Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Є. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева. Цивільне право: підручник: у 3-х томах
Том 2. Частина 1., 2010 - перейти до змісту підручника

§ 2. Елементи договору оренди

Сторони договору оренди. Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Стаття 608 ЦК присвячена однієї із сторін договору оренди - орендодавцю. У ній зазначено, що право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.
Отже, за загальним правилом орендодавцем може бути власник майна як особа, що має право ним розпоряджатися (ст. 209 ЦК). Недарма в дореволюційному законодавстві орендодавець називався "господарем", ніж підкреслювалося його найбільш повне право на річ * (163). Положення про те, що саме власник за загальним правилом може виступати в якості орендодавця, поширюється як на фізичних осіб, так і на організації, причому як комерційні, так і некомерційні, а також на Російську Федерацію, її суб'єкти та муніципальні освіти.
В даний час законодавство не містить істотних обмежень власника в можливості здачі його майна в оренду. Виключеннями служать законодавчий або договірний заборона на передачу майна в оренду (наприклад, законом відповідно до п. 1 ст. 607 ЦК або договором про заставу може бути встановлено заборону на передачу в оренду предмета застави), а також відокремлення майна з метою створення унітарного підприємства чи установи. Наприклад, передача майна на праві господарського відання або оперативного управління позбавляє власника права розпоряджатися цим майном у формі здачі в оренду. Договори оренди, укладені власником щодо такого майна, повинні визнаватися недійсними (п. 40-41 постанови пленумів Верховного Суду РФ і ВАС РФ N 6/8). Крім того, існує ряд загальних обмежень: здача в оренду майна некомерційними організаціями допускається у тій мірі, в якій це не суперечить цілям їх діяльності (ст. 48-49 ЦК). Фізичні особи, систематично извлекающие доходи за рахунок здачі майна в оренду, підлягають державній реєстрації як індивідуальних підприємців (ст. 23 ЦК).
Особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду, також можуть виступати як орендодавці. Зокрема, таке повноваження може грунтуватися на договорі (наприклад, договорі комісії, договорі довірчого управління) або безпосередньо на законі (так, батьки і усиновителі малолітніх віком до 14 років, а також їхні опікуни, так само як і опікуни осіб, визнаних недієздатними, набувають право здавати в оренду майно підопічних, за умови отримання на це попередньої згоди органів опіки та піклування). Слід підкреслити, що при представництві в його класичному сенсі (в силу договору доручення або агентського договору в частині повноважень, здійснюваних від імені принципала) в якості орендодавця виступає сам власник, тобто представляється, а не представник.
Найбільш поширена передача функцій орендодавця від власника до інших суб'єктів цивільного права при оренді державного та муніципального майна.
Управління федеральної власністю, в тому числі через визначення органів, уповноважених здавати майно в оренду, здійснює Уряд РФ (ст. 114 Конституції РФ). За загальним правилом договори оренди федерального майна укладає Федеральне агентство з управління федеральним майном (Росмайно) і його територіальні управління * (164). Аналогічний порядок визначення уповноважених органів, як правило, встановлений щодо державної власності суб'єктів Федерації. Участь муніципальних утворень в орендних правовідносинах здійснюється через органи місцевого самоврядування (ст. 14, 34-37, 51 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" * (165) (з ізм. Та доп .).
Закон може визначати інші органи та організації, яким надано право виступати як орендодавці державного та муніципального майна (п. 3 ст. 125 ЦК). Наприклад, здача в оренду природних ресурсів здійснюється органами , зазначеними в кодексах та інших законах про окремі види таких ресурсів.
В якості орендодавців державного та муніципального майна можуть виступати, діючи в рамках наданих їм прав, унітарні підприємства, за якими майно закріплюється на праві господарського відання або оперативного управління (ст. 113-114, 295-297, п. 1 ст. 617 ЦК).
Підприємства, засновані на праві господарського відання, можуть здавати в оренду нерухоме майно тільки за згодою власника (п. 2 ст. 295 ЦК, ст. 18 Федерального закону від 14 листопада 2002 р. "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" (з ізм. та доп.)) * (166). Розпоряджатися належить на праві господарського відання рухомим майном , в тому числі здавати його в оренду, зазначені підприємства вправі самостійно.
Казенні підприємства засновані на праві оперативного управління і в силу цього підпорядковані більш жорстким обмеженням: вони мають право здавати в оренду всяке належне їм майно тільки за згодою власника (в особі Уряду РФ або уповноваженого ним федерального органу виконавчої влади - для федеральних підприємств; уповноваженого органу державної влади суб'єкта Федерації - для підприємства суб'єкта Федерації; уповноваженого органу місцевого самоврядування - для муніципального підприємства) - ст. 19 зазначеного Закону.
Статутом будь-якого унітарного підприємства можуть бути передбачені види і (або) розмір інших угод, вчинення яких не може здійснюватися без згоди власника майна такого підприємства.
Крім того, слід завжди пам'ятати, що майном державне або муніципальне підприємство розпоряджається лише в межах, що не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет, види якої визначені статутом такого підприємства. Угоди, здійснені підприємством з порушенням цієї вимоги, є нікчемними (ст. 18 зазначеного Закону). Наприклад, підприємство не має права - навіть за згодою власника - здати в оренду обладнання, якщо в результаті цього буде припинена або суттєво припинена його основна виробнича діяльність * (167). В умовах ринкової економіки подібний дамоклів меч нікчемності договорів оренди зважаючи вельми важко розрізняються на практиці протиріччя статутним цілям діяльності унітарних підприємств знижує довіру до них як до орендодавців.
Установа може бути орендодавцем при дотриманні ряду умов, встановлених в ст. 296 ЦК та ст. 3 Федерального закону від 3 листопада 2006 р. "Про автономні установах "(з ізм. та доп.) * (168). Приватне або бюджетна установа не має права здавати в оренду майно, закріплене за ним власником або придбане цією установою за рахунок коштів, виділених йому власником на придбання такого майна. Автономне установа без згоди власника не має права здавати в оренду нерухоме майно та особливо цінне рухоме майно, закріплене за ним власником або придбане автономним установою за рахунок коштів, виділених йому власником на придбання такого майна. Останнє закріплене за ним майно автономне установа має право здавати в оренду самостійно, якщо інше не встановлено законом. Нарешті, якщо відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, то придбане за рахунок цих доходів майно може здаватися установою в оренду самостійно, але з урахуванням цілей діяльності цього виду юридичної особи * (169).
Прикладом випадків, коли орендодавцями виступають особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду, є також здача майна в оренду суб'єктами права довічного успадкованого володіння (на цю можливість вказує п. 1 ст. 617 ЦК) або орендарями ( ст. 608, п. 2 ст. 615 ЦК).
На практиці зустрічаються ситуації, коли орендодавцем виступив неуповноважених суб'єкт, тобто не власник і не особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду. У таких випадках на підставі ст. 168 ГК констатується нікчемність договору оренди, що суперечить ст. 209, 608 ЦК * (170).
Якщо фігура орендодавця відособлена спеціальної ст. 608 ЦК, то окремої правової норми про орендаря в Цивільному кодексі не міститься. Мабуть, це пов'язано з тим, що за загальним правилом до орендаря закон не пред'являє будь-яких спеціальних вимог: їм може бути будь-яка дієздатна фізична особа і будь-яка організація, а також будь-яке публічно-правова освіта. Лише в окремих випадках орендар повинен бути спеціальним суб'єктом (так, орендарем житлових приміщень - в цілях відмежування від договору їх найму - може бути тільки юридична особа, п. 2 ст. 671 ГК; орендарем підприємства і лізингоодержувачем - особа, що займається підприємницькою діяльністю, п . 1 ст. 656, ст. 665 ЦК) або у всякому разі виконати вимоги, встановлені законодавством (наприклад, отримати ліцензію на здійснення відповідної діяльністю) * (171).
Зміна осіб у зобов'язанні з договору оренди можлива на стороні як орендодавця, так і орендаря.
Зміна осіб на стороні орендодавця підпорядковується наступному правилу: перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншого особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (ст. 617 ЦК). З одного боку, це правило явно відповідає інтересам орендаря, оскільки гарантує йому спокійне користування річчю незалежно від фігури її власника. З іншого боку, формулювання зазначеного правила дає зрозуміти, що перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи автоматично робить нового власника орендодавцем, тобто в вилучення із загальних правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ЦК не вимагає отримання від орендаря-якої згоди, навіть якщо особистість колишнього орендодавця для орендаря мала істотне значення * (172).
За загальним правилом зміна осіб на боці орендаря можлива за згодою орендодавця шляхом передачі прав та обов'язків за договором оренди - перенайма. Необхідність норми про обов'язковість узгодження перенайма з орендодавцем цілком очевидна, адже "власник майна не всякому може довірити господарське користування ним, поєднане з господарським розпорядженням" * (173). Водночас згода орендодавця на перенала і інші дії орендаря відповідно до п. 2 ст. 615 ЦК може бути оформлено "генеральним" чином, тобто виражено в самому договорі оренди, що звільняє орендаря від обов'язку отримувати таку згоду на кожну конкретну угоду (п. 18 Огляду про оренду). На практиці порушення вимог про узгодження з орендодавцем зміни осіб на боці орендаря тягне нікчемність договору перенайма (ст. 168 ЦК) * (174).
При перенайме відбувається безумовна і остаточна заміна орендаря , до якої застосовуються правила про уступку вимоги і переведення боргу. Однією поступки прав за договором оренди для зміни осіб у зобов'язанні недостатньо, навіть якщо колишнім орендарем була виплачена орендна плата за весь період оренди. Крім виплати орендної плати в орендаря є інші обов'язки, які з закону (ст. 615, 616, 622 ЦК) та договору і стосуються порядку та умов користування майном, його змісту, а також повернення після припинення оренди (п. 16 Огляду про оренду). Слід також підкреслити, що перенала не означає виникнення нового зобов'язання . Звідси випливає більш приватний висновок: права колишнього орендаря при перенайме переходять до нового орендарю в тому обсязі, в якому вони існували на момент укладання договору перенайма. Так, при перенайме зберігає свою силу договір суборенди, обтяжує права орендаря (п. 17 Огляду про оренду ).
Як виняток зміна осіб на боці орендаря можлива і без згоди орендодавця. Так, у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря (ст. 617 ЦК). Мабуть, є підстави поширити цей принцип і на інші випадки універсального правонаступництва, зокрема, на реорганізацію організації-орендаря, пов'язану з її припиненням, як це робиться деякими авторами * (175). Водночас можлива й інша точка зору: сама по собі наявність норми про передачу прав і обов'язків за договором оренди у разі смерті громадянина-орендаря в ст. 617 ЦК і відсутність аналогічного правила щодо інших випадків універсального правонаступництва може тлумачитися як кваліфіковане умовчання законодавця.
Від перенайма та інших форм зміни осіб у зобов'язанні на боці орендаря слід відрізняти випадки, в яких відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар. Згідно ст. 615 ЦК до таких випадків належить насамперед здача орендованого майна в суборенду (піднайм). На відміну від перенайма при суборенді орендар залишається стороною в договорі оренди. Суборендареві передається лише здійснення права користування річчю. У силу цього як орендодавець не має жодних прав стосовно суборендарю, так і суборендар позбавлений права пред'являти які-небудь вимоги до орендодавця. Договір суборенди має акцесорних характер по відношенню до договору оренди, з чого слідують декілька важливих правил.
  По-перше, до нього застосовуються правила про договір оренди, якщо інше не буде спеціально встановлено законодавством (п. 2 ст. 615 ЦК, ст. 618 ЦК тощо).
  По-друге, договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди (п. 2 ст. 615 ЦК).
  По-третє, нікчемність договору оренди тягне недійсність укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК).
  По-четверте, виходячи з відомого принципу "ніхто не може передати більше прав, ніж має сам" умови договору суборенди зумовлені договором оренди.
  За загальним правилом суборенда, як і перенала, можливі тільки за згодою орендодавця. У цьому питанні сучасне громадянське законодавство відійшло від дореволюційної доктрини, в якій договір піднайму зізнавався можливим і без згоди наймодавця, якщо протилежне не було обумовлено угодою сторін * (176). Які ж наслідки здачі орендованого майна в суборенду без згоди орендодавця, коли така згода необхідна? У літературі справедливо зазначається, що подібне розпорядження являє собою окремий випадок користування річчю не у відповідності з умовами договору оренди, до якого застосовується п. 3 ст. 615 ЦК (наслідками виступають дострокове розірвання договору оренди та відшкодування збитків орендодавцю) * (177). Представляється, що при цьому немає підстав визнавати укладений з такими порушеннями договір оренди недійсним: дострокове розірвання договору оренди і так автоматично припиняє договір суборенди.
  Як виняток, законом можуть передбачатися випадки, в яких орендар може здавати в суборенду орендоване майно і без згоди орендодавця. Так, відповідно до п. 1 ст. 638 ГК якщо договором оренди транспортного засобу з екіпажем не передбачено інше, орендар має право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду. Згідно п. 6 ст. 22 ЗК орендар земельної ділянки, за винятком резидентів особливих економічних зон - орендарів земельних ділянок, має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше . Правда, в законі можна зустріти й іншу крайність - коли суборенда заборонена в принципі (наприклад, п. 2 ст. 631 ГК - щодо майна, зданого в прокат).
  В якості інших розпорядчих дій орендаря ст. 615 ГК називає надання орендованого майна в безоплатне користування, а також передача орендних прав в заставу та внесення їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. Як і суборенда, дані дії не тягнуть зміни осіб у зобов'язанні на боці орендаря * (178), однак допускаються за загальним правилом тільки за згодою орендодавця. Наприклад, хоча саме по собі укладення договору застави права оренди не означає зміни осіб у зобов'язанні з договору оренди, така зміна в будь-якому випадку відбудеться, якщо матиме місце звернення стягнення на заставлене право: права і обов'язки орендаря (заставодавця) у силу закону перейдуть до третій особі (причому, найімовірніше, навіть не до заставодержателя) * (179).
  Предмет договору оренди. За загальним правилом єдиною суттєвою умовою договору оренди, що випливають із закону, є його предмет (п. 3 ст. 607 ЦК, п. 1 ст. 432 ЦК), а саме: у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачі в оренду * (180). При відсутності цих даних у договорі умова вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним.
  Якими ознаками повинен володіти предмет договору оренди?
  Перш за все це повинна бути річ (ст. 607 ЦК). З цього факту слідують як мінімум два висновки.
  По-перше, предметом договору оренди не може бути суб'єкт права як явище, протилежне об'єкту права. Цю очевидну істину доводиться говорити вже тому, що останнім часом у вітчизняній юридичній літературі можна зустріти обговорення проблем оренди персоналу * (181). Інакше як до умовних до даних термінам ставитися не можна; якщо на практиці укладаються договори оренди спортсменів, то дані угоди повинні визнаватися нікчемними, оскільки фізичні особи (гравці) є суб'єктами цивільних прав і ні за яких умов не можуть визнаватися об'єктами цивільно-правових угод * ( 182).
  По-друге, нематеріальні різновиди майна (майнові права та обов'язки, у тому числі виражені в цінних паперах, інформація, результати інтелектуальної діяльності і прирівняні до них засоби індивідуалізації юридичних осіб, товарів, робіт, послуг) не можуть бути предметом договору оренди * (183 ). Передача прав на їх тимчасове використання за плату здійснюється на основі ліцензійних договорів, договорів довірчого управління майном та інших угод, що не відносяться до різновидів договору оренди * (184). Мабуть, єдиним винятком є ??включення нематеріальних об'єктів майна в предмет оренди у разі, коли вони входять до складу майнового комплексу (ст. 656 ЦК).
  Далі, в силу прямої вказівки ст. 607 ЦК предметом договору оренди може бути тільки неспоживна річ. Неспоживаність - це властивість речі, яке дозволяє їй не втрачати призначення (зникати, перероблятися) у процесі одноразового використання. Відповідно споживані речі (паливо, фарба, інші оздоблювальні матеріали, продукти харчування тощо) не можуть здаватися в оренду, оскільки користування ними пов'язане з їх знищенням, тоді як після закінчення терміну договору саме отримані від орендодавця речі підлягають поверненню йому. Споживані речі можуть бути передані на підставі інших видів договорів - позики, кредиту, комісії, в яких повертаються не ті ж предмети, а аналогічні - в тій же кількості * (185).
  Необхідність повернення саме орендованій речі обумовлена ??таким її властивістю, як індивідуальна визначеність, тобто можливість виділення конкретної речі з числа подібних. Дані, що дозволяють точно описати майно, що підлягає здачі в оренду, можуть уточнюватися за різними критеріями: найменуванню, місцем знаходження, призначенням, кордонів, габаритам, кольором, моделі, формою, матеріалу, ступеня зносу, графічного позначенню на плані місцевості і т.п. Ступінь індивідуалізації предмета оренди залежить від його призначення, а також волі і бажання сторін. У ряді випадків, коли предметом угоди виступає найбільш цінне майно (нерухомість, транспортні засоби), закон висуває підвищені вимоги до способів індивідуалізації (використання умовних, інвентарних, реєстраційних та (або) кадастрових номерів). Речі, визначені родовими ознаками, не можуть бути предметом договору оренди, так як після передачі вони обезличиваются, змішуючись з майном користувача і стаючи в результаті об'єктами його права власності.
  Поняття речі як об'єкта оренди ставить питання про те, чи може бути орендованій частина речі. З одного боку, ст. 607 ЦК і судова практика виходять з негативної відповіді на це питання. Так, в одній зі справ було визнано, що договір між власником будівлі і іншою особою, на підставі якого останнім використовує окремий конструктивний елемент цієї будівлі для рекламних цілей, не є договором оренди. Суд зробив правильний висновок про те, що передача речі в оренду завжди тягне тимчасове відчуження власником права користування цією річчю, чого не було в ході виконання спірного договору (п. 1 Огляду про оренду). З іншого боку, в даний час дана позиція не цілком узгоджується з деякими нормами російського законодавства. Так, в п. 2-3 ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (з ізм. Та доп.) * (186) допускається можливість здачі в оренду частини земельної ділянки, приміщення, тобто частини речі. Ці норми, на наш погляд, суперечать самій концепції права оренди, предметом якого може бути саме річ, а не виділена частина в ній. De lege ferenda правильніше було б говорити в таких випадках про здачу в оренду всього земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості (тобто всієї речі), хоча і з певним (обмеженим) за договором порядком володіння та (або) користування річчю з боку орендаря . Наприклад, якщо юридична особа знімає для свого співробітника "кут в комунальній кімнаті", то об'єктом оренди повинна вважатися саме кімната. Інша справа, що за цим договором права орендаря будуть обмежені правом інших орендарів (множинність осіб на боці орендаря) або самого орендодавця на користування тієї ж самої річчю - кімнатою. Всі можливі конфліктні питання такого "співжиття" повинні вирішуватися в угоді про порядок спільного використання речі в рамках договору оренди * (187).
  Нарешті, слід пам'ятати, що в оренду можуть бути здані лише речі, оборот яких не обмежений (в частині передачі речей у користування) або не заборонений. Відповідні обмеження (заборони) можуть бути встановлені тільки федеральним законом (ст. 129, п. 1 ст. 607 ЦК). Наприклад, забороняється здача в оренду земельних ділянок, вилучених з обороту (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), магістральних залізничних ліній, об'єктів локомотивного і вагонного господарства (п. 1 ст. 8 Федерального закону "Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту "). Обмежені в обороті речі можуть бути здані в оренду, але за умови дотримання встановлених обмежень. Наприклад, здача в оренду зброї можлива лише особі, яка має відповідний дозвіл. Мотиви введення подібних обмежень і заборон зрозумілі: забезпечення безпеки суспільства, обороноздатності держави, здоров'я населення * (188). Осібно в цьому ряду стоїть заборона на здачу жилих приміщень в оренду громадянам. Такі приміщення можуть бути здані їм тільки в соціальний або комерційний найм. Договори оренди житлових приміщень, укладені з громадянами, є нікчемною на підставі ст. 168 ГК * (189). Ця заборона заснований, мабуть, на бажанні законодавця надати більший захист наймачам житла в порівнянні з звичайними орендарями. Водночас оренда житлових приміщень юридичними особами (наприклад, для надання їх своїм працівникам) закону не суперечить.
  Законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів (п. 2 ст. 607 ЦК). Ці особливості, не будучи обмеженням або забороною, засновані на непоновлювані багатьох природних об'єктів, їх істотному значенні для публічного інтересу і, отже, необхідності спеціальних норм з їх раціонального використання. Наприклад, при здачі в оренду земельних ділянок повинне дотримуватися їх цільове призначення (ст. 42 ЗК).
  Ціна договору оренди. Договір оренди є оплатним, тому головна обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати (плати за користування майном), яка і складає ціну договору оренди. Згідно п. 1 ст. 614 ГК порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Проте Цивільний кодекс не відносить умова про орендну плату до числа істотних чинності закону, тобто до тих, відсутність яких робить договір неукладеним * (190) (у дореволюційному праві відсутність узгодженого умови про орендну плату тягло інші наслідки - кваліфікацію угоди як договору позики * (191). Якщо величина орендної плати не узгоджена, то підлягає сплаті сума (ціна ), яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічне майно (п. 3 ст. 424 ЦК). Виняток з цього правила передбачено лише для деяких видів договору оренди (для договору оренди будівлі та споруди - ст. 654 ЦК).
  Розмір орендної плати за загальним правилом визначається угодою сторін. При цьому плата може бути встановлена ??договором за все орендоване майно цілком або окремо по кожній з його складових. Якщо в договорі перераховані кілька предметів, а орендна плата для кожного з них не встановлена, то слід вважати, що плата стягується за оренду всіх предметів. У літературі вказується, що якщо плата встановлена ??для деяких предметів, то для інших вона повинна визначатися за правилами п. 3 ст. 424 ГК * (192). З цим можна погодитися за умови, що дані предмети не становлять відносини за принципом головній речі і приналежності (ст. 135 ЦК). В останньому випадку слід виходити з того, що встановлена ??за головну річ ціна автоматично включає в себе ціну за приналежність і, таким чином, не вимагає окремого визначення по п. 3 ст. 424 ГК.
  У ряді випадків розмір орендної плати регулюється нормативно, причому в якості як максимального, так і мінімального. Наприклад, орендна плата за користування земельними ділянками, які є федеральною власністю і наданими для розміщення та експлуатації залізничного транспорту, не повинна перевищувати ставку земельного податку на ділянки, розташовані на смузі відчуження залізниць (п. 3 ст. 4 Федерального закону "Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту "). При здачі ж в оренду майна науковими організаціями Російської академії наук та галузевих академій розмір орендної плати не може бути нижче середнього розміру орендної плати, зазвичай справляється за оренду майна в місцях розташування таких організацій (п. 5 ст. 6 Федерального закону від 23 серпня 1996 р . "Про науку і державну науково-технічну політику" * (193) (з ізм. та доп.)). Деякі автори вважають, що обмеження, встановлені нормами публічного права, обов'язкові для приватних осіб лише тоді, коли вони включені в договір оренди; відсутність відповідних застережень означає, що обмеження на приватних осіб не поширюються * (194). З цією думкою важко погодитися. На наш погляд, умова договору оренди в частині про орендну плату в частині перевищення (недосягнення) її нормативно визначеного розміру має вважатися нікчемним (ст. 168, 180 ЦК), а орендна плата - розраховуватися виходячи із встановленого в законі нормативу.
  Важливе значення має питання про можливість зміни розміру орендної плати. У п. 3 ст. 614 ЦК зазначено, що "якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Законом можуть бути переглянуті інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна ". Ця норма сформульована вельми невдало і тому потребує додаткового роз'яснення. Перш за все треба розуміти, що її мета - захистити інтереси сторін (причому в різних ситуаціях - як орендодавця, так і орендаря) у разі істотної зміни ринкових цін на тривалу оренду того чи іншого майна. Природно припустити інтерес орендодавця у підвищенні (а орендаря - в зниженні) розміру орендної плати, коли її середній розмір по регіону за аналогічне майно виріс (знизився). Як можна задовольнити цей інтерес?
  Перший спосіб - найпростіший з точки зору техніки: з обопільної згоди сторін змінити первинний договір в частині умови про розмір орендної плати. І тут ми стикаємося з парадоксальним п. 3 ст. 614 ЦК, який забороняє орендодавцю і орендареві, якщо вони відразу не заклали в договір таку можливість, змінювати розмір орендної плати як завгодно часто протягом року за їх обопільною згодою! Перефразовуючи відомий вислів, залишається тільки сказати, що "низи" (тобто учасники правовідносин) не можуть, а "верхи" (тобто законодавці) не хочуть. Щоб уникнути цієї "революційної" ситуації, сторони, звичайно, можуть елементарно додати в заключаемое ними додаткову угоду про зміну розміру орендної плати умова про доповнення основного договору оренди наступним пунктом: "Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін протягом року необмежену кількість разів" . Тим самим буде використана диспозитивная обмовка норми п. 3 ст. 614 ГК.
  Однак цей практичний вихід не знімає питання про неохайності, якщо не сказати безглуздості, зазначеної норми, тим більше що сторона за договором згодом може оскаржити додаткову угоду, сказавши, що фраза "але не частіше одного разу на рік" забороняє навіть в основному договорі оренди спочатку встановлювати можливість більш частого перегляду орендної плати. Якщо таке тлумачення буде підтримано судовою практикою, то, на наш погляд, з'являться підстави для звернення до Конституційного Суду РФ зважаючи виявлену невизначеності в питанні про те, чи відповідає Конституції РФ п. 3 ст. 614 ЦК з урахуванням як буквального сенсу зазначеної норми, так і сенсу, придаваемого їй офіційним і іншим тлумаченням або склалася правозастосовча практика (ст. 36, 74 Федерального конституційного закону від 21 липня 1994 р. "Про Конституційний Суд Російської Федерації" (з ізм. і доп.) * (195)). Невідповідність Цивільного кодексу Конституції РФ в цій нормі виражалося б у тому, що він обмежив свободу договору оренди настільки, що заборонив сторонам міняти його в частині розміру орендної плати протягом року, навіть якщо досягнуто обопільна згода про це. Таке обмеження є надмірним, оскільки не переслідує ніякої публічно-правової мети (забезпечення оборони держави, здоров'я і моральності населення тощо) і при цьому різко зменшує права приватних осіб.
  Тепер залишається розглянути можливість перегляду розміру орендної плати за одностороннім вимогу орендодавця або орендаря. Цей механізм більш відповідає меті п. 3 ст. 614 ЦК, оскільки дозволяє зацікавленій стороні раз на рік ставити перед контрагентом зазначене питання. Однак закон не встановлює наслідків незгоди контрагента з висунутим вимогою про перегляд орендної плати. Встановлення в п. 3 ст. 614 ГК частоти перегляду розміру орендної плати має практичний сенс лише тоді, коли в самому договорі оренди передбачена можливість направлення контрагенту одностороннього вимоги про зазначений перегляд. Причому в договорі повинні бути також передбачені наслідки на випадок відмови контрагента від такого перегляду (спонука до такого перегляду в судовому порядку або дострокове розірвання договору), оскільки відповідні заходи Цивільним кодексом не передбачені * (196).
  Якщо орендна плата встановлена ??не у твердій сумі, а є обумовленою (наприклад, шляхом індексації з урахуванням інфляції), то фактичне більш часте (щоквартальне, щомісячне тощо) зміна розміру орендної плати в результаті його коригування з використанням передбаченого способу розрахунку не розцінюється як зміна розміру орендної плати в сенсі п. 3 ст. 614 ЦК (п. 11 Огляду про оренду).
  Закон допускає різні форми оплати за користування орендованим майном: тверда сума платежів, що вносяться періодично або одноразово; встановлена ??частка отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів; надання орендарем певних послуг; передача орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду; покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Даний перелік не є ні вичерпним, ні імперативним: сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди * (197). Якщо конкретна форма орендної плати не визначена в договорі, то платіж повинен проводитися у твердій грошовій сумі * (198). У разі надання орендарем в якості орендної плати певних послуг або передачі орендодавцю речі у власність або в оренду сторони укладають змішаний договір (п. 3 ст. 421 ЦК), що з'єднує в собі договір оренди і договір про оплатне надання послуг (договір купівлі-продажу, зустрічний договір оренди).
  Водночас орендна плата виплачується саме за володіння та (або) користування орендованим майном, а не за будь-які додаткові послуги, які орендодавець може надавати орендареві * (199). Наприклад, комунальні платежі - це плата не за оренду, а за надані орендарю комунальні послуги: водопостачання, опалення, каналізацію і т.д. Договір оренди приміщення, в якому передбачена сплата лише цих комунальних платежів, буде вважатися неукладеним (п. 12 Огляду про оренду) * (200).
  Термін договору оренди. Права орендаря в будь-якому випадку носять терміновий характер, навіть якщо величина відповідного терміну не визначена. Цей висновок грунтується на самій природі права оренди, при установі якого право власності зберігається за орендодавцем. "Безстрокове користування чужою річчю, поєднане з володінням, дорівнювало б праву власності" * (201), яке втратило б, таким чином, властивість найбільшої повноти.
  Термін договору оренди може бути як певним, так і невизначеним. Термін може бути визначений у договорі оренди шляхом вказівки на дату закінчення його дії; число років (іншого часового періоду), протягом яких договір діє. Угодою сторін може бути передбачено, що умови договору оренди застосовуються до фактично сформованим до його укладення відносинам. Однак у силу такої угоди не можна зробити висновок про зміну терміну договору, оскільки термін договору починає текти з моменту його укладення (п. 6 Огляду про оренду). Відповідно до ст. 190 ЦК строк може визначатися в договорі шляхом вказівки на подію, яка неминуче має настати. Ключовою умовою застосування цієї норми є неминучість настання події. Так, в одній зі справ розглядалося договір оренди, в якому було зазначено, що він діє до початку реконструкції здається в найм об'єкта. Оскільки дата реконструкції не була відома, суд визнав договір укладеним на невизначений строк (п. 4 Огляду про оренду).
  Для окремих видів договору оренди, а також для договорів оренди окремих видів майна Цивільний кодекс та інші федеральні закони можуть встановлювати імперативні (максимальні і мінімальні) строки договору. Наприклад, договір оренди лісової ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, укладається за загальним правилом на строк від десяти до сорока дев'яти років (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальний термін договору прокату встановлений в один рік (п. 1 ст. 627 ЦК); договір суборенди не може бути укладений на термін більший, ніж термін договору оренди (п. 2 ст. 615 ЦК) * (202). Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК). Обмеження договорів оренди граничними строками обумовлено прагненням законодавця запобігти прикриття відчуження майна його наймом і дати сторонам можливість час від часу коригувати умови найму згідно із мінливої ??економічної ситуацією * (203).
  При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір за загальним правилом вважається укладеним на невизначений строк. Іншими словами, незважаючи на важливу роль терміну при здачі майна в оренду, ст. 610 ЦК не відносить його до істотних умов договору оренди. У такому випадку момент закінчення договору залежить цілком від розсуду сторін. Як тільки одна з них втрачає інтерес до збереження оренди, вона вправі буде в односторонньому порядку і без пояснення причин відмовитися від договору, з попереднім повідомленням іншої сторони (якщо законом або договором не визначено інший строк повідомлення, то відповідно до п. 2 ст. 610 ГК обов'язковий термін в один місяць для оренди рухомого майна і три місяці - для оренди нерухомого майна). Таке повідомлення повинно відповідати нормам про дійсності угод. Розірвання договору у зазначеному порядку не є достроковим і тому не вимагає судової процедури. Крім того, слід розуміти, що при відмові від договору оренди відповідно з даними правилами сторони не вправі вимагати відшкодування збитків та (або) сплати неустойки, оскільки порушення договору тут немає. При порушенні будь-якої з сторін своїх обов'язків за договором інша сторона має право розірвати його, але у відповідності з іншими правилами - ст. 619 і 620 ЦК (п. 5 Огляду про оренду).
  Як бачимо, невстановлення терміну договору оренди означає зовсім не вічність користування майном, а, навпаки, можливість його припинення в будь-який час з ініціативи будь-якої з сторін. Якщо в договорі оренди, для якого законом встановлено граничний термін, період його дії не визначений, він діє до закінчення граничного строку за умови, що до цього моменту жодна зі сторін не заявить про свою відмову від договору.
  Нарешті, в даному питанні варто відзначити передбачену законом можливість трансформації договору оренди з певним терміном до договору оренди з невизначеним терміном. Якщо термін договору закінчився, а орендар продовжує користуватися майном при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір оренди вважається поновленим (п. 2 ст. 621 ЦК). При цьому термін, на який поновлюється договір, є невизначеним (п. 11 Огляду про оренду) * (204).
  Форма договору оренди. Форма договору оренди спеціально врегульована в ст. 609 ЦК і може бути як письмовою, так і усною. Договір оренди на термін більше року, а також якщо хоча б однією із сторін є юридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений у простій письмовій формі. У частині терміну дане правило цілком логічно: більш-менш тривалі правовідносини з користування чужим майном уникнення непорозумінь при доведенні спірних фактів повинні бути формалізовані. У частині вимоги про дотримання письмової форми договору з участю юридичних осіб розглянуте правило є по суті лише відтворенням загальної норми п. 1 ст. 161 ГК. Таким чином, усна форма допустима лише для договорів оренди між фізичними особами на термін менше року - і то, якщо його сума не перевищує десяти мінімальних розмірів оплати праці (інакше включиться більш загальне правило ст. 161 ЦК) * (205) і якщо закон не передбачає обов'язкову письмову форму (наприклад, для договору прокату - п. 2 ст. 626 ЦК).
  Пункт 1 ст. 609 ЦК не містить спеціальних наслідків недодержання письмової форми договору оренди. Таким чином, порушення форми позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази, якщо інше наслідок - у вигляді недійсності угоди - прямо не зазначено в самому договорі (ст . 162 ЦК) або законі (договір оренди будівлі та споруди - ст. 651 ЦК).
  Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 609 ЦК). Дане правило є загальним: з нього є ряд виключень, що знімають необхідність державної реєстрації (наприклад, стосовно оренди повітряних і морських суден - ст. 633, 643 ЦК) або пов'язують її з укладенням договору на деякий термін (наприклад, щодо оренди будівлі та споруди - ст. 651 ЦК). Державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна * (206). Договір оренди нерухомого майна, що не пройшов державну реєстрацію, вважається неукладеним (за загальним правилом п. 3 ст. 433 ЦК).
  Договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (оренда з правом викупу - ст. 624 ЦК), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна (п. 3 ст. 609 ЦК). Таким чином, якщо сторони мають намір передбачити викуп орендарем рухомого майна, то форма оренди (і тільки вона - п. 16 Огляду про оренду) визначається за правилами ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ЦК; нерухомого - ст. 550-551, 559-560 ЦК. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "§ 2. Елементи договору оренди"
  1.  § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
      елементи різних договорів, передбачених законом або іншими правовими актами. У підприємницькій практиці досить часто зустрічається договір орендного підряду, який містить елементи договору оренди та договору підряду, передбачені чинним ГК, і є змішаним договором. У цьому сенсі до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про
  2.  § 6. Договір оренди транспортного засобу
      договору оренди транспортного засобу. Договір оренди транспортного засобу являє собою договір оренди окремого виду майна. Очевидним підставою для його виділення послужила необхідність в особливому правовому регулюванні тимчасового надання за плату у володіння і користування специфічного майна - транспортних засобів. Надання транспортного засобу може
  3.  § 7. Договір оренди будівлі та споруди
      договору оренди будівлі та споруди. За договором оренди будівлі та споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК). Даний договір являє собою договір оренди окремого виду майна і виділяється законодавцем зважаючи на специфіку його предмета: будівлі та споруди мають прив'язку до
  4.  § 8. Договір оренди підприємства
      договору оренди підприємства. За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і
  5.  III. Спеціальні види зберігання
      елемент відноситься до числа конститутивних для відповідного договору. Цікаві в цьому зв'язку міркування самого Г.Ф. Шершеневича щодо перспектив використання "віддачі в найм скриньок". Вони зводилися до наступного: "Звичайно, в нормальний час в таких ящиках ніхто грошей не тримає. Але при першому тривожному слуху люди, які залишали в банку свої вклади через брак місця для їх зберігання,
  6.  § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
      елементів майнового комплексу. Вони визначаються в договорі на основі повної інвентаризації підприємства, проведеної відповідно до встановлених правил такої інвентаризації. Істотною умовою договору продажу підприємства є умова про ціну. У даному випадку діє загальне положення про ціну в договорі продажу нерухомості (ст. 555 ЦК), відповідно до якого за відсутності в
  7.  § 2. Оренда
      елементи зовнішнього благоустрою, трансформатори, теплові вузли, підестакадного простору, мости та інші інженерні споруди [1]. Поряд з предметом істотною умовою договору оренди будівлі та споруди є умова про розмір орендної плати. Якщо в договорі умова про розмір орендної плати відсутня, договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. При цьому правила
  8.  § 2. Розрахунки і кредитування
      елементи договору позики, доручення і комісії »[5]. Ця точка зору не враховувала головне - специфіку взаємовідносин банку і клієнта і тому була неспроможною, а нині закріплена легально в частині другій ДК система окремих видів зобов'язань взагалі не дає жодних підстав для заперечення самостійності договору банківського рахунку. Згідно п. 3 ст. 421 ГК до відносин сторін
  9.  § 1. Банківська система. Правове становище кредитних організацій
      елементи декількох цивільно-правових договорів: купівлі-продажу, банківського вкладу, позики, возмездного надання послуг. У цих випадках складаються відносини близькі за своєю економічною сутністю і юридичному змісту до банківського вкладу, але з точки зору правової форми вони опосередковуються не договором банківського вкладу, а іншими цивільно-правовими дого-Комерційне право. Ч. II.
  10.  § 3. Активні операції комерційних банків
      елементи кількох самостійних договорів. Однак ці елементи переплітаються між собою таким чином, що тільки завдяки їх певному поєднанню і певної послідовності операцій можливий той кінцевий економічний результат, заради якого вибудовується вся ця складна конструкція - оновлення технологічного обладнання в промисловому виробництві, яким займається