| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 7. Припинення житлових правовідносин |
||
|
Власник житлового приміщення може позбутися прав на належне йому жиле приміщення в силу різних підстав. Наприклад, житлове приміщення може бути знищено в результаті пожежі, стихійного лиха тощо; власник може продати, подарувати або іншим чином розпорядитися своїм об'єктом і т.д. Зазначені підстави припинення житлових відносин власника житлового приміщення та членів його сім'ї чинним житловим правом не регулюються, а всі виникаючі при цьому питання вирішуються на основі норм цивільного законодавства. Зокрема, при знищенні перебуває у приватній власності житлового приміщення його колишній власник має право розраховувати лише на відшкодування заподіяної йому шкоди (якщо є з кого стягнути збиток) або на виплату страхового відшкодування (якщо житлове приміщення було застраховано). При продажу чи іншому відчуженні житлового приміщення власник і члени його сім'ї зобов'язані звільнити дане житлове приміщення, якщо інше прямо не передбачено договором. Однак житлове законодавство встановлює ряд спеціальних підстав припинення права власності на житлове приміщення, які включені в орбіту житлового права * (399). Насамперед житлове приміщення може бути вилучене у власника шляхом викупу у зв'язку з вилученням відповідної земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (ст. 32 ЖК) * (400). Залежно від того, для чиїх потреб вилучається земельна ділянка, викуп житлового приміщення здійснюється Російською Федерацією, відповідним суб'єктом Федерації чи муніципальній освітою. Рішення про вилучення житлового приміщення приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, які прийняли рішення про вилучення відповідної земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Дане рішення в обов'язковому порядку реєструється в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Власник житлового приміщення не пізніше ніж за рік до майбутнього вилучення даного приміщення повинен бути повідомлений в письмовій формі про прийняте рішення про вилучення належного йому житлового приміщення. Викуп приміщення до закінчення року з дня отримання власником такого повідомлення допускається тільки за згодою власника. Власник житлового приміщення, що підлягає вилученню, з моменту державної реєстрації рішення про вилучення до досягнення угоди або прийняття судом рішення про викуп житлового приміщення може володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд і проводити необхідні витрати, що забезпечують використання приміщення відповідно до його призначення. Однак при цьому він несе ризик віднесення на нього при визначенні викупної ціни житлового приміщення витрат і збитків, пов'язаних з виробленими в зазначений період вкладеннями, значно збільшують вартість вилучається приміщення. Викупна ціна житлового приміщення, терміни та інші умови викупу визначаються угодою з його власником. Угода включає в себе зобов'язання Російської Федерації, суб'єкта Федерації чи муніципального освіти сплатити викупну ціну за вилучаються приміщення. У викупної ціни включаються: ринкова вартість приміщення; всі збитки, завдані власникові його вилученням, включаючи збитки, які він несе у зв'язку з зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого приміщення , переїздом, пошуком іншого приміщення для набуття права власності на нього, оформленням права власності на інше приміщення, достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, у тому числі упущену вигоду. За угодою з власником житлового приміщення їй може бути надано замість вилучається приміщення інше з заліком його вартості в викупну ціну. Якщо власник житлового приміщення не згоден з рішенням про вилучення житлового приміщення або з ним не досягнуто згоди про викупну ціну або інших умовах викупу житлового приміщення, орган державної влади або орган місцевого самоврядування, що прийняли таке рішення, можуть пред'явити до суду позов про викуп житлового приміщення. Позов про викуп житлового приміщення може бути пред'явлений протягом двох років з моменту направлення власнику повідомлення про майбутнє вилучення житлового приміщення. Другою підставою припинення права власності на житлове приміщення є визнання у встановленому Урядом РФ порядку багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню. Визнання будинку аварійним проводиться на підставі Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню, затв. постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47. Дія Положення поширюється на всі знаходяться в експлуатації житлові приміщення незалежно від форми власності, розташовані на території Російської Федерації. Визнання приміщення житлового будинку аварійним здійснюється міжвідомчою комісією, яку очолює представник органу виконавчої влади і (або) органу місцевого самоврядування і до складу якої входять представники всіх необхідних служб. До роботи в комісії залучається з правом дорадчого голосу власник житлового приміщення (уповноважена ним особа), а в необхідних випадках - кваліфіковані експерти проектно-вишукувальних організацій з правом вирішального голосу. Зокрема, відповідно до Положення від 28 січня 2006 аварійними і підлягають знесенню зізнаються: повнозбірні, цегляні і кам'яні, дерев'яні будинки та будинки з місцевих матеріалів , що мають деформації фундаментів, стін, несучих конструкцій і значний ступінь біологічного пошкодження елементів дерев'яних конструкцій, які свідчать про вичерпання несучої здатності і небезпеки обвалення; багатоквартирні будинки, розташовані в небезпечних зонах зсувів, селевих потоків, снігових лавин, а також на територіях, які щорічно затоплюються паводковими водами і на яких неможливо за допомогою інженерних та проектних рішень запобігти підтопленню території; багатоквартирні будинки, які отримали пошкодження в результаті вибухів, аварій, пожеж, землетрусів , нерівномірної просідання грунтів, а також у результаті інших складних геологічних явищ, якщо проведення відновлювальних робіт технічно неможливо або економічно недоцільно і технічний стан цих будинків і будівельних конструкцій характеризується зниженням несучої здатності та експлуатаційних характеристик, при яких існує небезпека для перебування людей та збереження інженерного устаткування . Отже, аварійним може бути визнаний будь житловий будинок незалежно від форми власності. Якщо у багатоквартирному будинку проживають наймачі, вони підлягають виселенню у зв'язку зі знесенням будинку. Про це мова піде трохи пізніше. Що ж до власників житлових приміщень, то до них після визнання будинку аварійним в установленому порядку ставиться вимога про знесення будинку в розумний строк (п. 10 ст. 32 ЖК). У разі якщо дані власники у встановлений термін не здійснили знесення вказаного будинку, земельна ділянка, на якій розташований будинок, підлягає вилученню для муніципальних потреб і відповідно підлягає вилученню кожне житлове приміщення в зазначеному будинку, за винятком житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальному освіті. У цьому випадку власники житлових приміщень мають такі ж гарантії, які передбачені при вилученні земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Іншими словами, житлові приміщення підлягають викупу на умовах, розглянутих вище, за винятком необхідності попередження власника про майбутній викуп житлового приміщення не менш ніж за один рік. Власникам житлових приміщень, що перебувають в аварійному будинку, вигідніше не зносити будинок за власний рахунок, а отримати за нього викупну ціну. Третьою підставою припинення права власності на житлове приміщення виступає безгосподарне утримання власником житлового приміщення, яке передбачено ст. 293 ГК. Зміст даної статті ширше її назви, так як нею встановлено не одне, а три самостійні підстави примусового припинення права власності на житлове приміщення. До їх числа належать: а) використання житлового приміщення не за призначенням; б) систематичне порушення прав та інтересів сусідів; в) безгосподарне поводження з житлом, яке тягне його руйнування. Зміст жодного з цих підстав в ст. 293 ЦК не розкривається, але досить легко виводиться з аналізу інших норм чинного законодавства. Під використанням житлового приміщення не за призначенням розуміється його використання не для проживання, без попереднього переведення житлового приміщення в нежитлове. Під систематичним порушенням прав та інтересів сусідів розуміється порушення власником житлового приміщення або дієздатними членами його сім'ї діючих правил проживання і користування житловими приміщеннями, зокрема закріплених Правилами користування житловими приміщеннями, затв. постановою Уряду РФ від 21 січня 2006 р. N 25. Безгосподарне поводження з житловим приміщенням - це або бездіяльність власника, який не виконує обов'язків по ремонту та утриманню приміщення, або його дії з псування приміщення, зокрема руйнування інженерних мереж та обладнання, самовільні перепланування і перевлаштування, створюють загрозу житлового будинку, порушення санітарних правил утримання житлових приміщень тощо Закон встановлює порядок примусового припинення права власності за наявності зазначених вище підстав. Насамперед власнику житлового приміщення органом місцевого самоврядування робиться офіційне попередження про необхідність усунення виявленого порушення. У разі безгосподарного поводження з житловим приміщенням власнику має бути наданий також відповідний строк для ремонту приміщення. При порушенні прав та інтересів сусідів для винесення попередження потрібно встановлення систематичності в діях власника або дієздатних членів його сім'ї. Далі, якщо вжиті заходи виявляться безрезультатними, тобто власник житлового приміщення не змінить своєї поведінки, в тому числі не справить необхідний ремонт, орган місцевого самоврядування має право звернутися з позовом до суду про продаж житлового приміщення з публічних торгів. У разі задоволення позову житлове приміщення продається з публічних торгів, а власнику виплачується виручена від продажу сума за вирахуванням витрат на виконання судового рішення. Припинення права власності на житлове приміщення за вказаними вище приводів не є підставою для виселення колишнього власника із займаного ним житлового приміщення. Він стає наймачем даного житлового приміщення і може бути виселений на підставі норм житлового законодавства, якщо надалі не змінить своєї поведінки. За змістом закону розглянуті правила застосовні лише за наявності вини власника житлового приміщення або дієздатних членів його сім'ї. Якщо ж безгосподарне утримання приміщення зумовлена важливими причинами, власник не може бути примусово позбавлений прав на житлове приміщення. Четвертим підставою припинення права власності на житлове приміщення може стати самовільна перебудова і (або) перепланування житлової площі (ст. 29 ЖК). Дане питання розбирався в § 2 при розгляді проблеми перебудови та перепланування житлової площі. Тому нагадаємо коротенько лише його суть. Власнику, який самовільно перевлаштувати або перепланував житлове приміщення, надається розумний термін для приведення приміщення до попереднього стану. Якщо він цього не зробить, приміщення за рішенням суду може бути продано з публічних торгів з виплатою власнику виручених від продажу коштів, а на набувача приміщення покладається обов'язок щодо приведення приміщення до попереднього стану. Припинення житлових відносин колишніх членів сім'ї власника житлового приміщення. Поряд з власником правом користування житловим приміщенням володіють члени його сім'ї. Право користування житловим приміщенням членів сім'ї власника в доктрині цивільного права нерідко відносять до прав речового типу, хоча вони і не вказані в якості таких у ст. 216 ГК. Однак оскільки перелік речових прав не є вичерпним, а ознаки самих речових прав досить невизначені, з подібною кваліфікацією можна погодитися. Дійсно, вказане право відповідає більшості вимог, зазвичай пропонованих до речових прав. Пункт 2 ст. 292 ГК у своїй первісній редакції закріплював за правом користування житловим приміщенням, що належить членам сім'ї власника, властивість прямування, відповідно до якого воно зберігалося при переході права власності на житлове приміщення до нового власника, незалежно від того, знав чи не знав набувач жилого приміщення про наявності такого обтяження. З 1 січня 2005 р. зазначене правило змінилося на прямо протилежне. В даний час при зміні власника житлового приміщення, з яких би підставах це не відбулося, члени сім'ї колишнього власника житлового приміщення мають за загальним правилом звільнити житлове приміщення. Дане нововведення узгоджується з аналогічними змінами в житловому законодавстві, які закріплені ст. 31 ЖК. Тепер у разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї * (401). Якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення та інші заслуговують уваги обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, що належить зазначеному власнику, може бути збережене за колишнім членом його сім'ї на певний термін на підставі рішення суду. При цьому на вимогу колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити їх іншим житловим приміщенням. Після закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого рішенням суду, відповідне право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї. До закінчення зазначеного строку право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно з припиненням права власності на дане житлове приміщення цього власника або, якщо відпали обставини, які послужили підставою для збереження такого права на підставі рішення суду. Зазначені вище правила не поширюються, однак, на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення ці особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизували, якщо інше не встановлено законом або договором. Дане положення міститься в ст. 19 введеного закону до РК, хоча, звичайно, більш доречно було б сказати про це в самій ст. 31 ЖК. Загальні положення про припинення житлових відносин при наймі житлової площі, а також у будинках ЖБК та ЖНК. Житлові правовідносини, засновані на різних видах договору найму житлового приміщення, а також на членство в ЖБК та ЖНК, можуть припинятися з різних підстав. При цьому одні з цих підстав є загальними для будь-яких житлових правовідносин, інші ж актуальні лише для окремих їх видів. Деякі випадки припинення житлових правовідносин ніяких складнощів не викликають. До їх числа відносяться, наприклад, смерть самотнього наймача, закінчення терміну, на який було надано жиле приміщення, або розірвання договорів соціального та комерційного найму, а також договору найму спеціалізованого житлового приміщення за взаємною згодою сторін або за ініціативою наймача. Так, будь-який договір найму житлового приміщення може бути розірваний у всяке час за згодою сторін. Крім того, наймач житлового приміщення за договором соціального найму і наймач спеціалізованого житлового приміщення за згодою в письмовій формі проживають разом з ним членів його сім'ї в будь-який час має право розірвати договір соціального найму. Таке ж право є й у наймача жилого приміщення за договором найму комерційного, він лише повинен попередити про це наймодавця за три місяці. Набагато складніше йде справа з розірванням договорів найму з ініціативи наймодавця. Цей різновид розірвання договору, яку іменують виселенням, зачіпає право громадян на житло. Тому в житловому законодавстві виселенню традиційно приділяється особлива увага. Виселення, яке означає примусове вилучення у наймача та членів його сім'ї займаного ними житлового приміщення, допускається тільки за підставами в порядку, передбаченому законом. При цьому новий ЖК припускає лише судовий порядок виселення. Виселення в адміністративному порядку, яке раніше застосовувалося при самоправно занятті житлової площі і при виселенні з будинків, що загрожують обвалом, зараз не практикується. Виселення як примусове позбавлення проживають прав на займану ними житлову площу зустрічається не тільки в різних видах найму, а й у будинках ЖБК та ЖНК. Чинне житлове законодавство дозволяє виділити три види виселення, що розрізняються за своїми умовами: 1) виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення; 2) виселення з наданням іншого житлового приміщення; 3) виселення без надання іншого житлового приміщення. Виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення. Перш ніж розглянути конкретні випадки виселення з наданням іншого благоустроєного житлової площі, зупинимося на самому понятті "інше благоустроєне житлове приміщення". Відповідно до ст. 89 ЖК надається громадянам у зв'язку з їх виселенням інше благоустроєне жиле приміщення, яке повинно бути зазначено в рішенні суду про виселення, повинно відповідати таким вимогам: 1) перебувати в межах того ж населеного пункту, в якому розташоване житлове приміщення, з якого виробляється виселення (тобто в межах міста, селища і т.д.). У деяких випадках повинні враховуватися особливості адміністративно-територіального поділу регіону. Наприклад, в Санкт-Петербурзі житлова площа повинна надаватися лише в межах міста, а не в передмістях, адміністративно входять до Санкт-Петербург (Павловськ, Петродворец, Ломоносов, Кронштадт, Зеленогорськ та ін.) Однак у межах міста інша упорядкована житлова площа може бути надана в будь-якому районі, без урахування того, в якому конкретному районі міста знаходилося житлове приміщення, з якого виробляється виселення; 2) має відповідати встановленим санітарно-технічним вимогам, тобто бути придатним для проживання; 3) має бути рівнозначним за загальною площею раніше займаному житловому приміщенню. Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї до виселення займали квартиру або не менше ніж дві кімнати, наймач відповідно має право на отримання квартири або на одержання жилого приміщення, що складається з того ж числа кімнат, в комунальній квартирі. Раніше діюче правило, згідно з яким громадянам у всякому разі гарантувалося надання житла з розрахунку не менше ніж за нормою надання (хоча б раніше вони займали меншу за розміром площа), зараз не діє; 4) бути благоустроєним стосовно до умов відповідного населеного пункту. При цьому під впорядкованістю житлового приміщення розуміється не що інше, як комплекс комунально-побутових зручностей (наприклад, опалення, освітлення, водопостачання, газ та ін.), Наявний в наданому житловому приміщенні, і відповідний умовам більшої частини житлового фонду даного населеного пункту. Таким чином, при виселенні з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення до уваги приймається так званий середній рівень впорядкованості по населеному пункту. Іншими словами, впорядкованість раніше займаного і наданого житлового приміщення не порівнюється: допускається виселення і в менш упорядковане приміщення в порівнянні з раніше займаним. Крім того, слід враховувати, що в різних населених пунктах, в залежності від досягнутого рівня, може надаватися житло різної впорядкованості. Нарешті, необхідно також пам'ятати, що в поняття "впорядкованість житлового приміщення" включаються тільки комунальні зручності, а не інші характеристики житлової площі (наприклад, поверх, сторона світла, ізольованість кімнат, наявність балкона і інш.). Громадяни виселяються з жилих приміщень з наданням інших упорядкованих житлових приміщень у чотирьох наступних випадках: 1) будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню; 2) житлове приміщення підлягає перекладу в нежитлове приміщення; 3) житлове приміщення визнано непридатним для проживання; 4) в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку, якщо колишнє жиле приміщення не зберігається. Всі вони стосуються виселення з житлових приміщень, займаних за договорами соціального найму. Відповідно і інше благоустроєне жиле приміщення надається також за договором соціального найму. За змістом закону на таких же засадах має здійснюватися виселення в зазначених випадках і зі спеціалізованих житлових приміщень. Однак з буквального тлумачення положень ЖК, зокрема закріплених ст. 102-103 ЖК, випливає, що в цих випадках виселення з спеціалізованих житлових приміщень проводиться без надання іншої житлової площі. Вважаємо, що це чергова прикра помилка укладачів проекту ЖК. Розглянемо коротко кожен з названих випадків. Виселення у зв'язку із знесенням будинку. Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, займане за договором соціального найму, підлягає знесенню, яких виселяють з нього громадянам органом державної влади або органом місцевого самоврядування, які прийняли рішення про знесення такого будинку, надаються інші упорядковані житлові приміщення за договорами соціального найму (ст. 86 ЖК). Раніше діюче законодавство покладало обов'язок щодо розселення таких зносяться житлових будинків на ті організації, яким відводиться земельна ділянка. На практиці це викликало чимало складнощів, у зв'язку з чим відповідні організації прагнули підключити до розселення будинків місцева влада, передавши їм необхідні фінансові кошти на розселення. Зараз ця практика виявилася узаконеним. Виселення у зв'язку з переведенням житлового приміщення в нежитлове приміщення. Якщо житлове приміщення, займане за договором соціального найму, підлягає перекладу в нежитлове приміщення, виселяють з такого приміщення громадянам надається інше благоустроєне житлове приміщення за договором соціального найму (ст. 87 ЖК). Обов'язок з надання іншого жилого приміщення покладається в даному випадку на наймодавця, а не на орган, який прийняв рішення про переведення житлового приміщення в нежитлове. Виселення у зв'язку з визнанням житлового приміщення непридатним для проживання. Визнання приміщення житловим приміщенням, непридатним для проживання громадян, здійснюється міжвідомчою комісією при наявності ознак, передбачених Положенням про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню, затв. постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47. Умови виселення в даному випадку такі ж, як при переведенні житлових приміщень у нежитлові. Обов'язок з надання іншого жилого приміщення покладається на наймодавця. Виселення у зв'язку з проведенням капітального ремонту або реконструкції будинку. При проведенні капітального ремонту або реконструкції будинку, якщо такий ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту або реконструкції інше житлове приміщення без розірвання договору соціального найму житлового приміщення, що знаходиться в зазначеному домі. На час проведення капітального ремонту або реконструкції за договором найму надається жиле приміщення маневреного фонду. У разі відмови наймача та членів його сім'ї від переселення в це житлове приміщення наймодавець може вимагати переселення в судовому порядку. Переселення наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад здійснюється за рахунок наймодавця (п. 1 ст. 88 ЖК). Іншими словами, за загальним правилом проведення в будинку капітального ремонту або реконструкції не є підставою для виселення громадян, а виступає лише приводом до їх тимчасовому переселенню на маневрену площа, та й то лише у випадку, коли це викликається виробничою необхідністю. Однак капітальний ремонт або реконструкція будинку можуть послужити підставою і для виселення громадян з наданням їм у постійне користування іншого благоустроєного жилого приміщення. Це можливо в двох випадках. По-перше, замість надання житлового приміщення маневреного фонду наймодавець за згодою наймача та членів його сім'ї може надати їм у користування інше благоустроєне жиле приміщення з укладенням договору соціального найму. Договір соціального найму житлового приміщення в будинку, що підлягає капітальному ремонту або реконструкції, підлягає розірванню. Таке вирішення питання може влаштовувати тих наймачів, які не бажають проживати на маневреної житлової площі без якихось реальних гарантій того, що капітальний ремонт або реконструкція житлового будинку будуть завершені в обіцяні терміни. Однак наполягати на тому, щоб їм було надано інше благоустроєне жиле приміщення, громадяни не можуть. За змістом закону таке право у них може з'явитися лише при істотному порушенні термінів проведення капітального ремонту або реконструкції будинку По-друге, якщо в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї за договором соціального найму, не може бути збережене або його загальна площа істотно зміниться, громадянам ще до початку капітального ремонту або реконструкції будинку має бути надано інше благоустроєне житлове приміщення за договором соціального найму. Зміна колишнього приміщення може бути визнано істотним як при зменшенні, так і при збільшенні розміру житлового приміщення: в першому випадку - якщо в результаті проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, у другому випадку - якщо в результаті загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання. За змістом закону наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї мають право наполягати на вселенні в житлове приміщення, загальна площа якого в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції зменшилася. Обов'язок з надання громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення несе наймодавець. Приватний власник житлового приміщення, яке передано їм у користування за договором найму комерційного іншим громадянам, не несе обов'язку щодо забезпечення наймачів другий житловою площею у зв'язку із знесенням будинку, його перекладом в нежитловий фонд, визнанням непридатним для проживання або проведенням капітального ремонту або реконструкції будинку. У всіх цих випадках наймачі виселяються без надання іншої житлової площі. Якщо причини виселення залежали від власника, який, наприклад, зі своєї вини довів жиле приміщення до непридатного для проживання стану, він зобов'язаний відшкодувати наймачам збитки, що виникли у них у зв'язку з достроковим розірванням договору комерційного найму. Виселення з наданням іншої житлової площі. Виселення з наданням іншої житлової площі без гарантії її впорядкованості виступає як житлової санкції, яка застосовується у разі неналежного виконання громадянами покладених на них обов'язків або відпадання підстав, які давали їм право на користування житловою площею. При цьому надається громадянам інше жиле приміщення має відповідати наступним вимогам: знаходитися в межах даного населеного пункту; бути придатним для проживання, тобто відповідати санітарно-технічним вимогам; розмір житлового приміщення повинен бути таким, щоб громадяни не ставали потребують поліпшення житлових умов, тобто на кожного мешканця має припадати більше облікової норми, але менше норми надання. На практиці надається інша житлова площа найчастіше є невпорядкованій, тобто не має тих комунально-побутових зручностей, які характерні для відповідного населеного пункту. Однак не потрібно, щоб при виселенні з наданням іншого житлового приміщення надавалося саме таке житло: просто в даному випадку немає гарантії надання упорядкованій житлової площі. Виселення з наданням іншої житлової площі прямо допускається законодавством у двох випадках: 1) у зв'язку з несплатою квартплати і комунальних послуг особами, які користуються житловим приміщенням за договором соціального найму; 2) зі службових житлових приміщень і гуртожитків тих категорій громадян, які за законом не можуть бути виселені без надання іншого житла. Виселення у зв'язку з несплатою квартплати і комунальних послуг. Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян у гуртожиток (ст. 90 ЖК). Як бачимо, виселення в цьому випадку проводиться при одночасній наявності двох умов: а) прострочення в оплаті житла і комунальних послуг більше шести місяців поспіль. При цьому за змістом закону несплата повинна бути повною або, принаймні, значною; навпаки, наявність невеликої за розміром заборгованості приводом до виселення служити не може; б) вина наймача та членів його сім'ї. У осіб, що несуть солідарну відповідальність за виконання обов'язку з оплати житла і комунальних послуг, повинна бути фактична можливість виконати дану обов'язок. Наприклад, за змістом закону не можна виселити з житлової площі тих заборжників, які відчувають тимчасові фінансові труднощі у зв'язку з хворобою, втратою роботи і т.п. Навпаки, відсутність наймача на житловій площі без поважних причин протягом тривалого часу не звільняє його від обов'язку з оплати житла і комунальних послуг і не служить поважною причиною утворення заборгованості. За змістом закону дана підстава виселення мало бути встановлено і стосовно до житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду. Проте відповідно до буквальним змістом сказаного в ст. 102-103 ЖК виселення із спеціалізованих житлових приміщень при несплаті житла і комунальних послуг має здійснюватися без надання іншої житлової площі. Виселення з службових жилих приміщень і гуртожитків тих категорій громадян, які за законом не можуть бути виселені без надання іншого житла. За загальним правилом особи, що проживають на службовій площі і в гуртожитках, виселяються за наявності до того підстав (звільнення з роботи, закінчення навчання тощо) без надання іншої житлової площі. Однак деякі категорії громадян та члени їх сімей не можуть бути виселені без надання іншої житлової площі навіть у цих випадках. До них відносяться: 1) члени сім'ї військовослужбовців, посадових осіб, співробітників органів внутрішніх справ, органів федеральної служби безпеки, митних органів Російської Федерації, органів державної протипожежної служби, органів з контролю за обігом наркотичних засобів і психотропних речовин, установ і органів кримінально-виконавчої системи, які загинули (померли) або пропали безвісти при виконанні обов'язків військової служби або службових обов'язків; 2) пенсіонери по старості; 3) члени сім'ї працівника, якому було надано службове жиле приміщення або житлове приміщення у гуртожитку та який помер; 4) інваліди I або II групи, інвалідність яких настала внаслідок трудового каліцтва з вини роботодавця, інваліди I або II групи, інвалідність яких настала внаслідок професійного захворювання у зв'язку з виконанням трудових обов'язків, інваліди з числа військовослужбовців, які стали інвалідами I чи II групи внаслідок поранення , контузії чи каліцтва, отриманих при виконанні обов'язків військової служби або внаслідок захворювання, пов'язаного з виконанням обов'язків військової служби (п. 2 ст. 103 ЖК). Додатковою умовою виселення зазначених громадян з наданням іншого житлового приміщення є та обставина, що виселювані громадяни не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення та перебувають на обліку в якості нужденних у житлових приміщеннях. Дана умова сформульовано в законі вкрай невдало: укладачі проекту ЖК явно забули, що поняття "бути членом сім'ї наймача або власника іншого житлового приміщення" зовсім не рівнозначно поняттю "мати реальну можливість оселитися в цьому іншому житловому приміщенні" (хоча б тому, що для вселення в житлове приміщення потрібна згода власника, наймача і всіх повнолітніх проживаючих). Справжній сенс норми полягає в тому, що якщо зазначені вище особи мають право на іншу житлову площу і можуть цим правом реально скористатися, то вони виселяються зі службовою житлової площі та з гуртожитків без надання іншої житлової площі. Ще один випадок можливого виселення громадян із службових житлових приміщень і гуртожитків, але лише з наданням іншої житлової площі передбачений ст. 102 ЖК. У даній статті йдеться про те, що перехід права власності на службове жиле приміщення або житлове приміщення у гуртожитку, а також передача такого житлового приміщення у господарське відання або оперативне управління іншій юридичній особі тягне за собою припинення договору найму такого житлового приміщення, за винятком випадків, якщо новий власник такого житлового приміщення або юридична особа, якій передано таке житлове приміщення, є стороною трудового договору з працівником - наймачем такого житлового приміщення. Питання про те, хто - колишній або новий власник житлової площі - повинен забезпечити громадян, кого виселяють із службових житлових приміщень або з гуртожитків по даній підставі, другий житловою площею, залишено відкритим. За змістом закону обов'язок щодо розселення несе та особа, яка бажає виселити громадян, які проживають на службовій житлової площі або в гуртожитку. Нарешті, відповідно до ст. 13 введеного закону до РК громадяни, які проживають у службових житлових приміщеннях і житлових приміщеннях у гуртожитках, наданих їм до введення в дію ЖК, і складаються (мають право складатися) на обліку як нужденних у житлових приміщеннях з причини відсутності у них прав на іншу житлову площу (подп. 1 п. 1 ст. 51 ЖК), не можуть бути виселені із зазначених житлових приміщень без надання іншої житлової площі, якщо їх виселення не допускалось законом до введення в дію нового ЖК. Розробники проекту ЖК не передбачили такий випадок виселення з наданням іншої житлової площі, як виселення у зв'язку з порушенням порядку надання житлової площі соціального використання та спеціалізованого житлового фонду. Порядок надання житлової площі може бути порушений різними способами, зокрема при прийнятті рішення про надання житла не уповноваженим на те органом, при наданні приміщення, на яке зберігається право у інших осіб, при порушенні черговості і т.д. Раніше ці та подібні їм випадки об'єднувалися в таку підставу для виселення, як визнання ордера недійсним, яке, як правило, тягло виселення з наданням іншого жилого приміщення. Хоча в даний час ордера не видаються, сама можливість порушення порядку надання житлової площі державного і муніципального житлових фондів залишилася. У даному випадку слід керуватися правилами цивільного законодавства про недійсність угод, які не відповідають вимогам закону або інших правових актів (ст. 168 ЦК). Виселення без надання житлової площі. Виселення без надання іншої житлової площі також є житлово-правовою санкцією, причому найбільш жорсткою, умови застосування якої регламентовані законом. Виселятися без надання іншої житлової площі можуть наймачі за договорами соціального та комерційного найму, користувачі приміщень спеціалізованого житлового фонду, а також члени ЖБК та ЖНК. Чинне законодавство передбачає такі випадки виселення без надання житлової площі. Виселення у зв'язку з використанням житлового приміщення не за призначенням, систематичним порушенням прав і законних інтересів сусідів або безгосподарним поводженням з житловим приміщенням. Якщо наймач і (або) які проживають разом з ним члени його сім'ї використовують житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, наймодавець зобов'язаний попередити наймача та членів його сім'ї про необхідність усунути порушення . Якщо зазначені порушення тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, наймодавець також має право призначити наймачу і членам його сім'ї розумний термін для усунення порушень. Якщо наймач житлового приміщення та (або) які проживають разом з ним члени його сім'ї після попередження наймодавця не усунуть порушення, винні громадяни на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб виселяються в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення (п. 1 ст. 91 ЖК). Зазначені підстави виселення (їх тут три) застосовуються щодо наймачів як за соціальною, так і за комерційним наймом. В обох випадках основні умови виселення з будь-якого з названих підстав є загальними. До них відносяться: протиправність поведінки порушника, тобто порушення ним норм, закріплених правовими актами, зокрема Правилами користування житловими приміщеннями від 21 січня 2006 Недотримання етичних норм і елементарних правил людського гуртожитку, якщо при цьому не порушуються правові норми, підставою для виселення служити не може; винність поведінки порушника, який розуміє значення своїх дій та може ними керувати. Тому поведінка душевнохворих або малолітніх саме по собі не може служити підставою для виселення, якщо тільки відповідальні за їх поведінку особи не потурають їх діям і не нехтують своїми обов'язками по здійсненню нагляду за своїми підопічними; систематичність, під якою розуміється будь-яке повторне дія або бездіяльність зобов'язаної особи. Для соціального найму зазначені умови передбачені ст. 91 ЖК, а для комерційного найму - ст. 687 ГК. Не збігаються лише деякі деталі: у ст. 91 ЖК йдеться про розумний строк, а в ст. 687 ЦК - про термін не більше одного року; в комерційному наймі на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше одного року і т.п. Виселення наймача в зв'язку із самовільним перебудовою і (або) переплануванням житлової площі та його відмовою привести житлову площу в колишній стан протягом встановленого розумного строку. Даний випадок виселення передбачений ст. 29 ЖК. У зазначеній статті йдеться, правда, лише про розірвання договору найму з таким наймачем, а в ст. 91 ЖК, присвяченій виселенню наймачів без надання іншої житлової площі, про таку підставу виселення не згадується. Це представляється черговим юридико-технічним недоглядом укладачів проекту ЖК. Однак за змістом закону розірвання договору найму з наймачем в даному випадку повинна тягти за собою його виселення разом з усіма членами родини. Обов'язок щодо приведення житлового приміщення в попередній стан покладається на власника житлового приміщення, що був наймодавцем за розірваним договором. Виселення з самоправно зайнятої житлової площі. Дане підставу виселення новим ЖК не передбачено. Нагадаємо, що відповідно до раніше діючим законодавством виселення в цьому випадку вироблялося в адміністративному порядку без надання іншої житлової площі. При цьому саме поняття "самоправне зайняття житлової площі" трактувалося досить вузько. Ним, зокрема, охоплювалося не будь-яке зайняття житлової площі з порушенням встановленого порядку, а лише, по суті, захоплення житлової площі без будь-яких законних підстав. На практиці самоправне зайняття житлової площі в чистому вигляді зустрічалося вкрай рідко. Набагато частіше громадяни самоправно займали житлову площу, вважаючи, що мають те чи інше право на дану площу. Тому застосування адміністративного порядку виселення в більшості випадків було невиправданим. В умовах відсутності в ЖК законної підстави для виселення осіб, які самоправно захопили житлове приміщення, власник житлового приміщення може скористатися одним з речове-правових засобів захисту права власності, наприклад пред'явити віндикаційний позов. Виселення у зв'язку з позбавленням батьківських прав. Без надання іншого жилого приміщення можуть бути виселені з житлового приміщення громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання цих громадян з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим (п. 2 ст. 91 ЖК). Дане підставу виселення застосовується також як до соціального, так і до комерційного найму. Підставою для цього служить п. 3 ст. 687 ГК, в якому сказано, що договір комерційного найму житлового приміщення може бути розірваний і в інших випадках, передбачених житловим законодавством. Виселення за несплата квартплати. Дане підставу виселення прямо передбачено законом лише для комерційного найму житла. Відповідно до п. 2 ст. 687 ЦК договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не передбачений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення квартплати більше двох разів після закінчення встановленого договором терміну платежу. На відміну від соціального найму невнесення плати за житлове приміщення в даному випадку не обумовлено виною наймача. Звичайно, за змістом закону підставою для виселення не може служити незначна за розміром заборгованість по платежах. Виселення громадян із спеціалізованих житлових приміщень. У випадках розірвання або припинення договорів найму спеціалізованих житлових приміщень громадяни повинні звільнити приміщення, які вони займали за даними договорами. При відмові звільнити такі приміщення зазначені громадяни підлягають виселенню в судовому порядку без надання інших жилих приміщень, за деякими встановленими законом винятками, коли виселення проводиться з наданням іншого житлового приміщення. Поряд із загальними підставами виселення (такими, як руйнування або пошкодження житлового приміщення, систематичне порушення прав і законних інтересів сусідів, використання житлового приміщення не за призначенням та ін.), виселення без надання іншого житлового приміщення з житлових приміщень спеціалізованого фонду здійснюється додатково при: знесення будинку або при переведенні житлового приміщення в нежитлове; невнесенні наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше шести місяців; втрату або позбавлення наймача статусу біженця, вимушеного переселенця, припинення ним без поважних причин трудових відносин з роботодавцем, що надали йому службове житло або житлову площу в гуртожитку. У разі смерті наймача, що мав статус вимушеного переселенця або біженця, члени його сім'ї зберігають право користування житловим приміщенням, однак лише за умови наявності у них статусу вимушених переселенців або біженців. В іншому випадку вони підлягають виселенню без надання іншої житлової площі; отриманні (придбанні) наймачем іншого житлового приміщення; невикористанні житлового приміщення більше шести місяців (відсутності без поважних причин протягом цього терміну) - для біженців і вимушених переселенців; виявленні в документах, що стали підставою для надання жилого приміщення, що не відповідають дійсності відомостей. Як вже зазначалося, два перших підстави виселення не вписуються в загальну систему чинного житлового законодавства, за змістом якого в цих випадках виселення повинно проводитися з наданням іншої житлової площі. Виселення з будинків ЖБК. Поряд із загальними підставами виселення з будинків ЖБК (систематична псування житлового приміщення, порушення прав сусідів і інш.), Тут є ряд додаткових підстав виселення. Зокрема, будь-який член житлового кооперативу може в будь-який час вийти зі складу кооперативу та отримати належний йому пай. Всі питання, пов'язані з виходом з кооперативу, вирішуються в статуті ЖБК та відносяться до числа обов'язкових положень статуту. Одночасно особа, що виходить з кооперативу, повинно звільнити займане житлове приміщення, а в разі відмови може бути виселено в судовому порядку. Відповідно до ст. 133 ЖК член житлового кооперативу, не виплатив повністю пайовий внесок і виключений з кооперативу через грубе невиконання ним обов'язків, встановлених ЖК або статутом кооперативу, а також проживають разом з ним члени його сім'ї втрачають право користування житловим приміщенням у будинку кооперативу і зобов'язані звільнити жиле приміщення протягом двох місяців з дня прийняття рішення про виключення такого члена з кооперативу. При відмові звільнити житлове приміщення вони підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. Зрозуміло, члену житлового кооперативу виплачується сума його паю у строки та на умовах, які передбачені статутом кооперативу. Термін такої виплати не може бути більш ніж два місяці з дня прийняття кооперативом рішення про виключення з кооперативу. Виселення з приміщень житлових накопичувальних кооперативів. При припиненні членства в ЖНК по будь-якому з підстав, за винятком випадку внесення членом кооперативу пайового внеску в повному розмірі, член ЖНК, якому кооператив передав у користування житлове приміщення, і проживають разом з ним особи втрачають право користування житловим приміщенням і зобов'язані його звільнити протягом двох місяців з дня припинення членства в кооперативі, а в разі ліквідації кооперативу - з дня прийняття рішення про ліквідацію кооперативу. У разі відмови звільнити жиле приміщення член кооперативу і проживають разом з ним особи підлягають виселенню за рішенням суду без надання іншого жилого приміщення в порядку, передбаченому житловим законодавством для громадян, що виключаються з ЖБК. При припиненні членства в ЖНК кооператив зобов'язаний виплатити вибулому члену кооперативу дійсну вартість паю. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 7. Припинення житлових правовідносин" |
||
|
||