| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 1. Загальна характеристика договору оренди |
||
|
Договір оренди має широке застосування в підприємницької та інших областях економічних відносин. Його господарська мета виражається в тому, що він дає можливість задовольняти потреби осіб, яким з різних причин необхідно тимчасове користування речами, і одночасно надає власникам речей, що не використовуються у певний період, можливість отримувати дохід - орендну плату. Таким чином, народження договору оренди зумовлене звичайним для цивільного обороту бажанням найбільш ефективно використовувати майно. Саме тому "законодавство дбайливо намагається надати виникають з його стосункам всіляку визначальних" * (131). Традиційність господарської мети договору оренди пояснює і його давню юридичну історію у всіх правових системах. Так, римське право розглядало три різних види найму: наймання речей (locatio-conductio rerum), наймання послуг (locatio-conductio operarum); наймання робіт (locatio-conductio operis) * (132). Договір оренди народився з першого різновиду римського договору найму - найму речей. Досвід римської юриспруденції поклав початок формуванню сучасного законодавства в цій сфері. Російське дореволюційний законодавство і цивілістична доктрина містили системні положення про майновий найм. Предмет найму, строк користування та винагороду за нього становили істотні умови відповідного договору * (133). У всіх радянських кодификациях цивільного законодавства неодмінно були присутні норми про договір майнового найму, який вважався самостійним видом договору. У різний час економічне значення оренди як зменшувалася (в 30-40-ті роки, в період побудови індустріальної економіки та ведення війни), так і зростала (в 20-ті роки - в період непу - і в другій половині 80-х років - в період перебудови). Істотні зміни в соціально-економічному житті нашої держави стали причиною перегляду правовідносин з передачі майна у тимчасове користування. Був значно розширено коло можливих об'єктів оренди (підприємства, земельні ділянки тощо); учасникам цивільного обороту було надано більше свободи в узгодженні умов договорів. В останні роки існування радянської держави оренді була навіть присвоєна невластива їй функція - особлива організаційно-правова форма підприємництва (створювалися так звані орендні підприємства) та приватизації орендованого публічного майна трудовими колективами * (134). Завершальним кроком розробки вітчизняного законодавства про оренду стало прийняття частини другої Цивільного кодексу, введеної в дію з 1 березня 1996 Істотно збільшився обсяг правових норм, що регулюють договір: з 12 статей у ЦК 1964 р. до 65 в ГК 1995 Крім того, певною мірою змінилися принципи регламентації відповідних правовідносин. Договір оренди є оплатним: орендодавець за виконання обов'язку з передачі майна орендарю отримує від останнього зустрічне надання - орендну плату * (135). Оскільки права та обов'язки виникають як у орендаря, так і в орендодавця, то договір оренди відноситься до взаємних (двосторонньо зобов'язуючим, або сіналлагматіческій) договорами. Наслідком цього є те, що право оренди ніколи не може бути передано в чистому вигляді, так як воно завжди обтяжене певними обов'язками * (136). Взаємний характер договору оренди, як наслідок, виражається в тому, що на боці орендаря у всіх випадках лежить зустрічне виконання його зобов'язань (п. 1 ст. 328 ЦК). Звідси випливає, що орендар не повинен виконувати свої обов'язки щодо внесення орендної плати до виконання орендодавцем своїх обов'язків по передачі йому орендованого майна, так як в разі ненадання зобов'язаною стороною обумовленого договором виконання зобов'язання або наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що таке виконання не буде вироблено у встановлений термін, сторона, на якій лежить зустрічне виконання, має право призупинити виконання свого зобов'язання або відмовитися від виконання цього зобов'язання. Якщо обумовлене договором виконання зобов'язання вироблено не в повному обсязі, сторона, на якій лежить зустрічне виконання, має право призупинити виконання свого зобов'язання або відмовитися від виконання в частині, що відповідає ненадання виконанню (п. 2 ст. 328 ЦК), - п. 10 Огляду про оренді * (137). Договір оренди є, як правило, консенсуальним, тобто що встановлює зобов'язальні відносини з моменту досягнення сторонами угоди з істотних умов. Водночас договір оренди транспортного засобу в Цивільному кодексі сформульовано як реальний (ст. 632, 642 ЦК), тобто що вважається укладеним з моменту передачі предмета оренди орендарю. Тому говорити про те, що договір оренди у всіх випадках є консенсуальним * (138), представляється невірним. Правове регулювання договору оренди. Основу правового регулювання договору оренди становить гл. 34 ГК, § 1 якої містить загальні положення, що застосовуються до всіх видів договору незалежно від виду орендованого майна. У той же час у ній виділені в окремі параграфи спеціальні норми, що регулюють такі види оренди, як прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємства і фінансова оренда (лізинг). Виділення зазначених видів здійснено без будь-якого єдиного класифікаційного критерію. Так, договір прокату виділений в окремий вид договору на основі суб'єктного складу, а також цілей використання майна. Договори оренди транспортного засобу, будівель і споруд, підприємства виділені в основному виходячи з різниці в предметі користування. Виділення договору лізингу обумовлено значною специфікою його змісту. Загальні норми про оренду, що містяться в § 1 гл. 34 ГК, застосовуються до всіх видів оренди, якщо інше не передбачено спеціальними нормами § 2-6 гл. 34 ЦК (ст. 625 ЦК) * (139). Крім того, до всіх видів оренди застосовуються норми загальної частини зобов'язального права і в крайньому випадку - загальні положення Цивільного кодексу, якщо загальні норми про оренду містять правові прогалини. Буквальне тлумачення ст. 625 ГК ставить перед правоприменителем принаймні три проблеми. Першою проблемою є занадто загальне з точки зору практики регулювання договорів оренди окремих видів майна. Відсутність єдиного критерію для класифікації видів договору оренди в Цивільному кодексі можна пояснити тим, що це завдання науки, а не законодавця. Водночас треба розуміти, що всі варіанти оренди, які не можна віднести до прокату, оренди транспортних засобів, будівель і споруд, підприємств, лізингу, автоматично регулюються тільки загальними положеннями про оренду. Отже, законодавець залишає без спеціального регулювання договори оренди, які мають не меншу специфіку, ніж зазначені у § 2-6 гл. 34 ГК. Наприклад, оренда нежитлових приміщень по букві Цивільного кодексу обмежена в правовому регулюванні загальними положеннями про договір оренди, що породжує чимало проблем і компромісних рішень у судовій практиці * (140). Другою проблемою є відоме перехрещення окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна. Виходячи з Цивільного кодексу той чи інший договір часто має ознаки відразу декількох видів договору оренди (або декількох договорів оренди окремих видів майна): лізинг будівлі, прокат транспортного засобу. Постає питання про те, норми яких параграфів гл. 34 ГК застосовувати до них в пріоритетному порядку. У літературі запропонований відповідь на це питання виходячи зі співвідношення понять "види договору оренди" і "договори оренди окремих видів майна" * (141). Дійсно, ст. 625 ГК оперує обома зазначеними поняттями. У той же час вона не конкретизує, які з договорів, врегульованих § 2-6 гл. 34 ГК, є видом договору оренди, а які - договором оренди окремого виду майна. Виходячи з назви логічно припустити, що якщо в основу виділення покладений тільки об'єктний критерій, то перед нами - договір оренди окремого виду майна (договори оренди транспортного засобу, будівлі та споруди, підприємств). Інше - окремі види договорів оренди (договори прокату, лізингу), виділені не тільки по об'єктному, а й за іншими критеріями. Вже за кількістю критеріїв окремі види договорів оренди - це більш спеціальні підрозділи гл. 34 ГК порівняно з договорами оренди окремих видів майна. Тому норми про прокат і лізинг є пріоритетними по відношенню до правил, що регулює оренду транспортних засобів, будівлі та споруди, підприємств. Наприклад, у випадку з лізингом будівлі спочатку слід застосовувати норми про лізинг і лише за відсутності таких - правила про оренду будівель. Третьою проблемою є застосування до окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна, врегульованим іншими законами (НЕ Цивільним кодексом), норм § 1 і 2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в користування транспортних засобів, земельних ділянок, лісових ділянок, водних об'єктів, ділянок надр, об'єктів культурної спадщини регулюється спеціальним законодавством: Повітряним, Земельним, Лісовим, Водним кодексами, Кодексом торгового мореплавства, Кодексом внутрішнього водного транспорту, Статутом залізничного транспорту, Федеральним законом від 27 лютого 2003 р. "Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту" * (142), Законом РФ від 21 лютого 1992 р. "Про надра" * (143), Федеральним законом від 25 червня 2002 р. "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації "(далі - Закон про пам'ятники) * (144). Крім того, норми, що регулюють договір прокату, містяться в Законі РФ від 7 лютого 1992 р. "Про захист прав споживачів" (в ред. Федерального закону від 9 січня 1996 р.) * (145), договір лізингу - у Федеральному законі від 29 жовтня 1998 "Про фінансову оренду (лізингу)" (з ізм. та доп.) (далі - Закон про лізинг) * (146). Наприклад, можна змоделювати лізинг будівлі, що є пам'яткою історії та культури. Так як в ст. 625 ЦК не вказано, що регулювання, що міститься в інших законах, також є пріоритетним по відношенню до норм гл. 34 ГК, то вони не повинні суперечити Цивільному кодексу в силу загального принципу, закладеного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким чином, якщо інший закон встановлює нову норму, не що є в Цивільному кодексі, то тут немає протиріччя: діє інший закон. Якщо ж інший закон містить норму іншу в порівнянні з Цивільним кодексом, то слід застосовувати Цивільний кодекс. Виняток з цього правила становлять випадки, коли сам Цивільний кодекс відсилає до іншого законодавству. У таких випадках норми іншого, спеціального закону повинні застосовуватися в пріоритетному порядку, навіть незважаючи на наявність загальної норми в Цивільному кодексі. Наприклад, у ст. 607 ЦК зазначено, що законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів. Нарешті, якщо є колізія спеціальних законів між собою, то її усунення повинно проводитися спочатку за критерієм розмежування окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна (застосовувати слід закон, регулюючий окремий вид договору оренди), а потім, якщо перший критерій не спрацював, - за хронологічним принципом (застосовувати слід більш пізній закон). Слідуючи зазначеної логікою, ми прийдемо до висновку, що вже згадуваний договір лізингу будівлі, що є пам'яткою історії та культури, має регулюватися в наступній послідовності: 1) нормами Цивільного кодексу про договір лізингу; 2) нормами Цивільного кодексу про оренду будівель і споруд; 3) загальними положеннями Цивільного кодексу про оренду; 4) загальними положеннями Цивільного кодексу про договори; 5) загальними положеннями Цивільного кодексу про зобов'язання; 6) загальними положеннями Цивільного кодексу про лізинг; 7) Законом про лізинг в частині , що не суперечить Цивільному кодексу; 8) Законом про пам'ятники в частині, що не суперечить Цивільному кодексу. Кожна наступна ступінь правового регулювання діє лише остільки, оскільки відповідна норма не знаходиться на попередній щаблі. Обсяг і природа прав орендаря. Як правило, обсяг прав орендаря складається у володінні, користуванні і, в обмеженому вигляді, в розпорядженні переданим йому майном. Нагадаємо, що володіння - це юридично забезпечена можливість вольового, фактичного і безпосереднього панування особи над річчю. Користування - це юридично забезпечена можливість вилучення з речі корисних властивостей, плодів та інших доходів в процесі її експлуатації. Розпорядження - це юридично забезпечена можливість визначення долі речі. З точки зору господарської мети договору саме користування є головним правомочием орендаря; володіння ж вважається додатковим, необов'язковим правомочием, переданим орендарю лише в тих випадках, коли користування неможливо без володіння майном * (147). Наприклад, користування лініями електропередачі можливо без передачі їх у володіння орендарю. У літературі можна знайти й інші приклади "голого" користування: оренда складних ЕОМ, залізничних шляхів чи інших об'єктів інфраструктури (ст. 50 УЖТ), супутників зв'язку, музичного інструменту, що знаходиться в квартирі орендодавця і надається орендареві в строго певний час * (148) . Між тим у більшості випадків передача речі у користування неможлива без її передачі у володіння орендарю. Однією зі складових користування є вилучення з речі плодів, продукції та доходів. Зазвичай під плодами розуміється те, що відділяється від речі природним шляхом (урожай, приплід худоби тощо). Продукція є результатом додатки до речі людської праці. Нарешті, доходи - це вартісний еквівалент прирощення речі в результаті її використання (зазвичай у грошовій формі) * (149). За загальним правилом плоди, продукція та доходи стають власністю орендаря з моменту їх отримання. Стаття 606 ЦК не містить винятків з цього правила (які, для порівняння, можна знайти в ст. 136 ЦК). Проте висновок про те, що це правило не може бути змінене договором оренди * (150), представляється невірним. У договорі оренди може бути передбачено умова не тільки про те, що орендар має право передати частину плодів, продукції або доходів орендодавцю (наприклад, як натуральної форми орендної плати), а й про те, що орендодавець набуває частина плодів у власність з моменту їх отримання орендарем. Друга умова обгрунтовується посиланням на ст. 223 ЦК (придбання права власності на рухому річ за договором), що має диспозитивний характер і, отже, допускає можливість встановлення в договорі іншого. Обсяг правомочності користування залежить за загальним правилом від призначення речі * (151). Розширення або звуження цього обсягу можливо за згодою сторін. Таким чином, за замовчуванням річ використовується орендарем відповідно до її функцією і станом; при цьому повинні дотримуватися вимоги звичайної в таких випадках дбайливості і обачності. Винятки з цього правила (або його уточнення) можуть бути обумовлені в договорі оренди (п. 1 ст. 615 ЦК). У літературі можна зустріти сумніви в законності передачі в оренду незавершеною речі (наприклад, об'єкта незавершеного будівництва) на тій підставі, що вилучення корисних властивостей з незавершеної речі не представляється можливим * (152). Ці сумніви нами не розділяються. Сторони за договором оренди цілком можуть відшукати навіть в незавершеній речі корисні властивості, заради яких вони укладуть договір (наприклад, оренда будівлі недобудови для проведення корпоративного тімбілдінга за мотивами "Форт Боярд"). Згідно п. 3 ст. 615 ЦК, якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Ця норма прямо встановлює наслідки даного порушення договору і спосіб захисту прав орендодавця, тому навряд чи можна погодитися з думкою, що плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна не у відповідності з договором, вже в силу цього факту переходять до орендодавця * (153). У всякому разі, сучасний закон не знає такої підстави виникнення у орендодавця права власності на подібні плоди, продукцію, доходи * (154). Навпаки, є більш загальна стосовно п. 3 ст. 615 ГК норма - це п. 2 ст. 15 ГК: якщо особа, яка порушила право, одержало внаслідок цього доходи, то особа, право якої порушено, має право вимагати відшкодування поряд з іншими збитками упущеної вигоди в розмірі не меншому, ніж такі доходи. І ще одне зауваження з приводу правомочності користування за договором оренди. За загальним правилом для категорії користування не суттєво, щоб орендар безпосередньо користувався орендованим майном; важливо лише, щоб він міг використовувати для себе з майна будь-яку користь * (155). Проте сучасне законодавство містить винятки з цього правила. У разі коли предметом оренди є соціально значуще майно, прямо названий на законі, його невикористання відповідно до призначення та умов договору може стати підставою для дострокового припинення договору оренди. Наприклад, оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років, якщо триваліший строк не встановлений федеральним законом або договором оренди ділянки, за винятком часу, необхідного для освоєння ділянки, а також часу, протягом якого ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК) * (156) . Як говорилося вище, під час дії договору оренди орендар отримує - хоча й в обмеженому обсязі - правомочність розпорядження річчю. Відповідно до п. 2 ст. 615 ГК орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено Цивільним кодексом, іншим законом або іншими правовими актами. Детальніше про перенайме, суборенді та інших формах розпорядження буде сказано нижче. Питання про природу прав орендаря залишається дискусійним в цивілістиці * (157). На нашу думку, орендар після передачі йому речі є суб'єктом речового права, яке в гол. 19 підручника було визначено як юридично забезпечена можливість користуватися індивідуально-визначеної річчю у своєму інтересі і незалежно від інших осіб. У випадку з орендою користування річчю, як, втім, і володіння, здійснюється незалежно від усіх третіх осіб, включаючи власника, і без їх допомоги; обов'язок цих осіб по відношенню до орендаря полягає тільки в утриманні від дій, що можуть йому перешкодити * (158) . Втім, в літературі зустрічаються різні точки зору з цього питання. Їх можна згрупувати наступним чином. Перша група авторів вважає, що право оренди є строго зобов'язальним * (159). Звичайно як аргументів вказується на терміновий характер права оренди і можливість довільного обмеження його обсягу договором. Однак навряд чи той факт, що право, що випливає з договору оренди, надається орендареві на певний час, може виключити його речове-правовий характер. У гол. 19 підручника вже зазначалося, що безстроковість не може розглядатися як ознака речового права вже тому, що властива не всім його різновидам. Сервітут (п. 3, 4 ст. 23 ЗК), право користування житловим приміщенням, наданим за заповідальним відказом (п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названі в законі речовими, можуть мати термін свого існування і тим самим підтверджувати, що речове право - не обов'язково вічне. Щодо довільності встановлення і зміни обсягу прав орендаря в договорі можна сказати наступне. Речові права можуть встановлюватися договором, що випливає хоча б з п. 3 ст. 274 ГК, згідно з яким сервітут також встановлюється за згодою сторін. Як і у випадку з сервітутом, межа розсуду сторін при узгодженні змісту права оренди обмежений законодавчим визначенням цього поняття, даними в ст. 606 ГК, - це в будь-якому випадку право користування чужою річчю, яке не потребує допомоги або іншого втручання третіх осіб. Друга група дослідників дійшла висновку про речовому характері права оренди * (160). Сюди ж примикає точка зору, згідно з якою право оренди є змішаним, тобто поєднує в собі ознаки як речового, так і зобов'язального права * (161). Вважаємо, що ці позиції близькі, так як розрізняються чисто термінологічно. Мабуть, ніхто з авторів в даних підгрупах не заперечує, що між орендодавцем та орендарем продовжує існувати і зобов'язальнеправовідносини (з приводу ремонту речі, сплати орендної плати), але воно не коливає набутого після передачі речі речове-правового титулу на користування нею у своєму інтересі . Просто одні автори схильні бачити в цьому змішаний характер самого права оренди, а інші, що видається більш вірним, - виникнення з договору оренди двох самостійних, паралельно існуючих правовідносин за участю орендаря: зобов'язального (права та обов'язки за договором) і речового (з приводу майна). Важливо підкреслити, що речова природа права оренди повинна виводитися з самої можливості орендаря користуватися індивідуально-визначеної річчю у своєму інтересі і незалежно від інших осіб, а не з властивості проходження права оренди (ст. 617 ЦК) або надання орендарю речове-правових способів захисту (ст. 305 ЦК). Зазначені властивості є результатом визнання права оренди в якості речового і, строго кажучи, не потребують додаткового нормативному підтвердженні (досить послатися на п. 3 та 4 ст. 216 ЦК). Тут же відзначимо, що використовувати такий речове-правової позов, як витребування майна з чужого незаконного володіння, орендар має право тільки в тому випадку, якщо позбувся володіння спірною річчю; іншими словами, річ у всякому випадку повинна була побувати у володінні орендаря і вибути з нього . Тільки за вказаних умов у орендаря є підстави для віндикаційного позову (п. 9 Огляду про оренду) * (162). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 1. Загальна характеристика договору оренди" |
||
|
||