Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Є. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева. Цивільне право: підручник: у 3-х томах
Том 2. Частина 1., 2010 - перейти до змісту підручника

§ 5. Користування житловими приміщеннями

Користування жилим приміщенням за договором соціального найму в будинках державного і муніципального житлового фонду. За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і користування для проживання в ньому на умовах, встановлених ЖК.
Сторонами даного договору є наймодавець - власник житлового приміщення фонду, від імені якого діє уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування або інше управомоченное ними особа, і наймач.
Наймачем є громадянин, з яким укладено договір соціального найму. Поряд з наймачем право на користування житловою площею набувають члени його сім'ї
Відповідно до п. 1 ст. 69 ЖК до членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму відносяться які проживають разом з ним його чоловік, діти та батьки наймача. Інші родичі, непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, якщо вони вселені наймачем в якості членів його сім'ї і ведуть з ним спільне господарство. У виняткових випадках інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму в судовому порядку.
Як бачимо, законодавець визначає коло членів сім'ї наймача жилого приміщення інакше, ніж коло членів сім'ї власника житлового приміщення. Для інших родичів та утриманців передбачений додатковий ознака - ведення з наймачем спільного господарства. Для інших осіб ніяких критеріїв визнання їх членами сім'ї не передбачено і питання віддано цілком на розсуд суду.
У наявності знову не до кінця продумані рішення розробників ЖК, над якими доведеться ламати голову вченим і практикам.
Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або спочатку вказуються в договорі соціального найму житлового приміщення, або вносяться в нього в подальшому, при їх вселенні в житлове приміщення.
Для вселення в житлове приміщення свого чоловіка, своїх дітей і батьків наймач повинен отримати згоду у письмовій формі членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, а при вселенні інших громадян - і згода наймодавця.
Наймодавець може заборонити вселення громадян як проживають разом з наймачем членів його сім'ї у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї складе менше облікової норми. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей не потрібно ні згода інших членів сім'ї наймача, ні згода наймодавця.
Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем права і обов'язки. З незрозумілих причин (швидше за все через елементарну неуважність розробників проекту) не передбачено можливість угоди про те, щоб знову вселятися члени сім'ї набували права не на всю, а тільки на частину житлової площі або навіть оселялися на площі без придбання на неї права, що допускалося раніше діючим законодавством. Дієздатні члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму.
Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї. Вказаний громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму.
Предметом договору соціального найму житлового приміщення має бути житлове приміщення (житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири), що відповідає вимогам, передбаченим ст. 15-16 ЖК. Їм не може бути, зокрема, неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку.
Договір соціального найму житлового приміщення укладається без встановлення строку його дії. Договір укладається в письмовій формі на підставі рішення про надання жилого приміщення житлового фонду соціального використання.
Типовий договір соціального найму житлового приміщення затверджений постановою Уряду РФ від 21 травня 2005 р. N 315. У Типовому договорі конкретизовані права та обов'язки сторін, закріплені в ЖК. Положення Типового договору в частині прав та обов'язків сторін продубльовані також у Правилах користування житловими приміщеннями, затв. постановою Уряду РФ від 21 січня 2006 р. N 25.
Зміст договору утворюють права і обов'язки сторін.
Права та обов'язки наймодавця. Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
1) передати наймачеві за актом протягом 10 днів з дня підписання договору вільний від прав інших осіб та придатне для проживання житлове приміщення в стані, що відповідає вимогам пожежної безпеки , санітарно-гігієнічним, екологічним та іншим вимогам;
2) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
3) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення. При невиконанні або неналежному виконанні наймодавцем житлового приміщення за договором соціального найму обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку і пристроїв, що у житловому приміщенні і призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вибором вправі вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця. Надати наймачеві та членам його сім'ї у порядку, передбаченому ЖК, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача) житлове приміщення маневреного фонду, відповідає санітарним і технічним вимогам.
Переселення наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад (по закінченні капітального ремонту або реконструкції) здійснюється за рахунок коштів наймодавця;
4) інформувати наймача про проведенні капітального ремонту або реконструкції будинку не пізніше ніж за 30 днів до початку робіт;
5) брати участь у своєчасній підготовці будинку, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, до експлуатації в зимових умовах ;
6) забезпечувати надання наймачеві комунальних послуг належної якості, а також контролювати якість надаваних житлово-комунальних послуг;
7) протягом трьох робочих днів з дня зміни цін на утримання, ремонт житла, наймання житлових приміщень, тарифів на комунальні послуги, нормативів споживання, порядку розрахунків за надані житлово-комунальні послуги інформувати про це наймача;
8) проводити або доручати уповноваженій особі проведення перерахунку плати за житлове приміщення і комунальні послуги у разі надання послуг та виконання робіт неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість;
9) вжити у встановлені терміни житлове приміщення у наймача за актом здачі житлового приміщення після розірвання цього договору;
10) нести інші обов'язки, передбачені законодавством Російської Федерації.
Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму має право:
1) вимагати допуску в житлове приміщення в заздалегідь узгоджене з проживають час своїх працівників або уповноважених осіб для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, для виконання необхідних ремонтних робіт, у разі розірвання договору, а для ліквідації аварій - в будь-який час;
2) заборонити вселення в займане наймачем жиле приміщення громадян як проживають разом з ним членів сім'ї у разі, якщо після такого вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї стане менше облікової норми.
3) вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги.
Платі за житлове приміщення ЖК присвячує спеціальний розділ (7), норми якого присвячені як плату за житло соціального призначення, так і оплати комунальних послуг та інших витрат з утримання житлового будинку власниками житлових приміщень. При цьому частина норм носить загальний характер, а частина відображає особливості стосовно соціального найму і приватного житлового фонду.
Плата за житлове приміщення і комунальні послуги для наймача житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або договором найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, включає в себе:
1) плату за користування жилим приміщенням (плата за наймання);
2) плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку. Капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду;
3) плату за комунальні послуги. Плата за комунальні послуги включає в себе плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).
Плата за житлове приміщення і комунальні послуги вноситься щомісяця до десятого числа місяця, наступного за минулим місяцем, якщо інший строк не встановлений договором управління багатоквартирним будинком.
Наймачі жилих приміщень за договором соціального найму та договором найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду вносять плату за користування жилим приміщенням наймодавцю цього житлового приміщення.
При управлінні багатоквартирним будинком керуючої організацією наймачі вносять плату за утримання і ремонт житлового приміщення, а також плату за комунальні послуги цієї керуючої організації. Якщо розмір внесеної наймачем житлового приміщення плати менше, ніж розмір плати, встановлений договором управління, частина, що залишилася плати вноситься наймодавцем цього житлового приміщення в узгодженому з керуючою організацією порядку.
Розмір плати за користування жилим приміщенням (плати за наймання), плати за утримання і ремонт житлового приміщення для наймачів житлових приміщень за договорами соціального найму і договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду визначається виходячи з займаної загальної площі житлового приміщення (в окремих кімнатах у гуртожитках виходячи з площі цих кімнат).
Розмір плати за користування жилим приміщенням (плати за наймання) державного або муніципального житлового фонду встановлюється залежно від якості та благоустрою житлового приміщення, а також місця розташування будинку.
Розмір плати встановлюється органами місцевого самоврядування (в суб'єктах Федерації - містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта).
Громадяни, визнані у встановленому порядку незаможними громадянами і займають житлові приміщення за договорами соціального найму, звільняються від внесення плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання).
Крім плати за наймання з проживають стягується плата за комунальні послуги. Розмір плати за комунальні послуги визначається виходячи з показань приладів обліку, а за їх відсутності - виходячи з нормативів споживання комунальних послуг, які затверджує органами місцевого самоврядування (у Москві та Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта Федерації) в порядку, встановленому Урядом РФ * (390). Правила надання комунальних послуг громадянам встановлюються Урядом РФ * (391).
Зміна форми власності на житлове приміщення, підстав користування житловим приміщенням, утворення чи ліквідації товариства власників житла або житлового кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу не є підставою зміни розміру плати за комунальні послуги. Дана вказівка ??закону, на жаль, нерідко порушується на практиці.
При наданні комунальних послуг неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість, зміна розміру плати за комунальні послуги визначається в порядку, встановленому Урядом РФ * (392).
Наймодавець, керуюча організація зобов'язані інформувати в письмовій формі відповідно наймачів жилих приміщень державного і муніципального житлових фондів і власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку про зміну розміру плати за житлове приміщення і комунальні послуги не пізніше ніж за 30 днів до дати подання платіжних документів, на підставі яких буде вноситися плата за житлове приміщення і комунальні послуги в іншому розмірі, якщо інший строк не встановлений договором управління.
  Особи, несвоєчасно і (або) не повністю внесли плату за житлове приміщення і комунальні послуги (боржники), зобов'язані сплатити кредитору пені в розмірі подвійної ставки рефінансування ЦБ Росії, що діє на момент оплати, від не виплачених у строк сум за кожний день прострочення починаючи з наступного дня після настання встановленого строку оплати по день фактичної виплати включно. Збільшення встановленого розміру пені не допускається.
  Деякі категорії громадян мають право на отримання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг. Положення ст. 159 ЖК, присвяченій зазначеним субсидіях, конкретизовані в Правилах надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, затв. постановою Уряду РФ від 14 грудня 2005 р. N 761. У зазначених Правилах додатково визначені: 1) перелік документів, що подаються громадянами разом із заявою про надання субсидії; 2) порядок визначення складу сім'ї заявника; 3) порядок визначення розміру субсидії (за спеціальними формулами); 4) порядок обчислення сукупного доходу сім'ї одержувача субсидії; 5) порядок надання субсидії; 6) особливості надання субсидії окремим категоріям громадян (зокрема, військовослужбовцям); 7) умови призупинення і припинення надання субсидій.
  Субсидії надаються громадянам у разі, якщо їхні витрати на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, розраховані виходячи з розміру регіонального стандарту нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, і розміру регіонального стандарту вартості житлово-комунальних послуг, перевищують величину, відповідну максимально допустимої частці витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї.
  Розміри регіональних стандартів нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, вартості житлово-комунальних послуг і максимально припустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї встановлюються суб'єктом Федерації. Для сімей з середнім прибутком нижче прожиткового мінімуму максимально допустима частка витрат зменшується відповідно до поправочних коефіцієнтів, рівним відношенню середньодушового доходу сім'ї до прожиткового мінімуму.
  У ролі відомого орієнтира для вироблення регіональних стандартів виступають Федеральні стандарти оплати житлового приміщення та комунальних послуг, затверджені постановою Уряду РФ від 29 серпня 2005 р. N 541 * (393). Так, федеральний стандарт максимально допустимої частки власних витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї становить 22%; федеральний стандарт соціальної норми площі житлового приміщення дорівнює 18 кв.м загальної площі житла на одного громадянина.
  Що стосується федерального стандарту граничної вартості наданих житлово-комунальних послуг (утримання та поточний ремонт житлового приміщення, теплопостачання, гаряче і холодне водопостачання, водовідведення, електропостачання та газопостачання) на 1 кв.м загальної площі житла на місяць, то він щорічно встановлюється Урядом РФ в середньому по Російській Федерації, а також по її суб'єктам * (394).
  Крім осіб, що користуються житловими приміщеннями державного і муніципального житлових фондів, претендувати на отримання субсидії можуть: 1) наймачі за договорами найму житлових приміщень приватного житлового фонду; 2) члени житлових кооперативів; 3) власники житлових приміщень.
  Субсидії надаються органом місцевого самоврядування або уповноваженою ним установою на підставі заяв громадян з урахуванням постійно проживають разом зніми членів їх сімей. Вони перераховуються громадянам до терміну внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги і тільки за умови відсутності у громадян заборгованості з оплати житлових приміщень і комунальних послуг або при укладенні та (або) виконанні громадянами угод щодо її погашення. Надаються субсидії строком на шість місяців.
  Фінансування витрат на надання субсидій здійснюється з місцевих бюджетів за рахунок субвенцій, що надаються місцевим бюджетам з бюджетів суб'єктів Федерації, а для міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга - з бюджетів даних суб'єктів Федерації.
  Орган місцевого самоврядування мають право застосовувати при розрахунку субсидій відмінні від встановлених регіональних стандартів стандарти нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, вартості житлово-комунальних послуги максимально припустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї, якщо це покращує становище громадян, які отримують такі субсидії. Додаткові витрати на надання зазначених у цій частині субсидій фінансуються за рахунок коштів місцевого бюджету.
  Крім субсидій окремим категоріям громадян у порядку і на умовах, які встановлені федеральними законами, законами суб'єктів Федерації і нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування, можуть надаватися компенсації витрат на оплату житлових приміщень і комунальних послуг за рахунок коштів відповідних бюджетів.
  Компенсації витрат на оплату житлових приміщень і комунальних послуг включаються до сукупного доходу сім'ї при розрахунку субсидій, що надаються цим громадянам.
  Права та обов'язки наймача. Наймач житлового приміщення набуває на підставі договору соціального найму ряд прав і обов'язків. Велика частина з них прямо названа в ЖК; інші права та обов'язки випливають з Типового договору соціального найму. Тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне за собою зміну їх прав та обов'язків за договором соціального найму.
  Наймач житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
  1) прийняти від наймодавця за актом в термін, що не перевищує 10 днів з дня підписання договору, придатне для проживання житлове приміщення, в якому проведено поточний ремонт, за винятком випадків, коли жиле приміщення надається у знову введеному в експлуатацію житловому фонді. Акт повинен містити: дату складання акта, реквізити і сторони договору соціального найму, за яким передається житлове приміщення, відомості про справність житлового приміщення, а також санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому на момент підписання акта, дату проведення поточного ремонту, відомості про придатність житлового приміщення для проживання, підписи сторін, що склали акт;
  2) використовувати жиле приміщення за призначенням і в межах, встановлених ЖК;
  3) дотримуватися правил користування житловими приміщеннями;
  4) підтримувати в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, забезпечувати їх збереження. При виявленні несправностей житлового приміщення або санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, негайно вживати можливих заходів до їх усунення та в разі необхідності повідомляти про них наймодавцю або у відповідну керуючу організацію;
  5) проводити поточний ремонт житлового приміщення. До поточного ремонту, виконуваного наймачем за свій рахунок, відносяться: побілка, фарбування і обклеювання стін, стель, фарбування підлог, дверей, підвіконь, віконних плетінь з внутрішньої сторони, радіаторів, а також заміна віконних і дверних приладів, ремонт внутрішньоквартирного інженерного обладнання (електропроводки , холодного та гарячого водопостачання, теплопостачання, газопостачання).
  Якщо виконання зазначених робіт викликано несправністю окремих конструктивних елементів загального майна в багатоквартирному будинку або обладнання в ньому або пов'язане з виробництвом капітального ремонту будинку, то вони проводяться за рахунок наймодавця організацією, запропонованої ним;
  6) утримувати в чистоті і порядку житлове приміщення, спільне майно у багатоквартирному будинку, об'єкти благоустрою;
  7) не виробляти перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення без відповідного погодження, передбаченого житловим законодавством;
  8) переселитися з членами своєї сім'ї у порядку, встановленому ЖК, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку, в якому він проживає (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача), у надаване наймодавцем житлове приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам;
  9) при розірванні договору звільнити у встановлені терміни і здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплатити вартість не зробленого наймачем і входить в його обов'язки ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або провести його за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати за житлове приміщення і комунальні послуги;
  10) допускати у заздалегідь узгоджений час в займане жиле приміщення працівників наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного нагляду і контролю для огляду технічного та санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, для виконання необхідних ремонтних робіт, у разі розірвання договору, а для ліквідації аварій - в будь-який час;
  11) інформувати наймодавця про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму, не пізніше 10 робочих днів з дня такої зміни;
  12) своєчасно і в повному обсязі вносити в установленому порядку плату за житлове приміщення і комунальні послуги за затвердженими відповідно до законодавства цінами і тарифами;
  13) нести інші обов'язки, передбачені ЖК, іншими федеральними законами та договором соціального найму.
  Наймач житлового приміщення за договором соціального найму користується низкою прав. Частина з цих прав, наприклад право вселяти в займане жиле приміщення інших осіб; право отримувати субсидії на оплату житла та комунальних послуг, були розглянуті раніше. Деякі з прав, зокрема право здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення, ми розглянемо при аналізі змін житлового правовідносини. Тому зараз розглянемо лише деякі з наявних у наймачів житлових прав.
  Так, наймачі вправі здавати жиле приміщення в піднайом. У піднайом може здаватися як частина займаного жилого приміщення, так і всі житлове приміщення в разі тимчасового виїзду наймача.
  Умови здачі житла в піднайом наступні:
  1) необхідна згода в письмовій формі наймодавця і які проживають разом з ним членів його сім'ї;
  2) після укладення договору піднайму загальна площа відповідного житлового приміщення на одного проживаючого не повинна становити менше облікової норми, а в комунальній квартирі - не менше норми надання;
  3) для передачі в піднайм житлового приміщення, що перебуває у комунальній квартирі, потрібно також згода всіх наймачів і які проживають разом з ними членів їх сімей, всіх власників і які проживають разом з ними членів їх сімей;
  4) передача житлового приміщення в піднайом не допускається, якщо в цьому житловому приміщенні проживає або в нього вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, при наявності яких проживання з ним в одному житловому приміщенні небезпечно для оточуючих
  Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, укладається у письмовій формі, один примірник якого передається наймодавцю жилого приміщення. У договорі піднайму повинні бути вказані громадяни, вселяє спільно з піднаймачів в житлове приміщення.
  Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, укладається на строк, який визначається сторонами договору. Якщо в договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на один рік (п. 3 ст. 77 ЖК). Зазначене правило не цілком узгоджується з нормою п. 6 ст. 79 ЖК: якщо договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, укладений без зазначення строку, сторона договору - ініціатор припинення договору зобов'язана попередити іншу сторону про припинення договору піднайму за три місяці.
  Користування за договором піднайму житловими приміщеннями, наданими за договором соціального найму, здійснюється відповідно до договору піднайму, ЖК, іншими нормативними правовими актами. Зазначене користування є оплатним. Порядок, умови, терміни внесення та розмір плати за піднайом житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, встановлюються за згодою сторін у договорі піднайму.
  Піднаймач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором соціального найму житлового приміщення залишається наймач.
  Договір піднайму жилого приміщення укладається у письмовій формі. Примірник договору передається наймодавцю такого житлового приміщення. Договір піднайму припиняється після закінчення терміну, на який його було укладено, а також при припиненні договору соціального найму житлового приміщення, зданого в піднайом.
  Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, може бути розірваний: 1) за угодою сторін; 2) при невиконанні піднаймачів умов договору.
  У разі якщо піднаймач жилого приміщення або громадянин, за дії якої піднаймач відповідає, використовують це приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, наймач житлового приміщення вправі попередити поднанимателя про необхідність усунути порушення .
  Якщо зазначені порушення тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, наймач житлового приміщення також має право призначити даному піднаймачеві розумний термін для проведення ремонту приміщення. У разі якщо піднаймач або громадянин, за дії якого даний піднаймач відповідає, після попередження наймача продовжують порушувати права і законні інтереси сусідів або використовувати приміщення не за призначенням або без поважних причин не проведуть необхідний ремонт, наймач у судовому порядку має право розірвати договір піднайму жилого приміщення та виселити поднанимателя і всесвітів спільно з ним громадян.
  Якщо по припинення або розірвання договору піднайму жилого приміщення піднаймач відмовляється звільнити приміщення, піднаймач підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення разом з проживаючими з ним громадянами (п. 4-6 ст. 79 ЖК).
  Крім здачі житла в піднайом наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право поселяти в житловому приміщенні тимчасових мешканців. Для поселення тимчасових мешканців необхідна згода всіх членів сім'ї. Згоди наймодавця не потрібно, але він повинен бути попередньо повідомлений про плани наймача. Наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного мешканця складе для окремої квартири менше облікової норми, а для комунальної квартири - менше норми надання.
  На відміну від піднаймачів тимчасові мешканці користуються житловим приміщенням безоплатно. Крім того, термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шість місяців поспіль.
  Тимчасові мешканці не мають самостійним правом користування відповідним житловим приміщенням. Відповідальність за їх дії перед наймодавцем несе наймач.
  Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити відповідне житлове приміщення після закінчення погодженого з ними строку проживання, а в разі, якщо термін не погоджений, не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги наймачем або спільно проживають з ним будь-яким членом його сім'ї.
  У випадках припинення договору соціального найму житлового приміщення, а також відмови тимчасових мешканців звільнити приміщення після закінчення погодженого зніми терміну проживання тимчасові мешканці підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення (ст. 80 ЖК).
  Наймач вправі вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг. При невиконанні або неналежному виконанні наймодавцем зазначених обов'язків наймач за своїм вибором вправі вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків , заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.
  Користування жилим приміщенням за договором найму в будинках спеціалізованого житлового фонду. У цілому сторони договору найму в будинках спеціалізованого житлового фонду мають ті ж права і несуть ті ж обов'язки, що і сторони договору соціального найму. Про це свідчать Типові договори найму житла в спеціалізованому фонді, які затверджені постановою Уряду РФ від 26 січня 2006 р. N 42 і зміст яких мало чим відрізняється від Типового договору соціального найму житлового приміщення, затв. постановою Уряду РФ від 21 травня 2005 р. N 315. До речі, між собою ці типові договори, незалежно від того, на який вид спеціалізованого житла вони розраховані, в основному збігаються. Однак є ряд особливостей, на яких коротко зупинимось.
  Насамперед наймачі мають право на користування житловим приміщенням, що належать до спеціалізованого житлового фонду, разом з членами їх родин не безстроково, а протягом певного терміну. Зокрема, таким строком може бути період дії статусу вимушеного переселенця або біженця, термін проведення ремонту житлового будинку, в якому вони постійно проживають, період роботи на підприємстві або навчання в навчальному закладі і т.д. При цьому вимушені переселенці та біженці повинні користуватися наданими їм житлом безперервно (так як їх відсутність на житловій площі понад шість місяців може послужити підставою до їх виселенню); навпаки, особи, що проживають на маневреної та службової площі, а також у гуртожитках можуть допускати перерви в користуванні наданої площею.
  Далі, наймачі житла спеціалізованого фонду не вправі обмінювати житлове приміщення, а також здавати його в піднайм.
  За загальним правилом члени сім'ї наймача мають право на користування житловим приміщенням нарівні з наймачем і мають рівні права та обов'язки, а дієздатні члени сім'ї несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями. Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача, але продовжує проживати в житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї. Вказаний громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають з договору.
  Виняток становить службова житлова площа. У разі припинення сімейних відносин з наймачем право користування житловим приміщенням за колишніми членами сім'ї не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між наймачем і колишніми членами його сім'ї.
  Нарешті, наймачі, що проживають на житловій площі спеціалізованого фонду, за загальним правилом не користуються правом на її приватизацію. Проте стосовно службової житлової площі встановлено, що наймодавець має право приймати рішення про приватизацію житлового приміщення. Очевидно, що цей виняток встановлено в інтересах правлячої бюрократичної верхівки, тобто чиновників, депутатів та ін, які отримують безкоштовно дороге службове житло, згодом ними приватизоване.
  Користування жилими приміщеннями в будинках і квартирах, що належать громадянам та юридичним особам на праві приватної власності. Житлові приміщення, що знаходяться у приватній власності, можуть використовуватися для проживання самими власниками, членами їх сімей, власниками інших речових прав на житлові приміщення, членами ЖБК та ЖНК, а також наймачами за договорами комерційного найму.
  Користування житловим приміщенням самим власником. Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання, які встановлені ЖК.
  Він зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися права і законні інтереси сусідів, правила користування жилими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.
  Власник приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання і ремонт житлового приміщення.
  Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про оплату витрат на капітальний ремонт будинку приймається з урахуванням пропозицій керуючої організації про термін початку капітального ремонту, необхідному обсязі робіт, вартості матеріалів, порядок фінансування ремонту, строки відшкодування витрат та інших пропозицій, пов'язаних з умовами проведення капітального ремонту.
  Обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на них. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку.
  Розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку, в якому не створені ТСЖ або ЖБК, визначається на загальних зборах власників приміщень з урахуванням пропозицій керуючої організації і встановлюється на строк не менше ніж один рік.
  Розмір обов'язкових платежів і (або) внесків членів ТСЖ або ЖБК, пов'язаних з оплатою витрат на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, визначається органами управління ТСЖ або ЖБК.
  Якщо власники приміщень у багатоквартирному будинку на їх загальних зборах не прийняли рішення про встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення, такий розмір встановлюється органом місцевого самоврядування (у Москві та Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта) * (395).
  Якщо для управління будинком створені ТСЖ або ЖБК, їх члени вносять обов'язкові платежі і (або) внески, пов'язані з оплатою витрат на утримання, поточний та капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, а також з оплатою комунальних послуг, в порядку, встановленому органами управління ТСЖ або ЖБК.
  Власники квартир, які не є членами ТСЖ або ЖБК, вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з ТСЖ або ЖБК.
  Власники приміщень у багатоквартирному будинку, в якому не створені ТСЖ або ЖБК та управління яким здійснюється керуючою організацією, плату за житлове приміщення і комунальні послуги вносять цієї керуючої організації.
  Власники приміщень у багатоквартирному будинку, які здійснюють безпосереднє управління таким будинком, вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з особами, які здійснюють відповідні види діяльності.
  Користування жилим приміщенням членами сім'ї власника (колишніми членами сім'ї) і власниками інших речових прав на житлове приміщення. Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. Члени сім'ї власника житлового приміщення зобов'язані використовувати дане житлове приміщення за призначенням і забезпечувати його збереження.
  Дієздатні члени сім'ї власника житлового приміщення несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї.
  Колишній член сім'ї власника, що користується житловим приміщенням на підставі рішення суду, має такі ж права і несе такі самі обов'язки і відповідальність, як і член сім'ї.
  Колишній член сім'ї власника, що користується житловим приміщенням на підставі угоди з власником даного приміщення, має права, несе обов'язки і відповідальність відповідно до умов такої угоди.
  Крім членів сім'ї (колишніх членів сім'ї) власника житлового приміщення правом користування житловим приміщенням можуть володіти отказополучатели та особи, які уклали договір довічного утримання з утриманням.
  Громадянин, якому по заповідальному відмови надано право користування житловим приміщенням на зазначений у відповідному заповіті термін, користується житловим приміщенням нарівні з власником даного житлового приміщення. Після закінчення встановленого заповідальним відмовою строку користування житловим приміщенням право користування ним у відповідного громадянина припиняється, за винятком випадків, якщо право користування даним житловим приміщенням у відповідного громадянина виникло на іншій законній підставі (наприклад, він може набути право користування житловим приміщенням як член сім'ї власника житлового приміщення).
  Дієздатний громадянин, який проживає в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, несе солідарну з власником такого житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування таким приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між зазначеними власником і громадянином.
  Громадянин, який проживає в житловому приміщенні на підставі договору довічного змісту з утриманням, користується житловим приміщенням на умовах, які передбачені законом для користування приміщенням на підставі заповідального відмови, якщо інше не встановлено договором довічного утримання з утриманням.
  Користування жилим приміщенням у будинках ЖБК (ЖНК). До переходу квартири в будинку ЖБК або ЖНК у власність члена кооперативу в результаті повної виплати їм пайового внеску член ЖБК (ЖНК) і його домочадці користуються квартирою, яка знаходиться у власності кооперативу, приблизно на таких же засадах, що і наймачі за договором соціального найму. Вони зобов'язані використовувати житлову площу виключно за цільовим призначенням, утримувати її в належному порядку, проводити поточний ремонт, не порушувати права сусідів і т.д.
  Член ЖБК (ЖНК) і проживають разом з ним члени його сім'ї за взаємною згодою та з попереднім повідомленням правління житлового кооперативу вправі дозволити проживання у житловому приміщенні, що знаходиться в їх користуванні, тимчасовим мешканцям в порядку і на умовах, які передбачені ЖК стосовно соціального найму .
  Член кооперативу, не виплатив повністю пайового внеску, за згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї та правління кооперативу вправі здати частину займаного ним житлового приміщення, а в разі тимчасового вибуття - все жиле приміщення в будинку житлового кооперативу в оренду за плату. Із змісту закону випливає, що член ЖБК, повністю виплатив свій пай, може здавати в комерційний найм належить йому на праві власності житлове приміщення самостійно, без узгодження даного питання з правлінням ЖБК.
  Здати в оренду за плату звільнилися житлові приміщення, які знаходилися у володінні членів кооперативу, що вийшли або виключених з нього, до прийому в житловий кооператив нових членів, має право й сам житловий кооператив.
  Користування жилим приміщенням за договором комерційного найму. Власник житлового приміщення має право надати у володіння та (або) користування належне йому на праві власності житлове приміщення громадянинові на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог , встановлених цивільним законодавством та РК (п. 2 ст. 30 ЖК).
  Основні правила здачі житла в комерційний найм встановлені гл. 35 ГК "Найм житлового приміщення". Очевидно, що норми даної глави розраховані в першу чергу на наймання житлових приміщень, що перебувають у приватній власності. Разом з тим, з урахуванням того, що питання користування житловою площею державного або муніципального житлового фонду, призначеної для комерційного використання, чинним ЖК спеціально не врегульовані, правила гл. 35 ГК підлягають застосуванню і до здачі в комерційний найм державної і муніципальної житлової площі. Навряд чи це виправдано, оскільки правовий режим державної або муніципальної житлової площі, навіть якщо остання призначена для здачі в комерційний найм, відрізняється від правового режиму приватного житла.
  Правила користування житловим приміщенням за договором комерційного найму частково збігаються з правилами соціального найму житла, але далеко не в усьому. Зокрема, вселення інших громадян у житлове приміщення (за винятком неповнолітніх дітей) проводиться тільки за згодою наймодавця та за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину. Заміна наймача на іншого повнолітнього члена сім'ї допускається теж тільки за згодою наймодавця. Може бути укладений і такий договір, в якому всі громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні, є сонанімателямі.
  Розмір плати за житлове приміщення встановлюється угодою сторін. У разі встановлення законодавством максимальної межі такої плати, на потенційну можливість чого вказує ст. 682 ГК, він не повинен перевищуватися. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі.
  Договір найму укладається на строк, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі строк його дії не визначений, він вважається укладеним на п'ять років. Після закінчення терміну договору найму наймач має переважне право на укладення з ним договору найму на новий строк. При реалізації цього переважного права діють такі правила.
  Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду протягом не менше одного року. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а сам наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін.
  Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення строку договору з наймачем уклав договір найму з іншою особою, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним і (або) відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір (ст. 684 ЦК).
  Зазначені правила, однак, не діють, якщо договір комерційного найму був укладений на термін менше одного року. До цього так званого короткострокового договором комерційного найму не застосовуються і деякі інші правила, встановлені для звичайного комерційного найму. Зокрема, проживають не можуть стати сонанімателямі, не допускається поселення тимчасових мешканців і т.д.
  Зрозуміло, власник житлового приміщення (крім держави і муніципальних утворень) може надавати належне йому житлове приміщення або його частину у тимчасове користування іншим особам безкоштовно. Ні ЦК, ні ЖК не містять на цей рахунок будь-яких правил, в силу чого до цих відносин за аналогією закону повинні застосовуватися норми про тимчасові мешканцях.
  § 6. Зміна житлових правовідносин
  Загальні положення. Зміна житлового правовідносини може торкнутися його окремих елементів або одночасно декількох з них. У зв'язку з цим у літературі традиційно виділяються такі можливі форми зміни житлових правовідносин, як заміна наймача, розділ і об'єднання житлової площі, перевлаштування і перепланування житлової площі, приєднання звільнилися кімнат у комунальних квартирах, а також обмін житлової площі * (396).
  Новий ЖК передбачає не всі з них, але вводить таку нову форму зміни житлового правовідносини, як заміна житлової площі. Частина з наведених форм зміни житлових правовідносин, зокрема перевлаштування і перепланування житлової площі, а також приєднання звільнилася кімнати в комунальній квартирі, була розглянута раніше при висвітленні питань, з якими вони нерозривно пов'язані. Проаналізуємо коротко залишилися форми зміни житлових правовідносин.
  Заміна наймача. Заміна наймача, що означає заміну сторони у житловому зобов'язанні, в різних видах найму має свої особливості.
  Як зазначалося вище, при соціальному наймі наймач та члени його сім'ї користуються однаковими правами і несуть рівні обов'язки перед наймодавцем. Тому не має практичного значення, хто з них є наймачем. Проте за взаємною згодою всіх проживаючих може бути в будь-який момент проведена заміна наймача на іншого повнолітнього члена сім'ї.
  Якщо до заміни наймача доводиться вдаватися у зв'язку з вибуттям наймача з житлового приміщення, у тому числі у зв'язку з його смертю, то питання про те, хто з решти членів сім'ї буде наймачем, вирішується ними самими, а при недосягненні угоди - в судовому порядку за позовом будь-якого з членів сім'ї.
  У комерційному наймі заміна наймача проводиться обов'язково за згодою наймодавця, якому не байдуже, хто з мешканців несе перед ним відповідальність за всіх проживаючих.
  При наймі житла в спеціалізованому фонді, наприклад при наймі службового жилого приміщення або кімнати (місця) у гуртожитку, права проживають на площі, як правило, похідними від прав наймача, якому надана житлова площа. Тому тут заміна наймача, як правило, неможлива, за винятком випадків, коли інший член сім'ї також має право на отримання житлової площі в спеціалізованому фонді.
  Навпаки, заміна наймодавця не робить впливу на сформовану житлове правовідносини. Так, перехід права власності на займане за договором соціального найму житлове приміщення, права господарського відання або права оперативного управління таким житловим приміщенням не тягне за собою розірвання або зміна умов договору соціального найму житлового приміщення.
  Аналогічна норма закріплена ст. 675 ГК стосовно до комерційного найму: перехід права власності на житлове приміщення, займане за договором найму комерційного, не тягне розірвання або зміни договору найму.
  Розділ житлової площі. Новий ЖК не передбачає таку традиційну для вітчизняного житлового права форму зміни житлового правовідносини, як розділ житлової площі. Навряд чи за цим ховається якийсь глибокий сенс, швидше за все це чергове упущення розробників проекту ЖК * (397). Однак, незважаючи на відсутність у законі спеціальних норм про розділ житлової площі, сам розділ навряд чи можна заборонити. Він може проводитися на базі норм про обмін житлової площі, які будуть застосовуватися за аналогією закону.
  Що ж являє собою розділ житлової площі? Його можна визначити як дію проживають на площі осіб, спрямована на розділення єдиного договору найму житлової площі на два або більше число самостійних договорів, предметом яких стають окремі частини раніше єдиного житлового приміщення. Розділ може бути проведений за взаємною згодою всіх проживаючих на житловій площі, а за відсутності згоди - за вимогу будь-якого повнолітнього члена сім'ї (примусовий розділ).
  Умовами виробництва розділу житлової площі є:
  1) згода всіх осіб, що проживають на площі з правом на цю площу, або замінює його судове рішення про примусове розділі житлової площі;
  2) фактична можливість розділу житлової площі, тобто можливість виділення ізольованих житлових приміщень, розмір та інші характеристики яких дозволяють їм бути самостійним предметом договору найму;
  3) дотримання при розділі площі житлових прав всіх проживаючих, зокрема відносно закріплення за ними рівний за розміром площі;
  4) згода наймодавця на розділ житлової площі. При цьому необгрунтована відмова наймодавця в дачі згоди на розділ площі може бути оскаржена в судовому порядку.
  На практиці здійснення примусового розділу, який нерідко є єдиним виходом вирішення конфліктної ситуації, відбувається вкрай складно, оскільки не згодні з розділом члени сім'ї можуть висувати різні доводи про утиск їх житлових прав.
  Розділ житлової площі, що використовується на підставі договору комерційного найму, може здійснюватися виключно за згодою наймодавця.
  За змістом закону не підлягає розділу житлова площа спеціалізованого фонду.
  Що стосується будинків ЖБК, то тут необхідно розрізняти розділ паю і розділ самої житлової площі. Пай може належати одному або декільком громадянам або юридичним особам. Єдиний пай може бути надалі розділений між кількома особами. Однак розділ самого жилого приміщення в будинку житлового кооперативу між особами, що мають право на пай, допускається у разі, якщо кожному з таких осіб може бути виділено ізольоване жиле приміщення або є технічна можливість перебудови й (або) перепланування неізольованих приміщень в ізольовані житлові приміщення.
  Суперечки про поділ житлового приміщення в будинку житлового кооперативу вирішуються в судовому порядку.
  Об'єднання житлової площі. Вказану форму зміни житлового правовідносини, яка теж є традиційною для вітчизняного житлового права, передбачає п. 1 ст. 82 ЖК. У даному випадку мова йде про дію, прямо протилежному розділу: особи, що проживають в одній комунальній квартирі на підставі самостійних договорів соціального найму, звертаються до наймодавцю з проханням укласти з ними єдиний договір соціального найму, оскільки вони фактично утворили сім'ю. Поняття сім'ї повинно в даному випадку тлумачитися з урахуванням положень ст. 81 ЖК і сформованої практики. Іншими словами, вирішальним ознакою створення єдиної родини є ведення спільного господарства і прояв взаємної турботи один про одного.
  За змістом закону для об'єднання житлової площі потрібна згода наймодавця. Але відмовити у дачі згоди наймодавець може тільки у разі відсутності умов для об'єднання житлової площі, зокрема коли проживають створюється лише видимість сім'ї, а насправді відбувається переуступка прав на житлову площу.
  Житлова площа, здана в комерційний найм, може об'єднуватися тільки за згодою наймодавця, а житлова площа, що відноситься до спеціалізованого фонду, об'єднанню не підлягає.
  Заміна житлової площі. Відповідно до ст. 81 ЖК наймач житлового приміщення за договором соціального найму, загальна площа якого на одного члена сім'ї перевищує норму надання, за згодою проживаючих разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, має право звернутися до наймодавцю з проханням про надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного жилого приміщення.
  Надання наймачам за договорами соціального найму такого права є розумною мірою, оскільки в силу різних життєвих обставин громадяни не завжди можуть утримувати в належному стані й оплачувати надану їм колись житлову площу. Крім того, не всі громадяни за станом здоров'я можуть користуватися колишньою житловою площею, наприклад розташованої на верхньому поверсі в будинку без ліфта і т.п., і тому готові обміняти цю житлову площу на житлове приміщення меншого розміру, але розташоване в більш зручному місці.
  Однак реалізувати зазначене право можна за наявності двох умов, а саме: а) розмір займаної площі, що припадає на кожного члена сім'ї, повинен перевищувати норму надання, б) на заміну повинні дати згоду всі члени сім'ї наймача, які мають право на площу. Крім того, закон надає наймачам право домагатися лише заміни площі більшого розміру на площу меншого розміру.
  Наймодавець на підставі заяви наймача про заміну житлового приміщення зобов'язаний надати останньому за погодженням з ним інше жиле приміщення протягом трьох місяців з дня подання відповідної заяви. Оскільки ніяких наслідків невиконання наймодавцем цього обов'язку не встановлено, важко очікувати того, що розглянуте правило знайде широке застосування на практиці. У ЖК слід було б передбачити, що після закінчення трьох місяців з моменту подачі заяви про заміну житлової площі наймач звільняється від обов'язку платити за надлишки житлової площі, в яких він не потребує.
  Крім того, навряд чи правильно ставити можливість заміни житлової площі за договором соціального найму в настільки жорсткі рамки. Останні навряд чи доречні в тих випадках, коли на заміну житлової площі згодні не тільки проживають на площі особи, а й сам наймодавець. Звичайно, щоб уникнути можливих зловживань будь-які випадки заміни житлової площі повинні бути поставлені під жорсткий державний і громадський контроль.
  На можливість встановлення федеральним законодавством і законодавством суб'єктів Федерації інших підстав заміни житлових приміщень вказує п. 2 ст. 81 ЖК.
  Обмін жилими приміщеннями. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму за згодою в письмовій формі наймодавця і які проживають разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, вправі здійснити обмін займаного ними житлового приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншому наймачеві (п. 1 ст. 72 ЖК). Таким чином, новий ЖК, на відміну від раніше діючого законодавства, дозволяє обмінювати житло соціального призначення тільки на житлову площу такого ж правового режиму * (398).
  Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснений між громадянами, які проживають у житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території Російської Федерації. Обмін жилими приміщеннями здійснюється без обмеження кількості його учасників.
  Проживають разом з наймачем члени його сім'ї мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і перебувають у різних будинках або квартирах.
  Якщо між наймачем житлового приміщення за договором соціального найму і спільно проживають з ним членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, кожен з них вправі вимагати здійснення примусового обміну займаного жилого приміщення в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні.
  Обмін жилими приміщеннями, які надані за договорами соціального найму і в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сімей наймачів даних житлових приміщень, допускається за попередньою згодою органів опіки та піклування.
  Органи опіки та піклування відмовляють в дачі такої згоди у разі, якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, порушує права чи законні інтереси зазначених осіб. Рішення органів опіки та піклування про дачу згоди на обмін жилими приміщеннями або про відмову в дачі такої згоди приймаються в письмовій формі і надаються заявникам протягом 14 робочих днів з дня подання ними відповідних заяв (п. 4 ст. 72 ЖК).
  Предметом обміну за новим ЖК можуть бути лише ізольовані житлові приміщення. Допускавшийся раніше діючим законодавством так званий родинний обмін, при якому ізольована житлова площа могла бути обміняна на неізольоване житлове приміщення або навіть умовну частину площі, якщо особа вселяє в якості члена сім'ї, відтепер заборонений. Навряд чи це рішення є виправданим.
  У ряді випадків обмін житловими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договорами соціального найму не допускається (ст. 73 ЖК). Зокрема, це відбувається у випадках, якщо:
  1) до наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;
  2) право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;
  3) обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;
  4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;
  5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою і (або) переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;
  6) у результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань.
  Обмін жилими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договорами соціального найму здійснюється за згодою відповідних наймодавців на підставі укладеного між зазначеними наймачами договору про обмін житловими приміщеннями.
  Договір про обмін житловими приміщеннями укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного відповідними наймачами.
  Оригінал договору про обмін житловими приміщеннями представляється наймачами, які уклали даний договір, кожному з наймодавців, з якими у них укладені договори соціального найму обмінюваних житлових приміщень, для отримання згоди на здійснення відповідного обміну. Така згода або відмова в дачі згоди оформлюється наймодавцем у письмовій формі і видається звернулася за згодою наймачеві або представнику наймача не пізніше ніж через десять робочих днів з дня звернення.
  Відмова наймодавця в дачі згоди на обмін жилими приміщеннями допускається лише у випадках, передбачених ст. 73 ЖК. Відмова наймодавця в дачі згоди на обмін може бути оскаржено в судовому порядку.
  Договір про обмін житловими приміщеннями та відповідну згоду кожного наймодавця обмінюваного житлового приміщення є підставою для розірвання раніше укладених договорів соціального найму та одночасного укладання кожним з дали згоду наймодавців нового договору соціального найму житлового приміщення з громадянином, який вселяється в дане житлове приміщення у зв'язку з обміном.
  Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути визнаний судом недійсним як з загальних підставах, встановлених цивільним законодавством для визнання угод недійсними (ст. 166-181 ЦК), так і при порушенні вимог, передбачених ЖК.
  У разі визнання обміну жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, недійсним сторони відповідного договору підлягають переселенню в раніше займані ними приміщення.
  Якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, визнаний недійсним внаслідок неправомірних дій однієї зі сторін договору, винна сторона зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, що виникли внаслідок такого обміну. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "§ 5. Користування житловими приміщеннями"
  1.  § 1. Поняття і види обмежених речових прав
      користування нерухомого майна, доступ до якого обмежений у силу наявності у іншої особи права власності на нього, зокрема в галузі землекористування і природокористування, користування житловими приміщеннями тощо * (1001) Таким чином, основне призначення інституту речових прав на чужі речі полягає в забезпеченні юридичної можливості вилучення з чужої речі корисних властивостей, тобто в
  2.  § 3. Права користування житловими приміщеннями
      користування житловим приміщенням: по-перше, в силу факту проживання разом з власником в якості члена його сім'ї, по-друге, на підставі заповідального відмови (легата), по-третє, в силу договору довічного змісту з утриманням. Об'єктом зазначених прав виступає житлове приміщення, тобто житловий будинок (його частина), квартира (її частину) або кімната (ст. 16 ЖК). Права користування чужою житловим
  3.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      користуванні Азовського моря і Керченської протоки (м. Керч, 24 грудня 2003 р.) / / СЗ РФ. 2004. N 21. Ст. 1979. Навпаки, Конвенція ООН про договори міжнародної купівлі-продажу товарів. Відень. 11 квітня 1980 (див.: Вісник ВАС. 1994. N 1. С. 64-88) на 30 жовтня 2001 об'єднувала 60 держав-учасниць, включаючи Російську Федерацію, яка з 24 грудня 1991 продовжує членство колишнього СРСР
  4.  § 1. Поняття житлового права і система його джерел
      користування і розпорядження житловими приміщеннями. Більш предметне уявлення про житлових правовідносинах дає ст. 4 ЖК, в якій перераховані їх основні види. З даної статті випливає, що житлові відносини дуже різноманітні і неоднорідні за своєю юридичною природою. У їх число входять як відносини, засновані на рівності їх учасників (наприклад, відносини щодо володіння та користування житловими
  5.  § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
      користування (тобто вихід на сходову площадку, в коридор і т.п.). Навпаки, частина кімнати або суміжна кімната самостійним об'єктом житлового права бути не може, тобто не може здаватися в найм, бути предметом обміну і т.д. Виняток становлять гуртожитки і деякі житлові приміщення спеціалізованого фонду, в яких житлові права виникають з приводу неізольованих приміщень; 2) житлове
  6.  § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
      користування наявних у розпорядженні Санкт-Петербурга фінансових і матеріальних ресурсів при забезпеченні громадян жилими приміщеннями, за винятком надання житлових приміщень житлового фонду соціального використання та спеціалізованого житлового фонду, а також заходів щодо забезпечення умов для здійснення громадянами права на житло при реалізації федеральних цільових програм. Таке
  7.  § 7. Припинення житлових правовідносин
      користування приміщення відповідно до його призначення. Однак при цьому він несе ризик віднесення на нього при визначенні викупної ціни житлового приміщення витрат і збитків, пов'язаних з виробленими в зазначений період вкладеннями, значно збільшують вартість вилучається приміщення. Викупна ціна житлового приміщення, терміни та інші умови викупу визначаються угодою з його власником.
  8.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      користування продавцем касового апарату за рядом винятків обов'язково (див.: Федеральний закон від 22 травня 2003 р. "Про застосування контрольно-касової техніки при здійсненні готівкових грошових розрахунків і (або) розрахунків з використанням платіжних карт" / / Відомості Верховної. 2003. N 21. Ст. 1957). * (44) Особливості роздрібної торгівлі (часте збіг укладення та виконання договору, зв'язок його укладення з
  9.  ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
      користування віндикаційного і негаторного позовів для захисту обмежених речових прав. Речове-правовий захист володіння. Позов про визнання права власності або іншого речового права. Вимога про звільнення майна з-під арешту (про виключення майна з опису). Позови до публічної влади про захист інтересів приватних осіб як суб'єктів речових прав. Розділ V. СПАДКОВЕ ПРАВО Тема 21.
  10.  3. Обмежені речові права щодо використанню чужих житлових приміщень
      користування жилими приміщеннями по суті являють собою різновиди також відомого ще римському праву узуфрукта, тобто речового права на отримання вигод (у тому числі плодів і доходів) від використання чужої нерухомої речі при збереженні її субстанції. На відміну від сервітуту узуфрукт передбачає обов'язок власника обтяженої ним нерухомості вчиняти певні дії в