| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 4. Припинення договору оренди |
||
|
Насамперед у результаті нормального розвитку подій договір оренди припиняється закінченням його терміну без будь-якого попередження з боку орендодавця або орендаря. Однак на практиці часто буває так, що після закінчення терміну дії договору орендар продовжує користуватися взятим під найм майном без укладення нового договору, а орендодавець проти цього не заперечує. У такому випадку договір вважається поновленим на колишніх умовах, за винятком умови про термін: останній стає невизначеним (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ЦК). Поновлення відбувається без спеціального (позитивного) угоди сторін, тобто так званим безмовним продовженням найму. Підставою поновлення договору є відповідає інтересам обох сторін презумпція того, що боку, не висловлюючи своєї волі на припинення договору, тим самим мовчазно погоджуються на продовження договору на колишніх умовах. Поновлення договору на невизначений строк не означає надання йому властивості безстроковість: кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Дані терміни попередження (з різницею лише в їх тривалості) традиційні для всіх епох правового регулювання договору оренди, так як викликані зрозумілою "пересторогою" законодавця в цілях рівняння інтересів сторін за договором * (224). Норми ст. 621 ГК про поновлення договору оренди на невизначений термін не застосовуються до деяких договорах, для яких законом встановлені винятки: наприклад, до договору прокату (ст. 627 ЦК), оренди транспортного засобу (ст. 632, 642 ЦК). Нерідко орендар, зацікавлений у користуванні річчю і після закінчення терміну договору оренди, хотів би мати більше визначеності в цьому питанні, ніж це може дати вищеописаний механізм мовчазної поновлення договору на невизначений термін. У цих випадках закон надає йому можливість прямо висловити своє бажання використовувати річ і далі, уклавши новий договір оренди. Після закінчення терміну договору орендар, який належно виконував свої обов'язки, має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий строк, якщо інше не передбачено законом * (225) або договором оренди. Причому повідомлення орендаря до закінчення терміну дії договору оренди про його припинення і про відмову орендодавця від поновлення орендних відносин саме по собі не позбавляє орендаря можливості скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк (п. 33 Огляду про оренду). Стаття 621 ЦК встановлює ряд спеціальних вимог до орендаря, навмисному скористатися переважним правом. Він повинен, по-перше, належним чином виконувати свої обов'язки за договором, по-друге, бути готовим укласти новий договір оренди при інших рівних умовах, тобто на умовах, в будь-якому випадку не гірших для орендодавця в порівнянні з тими, які готові запропонувати останньому треті особи, по-третє, письмово повідомити орендодавця про бажання укласти договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, в розумний строк до закінчення дії договору. Переважне право не означає, що договір повинен бути укладений неодмінно на колишніх умовах. Юридично укладається новий договір, зміст якого може істотно відрізнятися від колишнього договору і сторони якого не пов'язані умовами колишнього договору (п. 31-32 Огляду про оренду). Правильний і більш загальний висновок: переважне право орендаря взагалі не зобов'язує орендодавця у що б то не стало знову здавати майно в оренду. Якщо ж орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але в порушення ст. 621 ГК протягом року з дня закінчення строку колишнього договору оренди уклав новий договір оренди з третьою особою, то орендар має право в судовому порядку вимагати переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або зажадати тільки відшкодування збитків. Переклад прав і обов'язків - це примусове вступ колишнього орендаря * (226) в новий договір оренди в якості орендаря, вироблене за рішенням суду. У літературі висловлено думку, згідно з яким за аналогією з порядком здійснення переважного права купівлі (ст. 250 ЦК) орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря про умови, на яких він готовий укласти договір з третьою особою, і запропонувати йому реалізувати належне йому переважне право * (227). Доцільність цього правила очевидна, проте у зв'язку з відсутністю його нормативного закріплення говорити про зазначену обов'язки орендодавця, навіть за аналогією, не доводиться. Тягар доказування, підчас неможливого без "детективної" стеження за поведінкою орендодавця (а не уклав він новий договір?), Протягом року по припинення колишнього договору цілком лежить на колишньому орендаря. Стаття 618 ЦК містить в деякій мірі подібне зі ст. 621 ГК правило. Відповідно до нього дострокове припинення договору оренди дає суборендарю право вимагати від орендодавця укладення договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди з колишнім орендарем. Договір при цьому укладається на умовах припиненого договору оренди та обмежений його скінчився термін. Це правило застосовується, якщо інші наслідки дострокового припинення договору оренди не узгоджені сторонами договору оренди. Обгрунтуванням подібного обмеження права орендодавця на вільний вибір контрагента слід, мабуть, вважати той факт, що орендодавець раніше висловив свою волю щодо суборендаря, давши згоду на укладення договору суборенди. Незважаючи на певні подібності, дане право суборендаря не слід розглядати як переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. По-перше, договір оренди буде укладений не на новий термін, а на термін, що залишився первинного договору оренди. По-друге, в даному випадку зміст цього нового договору оренди має збігатися з вмістом колишнього, достроково припиненого договору, що зовсім не гарантовано при використанні переважного права. По-третє, закон не визначає спеціальних наслідків на той випадок, коли орендодавець після дострокового припинення раніше діючого договору оренди, але до того, як суборендар звернувся з вимогою про укладення з ним договору оренди, вже уклав новий договір оренди з третьою особою. У всякому разі, ніякого перекладу прав і обов'язків на суборендаря аналогічно тому, як це закріплено в ст. 621 ГК, в ст. 618 ЦК не передбачено, та він і неможливий у випадках, коли умови нового договору відрізняються від умов колишнього. При найближчому розгляді доводиться прийти до висновку, що в такій ситуації за чинним законодавством інтереси суборендаря залишаються взагалі незахищеними. Адже закон не покладає на орендодавця обов'язки повідомляти суборендаря про наявність у нього права, передбаченого п. 1 ст. 618 ГК, або з'ясовувати наявність у нього наміру скористатися цим правом. Крім того, підстав для визнання нового договору оренди з третьою особою недійсним, так само як і для стягнення збитків з орендодавця у зв'язку з неукладенням договору оренди з суборендарем, теж немає, так як в діях орендодавця, правомірних по суті, не було ухилення від укладення договору в обов'язковому порядку (п. 4 ст. 445 ЦК). Дострокове розірвання договору оренди. Орендне зобов'язання може бути припинено і достроково. Підставою для цього за загальним правилом виступає угода сторін (п. 1 ст. 450 ЦК). Дещо складніше вирішується питання з достроковим припиненням договору оренди у разі припинення його боку. При ліквідації юридичної особи (як орендодавця, так і орендаря) договір оренди безумовно припиняється (ст. 419 ЦК). У разі смерті орендодавця договір оренди, навпаки, не припиняється: права та обов'язки орендодавця переходять до його спадкоємців. Смерть орендаря також не припиняє договору оренди: права і обов'язки орендаря переходять до спадкоємців (ст. 418 ЦК). Орендодавець не має права відмовити таким спадкоємцям у вступі до договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Єдина можливість змінити це правило договором або законом передбачена для оренди нерухомого майна: орендодавець у цьому випадку може зовсім виключити випадки збереження договору після смерті орендаря (п. 2 ст. 617 ЦК). Нарешті, відзначимо, що зміна власника орендованого майна, не пов'язана зі смертю (ліквідацією) орендодавця, не тягне припинення договору оренди, навіть якщо його укладення було обумовлене особистими якостями орендаря (п. 1 ст. 617 ЦК). Договір оренди може бути припинений достроково і в односторонньому порядку на вимогу будь-якої з його сторін про його розірвання всупереч волі іншої сторони. Підстави для цього розглядалися вище при характеристиці елементів та змісту договору; тут же можна підвести деякий підсумок. На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар: 1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями; 2) істотно погіршує майно; 3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату; 4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря (ст. 619 ЦК) * (228). На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли: 1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна; 2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору; 3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі, в розумні терміни; 4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання (ст. 620 ЦК) * (229). Перекривають чи ст. 619-620 ГК дію загальних положень ст. 450 ГК про розірвання договору? Видається, що ні. Аналіз ст. 619-620 ГК показує, що в них містяться конкретні підстави розірвання договору, які законодавець апріорі порахував істотними порушеннями договору оренди, звільнивши сторони від необхідності доводити, що ці порушення спричинили для них такий збиток, що вони значною мірою позбавляються того, на що були право розраховувати при укладенні договору (тобто їх істотний характер). При цьому ні ст. 619, ні ст. 620 ЦК не виключають можливість пред'явлення вимоги про розірвання договору у зв'язку з іншими порушеннями його умов, непередбачуваними ні зазначеними статтями, ні договором. Однак особі, яка пред'явила зазначена вимога, доведеться доводити істотний характер порушення договору оренди контрагентом, як цього вимагає п. 2 ст. 450 ГК. Так, в одній зі справ було визнано, що договір оренди може бути розірваний у зв'язку з внесенням орендної плати не в повному обсязі, якщо дане порушення суд визнає істотним (п. 28 Огляду про оренду). Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору в судовому порядку на вимогу орендодавця або орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. Ці підстави можуть бути як пов'язані з іншими порушеннями договору, крім зазначених у ст. 619-620 ГК, наприклад однократне невнесення орендарем орендної плати (п. 26 Огляду про оренду), так і взагалі не пов'язані з якими порушеннями, наприклад виникнення у орендодавця необхідності самостійного використання зданого в найм майна (п. 25 Огляду про оренду). У літературі іноді висловлюється думка, що сторони в договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав його дострокового розірвання на вимогу однієї зі сторін. Даний висновок робиться на підставі автономії волі при визначенні умов договору, а також того, що дострокове розірвання договору є правом сторін, а не обов'язком * (230). З цією думкою важко погодитися. Статті 619-620 ГК дають можливість лише додати перелік підстав для дострокового розірвання договору оренди, але не звузити його. Якщо ж у договорі буде прямо закріплено виняток якої з підстав, перелічених у ст. 619-620 ЦК, то це умова слід визнавати нікчемним як що суперечить ст. 422, 619, 620 ЦК. Що стосується автономії волі сторін та їх права, а не обов'язки розривати договір, то ці принципи цілком дотримуються, оскільки кожна із сторін вільна сама вирішувати, чи звертатися їй до суду з вимогою про розірвання договору по тому чи іншому підставі або "пробачити" контрагента. Процедура припинення договору оренди. Процедура припинення договору оренди підпорядковується певним правилам. При припиненні договору за угодою сторін повинні застосовуватися правила укладання відповідного договору, у тому числі вимоги, що стосуються його форми, оскільки форма угоди про зміну і розірвання договору повинна збігатися з тією, в якій укладався договір (ст. 452 ЦК). При цьому зобов'язання за договором оренди вважаються припиненими з моменту укладення угоди сторін про розірвання договору, якщо інше не випливає з угоди (п. 3 ст. 453 ЦК). Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ч. 3 ст. 619 ЦК), а також пропозиції розірвати договір відповідно до п. 2 ст. 452 ЦК (п. 29 Огляду про оренду) * (231). Функція попередження, очевидно, полягає в наданні орендарю останню можливість виправити допущене їм порушення: якщо він усуне порушення до закінчення встановленого терміну, то договір оренди розірвати бути не може * (232). Щоб уникнути тяганини доцільно відразу включати в текст попередження про необхідність виконання зобов'язання пропозицію розірвати договір у разі, якщо зобов'язання не буде виконано у встановлений у попередженні строк. До позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди повинні бути додані як само попередження про необхідність виконання зобов'язання з пропозицією розірвати договір, так і докази їх відправки орендарю (п. 30 Огляду про оренду); в іншому випадку позов буде залишений без розгляду (ст. 148 АПК). Розірвання договору відбувається на підставі судового рішення (п. 2 ст. 450 ЦК), з моменту вступу в силу якого і відбувається припинення зобов'язання. Примітно, що відносно орендаря ст. 620 ГК, на відміну від ст. 619 ГК, не містить правила про попереднє попередженні орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання. Втім, це не означає, що орендар може відразу звернутися з позовом про розірвання договору оренди. Орендар повинен дотримати загальний порядок розірвання договорів, передбачений п. 2 ст. 452 ЦК, тобто направити орендодавцю пропозицію про розірвання договору. У цьому реченні зазвичай вказується термін для відповіді (при незазначення він складе 30 днів, якщо інше не передбачено законом). Тільки після отримання відповіді від орендодавця (або його неотримання у встановлений термін) орендар має право звернутися до суду. Як видно, особливого спрощення процедура розірвання договору на вимогу орендаря у порівнянні з такою на вимогу орендодавця не отримала. Спеціальним способом розірвання договору оренди в процедурному плані є відмова від його виконання (п. 27 Огляду про оренду). У разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом * (233) або угодою сторін, договір вважається відповідно розірваним або зміненим, без судового розгляду і попереднього направлення вимоги про усунення порушень (п. 3 ст. 450 ЦК) . Закон не містить вичерпного переліку підстав для односторонньої відмови, тому сторони в своїй угоді можуть самі встановити ці підстави. При цьому потрібно враховувати такі нюанси. По-перше, за змістом ст. 310 ГК подібне встановлення можливе лише у випадках, коли зобов'язання за договором пов'язане із здійсненням сторонами підприємницької діяльності. Від виконання договору оренди, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю, відмовитися не можна, навіть якщо це право передбачено самим договором. По-друге, в якості підстав повинні встановлюватися якісь порушення договору або життєві обставини, хоча і не є порушеннями, але об'єктивно виражені зовні, не залежні єдино від розсуду одного з контрагентів. Наприклад, встановлення простого, невмотивованого, тобто без зазначення причини, заяви сторони у якості підстави для односторонньої відмови від договору ставить під сумнів терміновий характер оренди: у такому випадку термін, встановлений у договорі, втрачає будь-яке самостійне значення. По-третє, відмова від виконання повинен чітко відповідати тому підставі, яке закріплене в угоді сторін, і закону, тобто бути правомірним * (234). Далі предметом розгляду стануть окремі види договору оренди та договори оренди окремих видів майна. При цьому договори про передачу в строкове оплатне володіння і користування земельних ділянок, ділянок надр, ділянок лісового фонду, відособлених водних об'єктів з урахуванням їх очевидною специфіки, а також обмеженість обсягу цього підручника підлягають розгляду у відповідних курсах земельного та природоресурсного права. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 4. Припинення договору оренди" |
||
|
||