| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 8. Договір оренди підприємства |
||
|
Як видно з визначення, оренда підприємства за Цивільним кодексом - це отримання в користування майнового комплексу в його чинному стані, "на ходу", причому цей комплекс призначений для ведення бізнесу. Саме особливість в предметі дозволяє виділити цей договір оренди окремого виду майна, тому інші поєднання речей (наприклад, транспортних засобів, будівель і споруд) предмета договору оренди підприємства не утворюють і регулюються нормами про договори оренди інших видів майна. Такий договір є оплатним, взаємним і консенсусним і в цьому сенсі не відрізняється від звичайного договору оренди. Оренда підприємства - інститут, знайомий вітчизняній цивілістиці. Відповідні норми були у ЦК РРФСР 1922 р. (ст. 153, 154, 162, 179) і Основах законодавства про оренду 1989 (ст. 16-25). Сучасне правове регулювання договору оренди підприємства грунтується на нормах § 5 гл. 34 ЦК та, в восполнітельном порядку, правилах § 4 гл. 34 ГК про оренду будівель і споруд, що прямо зафіксовано в п. 2 ст. 650 ГК. Це особливий юридико-технічний прийом, мета якого - законодавча економія, тобто уникнення дублювання багаторазово повторюваних норм. Подібний прийом не дає підстав для висновку про те, що оренда підприємства є різновидом оренди будівель і споруд (це також випливає з буквального сенсу ст. 625 ЦК). Далі, при недостатності норм § 5 і 4 гл. 34 ГК, застосовуються загальні норми Цивільного кодексу про оренду, про договір, про зобов'язання та угодах. Причому в ст. 663 ЦК встановлено особливе обмеження застосування загальних норм про договір, про зобов'язання та угодах: правила Цивільного кодексу про наслідки недійсності угод, про зміну і про розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договором оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Ця норма є винятком із загальних правил про наслідки недійсності угод (ст. 167, 169, 170 ЦК) і зміни або розірвання договору (ст. 451, 453 ЦК), що пов'язано, на наш погляд, з очевидно великими складнощами при поверненні підприємства та бажанням законодавця не допустити можливого соціального напруження, в тому числі в результаті ущемлення прав працівників і кредиторів. Обсяг прав орендаря за договором оренди підприємства має значну специфіку в порівнянні з набором правочинів наймача за класичним договором оренди. Володіння і користування підприємством пов'язане значною мірою з розпорядженням (у тому числі у формі відчуження) матеріальними цінностями, що входять до його складу, без згоди орендодавця. І це розширення можливостей пояснити. Підприємство - це не раз і назавжди задана за складом величина. У процесі роботи з підприємства вибувають одні об'єкти і надходять у нього інші (у спрощеному вигляді - обмін готової продукції на сировину і матеріали). Правомочність розпорядження має свої межі, про які буде сказано нижче, при характеристиці змісту договору оренди підприємства. Поки ж можна відзначити, що за своїм обсягом право орендаря фактично є правом на строковій основі вести підприємницьку діяльність на основі переданого йому майнового комплексу. Елементи договору оренди підприємства. Коло суб'єктів цивільного права, що можуть бути сторонами договору оренди підприємства, законодавчо не визначений. Орендодавцями можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, а також Російська Федерація, суб'єкти Федерації та муніципальні освіти. Навряд чи правильно обмежувати цей круг тільки комерційними організаціями та індивідуальними підприємцями * (276). Не можна виключити, що підприємство як майновий комплекс знаходиться у власності громадянина, яка не є підприємцем (наприклад, отриманий в результаті успадкування), або некомерційної організації, що не займається підприємницькою діяльністю з використанням комплексу, але одержує дохід від його здачі в оренду, який надалі направляється на статутні цілі діяльності. Слід зазначити, що передача підприємства в користування не тягне змін у правовому статусі орендодавця: він не припиняє діяльності як суб'єкта цивільного права * (277). Питання про те, хто може бути орендарем з даного договору, складніше. Безумовно, сюди слід віднести індивідуальних підприємців та комерційні організації. Аналіз ст. 48-49 ЦК дозволяє зробити висновок, що в тій мірі, в якій некомерційними організаціями допускається здійснення підприємницької діяльності, вони мають право також стати орендарями підприємства. Для публічно-правових утворень і громадян, які не є підприємцями, закон, по всій видимості, такої можливості не надає, якщо врахувати, що оренда підприємства за визначенням переслідує підприємницькі цілі. На відміну від загального правила п. 2 ст. 615 ГК, що допускає передачу орендованого майна в перенала, а також в суборенду і безоплатне користування тільки за згодою орендодавця, ст. 660 ЦК дозволяє орендарю підприємства здійснювати всі ці дії щодо матеріальних цінностей, що входять до складу підприємства, самостійно. У разі перенайма орендне правовідносини зазнає змін: власником матеріальних цінностей залишиться орендодавець підприємства, проте з новим орендарем його буде пов'язувати звичайний договір оренди. Предметом договору є підприємство як майновий комплекс. Загальне визначення останнього дано в ст. 132 ГК, однак порівняльний аналіз ст. 132 і 656 ГК показує, що склад підприємства, що передається в оренду, має специфіку. По-перше, комплексний характер предмета оренди ставить перед сторонами досить важке завдання коректно вказати в договорі дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю. Недотримання цієї вимоги підвищує ймовірність вважати умову про предмет договору оренди підприємства не узгодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним (п. 3 ст. 607 ЦК). Склад підприємства визначається згідно сформованій практиці на основі повної інвентаризації майна підприємства, аудиторського висновку про склад і вартість, а також бухгалтерського балансу, що відображає кредиторську і дебіторську заборгованості, що входять в майновий комплекс підприємства, з розшифровкою вимог * (278). По-друге, ст. 656 ЦК розрізняє процедури передачі різних складових частин орендованого підприємства. Перші з складових частин передаються в повному обсязі без спеціальної вказівки на те в договорі, другий - тільки в порядку, на умовах і в межах, визначених у договорі, треті - взагалі не підлягають передачі (ст. 132 ЦК подібних відмінностей не проводить). Види переданого у складі орендованого підприємства майна наступні: 1) всі земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби (дані об'єкти передаються без спеціальної вказівки про те в договорі оренди; в цій частині договір оренди підприємства містить риси класичного договору оренди, в тому числі договору оренди нерухомості, включаючи оренду будівель і споруд); 2) запаси сировини, палива, матеріалів, грошові кошти та інші оборотні кошти (ці і нижченаведені об'єкти передаються у порядку, на умовах і в межах, визначених договором; в цій частині договір оренди підприємства містить риси договору позики, якщо врахувати, що передані об'єкти є, як правило, родовими споживаними речами); 3) права володіння і користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будинками, спорудами, транспортними засобами та обладнанням, тобто об'єктами, що знаходяться у власності третіх осіб, але використовуються орендодавцем за договором або на іншій законній підставі (у цій частині договір оренди підприємства може містити риси різних договорів, в залежності від виду права орендодавця; наприклад, якщо орендодавець є орендарем вказаного майна, договір оренди підприємства може містити риси перенайма); 4) права вимоги і борги, що відносяться до підприємства (у цій частині договір оренди підприємства містить риси договору уступки вимоги або переведення боргу, залежно від виду переданого об'єкта, з дотриманням спеціальних правил ст. 657 ЦК) * (279); 5) права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права (в цій частині договір оренди підприємства може містити риси договору комерційної концесії, ліцензійного договору і т.д.). Права орендодавця, отримані їм на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, нерозривно пов'язані з особистістю їх носія і тому не підлягають передачі орендарю, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Включення до складу переданого за договором підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього такого дозволу (ліцензії), не звільняє орендодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами (п. 2 ст. 656 ЦК). Отже, стороною зобов'язань, які не можуть бути передані орендарю у зв'язку з відсутністю у нього ліцензій, залишається орендодавець. Нарешті, за загальним правилом права та обов'язки орендодавця по відношенню до його працівникам при передачі підприємства в оренду переходять до орендаря в порядку, аналогічному для переходу таких прав і обов'язків у випадках зміни власника майна організації, зміни підвідомчості організації, її реорганізації (ст. 75 ТК). Умова про орендну плату є істотним для договору оренди підприємства (п. 2 ст. 650 ГК в сукупності з п. 1 ст. 654 ЦК). Тому договір повинен передбачати її розмір, в іншому випадку він буде вважатися неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК, не застосовуються. У договорі оренди підприємства можуть застосовуватися будь-які форми розрахунків, передбачені в ст. 614 ГК. Визначення розміру орендної плати, хоча й грунтується, як правило, на результатах оціночної діяльності, не може зводитися до них у примусовому порядку. Закон не містить обов'язку сторін неодмінно враховувати при розрахунку орендної плати ринкову вартість підприємства, і підстав скасовувати цю свободу розсуду, як іноді пропонується в літературі * (280), немає. Стимулювання до ринкової ставкою орендної плати за договором оренди підприємства, як і з будь-якого іншого договору оренди, може здійснюватися методами податкового права, але це не дає приводу посилювати норми права цивільного. Які-небудь спеціальні правила про термін оренди підприємства відсутні як в числі норм, регулюючих оренду підприємства, таки серед правил, регулюючих оренду будівель і споруд. Тому в даному питанні слід керуватися загальними положеннями про договір оренди. Форма договору оренди підприємства - письмова незалежно від суб'єктного складу і терміну дії, причому обов'язково складання єдиного документа, що підписується сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 658 ЦК) * (281). Недотримання форми договору тягне його недійсність (п. 3 ст. 658 ЦК). Мабуть, настільки суворі вимоги пов'язані з винятковою складністю передається у володіння і користування об'єкта, а також з досить широким переліком прав і обов'язків сторін за договором. Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації, причому на відміну від договору оренди будівлі та споруди незалежно від терміну дії (п. 2 ст. 658 ЦК). Порядок реєстрації договору оренди підприємства визначено ст. 22 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і конкретизують її Правилами внесення записів про права на підприємство як майновий комплекс та угод з ним до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним і взаємодії між Федеральною реєстраційною службою та її територіальними органами, затв. наказом Мін'юсту Росії від 4 березня 2005 р. N 16 * (282). Зміст і припинення договору оренди підприємства. Обов'язки орендодавця за договором оренди підприємства мають очевидну специфіку в порівнянні з відповідними обов'язками наймача за звичайним договором оренди. По-перше, орендодавець зобов'язаний підготувати підприємство до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, за свій рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства (ст. 659 ЦК). Передачу підприємства зазвичай передує цілий комплекс заходів. Зокрема, як правило, проводиться інвентаризація майна підприємства, складається бухгалтерський баланс підприємства, з відображенням активів і пасивів, виходять необхідні дозволи на передачу прав володіння і користування, проводяться необхідні дії з ремонту та заміни непрацюючого обладнання. Водночас § 5 гл. 34 ЦК не містить правил про обов'язкове посвідченні складу підприємства шляхом складання акта інвентаризації, бухгалтерського балансу, висновку незалежного аудитора про склад і вартість підприємства. Тому орендодавець може, але не зобов'язаний готувати всі вищевказані документи * (283); підготовка підприємства до продажу може в принципі оформитися в підсумку складеним і представленим на підписання передавальним актом у довільній формі, але з урахуванням норми п. 3 ст. 607 ЦК про необхідного ступеня конкретизації предмета оренди. По-друге, орендодавець зобов'язаний до передачі підприємства в оренду письмово повідомити про це кредиторів за зобов'язаннями, що включається до складу підприємства. Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків. Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про задоволення своїх вимог протягом скороченого строку позовної давності - одного року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду. Після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргах, які були переведені на орендаря без згоди кредитора (ст. 657 ЦК). Підстав вважати, що наведене правило є відступом від норми ст. 391 ЦК, що передбачає, що переведення боржником свого боргу на іншу особу допускається лише за згодою кредитора * (284), немає. Навпаки, правило ст. 657 ГК певною мірою посилює норму ст. 391 ГК. Адже у разі своєчасного висловлення їм незгоди з переведенням боргу колишній боржник (орендодавець) із зобов'язання практично не вибуває, так як залишається солідарним боржником спільно з новим боржником (орендарем). По-третє, в вилучення з норми ст. 623 ЦК орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю витрати на поліпшення (у тому числі невіддільні) орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором (ст. 662 ЦК). По всій видимості, мотив законодавця, який встановив подібне виключення, полягав у бажанні дати додатковий стимул орендарю у його діяльності з модернізації виробничої бази та підвищення ефективності роботи орендованого підприємства. Однак орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодувати орендарю вартість таких поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості та (або) експлуатаційних властивостей або при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності. Обов'язки орендаря за договором оренди підприємства також мають певну специфіку. По-перше, орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору оренди підприємства підтримувати підприємство в належному технічному стані, в тому числі здійснювати його поточний і капітальний ремонт; нести витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором, а також з сплатою платежів зі страхування орендованого майна (ст. 661 ЦК). Покладання цього обов'язку на орендаря є відмінною рисою договору оренди підприємства (СР, наприклад, п. 1 ст. 616 ЦК). Однак дана обов'язок врівноважується його широкими правами по використанню орендованого майна та розпорядження ним і, більше того, логічно базується на них. Якщо інше не передбачено договором оренди підприємства, орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість. Крім того, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства, орендарю надається право продавати, обмінювати, віддавати позику матеріальні цінності, що входять до складу орендованого підприємства. Встановлено лише два обмеження, які слід враховувати при здійсненні цих прав: 1) подібні розпорядчі дії не повинні спричиняти зменшення вартості підприємства і порушувати інші положення договору оренди підприємства (ст. 660 ЦК); 2) зазначений порядок вчинення розпорядчих дій не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом. По-друге, при припиненні договору оренди підприємства орендар зобов'язаний повернути орендований майновий комплекс орендодавцю з дзеркальним розподілом обов'язків, тобто з дотриманням правил, передбачених ст. 656, 657 і 659 ЦК. Підготовка підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є в цьому випадку обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором (ст. 664 ЦК). При цьому в будь-якому випадку вартість повертається підприємства не повинна бути нижче тієї, яку воно мало при передачі в оренду. В іншому норми про зміст договору оренди підприємства практично не відрізняються від відповідних загальних правил про договір оренди. Припинення договору оренди підприємства також здійснюється за правилами про звичайний договорі оренди. Варто лише ще раз нагадати про вже згадуваної особливості: правила Цивільного кодексу про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам (ст. 663 ЦК). На закінчення хотілося б відзначити, що договір оренди підприємства не отримав широкого розповсюдження. Безумовно, цей факт пов'язаний з незмірно утрудненою процедурою його укладення та виконання, а також з невизначеністю і суперечливістю самого поняття "підприємство". На практиці цілі оренди підприємства цілком успішно досягаються за допомогою сукупної оренди окремих будівель і споруд, транспортних засобів та іншого майна без їх кваліфікації як єдиного майнового комплексу. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 8. Договір оренди підприємства" |
||
|
||