Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

1. Поняття і сфера застосування

За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК).
На відміну від раніше розглянутих договорів прокату та оренди (фрахтування на час) транспортного засобу даний договір виділений в окремий вид договору оренди виключно за ознаками особливостей переданого в оренду майна: будівель і споруд, - вимагають встановлення спеціальних правил, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою зазначених об'єктів.
Слід підкреслити також, що стосовно нерухомості схема правового регулювання орендних відносин будується на інших засадах, ніж регулювання договору купівлі - продажу. В останньому випадку ГК встановлені спеціальні правила, спрямовані на регламентацію правовідносин, пов'язаних з купівлею - продажем всякого нерухомого майна (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558). При формулюванні самих норм, що регулюють договір оренди, законодавець вчинив інакше: спеціальні правила, що стосуються оренди всякого нерухомого майна, поміщені безпосередньо у складі загальних положень про оренду (§ 1 гл. 34); наприклад: особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів можуть бути встановлені законом (п. 2 ст. 607); договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 609); орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616); в разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п. 2 ст. 617), і деякі інші положення.
Названі правила, що стосуються оренди всякого нерухомого майна, проте по відношенню до спеціальних правилам, регулюючим правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, являють собою саме загальні положення про оренду, які, як це передбачено ст. 625 ГК, підлягають застосуванню до договорів оренди будівель або споруд тільки в тому випадку, якщо правилами про оренду зазначених об'єктів (§ 4 гл. 34 ЦК) не встановлено інше.
Таким чином, правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, регулюються насамперед спеціальними правилами, поміщеними в § 4 гл. 34 ГК, за відсутності таких - правилами про оренду нерухомого майна, розташованими в загальних положеннях про оренду (§ 1 гл. 34), і лише за відсутності будь-яких правил про оренду нерухомості - інші загальними положеннями про оренду.
Будинки й споруди, які є об'єктами орендних правовідносин, "удостоєних" спеціального регулювання в ГК, кваліфікуються як об'єкти нерухомості за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню (п. 1 ст . 130 ЦК). Правда, не можна не погодитися з тим, що даний критерій віднесення об'єктів до нерухомості, використаний у ГК, страждає деякою неточністю. Справді, сучасний рівень розвитку техніки дозволяє переміщати будівлі та споруди без жодного збитку їх призначенню. Стосовно до таких ситуацій Н.А. Сиродоев резонно зауважує: "Насправді юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і виникнення її на іншому. І при державній реєстрації прав на нерухоме майно ці обставини ніяк не можна обійти, бо всі об'єкти нерухомості так чи інакше прив'язуються до конкретної земельної ділянки, а не взагалі до землі ... У ДК РФ земельні ділянки називаються в числі об'єктів нерухомості самі по собі, і як би окремо до нерухомості відноситься "все, що міцно пов'язане із землею", тобто з землею взагалі, а не з конкретним ділянкою "" * ".
---
"*" Сиродоев Н.А. Указ. соч. С. 91.
Незважаючи на можливу неточність формулювання критерію віднесення будівель, споруд та інших об'єктів до нерухомого майна, зазначений критерій, а саме: нерозривний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку їх призначенню, - дозволяє тут обмежити сферу застосування спеціальних правил про оренду будівель і споруд (§ 4 гл. 34 ЦК). Наприклад, виходячи із зазначеного критерію очевидно, що ці спеціальні правила не підлягають застосуванню до правовідносин, пов'язаних з орендою ларьків, кіосків, павільйонів та інших подібних конструкцій.
У сучасній юридичній літературі робилися спроби дати визначення понять "будівля" і "споруда", а також виділити їх основні відмінності. Так, на думку В.Н. Литовкіна, "вони (будівлі та споруди. - В.В.) відрізняються своєю нерухомістю, фундаментальної прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якому вони зведені, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації, окремі з них представляють художню цінність і тому мають відносно високу цінність , особливо пам'ятки історії, культури, архітектури, які є унікальними об'єктами, на вартість яких надає самостійне вплив і місцезнаходження землі під будівлею та спорудою "" * ".
---
"*" Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій. С. 219.
При цьому під будівлями зазвичай розуміються такі об'єкти, які "диференціюються на дві великі взаємовиключні протилежні групи: житлові та нежитлові з двома різними правовими режимами використання" "*".
---
"*" Там же. С. 220.
Поняття "споруда" зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, наприклад: нафтові і газові свердловини, автозаправні станції, гідротехнічні споруди, магістральні трубопроводи, спортивні, фізкультурно - оздоровчі, спортивно - видовищні споруди (стадіони, палаци спорту, концертно - спортивні палаци, спортивні зали, плавальні басейни), мости, оранжереї, трансформатори, теплові вузли, підестакадного простору та інші інженерні споруди, фундаментально пов'язані з землею "*".
---
"*" Див: Там же. С. 223.
В одному з сучасних підручників щодо відмінностей між поняттями "будівля" і "споруда" говориться наступне: "Відповідь на питання, в чому відмінність між будівлею і спорудою, ЦК не містить. Однак, виходячи з загальновживаного значення цих слів, можна зробити висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово "" * ".
---
"*" Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 185.
На наш погляд, спроби дати юридичні дефініції понять "будівля" і "споруда" навряд чи доцільні, оскільки зазначені поняття не належать до числа правових категорій. Ще більш сумнівні спроби виділити відмінності між цими поняттями. Якщо звернутися до тлумачних словників сучасної російської мови, то ми побачимо, що поняття "спорудження" є родовим по відношенню до поняття "будівля". Під будівлею в російській мові розуміється архітектурна споруда, будівля, будинок, а під спорудою - всяка значна споруда (різного виду, призначення) "*". Тому правильніше було б вживати вираз "будівлі та інші споруди".
---
"*" Див, напр.: Словник російської мови / За ред. Н.Ю. Шведової. 23-е изд., Испр. М., 1991. С. 230, 747.
З юридичної точки зору існуючі (в повсякденному сенсі) відмінності між поняттями "будівля" і "споруда" не мають ніякого правового значення, оскільки спеціальні правила про оренду зазначених об'єктів не передбачають диференційованого регулювання виникають у зв'язку з цим правовідносин. Набагато важливіше відрізняти будівлі та споруди від інших будівель, що не відносяться до об'єктів нерухомості (про що говорилося раніше), а також від інших видів нерухомого майна, до яких не підлягають застосуванню спеціальні правила, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд (об'єкти незавершеного будівництва, житлові та нежитлові приміщення, вбудовано - прибудовані приміщення).
У цьому сенсі під будівлею (спорудою) слід розуміти будь штучно зведений на земельній ділянці або під ним (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
При такому підході підкреслюються всі необхідні для відповідної юридичної кваліфікації характерні риси таких об'єктів нерухомості, як будівлі і споруди.
По-перше, коли ми говоримо про будівлях і спорудах, йдеться про об'єкти, створених людьми (штучно зведених). Ця ознака дозволяє відмежовувати будівлі і споруди від об'єктів нерухомості, що є такими за своєю природою (гори, скелі тощо).
По-друге, про будівлях і спорудах як об'єкти нерухомості можна говорити лише в тому випадку, якщо вони "прив'язані" до певного земельній ділянці. Причому ситуація не змінюється, якщо певні інженерні споруди знаходяться під землею (наприклад, шахти), оскільки і в цьому випадку їх власнику або власнику необхідно мати певні права на відповідну земельну ділянку.
По-третє, зв'язок будівлі (споруди) із земельною ділянкою повинна бути настільки міцною (фундаментальної), що переміщення зазначеного об'єкта нерухомості без невідповідного збитку його призначенням виявилося б неможливим. Даний ознака дозволяє відмежувати будівлі і споруди від інших будівель і конструкцій (ларьків, наметів, кіосків тощо), які взагалі не відносяться до об'єктів нерухомості.
По-четверте, будівлею (спорудою) визнається лише такий об'єкт нерухомості, який є самостійним (окремо вартим). За цією ознакою будівлі та споруди відрізняються від таких об'єктів нерухомості, як житлові та нежитлові приміщення, вбудовано - прибудовані приміщення, при оренді яких не можуть застосовуватися спеціальні правила, що регулюють правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд.
По-п'яте, до будівель (споруд) належать лише такі об'єкти нерухомості (будівлі, споруди), зведення яких закінчено і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. Як відомо, право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). У свою чергу, сама ця реєстрація можлива тільки після закінчення будівництва будівлі (споруди) і його готовності до використання за прямим призначенням. Даний ознака служить критерієм для розмежування двох різних видів об'єктів нерухомості: будівель (споруд) і незавершених будівництвом об'єктів. Останні також можуть служити об'єктами різних угод, у тому числі і договору оренди, однак і в цьому випадку відповідні правовідносини не будуть охоплюватися спеціальними правилами, які регулюють оренду будівель і споруд.
Необхідно також мати на увазі, що деякі об'єкти нерухомості, що відносяться до будівель і споруд, мають певну специфіку, яка знаходить відображення і в особливості правового регулювання правовідносин, пов'язаних з передачею їх в оренду. Зазначені особливості випливають як із цивільно - правових норм, у тому числі за рамками гл. 34 ГК, так і з окремих положень публічного права.
Наприклад, в якості особливого об'єкта нерухомості законодавством розглядаються будівлі, які належать до житлового фонду (житлові будинки). Відповідно до ст. 7 чинного нині Житлового кодексу РРФСР, затвердженого Верховною Радою РРФСР 24 червня 1983 "*" (з наступними численними змінами та доповненнями) жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків; надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється. Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається (ст. 9 Житлового кодексу). Даним положенням кореспондують і деякі норми, що містяться у ЦК. Так, згідно з пп. 2 і 3 ст. 288 ГК житлові приміщення призначені для проживання громадян; громадянин - власник житлового приміщення може використовувати його тільки для особистого проживання і проживання членів його сім'ї; житлові приміщення можуть здаватися їх власниками на основі договору для проживання громадян; розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ та організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове.
---
"*" Відомості Верховної Ради УРСР. 1983. N 26. Ст. 883.
Використання житлових будинків і житлових приміщень виключно для проживання громадян забезпечується (у відомому сенсі) і судово - арбітражної практикою. Так, у спільному Постанові Пленуму Верховного Суду і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 1 липня 1996 р. N 6/8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" "*" (п. 38) міститься роз'яснення , відповідно до якого операції, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, вчинені після введення в дію частини першої ГК (1 січня 1995 р.), є нікчемними.
  ---
  "*" Вісник ВАС РФ. 1996. N 9.
  Крім того, для регулювання правовідносин, пов'язаних з наданням у володіння і користування громадян житлових приміщень для проживання, законодавцем використовується конструкція самостійного цивільно - правового договору - договору найму житлового приміщення (п. 1 ст. 671 ЦК); тому можливість укладення громадянами (в якості орендарів) договорів оренди житлових будинків і інших житлових приміщень виключається.
  Що стосується юридичних осіб як можливих орендарів житлових будинків і житлових приміщень, то їм зазначені об'єкти можуть бути надані у володіння або користування на основі договору оренди. Однак правомочність юридичної особи як орендаря у цьому випадку обмежується лише можливістю використовувати об'єкт оренди (житловий будинок чи інше житлове приміщення) виключно для проживання громадян (п. 2 ст. 671 ЦК). 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "1. Поняття і сфера застосування"
  1.  1. Поняття і сфера застосування
      сфера застосування норм ЦК про роздрібну купівлю - продаж (по суб'єктах) ширше, ніж дія норм, що містяться в Законі Російської Федерації "Про захист прав споживачів". Відповідно до зазначеного Закону стосовно роздрібної купівлі - продажу, під споживачем розуміється тільки громадянин, який має намір придбати чи купує або використовує товари виключно для особистих (побутових) потреб,
  2.  2. Договір дарування за радянським цивільному праву
      сфера застосування договору дарування Поняття договору дарування залишалося незмінним і в радянський період розвитку цивільного права. Договором дарування зізнавався такий договір, за яким одна сторона передає безоплатно іншій стороні майно у власність (ст. 256 ЦК 1964 р.). З визначення договору дарування випливає, що законодавець конструював його по моделі реального договору.
  3.  2. Поняття і сфера застосування договору прокату
      застосуванню передбачені загальними положеннями про оренду (ст. 621 ЦК) правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди. По-шосте, договір прокату може бути розірваний з ініціативи орендаря в будь-який час за умови письмового попередження орендодавця не менше ніж за десять днів про свій намір
  4.  1. Поняття і сфера застосування
      сфера застосування спеціальних правил, що регулюють договір оренди транспортного засобу (§ 3 гл. 34 ЦК). Поняття "транспортні засоби" є надзвичайно широким і включає в себе самі різні об'єкти, що мають на меті транспортування пасажирів, пошти, вантажів, багажу: від повітряних і морських суден до воза, саней і велосипедів. Об'єктом ж договору оренди (фрахтування на час) можуть служити
  5.  1. Поняття і сфера застосування
      поняттю предмета зобов'язання (див., напр.: Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 188). Природно, у співвідношенні зазначених об'єктів, що становлять предмет договору оренди підприємства, переважну роль відіграє об'єкт першого роду (підприємство). Саме специфічні особливості підприємства як майнового комплексу зумовлюють необхідність
  6.  1. Поняття і сфера застосування
      поняття "довірче управління майном" в Республіці Казахстан виявляються при ознайомленні з коментарем до правових норм (гл. 44 Цивільного кодексу Республіки Казахстан), яке розкриває концептуальні засади підходу до правового регулювання відносин, пов'язаних з довірчим управлінням майном. Так, автор відповідного коментаря І.У. Жанайдаров вказує: "Ідея права
  7.  1. Поняття і сфера застосування
      поняття "комерційне позначення" був запропонований Е.А. Сухановим в одному з перших коментарів до частини другої ЦК; на його думку, відповідний зміст даного терміну може бути виведено з Паризької конвенції з охорони промислової власності. Пізніше з даним підходом погодилися і багато інших авторів. Наприклад, А.А. Іванов, погоджуючись з думкою Є.А. Суханова, вважає, що дане
  8.  . Поняття і сфера застосування
      зрозумілий. Очевидно, що в рамках договору про організацію перевезень будь-які роботи можуть виконуватися лише вантажовідправником (вантажоодержувачем) або перевізником, тобто сторонами цього договору. Власники інфраструктур, а також пасажири в договорі про організацію перевезень не беруть участь, а стало бути, ні виконувати роботи, ні звертатися з проханнями про їх виконання не можуть. На морському транспорті
  9.  1. Поняття і сфера застосування
      поняття зазначеного договору, що міститься в ст. 785 ГК. Причому з цих визначень в окремих випадках не вбачається реальний характер договору перевезення, а в КТМ прямо підкреслюється, що договори морського перевезення вантажів можуть бути як реальними, так і консенсуальних. Згідно ст. 115 КТМ за договором морського перевезення вантажу перевізник зобов'язується доставити вантаж, який йому передав або
  10.  1. Поняття і сфера застосування
      сфера відповідальності вантажовідправника, зокрема за рахунок додаткової відповідальності за ті порушення вимог законодавства, що пред'являються до оформлення транспортних документів і навантаженні вантажів у транспортні засоби, які спричинили негативні наслідки у зв'язку з перевезенням вантажів у прямому змішаному сполученні (наприклад, наднормативний простій транспортних засобів в пункті