміщень не була дотримана, то чи не стало це наслідком того, що громадяни, які стояли на обліку щодо поліпшення житлових умов попереду відповідача, не претендували на зазначене в ордері житлове приміщення (наприклад, бажали отримати квартиру більшого розміру) або не відпали чи до моменту розгляду справи обставини, що перешкоджали раніше в наданні відповідачу житлового приміщення (наприклад, громадяни, що стояли на обліку щодо поліпшення житлових умов попереду відповідача, отримали житлові приміщення і більше не претендують на приміщення, про який виникла суперечка) "" * ".
  ---
  "*" Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 196.
  Житловий кодекс (ст. 100) передбачає, що при визнанні ордера на житлове приміщення недійсним з причини неправомірності дій тих, хто отримав ордер, останні підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення. Однак, якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм необхідно надати житлове приміщення, яке вони займали, або інше жиле приміщення.
  При визнанні ордера недійсним з інших підстав громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.
  Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 26 грудня 1984 передбачає можливість звернення з вимогами про визнання недійсним ордера, виданого з порушенням черговості, також і підприємств, організацій чи місцевої адміністрації, у віданні яких знаходиться распределяемое житлове приміщення "*".
  ---
  "*" Див: Там же. С. 195 - 196.
  Нарешті, слід мати на увазі, що, оскільки саме з ордера виникає право на житлове приміщення, з визнанням його недійсним буде втрачено і засноване на ньому право. З питання про природу ордера викликає деякі сумніви позиція Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ у зв'язку з одним з розглянутих нею справ. Йшлося про визнання недійсним ордера, виданого в порушення встановленого порядку без відповідного рішення місцевої адміністрації. По ходу справи виникло питання про пропуск позивачем (адміністрацією Центрального району м. Хабаровська) встановленого ст. 48 Житлового кодексу трирічного строку позовної давності для визнання ордера недійсним. Верховний Суд РФ вказав на те, що в даному випадку слід керуватися ст. 181 ЦК, що передбачає для позовів про застосування наслідків недійсності нікчемних правочинів десятирічний термін позовної давності. При цьому було висунуто ряд аргументів.
  Насамперед Верховний Суд РФ вказав на те, що "в силу ст. 153 ГК РФ угодами визнаються будь-які дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Видача ордера на житлове приміщення відповідно до подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ є підставою для виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема для подальшого укладення договору найму житлового приміщення.
  У зв'язку з цим видача ордера повинна розглядатися як один з елементів цивільно - правового відносини "" * ".
  ---
  "*" Вісник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 23.
  Що ж до виникаючої таким чином колізії між ЦК та Житловим кодексом з питання про термін позовної давності, то, як підкреслив Верховний Суд РФ, "відповідно до п. 2 ст. 3 ГК РФ норми цивільного права, містяться в інших законах, повинні відповідати цьому Кодексу. Це положення поширюється і на норми житлового законодавства, у тому числі і на відносини, що виникають у зв'язку з видачею ордера на житлові приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонду "" * ".
  ---
  "*" Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 195 - 196.
  Наведене Постанова викликає ряд сумнівів. Насамперед у ст. 153 ЦК не передбачено, що угодою визнаються "будь-які дії". Тим самим зазначена стаття все ж не виключає того, що "дії, спрямовані на встановлення, зміну і припинення цивільних прав та обов'язків" не завжди є угодами. У цьому зв'язку можна послатися на ст. 8 ЦК, яка називає, крім угод, ще вісім підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, а серед них "акти державних органів і органів місцевого самоврядування, які передбачені законом як підстави виникнення цивільних прав та обов'язків". Видача ордера є, по-перше, дією, по-друге, спрямована на виникнення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Її принципова відмінність від угод полягає в тому, що в здійсненні угоди виражається цивільна правоздатність, а у виданому адміністративному акті (видачі ордера) - владна компетенція органу.
  Та обставина, що адміністративні акти насправді не є угодами, якраз і послужило, очевидно, однією з причин, внаслідок яких було потрібно включити в ГК поряд з § 2 "Недійсність угод" гл. 9 особливо ст. 13 "Визнання недійсним акту державного органу або органу місцевого самоврядування".
  Слід додати і те, що якби навіть визнання ордера недійсним і могло укладатися в рамки статей ЦК про недійсність угод, то і тоді посилання Верховного Суду РФ на п. 2 ст. 3 ГК, сама по собі не викликає сумнівів, в даному випадку не могла б застосовуватися. Це пояснюється тим, що ГК (ст. 672) щодо договору соціального найму містить пряму вказівку на пріоритет норм житлового законодавства, до числа яких належить і включена до Житлового кодексу ст. 48, присвячена, як видно вже з її назви, "підставах і порядку визнання ордера на житлове приміщення недійсним". Ця остання стаття передбачає, що "вимога про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі". Таким чином, встановлені двоякого роду винятки із загальних правил ДК про позовної давності, з яких одне стосується терміну дії позовної давності, а другий - моменту початку перебігу позовної давності "*".
  ---
  "*" Відповідно до ст. 200 ГК у вигляді загального правила протягом строку позовної давності починається з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права.
  З викладених позицій такі ж сумніви могли бути висловлені і з приводу п. 28 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР N 2 від 3 квітня 1987 р., який також вважав, що на вимоги про визнання ордера недійсним та розірвання договору найму житлового приміщення поширюється передбачений у своє час ст. 16 Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік трирічний строк позовної давності, крім випадків, коли отримання ордера пов'язано з вчиненням громадянами, його отримали, або посадовими особами дій, свідомо противних інтересам соціалістичної держави і суспільства (зокрема, внаслідок зловживань по службі) "*". Виражений у цьому пункті пріоритет громадянських норм по відношенню до норм житлового законодавства стосовно договорами соціального найму також, на наш погляд, розходиться зі ст. 672 ГК.
  ---
  "*" Див: Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 140.
  Договір соціального найму укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово - експлуатаційною організацією (або відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем (громадянином, на ім'я якого був виданий ордер).
  Протягом багатьох років тривають суперечки з питань, пов'язаних з формуванням того, що іменується житловим правовідносинами. Значною мірою сучасні суперечки беруть початок з прийнятого ЦВК і РНК СРСР від 17 жовтня 1937 Постанови "Про збереження житлового фонду та поліпшення житлового господарства в містах". Мається на увазі насамперед п. 23 зазначеного акта, що передбачав, що вільні житлові приміщення в будинках місцевих рад надаються у користування громадян виключно за розпорядженнями (ордерами) житлового управління відділу комунального господарства місцевої ради. Крім того, відповідно до п. 24 того ж акта "право користування жилим приміщенням у всіх будинках (малися на увазі будинку державних установ, підприємств і громадських організацій, а також орендовані ними. - М.Б.) оформляється письмовим договором, що укладається наймачем з керуючим будинком або з орендарем будинку, причому в договорі точно визначаються права та обов'язки сторін та наслідки їх порушення ".
  Враховуючи наведені вихідні положення зазначеного акта, С.І. Аскназій прийшов спочатку до висновку, що "подальше договірне оформлення наданих громадянину прав на житлову площу не усуває того, що підставою його права, заявкою цього права є не автономне угода між мешканцем і домоуправлінням, а попередній йому адміністративний акт житлового органу ... Житловий договір, таким чином, лише оформляє, конкретизує право на житлоплощу, реальною підставою якого є зазначений адміністративний акт житлового управління "" * ".
  ---
  "*" Аскназій С.І. Радянське житлове право. М., 1940. С. 64.
  Проте через кілька років С.І. Аскназій, змінивши докорінно свої погляди, прийшов до іншого висновку. Він став одним з піонерів ідеї юридичного складу як підстави виникнення житлових правовідносин. Нова позиція автора зводилася до того, що підставою двостороннього зобов'язального відносини між сторонами (наймачем і наймодавцем) має бути визнано поєднання адміністративного акту житлових органів до укладеного на його основі договором житлового найму "*".
  ---
  "*" Див: Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Указ. соч. С. 113 - 114.
  Різко негативною виявилася реакція на наведені погляди з боку співавторів С.І. Аскназія. На противагу його висловлювань І.Л. Брауде і А.І. Пергамент визнавали, що "право користування житловим приміщенням виникає з договору житлового найму. Адміністративний акт житлових органів сам по собі не тільки не створює двостороннього зобов'язального правовідносини між сторонами, але, всупереч думку С.І. Аскназія, безпосередньо не створює і права на заняття зазначеного в ордері приміщення ... Ордер сам по собі не створює права на користування приміщенням "" * ".
  ---
  "*" Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Указ. соч. С. 114.
  Неважко помітити, що якщо С.І. Аскназій у своєму первісному виведенні перекреслив значимість всіх наступних після видачі ордера етапів, то його опоненти фактично недооцінювали певний етап, що передує договором.
  Не випадково тому панівна позиція у всій подальшій літературі виходила з визнання підставою виникнення житлового правовідносини не одного якого юридичного факту, а саме юридичного складу. Однак при одностайності у визнанні самої необхідності спиратися на конструкцію юридичного складу все ж це не призвело до єдності поглядів з цілого ряду випливають з її використання питань. У результаті всередині прихильників відповідної конструкції існує чимало розбіжностей, в тому числі і з питань, які мають основоположне значення для розглянутої загальної проблеми набору елементів складу і значення кожного з них.
  Окремі розбіжності у поглядах щодо юридичного складу як підстави виникнення житлових правовідносин пов'язані, очевидно, певною мірою з тим, що не завжди враховується існуюче роздвоєння поняття "договір". Маються на увазі відмінності між договором - правовідносинами і договором - угодою (притому неодмінно дво-або багатосторонній). Значення цієї останньої зводиться до того, що вона породжує договірне правовідношення. З цього випливає, у свою чергу, необхідність щоразу приймати до уваги, який із зазначених варіантів поняття "договір" мається на увазі в даному випадку. На підтвердження можна, як нам здається, послатися насамперед на те, що якщо мова йде про юридичну складі як про особливу правової конструкції, складові її доданки (юридичні факти) і результат - відповідне правовий наслідок - ніколи не можуть збігатися. До цього слід додати, що якщо б один із зазначених юридичних фактів виявився здатним до створення результату, то всі інші обставини, за якими визнається значення елементів юридичного складу, тим самим ставали б зайвими. З цього випливає, що одне і те ж явище ніколи не може фігурувати як одночасно елемента юридичного складу і його результату.
  Прикладом можуть служити типові для юридичного складу конструкції ст. 680 ГК. Вона передбачає необхідність для виникнення результату (набуття особою прав тимчасового мешканця) певного набору юридичних фактів. Сюди входять: загальна згода наймача і всіх, хто з ним спільно проживає, на таке вселення (1), попереднє повідомлення про майбутній вселенні наймодавця (2), достатність за розміром наявного у наймача житлового приміщення (3). Тільки за наявності всієї сукупності зазначених фактів і настає відповідне наслідок: виникнення права тимчасового мешканця. Жоден із зазначених юридичних фактів сам по собі, за відсутності інших елементів того ж юридичного складу, породити такий результат не в змозі.
  Або інший приклад: для того щоб отримати право на спадщину за заповітом, необхідні три юридичні факту: смерть спадкодавця (1), заповіт на користь відповідної особи (2), заява останнього про прийняття спадщини (3). Будь-який з них сам по собі права на отримання спадщини породити не може. Аналогічне наведених прикладів становище складається і в розглянутому нами випадку, що відноситься до виникнення договору соціального найму житлового приміщення.
  Перш за все слід вказати на те, що юридичний склад як такої породжує результат у вигляді договору в його якості того правовідносини, якому присвячена гл. 35 ГК. Один з елементів відповідного юридичного складу також іменується договором, але він виступає зовсім в іншій якості - особливого виду угоди.
  Хоча договір може означати в одних випадках правовідносини, а в інших - підстава його виникнення, це не означає, що мова йде про омонимах. У своєму дослідженні, присвяченому житловим правовідносин, Ю.Г. Басін прийшов, зокрема, висновку, що "процес виникнення житлового правовідносини в будинку місцевої Ради або в будинку державної, кооперативної або громадської організації розпадається на три чітко різних стадії. Перша - надання квартири, тобто винесення адміністративного рішення про закріплення приміщення за певним громадянином. Друга стадія - передача приміщення - виникає з моменту видачі ордера і до фактичного заняття квартири ордеродержателем. Третя і завершальна стадія - житлове правовідносини як таке "" * ". І далі Ю.Г. Басін вказує: "Судова практика правильно приурочують виникнення повноти житлових прав до моменту вселення. Але таке вселення саме по собі означає не укладення договору ... а односторонню угоду (їй відповідає угода з боку будинкоуправління - передача приміщення), що породжує зобов'язання між наймачем і домоуправлінням по користуванню приміщенням " .
  ---
  "*" Басін Ю.Г. Указ. соч. С. 31.
   Там же. С. 34.
  Деякі сумніви з цього приводу, як видається, можна висловити. Насамперед слід звернути увагу на одну з особливостей будь-якого договірного правовідносини, яка полягає в тому, що як таке воно іноді збігається з недоговірних. Однак не може бути випадку, коли б договір - правовідносини виникав, наприклад, з делікту, адміністративного акта чи іншого підстави, крім договору - дво-(багато) сторонній угоди. Отже, вже з цієї причини договірне житлове правовідносини не здатне виникнути не тільки з однієї, а й кількох односторонніх угод, якщо тільки останні не укладаються в легальне уявлення про оферту і акцепт. Таким чином, у цій безумовно цікавої конструкції, як може здатися, виявився втраченим юридичний факт, завершальний юридичний склад: договір (договір - угода).
  При всій різноманітності запропонованого в літературі набору юридичних фактів, які входять до юридичного складу, представляє, на наш погляд, особливий інтерес конструкція, що увібрала в себе чи не весь набір можливих для даного результату юридичних фактів, пов'язаних з виникненням житлового правовідносини.
  Мається на увазі в певній мірі близька до позиції Ю.Г. Басина точка зору В.Ф. Чигир. Він вважає, що "договірні відносини по найму житлового приміщення виникають на основі складного фактичного складу, що містить чотири юридичні факту: рішення виконкому (адміністрації та профспілки), видача ордера на право заселення житлового приміщення, вселення ордеродержателя і укладення письмової угоди" "*". До цієї позиції приєднався, зокрема, і І.П. Прокопченко. "Житлове правовідносини, - вважає він, - виникає на підставі складного фактичного складу, правообразующей юридичними фактами якого є не тільки рішення виконкому (або адміністрації та ФЗМК), видача ордера і укладення договору житлового найму, а й фактичне вселення власника ордера в вказане в ньому приміщення. Лише всі ці чотири юридичні факту, взяті в сукупності, є підставою (джерелом) виникнення житлового правовідносини, створюють необхідні права та обов'язки між його учасниками " .
  ---
  "*" Чигир В.Ф. Радянське житлове право. Ч. I. Мінськ, 1968. С. 93.
   Прокопченко І.П. Житлове та житлово - будівельне законодавство. М., 1978. С. 182.
  Охоплення наведеними поглядами самого широкого кола включаються в юридичний склад юридичних фактів передбачає необхідність оцінити правообразующее значення кожного з них. У кінцевому рахунку це повинно дозволити визначити обгрунтованість виділення зазначених елементів в сукупності і кожного з них окремо. Слід відразу ж зазначити, що, як здається, при всій безсумнівною цінності цієї ускладненої конструкції деякі з висловлених з цього приводу положень викликають певні сумніви.
  Насамперед це пов'язано з тим, що в конструкції В.Ф. Чигир і І.П. Прокопченко перший і другий елементи в моделі юридичного складу представляються розчленованими штучно. Необхідно, як вважаємо, розділити позицію саме тих, хто вважає, що ордер - це є фактично винесене відповідним органом рішення, яке лише приймає особливу форму "*". У цьому зв'язку невипадково включені до Житлового кодексу статті, присвячені порядку надання житлових приміщень у будинках різних фондів (ст. 42 - 44 та ін), містять згадка про відповідні рішення тільки стосовно до визначення спеціальної процедури винесення рішення, а не до суті останнього. При цьому сама процедура зводиться до вимоги про участь громадськості у прийнятті відповідного рішення.
  ---
  "*" Позицію В.Ф. Чигир і І.П. Прокопченко розділяє, як і раніше, Ю.К. Толстой. Так, в одній з останніх своїх робіт він виділив у відповідній юридичній складі три юридичні факту: "Рішення компетентного органу про надання конкретного житлового приміщення з точним позначенням його адреси зазначеній у рішенні особі; ордер на це приміщення, виданий даній особі, договір соціального найму житлового приміщення, укладений відповідною організацією з особою, якій видано ордер "(Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 28).
  Проти виділення в якості самостійних елементів юридичного складу рішення відповідного органу та виданого на його основі ордера виступав свого часу Ю.Г. Басін, на думку якого рішення виконкому та видача ордера не можуть розглядатися в якості двох юридичних фактів - це єдиний адміністративний акт, наділений в належну форму (Басін Ю.Г. Указ. Соч. С. 350).
  Зазначений аргумент був підданий свого часу критиці з боку О.С. Іоффе. Він був таким же противником особливого виділення у відповідному юридичному складі поряд з ордером рішення виконкому. Однак, критикуючи Ю.Г. Басина, О.С. Іоффе вказував: "Постановка на облік та рішення виконкому ... самі по собі не викликають будь-яких цивільно - правових наслідків, хоча і необхідно їх наступ" (Іоффе О.С. Указ. Соч. С. 322 - 323). Як видається, це останнє зауваження не здається настільки переконливим, оскільки юридичні факти, що увійшли в юридичний склад, якраз і відрізняються тим, що створення будь-яких самостійних цивільно - правових наслідків окремими елементами юридичного складу принаймні не передбачається. Однак у кінцевому рахунку важливо, що обидва учасника (маються на увазі і О.С. Іоффе і Ю.Г. Басін) сходилися в головному: ордер і рішення про його видачу - це один юридичний факт. І даний висновок, на наш погляд, вірний.
  Керуючись, можливо, тими ж міркуваннями, Положення про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у м. Москві (п. 56) взагалі не вживає термін "ордер", а замість нього в якості підстави укладення договору називає "виписку з рішення органу виконавчої влади". Точно так же Закон м. Москви від 11 березня 1998 р. N 6 "Основи житлової політики в місті Москві" (ст. 15) містить вказівку: "Підставою для укладення договору соціального найму є виписка з рішення органу виконавчої влади".
  Серед інших авторів, що висловлювали аналогічні погляди, можна послатися на В.Ф. Маслова, який справедливо, на наш погляд, вказав на те, що "ордер являє собою письмове розпорядження житлово - експлуатаційної організації про надання конкретного житлового приміщення певним особам. Він не має самостійного юридичного значення, а є лише формою дії адміністративного акту - органу державного управління про надання житла певного громадянину. В ордері містяться ті ж мають правове значення відомості, що і в самому рішенні виконкому, на основі і для реалізації якого видається даний документ "" * ".
  ---
  "*" Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 216.
  Другий за рахунком елемент у запропонованому авторами чотиричленна юридичному складі і є ордер. Як випливає вже з самої етимології відповідного слова ("ордер - наказ"), ордер являє собою владний акт органу управління. Як такий він спрямований на створення насамперед звичайних адміністративних, тобто побудованих на засадах влади і підпорядкування, відносин. Саме такий характер носять виникають у зв'язку з видачею ордера відносини між органом, від якого виходить ордер, і тими, кому цей ордер адресований.
  Ордер відноситься до категорії актів органів місцевого самоврядування, які, як зазначено в ст. 8 ГК, передбачені законом як підстави виникнення цивільних прав та обов'язків. Такі права та обов'язки пов'язують між собою адресатів ордера. Йдеться про право держателя ордера вимагати від другої зазначеної в ньому сторони (наймодавця) укласти договір соціального найму відповідно з містяться в ордері умовами (мається на увазі місце знаходження житлового приміщення, його розмір, склад членів сім'ї наймача та ін.) Як і будь-яке інше суб'єктивне цивільне право, що належить держателю ордера, право вимагати укладення договору підлягає захисту передбаченими в цивільному законодавстві способами. Один з них - для розглянутих випадків основною - названий на п. 4 ст. 445 ГК. Згідно з цим пунктом, при ухиленні сторони, для якої укладення договору в силу ордера є обов'язковим, в іншої з'являється право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір.
  Цим, однак, можливості держателя ордера не вичерпуються. Принаймні є підстави вважати, що він має право одночасно використовувати й інший спосіб захисту, передбачений в тому ж п. 4 ст. 445 ГК: зажадати від наймодавця, необгрунтовано ухилився від укладення договору найму житлового приміщення, відшкодування завданих цими його діями збитків.
  Сенс виділення третього за рахунком елемента юридичного складу - вселення - зводиться в кінцевому рахунку до висновку: немає вселення - не буде й самого житлового правовідносини, тобто договору житлового найму. На наш погляд, зазначений висновок є в принципі правильним, хоча і потребують деякого уточнення. Формулюючи відповідні положення, прихильники чотиричленного складу, як видається, все ж не врахували того, що має ключове значення, а саме місця аналізованого договору (правовідносини) в традиційній договірної класифікації.
  Тим часом прямі відповіді на поставлені вище питання можуть бути дані тільки з урахуванням певної договірної конструкції. Відомо, що ст. 433 ГК виразно розрізняє консенсуальні і реальні договори, використовуючи саме той ознака, про який йде мова. Консенсуальної договір відрізняється тим, що визнається укладеним у момент отримання особою, яка направила оферту, її акцепту. Отже, для такого договору достатньо згоди сторін. Таким чином, при консенсуального договору необхідність передачі речі - в даному разі надання житлового приміщення - стає одним з елементів змісту договорів. Мається на увазі, що для виникнення зобов'язання передати річ має виникнути спочатку сам договір.
  Принципова структура консенсуального договору соціального найму є основою типового договору, який розроблений в Москві. Йдеться про модель Типового договору соціального найму житлового приміщення. Схема, якій підпорядковується ця модель, зводиться до наступного: спочатку на підставі рішення органу виконавчої влади укладається договір, а на основі договору, на виконання зобов'язання, зафіксованого в одному з його умов, у місячний термін після підписання договору надається вказане житлове приміщення і відповідно забезпечується вільний доступ до нього наймача. Крім цього, в договорі містяться умови, які головним чином конкретизують, деталізують і розвивають норми, що містяться в житловому законодавстві і в ЦК. Одне з договірних умов передбачає, що наймодавець, який зі своєї вини не надав житлове приміщення, сплачує наймачеві 0,5% суми річної плати за житлове приміщення за кожний день прострочення, що нараховується з першого дня, наступного після закінчення місяця "*".
  ---
  "*" Див: Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С. 223.
  Що ж до звичайної моделі соціального найму, яка використовується повсюдно вже тривалий час, то її природа, на наш погляд, - інша. В основі складаються правовідносин лежить не консенсуальної, а реальний договір, тобто такий, для якого передача речі знаходиться за межами змісту договору; вона служить лише елементом його укладення.
  Відповідний договір вважається укладеним з моменту передачі житлового приміщення та прийняття його (звичайний варіант - вселення) держателем ордера. Разом з тим в даному випадку в наявності особливий реальний договір. Справа в тому, що передача речі, в свою чергу, теж є предметом зобов'язання, але іншого. Найближче до розглянутій структурі підходить договір кредиту, укладення якого передує укладенню договору позики. У цьому останньому випадку передача грошей у борг, яка разом з волею контрагента створює договір позики, є, в свою чергу, предметом іншого зобов'язання, що виникло теж з договору, але іншого - кредитування. З цієї причини при порушенні договору кредитування (передбачені договором кредити не були передані в борг) в подібному випадку позичальник може пред'явити позикодавцеві вимога, що має подвійне зміст: про виконання договору про передачу грошей у борг і одночасно - про укладення договору позики відповідної суми.
  Так само справа йде з договором соціального найму житлового приміщення, з тією лише різницею, що в даному випадку основним договором - житлового найму - передує вже не договір, а що виникає з адміністративного акта - ордера одностороннє зобов'язання. А далі все відбувається подібно позиці, заснованому на кредитній угоді. Отримавши ордер, його держатель набуває право на вселення і одночасно на укладення договору найму житлового приміщення. Щоб реалізувати обидва ці права у разі невиконання зобов'язання другою стороною, майбутній наймач може заявити позов про надання йому жилого приміщення, зазначеного в ордері, і одночасно, у відповідності зі ст. 445 ГК, про укладення договору соціального найму. Саме зміст цього останнього визначається нормами ЦК, типовим договором, а одно додатково узгодженими сторонами умовами.
  Що стосується можливості конструювання договору соціального найму як реального, то основою для цього може бути ст. 47 Житлового кодексу, яка прямо називає ордер "єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення".
  З викладених позицій подаються не укладаються в рамки моделі реального договору погляди тих, хто визнавав за ордером лише право вимагати укладення договору "*".
  ---
  "*" Серед прихильників обмеження права, що випливає з ордера, лише можливістю вимагати укладення договору можна назвати Р.О. Халфіна (див.: Халфіна Р.О. Значення і сутність договору в радянському соціалістичному цивільному праві. М., 1954. С. 175), О.С. Іоффе (див.: Іоффе О.С. Указ. Соч. С. 332), Г.І. Петрищеву (див.: Петрищева Г.І. Підстави виникнення та зміни житлових правовідносин у державному житловому фонді. Свердловськ, 1958. С. 136), С.М. Корнєєва (див.: Цивільне право: Підручник / Відп. Ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 1999. С. 155).
  Слід особливо виділити погляди і деяких інших авторів. Так, І.І. Андріанов з посиланням на ст. 50 Житлового кодексу вважає, що "якщо ордер - це документ, за яким громадянину надається в користування житлове приміщення, то договір житлового найму - це документ, відповідно до якого має здійснюватися користування житловим приміщенням" (див.: Андріанов І.І. Житлове законодавство: Практичні питання. М., 1988. С. 254).
  На думку І.С. Вишневської, "після укладення договору конституційне право на житло може вважатися реалізованим, коли у громадянина виникає суб'єктивне право користуватися конкретним житловим приміщенням. Саме тоді слід вважати процес формування цього права завершеним. В будинках державного і громадського фонду момент завершення цього процесу може бути віднесений до моменту укладення договору найму житлового приміщення "(див.: Вишневська І.С. Радянське житлове право. Ростов н / Д., 1986. С. 16). Нарешті, А.Ю. Кабалкин вважає: "Ордер служить передумовою укладення між ордеродержателем та управлінням будинком договору найму житлового приміщення. Укладення договору завершується оформленням стосунків сторін щодо використання житлового приміщення, між ними виникає житлове правовідносини" (див.: Кабалкин А.Ю. Житлове законодавство в СРСР. М ., 1970. С. 20).
  У всякому разі приєднання до тієї чи іншої позиції в питанні про реальний або консенсуальної характер договору соціального найму передбачає певні наслідки. Одне з них виражається в тому, що якщо договір соціального наймання визнається консенсуальним і передача речі стає змістом договору, то, очевидно, при аналізі прав і обов'язків сторін за цим договором своє місце повинна знайти передача житлового приміщення наймодавцем наймачеві. Тому цілком зрозуміло, чому главу "Права та обов'язки сторін", маючи на увазі договір соціального найму, О.С. Іоффе починає з вказівки на те, що наймодавець зобов'язаний надати житлове приміщення у стані, що відповідає умовам договору і його призначенню саме як договору житлового найму "*".
  ---
  "*" Див: Іоффе О.С. Указ. соч. С. 368.
  Проміжну позицію займає Ю.К. Толстой. Він вважає, що, "отримавши ордер, громадянин може вимагати від житлово - експлуатаційної чи іншої організації, у віданні якої перебуває житловий фонд, укладення з ним договору житлового найму, а зазначена організація зобов'язана цей договір з ним укласти, якщо ордер видано на підставах та в порядку, передбаченим законом ". При цьому Ю.К. Толстой визнає, що "договір соціального найму житлового приміщення - консенсусний, відшкодувальний" "*". Але тоді все ж залишається не зовсім ясним, чому глава цитованої книги, присвячена змісту договору, вичерпується викладом таких питань, як право користування житловим приміщенням, обов'язки з оплати жилого приміщення та комунальних послуг, щодо належного утримання, ремонту житлового приміщення, а також право на його обмін (див. гл. 7). І в той же час питання, пов'язані з передачею житлового приміщення, опинилися в іншій главі тієї ж книги: "Виникнення цивільних правовідносин".
  ---
  "*" Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30.
  У цьому зв'язку слід, вважаємо, визнати, що виділення "вселення" в якості самостійного елементу юридичного складу можливо, але тільки за умови, якщо договір житлового найму буде визнаний реальним з усіма витікаючими звідси наслідками. І навпаки, в консенсуального договору в числі підстав його виникнення "вселення" не залишається місця.
  У наведеному вище чотиричленна юридичному складі традиційно останнім за рахунком елементом фігурувало укладення письмового договору "*".
  ---
  "*" Див, зокрема: Чигир В.Ф. Радянське житлове право. Ч. I. С. 93; Прокопченко І.П. Указ. соч. С. 181.
  Виділення в юридичному складі такого юридичного факту, як укладення письмової угоди, відповідало діяли в той час, як, втім, і тепер, нормам. З усіх трьох російських цивільних кодексів випливає необхідність письмового оформлення договору житлового найму. Однак разом з тим настільки ж одностайно кодекси не вбачають у порушенні зазначеної вимоги підстави для визнання договору недійсним. Як вже зазначалося, все зводилося лише до обмеження кола доказів у випадках оспорювання наявності не мав письмової форми договору та його умов (див. ст. 136 і 153 ДК 1922 р., ст. 46 і 299 ЦК 1964 р., а також ст. 67 і 162 у діючому Кодексі). У цьому зв'язку останнім за рахунком може виявитися укладення договору як такого і за відсутності письмової форми.
  Розвиваючи свою висловлену щодо формування юридичного складу позицію (тільки письмовий договір!), В.Ф. Чигир приходив до висновку: "У практиці договори найму житлового приміщення не полягають" "*". Але якщо це так, то, крім іншого, залишається відкритим, яке ж наслідок тягне за собою юридичний склад, про який йде мова?
  ---
  "*" Чигир В.Ф. Житлове право. С. 70.
  Відсутність договору, як вважали прихильники відповідної точки зору, компенсувалося в певній мірі наявністю типових договорів і імперативних норм, що охоплюють широке коло питань "*". У області відносин дійсно широко застосовувалися і застосовуються типові договори. Зокрема, про типові договори найму житлового приміщення йдеться вже в самій ст. 50 Житлового кодексу, яка передбачає затвердження типового договору найму житлового приміщення . А через багато років, 4 травня 1999 р., Уряд РФ прийняв вищезгадане Положення про умови і порядок укладення житлового договору між військовослужбовцями і Міністерством оборони Російської Федерації або іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому передбачена військова служба. Додатком до нього став "Житловий договір", який визначається в Положенні як "типовий".
  ---
  "*" Див, зокрема, там же.
   Затвердження послідувало 25 вересня 1986 (СП РРФСР. 1986. N 2. Ст. 10).
  Однак при цьому слід мати на увазі, що імперативні, як, втім, і диспозитивні норми, а одно типові і зразкові договори можуть застосовуватися тільки при наявності конкретного договору. Таким чином, повинно існувати попередньо угоду сторін, повністю відповідає вимогам, адресованим зазвичай договорами. Оскільки письмова форма договору не є умовою дійсності договору, залишається укласти його хоча б в усній формі.
  Зазначена обставина аж ніяк не виключає переваг письмової форми договорів житлового найму. Ці переваги вельми переконливо доводив В.Ф. Чигир, справедливо вважаючи, зокрема, що вона здатна більшою мірою захистити інтереси держателя ордера "*".
  ---
  "*" Див: Чигир В.Ф. Житлове право. С. 67 і сл.
  Підвищення ролі письмової форми розглянутих договорів можна чекати у зв'язку із загальною реформою житлово - комунального господарства. Не випадково виданий з цього приводу Указ Президента РФ називав в якості складової частини проведеної реформи перехід до укладення саме у письмовій формі договорів найму державного і муніципального житлових фондів. При цьому виконання зазначеної вимоги віднесено до першого етапу реформи "*".
  ---
  "*" Мається на увазі Указ Президента РФ від 28 квітня 1997 р. "Про реформу житлово - комунального господарства Російської Федерації" (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131).
  Відсутність письмового договору компенсується договорами усними, в тому числі укладеними з допомогою конклюдентних дій, здатних виразити волю сторін. Маються на увазі відповідні дії, розцінюємо як оферта і її прийняття. З цієї причини становлять інтерес пошуки різними авторами такого роду конклюдентних дій "*".
  ---
  "*" На думку В.Ф. Чигир, здача ордера житлово - експлуатаційної організації або вселення в приміщення, вказане у ньому, дійсно породжує договірне житлове правовідносини. Але це ще не означає, що можна і не виконувати вимогу ч. 1 ст. 26 Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік укласти з громадянином, на ім'я якого видано ордер, в письмовій формі договір найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду (див.: Чигир В.Ф. Житлове право. С. 60). Сам автор посилався при цьому на В.Н. Литовкіна, що вважав, що, якщо "ордер управління будинками" прийнятий, ці зустрічні дії можуть оцінюватися як укладення в усній формі договору найму (див.: Літовкин В.М. Функції та роль договору найму житлового приміщення / / Радянська держава і право. 1977. N 4. С. 127); а також на І.Б. Мартковіч, який вважав за необхідне передбачити в законі можливість укладення договору найму житлового приміщення шляхом пред'явлення громадянином ордера і фактичної передачі йому житлово - експлуатаційною організацією житлового приміщення, передбаченого в ордері (див.: Мартковіч І.Б. Житлове законодавство в світлі конституційних норм / / Радянська держава і право. 1979. N 11).
  Аналогічну позицію займав і І.П. Прокопченко, полагавший, що "здача ордеродержателем ордера житловому органу і отримання на заміну його ключів від житлового приміщення свідчить про згоду сторін з вимогами, які у типовому договорі (мається на увазі Типовий договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського фонду в РРФСР, затверджений Постановою Ради Міністрів РРФСР 25 вересня 1985 - СП РРФСР. 1986. N 2. Ст. 10. - М.Б.), а отже, про прийняття ними умов зазначеного договору "(Прокопченко І.П. Указ. соч. С. 183).
  Істотною умовою договору соціального найму, подібно договором найму комерційного, служить насамперед предмет договору - житлове приміщення. При цьому зазначена умова вичерпним чином визначається ордером.
  Тепер про основні умови договорів найму.
  З ст. 10 Житлового кодексу випливає, що за договором соціального найму житлове приміщення надається в безстрокове користування. З цієї причини включене в договір умову про термін будь-якої тривалості є нікчемним. Виняток становить договір найму службового жилого приміщення. Він має термін дії, який визначається усім тим часом, протягом якого триває робота наймача, що послужила підставою надання йому приміщення для проживання (ст. 106 Житлового кодексу). При цьому у вигляді загального правила ст. 107 того ж Кодексу встановлено, що в подібних випадках припинення трудових відносин, а з цієї причини і правовідносин житлових, тягне за собою виселення без надання іншого житлового приміщення як самої особи, якій воно було надано, так і всіх, хто з ним проживає. Там же, в Житловому кодексі, передбачені випадки, при яких виселення з службового приміщення можливе тільки з наданням іншого приміщення.
  В даний час видано ряд актів, спрямованих на виконання в рамках проведеної реформи завдання забезпечити до 2003 року рівень відповідних платежів громадян у розмірі, здатному повністю відшкодувати витрати на утримання і ремонт житла, а також на надані послуги. Один з таких актів - Постанова Уряду РФ від 18 червня 1996 р. "Про впорядкування системи оплати житла і комунальних послуг" "*". В ньому передбачено, зокрема, що органами місцевого самоврядування повинні затверджуватися нормативи споживання житлово - комунальних послуг, а також ставки дотацій на житлово - комунальні послуги (крім тарифів на електричну енергію та газ). Цим же актом затверджено Положення про порядок надання громадянам компенсацій (субсидій) на оплату житла і комунальних послуг. Йдеться про компенсації (субсидії), що надаються громадянам органами державної влади суб'єктів Російської Федерації і органами місцевого самоврядування у вигляді загального правила в межах соціальної норми житла з урахуванням нормативів прожиткового мінімуму, сукупного доходу сім'ї та діючих пільг. Органи місцевого самоврядування наділені правом надавати пільги з оплати житла і комунальних послуг за договором соціального найму також і тим громадянам, у яких житлова площа перевищує соціальну норму.
  ---
  "*" СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3139.
  КонсультантПлюс: примітка.
  Постанова Уряду РФ від 18.06.1996 N 707 "Про впорядкування системи оплати житла і комунальних послуг" втратило чинність у зв'язку з виданням Постанови Уряду РФ від 02.08.1999 N 887 "Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг та заходи з соціального захисту населення" .
  Постановою Уряду РФ від 2 серпня 1999 р. "Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг" "*" встановлено, що збір плати за житло та комунальні послуги здійснюється власником домоволодіння або уповноваженими ним організаціями через розрахунково - касові центри. Те ж Постанова визначило коло оплачуваних послуг, куди, зокрема, включені водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гаряче водопостачання, газопостачання, електропостачання, вивезення побутових відходів, обслуговування ліфтового господарства та ін
  ---
  "*" СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "6. Порядок укладення та форма договорів найму житлових приміщень "
  1.  § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
      порядок визначення кількості товару. Якщо договір не дозволяє визначити кількість підлягає передачі товару, договір вважається неукладеним. Решта умов договору купівлі-продажу, які стосуються предмета (якість, асортимент, комплектність, тара і упаковка) - також можуть бути узгоджені в договорі. Якщо ці умови не передбачені договором, правила їх визначення встановлюються
  2.  § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
      укладено договір про розвиток забудованої території (п. 21 ст. 30 ЗК), 2) якщо аукціон не відбувся по причині участі в ньому менше двох претендентів. ЗК передбачає збереження права використання відповідної частини земельної ділянки власником знову придбаних будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і колишній
  3.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      порядок вирішення даного питання і явне обмеження кола заявників свідчать про посилення охорони прав та інтересів неповнолітніх. * (172) Оскільки згідно з п. 4 ст. 26 ГК дієздатність громадян віком від 14 до 18 років може бути обмежена за наявності будь-яких достатніх підстав, ст. 30 ЦК, що містить цілком певну підставу обмеження дієздатності, стосується тільки
  4.  § 2. Елементи договору оренди
      порядок визначення уповноважених органів, як правило, встановлений щодо державної власності суб'єктів Федерації. Участь муніципальних утворень в орендних правовідносинах здійснюється через органи місцевого самоврядування (ст. 14, 34-37, 51 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" * (165) (з ізм. І
  5.  § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
      порядок переведення і підстави до відмови в перекладі. Із змісту закону випливає, що питання про переведення житлового приміщення в нежитлове і навпаки може ставитися власником цього приміщення, будь то громадянин, юридична особа або державне (муніципальне) освіту. Причини, за якими здійснюється такий переклад, юридичного значення не мають. Зокрема, власнику житлового приміщення не
  6.  § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
      порядок надання громадянам житлової площі, що входить до складу державного та муніципального фондів, істотно змінилися. Протягом багатьох десятиліть житлова площа зі складу цих фондів надавалася всім нужденним у поліпшенні житлових умов. Змінювалися умови і конкретні підстави визнання громадян потребуючими житлової площі, об'єкт та порядок її надання, але
  7.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      порядок примусової реалізації права оренди у виконавчому провадженні / / Право і економіка. 2003. N 4. * (180) Не вдаючись у дискусію про поняття предмета цивільно-правового договору, відзначимо, що в даному випадку ми вживаємо цей термін у вузькому значенні: як майно, яке підлягає передачі. Обгрунтування іншого - широкого - тлумачення цього поняття (як дії і майна)
  8.  ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
      порядок участі публічно-правових утворень в речових, зобов'язальних та інших цивільних правовідносинах. Особливості майнової відповідальності публічно-правових утворень. Судовий імунітет держави. Тема 9. Об'єкти цивільних правовідносин Поняття і види об'єктів цивільних правовідносин. Матеріальні та нематеріальні блага як об'єкти цивільних правовідносин. Майно
  9.  2. Система зобов'язального права
      порядок укладання, зміни та розірвання і т.п.). Особлива частина зобов'язального права складається з інститутів, що охоплюють норми про окремі однотипних різновидах (групах) зобов'язань. До них відносяться: - зобов'язання з передачі майна у власність (а також відповідно в господарське відання або в оперативне управління), що виникають з договорів купівлі-продажу у всіх
  10. П
      висновок державного контракту на виконання П. р. д. г. н. XI, 48, § 4 (4) - с. 707 - 709 - зміна і припинення державного контракту на виконання П. р.д.г. н. XI, 48, § 4 (5) - с. 711 - 713 - виконання державного контракту на виконання П. р. д. г. н. XI, 48, § 4 (4) - с. 707 - 709, 711 - поняття державного контракту на виконання П. р. д. г. н. XI, 48, § 4