| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4. Зміст і здійснення прав орендаря з користування найнятим майном |
||
|
--- (1) СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383 (з послід. Зм.) (Далі - ВК). Між тим у більшості випадків надання майна в користування неможливо без його передачі у володіння орендарю. У результаті такої передачі орендар стає титульним власником орендованого майна і може захищати свої права, в тому числі за допомогою речове-правових позовів. Орендар має право: - витребувати орендоване майно з чужого незаконного володіння; - вимагати усунення перешкод у користуванні орендованим майном; - вимагати відшкодування шкоди, заподіяної орендованому майну, від будь-якої особи, включаючи самого орендодавця. Зміст права оренди, що належить орендарю як титульного власнику, вельми багатогранно. У багатьох випадках межі цього права визначаються особливостями предмета оренди. Орендарі земельних ділянок можуть у встановленому порядку використовувати для своїх господарських потреб загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, прісні підземні води, наявні на земельній ділянці; зводити на ній житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. Орендарі ділянок лісового фонду мають право на здійснення видобутку лісових ресурсів. Очевидно, що зазначені правомочності орендарів зумовлені самим призначенням земельних ділянок та ділянок лісового фонду. Багато повноважень, що входять до зміст права оренди, можуть визначатися сторонами договору, а ряд повноважень орендаря випливає безпосередньо з дозволений закону. Здійснюючи користування орендованим майном, орендар має право вносити в нього поліпшення. Під ними слід розуміти зміни в стані майна, що підвищують ефективність його використання, що розширюють можливості його застосування або іншим чином підвищують вартість майна, зданого в найм (1). Такі, наприклад, установка на орендований верстат нового програмного забезпечення, що збільшує продуктивність верстата; надбудова над орендованим виробничим корпусом, що призвела розширення виробничих площ, і пр. --- --- (1) Див: Коментар до Цивільного кодексу РРФСР / Под ред. С.Н. Братуся і О.Н. Садикова. С. 334 (автор коментаря - Е.А. Павлодский). Покращення поділяються на віддільні і невіддільні. Нове програмне забезпечення для верстата буде віддільним поліпшенням, бо його можна зняти (відокремити) без шкоди для орендованого верстата. Надбудова над виробничим корпусом - це невіддільне поліпшення, так як її неможливо відокремити від корпусу без заподіяння йому шкоди. Згідно ст. 623 ГК вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, що не віддільні без шкоди для майна, орендар має право на відшкодування вартості цих поліпшень після припинення договору оренди, якщо інше не передбачено самим договором. Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, не підлягає відшкодуванню, якщо інше не передбачено законом. Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця. Покращення орендованого майна необхідно відрізняти від реконструкції (перепланування), переобладнання (переоснащення) предмета оренди, які можуть мати місце тільки за згодою орендодавця, а щодо нерухомого майна - також за дозволом відповідних органів публічної влади. Реконструкція (перепланування) приміщення художньої майстерні під банківський офіс, заміна обладнання (переобладнання) в орендованому цеху і т.п. не є поліпшеннями орендованого майна, бо за своєю суттю вони тягнуть заміну предмета оренди. Орендарю належить право власності на плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору (ч. 2 ст. 606 ЦК). В цій нормі найбільш яскраво проявляється підприємницька спрямованість договору оренди, його здатність бути інструментом регулювання ринкових відносин. У період володіння і користування орендованим майном орендарю надається можливість обмеженого розпорядження предметом оренди та правом оренди. Згідно п. 2 ст. 615 ЦК, якщо інше не встановлено спеціальними нормами ЦК чи інших правових актів, орендар має право за згодою орендодавця: а) здавати орендоване майно в суборенду (піднайм); б) передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала); в) надавати орендоване майно у безоплатне користування; г) віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. У всіх зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар. Будучи формою розпорядження орендованим майном, перенала фактично означає заміну орендаря у зобов'язанні, що виникло з договору оренди. Тому перенала підпорядковується загальним правилам про цесії та переведення боргу (гл. 24 ЦК). На відміну від перенайма при суборенді (піднайм - sublocatio) орендар залишається стороною в договорі оренди. Він лише за згодою орендодавця передає здійснення права користування суборендарю і тому залишається відповідальним перед орендодавцем. Користування суборендаря є формою здійснення права оренди, що належить орендарю. Тому орендодавець не має жодних прав стосовно субарендаторам. Він навіть не може вимагати від суборендарів внесення орендних платежів при їх ненадходження від орендаря через недобросовісність суборендарів. У свою чергу, суборендарі позбавлені можливості пред'являти які-небудь вимоги до орендодавця з посиланнями на орендний договір. Тому, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами, до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди (абз. 3 п. 2 ст. 615 ЦК). Зокрема, форма договору піднайму повинна відповідати загальним вимогам, що пред'являються до форми договору найму (ст. 609 ЦК), а сам договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. З тієї ж причини нікчемність договору оренди тягне недійсність укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК). Питання про необхідність державної реєстрації права суборенди на нерухому річ залишається спірним. Якщо виходити з того, що встановлення суборендних відносин є реалізація орендарем своїх прав в рамках зареєстрованої оренди, не обтяжує додатково право власності орендодавця, то реєстрація права суборенди не потрібно. Однак якщо розглядати суборенду як обмеження (обтяження) у відповідності зі ст. 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і констатувати факт відсутності в законодавстві норм, що виключають для договорів суборенди застосування вимоги про державну реєстрацію, то можна зробити висновок про необхідність такої реєстрації (1). --- (1) Саме так вважає і сучасна судова практика (п. 19 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою"). Право оренди слід за орендованим майном. Згідно п. 1 ст. 617 ЦК перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Право оренди слід як за рухомим, так і за нерухомим майном (1). Як встановлено п. 2 ст. 617 ЦК, у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо інше не передбачено законом або договором. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, крім випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. --- (1) Право слідування як елемент права оренди початок визнаватися дореволюційної судовою практикою (див.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 158). У вітчизняному законодавстві право слідування за правом оренди було вперше визнано в ст. 169 ЦК РРФСР 1922 р. Орендарю надається переважне право на укладення договору оренди на новий термін. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, за інших рівних умов орендар, який належно виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Він зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти цей договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений - в розумний строк до закінчення дії договору (п. 1 ст. 621 ЦК). Переважне право орендаря може бути реалізовано їм у разі, коли він погоджується з умовами, запропонованими орендодавцем іншій особі, включаючи умову про розмір та порядок внесення орендних платежів. Саме про це говорить закон, вказуючи, що орендареві, належно виконують свої зобов'язання, належить переважне перед іншими особами право на укладення договору на новий термін за інших рівних умов. З тією ж метою в п. 1 ст. 621 ЦК закріплено, що при укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін. Укладення договору оренди на новий термін у результаті реалізації орендарем свого переважного права є по суті висновком нового договору. Тому сторони вважаються не пов'язаними умовами раніше діючого договору (1). --- (1) Див про це: п. 32 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою". Переважне право орендаря на укладення нового договору може бути нейтралізовано законом або договором, тобто в законі можуть міститися норми, а в договорі умови, що позбавляють орендаря права на переважне укладення договору. Отже, дане право орендаря має кілька обмежений характер у порівнянні з правом переважної купівлі, що належить учаснику часткової власності (ст. 250 ЦК), яке не може бути усунуто договором, в силу імперативного характеру норми п. 1 ст. 250 ГК. Проте переважне право орендаря на укладення договору має ознаками права на чужу річ. Вони виявляються в тому, що якщо орендодавець відмовить орендарю у поновленні договору на новий термін, але при цьому протягом року з дня закінчення строку договору укладе договір оренди з іншою особою, то орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків (абз. 3 п. 1 ст. 621 ЦК). Законом або договором орендарю може бути надано право викупу орендованого майна. Згідно п. 1 ст. 624 ГК в законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну (п. 2 ст. 624 ЦК). Законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна. Таким чином, право орендаря на користування найнятим майном (право оренди) має деякі ознаки абсолютності: воно у всіх випадках має властивість проходження за найнятим майном; його суб'єкту може бути надано переважне право на укладення договору оренди за приводу найнятої (чужий) речі, а також повноваження на її викуп. Незважаючи на це, право, яке належить орендарю щодо орендованого майна, має зобов'язальних природу, бо, по-перше, воно завжди є правом, наданим на певний час, а по-друге, його зміст визначається і змінюється угодою сторін (1). Тому передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на орендоване майно (ч. 1 ст. 613 ЦК). --- (1) У сучасній літературі порівняно рідко право оренди відносять до речове-правовим (див., наприклад: Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За ред. А.П. Сергєєва і Ю.К. Толстого. С. 152. Автор глави - А.А. Іванов). У дореволюційній юридичній літературі в більшості випадків право користування орендованим майном визнавалося зобов'язальним (див.: Покровський І.А. Указ. Соч. С. 320). Іноді воно визнавалося речовим, бо при "наймі, як і купівлі-продажу, наймач купує від господаря право власності на вигоди з найманого майна" (див.: Змірлов К. Договір найму майна за нашими законами / / Журнал цивільного і кримінального права. СПб ., 1884. Книга друга. С. 58 - 59). У деяких випадках право користування орендованим майном кваліфікувалося як змішане, двоїсте - речове-зобов'язальне (див.: Кавелін К.Д. Права та обов'язки за майна і зобов'язаннями в застосуванні до російського законодавства. СПб., 1879. С. 66). В даний час з урахуванням визначилися ознак речових прав (див.: § 1 гл. 18 і § 1 гл. 23 т. II цього підручника) це питання, безумовно, повинен бути вирішений на користь першої з названих позицій. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "4. Зміст і здійснення прав орендаря по користуванню найнятим майном " |
||
|
||