| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Особливості правового регулювання |
||
|
Не можна не помітити деякої подібності положень про оренду будівель і споруд і що містяться в ГК норм про купівлю - продаж нерухомості (ст. 549 - 558), що представляється абсолютно виправданим. Тим самим забезпечується однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в майновому обороті. Спеціальні правила, що регулюють договір оренди будівлі або споруди, викликані до життя специфічними властивостями будівель і споруд як об'єктів нерухомості: особливої цінністю цих об'єктів, їх непотребляемостью в процесі використання, нерозривним зв'язком з землею і т.п . Права орендаря на земельну ділянку Будинки і споруди, як уже зазначалося, належать до об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаним із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруду). Чіткому визначенню цих прав покликані сприяти деякі правила, що містяться в ЦК (ст. 652, 653). Зазначені правила сформульовані стосовно до двох ситуацій: коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендарю відповідно до договору земельна ділянка може бути наданий і на іншому праві. Якщо ж договір оренди будівлі (споруди) не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п. 2 ст. 652 ЦК). Якщо земельна ділянка не належить на праві власності власнику будівлі (споруди), така будівля (споруда) може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) не братимуть суперечити закону або договором, укладеним з власником земельної ділянки (п. 3 ст. 652 ЦК). Очевидно, що за таких обставин до орендаря будинку (споруди) переходить від орендодавця відповідно і право користування відповідною частиною земельної ділянки. Стабільності орендних відносин і захисту прав і законних інтересів орендаря покликане сприяти положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для його використання за призначенням, і у разі зміни власника земельної ділянки, в тому числі в результаті його продажу іншій особі (ст. 653 ЦК). Орендна плата У договорі оренди будівлі (споруди) значно зростає в порівнянні з орендою іншого майна роль умови договору про орендну плату (ст. 654 ЦК). Досить сказати, що до зобов'язань, що виникають з договору оренди будівлі (споруди), не можуть бути застосовані загальні правила про оренду, що діють у випадках, коли договором не визначено розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати. Відповідно до загальних положень про оренду в подібних ситуаціях сторони повинні керуватися умовами про орендну плату, звичайно застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах (ст. 614 ЦК). Якщо ж об'єктом оренди є будівля або споруда, за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі (споруди) вважається неукладеним. Пред'являє до сторонам договору оренди будівлі або споруди вимога про обов'язкове включення в договір умови про розмір орендної плати під страхом визнання його неукладеним аж ніяк не означає, що кваліфікуючою ознакою договору оренди будівлі (споруди), що дозволяє виділяти його в окремий вид договору оренди, є те, що стосовно оренди будівлі (споруди), на відміну від загальних положень про оренду, умова про орендну плату набуває значення істотної умови договору, як це нерідко прийнято вважати в юридичній літературі "*". --- "*" Див, напр.: Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 185. Нам вже доводилося відзначати, що умова про орендну плату ставиться до істотних умов будь-якого договору оренди. Суть же спеціального правила, яке регулює відносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, полягає в тому, що до вказаних правовідносин не підлягають застосуванню диспозитивні норми, що дозволяють визначити істотна умова про розмір орендної плати на той випадок, коли в документі, підписаному сторонами, відсутній пункт про орендну плату. Дія диспозитивної норми про розмір орендної плати (п. 3 ст. 424 ЦК) означає, що в останньому випадку, незважаючи на відсутність відповідного пункту в договорі (документі), в договорі (як правовідносинах) є істотна умова про орендну плату. Передбачаючи обов'язковість для договору оренди будівлі (споруди) умови про розмір орендної плати, ГК не включає будь-яких спеціальних правил щодо форми орендної плати, порядку та строків внесення орендарем орендних платежів. Тому в цій частині зберігають свою дію загальні положення про оренду (ст. 614 ЦК). І стосовно договору оренди будівлі або споруди умова про орендну плату зовсім не обов'язково повинно визначатися у формі твердої суми платежів, що вносяться періодично або одноразово. Сторони можуть домовитися про інші форми орендної плати, зокрема: у вигляді встановленої частки доходів орендаря від використання будівлі (споруди); в формі послуг з боку орендаря, що надаються орендодавцеві; шляхом покладання на орендаря витрат на капітальний ремонт будівлі (споруди), і т . д. Головне, щоб зустрічну надання орендаря, одержуване орендодавцем у якості орендної плати, мало б у договорі грошову оцінку, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати. Форма та державна реєстрація договору Спеціальні вимоги до форми договору оренди будівлі (споруди) полягають у тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами . Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. ЦК не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі або споруди, втім, як і будь-який інший угоди з нерухомістю, за винятком випадків, встановлених законом. У юридичній літературі тривають спроби критики Кодексу у зв'язку з відсутністю в ньому положень про обов'язкову кваліфікованої формі всякої угоди з нерухомістю, в тому числі і договору оренди будівлі (споруди). Автори таких робіт у силу тільки їм зрозумілих причин стверджують, що новий ЦК скасував обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю. Так, Н.А. Сиродоев пише: "ЗАМІНА НОТАРІАЛЬНОГО ПОСВІДЧЕННЯ (виділено нами. - В.В.) на реєстрацію угод не може бути беззастережно виправдана. Крім того, що реєстрація угоди складніше нотаріального посвідчення, вона не сполучена з консультаційними функціями, які здійснює нотаріус. А це тягне за собою необхідність залучення адвокатів для підготовки договорів. Встановлені ... розміри плати за реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним є щадними, але ніщо не заважає знизити розмір держмита за нотаріальне посвідчення угод "" * ". --- "*" Сиродоев Н.А. Указ. соч. С. 93; див. також: Карамишева О.В., Герасимова О.Л. Деякі правові аспекти створення та ведення Державного земельного кадастру Російської Федерації в умовах ринку / / Держава і право. 1998. N 3. С. 28 - 37. У зв'язку з цим перш за все необхідно вказати на фактичну неточність, допускаемую прихильниками загального і обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю. ГК ніяк не міг скасувати обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю або замінити його державною реєстрацією таких угод в силу відсутності в раніше діяв законодавстві будь-яких норм, що передбачають обов'язкову нотаріальну форму для всіх угод з нерухомістю. У ДК РРФСР 1964 р. були положення про обов'язкове нотаріальне посвідчення лише окремих видів договорів, і зовсім не обов'язково за ознакою приналежності об'єктів таких договорів до нерухомого майна. Обов'язкове нотаріальне посвідчення передбачалося щодо договору купівлі - продажу житлового будинку (частини будинку), що знаходиться в місті або селищі міського типу, за участю громадянина та договору купівлі - продажу дач (ст. 239 ЦК 1964 р.), а також стосовно договору дарування житлового будинку (ч. 3 ст. 257 ЦК 1964 р.). Водночас обов'язкового нотаріального посвідчення вимагали договір дарування на суму понад 500 руб. і договір дарування валютних цінностей на суму понад 50 руб. (Ч. 1 ст. 257 ЦК 1964 р.), що не мало ніякого відношення до нерухомого майна. Отже, критики чинного ЦК пропонують по суті не відновити порядок обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю (оскільки такий раніше був відсутній), а ввести такий порядок. А це, погодимося, інша постановка питання. З приводу проблеми доцільності (чи недоцільності) введення загального і обов'язкового порядку нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомим майном, включаючи і договори оренди будівель і споруд, можна висловити наступні міркування. По-перше, при обов'язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю обов'язкова нотаріальна форма цих угод ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Йдеться про невиправдані витратах часу і коштів. Адже з точки зору функціональних завдань і юридичного значення обов'язковий порядок нотаріального посвідчення відповідних угод ідентичний (у цій частині) системі обов'язкової державної реєстрації угод з нерухомим майном, покликаної вирішувати ті ж завдання (у числі багатьох інших), які ставляться і перед обов'язковим нотаріальним посвідченням угод : перевірка законності здійснюваних операцій, забезпечення їх публічної достовірності і т.д. Іншими словами, цілі, які могли б служити виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю, повністю збігаються з цілями, що стоять перед системою державної реєстрації. По-друге, система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує ведення Єдиного державного реєстру всіх об'єктів нерухомості, що має надзвичайне значення для майнового обороту. По-третє, твердження про те, що система державної реєстрації "не сполучена з консультаційними функціями" і що це тягне за собою необхідність залучення адвокатів, ніяк не може служити підставою для введення "поголовного" примусової та обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю. Зрештою, якщо учасники майнового обороту побажають отримати консультаційну допомогу (платну, зрозуміло) саме від нотаріуса (а не від адвоката), вони мають право передбачити для своєї угоди обов'язкову нотаріальну форму (п. 2 ст. 163 ЦК). Крім того, величезному числу учасників угод з нерухомістю консультаційні послуги нотаріуса абсолютно не потрібні. Навіщо, питається, нотаріусу консультувати з питань правильності складання договору комерційні організації, органи влади та місцевого самоврядування, що мають кваліфіковані юридичні служби?! У результаті виходить, що введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном повністю виправдовує інтереси і сподівання тільки однієї певної групи осіб, а саме - нотаріусів. Даний висновок особливо наочний стосовно договорів оренди будівель і споруд. Переважна більшість учасників зазначених договорів становлять комерційні та некомерційні організації, органи влади та місцевого самоврядування, для яких обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди будівель і споруд обернеться виключно додатковими тимчасовими і матеріальними витратами. Сподіваємося, що цього не станеться! Чинний ЦК містить норму про те, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з цього моменту (п. 2 ст. 651). Насамперед хотілося б відзначити, що в період, коли готувався і приймався новий ЦК, нежитлові приміщення всередині будівель не визнавалися об'єктом нерухомості; з цієї причини угоди з нежитловими приміщеннями (у тому числі договори про їх оренду) не вимагали державної реєстрації. Тому не ГК "повинен" у створенні тієї безглуздої ситуації, яку ми спостерігаємо сьогодні, коли договір оренди будівлі в цілому, укладений, скажімо, на термін в одинадцять місяців, обходиться без державної реєстрації, а такий же договір оренди (або суборенди) окремого приміщення в цій будівлі на менш тривалий строк не має сили до його обов'язкової державної реєстрації. Ця ситуація породжена Федеральним законом від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" "*", які ввімкнули нежитлові приміщення до переліку об'єктів нерухомості. А в результаті тепер правовідносини, пов'язані з орендою нежитлових приміщень, охоплюються загальними положеннями про оренду, що стосуються нерухомого майна, а саме правилом про те, що договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Як вже зазначалося, інше встановлено законом щодо договорів оренди будівель і споруд тривалістю менше року (п. 2 ст. 651 ЦК), однак вказане спеціальне правило не торкається договорів оренди нежитлових приміщень. --- "*" СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. Ще більш дивні висновки щодо договорів оренди нежитлових приміщень можна зустріти в юридичній літературі. Наприклад, на думку І. Ісрафілова, нежитлові приміщення взагалі не є окремими об'єктами орендних відносин, оскільки "вони вже об'єднані під загальним значенням" будівля "і до них слід застосовувати норми, що регулюють оренду будівель." Важливе значення при здачі в оренду нежитлового приміщення, безпосередньо пов'язаного із земельною ділянкою, - пише І. Ісрафілов, - має й визначення в договорі порядку користування орендарем даними земельною ділянкою. Представляється, що в цих випадках до договору оренди слід докласти і план - схему земельної ділянки "(?!). Мало того, виявляється, що" за відсутності в договорі розміру орендної плати договір оренди нежитлового приміщення вважається неукладеним і не тягне жодних наслідків "(?!). І всі ці висновки, реалізація яких може привести до колосальних руйнівних наслідків для майнового обороту (адже по суті ставляться під сумнів практично всі договори оренди нежитлових приміщень), грунтуються на одному - єдиному формально - логічному умовиводі автора про те, що " поняття "будівля" дещо ширше і за смисловим значенням повністю охоплює поняття "нежитлове приміщення" "*". --- "*" Див: Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. 1997. N 10. С. 113 - 119. Однак повернемося до питань, пов'язаних з державною реєстрацією договорів оренди будівель і споруд. На відміну від ЦК, який говорить про державну реєстрацію саме договорів оренди (п. 2 ст. 609), Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в деяких випадках передбачає державну реєстрацію права оренди. Наприклад, згідно з п. 1 ст. 26 Закону право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, а відповідно до п. 3 тієї ж статті договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення). Технічна помилка законодавця послужила для деяких авторів підставою для глибоких наукових пошуків, покликаних, на їх думку, довести, що об'єктом реєстрації є не договір оренди будівлі (споруди), а якесь "право - обтяження". Наприклад, на думку О. Гутнікова, в Законі про державну реєстрацію "мова йде саме про реєстрацію права оренди нерухомого майна. Безумовно, договір оренди представляється на державну реєстрацію, так як для того, щоб зареєструвати право, необхідно представити підставу (договір), з якого це право виникає. Однак реєструється з точки зору ст. 26 Закону не договір, а право оренди ... Тому слід визнати, - пише далі О. Гутников, - що реєстрація обтяження є одночасно державна реєстрація права, а реєстрація права в той же час є реєстрацією обтяження. Можна навіть вести мову про єдине поняття оренди як права - обтяження, що підлягає державній реєстрації. Від нього, безумовно, відрізняється договір оренди (угода) як підставу, з якого таке право - обтяження виникає "" * ". --- "*" Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. 1999. N 5. С. 117. Одна невдача: відповідно до п. 3 ст. 433 ЦК договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Законом (ГК, Законом про державну реєстрацію) стосовно договору оренди будівлі або споруди інше не встановлено. Отже, і зазначений договір вважається укладеним з моменту його (договору, а не гіпотетичного "права - обтяження") державній реєстрації. Більш того, в ЦК міститься імперативна норма (п. 1 ст. 425), згідно з якою договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. Отже, до моменту державної реєстрації договору оренди будівлі або споруди він не вступає в силу, тобто не породжує абсолютно ніяких прав та обов'язків. Так що ж пропонує реєструвати О. Гутников, що не зареєструвавши договору оренди? Якщо говорити про технічну сторону справи, то відповідно до Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими Постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. N 219 "*", проведення державної реєстрації договорів та інших угод в щодо нерухомого майна засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі правовстановлюючого документа (тобто на тексті договору оренди) (п. 77). --- "*" СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963. Державна реєстрація договору оренди будівлі (споруди) одночасно означає обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на відповідний об'єкт, зданий в оренду. Відповідні відомості про договір оренди будівлі (споруди) вносяться в підрозділ. III Єдиного державного реєстру - "Записи про обмеження (обтяження) права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомого майна" (п. 8 Правил). У зазначеному підрозділі Єдиного державного реєстру є спеціальна частина (подразд. III-1) для записів відомостей про оренду. На місці записи про оренду в графу "Опис предмета оренди" заносяться дані про орендованому об'єкті нерухомості або його частини, а в графі "Термін" вказуються дати початку і закінчення оренди або дата початку оренди та її тривалість; якщо термін оренди договором не визначений, замість тривалості оренди пишуться слова "термін не визначено" (пп. 44, 45 Правил). У разі припинення договору оренди будівлі або споруди зазначені записи про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця погашаються спеціальним штампом погашення реєстраційного запису, проставляє на лицьовій стороні листа записи про оренду. У штампі погашення реєстраційного запису проставляється дата реєстрації припинення відповідного обтяження та ім'я реєстратора, завірені підписом останнього (п. 62 Правил). Як бачимо, ніяких окремих розділів (підрозділів), куди могли б вноситися відомості про державну реєстрацію права оренди, Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним не містить, та в цьому й немає необхідності, оскільки право оренди будівлі або споруди виникає з зареєстрованого договору оренди і ним же засвідчується. Виконання договору Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору оренди будівлі або споруди. Передача зазначеного об'єкта нерухомості орендодавцем і прийняття його орендарем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК). До фактичної передачі зданого в оренду будівлі або споруди орендарю і підписання сторонами передавального акту або іншого відповідного документа договір оренди не може вважатися виконаним. Більш того, ухилення однієї із сторін від передачі (прийняття) відповідного майна або підписання передавального акта розглядається як відмова від виконання договору оренди будівлі (споруди). Невиконання орендодавцем своїх зобов'язань по передачі орендарю зданого в оренду будівлі або споруди може спричинити для нього різні несприятливі наслідки, крім загальної обов'язку боржника відшкодувати кредитору завдані у зв'язку з невиконанням зобов'язання збитки (ст. 393 ЦК). Зокрема, в подібних випадках можливе застосування ст. 398 ЦК, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуально - певну річ кредитору останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредитору на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків. Якщо орендар внаслідок прострочення орендодавця у виконанні зобов'язання з передачі майна втратив інтерес до договору оренди, він має право вимагати його розірвання та відшкодування збитків, завданих розірванням договору (п. 3 ст. 611 ЦК). Невиконання орендарем зобов'язання щодо прийняття від орендодавця зданого в оренду будівлі або споруди також тягне для нього певні наслідки (крім обов'язку відшкодувати заподіяні збитки). Зокрема, в силу відсутності будь-якого спеціального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подібній ситуації у випадках, коли орендар у порушення закону, інших правових актів або договору оренди не приймає орендоване майно або відмовляється його прийняти, орендодавець має право вимагати від орендаря прийняти об'єкт оренди або відмовитися від виконання договору. По закінченні терміну дії договору оренди будівлі або споруди або в разі припинення його з інших підстав відповідну будівлю або споруду має бути повернуто в тому ж порядку, як воно передавалося в оренду, тобто передача зазначеного об'єкта нерухомості орендарем і прийняття його орендодавцем також оформляються передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (п. 2 ст. 655 ЦК). До цього моменту (фактичної передачі плюс підписання передавального акта, її посвідчує) орендар не може вважатися таким, що виконав свої зобов'язання. На цьому можна було б закінчити виклад спеціальних правил, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, оскільки ніяких інших положень про особливості договорів оренди названих об'єктів нерухомості ЦК не містить. Проте в юридичній літературі можна зустріти судження і про деяких інших особливостях правового регулювання зазначених правовідносин. Одним з найбільш стійких у таких судженнях є вказівка на особливість договору оренди будівель, споруд та нежитлових приміщень, яка полягає в можливу специфіку суб'єктного складу, а саме участі за певних умов у договорі оренди (на стороні орендодавця) такого суб'єкта, як балансоутримувач будинку (споруди) , у якого воно знаходиться на праві господарського відання або оперативного управління. Так, на думку В.Н. Литовкіна, "установа, не будучи Титулодержатель в орендних відносинах, може займати своє певне місце в них, будучи балансоутримувачем (поняття, яке вживається в договірній практиці і нормативних актах)" "*". Причому як приклад такого нормативного акту, що вживає поняття "балансоутримувач", наводиться одна з постанов Уряду Москви, котра затвердила типову форму договору оренди нежитлових приміщень, будівель і споруд (Постанова від 13 серпня 1996 р.) "*", незважаючи на те що такого роду акти повинні повністю відповідати федеральному законодавству, оскільки цивільне законодавство відноситься до виключної федеральної компетенції. --- "*" Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій. С. 232. Вісник мерії Москви. 1996. N 21. С. 54 - 62. "Балансоутримувач, - пише В.Н. Литовкин, - юридична особа, наділена речовим правом (правом оперативного управління), яка підписує договір на стороні орендодавця, не будучи їм, відповідаючи перед орендодавцем лише за технічне обслуговування, утримання, експлуатацію та ремонт об'єкта оренди. Балансоутримувач - господарюючий суб'єкт орендодавця. Він не наділений правом укладати договір оренди, його укладає відповідний комітет з управління майном, що є в цьому випадку Титулодержатель. Але підпис балансоутримувача на стороні орендодавця потрібно. У разі відмови балансоутримувача від підпису комітет з управління майном укладає договір незалежно від позиції балансоутримувача, а балансоутримувач зобов'язаний виконувати обов'язки на стороні орендодавця за договором "" * ". --- "*" Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій. С. 232. Сприймає фігуру балансоутримувача як самостійного учасника правовідносин, пов'язаних з орендою будинків, споруд та нежитлових приміщень, та судово - арбітражна практика. Прикладом може служити наступну справу, розглянуте в порядку нагляду Президією Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. Державний комітет Російської Федерації з управління державним майном у свій час звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень. Ухвалою арбітражного суду позов було залишено без розгляду на підставі п. 5 ст. 87 АПК у зв'язку з недотриманням позивачем порядку досудового врегулювання спору, встановленого ст. 619 ГК: орендодавець (позивач) не звертав орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін, порушення якого і послужило згодом підставою для пред'явлення позову про розірвання договору. При розгляді справи в апеляційній інстанції дане визначення було залишено без зміни. З матеріалів справи вбачалося, що спірний договір оренди був укладений між, з одного боку, Держкоммайном РФ (орендодавцем) і перший експлуатаційної комендатурою Міністерства оборони Росії (балансоутримувачем), в оперативному управлінні якої знаходилися відповідні нежитлові приміщення, і, з іншого боку, товариством з обмеженою відповідальністю (орендарем) на термін дев'ять років. Розглядаючи дану справу в зв'язку з тим, що на що відбулися по ньому судові акти був принесений протест, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ погодився з необхідністю застосування до спірних правовідносин положення ст. 619 ГК, згідно з яким орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Разом з тим, незважаючи на те що орендодавець (позивач) справді не направляв орендарю такого письмового попередження, досудовий порядок врегулювання спору був визнаний дотриманим, що послужило підставою до скасування визначення арбітражного суду про залишення позову без розгляду та направлення справи на новий розгляд. При цьому в Постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ було зазначено: "Одним з основних учасників договору оренди є перша експлуатаційна комендатура Міноборони Росії, яка фактично займається реалізацією договору і якій має вноситися орендна плата. Названа комендатура після неодноразових наявних у справі попереджень про необхідність виконання відповідачем зобов'язань за договором оренди клопотала про його розірвання зважаючи суттєвих порушень, допущених орендарем, що відповідає вимогам ст. 619 названого Кодексу та необгрунтовано не прийнято арбітражним судом. Виходячи з цього слід визнати, що орендар був попереджений про необхідність виконання зобов'язання у встановлений термін. За таких обставин відбулися у справі судові акти підлягають скасуванню "" * ". --- "*" Вісник ВАС РФ. 1997. N 10. С. 32. Проблема, пов'язана з фігурою балансоутримувача в орендних відносинах, має свою історію. Її першопричиною послужило свого часу видання Указу Президента Російської Федерації від 14 жовтня 1992 р. N 1230 "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду" "*". Даним Указом (п. 4) було передбачено, що здача нерухомого майна державних і муніципальних підприємств, що належить останнім на праві повного господарського відання (нині - господарське відання), в оренду на термін понад один рік здійснюється виключно відповідними комітетами з управління державним та муніципальним майном. Проте вже в момент появи Указу він в цій частині суперечив діючим на той час Закону РРФСР "Про власність в РРФСР" , який передбачав, що до права повного господарського відання застосовуються правила про право власності, якщо законодавчими актами не передбачено інше, і ні за яких умов не допускав з боку власника розпорядження майном, що належить підприємству на праві повного господарського відання (п. 2 ст. 5 Закону). --- "*" Відомості З'їзду депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1992. N 43. Ст. 2429. Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. 1990. N 30. Ст. 416. Таким чином, склалася парадоксальна ситуація, коли ні саме державне або муніципальне підприємство (в силу заборони, передбаченого Указом N 1230), ні орган, уповноважених власником (в силу заборони, передбаченого Законом РРФСР "Про власність в РРФСР"), не могли розпорядитися нерухомим майном підприємств шляхом здачі його в оренду на термін більше одного року. Практика знайшла вихід з цієї тупикової ситуації: такі договори оренди стали укладатися за участю на стороні орендодавця як відповідного комітету з управління державним або муніципальним майном, так і самого підприємства (балансоутримувача). Новий ЦК чітко визначив співвідношення правомочностей суб'єкта права господарського відання та власника його майна. Починаючи з моменту введення в дію частини першої ДК (1 січня 1995 р.) відповідні положення Указу Президента РФ від 14 жовтня 1992 р. N 1230, наділяє комітети з управління майном повноваженнями по здачі в оренду нерухомого майна, що належить державному підприємству на праві господарського відання , втратили чинність, оскільки право розпорядження цим майном (у тому числі шляхом здачі його в оренду за згодою власника) належить виключно підприємству як суб'єкту господарського відання ст. 294, 295 ЦК). Що стосується установ, то закріплені за ними будівлі, споруди, нежитлові приміщення належать їм на праві оперативного управління. За винятком окремих випадків, передбачених законом, вони не вправі розпоряджатися майном, закріпленим за ними власником або придбаним за кошти, виділені їм з кошторисом. Але й власник не наділений правами за розпорядженням цим майном (п. 1 ст. 298 ЦК). Для того щоб розпорядитися будинком, спорудою, нежитловими приміщеннями, закріпленими на праві оперативного управління за установою, власник повинен спочатку вилучити це майно у останніх, що допускається лише у відношенні зайвого, невикористаного або використовується не за призначенням майна (п. 2 ст. 296 ГК). Таким чином, норми, що містяться в ЦК, не залишають жодного місця фігурі балансоутримувача в орендних відносинах. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "2. Особливості правового регулювання" |
||
|
||