| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 4. Підстави виникнення житлових правовідносин |
||
|
Правда, держава так і не змогло вирішити житлову проблему, яка впродовж усіх років вважалася однією з найгостріших у країні * (382). До початку 90-х рр.. в черзі на отримання житла стояли мільйони сімей, а саме очікування займало в середньому близько 20 років. Щоб швидше отримати житло, громадяни влаштовувалися працювати на підприємства з важкими чи шкідливими умовами праці, яким житло виділялося цільовим призначенням; роками збирали гроші для вступу в ЖБК; здійснювали обміни житлових приміщень з доплатами, що було заборонено законом, і т.д. У 90-х рр.. черга на отримання житла в більшості регіонів практично зупинилася. Держава фактично перестало саме будувати житло, так як більшість будівельних організацій приватизувалося. Тієї площі, яку влада отримували від забудовників за відведення земельних ділянок під будівництво, підключення до міських комунікацій тощо, не вистачало навіть для екстреного розселення аварійних житлових будинків і надання житла самим гостро нужденним категоріям громадян. Час від часу виникали розмови про скасування черзі на житло. В принципі це було б чесніше, ніж обіцяти надати черговикам житло, але не мати можливості це зробити. Проте зважитися на це влада так і не змогли, побоюючись соціального вибуху. Не виголошені слова про скасування черзі на житло і в даний час, хоча з прийняттям нового ЖК фактично це вже відбулося. Відповідно до ст. 6 введеного закону до РК з 1 березня 2005 р. Ухвалення громадян на облік з метою подальшого надання їм жилих приміщень здійснюється на підставах та в порядку, передбачених ЖК. Що стосується громадян, прийнятих на облік до 1 березня 2005 р., то за ними збережено право перебувати на даному обліку до отримання ними житлових приміщень за договорами соціального найму. Іншими словами, стояти у звичайній черзі і раніше можна, але кому-небудь із звичайних черговиків отримати житло навряд чи вдасться. Зокрема, як ця черга буде поєднуватися з чергою на отримання житла незаможними громадянами, зовсім незрозуміло. У всякому разі, розробники ЖК цю проблему ніяк не вирішили. Швидше за все, як підказує логіка і елементарна справедливість, з колишньої черги повинні бути виявлені незаможні і з них утворена нова черга, яка в подальшому буде поповнюватися іншими потребуючими незаможними громадянами. Надії решти претендентів на отримання безкоштовного житла вельми туманні. Теоретично їм можуть таке житло надати. Більше того, відповідно до п. 3 та 4 ст. 49 ЖК житлові приміщення державного і муніципального житлового фонду можуть надаватися за договорами соціального найму іншим категоріям громадян (тобто не малозабезпеченим), певним федеральним законом або законом суб'єкта Федерації і визнаним за встановленими ЖК і (або) федеральним законом або законом суб'єкта Федерації підставах потребуючими житлових приміщеннях. Дані житлові приміщення надаються в установленому ЖК порядку, якщо інший порядок не передбачений федеральним законом або законом суб'єкта Федерації. Зазначена формулювання, по-перше, дозволяє суб'єктам Федерації виходячи з наявних у них можливостей (наприклад, вони є у Москви) приймати закони, на підставі яких вони можуть забезпечувати безкоштовної житловою площею тих черговиків, що не відносяться до числа малозабезпечених * (383), і, по-друге, дає владі законну підставу наділяти безкоштовним житлом чиновників та інших наближених до неї осіб. Що ж стосується більшості потребують житло громадян, що встали на облік до 1 березня 2005 р., але не підпадають під категорію малозабезпечених, то навряд чи варто розраховувати на отримання безкоштовного житла. У більшості регіонів такі громадяни можуть у кращому разі розраховувати лише на надання їм певної допомоги в самостійному вирішенні ними своїх житлових проблем. Так, в Санкт-Петербурзі прийнятий Закон від 7 липня 2004 р. "Про сприяння Санкт-Петербурга в поліпшенні житлових умов громадян". Відповідно до ст. 1 зазначеного Закону під сприянням Санкт-Петербурга в поліпшенні житлових умов громадян розуміється використання наявних у розпорядженні Санкт-Петербурга фінансових і матеріальних ресурсів при забезпеченні громадян жилими приміщеннями, за винятком надання житлових приміщень житлового фонду соціального використання та спеціалізованого житлового фонду, а також заходів щодо забезпечення умов для здійснення громадянами права на житло при реалізації федеральних цільових програм. Таке сприяння може виявлятися як громадянам, прийнятим на облік як нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму (облік потребуючих в наданні житлових приміщень), так і громадянам, прийнятим на спеціальний облік як потребують сприяння у поліпшенні житлових умов (житловий облік). Такий спеціальний житловий облік ведеться адміністрацією районів Санкт-Петербурга на підставі Положення про порядок ведення обліку, затв. урядом СПб 17 жовтня 2005 N 1545. Прийняття громадян на облік в якості потребують сприяння (тобто на житловий облік) не тягне зняття їх з обліку як нужденних у житлових приміщеннях. Громадяни, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, у разі втрати підстав, що дають їм право бути визнаними незаможними, вправі перейти на облік в якості потребують сприяння у поліпшенні житлових умов на підставі заяви, представленого в уповноважений орган, із збереженням дати взяття на облік як нужденних у житлових приміщеннях. При прийнятті громадян на облік як нужденних у житлових приміщеннях не враховується час постановки на облік для надання сприяння. На житловий облік приймаються громадяни Російської Федерації, які проживають в Санкт-Петербурзі на законній підставі в цілому не менше десяти років, якщо вони: 1) забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше облікового нормативу житлової забезпеченості, застосовуваного з метою прийняття на облік громадян, які потребують сприяння у поліпшенні житлових умов. Відповідно до ст. 7 Закону СПб від 7 липня 2004 р. він становить 10 кв.м загальної площі житлового приміщення на одного проживаючого; 2) проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам; 3) не мають іншого житлового приміщення на правах власності або соціального найму, проживають в квартирі, зайнятої кількома сім'ями (комунальній квартирі). Громадяни, житлова забезпеченість яких зменшилася в результаті їх власних дій по: а) розділу або обміну житлового приміщення, б) вселення в займане громадянами житлове приміщення інших громадян (за винятком подружжя і їх неповнолітніх дітей); в) відчуження житлового приміщення або частки житлового приміщення, що належала громадянину на праві власності; г) невиконання умов договору соціального найму, що спричинило виселення громадянина в судовому порядку; д) розірвання договору соціального найму, за ініціативою громадянина можуть бути визнані нужденними в сприянні поліпшення житлових умов не раніше ніж через п'ять років після їх вчинення. Громадяни, яким сприяння у поліпшенні житлових умов вже виявлялося, але у яких після зазначеного сприяння в результаті скоєних ними дій, за винятком народження або усиновлення дітей, житлова забезпеченість стала менш облікового нормативу житлової забезпеченості, можуть бути визнані що потребують поліпшення житлових умов не раніше ніж через десять років після дня, в який було надано сприяння. Надання сприяння в поліпшенні житлових умов проводиться в наступних формах: надання субсидій з бюджету Санкт-Петербурга на будівництво або придбання житла; надання за договорами найму житлових приміщень житлового фонду комерційного використання, що знаходяться у власності Санкт-Петербурга; надання можливості придбання житлових приміщень житлового фонду комерційного використання і інших житлових приміщень, що перебувають у власності Санкт-Петербурга, цільовим призначенням, у тому числі з розстрочкою оплати і на інших пільгових умовах; сприяння у поліпшенні житлових умов громадян з використанням їх власних коштів в інших встановлених законами Санкт-Петербурга формах. Вибір форм сприяння проводиться громадянами самостійно на підставі щорічно публікується виконавчими органами державної влади Санкт-Петербурга інформації про планування використання фінансових і матеріальних ресурсів міста для надання сприяння. З цією метою громадяни, прийняті на житловий облік, подають до уповноваженого органу заяву, яке підписується усіма повнолітніми членами сім'ї, із зазначенням обраних ними форм сприяння та відомостей, необхідних для визначення розміру надання сприяння. Сприяння у поліпшенні житлових умов виявляється в межах обсягів фінансування, передбачених на ці цілі законом Санкт-Петербурга про бюджет на черговий фінансовий рік. Сприяння у поліпшенні житлових умов виявляється в порядку черговості. Житловий комітет СПб щорічно складає списки громадян, яким планується надання сприяння по кожній з форм сприяння. Зведений реєстр зазначених списків містить інформацію про: кількість нужденних у сприянні громадян, яким планується надання сприяння в поточному фінансовому році; видах і обсягах сприяння. На підставі зведеного реєстру уповноважений орган складає план надання сприяння (житловий план). Рішення про надання сприяння у формі, обраної громадянами, які потребують сприяння у поліпшенні житлових умов, приймаються Житловим комітетом СПб і служать безпосередньою підставою для надання субсидії з бюджету Санкт-Петербурга на будівництво або придбання житла, для продажу цільовим призначенням житлових приміщень, що перебувають у власності Санкт-Петербурга, для надання жилого приміщення фонду комерційного використання та надання сприяння в інших встановлених законами Санкт-Петербурга формах. Однак повернемося до питання про те, хто ж може претендувати на надання безкоштовного житла за новим ЖК. За загальним правилом на надання безкоштовного житла можуть претендувати лише незаможні громадяни, які потребують поліпшення житлових умов. Крім того, необхідно бути громадянином Російської Федерації, оскільки житлові приміщення за договорами соціального найму не надаються іноземним громадянам, особам без громадянства, якщо міжнародним договором Російської Федерації не передбачено інше. Незаможними громадянами в цих цілях є громадяни, визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта Федерації. Таким чином, конкретні критерії визнання громадян незаможними встановлюються суб'єктами Федерації. ЖК лише вказує на те, що при визнанні громадян незаможними до уваги повинні прийматися: а) дохід, що припадає на кожного члена сім'ї; б) вартість майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню (п. 2 ст. 49 ЖК). Наприклад, в Санкт-Петербурзі ці питання вирішені в Законі СПб від 30 червня 2005 р. "Про порядок ведення обліку громадян у якості нужденних у житлових приміщеннях і надання житлових приміщень за договорами соціального найму в Санкт- Петербурзі ", до якого прикладені дві Методики, що стосуються визначення щомісячного доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, та визначення вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї. Згідно ст. 2 зазначеного Закону незаможними визнаються громадяни, чий щомісячний дохід не перевищує двократної офіційно встановленої в Санкт-Петербурзі величини прожиткового мінімуму на душу населення, а вартість знаходиться у власності і що підлягає оподаткуванню майна не перевищує десятикратну середню ринкову вартість квадратного метра загальної площі житла в Санкт-Петербурзі . Розмір щомісячного доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, та щомісячного доходу самотньо проживає громадянина визначається на підставі відомостей про склад сім'ї та відомостей про доходи членів сім'ї або самотньо проживає громадянина за 12 останніх календарних місяців, що передують місяцю подання заяви про прийняття на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях. Щомісячний дохід, що припадає на кожного члена сім'ї, розраховується шляхом ділення загальної суми доходів усіх членів сім'ї за розрахунковий період на число 12 і на число членів сім'ї. Щомісячний дохід самотньо проживає громадянина розраховується шляхом ділення загальної суми його доходів за розрахунковий період на число 12. Склад сім'ї при визначенні щомісячного доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, визначається відповідно до житловим законодавством. При визначенні щомісячного доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, та щомісячного доходу самотньо проживає громадянина враховується сума доходів кожного члена сім'ї або самотньо проживає громадянина, які отримані як у грошовій, так і в натуральній формі, у тому числі всі передбачені системою оплати праці виплати, пенсії, допомоги, доходи від майна, матеріальна допомога, аліменти, відсотки за банківськими вкладами, успадковані або подаровані кошти й т.д. Вартість перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню майна, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартість перебуває у власності самотньо проживає громадянина і підлягає оподаткуванню майна визначається на підставі відомостей про склад сім'ї та відомостей про вартість майна, зазначених у заяві про прийняття на облік в як нужденних у житлових приміщеннях. Вартість перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню майна, що припадає на кожного члена сім'ї, розраховується шляхом ділення загальної вартості перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню майна, на число членів сім'ї. При визначенні вартості перебуває у власності членів сім'ї або самотньо проживає громадянина майна враховуються такі види підлягає оподаткуванню майна: 1) житлові приміщення, дачі, гаражі та інші будівлі, приміщення та споруди; 2) земельні ділянки; 3) транспортні засоби. Уповноважений орган, в який сім'я або самотньо проживає громадянин звертається із заявою про прийняття на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях, визначає вартість майна, що перебуває у власності членів сім'ї або самотньо проживає громадянина, на підставі поданих відомостей: 1) про склад майна, що перебуває у власності і що підлягає оподаткуванню, що має бути підтверджено податковим органом; 2) про інвентаризаційної вартості житлових приміщень, дач, гаражів та інших будівель, приміщень і споруд, яка визначається органами технічної інвентаризації; 3) про нормативну ціну землі; 4) про вартість транспортного засобу, яка визначається відповідно до законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність. Важливе значення в житловому праві має поняття потребу в поліпшенні житлових умов. У ст. 51 ЖК названі, по суті, ті ж підстави визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов, які виділялися в законодавстві й раніше. До них відносяться: 1) відсутність житлової площі; 2) недостатність житлової площі за розміром; 3) непридатність житлової площі для проживання; 4) проживання в квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якої проживання з ним в одній квартирі неможливо. Розберемо кожне з них трохи докладніше. Відсутність житлової площі. Особами, не мають права на житлову площу, визнаються ті громадяни, які не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення. Наприклад, до них відносяться особи, що користуються житловою площею на підставі договору піднайму, комерційного найму, особи, що проживають в гуртожитках, та ін Недостатність житлової площі за розміром. В даному випадку у громадянина мається право на житлову площу (незалежно від того, до якого виду житлового фонду ця площа відноситься), але розмір житлової площі є недостатнім. Брак житлової площі за розміром визначається на основі так званої облікової норми, якою відповідно до п. 4 ст. 50 ЖК визнається мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік як нужденних у житлових приміщеннях. Облікова норма встановлюється органом місцевого самоврядування. Розмір такої норми не може перевищувати розміру норми надання, встановленої цим органом. Законом СПб про облік громадян як нужденних у житлових приміщеннях встановлена єдина по місту облікова норма, яка становить: 9 кв.м загальної площі житлового приміщення для проживаючих в окремих квартирах і житлових будинках; 15 кв.м загальної площі житлового приміщення для проживаючих в комунальних квартирах. При наявності у громадянина та (або) членів його сім'ї кількох житлових приміщень, займаних за договорами соціального найму і (або) належних їм на праві власності, визначення рівня забезпеченості загальною площею житлового приміщення здійснюється виходячи з сумарної загальної площі всіх зазначених жилих приміщень. Непридатність житлової площі для проживання. Непридатність житлової площі для проживання або, що те ж саме, невідповідність житла санітарно-технічним вимогам, означає наявність у житлової площі тих чи інших дефектів. Відповідно до ст. 12 ЖК визначення підстав та порядку визнання житлових приміщень непридатними для проживання відноситься до компетенції Російської Федерації, а саме визнання житла непридатним для проживання здійснюється залежно від виду житлового фонду органами влади Російської Федерації, її суб'єктів або муніципальних утворень. Відповідно до Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і підлягає знесенню, затв. постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47, загальною підставою для визнання житлового приміщення непридатним для проживання є наявність виявлених шкідливих факторів середовища проживання людини, які не дозволяють забезпечити безпеку життя і здоров'я громадян. Визнання приміщення житловим приміщенням непридатним для проживання громадян здійснюється міжвідомчою комісією, яка створюється в цих цілях. До складу комісії включаються представники федерального органу виконавчої влади, органу виконавчої влади суб'єкта Федерації або органу місцевого самоврядування залежно від належності жилого фонду, які очолюють ці комісії. До складу комісії включаються також представники органів, уповноважених на проведення державного контролю та нагляду у сферах санітарно-епідеміологічної, пожежної, промислової, екологічної та іншої безпеки, захисту прав споживачів і благополуччя людини, на проведення інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості, що знаходяться в міських та сільських поселеннях, інших муніципальних утвореннях, в необхідних випадках органів архітектури, містобудування та відповідних організацій. До роботи в комісії залучається з правом дорадчого голосу власник житлового приміщення (уповноважена ним особа), а в необхідних випадках - кваліфіковані експерти проектно-вишукувальних організацій з правом вирішального голосу. Комісія на підставі заяви власника приміщення або заяви громадянина (наймача) або на підставі висновку органів, уповноважених на проведення державного контролю та нагляду, з питань, віднесених до їх компетенції, проводить оцінку відповідності приміщення встановленим вимогам і визнає житлове приміщення придатним чи непридатним для проживання. Новим положенням житлового законодавства є те, що особи, які проживають на житловій площі, що не відповідає санітарно-технічним вимогам, забезпечуються житлом позачергово. Проживання в квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якій проживання з ним в одній квартирі неможливо. У даному випадку новий ЖК істотно звузив в порівнянні з попереднім законодавством дана підстава прийняття громадян на облік як нужденних. Якщо раніше сам факт проживання в комунальній квартирі служив підставою для прийняття на облік як потребує, то зараз з'явилася додаткова умова - наявність у складі однієї з сімей особи, яка страждає захворюванням, яке становить небезпеку для інших проживаючих у квартирі. Перелік відповідних захворювань встановлено постановою Уряду РФ від 16 липня 2006 р. N 378 "Про затвердження Переліку важких форм хронічних захворювань, при яких неможливо спільне проживання громадян в одній квартирі" * (384) і включає в себе, зокрема, такі захворювання, як активна форма туберкульозу, епілепсія з частими нападами, гангрена кінцівок, абсцес легені та ін При оцінці всіх чотирьох названих підстав прийняття громадян на облік необхідно мати на увазі також наступне. По-перше, федеральний законодавець відмовився від існуючого довгий час в нашому житловому праві такого додаткової вимоги прийняття громадян на облік в якості потребують житлової площі, як необхідність постійного проживання громадян у відповідній місцевості. Наприклад, у Москві, Санкт-Петербурзі та деяких інших містах громадяни приймалися на облік в якості потребують навіть за наявності всіх зазначених вище підстав лише за умови 10-річної постійної прописки (в подальшому - реєстрації) у відповідному населеному пункті. Винятки робилися тільки для окремих категорій громадян, наприклад для тих, хто проживав в будинках, визнаних аварійними. Незважаючи на відсутність в ЖК-яких підстав для введення суб'єктами Федерації подібного додаткової вимоги, деякі з них як і раніше дотримуються старої традиції. Так, Закон СПб про облік громадян як нужденних у житлових приміщеннях, як і раніше, встановлює вимогу про 10-річного проживанні в Санкт-Петербурзі як умова прийняття громадянина на облік як потребує житловому приміщенні. Різниця полягає лише в тому, що якщо раніше було потрібно наявність 10-річної постійної прописки (реєстрації), то тепер йдеться про необхідність "проживання в Санкт-Петербурзі в цілому не менше 10 років" (ст. 2 Закону). Дане положення є незаконним і відповідно до вказівки п. 8 ст. 5 ЖК про пріоритет його норм перед правилами всіх інших нормативних правових актів не підлягає застосуванню * (385). По-друге, громадяни, які з наміром придбання права перебувати на обліку як нужденних у житлових приміщеннях вчинили дії, в результаті яких такі громадяни можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях (наприклад, обміняли своє житло на житло меншої площі), приймаються на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях не раніше ніж через п'ять років з дня вчинення зазначених навмисних дій (ст. 53 ЖК). У даному випадку неохайність проявлена вже укладачами проекту ЖК: навряд чи істинний сенс даної норми полягає в тому, щоб позбавити права постановки на облік тих, хто діяв зі спеціальним наміром придбання права перебувати на обліку. Якщо це дійсно так, то розглянуте правило є мертвонародженим, оскільки довести наявність у особи даного наміру практично неможливо. За мабуть, більш правильно вважати, що 5-річний "мораторій" поширюється на всіх осіб, які вчинили дії, в результаті яких вони стали нужденними в житловому приміщенні. Порядок прийняття на облік як потребує житлової площі та порядок надання житлової площі. Житлові приміщення за договорами соціального найму надаються, як правило, громадянам, які прийняті на облік як нужденних у житлових приміщеннях. У виняткових випадках житло надається й іншим категоріям громадян, тобто які не перебували на обліку. Перебувати на обліку як нужденних мають право громадяни, які визнані нужденними в житлових приміщеннях. Якщо громадянин має право перебувати на обліку по декількох підставах (наприклад, як незаможний громадянин або як відноситься до певної федеральним законом або законом суб'єкта Федерації категорії), за своїм вибором такий громадянин може бути прийнятий на облік по одному з цих підстав або за всіма підставами. Прийняття на облік громадян як нужденних у житлових приміщеннях здійснюється органом місцевого самоврядування на підставі заяв даних громадян, поданих ними в зазначений орган, як правило, за місцем свого проживання. Із заявами про прийняття на облік повинні бути представлені документи, що підтверджують право відповідних громадян перебувати на обліку як нужденних у житлових приміщеннях. Громадянину, який подав заяву про прийняття на облік, видається розписка в отриманні цих документів із зазначенням їх переліку та дати отримання органом, що здійснює прийняття на облік. Рішення про прийняття на облік або про відмову в такому має бути прийняте за результатами розгляду заяви не пізніше ніж через 30 робочих днів з дня подання зазначених документів у даний орган. Порядок ведення органом місцевого самоврядування обліку громадян у якості нужденних у житлових приміщеннях встановлюється законом відповідного суб'єкта Федерації. Наприклад, в Санкт-Петербурзі ці питання врегульовані Законом про облік громадян як нужденних у житлових приміщеннях. Зокрема, зазначений Закон визначає: перелік документів, які громадяни повинні зібрати і представити для прийняття на облік (документи про склад сім'ї, про доходи, про майно, про займаному житловому приміщенні тощо); про право уповноваженої органу перевіряти достовірність поданих заявником відомостей; про терміни винесення рішення про прийняття на облік або про відмову у прийнятті на облік (30 днів); про формування на кожного громадянина (сім'ю), прийнятого на облік, особливого облікової справи; про актуалізацію містяться в обліковій справі даних при підготовці рішення про надання жилого приміщення; про спеціальну житлової комісії, яка створюється для розгляду спорів, що виникають при веденні обліку та надання жилих приміщень. У ряді випадків громадяни можуть бути зняті з обліку як нужденних у житлових приміщеннях. Зокрема, це відбувається при втраті ними підстав, що дають право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму; при виїзді на місце проживання до іншої муніципальне утворення, за винятком випадків зміни місця проживання в межах міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга; при отриманні в установленому порядку від органу державної влади або органу місцевого самоврядування бюджетних коштів на придбання або будівництво житлового приміщення; при виявленні у поданих документах відомостей, що не відповідають дійсності і були підставою прийняття на облік, а також неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про прийняття на облік (ст. 56 ЖК). Рішення про зняття громадян з обліку можуть бути оскаржені зазначеними громадянами в судовому порядку. Житлові приміщення надаються громадянам, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, як правило, в порядку черговості виходячи з часу прийняття таких громадян на облік. Житлові приміщення за договорами соціального найму надаються на підставі рішень органу місцевого самоврядування. Рішення про надання жилого приміщення є підставою укладення відповідного договору соціального найму у строк, встановлений цим рішенням. Таким чином, законодавець відмовився від такого поняття, як "ордер на житлове приміщення". Крім черговиків, тобто позачергово, житлові приміщення за договорами соціального найму надаються: 1) громадянам, житлові приміщення яких визнані в установленому порядку непридатними для проживання та ремонту або реконструкції не підлягають; 2) дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків, особам із числа дітей-сиріт та дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах, у тому числі в установах соціального обслуговування, в прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, при припиненні опіки (піклування), а також по закінченні служби в Збройних Силах РФ або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі; 3) громадянам, які страждають важкими формами хронічних захворювань, перелік яких встановлюється Урядом РФ. Як бачимо, коло осіб, які мають право на позачергове надання житла, є досить вузьким. Не передбачає ЖК і такого поняття, як першочергове надання житла, що значною мірою ущемило права осіб, які мають ті чи інші заслуги перед суспільством, ветеранів, сім'ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків і т.д. Вимоги до житлового приміщення, що надається за договором соціального найму. За договором соціального найму житлове приміщення має надаватися громадянам за місцем їх проживання (в межах відповідного населеного пункту) загальною площею на одну людину не менше норми надання. Нормою надання площі житлового приміщення за договором соціального найму є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму. Норма надання встановлюється органом місцевого самоврядування залежно від досягнутого у відповідному муніципальному освіту рівня забезпеченості житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, та інших факторів. Наприклад, в даний час в Санкт-Петербурзі відповідно до Закону про облік громадян як нужденних у житлових приміщеннях мінімальний розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму, становить: 18 кв.м на одного члена сім'ї, що складається з двох і більше осіб; 33 кв.м для одиноких громадян. Від встановленої норми надання можуть бути відхилення в бік її збільшення, але не зменшення. Так, з урахуванням конструктивних особливостей житлового приміщення допускається перевищення зазначеної норми на всю сім'ю не більше ніж на половину норми надання площі житлового приміщення, належить мати одній особі. Крім того, федеральними законами, законами суб'єктів Федерації, що встановлюють порядок надання житлових приміщень за договорами соціального найму, окремим категоріям громадян можуть бути встановлені інші норми надання (п. 3 ст. 50 ЖК). Це ще одна встановлена ЖК лазівка для надання чиновникам не тільки безкоштовною житлової площі, а й площі, більшої за розміром, ніж та, на яку можуть розраховувати звичайні громадяни. При цьому з ЖК і прийнятих в розвиток його положень підзаконних нормативних актів зникли будь-які згадки про право на додаткову площу. Нагадаємо, що раніше даним правом користувалися громадяни: а) мали особливі заслуги перед суспільством і державою (наприклад, народні та заслужені артисти, особи, нагороджені орденами Слави трьох ступенів, та ін.), б) яким додаткова площа потрібна характером роботи (наукові і творчі працівники, адвокати та ін.), в) страждають важкими формами деяких хронічних захворювань (відкрита форма туберкульозу, проказа і т.п.). Виняток із законодавства права на додаткову площу представляється досить спірним і серйозно ущемляє житлові права значної кількості громадян. При визначенні загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму громадянину, який має у власності житлове приміщення, підлягає обліку площа житлового приміщення, що знаходиться у нього у власності. Враховуються також дії та цивільно-правові операції з житловими приміщеннями, вчинення яких призвело до зменшення розміру займаних житлових приміщень або до їх відчуження. Зазначені угоди і дії враховуються за встановлений законом суб'єкта Федерації період, що передує наданню громадянинові житлового приміщення за договором соціального найму, але не менше ніж за п'ять років. При наданні житлової площі за договором соціального найму повинні враховуватися також наступні вимоги: житлова площа повинна надаватися, як правило, у вигляді окремої квартири. Разом з тим об'єктом надання можуть бути і звільнилися кімнати в комунальних квартирах, якщо на приєднання цих кімнат не мають права особи, що проживають в даній квартирі. Із закону лише випливає, що не повинні заселятися кількома сім'ями квартири у новозбудованих будинках, що широко практикувалося в останні роки; заселення однієї кімнати особами різної статі, за винятком подружжя, допускається тільки з їхньої згоди. З житлового законодавства зникла така важлива гарантія, як впорядкованість наданого приміщення стосовно до умов даного населеного пункту. Нагадаємо, що раніше поняття "середня впорядкованість по населеному пункту" було одним з ключових у житловому праві. Воно відігравало значну роль при вирішенні низки питань, в тому числі враховувалося при наданні житлових приміщень черговикам. Під впорядкованістю традиційно розумівся комплекс комунальних зручностей, яким було забезпечено житлове приміщення (холодне і гаряче водопостачання, центральне опалення, каналізація та інш.). Законодавство вимагало, щоб надається жиле приміщення було упорядкованим не нижче середнього рівня по населеному пункту. Зараз такої гарантії в законодавстві немає. Особливий порядок діє при наданні звільнилися житлових приміщень у комунальній квартирі (ст. 59 ЖК). За останні роки він кілька разів змінювався і в даний час зводиться до наступного. Насамперед на звільнене житлове приміщення у комунальній квартирі, в якій проживають декілька наймачів і (або) власників, можуть претендувати ті з них, які на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути у встановленому порядку визнані незаможними й нужденними в житлових приміщеннях. При відсутності в комунальній квартирі таких громадян або їх відмову від приєднання звільнилася кімнати вона надається за договором соціального найму проживають у цій квартирі наймачам і (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані незаможними і які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання. При відсутності в комунальній квартирі і таких громадян, звільнилося житлове приміщення надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання. Нарешті, якщо немає і таких громадян, так само як і при їх відмові від здійснення своїх прав, вселення в звільнилося житлове приміщення здійснюється на підставі договору соціального найму в звичайному порядку. Як бачимо, і в цьому питанні законодавець відступив від раніше закріплених у законі гарантій, відповідно до яких на приєднання звільнила кімнати в комунальній квартирі (хоча б на відплатних засадах) раніше могли претендувати всі інші проживають в даній квартирі громадяни, навіть якщо вони не ставилися до нужденних або незабезпеченим житлом за нормою надання. Якщо кімната в комунальній квартирі знаходиться у власності проживають, то при її продажу інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені Цивільним кодексом. Виникнення права на житлову площу в спеціалізованому житловому фонді. До житлових приміщень спеціалізованої житлового фонду (надалі - спеціалізовані житлові приміщення) належать житлові приміщення: 1) службові; 2) у гуртожитках; 3) маневреного фонду; 4) у будинках системи соціального обслуговування населення; 5) фонду для тимчасового поселення змушених переселенців; 6) фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями; 7) для соціального захисту окремих категорій громадян. В якості спеціалізованих житлових приміщень використовуються житлові приміщення державного і муніципального житлових фондів. Використання житлового приміщення в якості спеціалізованого допускається тільки після віднесення такого приміщення до спеціалізованого житлового фонду з дотриманням вимог та в порядку, встановлених Урядом РФ. Постановою Уряду РФ від 26 січня 2006 р. N 42 затверджено Правила віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду та типові договори найму спеціалізованих житлових приміщень. Включення житлового приміщення в спеціалізований житловий фонд з віднесенням такого приміщення до певного виду спеціалізованих житлових приміщень та виключення житлового приміщення із зазначеного фонду здійснюються на підставі рішень органу, що здійснює управління державним чи муніципальній житловим фондом. Віднесення житлових приміщень до спеціалізованого житлового фонду не допускається, якщо житлові приміщення зайняті за договорами соціального найму, найму житлового приміщення, що перебуває у державній або муніципальній власності житлового фонду комерційного використання, оренди, а також якщо мають обтяження прав на це майно. Житлові приміщення, віднесені до спеціалізованого житлового фонду, повинні бути придатними для постійного проживання громадян (відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, вимогам пожежної безпеки, екологічним та іншим вимогам законодавства), бути упорядкованими стосовно до умов відповідного населеного пункту (п. 4 Правил). Останнє положення є новим у законодавстві, але навряд чи його можна визнати до кінця продуманим. Досить дивно, що житлова площа, що надається за звичайним договором соціального найму, може бути і невпорядкованій, в той час як житло, що належить до спеціалізованого житлового фонду, повинно даній вимозі відповідати. У всякому разі, воно навряд чи буде виконуватися стосовно службових житлових приміщень і приміщень маневреного фонду. В останньому випадку воно вже зараз вступає в протиріччя з положенням Типового договору соціального найму (подп. "і" п. 4, подп. "Г" п. 5), відповідно до якого наймачі зобов'язані на час капітального ремонту переселятися на маневрений фонд, відповідає санітарним і технічним вимогам (але аж ніяк не упорядкований стосовно до умов відповідного населеного пункту). Спеціалізовані житлові приміщення надаються громадянам, які не забезпеченим житловими приміщеннями у відповідному населеному пункті. Спеціалізовані житлові приміщення надаються на підставі рішень власників таких приміщень або уповноважених ними осіб за договорами найму спеціалізованих житлових приміщень, за винятком житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян, які надаються за договорами безоплатного користування. За договором найму спеціалізованого житлового приміщення одна сторона - власник спеціалізованого житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) дане житлове приміщення за плату у володіння і користування для тимчасового проживання в ньому. У договорі найму спеціалізованого житлового приміщення вказуються члени сім'ї наймача. Виникнення житлових правовідносин в кожному виді спеціалізованого житлового фонду має свої особливості. Службові жилі приміщення. Вони призначені для проживання громадян у зв'язку з характером їх трудових відносин з органом державної влади, органом місцевого самоврядування, державним унітарним підприємством, державним чи муніципальним закладом, у зв'язку з проходженням служби, у зв'язку з призначенням на державну посаду Російської Федерації чи державну посаду суб'єкта Федерації або у зв'язку з обранням на виборні посади до органів державної влади чи органи місцевого самоврядування. До службових житлових приміщень належать окремі квартири. Не допускається виділення під службове житлове приміщення кімнат у квартирах, в яких проживає декілька наймачів і (або) власників житлових приміщень. Під службові жилі приміщення в багатоквартирному будинку можуть використовуватися як усі житлові приміщення такого будинку, так і їх частину. Норма надання службової житлової площі чинним законодавством не встановлена. Категорії громадян, яким надаються службові житлові приміщення, встановлюються: 1) органом державної влади Російської Федерації - у житловому фонді Російської Федерації; 2) органом державної влади суб'єкта Федерації - у житловому фонді суб'єкта Федерації; 3) органом місцевого самоврядування - у муніципальному житловому фонді. Договір найму службового жилого приміщення укладається на період трудових відносин, проходження служби чи перебування на державній посаді Російської Федерації, державної посади суб'єкта Федерації або на виборній посаді. Припинення трудових відносин або перебування на державній посаді Російської Федерації, державної посади суб'єкта Федерації або на виборній посаді, а також звільнення зі служби є підставою припинення договору найму службового жилого приміщення. Гуртожитки. Житлові приміщення в гуртожитках призначені для тимчасового проживання громадян у період їх роботи, служби або навчання. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цих цілей будинки або частини будинків. Житлові приміщення в гуртожитках укомплектовуються меблями та іншими необхідними для проживання громадян предметами. Житлові приміщення в гуртожитках надаються з розрахунку не менше 6 кв.м житлової площі на одну людину. Договір найму житлового приміщення у гуртожитку укладається на період трудових відносин, проходження служби або навчання. Припинення трудових відносин, навчання, а також звільнення зі служби є підставою припинення договору найму житлового приміщення у гуртожитку. Підставою для вселення громадянина в житлове приміщення гуртожитку є договір найму житлового приміщення, який укладається з організацією, яка експлуатує гуртожиток, на підставі розпорядження власника гуртожитку або уповноваженого органу. Плата за користування житловими приміщеннями, комунальні послуги та інші види послуг проводиться громадянами в порядку, встановленому договором найму, що укладається з громадянином установою, що здійснює технічне обслуговування і ремонт будівлі гуртожитку, за встановленими ставками і тарифами з урахуванням соціальних гарантій, передбачених законодавством для деяких категорій громадян . Маневрений фонд. Житлові приміщення маневреного фонду призначені для тимчасового проживання: 1) громадян у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією будинку, в якому знаходяться житлові приміщення, займані ними за договорами соціального найму; 2) громадян, які втратили житлові приміщення в результаті звернення стягнення на ці житлові приміщення, що були придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання житлового приміщення, і закладені в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, якщо на момент звернення стягнення такі житлові приміщення є для них єдиними; 3) громадян, у яких єдині житлові приміщення стали непридатними для проживання внаслідок надзвичайних обставин; 4) інших громадян у випадках, передбачених законодавством. Житлові приміщення маневреного фонду надаються з розрахунку не менше 6 кв.м житлової площі на одну людину. Договір найму житлового приміщення маневреного фонду укладається на період: до завершення капітального ремонту або реконструкції будинку; до завершення розрахунків з громадянами, що втратили житлові приміщення в результаті звернення стягнення на них, після продажу житлових приміщень, на які було звернено стягнення; до завершення розрахунків з громадянами, єдине житлове приміщення яких стало непридатним для проживання внаслідок надзвичайних обставин або до надання їм житлових приміщень державного або муніципального житлового фондів; на встановлений законодавством термін. Закінчення періоду, на який укладено договір найму житлового приміщення маневреного фонду, є підставою припинення договору. Житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення. Зазначені жилі приміщення призначаються для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесені до числа потребують спеціальної соціальний захист з наданням їм медичних та соціально-побутових послуг. До будинків системи соціального обслуговування відносяться спеціально споруджені або переобладнані будівлі, оснащені необхідним для забезпечення життєдіяльності та безпеки проживання громадян обладнанням. У будинках системи соціального обслуговування обладнуються житлові приміщення для проведення заходів медичного, психологічного та соціального характеру, посильної трудової діяльності, а також інші житлові приміщення, які можуть бути використані для забезпечення життєдіяльності. Спеціальні будинки повинні складатися переважно з однокімнатних або двокімнатних квартир і мати спеціальне обладнання, що полегшує самообслуговування проживаючих у них громадян. Порядок, умови надання жилих приміщень у будинках системи соціального обслуговування населення та користування такими житловими приміщеннями встановлюються федеральним законодавством, законодавством суб'єктів Федерації. Зокрема, в Санкт-Петербурзі діє Закон від 24 липня 2000 р. "Про спеціальні житлових будинках у Санкт-Петербурзі" * (386). Зазначені будинки призначені для одиноких громадян похилого віку, які потребують створення умов для реалізації основних життєвих потреб і зберегли здатність до самообслуговування у побуті. До таких, зокрема, відносяться особи, які досягли 65 років; інваліди I групи, які досягли 55 років, подружні й сімейні пари з числа зазначених осіб. З громадянами, яким у встановленому порядку надаються житлові приміщення в спеціальних будинках, розриваються договори соціального найму за попереднім місцем проживання. Якщо раніше займане житло належало їм на праві власності, то воно безоплатно передається у власність Санкт-Петербурга або у власність відповідного муніципального освіти. Житлові приміщення в спеціальних будинках надаються в порядку черги. Переважним правом володіють особи, які перебувають на обліку в якості потребують поліпшення житлових умов. Житлові приміщення в спеціальних будинках не підлягають приватизації, обміну, здачі в піднайом і оренду. Житлові приміщення фондів для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, визнаних біженцями. Ці житлові приміщення призначені для тимчасового проживання громадян, визнаних у встановленому федеральним законом порядку відповідно вимушеними переселенцями та біженцями. Формування фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних змушеними переселенцями та біженцями, здійснюється за рахунок коштів федерального бюджету. Зазначений фонд підлягає передачі в оперативне управління уповноваженого федерального органу виконавчої влади. Фонд для тимчасового поселення осіб, визнаних змушеними переселенцями та біженцями, може складатися з багатоквартирних будинків, а також квартир та інших житлових приміщень. Житлове приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних змушеними переселенцями та біженцями, надається громадянам з розрахунку не менше 6 кв.м житлової площі на одну людину. Порядок надання жилих приміщень фондів для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, встановлюється федеральними законами. Житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян. Житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян призначені для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесені до числа громадян, що потребують спеціальної соціальний захист. В якості житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян використовуються спеціально побудовані або пристосовані для таких цілей будівлі. Категорії громадян, що потребують спеціальної соціальний захист, встановлюються федеральним законодавством, законодавством суб'єктів Федерації. Надання житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян за договорами безоплатного користування здійснюється в порядку і на умовах, які встановлені федеральним законодавством, законодавством суб'єктів Федерації. Виникнення права на житлову площу в будинках житлових, житлово-будівельних та житлових накопичувальних кооперативів. Відносини, пов'язані із створенням та діяльністю ЖБК, будуються приблизно на таких же засадах, на яких створюються і діють інші споживчі кооперативи. Рішення про організацію ЖБК приймається зборами засновників - особами, які бажають організувати житловий кооператив. Кількість засновників - майбутніх членів кооперативу не може бути менше п'яти, але не повинна перевищувати число житлових приміщень у споруджуваному або купованому кооперативом багатоквартирному будинку. Рішення зборів засновників кооперативу оформляється протоколом. Надалі прийом в члени ЖБК здійснюється правлінням ЖБК та затверджується загальними зборами. При цьому заява про прийом в члени кооперативу має бути розглянуто протягом місяця правлінням кооперативу і затверджено рішенням загальних зборів його членів (конференції). Громадянин або юридична особа визнається членом ЖБК з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийом в члени кооперативу загальними зборами його членів (конференцією). Громадянину або юридичній особі, прийнятим у члени кооперативу, на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу (конференції) надається жиле приміщення в будинку кооперативу відповідно до розміру внесеного пайового внеску. Порядок та умови внесення пайового внеску визначаються статутом кооперативу. У разі смерті члена кооперативу його спадкоємці мають право на вступ у члени даного кооперативу за рішенням загальних зборів членів кооперативу (конференції). Якщо вступити в члени кооперативу бажають кілька спадкоємців, то в першу чергу на це може претендувати чоловік померлого члена кооперативу за умови, що цей чоловік має право на частину паю. Слідом за ним переважне право на вступ у члени кооперативу має спадкоємець члена кооперативу, що має право на частину паю та проживав разом із спадкодавцем. Далі слід спадкоємець члена кооперативу, які не проживав разом із спадкодавцем. Нарешті, замикає чергу член сім'ї, який проживав разом із спадкодавцем і який не є його спадкоємцем (ст. 131 ЖК). Поряд з ЖБК чинне законодавство виділяє так звані житлові накопичувальні кооперативи (далі - ЖНК), які мають особливий правовий статус. Даний статус визначено Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. "Про житлових накопичувальних кооперативах" * (387) (далі - Закон про ЖНК), який встановлює правові, економічні та організаційні основи діяльності ЖНК по залученню та використанню грошових коштів громадян - своїх членів на придбання або будівництво житлових приміщень на території Російської Федерації з метою передачі їх у користування і після внесення пайових внесків у повному розмірі у власність членам житлових накопичувальних кооперативів, а також встановлює гарантії захисту прав і законних інтересів громадян - членів житлових накопичувальних кооперативів. ЖК про житлових накопичувальних кооперативах не тільки не згадує, але навіть прямо від них відмежовується в п. 5 ст. 110 ЖК, де сказано, що дія ЖК не поширюється на інші (крім ЖБК) спеціалізовані споживчі кооперативи, створювані з метою задоволення житлових потреб громадян. Навряд чи це правильно, оскільки деяка частина відносин, регульованих Законом про ЖНК, носить, безумовно, житловий характер. Отже, що ж таке ЖНК? ЖНК - це споживчий кооператив, створений як добровільне об'єднання громадян на основі членства з метою задоволення потреб членів кооперативу в житлових приміщеннях шляхом об'єднання членами кооперативу пайових внесків. Членом такого кооперативу може стати будь-який громадянин, що досяг віку 16 років, незалежно від потреби в житло, який бажає шляхом внесення пайових внесків поступово накопичити необхідні кошти на придбання у власність житлової площі. ЖНК створюється за ініціативою не менше 50 і не більше 5 тис. чоловік. Зазначені особи об'єднують свої кошти шляхом внесення пайових внесків з метою поступового набуття для членів кооперативу житлової площі. Іншими словами, ЖНК за рахунок внесених членами ЖНК пайових внесків, а також субсидій, кредитів і позик, інших джерел будує і (або) набуває для членів кооперативу житлові приміщення, які надаються їм спочатку, після внесення певної частини пайових внесків та з урахуванням встановленої черговості , в користування, а потім, після внесення всіх пайових внесків, переходять до них у власність. Пайовий внесок члена кооперативу повинен забезпечувати погашення витрат на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення. Орієнтовна вартість придбаного або споруджуваного кооперативом для члена кооперативу житлового приміщення визначається з урахуванням середньої ринкової вартості житлового приміщення, аналогічного житловому приміщенню, зазначеним у заяві громадянина про прийом в члени кооперативу. Орієнтовна вартість житлового приміщення узгоджується з громадянином, які подали заяву про прийом в члени кооперативу, і вказується в рішенні уповноваженого статутом кооперативу органу кооперативу про прийом громадянина в члени кооперативу. Після придбання або будівництва кооперативом для члена кооперативу житлового приміщення розмір пайового внеску уточнюється на підставі фактичної вартості придбаного або побудованого кооперативом житлового приміщення і вказується в рішенні уповноваженого статутом кооперативу органу кооперативу, погодженому з членом кооперативу. Пайовий внесок члена кооперативу повинен забезпечувати погашення також пов'язаних з придбанням або будівництвом житлового приміщення витрат кооперативу на: 1) страхування житлового приміщення; 2) підвищення споживчих якостей придбаного або побудованого житлового приміщення до рівня, відповідного вимогам, зазначеним у заяві про прийом в члени кооперативу; 3) зміст, ремонт житлового приміщення, оплату комунальних послуг (до передачі житлового приміщення у користування члену кооперативу); 4) обслуговування та погашення залучених кредитів і позик на придбання або будівництво житлового приміщення; 5) сплату податків, зборів та інших обов'язкових платежів. Порядок внесення пайового внеску членом кооперативу визначається відповідно до обраної ним формою участі в діяльності кооперативу, яка є одним з ключових понять Закону про ЖНК. Форми участі в діяльності кооперативу встановлюють: 1) мінімальний і максимальний періоди внесення, а також мінімальний розмір (або спосіб визначення розміру) частини пайового внеску, після внесення якої виникає право на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення для члена кооперативу; 2) період внесення решти пайового внеску; 3) розміри та періодичність платежів в рахунок пайового внеску; 4) можливі умови залучення позикових коштів Встановлювані кооперативом форми участі в діяльності кооперативу можуть також передбачати умови: 1) індексування періодичних платежів у рахунок пайового внеску; 2) нарахування відсотків на паєнагромадження, що направляються з пайового фонду кооперативу на придбання або будівництво кооперативом житлових приміщень для інших членів кооперативу; 3) інші умови придбання або будівництва кооперативом житлових приміщень та умови внесення пайових внесків. Форми участі в діяльності кооперативу затверджуються загальними зборами його членів і не можуть встановлюватися індивідуально для одного члена кооперативу. Право члена кооперативу на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення виникає після виконання членом кооперативу умов внесення частини пайового внеску, визначеної відповідно до обраної ним формою участі в діяльності кооперативу. Після внесення членом кооперативу частини пайового внеску, визначеної відповідно до обраної ним формою участі в діяльності кооперативу, за умови дотримання членом кооперативу передбачених такою формою участі термінів і періодичності внесення відповідних платежів кооператив зобов'язаний придбати: 1) житлове приміщення, яке відповідає вимогам, зазначеним у заяві члена кооперативу; 2) право на споруджуване житлове приміщення або побудувати житлове приміщення, яке відповідає вимогам, зазначеним у заяві члена кооперативу. Порядок визначення черговості придбання кооперативом житлового приміщення, придбання права на споруджуване житлове приміщення або черговості будівництва житлового приміщення для члена кооперативу встановлюється статутом кооперативу і (або) рішеннями загальних зборів членів кооперативу. При встановленні порядку визначення черговості повинні враховуватися розмір внесеного паенакопления і термін внесення частини пайового внеску, після внесення якої виникає право на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення для члена кооперативу, а також можуть враховуватися інші умови, передбачені формою участі в діяльності кооперативу. При рівних умовах перевагу має той член кооперативу, який повинен внести решту пайового внеску в більш короткий термін, а при рівності термінів - член кооперативу, раніше вступив в кооператив. Передача житлового приміщення у користування члену кооперативу здійснюється кооперативом безпосередньо після придбання кооперативом права власності на це житлове приміщення. Перед передачею приміщення в користування члену кооперативу можуть бути здійснені його ремонт або роботи з підвищення споживчих якостей такого приміщення, якщо це передбачено обраної членом кооперативу формою участі в діяльності кооперативу. Член кооперативу або інші особи, які мають право на пай, внісши в повному розмірі пайовий внесок за житлове приміщення, передане кооперативом у користування члену кооперативу, набувають право власності на це приміщення. Кооператив зобов'язаний передати члену кооперативу або іншим особам, які мають право на пай, вказане житлове приміщення вільним від будь-яких зобов'язань. З моменту внесення пайового внеску членом кооперативу в повному розмірі та передачі йому відповідного житлового приміщення у власність, якщо у члена кооперативу немає інших паєнагромаджень, членство в ЖНК припиняється. Закон про ЖНК містить найдокладніші правила, які визначають створення ЖНК, управління ними, компетенцію органів управління. Багато уваги приділяється забезпеченню фінансової стійкості ЖНК і контролю за їх діяльністю з боку державних органів з контролю і нагляду у сфері фінансових ринків. З моменту набрання чинності Закону про ЖНК участь громадян у формуванні майна юридичних осіб, яке тягне прийняття на себе цими юридичними особами зобов'язань, передбачають придбання громадянами права власності на житлові приміщення, стало можливим лише у формі ЖНК. Виникнення права на житлову площу в будинках (квартирах) власників. Видається за доцільне виділити ті його аспекти, які мають відносно самостійне значення і потребують окремого аналізу. Це: а) виникнення права на житлове приміщення у самого власника, б) виникнення права на користування житловою площею у членів його сім'ї; в) здача власником житлової площі в оренду. Способи виникнення права власності на житлові приміщення у самого власника різноманітні. Житло можна купити, отримати в дарунок або в спадщину, побудувати, у тому числі через участь у пайовому будівництві, можна стати власником житла, повністю виплативши пай в ЖБК або ЖНК, і т.д. Аналіз цих способів виходить за рамки цієї глави, оскільки житлове право не регулює відносини, пов'язані з виникненням права власності на житлові приміщення (ст. 4 ЖК). Однак двох питань все ж доцільно торкнутися: приватизації житла та набуття права власності на загальне майно в багатоквартирному будинку. Під приватизацією житла розуміється безкоштовна передача у власність громадян на добровільних засадах своїх житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлових фондів. Приватизація житла в нашій країні почалася з прийняттям Закону РФ від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації". У початковій редакції цей Закон містив ряд обмежень на приватизацію. Зокрема, безкоштовно у власність громадян передавалося лише по 18 кв.м житлової площі на людину, було неможливо приватизувати окрему кімнату в комунальній квартирі, існувала заборона на приватизацію житла в будинках-пам'ятках тощо, проте незабаром всі ці обмеження були скасовані . Приватизація здійснювалася на основі принципів: а) добровільності, б) безкоштовності; в) однократності (за деякими винятками, наприклад для неповнолітніх громадян); г) можливості в будь-який момент распріватізіровать житлове приміщення. Правом на приватизацію скористалися мільйони сімей, які стали власниками житлових приміщень. Багато в чому завдяки цьому в країні з'явився ринок житла. Новий ЖК про приватизацію житлових приміщень навіть не згадує, а в Вступне законі до РК йдеться про майбутню (з 1 березня 2010 р.) * (388) скасування Закону про приватизацію (ст. 2) і про внесення до нього доповнення, що встановлює заборону на приватизацію тих житлових приміщень, які надані громадянам за договорами соціального найму після 1 березня 2005 р. (ст. 12). Останнє положення, в силу якого не підлягають безкоштовної приватизації (у межах загального терміну дії норм про приватизацію житлового фонду - 1 березня 2010 р.) житлові приміщення, надані громадянам за договорами соціального найму після 1 березня 2005 р., що не відповідає Конституції РФ постановою Конституційного Суду РФ від 15 червня 2006 р. N 6-П. Висновки, що містяться в даній постанові Конституційного Суду РФ, не безперечні. Представляється, що відмова від приватизації житла, наданого після 1 березня 2005 р. на підставі договору соціального найму малозабезпеченим громадянам, сам по собі положенням Конституції РФ не суперечить. Держава має право вносити зміни до законодавства з урахуванням змінених соціально-економічних умов. Як вже зазначалося, з введенням в дію нового ЖК держава фактично відмовилося від надання безкоштовного житла всім нужденним, зберігши право на отримання такого житла тільки за незаможними громадянами. Правовий режим житла, яке надаватиметься за договорами соціального найму малозабезпеченим громадянам, є більш жорстким, ніж той, який застосовувався до житлової площі державного та муніципального фондів, надаються на підставі раніше діючого законодавства. Заборона на приватизацію житла - лише одне з конкретних проявів нового правового режиму житлової площі соціального використання. Громадяни, яким надаватиметься таке житло, заздалегідь ставляться до відома про те, що дане житло не може перейти їм у власність. Як видається, ніякого утиску їхніх житлових прав порівняно з іншими категоріями громадян (які взагалі не мають права на отримання такого житла) при цьому не відбувається. Інша річ громадяни, які отримали житло, як і раніше відноситься до державного і муніципального житлових фондів, до 1 березня 2005 Заплановане позбавлення їх з 1 березня 2010 р. права на приватизацію займаного житла ставить їх насправді у нерівне становище порівняно з тими, хто отримав житло на таких же підставах, що й вони, але з різних причин не скористався правом на приватизацію. Дане положення закону, всупереч думку Конституційного Суду РФ, дійсно суперечить Конституції РФ. Вище зазначалося, що при складанні проекту ЖК ця категорія громадян виявилася взагалі проігнорували. Ідеологи проекту ЖК виходили з того, що житло може бути або приватним, або державним чи муніципальним. При цьому державне і муніципальне житло може перебувати в користуванні громадян лише на підставі договорів соціального найму * (389). Щоб досягти цієї мети, на наш погляд, і було оголошено про закінчення приватизації житла. Представляється, що до повної відміни приватизації державного (муніципального) житла, наданого до 1 березня 2005 р., справа все ж дійде. Це буде не тільки справедливим, але і розумним. Справді яких об'єктивних передумов до скасування приватизації такого житла не існує, якщо, зрозуміло, не вважати такими теоретичні моделі житлового найму розробників проекту ЖК, які не цілком узгоджуються з реальним життям. Як би то не було, законодавцю ще доведеться визначитися з правовим режимом тієї частини державного (муніципального) фонду, який був наданий громадянам до 1 березня 2005 р. і не був ними приватизований. Поки ж ЖК існування такої житлової площі просто ігнорує. Виникнення права власності на спільне майно у багатоквартирному будинку. Новий ЖК присвячує цілу главу (6) загальному майну власників у багатоквартирному будинку. По суті справи, правила цієї глави дублюють норми гл. 18 ЦК, присвяченій праву власності на житлове приміщення. Як відомо, гл. 18 з'явилася в ГК в умовах дії застарілого житлового законодавства і була покликана заповнити собою вакуум, що в правовому регулюванні тих реальних відносин, які складалися в житловій сфері у зв'язку з появою власності на квартири в багатоквартирних будинках. Хоча закріплення главою правила важко визнати вдалими і до кінця продуманими, вони зіграли свою позитивну роль у становленні нового для російського правопорядку субінститута права власності на житлові приміщення. В даний час у зв'язку з набранням чинності нового ЖК, який містить спеціальний розділ "Право власності та інші речові права на житлові приміщення", потреба в існуванні гл. 18 ГК фактично відпала. Норми розд. II ЖК не тільки перекрили собою правила гл. 18 ГК, а й розширили число речових прав на житлові приміщення, а також детальніше й коректніше врегулювали виникаючі тут відносини. Разом з тим правила ЖК про спільну власність у багатоквартирному будинку страждають тим же недоліком, що і норми гл. 18 ГК, а саме: видають бажане за дійсне, ніби власники квартир у багатоквартирному будинку автоматично стали власниками та загального майна в будинку. Так, ст. 36 ЖК, як і ст. 290 ГК, проголошує, що власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, а далі йде перерахування примірних видів цього спільного майна - сходові майданчики, сходи, ліфти, горища, підвали та ін., закінчуючи земельною ділянкою, на якій розташований будинок. Зазначена стаття породжує ілюзію того, що право спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку виникає автоматично одночасно з набуттям по тому чи іншому підставі права власності на окреме житлове приміщення в будинку. Тим часом насправді цього статися в принципі не може, якщо взяти до уваги закріплення самим же ЦК та іншими законами вимоги, пропоновані до нерухомого майна і операціях з ним. Так, відповідно до ст. 131 ЦК право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації установами юстиції в Єдиному державному реєстрі. Більш детально це положення відображено в Законі про державну реєстрацію. Хоча чинне законодавство і не вимагає окремої реєстрації права спільної часткової власності на спільне майно (п. 2 ст. 23 Закону про державну реєстрацію), саме це право на спільне майно у багатоквартирному будинку з'являється лише з моменту перетворення даного будинку в кондомініум. Хоча, як зазначалося раніше, термін "кондомініум" зник із законодавства, само позначається їм явище у вигляді єдиного комплексу майна, в якому окремі частини належать різним особам, а інші знаходяться в їх спільній власності, нікуди не поділося. Але вважати кондоминиумом будь багатоквартирний житловий будинок, як це нерідко пропонується в літературі, означає не тільки видачу бажаного за дійсне, але й вступ у пряме протиріччя з вимогами законодавства. Будь-який такий будинок може стати кондоминиумом, але для того необхідно проробити роботу з інвентаризації його майна, складання необхідних планів, визначення меж земельної ділянки тощо Дана вимога прямо випливає з Правил утримання майна в багатоквартирному будинку, затв. постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 Іншими словами, кондомініум як єдиний комплекс нерухомого майна підлягає державній реєстрації з наданням паспорта домоволодіння. Якщо багатоквартирний будинок не оформлений як кондомініуму, безпредметна сам питання про спільної часткової власності власників окремих приміщень на спільне майно в цьому будинку, оскільки елементарно не визначено, що ж являє собою цей комплекс нерухомого майна. Для цього, принаймні, повинні бути проведені технічна інвентаризація і технічна паспортизація житлового будинку, про необхідність якої згадується в п. 5 ст. 19 ЖК. Створити кондомініум, рівно, як і перетворити будь багатоквартирний будинок, в якому окремі частини належать різним особам, в кондомініум, може в принципі будь-яка зацікавлена особа з числа співвласників майна будинку, яке візьме на себе тягар турбот і витрат з оформлення кондомініуму як самостійного об'єкта нерухомості . Таким чином, відповідні норми ЖК і ЦК не слід розуміти занадто буквально, оскільки ними закріплена лише потенційна можливість кожного власника квартири в багатоквартирному будинку стати також власником частки у праві власності на спільне майно будинку, якщо останній у встановленому законом порядку стане кондоминиумом. Автоматично ж, тобто відразу при появі в будинку кількох власників окремих житлових приміщень, цього не відбувається. Разом з тим не можна не відзначити, що судова практика останніх років нерідко йде по шляху некритичного сприйняття змісту закону, розуміючи його буквально, з чим важко погодитися. Однак найбільш дивним і ненормальним є непослідовний підхід судової практики до вирішення, по суті, однотипних питань, що стосуються порядку та умов використання різних елементів загального майна житлового будинку. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення і слід долю права власності на зазначене приміщення. У літературі і в судовій практиці дане положення іноді пояснюється тим, що спільне майно в будинку є приналежністю головних речей - житлових і нежитлових приміщень і тому завжди поділяє їх долю (ст. 135 ЦК). Дане пояснення поверхнево і може бути визнано не інакше як непорозумінням. Житловий будинок являє собою єдиний майновий комплекс, що складається з безлічі елементів, які і фізично, і функціонально взаємопов'язані один з одним. Окремі приміщення як житлові, так і нежитлові, не можуть існувати без того спільного майна, яке призначене для їх обслуговування, а часом і самого існування. Це означає, що вони не відповідають основному ознакою головної речі - можливості використовуватися за призначенням самостійно, без своєї приналежності. Крім того, правило ст. 135 ГК є диспозитивним, в той час як положення про те, що частка у праві спільної власності на спільне майно слід долю права власності на зазначене приміщення носить строго імперативний характер. При придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними. Власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права: 1) здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку; 2) відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на зазначене приміщення. Дана заборона є істотним вилученням з правил про спільну власність (гл. 16 ЦК), які в цілому застосовні до загального майна житлового будинку. Його існування виправдано, оскільки спільне майно житлового будинку має строго цільове призначення. Власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника. Аналогічні правила діють відносно спільного майна власників кімнат у комунальній квартирі (ст. 41-43 ЖК). Поряд з самими власниками право на користування житловими приміщеннями в приватному житловому фонді набувають члени їх сімей, а в деяких випадках і інші особи. Це питання являє собою наступний самостійний аспект проблеми виникнення права на житлову площу в приватному житловому фонді. В даному випадку ми не будемо аналізувати права і обов'язки членів сім'ї власника жилого приміщення і долю колишніх членів сім'ї, так як це доречніше зробити трохи пізніше. Зупинимося лише на самому факті виникнення житлових прав у членів сім'ї власника житлового приміщення і у деяких інших категорій громадян. Закон ні раніше, ні зараз точно не визначає, в силу якихось підстав члени сім'ї власника набувають право на користування житловою площею в належить власнику будинку, квартирі або кімнаті. За змістом закону таке право виникає при одночасній наявності двох умов: по-перше, при віднесенні громадянина до числа членів сім'ї, і по-друге, при вселенні цього члена сім'ї в житлове приміщення за згодою власника приміщення. Спробуємо розібратися, хто ж відноситься до членів сім'ї власника житлового приміщення. Питання, здавалося б, елементарний, оскільки відповідь на нього міститься в п. 1 ст. 31 ЖК. До членів сім'ї власника житлового приміщення відносяться які проживають разом з даними власником в належному йому житловому приміщенні його чоловік, а також діти і батьки власника. Інші родичі, непрацездатні утриманці і у виняткових випадках інші громадяни можуть бути визнані членами сім'ї власника, якщо вони вселені власником в якості членів своєї сім'ї. З чоловіком, дітьми і батьками власника все більш-менш зрозуміло, так як для них досить лише спільного проживання в одному житловому приміщенні. Але навіть і тут виникає питання: якщо спільного проживання для цих категорій громадян достатньо для визнання їх членами сім'ї, то як вони можуть перетворитися на колишніх членів сім'ї? Якщо подружжя може розлучитися, то зв'язок між батьками та дітьми повністю перерватися в принципі не може навіть при позбавленні батьківських прав. Складніше йде справа з іншими родичами, непрацездатними утриманцями та іншими громадянами. Що стосується ним закон говорить, що вони не відносяться (як чоловік, діти і батьки), а лише можуть бути визнані членами сім'ї власника. Питається: ким і коли можуть бути визнані? За змістом закону, мабуть, судом у разі виникнення спору. Але чим повинен керуватися суд при визнанні зацікавленої особи членом сім'ї власника? Закон вказує лише на один критерій, а саме якщо вони вселені власником в якості членів своєї сім'ї. Виходить замкнуте коло: особа може претендувати на визнання себе членом сім'ї тому, що воно вселилася як член сім'ї. Тим часом ні в сімейному, ні в іншому законодавстві немає відповіді на питання, що таке "сім'я" або хоча б, що таке "член сім'ї". У російському законодавстві відсутнє єдине поняття "сім'я". Традиційно своє поняття сім'ї було в спадковому праві, у праві соціального забезпечення, в житловому праві. В останньому випадку сім'я зазвичай пов'язувалася не лише зі спільним проживанням, а й з веденням спільного господарства. З якої причини розробники ЖК відмовилися від цього критерію, сказати важко. Другою умовою виникнення у членів сім'ї права на користування житловою площею власника є їх вселення на цю площу за згодою власника. Якщо такого вселення не було, жоден з членів сім'ї претендувати на якісь житлові права не може. Вселення проводиться на підставі згоди власника. Оскільки вселятися теж цього бажає, дії сторін можна трактувати як їх угоду. Однак який предмет даної угоди? Із змісту закону випливає, що якщо при вселенні між власником приміщення та особою, вселяти в приміщення як члена сім'ї, не було досягнуто згоди про інше, то у Всесвіті виникає ті права на користування житловим приміщенням, які передбачені ЖК для членів сім'ї власника. Так, згідно з п. 2 ст. 31 ЖК члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником. Однак при вселенні когось у якості члена родини може бути обумовлено і інше, зокрема те, що вселяло або взагалі не набуває будь-яких прав на житлову площу (тобто по суті буде мати статус тимчасового мешканця), або набуває право тільки на користування якоїсь певної частиною площі. Крім членів сім'ї права на користування житловою площею, що знаходиться в приватній власності, можуть набувати і деякі інші особи. ЖК виділяє, зокрема, осіб, які користуються житловою площею на підставі заповідального відмови і на підставі договору довічного змісту з утриманням. Громадянин, якому по заповідальному відмови надано право користування житловим приміщенням на зазначений у відповідному заповіті термін, користується даним житловим приміщенням нарівні з його власником. Після закінчення встановленого заповідальним відмовою строку користування житловим приміщенням право користування ним у відповідного громадянина припиняється, за винятком випадків, якщо право користування даним приміщенням у громадянина виникло на іншій законній підставі. Дієздатний громадянин, який проживає в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, несе солідарну з власником такого житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування цим приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між зазначеними власником і громадянином. Громадянин, який проживає в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, має право вимагати державної реєстрації права користування житловим приміщенням, що виникає з заповідального відмови. Громадянин, який проживає в житловому приміщенні на підставі договору довічного змісту з утриманням, користується житловим приміщенням на умовах, які передбачені законом для користування приміщенням на підставі заповідального відмови, якщо інше не встановлено договором довічного утримання з утриманням. Здача власному житлової площі в комерційний найм. Нарешті, в якості третьої аспекту проблеми виникнення права на житлову площу в приватному житловому фонді виступає здача власником житлової площі в оренду. Відносини, пов'язані з наймом житла, регулюються не ЖК, а правилами гл. 35 ГК (що, звичайно, є абсолютно ненормальним). Відповідно до ст. 671 ЦК за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому. Юридичній особі житлове приміщення може бути надано в тимчасове користування лише за договором оренди, притому саме це юридична особа може використовувати це приміщення тільки для проживання громадян. Договір найму житлової площі укладається за вільним розсуд сторін, але з урахуванням деяких обов'язкових вимог закону. Зокрема, найм можуть здаватися лише ізольовані житлові приміщення, придатні для постійного проживання. За змістом закону при здачі житлових приміщень в оренду повинні дотримуватися правила про норми житлової площі. У договорі повинні бути вказані громадяни, які проживатимуть в даному приміщенні разом з наймачем. Для вселення інших осіб потрібна згода наймодавця (виняток становлять неповнолітні діти наймача). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 4. Підстави виникнення житлових правовідносин" |
||
|
||