| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3. Договір майнового найму за радянським цивільному праву |
||
|
Для характеристики договору майнового найму за радянським цивільному праву скористаємося нормами Цивільного кодексу РРФСР 1922 р., а також Цивільного кодексу РРФСР 1964 р. Визначення поняття договору майнового найму залишалося практично незмінним. Договором майнового найму зізнавався такий договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій (наймачеві) майно за певну винагороду для тимчасового користування (ст. 152 ДК 1922 р.; ст. 275 ЦК 1964 р.). Порівняно з дореволюційним законодавством у договорі майнового найму чітко проглядаються окремі елементи речове - правових відносин, а за наймачем визнається статус титульного власника. Передане в оренду майно обтяжується правом наймача, яке набуває значення права слідування, характерне для речове - правових відносин. У даний період діє без всяких застережень правило, згідно з яким при переході права власності на майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає силу для нового власника (ст. 169 ДК 1922 р.; ст. 288 ЦК 1964 р.). З цього приводу О.С. Іоффе, підкреслюючи обязательственно - правовий характер відносин з майнового найму, проте приходить до наступного висновку: "Проте здане в найм майно надходить у володіння наймача, а володіння - таке правомочність, яке може бути порушене будь-яким і кожним, чи здійснює його власник або договірний контрагент ... Виходить, таким чином, що договірне (відносне) правовідношення з майнового найму в тій мірі, в якій воно пов'язане з передачею майна у володіння іншої особи, породжує і певні абсолютно - правові наслідки. Вони проявляються не тільки в захисті прав наймача від будь-якого порушника, але і в тому, що в разі переходу права власності на наймане майно до будь-якого іншій особі договір найму в межах терміну своєї дії зберігає силу і для нового власника "" * ". --- "*" Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975. С. 308. Незмінним залишався підхід до визначення предмета договору майнового найму: таким могло служити будь неспоживна індивідуально - визначене майно. Разом з тим коло конкретних об'єктів майнового найму звужувалося. Так, в ДК 1922 р. можна зустріти норми, що регулюють відносини, пов'язані з передачею в оренду житлових приміщень (ст. 166), земельних ділянок (ст. 169-а), державних чи комунальних підприємств (ст. 153). У ЦК 1964 р. подібних норм немає, оскільки до цього часу відносини, пов'язані з наймом житла, стали предметом регулювання самостійного договору житлового найму; державні підприємства як майнові комплекси більш не були об'єктами майнового обороту. У коментарях до ЦК 1964 р. наводилися приклади і інших заборон і обмежень стосовно окремих видів майна, зокрема підкреслювалося, що не можуть бути предметом найму права громадян, заборонений наймання земель сільськогосподарського призначення, засоби виробництва не можуть надаватися в оренду громадянам "*". --- "*" Див, напр.: Коментар до Цивільного кодексу РРФСР / Под ред. проф. С.Н. Братуся, О.М. Садикова. М., 1982. С. 321 (автор коментаря до гл. 27 - Е.А. Павлодский). У радянський період виявили себе деякі обмеження відносин майнового найму за суб'єктним складом. В якості наймодавців та наймачів і раніше могли виступати і громадяни, і організації. Проте законодавством спеціально передбачалося, що соціалістичні організації мають право здавати в оренду тільки тимчасово невикористовувані будівлі, споруди, виробничі та інші приміщення, обладнання та транспортні засоби (п. 16 Положення про соціалістичне державне виробниче підприємство "*"). Крім того, систематична здача майна в оренду організаціями допускалася лише за умови, що вчинення таких угод входить в їх статутну діяльність. Громадяни не могли систематично виступати в якості наймодавців з іншої причини: вважалося, що в цьому випадку договір майнового найму використовується для вилучення постійних доходів . --- "*" СП СРСР. 1965. N 19 - 20. Ст. 155. Див, напр.: Іоффе О.С. Указ. соч. С. 311. Якщо ж взяти в цілому систему правового регулювання відносин майнового найму, то необхідно відзначити ще одну тенденцію, суть якої полягала в применшення значення норм майнового найму, містяться в ЦК, шляхом видання численних підзаконних нормативних актів. Договір майнового найму здебільшого регламентувався типовими договорами, положеннями і правилами найму окремих видів майна, наприклад: Типовим договором прокату приладів, обладнання та інших технічних засобів, здійснюваного територіальними органами системи Держпостачу СРСР (затверджений Постановою Держпостачу СРСР і Держарбітражу СРСР від 28 липня 1978 р . N 43/5 "*"); Типовим договором на оренду нежитлових приміщень (будівель) у будинках місцевих Рад, державних, кооперативних і громадських організацій (затверджений Наказом Міністерства комунального господарства РРФСР від 9 жовтня 1965 N 281); Положенням про порядок і умов ремонту промислових суден риболовецьких колгоспів, здачі суден в оренду риболовецьким колгоспам та розрахунків за інші послуги, надані судноремонтно - технічними станціями , і багатьма іншими. --- "*" Бюлетень нормативних актів міністерств і відомств СРСР (далі - БНА СРСР). 1979. N 1. С. 41. СП РРФСР. 1959. N 12. Ст. 102. Крім того, і в текстах самих цивільних кодексів були норми, що забезпечують особливе регулювання відносин, пов'язаних з майновим наймом державного майна або що укладаються за участю державних та інших так званих соціалістичних організацій. Договір майнового найму в меншій мірі, ніж деякі інші цивільно - правові договори (поставки, контрактації, підряду), був схильний централізованому плануванню, однак і тут у ряді випадків були потрібні певні адміністративні передумови для укладення договору. Так, О.С. Іоффе зазначає, що "торгові і конторські приміщення, що знаходяться у віданні виконкомів місцевих Рад, тільки за їх розпорядженням надаються у користування соціалістичних організацій. Іноді адміністративний акт, що лежить в основі договору майнового найму, надає йому відомі риси планового договору ... Якщо планово - адміністративний акт компетентного органу повинен передувати укладенню договору, майновий найм за відсутності такого акта визнається недійсним "" * ". --- "*" Іоффе О.С. Указ. соч. С. 310 - 311. Вимоги, що пред'являються до форми договору майнового найму, протягом радянського періоду неодноразово змінювалися. Спочатку ДК 1922 р. передбачав, що договори найму всякого майна на термін більше одного року повинні здійснюватися у письмовій формі. Більш жорсткі вимоги пред'являлися до договору про найм державних чи комунальних підприємств: до таких договорів під страхом їх недійсності повинна була додаватися докладна опис здається в оренду майна; необхідною умовою дійсності зазначених договорів визнавалося також їх нотаріальне посвідчення (ст. 153 ЦК 1922 р.). Пізніше дані норми були доповнені правилом, згідно з яким договори про наймання державних, у тому числі комунальних, підприємств державними органами, кооперативними організаціями всіх видів і ступенів, що входять у відповідну систему кооперації, а також іншими громадськими організаціями не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню незалежно від суми договору "*". --- "*" Збори узаконень РРФСР. 1926. N 77. Ст. 579. ЦК 1964 р. спростив правила про форму договору майнового найму, встановивши тільки одне спеціальне правило, що стосується договору майнового найму між громадянами: у випадках, коли такий договір укладався на термін більше року, була потрібна проста письмова форма (ст. 276). Що стосується договорів за участю організацій, то діяло загальне правило, відповідно до якого угода у всіх випадках повинна бути одягнена в письмову форму незалежно від терміну та суми договору (п. 1 ст. 44). З нормами про термін найму протягом радянського періоду відбулася зворотна метаморфоза: ДК 1922 р. включав прості та ясні правила, а потім правове регулювання пішло по шляху їх деталізації і ускладнення. У ДК 1922 р. передбачалося, що термін найму не повинен перевищувати дванадцяти років. Після закінчення обумовленого терміну наймання міг бути продовжений шляхом укладення нового договору. При фактичному продовженні користування найнятим майном з мовчазної згоди наймодавця, договір вважався поновленим на невизначений термін (ст. 154). Незабаром дані норми були доповнені правилом про те, що термін найму державними органами і кооперативними організаціями державних, у тому числі комунальних, підприємств і будов не повинен перевищувати двадцяти чотирьох років. Після закінчення терміну найму зазначені категорії наймачів, при справному виконанні прийнятих на себе за договором найму умов, отримували переважне право на поновлення договору на новий термін "*". Допускалася ДК 1922 р. і модель безстрокового договору найму: якщо договір укладався без вказівки терміну, то він вважався укладеним на невизначений строк і кожна із сторін мала право припинити дію договору повсякчас, попередивши про те іншу сторону: при наймі підприємств і приміщень під торгово - промислові підприємства та під житло - за три місяці, а при наймі іншого майна - за один місяць (ст. 155). --- "*" Збори узаконень РРФСР. 1927. N 121. Ст. 816. ЦК 1964 р. (ст. 277) скоротив загальний граничний термін майнового найму до десяти років і ввів спеціальні (менш тривалі) строки для окремих груп правовідносин. В результаті термін укладеного між державними, кооперативними та громадськими організаціями договору найму будівлі або нежитлового приміщення не повинен був перевищувати п'яти років, а договір найму обладнання та іншого майна - одного року. Термін договору найму предметів домашнього побуту, музичних інструментів, спортивного інвентарю, легкових автомобілів та іншого майна особистого користування, що надаються громадянину державної, кооперативної або громадською організацією (побутовий прокат), не повинен був перевищувати строку, встановленого відповідним типовим договором побутового прокату "*". Якщо ж договір майнового найму укладався на більш тривалий термін, він вважався укладеним відповідно на десять, п'ять років, на один рік або на строк, установлений типовим договором побутового прокату. --- "*" Як правило, типовими договорами побутового прокату граничний термін визначався в один рік (див., напр.: Типовий договір про надання в тимчасове користування громадянам роялів, піаніно / / СП РРФСР. 1965. N 1. Ст. 2). Передбачалася ЦК 1964 р. і конструкція безстрокового договору, а також можливість за певних обставин перетворення строкового договору в безстроковий, а саме: якщо наймач продовжував користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку наймодавця, договір вважався поновленим на невизначений термін (ст. 279). Однак зазначені норми не підлягали застосуванню до договорів майнового найму, сторонами якого виступали державні, кооперативні та громадські організації, а також до договорів побутового прокату. Тут діяли спеціальні правила: у першому випадку договір майнового найму, укладений без зазначення строку, після закінчення строків, встановлених ЦК (п'ять років або один рік), вважався припиненим. У другому випадку договір побутового прокату, укладений без зазначення строку, вважався укладеним на строк, встановлений відповідним типовим договором. Разом з тим соціалістичні організації в порівнянні з іншими наймачами мали перевагу іншого роду: державна, кооперативна або громадська організація, належним чином виконувала взяті на себе за договором найму зобов'язання, по закінченні дії договору отримувала переважне перед іншими особами право на поновлення договору (ст. 280). Правда, в юридичній літературі зазначалося, що зазначене право соціалістичних організацій не діяло у випадках, коли: наймодавець не мав наміру і далі здавати відповідне майно внайми; змінювалося цільове призначення майна; договір грунтувався на адміністративному акті, а після закінчення терміну найму компетентний орган не приймав рішення про передачу майна і раніше наймачеві або передавав його іншій особі "*". --- "*" Див, напр.: Коментар до Цивільного кодексу РРФСР. С. 324. Змінювалося протягом радянського періоду і ставлення законодавця до можливості для наймача здавати майно в піднайом. ДК 1922 р. включив норму про право наймача, оскільки інше не було передбачено договором, віддавати все найняте майно або частину його в піднайом, залишаючись відповідальним за договором перед наймодавцем. Виняток робився для націоналізованого або муніципалізовано майна, яке могло здаватися наймачем в піднайом не інакше як з письмового дозволу наймодавця (ст. 168). ЦК 1964 р. забороняв наймачеві здавати найняте майно в піднайом без згоди наймодавця, а здача в піднайм майна, наданого наймачеві за договором побутового прокату, взагалі не допускалася (ст. 287). Діюче в той період законодавство не передбачало якихось правил, що регулюють відносини, пов'язані з перенайма майна. Проте в юридичній літературі підкреслювалося, що перенала який суперечить основним засадам і змісту радянського цивільного законодавства. Перенала міг здійснюватися за згодою між колишнім і новим наймачем. Наприклад, О.С. Іоффе зазначає: "Оскільки ж майновий найм - взаємний договір, перенала з'єднує в собі як поступку прав (цессию), так і передачу іншій особі обов'язків наймача (переведення боргу). А для вчинення такого акту, як переведення боргу, завжди необхідно згоду кредитора (ст. 215 ЦК). Тому й перенала вимагає згоди наймодавця "" * ". --- "*" Іоффе О.С. Указ. соч. С. 309 - 310. У літературі наводився приклад перенайма без згоди на те наймодавця: "Зміна наймача може відбутися не тільки в порядку договірних поступок вимоги і переведення боргу, а й у разі планової реорганізації юридичної особи - наймача. У цьому разі згоди наймодавця на перенала не потрібно" "* ". Представляється, проте, що відносини, що виникають при реорганізації юридичної особи - наймача, повністю охоплюються правилами про універсальний правонаступництво і не можуть кваліфікуватися як перенала, оскільки в даному випадку наймач не замінює себе іншою особою в договорі майнового найму, а припиняється як юридична особа. --- "*" Коментар до Цивільного кодексу РРФСР. С. 331. Що стосується змісту договору майнового найму, то коло прав та обов'язків сторін і їх розподіл між наймодавцем і наймачем в радянський період залишалися досить традиційними. Основні обов'язки наймодавця складалися в передачі найнятого майна наймачеві та в забезпеченні належного стану цього майна в період дії договору найму. І по ДК 1922 р. (ст. 157) і по ЦК 1964 р. (ст. 281) наймодавець був зобов'язаний своєчасно надати наймачеві майно у стані, відповідному договору і призначенню здається в найм майна. При цьому він не ніс відповідальності за недоліки, які були або повинні були бути відомі наймачеві (або обумовлені наймодавцем) при укладенні договору. Наслідки невиконання даного обов'язку наймодавцем полягали в тому, що наймач отримував право витребувати від нього найняте майно або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків (ст. 158 ЦК 1922 р., ст. 282 ЦК 1964 р.). Обов'язки наймодавця по утриманню зданого в найм майна обмежувалися покладанням на нього провадження капітального ремонту зазначеного майна, якщо інше не було передбачено законом або договором (ст. 159 ЦК 1922 р., ст. 284 ЦК 1964 р.). До речі, вже в примітці до ст. 159 ДК 1922 р. передбачалося, що у випадках найму націоналізованих або муніципалізовано підприємств і будов капітальний ремонт лежить на наймача, якщо інше не було встановлено договором. Чимало винятків, які звільняють наймодавця від цього обов'язку, малося на законодавстві та в період дії ЦК 1964 р. Наприклад, при наданні в оренду нежитлових приміщень обов'язок з виробництва капітального ремонту, пов'язаного з діяльністю орендаря, покладалася на наймача, однак капітальний ремонт нежитлових приміщень, пов'язаний з загальним капітальним ремонтом будинку, проводився за рахунок коштів орендодавця (п. 5 Постанови Ради Міністрів РРФСР "Про ставки орендної плати за нежитлові приміщення" від 28 липня 1965 N 893 "*"). Реставрація та ремонт пам'ятників культури здійснювалися за рахунок коштів користувачів або власників, а також за рахунок коштів державних органів охорони пам'яток (Закон СРСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" від 29 жовтня 1976 ). --- "*" СП РРФСР. 1965. N 17. Ст. 105. Відомості Верховної Ради СРСР. 1976. N 44. Ст. 628. Невиконання наймодавцем обов'язки проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в найм майна давало наймачеві право самому зробити такий ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати відповідну суму в рахунок найманої плати. Наймач міг також розірвати договір майнового найму і вимагати від наймодавця відшкодування збитків. Обов'язки наймача зводилися до належного користуванню найнятим майном відповідно до його призначення та умов договору, забезпечення утримання даного майна, своєчасному внесенню найманої плати та повернення майна наймодавцю після закінчення строку найму. При користуванні окремими видами майна на наймача покладалися і деякі додаткові обов'язки. Так, за ДК 1922 р. наймач націоналізованого або муніципалізовано промислового підприємства був зобов'язаний вести виробництво в розмірах не нижче встановленого договором мінімуму. Вказівка мінімуму вироблення і терміну, протягом якого він повинен бути досягнутий, слід було включати в договір під страхом його недійсності (ст. 162); наймач всякого державного майна, а також майна, що належить змішаного акціонерному товариству без участі іноземного капіталу, кооперативної, професійної або іншої суспільної організації, був зобов'язаний за свій рахунок страхувати це майно на користь наймодавця. З метою підтримки майна в справному стані на наймача покладалося здійснення поточного ремонту найнятого майна (ст. 161 ЦК 1922 р., ст. 285 ЦК 1964 р.). Поточний ремонт, як і в даний час, полягав у своєчасному проведенні робіт з усунення пошкоджень і несправностей, підтримання майна в належному стані. У період дії ЦК 1964 р. численні технічні умови, правила та типові договори оренди (майнового найму) обмовляли види робіт, які стосуються поточному ремонту. У спірних випадках, коли було складно розмежувати роботи, що відносяться відповідно до поточного чи капітального ремонту, питання вирішувалося в судовому порядку. Невиконання наймачем обов'язку щодо підтримання майна в належному стані давало наймодавцю право вимагати розірвання договору найму і відшкодування завданих збитків. Однією з основних обов'язків наймача було своєчасне внесення найманої плати. Протягом радянського періоду спостерігалася тенденція спрощення підходу законодавця до питання про форми найманої плати. За ДК 1922 р. допускалися чотири форми найманої плати, які розглядалися в якості рівноцінних, а саме: 1) вчинення певних термінових платежів грошима і натурою, 2) відрахування домовленої частки продуктів, предметів вироблення, корисної площі приміщень або грошового доходу; 3) виконання певних послуг; 4) поєднання зазначених форм оплати (ст. 165). ЦК 1964 р. вже не включав в себе норм про інші (крім грошової) формах найманої плати. У юридичній літературі визнавалося, що наймана плата в натуральній формі можлива лише у відносинах між громадянами. Наприклад, О.С. Іоффе зазначає: "Наймана плата виражається зазвичай у періодичних місячних, квартальних, річних грошових платежах. За угодою сторін допускається едінократно сплата за весь період дії договору, а для деяких відносин (наприклад, побутового прокату) такий порядок передбачається спеціальними правилами. Встановлення найманої плати не у грошовій, а в натуральній формі (у вигляді передачі товарів, виконання роботи тощо) чинним законодавством не передбачено. Але у відносинах між громадянами немає перешкод для такого способу її визначення, як і для поєднання грошових і натуральних елементів "" * ". --- "*" Іоффе О.С. Указ. соч. С. 316 - 317. Інша відмінність законодавства, яке діяло в період ДК 1964 р., від ДК 1922 р. в частині найманої плати полягало в прагненні визначити граничні розміри найманої плати. Так, якщо наймодавцем була соціалістична організація, розмір і терміни платежів за користування майном повинні були встановлюватися в договорі відповідно до типових договорів найму окремих видів майна та в межах централізовано затверджуваних ставок і тарифів (наприклад, Постанова Ради Міністрів РРФСР від 28 липня 1965 "Про ставки орендної плати за нежитлові приміщення"). Навіть у тих випадках, коли договір майнового найму полягав між громадянами, нерідко розмір найманої плати обмежувався нормативними актами (наприклад, Постанова Ради Міністрів РРФСР від 9 серпня 1963 "Про граничні ставки плати за здають в оренду житлові і дачні приміщення в будинках і дачах, належать громадянам на праві особистої власності "" * "). --- "*" СП РРФСР. 1963. N 15. Ст. 102. Наймач мав право вимагати відповідного зменшення найманої плати, якщо через обставини, за які він не відповідав, умови користування найнятим майном, передбачені договором, або стан майна істотно погіршувалися (ст. 167 ГК 1922 р., ст. 286 ЦК 1964 р.) . Невиконання наймачем обов'язку по внесенню найманої плати давало наймодавцю право на її примусове стягнення в судовому порядку, а при систематичній простроченні внесення найманих платежів - на розірвання договору. При припиненні договору майнового найму на наймача покладався обов'язок повернути наймодавцю майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у іншому стані, обумовленому договором (ст. 174 ЦК 1922 р., ст. 291 ЦК 1964 р.) . При цьому в разі погіршення найнятого майна наймач повинен був відшкодувати наймодавцю завдані збитки. Доля поліпшень, вироблених наймачем в найнятому ним майні, ставилася в залежність від наявності дозволу наймодавця на виробництво відповідних поліпшень. У разі якщо поліпшення найнятого майна було вироблено з дозволу наймодавця, наймач за загальним правилом отримував право на відшкодування зроблених витрат. Поліпшення, вироблені наймачем без згоди наймодавця, диференціювалися на віддільні і невіддільні від майна, що повертається. Перші (віддільні) могли бути вилучені наймачем, якщо наймодавець не погодився відшкодувати їх вартість. Що стосується невіддільних поліпшень, то їх вартість не підлягала відшкодуванню наймодавцем. Правда, і в цьому питанні виявив себе "класовий" підхід. У ДК 1922 р. була норма, відповідно до якої поліпшення, вироблені орендарем націоналізованого або муніципалізовано підприємства або будови, після закінчення терміну найму безоплатно переходили до держави або місцевій раді за належністю (ст. 179). У цілому ж, якщо брати основні параметри договору майнового найму, у цивільному праві радянського періоду зазначений договір зберіг свої основні риси і ознаки, що відрізняють майновий найм від інших типів цивільно - правових договорів. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "3. Договір майнового найму за радянським цивільному праву " |
||
|
||