| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 3. Зміст договору оренди |
||
|
Обов'язки орендодавця досить традиційні. По-перше орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Стан майна, що здається в оренду (у тому числі незвичайні вимоги до нього), може бути визначено суб'єктивно - у договорі оренди. Якщо цього не зроблено, воно визначається об'єктивно - його звичайним призначенням. Таким чином, майно буде вважатися не відповідним умовам договору і своєму призначенню, якщо воно позбавлене своїх традиційних або прямо обумовлених у договорі характеристик. Відповідальність орендодавця будується в даному випадку на засадах ризику: він відповідає за недоліки переданої в оренду майна, навіть якщо під час укладення договору оренди не знав про ці недоліки. Це цілком логічно, враховуючи, що орендодавець, як правило, є власником переданого в оренду майна і повинен нести ризик його випадкової загибелі або пошкодження (ст. 211 ЦК). При виявленні недоліків у переданій речі орендар має можливість захистити свої права та законні інтереси за своїм вибором трьома шляхами. Насамперед, орендар може звернутися до орендодавця з вимогою про безоплатне усунення недоліків майна або відповідного зменшення орендної плати. Далі, орендар може самостійно усунути недоліки речі і вимагати від орендодавця відшкодування своїх витрат на усунення недоліків або безпосередньо утримати відповідну суму з орендної плати. Нарешті, орендар має право вимагати дострокового розірвання договору. У всіх зазначених випадках після сповіщення про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця орендодавець має право без зволікання усунути недоліки орендованого майна або замінити його аналогічним майном (п. 1 ст. 612 ЦК) . Така норма має на меті, очевидно, встановлення можливо великих можливостей для збереження орендних відносин та забезпечення, таким чином, стабільності цивільного обороту в цілому. Однак у кожному разі орендар має право на відшкодування збитків, пов'язаних з відновленням порушеного права, в тому числі понесених понад витрат на усунення недоліків орендованого майна. У літературі можна зустріти думку, що, якщо орендар вимагає дострокового розірвання договору, йому не можна запропонувати заміну орендованого майна, так як реакція орендодавця на вимогу орендаря має відповідати змісту цієї вимоги * (207). Однак, на наш погляд, ця точка зору не знаходить підтвердження в ст. 612 ГК. У задоволенні вимоги орендаря про розірвання договору має бути відмовлено, якщо орендодавець скористається своїм правом на негайну заміну наданого орендарю майна або безоплатне усунення недоліків даного майна. Як виняток, відповідальність орендодавця не настає за явні недоліки, тобто за ті з них, які були обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору, заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені ним під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (п. 2 ст. 612 ЦК). Ця норма дуже актуальна, якщо врахувати, що в оренду в більшості випадків передаються речі, вже були у вжитку і мають тому ті чи інші недоліки. При цьому не можна погодитися з твердженням, що в оренду "в будь-якому випадку майно має бути передано без недоліків, в тій чи іншій мірі перешкоджають його використання за призначенням" * (208). Закон не регулює питання доцільності передачі майна в оренду. У інтереси орендаря цілком може входити використання за згодою орендодавця майна не за призначенням, у тому числі у зв'язку з його недоліками (наприклад, оренда несправний телевізор для використання в якості реквізиту в кінознімальному процесі). По-друге, майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором (п. 2 ст . 611 ЦК). Цей обов'язок орендодавця є, з одного боку, конкретизацією обов'язку передати майно відповідно до умов договору або його призначенням, а з іншого - відтворенням більш загального правила про те, що приналежність поділяє долю головної речі (ст. 135 ЦК) * (209). Якщо такі речі і документи передані не були, проте без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків. Крім того, у судовій практиці утвердилася позиція, згідно з якою, якщо орендодавець передав майно без документів, відсутність яких виключає можливість експлуатації об'єкта, орендна плата не підлягає стягненню (п. 8 Огляду про оренду). По-третє, при укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Цей обов'язок заснована на тому, що передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно (ст. 613 ЦК). У ряді випадків орендар, дізнавшись про права третіх осіб на майно, не пішов би на укладення договору оренди (наприклад, якщо треті особи мають право користування ним чинності сервітуту або в силу іншого договору оренди). Отже, він має право розраховувати на те, що його попередять про можливі "дефектах" переданого йому титулу володіння і (або) користування майном. Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків. Крім того, орендар, що піддався небезпеки втратити право оренди на майно орендодавця внаслідок звернення кредитором орендодавця стягнення на це майно, може за свій рахунок задовольнити вимогу такого кредитора без згоди орендодавця (п. 2 ст. 313 ЦК). Внаслідок цього до орендаря перейде право кредитора стосовно орендодавцю. По-четверте, майно має бути передано орендарю в зазначений у договорі оренди термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк (ст. 314 ЦК). Якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений термін, орендар має право витребувати від нього це майно відповідно до ст. 398 ЦК і зажадати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням (п. 3 ст. 611 ЦК). Крім того, якщо орендодавець не передасть об'єкт оренди орендарю у встановлений термін, то він не має права вимагати від нього внесення орендної плати за відповідний період (п. 10 Огляду про оренду). Якщо ж укладений договір оренди не виповнюється орендодавцем через те, що річ знаходиться в законному володінні іншої особи, в тому числі іншого орендаря, то єдиним способом захисту прав орендаря, який не одержав річ у володіння та (або) користування, буде розірвання договору оренди та стягнення збитків з орендодавця, який допустив подвійну оренду (ст. 611, 620 ЦК). Підстав же для визнання договору оренди з орендарем, у володінні якого річ вже знаходиться, немає, на що справедливо і неодноразово вказувалося в літературі * (210). По-п'яте, на орендодавця покладено обов'язок щодо здійснення капітального ремонту зданої в оренду речі, якщо інше не передбачено законом або договором (п. 1 ст. 616 ЦК) * (211). Капітальний ремонт за загальним правилом полягає у відновленні цілісності майна, тобто в заміні конструкції речі або її основних складових частин у зв'язку з їх істотним зносом або руйнуванням, і вимагає значних витрат, непорівнянних із доходами орендаря від використання майна. У нормативних (правових і технічних) актах за статистикою, будівництву, бухгалтерського обліку, а також в угоді сторін перелік робіт, що відносяться до капітального ремонту того чи іншого майна, може бути уточнений, інакше спір про характер ремонту підлягає вирішенню в судовому порядку з залученням експертів. При цьому в судовій практиці справедливо відзначається, що вказівка в акті прийому-передачі орендованого майна на його суттєві недоліки саме по собі не означає покладання на орендаря тягаря несення витрат з капітального ремонту зазначеного майна (п. 21 Огляду про оренду) * (212). Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний термін. Встановлення даного терміну - в інтересах орендаря, так як в період проведення капітального ремонту, очевидно, користування предметом оренди буде неможливо або суттєво обмежена. Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором: провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати; зажадати відповідного зменшення орендної плати; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Якщо ж майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання, на вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом (ст. 620 ЦК). Нарешті, на орендодавцеві лежить кредиторська обов'язок прийняти від орендаря майно у разі припинення договору оренди. Обов'язки орендаря. Крім загальної кредиторської обов'язки щодо прийняття від орендодавця зданого в оренду майна орендар має ряд спеціальних обов'язків. По-перше, орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату орендодавцю (ст. 614 ЦК). Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови і терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах * (213). При цьому, якщо законом не передбачено інше, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися. Односторонній достроковий відмова орендаря від використання майна, чиє стан не погіршувався, не є підставою для звільнення його від обов'язку вносити орендну плату (п. 13 Огляду про оренду) * (214). Навпаки, орендодавець не має права вимагати з орендаря орендної плати за період прострочення повернення майна у зв'язку з припиненням договору у разі, якщо орендодавець сам ухиляється від приймання орендованого майна (п. 37 Огляду про оренду). Наслідки порушення орендарем зазначеної обов'язки наступні. Якщо інше не передбачено договором оренди, у разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець, крім стягнення збитків, відсотків за користування чужими коштами (ст. 395 ЦК) і неустойки, якщо вона встановлена договором, має право вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль (п. 5 ст. 614 ЦК). В якості заходи оперативного впливу орендодавець має право утримувати залишилося у нього після припинення договору оренди, але що належить орендарю майно, в забезпечення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати (п. 14 Огляду про оренду). По-друге, орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначені - відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ЦК). Акцент у правовому регулюванні даної обов'язки робиться не на саме по собі спонука до користування майном, а на межі цього користування, які виявляються в тому, що при користуванні орендованим майном орендар повинен демонструвати ту ж ступінь дбайливості, розумності та обачності, з якою він ставиться до власного майна. Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, допускає його погіршення, то орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615, ст. 619 ЦК). Однак якщо умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися в силу обставин, за які орендар не відповідає, настає інший наслідок: він має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо законом не передбачено інше (п. 4 ст. 614 ЦК) , а ризик випадкового пошкодження речі лягає на орендодавця. У цьому випадку договір оренди не підлягає достроковому розірванню. По-третє, орендар повинен нести витрати на утримання майна в належному стані (комунальна плата, витрати по підтримці речі в порядку і т.д.) і здійснювати поточний ремонт, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ЦК). Поточний ремонт практично визначається як виправлення пошкоджень і погіршень майна, що не підпадає під поняття капітального ремонту, тобто не полягає в відновленні цілісності майна у зв'язку з його істотним зносом і не потребує значних витрат, непорівнянних із доходами орендаря від використання майна. Як правило, поточний ремонт виражається в систематичному проведенні робіт з попередження передчасного зносу майна та щодо усунення виникаючих дрібних несправностей. Законом або договором може бути передбачено перекладення тягаря поточного ремонту на орендодавця (наприклад, за договором оренди транспортного засобу з екіпажем - ст. 634 ЦК). По-четверте, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві взяте майно при припиненні договору в стані, в якому орендар його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором, у встановлений термін і в тому місці, де орендар його одержав (п. 36 Огляду про оренду). У разі неповернення майна у встановлений термін орендар зобов'язаний вносити орендну плату * (215) за весь час прострочення (ст. 622 ЦК). У разі прострочення сплати зазначеної суми на неї підлягають нарахуванню відсотки за користування чужими грошовими коштами (п. 39 Огляду про оренду). Якщо ж отримана сума не покриває всіх завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування в непокритою частини (наприклад, якщо ринкова вартість користування майном значно перевищує встановлений припиненим договором оренди розмір орендної плати) * (216). Якщо за своєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, то збитки можуть стягуватися в повному обсязі понад неустойки, яка, таким чином, носить штрафний характер. Втім, у договорі може бути встановлений і інший вид неустойки. У разі повернення майна у встановлений термін, але понад нормального зносу, або у стані, не обумовленому договором, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю збитки. При цьому під нормальним розуміється знос, якій майно піддається при його звичайному використанні за призначенням протягом терміну, обумовленого договором. Відмова орендаря від виконання обов'язку повернути майно дає орендодавцеві право витребувати його в судовому порядку. Однак при цьому орендодавець не має права подавати позов про витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 301 ЦК), тобто віндикаційний позов. Останній застосовується в тому випадку, коли особа, яка вважає себе власником спірного майна, витребує його з володіння особи, що володіє майном без належної правової підстави. Орендар же користувався майном на підставі договору оренди (до його припинення), тому обов'язок повернути майно у визволеному вигляді орендодавцю повинна визначатися відповідно до умов, передбачених законодавством про оренду * (217). Обов'язок орендаря повернути майно включена в зміст договору оренди, тому вимога орендодавця про повернення майна юридично слід кваліфікувати як вимога про спонукання до виконання обов'язку в натурі. Стаття 624 ЦК встановлює виняток із загального правила про обов'язок орендаря повернути передану йому у володіння та (або) користування річ. Мова йде про так званому викуп орендованого майна. У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну. Таким чином, у момент досягнення угоди про викуп орендованого майна (у самому договорі оренди або в додатковій угоді до нього) сторони мають узгодити розмір викупної ціни * (218). Водночас умова про її заліку (незалік) в рахунок орендної плати не є істотним: за замовчуванням викупна ціна не входить до складу орендної плати. Ситуація ж, при якій в силу договору орендні платежі є цілком викупними, повинна бути виключена. Якась їх частина повинна зберегти якість орендної плати, в іншому випадку існують між сторонами відносини перестануть бути орендними * (219). Раніше викуп орендованого майна по суті був однією з основних форм роздержавлення економіки. Трудовий колектив державного підприємства міг взяти в оренду державне майно і створити на його основі так зване орендне підприємство, якому в ряді випадків надавалося право викупу цього майна. Однак чинний Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. "Про приватизацію державного та муніципального майна" (з ізм. Та доп.) * (220) виходить з недоцільність подальшого використання інструментарію договору оренди в цих цілях (п. 1 ст. 13). Їм передбачено завершення операцій з викупу орендованих державних і муніципальних підприємств у відведений термін, після закінчення якого право на викуп буде визнано таким, що втратив силу (п. 12, 13 ст. 43) * (221). Важливо підкреслити, що договір оренди з правом викупу орендованого майна не зводиться до договору фінансової оренди (лізингу), а є родовим поняттям по відношенню до нього. При цьому і за договором оренди з правом викупу майна, і за договором лізингу викуп орендованого майна залишається правом, а не обов'язком орендаря. У цьому полягає відмінність договору оренди з правом викупу взагалі і договору лізингу зокрема від договору найму-продажу (ст. 501 ЦК), що припускає обов'язковий перехід права власності від продавця до покупця. Нарешті, слід враховувати, що законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна (наприклад, майна, яке не підлягає приватизації відповідно до абз. 2 п. 3 ст. 212 ЦК). Завершуючи характеристику обов'язки орендаря щодо повернення майна, зупинимося на такому важливому моменті, як доля поліпшень орендованої речі, тобто таких змін її властивостей, які підвищують її вартість, але при цьому не тягнуть її сутнісного зміни. У процесі користування річчю орендар може призвести різноманітні поліпшення, майбутнє яких залежить від їх характеру (ст. 623 ЦК). За своїм характером, залежно від того, чи можливий процес відділення без заподіяння шкоди орендованому майну, поліпшення можуть бути віддільними (знімна апаратура, нові покришки для автомобіля) і невіддільними (обклеювання стіни шпалерами, прибудова ганку, перефарбування столу). Віддільні від орендованої речі поліпшення залишаються у власності орендаря, невіддільні - передаються у власність орендодавця, якщо інше не передбачено договором оренди. Однак вартість невіддільних поліпшень, здійснених орендарем за свій рахунок, але за згодою орендодавця, підлягає відшкодуванню орендодавцем. Відповідно орендар не має права претендувати на відшкодування вартості невіддільних поліпшень, вироблених за рахунок орендодавця (у тому числі за рахунок так званих амортизаційних відрахувань) або за свій рахунок, але без санкції орендодавця, якщо інше не передбачено законом * (222) або договором оренди. Як бачимо, сучасний законодавець обрав критерій отделимости поліпшень, відмовившись від підходу, що існувало в римському та дореволюційному російському праві, при якому поліпшення насамперед поділялися на необхідні (корисні) і випадкові (за смаком орендаря), а вже останні - на віддільні і невіддільні * (223). Цей крок слід визнати обгрунтованим, так як кваліфікація поліпшень в якості відокремлюваних і невіддільних більш об'єктивна і залишає менше можливостей для довільного тлумачення. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 3. Зміст договору оренди" |
||
|
||