| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 7. Договір оренди будівлі та споруди |
||
|
Правове регулювання договору оренди будівлі та споруди грунтується на нормах § 4 гл. 34 ЦК та, в субсидіарної порядку, на загальних положеннях про оренду, що містяться в § 1 гл. 34 ГК, причому з останніх спочатку повинні застосовуватися загальні норми про договір оренди нерухомого майна (п. 2 ст. 609 ЦК про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна, п. 2 ст. 617 ЦК про особливості переходу прав та обов'язків за договором оренди нерухомого майна у разі смерті громадянина-орендаря і т.д.). Є розумні підстави в законодавчому порядку розширити сферу дії § 4 гл. 34 ГК до оренди всіх об'єктів нерухомості, як це зроблено в § 7 гл. 30 ЦК щодо продажу нерухомості * (260), однак важко погодитися з думкою про те, що вже зараз правила про оренду будівлі та споруди можуть застосовуватися до оренди інших видів нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок та інших природних ресурсів * (261). Те, що, наприклад, в п. 2 ст. 22 ЗК міститься вказівка на регулювання оренди земельних ділянок цивільним законодавством, ще не означає застосування до неї норм § 4 гл. 34 ГК про оренду будівель і споруд. Обсяг прав орендаря, як видно з наведеного визначення договору, не відрізняється від звичайної оренди (ст. 606 ЦК) і включає в себе володіння і користування або тільки користування (прикладом останнього варіанту є договір оренди ліній електропередачі). Елементи договору оренди будівлі та споруди. Визначення договору не обмежує коло осіб, які можуть бути його сторонами. Як орендодавцем, так і орендарем можуть бути будь-які суб'єкти цивільного права, з урахуванням деяких обмежень, викладених у § 1 цієї глави. При цьому Цивільний кодекс не оперує терміном "балансоутримувач" стосовно до питання про сторони договору оренди будівлі та споруди. Тому іноді зустрічаються на практиці приклади заміщення або доповнення боку орендодавця, у якої майно знаходиться на праві господарського відання або оперативного управління, якимись балансоутримувачами слід визнати яке заснованими на законі. Як видно з назви, предмет договору становлять будівлі та споруди. Загальною ознакою можна вважати те, що в обох випадках це різновиду нерухомого майна, які нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, необхідною для їх використання. Хоча з точки зору логіки поняття "споруда" є родовим по відношенню до терміну "будівлю", на практиці зазвичай під будівлями розуміють будови, призначені для постійного перебування в них людей (як житлові, так і нежитлові), тоді як під спорудами - все інші споруди і конструкції (трансформатори, теплові вузли, лінії електропередачі, мости, естакади, стадіони, басейни, тунелі, маяки, шлюзи). Однак закон не визначає дані поняття і, більше того, не надає значення їх поділу (не пропонує їх диференційованого регулювання). Важливіше відрізняти будівлі та споруди від будівель, що не відносяться до нерухомого майна (кіоски, намети, павільйони, щитові будиночки). Важливим є питання про те, чи входять нежитлові приміщення в предмет договору оренди будівлі та споруди. З однієї точки зору нежитлові приміщення технічно входять до складу будівель і, отже, можуть підпадати під дію норм § 4 гл. 34 ГК * (262). З іншої позиції нежитлові приміщення юридично як об'єкти цивільних прав виділені з будівель, мають власні кадастрові номери в системі обліку об'єктів нерухомості і характеризуються вельми опосередкованої зв'язком із земельними ділянками під будівлями * (263). Це позбавляє їх необхідної специфіки для застосування правил § 4 гл. 34 ГК і залишає їх оренду під дією загальних норм § 1 гл. 34 ГК * (264). На наш погляд, сучасне громадянське законодавство дає підстави скоріше для другої точки зору, і оренда нежитлових приміщень повинна підпорядковуватися загальним правилам про договорі оренди * (265). Звичайно, це тлумачення породжує очевидний парадокс: менш цінний об'єкт (приміщення) піддається набагато більшим обмеженням в порівнянні з більш цінним (будівля); наприклад, при такому підході потрібна державна реєстрація будь-якого договору оренди нежитлового приміщення, навіть якщо він укладений на кілька годин (п . 2 ст. 609 ЦК), тоді як для короткострокової оренди будівлі цього не потрібно (п. 2 ст. 651 ЦК). Проте вихід з цієї ситуації бачиться один - уточнення чинного законодавства * (266). Що стосується житлових приміщень, то їх наймання громадянами здійснюється на підставі норм про договір найму житлового приміщення (ст. 673 ЦК), юридичними особами - на підставі загальних правил про договір оренди і тільки для подальшого проживання в них громадян (п. 2 ст. 671 ЦК, ст. 17 ЖК) * (267). Нарешті, оренда об'єктів незавершеного будівництва цілком допустима, але в цьому випадку виникають правовідносини не будуть охоплюватися спеціальними правилами § 4 гл. 34 ГК, що регулюють оренду будівлі і споруди * (268). Закон не встановлює особливих вимог до ідентифікації предмета договору оренди будівлі та споруди. Лише в загальних положеннях про договір оренди встановлено, що в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди (п. 3 ст. 607 ЦК). Очевидно, що будівля (споруда), що є предметом договору оренди, по опису в договорі має бути ідентично будівлі (споруді) як об'єкту державної реєстрації прав на нього та угод з ним. Отже, опис предмета договору оренди будівлі та споруди виробляється із зазначенням його адреси (розташування на земельній ділянці), найменування, призначення, кадастрового номера. Нагадаємо, державний кадастровий облік нерухомого майна - це якраз дії уповноваженого органу щодо внесення до державного кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно як індивідуально-визначеної речі. Відповідно кожен об'єкт нерухомості, відомості про який внесені до державного кадастр нерухомості, має не повторюється в часі і на території Російської Федерації кадастровий номер (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закону від 24 липня 2007 р. "Про державний кадастр нерухомості "* (269)). Бажано також додавати до договору оренди будівлі та споруди копію плану відповідного об'єкта нерухомості (для довгострокового договору оренди, що підлягає державній реєстрації, це є обов'язковою вимогою в силу 3 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним") . При відсутності цих даних виникає ймовірність визнання договору оренди будівлі та споруди неукладеним (п. 3 ст. 607 ЦК) * (270). Згідно ст. 654 ЦК умова про розмір орендної плати є істотною для договору оренди будівлі та споруди (на відміну від загального правила п. 1 ст. 614 ЦК, встановленого для звичайних договорів оренди). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним * (271). При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК, не застосовуються. Узгодження розміру орендної плати - це цілком свобода розсуду сторін, якщо інше не передбачено законом. Тому пропозиції про введення в цивільне законодавство норми, згідно з якою для більш точного визначення розміру орендних платежів орендодавець за вимогою орендаря перед укладенням договору оренди повинен провести інвентаризацію та оцінку об'єкта і ознайомити з актами орендаря * (272), суперечать принципу свободи договору (ст. 421 ЦК). Встановлена в договорі оренди будівлі або споруди плата за користування будівлею або спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором . У випадках коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) або іншого показника його розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди. В іншому порядок, умови і строки внесення орендної плати не мають особливостей в порівнянні з загальними нормами ст. 614 ГК. Закон не містить спеціальних норм про термін договору оренди будівлі та споруди, зокрема не встановлює граничного максимального або мінімального терміну в цій частині і не надає відповідному умові характер суттєвого. Договір оренди будівлі та споруди може бути укладений як на визначений, так і на невизначений термін. При цьому термін дії договору оренди будівлі (споруди), визначений з 1-го числа будь-якого місяця поточного року до 30-го (31-го) числа попереднього місяця наступного року, з метою застосування п. 2 ст. 651 ГК визнано рівним році (п. 3 Огляду про оренду). Законодавець встановив особливі вимоги до форми договору оренди будівлі та споруди. Відповідно до п. 1 ст. 651 ГК незалежно від терміну дії та учасників договір оренди будівлі та споруди має бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Таким чином, виключена можливість оформлення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфної чи іншої зв'язку, нехай навіть і дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором, як це передбачено в загальному правилі п. 1 ст. 609 ГК. У той же час важливо підкреслити, що Цивільний кодекс не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі та споруди. Недотримання правил про обов'язкову письмовій формі договору оренди будівлі та споруди шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, тягне недійсність договору (п. 1 ст. 651 ЦК). Договір оренди будівлі та споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 651 ЦК). Звідси випливає, для договорів, укладених на термін менше одного року, достатньо дотримання простої письмової форми. Ця норма є винятком із загального правила п. 2 ст. 609 ЦК, згідно з яким будь-який договір оренди нерухомого майна незалежно від терміну, на який його укладено, підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація оренди будівлі та споруди проводиться за допомогою державної реєстрації відповідного договору оренди та має ряд особливостей, заснованих на судовій практиці. По-перше, не підлягають державній реєстрації договори оренди будівлі та споруди, укладені менш ніж на один рік, навіть якщо їх дію поширено на попередні відносини сторін, що перевищили один рік (п. 8 інформаційного листа Президії ВАС РФ "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону від 16 лютого 2001 р. N 59" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "* (273)). Під -друге, при продовженні договору оренди будівлі, укладеного на термін менше одного року, на такий же термін після закінчення початкового терміну оренди відносини сторін регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації (п. 10 інформаційного листа). По-третє, договір оренди будівлі, відновлений на невизначений строк, що не потребує державної реєстрації (п. 11 інформаційного листа). По-четверте, додаткові угоди до договору оренди будівлі та споруди, в тому числі про зміну розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди, що підлягає реєстрації, і про переведення боргу також підлягають обов'язковій державній реєстрації, оскільки є невід'ємною частиною договору оренди і змінюють зміст та умови обтяження, що породжується договором оренди (п. 9, 12 того ж інформаційного листа). По-п'яте, вимоги цивільного законодавства про реєстрацію договору оренди будівлі та споруди поширюються також на договір суборенди (п. 19 Огляду про оренду). Недотримання правил про обов'язкову державну реєстрацію договору оренди будівлі та споруди строком не менше року тягне визнання цього договору неукладеним (п. 2 ст. 651 ЦК). Це є окремим випадком норми п. 3 ст. 433 ГК про недотримання порядку державної реєстрації договорів, яка в свою чергу є винятком із загального правила ст. 165 ЦК про визнання в таких випадках угод недійсними. Якщо одна зі сторін договору оренди будівлі та споруди ухиляється від його державної реєстрації, інша сторона має право на підставі п. 3 ст. 165 ЦК пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір. У цьому випадку договір буде зареєстрований за рішенням суду. Зміст і припинення договору оренди будівлі та споруди. У порівнянні з загальними правилами про договір оренди норми про зміст договору оренди будівлі та споруди не зазнали істотних змін. Специфіка полягає лише в способах виконання деяких обов'язків. У число загальних обов'язків орендодавця, як відомо, входить надання орендарю майна в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. У даному випадку передача будівлі або споруди орендодавцем і прийняття його орендарем здійснюються за передавальним актом або іншого документа про передачу, підписуються сторонами. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди будівлі або споруди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Важливо підкреслити, що при всій важливості передавального акта його підписання є не актом дотримання форми договору, а письмовим доказом, що підтверджує виконання останнього. Непідписання передавального акта однієї з сторін не означає неукладення або припинення договору оренди будівлі та споруди, так само як і підписання його без фактичної передачі предмета оренди не означає виконання орендодавцем обов'язки з надання будівлі та споруди орендарю. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря від прийняття майна (ст. 655 ЦК). Обов'язок орендодавця надати майно орендарю розширена і в тому сенсі, що одночасно з передачею прав володіння і користування будівлею та спорудою передаються права на земельну ділянку, який зайнятий такою нерухомістю і необхідний для її використання (ст. 652 ЦК). Законодавець послідовно реалізує принцип єдності долі земельної ділянки та розташованого на ній об'єкта нерухомості, передбачаючи два варіанти: 1) у випадках коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право оренди земельної ділянки чи передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну земельну ділянку (наприклад, право оренди або безоплатного термінового користування, передбачене ст. 24 ЗК). Якщо договором не визначено передане орендарю право на відповідну земельну ділянку, до нього переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування земельною ділянкою, який зайнятий будівлею або спорудою і необхідний для його використання у відповідності з його призначенням (п. 2 ст. 652 ЦК) . Даний вид права на земельну ділянку не зустрічається ні в гол. 17 ЦК, ні в гол. IV ЗК, однак прямо заснований на нормах ст. 652 ЦК, тобто санкціонований цивільним законодавством, і за всіма ознаками є речовим. Гарантією стабільності відносин служить норма про те, що надане орендареві право оренди земельної ділянки чи передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну земельну ділянку має властивість прямування: навіть якщо земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування земельною ділянкою, який зайнятий будівлею або спорудою і необхідний для його використання, на умовах, які діяли до продажу земельної ділянки (ст. 653 ЦК) * (274); 2) у випадках коли орендодавець не є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (п. 3 ст. 652 ЦК) * (275). У цьому випадку вид права орендаря будівлі та споруди на земельну ділянку, очевидно, не може перевищувати за обсягом вид права орендодавця на нього. Специфіка обов'язків орендаря за договором оренди будівлі та споруди полягає лише в тому, що в разі припинення договору він зобов'язаний повернути відповідну будівлю і споруду в тому ж порядку, в якому воно передавалося в оренду, тобто з підписанням сторонами передавального акта (п. 2 ст. 655 ЦК). Припинення договору оренди будівлі та споруди здійснюється відповідно до загальних правил про договір оренди. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 7. Договір оренди будівлі та споруди" |
||
|
||