Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

7. Права та обов'язки сторін

У договорі комерційного найму, як і в будь-якому іншому консенсуального договору, можуть бути чітко розмежовані два етапи у взаєминах сторін. На першому сторони пов'язані правами та обов'язками, які мають предметом передачу житлового приміщення наймачеві, а на другому - таким предметом стають нормальне користування житловим приміщенням однієї зі сторін (наймачем) та забезпечення їй такого користування іншою стороною (наймодавцем).
Розподіл взаємовідносин сторін на два етапи визначає зміст, а в певному сенсі і структуру тієї частини гл. 35, яка присвячена договором комерційного найму. Зазначене поділ особливо чітко виражено в одній з основних статей цієї глави. Йдеться про ст. 676 ГК "Обов'язки наймодавця житлового приміщення". Її п. 1 встановлює вимоги до переданому житловому приміщенню, а п. 2 - до належного поведінці того ж наймодавця в період після що відбулася передачі житлового приміщення.
Стаття, про яку йде мова, не увійшла до складу шести, виділених в ст. 672 ГК. Це означає, що, хоча ст. 676 ЦК поширюється на обидва типи договорів, вона має по відношенню до кожного з них певними особливостями. Як вже зазначалося, на відміну від договору комерційного найму, до договору соціального найму інші статті гол. 35 ГК, крім ст. 672 та виділених в ній шести інших, застосовуються лише субсидиарно, тобто у випадках, коли у житловому законодавстві не передбачено іншого.
Відповідно до ст. 676 ГК наймодавець повинен передати наймачеві житлове приміщення "вільним і в стані, придатному для проживання".
Перша вимога означає, що житлове приміщення необхідно передати вільним не тільки у фактичному, але і в юридичному сенсі. Відповідно в Положенні про порядок та умови найму житлових приміщень, що перебувають у державній та муніципальній власності Москви, передбачено: "Житлове приміщення, передане за договором найму, має бути вільним від будь-яких зобов'язань" "*". Друге із зазначених все в тому ж п. 1 ст. 676 ГК вимог має ширше значення. Перш за все звертає на себе увагу те, що хоча буквально відповідна норма означає необхідність передати наймодавцю житлове приміщення у стані, "придатному для проживання", проте з урахуванням абсолютно ясної мети будь-якого договору найму житлового приміщення слід тлумачити зазначену норму распространительно. Мається на увазі необхідність оцінювати стан переданого житлового приміщення з точки зору його придатності для "постійного проживання". Не випадково у п. 3 ст. 687 ЦК, в якій йде мова про розірвання договору, вказане наслідок пов'язаний саме з тим, що приміщення перестає бути придатним для "постійного проживання". Зазначена обставина має дуже важливе значення, оскільки дозволяє при відповіді на питання, чи можна вважати вироблене наймодавцем виконання належним, керуватися таким актом, як Положення з оцінки непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду для постійного проживання . Назване Положення передбачає необхідність при визначенні придатності житлового приміщення враховувати фізичний його знос, пошкодження несучих конструкцій, недоліки планування і рівня внутрішнього благоустрою, а також санітарні вимоги. До Положення включені конкретні критерії, якими слід при цьому керуватися. Для прикладу можна послатися на допустимі межі зносу житлового будинку, в якому знаходиться жиле приміщення: для кам'яних будинків фізичний знос не повинен перевищувати 70%, а для дерев'яних будинків і будинків із стінами з місцевих матеріалів і мансард - 65%.
---
"*" Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С. 2.
Затверджено Наказом Мінкоммунхоза РРФСР від 5 листопада 1985 (Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С. 73 - 87).
Стан житлового приміщення на момент його передачі наймачеві фіксується підписаними обома сторонами актами. Використовувані в Москві формуляри таких актів включають дані про розмір загальної та житлової площі, плануванню, благоустрій квартир, матеріалі стін, фізичний знос та ін "*"
--- ---
"*" Див: Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С. 219, 225.
Пункт 2 ст. 676 ГК, маючи на увазі стадію, наступну за передачею житлового приміщення наймачеві, виділяє три групи зобов'язань наймодавця. Це здійснення належної експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення (1), надання або забезпечення надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг (2), а також забезпечення проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що перебувають в житловому приміщенні (3).
Першою з зазначених обов'язків присвячений розд. IV Житлового кодексу, розрахований у формі імперативної норми на договори соціального найму житлових приміщень. У цьому розділі ("Забезпечення схоронності житлового фонду, його експлуатація та ремонт") містяться в рівній мірі норми як приватного, так і публічного права.
На державні і громадські органи, підприємства, установи, організації, посадових осіб покладається обов'язок дбати про схоронність житлового фонду та підвищення його благоустрою (ст. 140 Житлового кодексу). До числа заснованих на договорі обов'язків наймодавця, спрямованих на ту ж мету, відноситься необхідність своєчасно проводити ремонт житлових будинків і забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належно утримувати під'їзди, інші місця загального користування будинків та прибудинкової території (ст. 141 Житлового кодексу). Нарешті, публічний і одночасно приватний характер носить включена в ст. 144 Житлового кодексу норма, що передбачає, що експлуатація житлових будинків і квартир, у чиїй би власності вони не знаходилися, повинна здійснюватися з обов'язковим дотриманням єдиних правил і норм експлуатації та ремонту житлового фонду.
Наведена норма, що відноситься в рівній мірі до соціального і комерційному наймом, у зазначених рамках може конкретизуватися в договорі.
Незалежно від того, про який тип договорів найму йде мова, розрізняють два істотно відмінних один від іншого правових режиму надання комунальних послуг наймачу. Перший, найбільш поширений, - той, при якому надання послуг складає обов'язок наймодавця. Чи не відрізняючись у цьому сенсі від обов'язку надати саме житлове приміщення, він входить подібним чином у зміст договору найму. Необхідність для наймодавця надати послуги відповідає обов'язки наймача їх оплачувати, як правило, в порядку, встановленому для оплати житлового приміщення. Це відноситься, зокрема, до надання таких послуг, як постачання водою, теплопостачання, послуги з каналізації, вивезення твердих і рідких побутових відходів та ін У подібних випадках наймодавець від власного імені укладає договір безпосередньо з організацією, яка приймає на себе обов'язок надавати відповідні послуги.
Інакше будуються відносини з приводу енерго-та газопостачання. У цьому випадку між енергопостачальною (газопостачальної) організацією та споживачем укладається договір. У ролі споживача послуг при договорі соціального найму завжди виступає наймач, а при договорі комерційного найму, залежно від составлявшегося між ними угоди, - наймодавець чи безпосередньо наймач.
При безпосередніх договірних зв'язках наймача з енергопостачальною організацією остання набуває договірне ставлення з банком, який приймає на себе обов'язок здійснювати ведення необхідних розрахунків із платниками, включаючи стягнення пені при несвоєчасній оплаті "*". Саме в цих випадках обов'язок наймодавця обмежується забезпеченням надання наймачеві відповідних послуг. Цю обов'язок наймодавця, можна, таким чином, визначити як прийняття на себе здійснення всіх залежних від нього заходів до того, щоб послуги, про які йде мова, були надані в дійсності.
---
"*" Приблизна форма договорів на прийом платежів населення за житлово - комунальні та інші послуги наведена в кн. "Договір житлово - комунального господарства" (М., 1999. С. 108).
Остання по рахунку обов'язок наймодавця, про яку йде мова в ст. 676 ГК, - належна експлуатація спільного майна багатоквартирного житлового будинку стосується насамперед майна, перерахованого в ст. 290 ГК. Вживання в ст. 676 ГК з приводу всього цього майна терміну "забезпечити" означає, зокрема, що наймодавець не може посилатися на обставини, що залежать від інших власників квартир у будинку (наприклад, на те, що вони не внесли необхідних для виробництва ремонту сум). Це ж відноситься і до пристроїв для надання комунальних послуг, які знаходяться в житловому будинку (приміщенні).
Обов'язкам наймача житлового приміщення присвячена ст. 678 ГК. На відміну від ст. 676 ГК, що визначає обов'язки наймодавця стосовно саме до договору комерційного найму, ст. 678 є однією із згаданих у ст. 672 ГК шести статей, загальних для обох типів договорів найму. Це, однак, не виключає існування відповідно до обов'язків наймача серйозних відмінностей у вирішенні відповідних питань залежно від того, чи йде мова про договори комерційного чи соціального найму.
Виділені в ст. 678 ГК обов'язки наймача зводяться до наступного: використовувати житлове приміщення тільки для проживання (1), забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані (2), не виробляти перевлаштування та реконструкції житлового приміщення без згоди наймодавця (3), а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і, якщо це передбачено договором, самостійно вносити комунальні платежі.
Перша з перерахованих обов'язків - використовувати житлове приміщення для проживання включена в легальне визначення договору комерційного найму (п. 2 ст. 671 ЦК). Та ж обов'язок стосовно договору соціального найму випливає з ряду статей Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" та Житлового кодексу.
Стаття 142 Житлового кодексу більш широко, ніж це зроблено в ЦК, визначає склад обов'язків наймача, пов'язаних з збереженням житла, що розуміється в широкому сенсі. Зокрема, крім необхідності для наймача забезпечити збереження власне житлових приміщень, він повинен також бережно ставитися до санітарно - технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, чистоту і порядок у під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування. Таким чином, не тільки для наймодавця, а й для наймача (для останнього - з договору) відповідна обов'язок не обмежується розмірами житлового приміщення як такого. Порушення обов'язків, про які йде мова, може спричинити виселення наймача з житлового приміщення. При цьому для договору комерційного найму підставою може служити "руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими особами, за яких він відповідає", а для договору соціального найму - "систематичне руйнування або псування житлового приміщення". У тому й іншому випадках поняття житлового приміщення має широке значення, що не обмежене ним самим у якості предмета найму, а охоплює все майно, право користування яким у відповідному обсязі отримує наймач.
Хоча обидва типи договорів найму житлового приміщення припускають неодмінно згоду наймодавця на перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення, ст. 84 Житлового кодексу передбачає більш жорсткі вимоги, пропоновані до наймачам за договором соціального найму. Мається на увазі, що як перевлаштування, так і перепланування житлового та підсобних приміщень можуть проводитися тільки з метою підвищення благоустрою квартири і допускаються лише за згодою наймача, повнолітніх членів його сім'ї і наймодавця, а також з дозволу виконавчих органів. Спори, що виникають у зв'язку з відмовою наймодавця, наймача або членів його сім'ї здійснити перебудова або перепланування житлового приміщення, вирішуються у судовому порядку, якщо на виробництво перебудови або перепланування вже отримано необхідний дозвіл виконавчих органів.
На наймача, який допустив самовільне перевлаштування або перепланування житлового або підсобного приміщення, про який би договорі найму житлового приміщення не йшла мова, лежить обов'язок за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану.
Сторонам договору комерційного найму надається можливість самим визначати терміни внесення плати за житлове приміщення (п. 3 ст. 682 ЦК) та порядок її внесення. Якщо сторони не скористалися наданим їм правом встановлювати строки внесення плати за житлове приміщення, це означає, що вони будуть керуватися порядком, передбаченим Житловим кодексом, до якого прямо відсилає ст. 682 ГК. Мається на увазі ст. 56 Житлового кодексу, яка покладає на наймача обов'язок вносити плату за житло щомісяця не пізніше десятого числа наступного місяця. Наведена норма є для договорів соціального найму, на відміну від найму комерційного, імперативною.
  Все те, про що йшла мова, відноситься до плати власне за житлове приміщення. Разом з тим у ст. 57 Житлового кодексу міститься вказівка ??на те, що за водопостачання, газ, електричну та теплову енергію, інші послуги стягується особлива плата, крім квартирної. При цьому, незалежно від того, чи йде мова про комерційне або соціальному наймі житлового приміщення, оплата комунальних послуг здійснюється за затвердженими в установленому порядку тарифами. На наймача лежить обов'язок вносити плату за комунальні послуги своєчасно. У випадках, про які йшла мова вище, послуги оплачуються безпосередньо наймодавцю (за водопостачання, вивіз сміття тощо). Ці розрахунки здійснюються у строки та в порядку, встановлені для оплати житлового приміщення.
  Спеціально врегульовано в ГК питання про розподіл між сторонами обов'язків по ремонту житла. Присвячена ремонту ст. 681 ЦК не входить до числа тих статей, які зазначені у ст. 672 ГК, а тому слід вважати, що вона розрахована саме на договір комерційного найму. Зазначена обставина знайшло своє вираження вже в тому, що прийняті на цей рахунок норми носять диспозитивний характер. Презюмируемой в ст. 681 ГК основний варіант зводиться до наступного: якщо інше не передбачено в договорі, поточний ремонт входить в обов'язок наймача, а капітальний - наймодавця. До цього п. 3 ст. 681 ГК додає певну гарантію, яка у вигляді винятку являє собою імперативну норму. Суть її зводиться до того, що переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо тільки таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням, допускається тільки за згодою наймача.
  Стосовно до договору соціального найму виробництво ремонту складає частину більш загальної обов'язки сторін забезпечити збереження житлових будинків (житлових приміщень).
  Тому, встановлюючи загальний принцип розподілу обов'язків з виробництва ремонту (капітальний ремонт виробляє наймодавець, а поточний - наймач), Житловий кодекс надає відповідним нормам імперативний характер. Так, в його ст. 142 закріплено обов'язок наймача проводити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення здати його в належному стані.
  Умови та порядок проведення ремонту визначаються договором найму житлового приміщення, правилами користування житловим приміщенням, а також іншим законодавством. Зазначена норма носить, як видно, факультативний характер, що, як неодноразово підкреслювалося, не характерно для договору соціального найму житлового приміщення.
  Хоча в Житловому кодексі не вживається термін "капітальний ремонт", але вже те, що його ст. 141 покладає, з одного боку, на наймодавця обов'язок "своєчасно проводити ремонт", а з іншого - на наймача - виробляти саме поточний ремонт, дозволяє зробити висновок: на наймодателе як на стороні договору лежить обов'язок виробляти саме капітальний ремонт.
  Крім того, оскільки наймач повинен робити тільки поточний ремонт житлових приміщень, наймодавець, в свою чергу, зобов'язаний проводити як капітальний, так і поточний ремонт всього того майна, яке має на увазі п. 2 ст. 673 та ст. 290 ГК. Цей обов'язок також випливає із договору, і тим самим її невиконання тягне за собою відповідальність наймодавця перед наймачем за настали наслідки.
  Спеціальні правила виробництва капітального ремонту наймодавцем встановлені законодавством стосовно відносин, опосредствуемое договором соціального найму.
  Перш за все мова йде про випадки, коли умови проведення ремонту такі, що наймача та членів його сім'ї необхідно виселити на час ремонту. Тоді їм має бути надано наймодавцем інше житлове приміщення. У самій ст. 82 Житлового кодексу передбачено, що приміщення, про яке йдеться, повинно відповідати санітарним і технічним вимогам. При цьому Постанова Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 N 5 (з наступними змінами та доповненнями) вимагає від судів при виникненні між сторонами спору, викликаного відмовою наймача від тимчасового переселення на період капітального ремонту, перевіряти, чи знаходиться надається жиле приміщення в тому ж населеному пункті і придатне воно для проживання, кого виселяють громадян з урахуванням їх віку, стану здоров'я, інших заслуговують уваги інтересів, а також тривалості капітального ремонту. Більш суворий режим встановлений для випадків, коли мова йде про будинки або житлових приміщеннях, які належать наймодавцю на праві власності. Відповідно до названого Постанови судам слід у кожному такому випадку перевіряти необхідність проведення капітального ремонту, реальну можливість власника будинку приступити до нього (наприклад, наявність засобів, матеріалів), а також час, протягом якого можливе виконання ремонтних робіт. Особливо виділяється необхідність вказати в рішенні про виселення наймача та членів його сім'ї термін, на який виселяються відповідачі "*".
  ---
  "*" Див: Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 196.
  Важливо відзначити, що проживання в наданому приміщенні здійснюється на основі раніше укладеного договору найму житлового приміщення з тією лише особливістю, що квартирна плата буде стягуватися стосовно фактично наданим приміщенню. Крім того, переїзд в надається жиле приміщення і назад, в займане раніше, здійснюється за рахунок коштів наймодавця. Допускається і такий варіант, при якому виключно за згодою всіх членів сім'ї наймача і його самого жиле приміщення надається відразу ж не для тимчасового, а для постійного проживання. Таким чином, відбувається заміна одного договору іншим.
  При плануванні майбутнього капітального ремонту іноді з'являється можливість заздалегідь передбачити, що займане наймачем жиле приміщення в результаті капітального ремонту або взагалі не збережеться як таке, або, принаймні, істотно зміниться. І тоді можливі два прямо протилежні варіанти. При одному житлова площа збільшується і у наймача утворяться надлишки. При іншому - житлова площа зменшується.
  При варіанті, коли житлова площа не буде взагалі збережена або, навпаки, виявиться більшою порівняно з раніше займаної, внаслідок чого в останньому випадку можуть утворитися надлишки, наймачу та членам його сім'ї повинно бути неодмінно надано ще до початку самого ремонту жиле приміщення (зокрема , це може виявитися єдиним шляхом для збереження виплати наймачеві субсидій, яка може бути припинена внаслідок збільшення розмірів житлової площі). Якщо виникла загроза зменшення житлової площі, на вимогу наймача та членів його сім'ї в такому ж порядку, тобто до початку проведення капітального ремонту, має бути надано інше благоустроєне приміщення. Подібна заміна раніше наданого житлового приміщення стає обов'язковою умовою виникнення у наймодавця права на виробництво капітального ремонту.
  Для житлових приміщень, що надаються за договором соціального найму, встановлено спеціальний режим проведення перебудови та перепланування житлового або підсобного приміщення (ст. 84 Житлового кодексу). Перебудову і перепланування можуть проводитися лише за певних умов: по-перше, для підвищення благоустрою квартири, по-друге, з одночасної згоди наймача, повнолітніх членів його сім'ї і наймодавця, по-третє, з дозволу місцевих виконавчих органів. Перераховані умови мають неоднакове значення. При відсутності згоди наймача, членів його сім'ї і наймодавця (кого-небудь з них) в подібних випадках може бути збуджений з цього приводу суперечка в суді. Позитивне рішення суду замінює відсутнє згода сторін.
  Особливо виділена ситуація, при якій наймач здійснює перевлаштування або перепланування житлового або підсобного приміщення, нехтуючи встановленими правилами. Маються на увазі відсутність необхідного дозволу або незгоду відповідних осіб, яке не було оскаржене в суді або, хоча і оскаржене, але не отримало позитивного рішення. У всіх таких випадках винуватцю - наймачеві доведеться привести приміщення в колишній вигляд, зрозуміло за свій рахунок.
  Стосовно до обох типів договорів найму житлового приміщення ст. 685 ЦК надає наймачеві право здавати на строк у користування найняте ним приміщення (все або частину) в піднайом. Неодмінною умовою для цієї передачі і при комерційному, і при соціальному наймі служить отримання згоди наймодавця.
  Відносини за договором піднайму пов'язують поднанимателя тільки з наймачем. З цього випливає, що відповідати перед наймодавцем при порушенні зобов'язань наймача за договором найму, у тому числі у випадках, коли це сталося внаслідок дій поднанимателя, доведеться все ж наймачеві. Точно так само нести відповідальність перед піднаймачів за всі дії наймодавця буде наймач. Насамперед цим - відсутністю прямих зобов'язальних відносин між піднаймачів і наймодавцем і збереженням зобов'язальних відносин між наймодавцем і наймачем - договір піднайму відрізняється від договору перенайма. До зазначеного слід додати і те, що придбане піднаймачів право користування житловим приміщенням не носить самостійного характеру; воно повністю залежить від прав наймача на житлове приміщення. А отже, втрата наймачем з якоїсь причини своїх прав за договором найму житлового приміщення автоматично припиняє право користування, що належить піднаймачеві.
  Укладення договору піднайму передбачає обов'язкове дотримання правил про норму житлової площі на одну людину. Порушення цієї вимоги тягне недійсність договору піднайму. Ще одна особливість аналізованого договору - його возмездность. Це означає, що за відсутності в договорі піднайму умови про розмір плати за користування житловим приміщенням розрахунки поднанимателя з наймачем здійснюються відповідно до п. 3 ст. 424 ГК: оплата повинна буде здійснюватися за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується з піднаймачів за користування таким же приміщенням. Нарешті, п. 6 ст. 685 ГК виключає стосовно до піднайму дію норм про переважне право укладання договору на новий термін.
  Цим обмежується єдиний для обох типів договорів найму житлового приміщення правовий режим піднайму. Решта норми ст. 685 ЦК, як випливає зі ст. 672 ГК, поширюються тільки на договір комерційного найму. Це пояснюється їх зв'язком з тією особливістю договору комерційного найму, що він належить до числа термінових. З урахуванням зазначеного обставини передбачено, що дія договору піднайму не може виходити за межі строку основного договору. З цієї причини, зокрема, якщо договір закінчується в силу будь-яких обставин достроково, то одночасно припиняється і дія договору піднайму.
  Деякі сумніви викликає п. 6 ст. 685 ГК, згідно з яким до договору піднайму жилого приміщення не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий термін. Саме цей пункт ст. 685 ЦК не включений в неодноразово згадуваний перелік з шести статей, що міститься в ст. 672 ГК. Тим часом стосовно договору соціального найму існує принаймні не менше причин для подібного обмеження, що стосується договору піднайму.
  Житловий кодекс, в свою чергу, містить спеціальні норми, що діють тільки по відношенню до договорів піднайму, які укладає наймач, який є стороною в договорі соціального найму. Ці норми можуть бути зведені в основному до наступного: для здачі майна в піднайом необхідно отримати згоду, крім наймача і поднанимателя, також і проживають разом з наймачем членів його сім'ї; в піднайом здається частина наданого наймачеві житлового приміщення, і лише у разі тимчасового виїзду наймача може бути здано в піднайом все надане наймачеві за договором найму приміщення; встановлено особливий перелік ситуацій, при яких виключається здача майна в піднайом (крім недостатності житлової площі, про що йде мова і в ст. 685 ГК, здача в піднайм виключається при проживанні в приміщенні осіб, які страждають важкими формами гострих хронічних захворювань, при відсутності згоди інших наймачів і повнолітніх членів їх сімей, що проживають в одній квартирі, та ін.) Слід зазначити, що Житловий кодекс встановив особливий порядок виселення піднаймачів з житлового приміщення (див. ст. 80 Житлового кодексу).
  Серед прав, які виділені в Житловому кодексі і не мають аналогів у ЦК, можна зазначити, зокрема, на такі, як можливість збереження житлового приміщення за тимчасово відсутніми особами, бронювання жилого приміщення, обмін житлових приміщень, а також зміни договору. Присвячені цим правам норми Житлового кодексу безпосередньо розраховані на договори соціального найму.
  Аналогічними правами може бути наділений і наймач при комерційному наймі. Однак відповідна вказівка ??має міститися в укладеному сторонами договорі. Це пов'язано з тим, що норми Житлового кодексу, що визначають набір таких прав, порядок їх здійснення, межі та ін, не є для сторін, що уклали договір комерційного найму, обов'язковими.
  І ЦК, і Житловий кодекс містять статті, що стосуються зміни договорів найму житлового приміщення. У самому ГК до них можуть бути віднесені, зокрема, ті статті, які присвячені укладенню постійно проживають з наймачем особами договорів про прийняття на себе солідарну відповідальність перед наймодавцем (п. 4 ст. 677), порядку вселення постійно проживають з наймачем громадян (ст . 679), проживанню тимчасових мешканців (ст. 680), заміні наймача постійно з ним проживають громадянином (ст. 686) та ін
  У Житловому кодексі загальні на цей рахунок правила містяться в ст. 85. Ця стаття закріплює стабільність договору, допускаючи у вигляді загального правила зміни тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця. Відступ від наведеного принципу можливо лише тоді, коли на цей рахунок є прямі вказівки в Житловому кодексі та іншому законодавстві. Можна вказати серед інших на можливість для повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживали з ним, укласти окремий від укладеного ним же договір (ст. 86 Житлового кодексу). Інший приклад - право вимагати консолідувати договори у випадках, коли наймачі, які мали самостійні договори, об'єднуються в одну сім'ю (ст. 87 Житлового кодексу). У Житловому кодексі існує подібна ст. 686 ГК норма про визнання повнолітнього члена сім'ї наймача, за згодою останнього та інших повнолітніх членів сім'ї, наймачем замість того, хто їм значився за раніше укладеним договором. При цьому відповідна стаття (ст. 88 Житлового кодексу) особливо підкреслює, що можливість подібного зміни у вигляді загального правила не поширюється на будинки підприємств, організацій та установ.
  Своє місце займає серед такого роду норм ст. 46 Житлового кодексу. Йдеться про право наймача, що проживає в комунальній квартирі, вимагати передачі йому в користування жилого приміщення, що звільнилося в тій же квартирі і не ізольованого від зайнятого наймачем. При цьому передбачено, що якщо в зазначеній квартирі виявилося кілька таких наймачів, перевага повинна бути віддана тому з них, хто відноситься до категорії потребують поліпшення житлових умов. Якщо ж таких нужденних не виявилося, переважним правом володіє наймач, у якого житлова площа не досягає встановленої соціальної норми з урахуванням наявного у нього права на додаткову житлову площу. Ряд вказівок з приводу застосування зазначеної статті Житлового кодексу міститься в Постановах Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 N 2 і Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 N 5. У першому з них звертається увага на те, що ст. 46 Житлового кодексу не поширюється на службові житлові приміщення і що неприпустимо застосування даної статті до тих, хто навмисно погіршує свої житлові умови з метою скористатися передбаченим у цій статті правом, а також йдеться про право оскаржувати в суді виданий одному з наймачів в цій квартирі ордер " * ". А в другому - однією з умов отримання звільнився приміщення визнається те, що "розмір займаного наймачем житлового приміщення і звільнився житлового приміщення, на яке він претендує, в цілому не перевищує норми, встановленої ст. 38 Житлового кодексу РРФСР, крім випадків, коли наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову площу, або таке перевищення є незначним " .
  ---
  "*" Див: Збірник постанов пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (Російської Федерації) у цивільних справах. С. 134.
   Там же. С. 195.
  ЦК містить спеціальні правила, присвячені підставах і порядку розірвання договору комерційного найму (ст. 687). При цьому відповідно до ст. 688 наслідком розірвання цього договору є виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду як самого наймача, так і інших громадян, які до моменту розірвання договору проживали в зазначеному приміщенні.
  Перш за все ст. 687 ГК розрізняє розірвання договору самим наймачем і за рішенням суду, притому винесеним за позовом наймодавця або будь-який з сторін у договорі найму.
  Перший варіант передбачає можливість розірвання договору з наймачем за його вимогою і за згодою інших громадян, постійно з ним проживають, в будь-який час, для чого необхідно письмове попередження про розірвання, спрямоване наймодавцю за три місяці.
  Другий варіант (розірвання договору на основі рішення суду, винесеного на вимогу наймодавця) допускається в строго визначених випадках. Один з них - невиконання наймачем протягом шести місяців свого обов'язку платити за житлове приміщення (якщо тільки в самому договорі не був зазначений більш тривалий термін). Це правило дещо змінюється при короткостроковому наймі житлового приміщення (на термін до одного року). Тоді для прийняття рішення про виселення з житлового приміщення необхідно невнесення плати більше двох разів протягом терміну платежу.
  Інша підстава для подібного виселення - то, що житлове приміщення піддавалося руйнації чи псування як наймачем, так і будь-якою особою, за дії якої наймач як сторона в договорі відповідає. Цивільний кодекс розширив певним чином правомочності суду, встановивши, що за наявності того й іншого підстави суд може спочатку надати наймачеві певний пільговий термін, що не перевищує року, з тим щоб відповідні порушення були їм усунені або вжито заходів для їх усунення. І якщо протягом зазначеного в рішенні строку воно залишається невиконаним, наймодавець має право знову звернутися до суду з тією ж вимогою - розірвати договір. На цей раз у суду є тільки одна можливість для "пом'якшення": у своїй постанові про виселення він може вказати для виконання досить тривалий термін (все ж таки не більше одного року).
  Можливість розірвання договору на вимогу будь-якої з сторін пов'язана з наявністю таких обставин, які рівною мірою можуть виявитися наслідком протиправних дій, допущених як наймачем, так і наймодавцем. Один з подібних випадків, названих у ст. 687 ГК, - це коли житлове приміщення перестало бути придатним для постійного у ньому проживання (наприклад, виявилося в аварійному стані). Під аналогічний випадок виселення можуть підійти також підстави виселення, зазначені в житловому законодавстві, якого відсилає відповідна норма ст. 687 ГК. Та ж стаття особливо виділяє наслідки ще двох обставин. Про один з них вже йшлося: це використання житлового приміщення наймачем або іншим громадянином, за дії якої наймач відповідає, не за призначенням. Друга обставина - систематичне порушення прав та інтересів сусідів. Для обох цих випадків встановлена ??особлива процедура. Спочатку наймодавець повинен попередити наймача про допущені останнім або особою, за дії якої він відповідає, порушеннях, вказавши на необхідність їх усунення. І тільки тоді, коли порушення залишаться неусуненими, у наймодавця з'явиться право порушити судовий розгляд, який здійснюється в описаному вже вище порядку. Мається на увазі, зокрема, можливість для суду або відразу ж винести рішення про виселення, або надати спочатку відповідачу термін (до одного року) для виправлення недоліків. Тоді позивачеві доведеться вдруге порушити справу про виселення, притому суд, у разі задоволення ним позову, і тоді має право надати термін (до одного року) для виконання прийнятого рішення.
  Спеціальні правила, що відносяться до розірвання другого типу договорів найму - договору соціального найму, містяться в Житловому кодексі. Частина з них збігається з передбаченими в ЦК. Інші ж істотно відрізняються. Насамперед можна відзначити, що право наймача розірвати договір найму в будь-який час в цьому випадку не обумовлено необхідністю попереднього попередження. Інша спеціальна норма вказує на те, що виїзд наймача і проживають з ним членів сім'ї на постійне проживання сам по собі тягне за собою розірвання договору найму, притому з самого дня виїзду.
  Принципове значення для вирішення питання про виселення при договорі соціального найму має, зокрема, те, що основною формою є все ж виселення з обов'язковим наданням замість займаного жилого приміщення іншого. Саме такий наслідок встановлено, наприклад, на випадок, коли житлове приміщення знаходиться в будинках, які підлягають знесенню, загрожують обвалом, або належить переобладнання житлового приміщення в нежитлове.
  Житловий кодекс вводить обов'язкове зазначення, що відноситься до наданого житловому приміщенню. Крім загального вимоги, яке зводиться до того, що таке приміщення має бути благоустроєним, необхідно, щоб воно відповідало встановленим санітарним і технічним нормам, знаходилося в межах того ж населеного пункту. Принципове значення має те, що суд, виносячи рішення про виселення, повинен вказати в ньому, яке саме приміщення буде надано виселюваному особі.
  У Житловому кодексі передбачені певні підстави і для виселення без надання іншого житлового приміщення. Сюди належать випадки, коли наймач, члени його сім'ї або інші особи, постійно з ним проживають, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням, або систематично порушують те, що в той час, коли приймався Кодекс, іменувалося "правилами соціалістичного гуртожитки ", або роблять неможливим для інших проживання з ними не тільки в одній квартирі, але навіть і в одному будинку. Якщо суд встановить одне із зазначених обставин, він виносить рішення про виселення, яке відноситься саме до особи, винної у скоєнні відповідних дій. При цьому таким може бути визнаний і сам наймач, і той, за кого він повинен нести відповідальність. Виселенню підлягають позбавлені батьківських прав батьки, які проживають разом з дітьми, стосовно яких вони якраз і були позбавлені цих прав. Мається на увазі, що в подібній ситуації, з урахуванням конкретних обставин, суд може замінити позбавленій батьківських прав особі виселення покладенням обов'язку здійснити обмін займаного приміщення на інше. Таке приміщення повинна вказати сама зацікавлена ??в обміні сторона. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "7. Права та обов'язки сторін"
  1.  § 6. Припинення зобов'язань
      права та обов'язки сторін зобов'язання. Підстави припинення зобов'язань передбачені ГК, законами, іншими правовими актами або договором. Насамперед, зобов'язання у сфері підприємництва припиняється його належним виконанням. Належне виконання означає, що зобов'язання виконується належному особі (ст. 312 ЦК), у визначений термін (ст. 314 ЦК), в належному місці (ст. 316
  2.  § 2. Зовнішньоторговельні операції
      права та обов'язки сторін, а також юридичні засоби захисту їх інтересів з достатньою докладністю викладені у Віденській конвенції 1980 Оферта в договорі міжнародної купівлі-продажу. Для укладення будь-якого договору, включаючи купівлю-продаж (у тому числі в експортно-імпортних варіантах), необхідні оферта і акцепт. Вимоги, що пред'являються до оферти, викладені у ст. 14 Конвенції, яка
  3.  § 1. Введення в цивільне (приватне) право
      права. Право - сукупність норм (правил поведінки), що існують для регулювання та охорони суспільних відносин. У механізмі соціально-нормативного регулювання норми права специфічні тим, що: а) утворюють єдину струнку систему (тому сукупність правових норм не хаотична і не випадкова, а внутрішньо організована і структурована), б) санкціоновані державою (тобто визнані ним в
  4.  § 5. Умовні угоди
      права (condiciones juris). Умова права є майбутнє невідома обставина, від якого наступ або припинення дії угоди залежить в силу самої її природи або спеціального правового припису. З наведеного визначення видно, що condicio juris може обумовлювати як наступ дії угоди (наприклад, невиконання або неналежне виконання боржником забезпеченого
  5.  § 3. Представництво без повноважень
      права і обов'язки сторони в укладеної ним угоді. Наприклад, найбільш часто правила про представництво порушуються на практиці при укладанні угод працівниками юридичних осіб, які виходять за межі наданих їм повноважень або зовсім їх не мають. Було б, однак, безглуздо думати, що саме на самих конкретних працівників у цих випадках покладаються обов'язки по виконанню
  6.  § 9. Договір фінансової оренди (лізингу)
      права в другій половині XIX в. (Залізничні компанії, прагнучи піти від непомірних витрат, намагалися купувати паровози та інші транспортні засоби не у власність, а в користування) і згодом був запозичений системою континентального права, де остаточно склався до середини XX в. (Придбання фінансовими організаціями на прохання промислових фірм машин, устаткування, судів,
  7.  § 3. Зміст і припинення договору позички
      права вимагати передачі йому самою обіцяної речі навіть тоді, коли договір позики носить консенсуальної характер. Це правило відповідає загальній нормі ст. 398 ЦК, відповідно до якої кредитор має право вимагати відібрання речі у боржника тільки в тому випадку, коли мова йде про необхідність "передати індивідуально-визначену річ у власність, у господарське відання, в оперативне
  8.  § 5. Користування житловими приміщеннями
      права та обов'язки. З незрозумілих причин (швидше за все через елементарну неуважність розробників проекту) не передбачено можливість угоди про те, щоб знову вселятися члени сім'ї набували права не на всю, а тільки на частину житлової площі або навіть оселялися на площі без придбання на неї права, що допускалося раніше діючим законодавством. Дієздатні члени
  9.  § 3. Договір будівельного підряду
      права та обов'язки сторін, а також їх відповідальність за порушення прийнятих зобов'язань детально регламентувалися імперативними нормами обширного законодавства про капітальне будівництво. При цьому особлива увага приділялася плановим передумов даних договорів, з якими вони були нерозривно пов'язані і які визначали їх основний зміст. Зміни, що відбулися в
  10.  § 2. Зобов'язання з перевезення вантажів
      права * (530). У російській правовій науці переважає думка, що перевезення вантажу здійснюється на підставі договору на користь третьої особи, а одержувач вантажу являє собою третю особу у такому договорі * (531). Не можна при цьому не відзначити, що в деякому протиріччі до конструкції договору на користь третьої особи одержувач вантажу набуває і певні обов'язки перед перевізником (ст.