ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

4. Оренда як засіб "роздержавлення" і спосіб приватизації державного та муніципального майна

Наприкінці 80-х років, коли в СРСР приступили до проведення економічних реформ, пошукам шляхів і способів їх здійснення, "виконроби перебудови" і обслуговували їх вчені - економісти вирішили використовувати в цих цілях класичний цивільно - правовий договір майнового найму, який піддався істотної модернізації і постав в абсолютно новій якості - як основний засіб "роздержавлення" і один з основних способів організації виробничо - господарської діяльності трудових колективів державних підприємств.
Початок був покладений Указом Президії Верховної Ради СРСР від 7 квітня 1989 N 10277-XI "Про оренду і орендні відносини в СРСР" "*". Про цілі видання цього Указу найкраще говорить його преамбула: "У системі заходів щодо вдосконалення виробничих відносин і глибокого якісного оновлення продуктивних сил дедалі більшого значення набуває оренда як нова прогресивна форма соціалістичного господарювання (курсив наш. - В.В.). З метою розвитку орендного руху в країні, підвищення ефективності промислового і сільськогосподарського виробництва, будівництва, інших галузей народного господарства, створення додаткових умов для зростання добробуту радянських людей, охорони прав орендарів, посилення їх зацікавленості і відповідальності в досягненні високих кінцевих результатів праці Президія Верховної Ради СРСР постановляє .. . ". Краще не скажеш!
--------------------------------
"*" Відомості З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1989. N 15. Ст. 105.
Указом Президії Верховної Ради СРСР було встановлено, що в оренду можуть передаватися земля та інші природні об'єкти; майно державних, кооперативних або інших громадських підприємств і організацій, структурних одиниць об'єднань як сукупність їх основних фондів, оборотних коштів , інших матеріальних цінностей і фінансових ресурсів; майно цехів, відділень, дільниць, ферм, бригад, інших внутрішніх підрозділів підприємств; окремі будівлі, споруди, споруди, сільськогосподарська техніка, обладнання, транспортні засоби, робочий і продуктивна худоба та інші матеріальні цінності.
Гранично широко визначався в цьому Указі і коло суб'єктів орендних відносин. В якості орендодавців могли виступати державні органи, уповноважені на те Радою Міністрів СРСР, Радами Міністрів союзних або автономних республік, виконавчі комітети відповідних Рад народних депутатів, радгоспи, колгоспи, інші державні, кооперативні та інші громадські підприємства та організації, а також громадяни, у віданні , володінні, користуванні та розпорядженні (оперативному управлінні) або у власності яких знаходиться орендоване майно.
Орендарями зізнавалися радгоспи, колгоспи та інші державні, кооперативні та інші громадські підприємства та організації, в тому числі організації орендарів, колективи їх підрозділів, а також громадяни або групи громадян. Передбачалося, що організації орендарів як особливі суб'єкти орендних відносин створюються на строго добровільних засадах і користуються правами юридичної особи. Членами організацій орендарів могли бути як працівники державних підприємств, на базі яких створювалися ці організації, так і інші громадяни, які досягли шістнадцятирічного віку.
Майно, передане в оренду, залишалося власністю держави або відповідного орендодавця, а продукція, вироблена орендарями, надходила у власність останніх. У разі проведеного орендарем за рахунок своїх коштів і з дозволу орендодавця поліпшення орендованого майна (реконструкція будівлі або споруди, заміна устаткування і т.п.) або зведення на орендованій ділянці будівель і споруд орендар мав право після припинення договору оренди на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат. При оренді майна підприємства в цілому орендар отримував право на відшкодування витрат, зроблених ним на поліпшення орендованого майна, незалежно від наявності дозволу орендодавця на таке поліпшення. Крім того, в договорі оренди могло бути передбачено, що орендоване майно, крім об'єктів, що становлять виняткову власність держави, після закінчення визначеного договором терміну переходить у власність орендаря за умови, що вартість цього майна повністю покривається сплаченої орендної платою. При цьому у власність громадянина могло перейти майно, необхідне для ведення особистого підсобного господарства та індивідуальної трудової діяльності.
Відмінною рисою підходу до договору оренди як до засобу "роздержавлення" і одночасно способом організації господарської діяльності було те, що поняттям "оренда" охоплювалися не тільки традиційно припускаються під цим відносини, пов'язані з майновому наймом, але і внутрішньовиробничі відносини з організації роботи трудових колективів, ділянок, цехів, бригад та інших структурних підрозділів державних підприємств та інших організацій. Дана обставина знайшло відображення і в Указі Президії Верховної Ради СРСР від 7 квітня 1989 "Про оренду і орендні відносини в СРСР".
Указ містив, зокрема, положення про те, що питання про надання землі під внутрігосподарську оренду вирішується радгоспом, колгоспом або іншим первинним землекористувачем. Необгрунтована відмова у наданні землі радгоспом, колгоспом або іншим землекористувачем своїм працівникам (членам колгоспу) міг бути оскаржений до виконавчого комітету районної (міської) Ради народних депутатів. Більш того, виконкоми районних (міських) Рад народних депутатів отримали право вилучати у радгоспів, колгоспів та інших сільськогосподарських підприємств і організацій використовуються або використовуються нераціонально землі з метою створення фонду для передачі землі в оренду.
При внутрішньогосподарської оренду (орендному підряді) на орендаря покладався обов'язок виробити і реалізувати орендодавцеві або іншим підприємствам продукцію згідно з договором. Орендар мав право розпоряджатися лише тією продукцією, яка була їм проведена понад обсяг, передбаченого договором орендного підряду. Умови договору визначалися сторонами відповідно до законодавства про працю робітників і службовців, а також законодавством, що регулює трудові відносини членів колгоспу, інших кооперативів та інших громадських організацій. Питання про зміну або розірвання договору орендного підряду розглядався радою трудового колективу підприємства (загальними зборами членів колгоспу), рішення якого могло бути оскаржене у виконавчий комітет районної (міської) Ради народних депутатів.
Усі спори, що виникали у зв'язку з виконанням договору орендного підряду, дозволялися радою трудового колективу підприємства (загальними зборами членів колгоспу), рішення якого могли бути оскаржені до виконавчого комітету районної (міської) Ради народних депутатів. І тільки у випадках, передбачених законом, спори, що випливають з договорів внутрішньогосподарської оренди, могли передаватися на розгляд суду.
Поряд з положеннями про внутрішньогосподарської оренду (орендному підряді), а також з нормами, спрямованими на використання договору оренди в цілях "роздержавлення" майна, названий Указ включав в себе і нормальне правове регулювання цивільно - правових відносин , пов'язаних з наймом майна. Наприклад, відповідно до п. 8 Указу основним документом, що регламентує відносини орендодавця і орендаря, є договір оренди. У договорі оренди передбачаються: обов'язок орендодавця надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору, на певний строк; обов'язок орендаря користуватися майном відповідно до умов договору і призначення майна, підтримувати майно в справному стані, вносити орендну плату і повернути майно після припинення договору орендодавцеві в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Здача орендарем одержаного за договором майна в суборенду допускалася тільки за згодою орендодавця.
У розвиток Указу та з метою деталізації його норм Радою Міністрів СРСР (Постанова від 7 квітня 1989 N 294) було затверджено Положення про економічні та організаційні засади орендних відносин в СРСР "*".
--------------------------------
"*" СП СРСР. 1989. N 19 - 20. Ст. 63.
Означені підходи до особливому регулюванню договору оренди були повною мірою реалізовані в Основах законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 (далі - Основи законодавства про оренду) "*". Даний законодавчий акт представляв собою дивовижну суміш деяких цивільно - правових норм, що регулюють відносини з оренди (майнового найму) невеликої групи об'єктів цивільних прав, і положень трудового законодавства, що стосуються такої форми організації праці, як орендний підряд. Крім того, за традицією "прострочених" років даний документ включав в себе велику кількість чисто декларативних економічних положень, які не мають ніякого правового значення. Наприклад, чого варті такі "норми": "З метою створення для всіх соціалістичних підприємств рівних вихідних передумов ефективного господарювання держава всіляко сприяє розвитку орендних відносин і переходу на оренду державних підприємств" (п. 6 ст. 16) - або: "Орендному підприємству можуть надаватися дотації на розширення виробництва і вирішення соціальних завдань за рахунок державних централізованих капітальних вкладень і коштів орендодавця, а також кредити та аванси під зобов'язання про збільшення випуску і підвищення якості продукції (робіт, послуг). Орендарям збиткових і низькорентабельних державних підприємств орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати "(п. 6 ст. 18).
--------------------------------
"*" Відомості З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1989. N 25. Ст. 481.
Не дивно, що Основи законодавства про оренду містять визначення не договору оренди, а оренди як такої: відповідно до ст. 1 оренда є засноване на договорі строкове платне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендареві для самостійного здійснення господарської чи іншої діяльності.
Про обмеженої сфері дії Основ законодавства про оренду свідчить норма про види майна, які можуть бути передані в оренду на основі зазначеного законодавчого акту. Мова йде тільки про землю та інших природних ресурсах; підприємствах (об'єднаннях), організаціях, структурних одиницях об'єднань, виробництвах, цехах, інших підрозділах підприємств; окремих будівлях, спорудах, обладнанні, транспортних засобах, інвентарі, інструментах, інших матеріальних цінностях (ст. 3 ). Постановою Верховної Ради СРСР від 23 листопада 1989 "Про порядок введення в дію Основ законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду" Раді Міністрів СРСР було доручено встановити види (групи) підприємств (об'єднань) союзного підпорядкування і види майна, здача яких в оренду не допускається, а також передбачити випадки обмеження або заборони оренди майна. Відповідно до цим дорученням Радою Міністрів СРСР було прийнято Постанову від 20 березня 1990, N 280 "Про порядок здачі підприємств (об'єднань) союзного підпорядкування та їх майна в оренду" "*", згідно з яким такі рішення надалі приймалися у формі окремих розпоряджень Ради Міністрів СРСР по конкретних галузях народного господарства на підставі пропозицій міністерств і відомств СРСР, державних концернів, міжгалузевих об'єднань.
--------------------------------
"*" СП СРСР. 1990. N 10. Ст. 53.
Радою Міністрів РРФСР було прийнято аналогічне Постанова від 13 квітня 1990, N 118 "*" щодо підприємств і організацій республіканського і місцевого підпорядкування. Рішення про заборону та обмеження передачі підприємств та іншого майна в оренду приймалися Радою Міністрів РРФСР за пропозиціями міністерств і відомств РРФСР, а також інших органів виконавчої влади.
--------------------------------
"*" СП РРФСР. 1990. N 4. Ст. 98.
Відповідно до Основ законодавства про оренду (ст. 4) орендодавцями визнавалися насамперед власники майна. Оскільки головна мета Основ полягала в забезпеченні "роздержавлення", право здачі майна в оренду було надано також органам та організаціям, уповноваженим на те власником майна. Крім того, майно, закріплене за державними підприємствами на праві повного господарського відання, могло також здаватися останніми в оренду. Орендодавцями могли виступати й організації щодо майна, що належить їм на праві оперативного управління. Право здачі в оренду землі було надано відповідним Радам народних депутатів.
Круг можливих орендарів з Основ законодавства про оренду визначений гранично широко: в такій якості могли виступати не тільки радянські громадяни та юридичні особи, а й спільні підприємства, міжнародні об'єднання та організації за участю радянських та іноземних юридичних осіб , а також іноземні держави, міжнародні організації, іноземні юридичні особи та громадяни (ст. 5).
  При оренді підприємств і об'єднань як майнових комплексів орендарем зізнавався особливий суб'єкт даних правовідносин - так зване орендне підприємство. Основами законодавства про оренду (ст. 16) був встановлений спеціальний порядок створення орендних підприємств, який полягав у наступному. Трудовий колектив державного підприємства (об'єднання) або структурної одиниці об'єднання утворював організацію орендарів як самостійну юридичну особу для створення на його основі орендного підприємства. Рішення про утворення організації орендарів приймалося загальними зборами (конференцією) трудового колективу не менш як двома третинами голосів її членів. Організація орендарів спільно з профспілковим комітетом розробляла проект договору оренди і направляла його державному органу, уповноваженому власником здавати в оренду державні підприємства. Цей орган був зобов'язаний розглянути проект договору оренди в тридцятиденний термін, порушення якого визнавалося ухиленням від укладення договору оренди; оформлення ж останнього в даному випадку було обов'язковим для орендодавця. Розбіжності, що виникали при укладанні договору оренди, в тому числі пов'язані з необгрунтованою відмовою від здачі підприємства в оренду і простроченням розгляду проекту договору, поданого організацією орендарів, дозволялися органами державного арбітражу.
  Після підписання договору оренди організація орендарів брала в установленому порядку майно підприємства і набувало статусу орендного підприємства як самостійної юридичної особи. Орендне підприємство діяло на підставі статуту, який затверджується загальними зборами (конференцією) його трудового колективу. Орендне підприємство набувало права юридичної особи з дня його державної реєстрації у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів за місцем знаходження орендного підприємства. За орендним підприємством за його клопотанням могли бути збережені за рішенням відповідних державних органів найменування та урядові нагороди взятого ним в оренду державного підприємства.
  Орендне підприємство ставало правонаступником майнових прав і обов'язків державного підприємства, взятого ним в оренду, в тому числі і прав користування землею та іншими природними ресурсами. Орендодавець міг взяти на себе повністю або частково погашення кредиторської заборгованості державного підприємства.
  Правовий режим майна орендних підприємств характеризувався тим, що останні, не будучи власниками, мали широкі правомочності за розпорядженням зазначеним майном. Вони мали право продавати, обмінювати, здавати в суборенду, надавати безкоштовно у тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу орендованого майна, якщо така передача майна не вабила зменшення виробничо - економічного потенціалу (вартості) підприємства і не порушувала інших умов, що випливають з договору оренди. Зазначений порядок розпорядження орендованим майном не застосовувався лише стосовно землі та інших природних об'єктів. Орендне підприємство мало право самостійно вносити зміни до складу орендованого майна, проводити реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшують його вартість, якщо інше не передбачалося договором.
  З виручки, отриманої орендним підприємством, відшкодовувалися матеріальні та прирівняні до них витрати, витрати на оплату праці, вносилися податки, орендна плата, страхові платежі, плата за природні та трудові ресурси, сплачувалися відсотки за кредитами. Що залишається прибуток надходила в повне розпорядження орендного підприємства, яке самостійно визначало напрямки її використання.
  Орендному підприємству дозволялося випускати для мобілізації додаткових фінансових ресурсів цінні папери, здійснювати цільові позики в порядку, встановленому законодавством, виступати на ринку цінних паперів. Переважне право придбання цінних паперів мали члени трудового колективу орендного підприємства.
  Таке підприємство могло надавати за рахунок своїх коштів іншим підприємствам і організаціям кредит на умовах, які визначаються угодою сторін, включаючи домовленість про розміри процента за користування ним.
  Орендне підприємство могло бути створено також на основі оренди майна виробництв, цехів, відділень, ферм або інших підрозділів державного підприємства (об'єднання). Створення такого орендного підприємства вироблялося за згодою відповідного державного підприємства (об'єднання). При цьому договір оренди укладався з державним підприємством (об'єднанням), частина майна якого здавалася в оренду (ст. 22 Основ законодавства про оренду).
  Статус таких орендних підприємств істотно відрізнявся від статусу орендних підприємств, створених на базі організацій орендарів, освічених трудовими колективами державних підприємств (об'єднань) і структурних одиниць об'єднань. Дана обставина знайшло відображення, зокрема, в ході подальшої приватизації державних підприємств - орендодавців: при їх акціонуванні майно, передане в оренду орендним підприємствам, створеним на базі їх структурних підрозділів, підлягало включенню до статутного капіталу відповідних акціонерних товариств. У результаті такі орендні підприємства втрачали можливості викупу майна в порядку, передбаченому законодавством про приватизацію.
  Досить своєрідний правовий режим мало і майно, признававшееся власністю орендного підприємства (ст. 21 Основ законодавства про оренду). У майні, що перебуває у власності орендного підприємства на умовах і в порядку, передбачених його статутом, визначалися розміри вкладів членів трудового колективу у створення цього майна за рахунок їхньої особистої трудової участі, а також грошових та інших майнових внесків. На вартість вкладу члена трудового колективу в майно орендного підприємства відповідно до його статуту могли видаватися "цінні папери". На зазначені "цінні папери" членів трудового колективу виплачувалися дивіденди в розмірах, що визначаються трудовим колективом виходячи з кінцевих результатів виробництва і завдань розвитку підприємства. Реальна вартість цінних паперів виплачувалася їх власникам у випадках, передбачених статутом підприємства. У статуті підприємства визначалися також порядок та умови сплати дивідендів членам трудового колективу, що припинив з ним трудові відносини.
  Основним документом, регламентував відносини орендодавця з орендарем, є договір оренди. Він полягав на засадах добровільності і повної рівноправності сторін, за винятком договорів з організаціями орендарів.
  У договорі оренди передбачалися: склад і вартість переданого в оренду майна; розмір орендної плати; терміни оренди; розподіл обов'язків сторін щодо повного відновлення і ремонту орендованого майна; обов'язок орендодавця надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору; обов'язок орендаря користуватися майном відповідно до умовами договору, вносити орендну плату і повернути майно після припинення договору орендодавцеві в стані, обумовленому договором.
  У договір оренди могли включатися також обов'язки орендодавця щодо матеріально - технічного забезпечення, сприяння розвиткові виробництва, впровадження науково - технічних досягнень і передових технологій, технічного переозброєння виробництва, з соціального розвитку, подання інформаційної, консультативної та іншої допомоги, сприяння підготовці кадрів, щодо створення необхідних умов для ефективного використання орендованого майна і підтримання його в належному стані.
  Вартість орендованого майна визначалася в договорі виходячи з оцінки цього майна на момент його здачі в оренду з урахуванням фактичного зносу. Строк майбутньої служби здається в оренду майна встановлювався угодою сторін, але не більше від нового повного амортизаційного строку, який відповідає діючим нормам амортизації.
  Орендар за згодою орендодавця був вправі здати в суборенду одержане за договором майно, крім випадків, передбачених законодавчими актами.
  За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором оренди, в тому числі за зміну і розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несли відповідальність, встановлену законодавством та договором (ст. 7 Основ законодавства про оренду).
  Орендна плата включала амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна. При оренді землі та інших природних ресурсів амортизаційні відрахування не проводилися. Розмір амортизаційних відрахувань, що включаються в орендну плату, визначався в договорі оренди виходячи із встановленого в ньому розподілу обов'язків сторін щодо відтворення переданого в оренду майна. Орендна плата могла також включати кошти, які передаються орендарем орендодавцеві для ремонту об'єктів після закінчення терміну їх оренди. Орендна плата включала частину прибутку (доходу), яка могла бути отримана від суспільно необхідного використання взятого в оренду майна (орендний відсоток), що встановлюється договором на рівні, як правило, не нижче банківського відсотка.
  Орендна плата могла встановлюватися за все орендоване майно в сукупності або окремо по кожному об'єкту в натуральній, грошовій або змішаній формах. Умови, строки внесення і рахунки перерахування орендної плати визначалися договором.
  Розміри орендної плати могли змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на п'ять років. Вони могли бути переглянуті достроково на вимогу однієї із сторін у випадках зміни встановлюваних централізовано цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством (ст. 8 Основ законодавства про оренду).
  Терміни оренди визначалися договором. При цьому оренда землі, інших природних ресурсів, підприємств, будівель, споруд повинна була носити, як правило, довгостроковий характер - від п'яти років і на більш тривалий термін. З урахуванням характеру майна і цілей оренди договір міг бути і короткостроковим - до п'яти років (ст. 12 Основ законодавства про оренду).
  Використання договору оренди в якості засобу "роздержавлення" забезпечувалося включенням в договір умови про викуп орендарем зданого в оренду державного майна. За загальним правилом умови, порядок та строки викупу визначалися договором оренди, тобто за згодою сторін. Однак і за відсутності згоди орендодавця орендар міг домогтися включення в договір умови про викуп орендованого майна, оскільки всі спори, пов'язані з цією умовою договору, підлягали розгляду органами державного арбітражу та суду (ст. 10 Основ законодавства про оренду).
  Викуп здійснювався орендарем шляхом внесення всієї належної орендодавцю орендної плати з вартості зданого на повний амортизаційний термін майна, а також шляхом відшкодування йому орендних платежів з залишкової вартості майна, оренда якого згідно з договором була припинена до завершення амортизаційного терміну. Джерелами викупу могли бути будь-які засоби, наявні у орендного підприємства відповідно до законодавства. Після викупу орендованого майна орендне підприємство за рішенням його трудового колективу могло бути перетворено в колективне підприємство, кооператив, акціонерне товариство або інший вид підприємства, яке діє на основі колективної власності. Кошти від викупу майна державного підприємства перераховувалися до відповідного бюджету. Зміна умов договору оренди, його розірвання і припинення допускалися за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди міг бути розірваний за рішенням державного арбітражу або суду у випадках порушення іншою стороною умов договору.
  Реорганізація організації - орендодавця, а також зміна власника орендованого майна не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
  Після закінчення терміну договору орендар мав право на поновлення договору. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважався по закінченні терміну продовженим на той же строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. При продовженні договору на новий строк його умови могли бути змінені за згодою сторін.
  При припиненні договору з орендарем - громадянином переважне право на укладення договору оренди отримували члени його сім'ї, спільно з ним проживали і працювали.
  У разі смерті орендаря його права за договором оренди переходили до одного з проживали і працювали разом з ним членів сім'ї, якщо він погоджувався стати орендарем.
  Орендодавець не мав права відмовити такій особі у вступі в договір на термін, що залишився за діючим договором, за винятком випадків, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря (ст. 13 Основ законодавства про оренду).
  Основи про оренду в перші роки їх дії були незвично популярним і широко застосовуваним законодавчим актом. У ті роки відзначалися високі темпи зростання числа орендних підприємств: на 1 жовтня 1991 їх кількість перевищила 20 тис., а число зайнятих на них склало більше 7,5 млн. чоловік. Орендні підприємства вигідно відрізнялися від державних за всіма показниками, які характеризують ефективність виробництва. Досить сказати, що серед орендних підприємств практично не зустрічалося збиткових виробництв "*".
  --------------------------------
  "*" Див: Економіка СРСР у січні - вересні 1991 року / / Економіка і життя. 1991. N 43. С. 8.
  Проте надалі при переході від "роздержавлення" до повномасштабної приватизації державного та муніципального майна в російському законодавстві виявилися тенденції, спрямовані проти орендних підприємств.
  Так, в п. 1 Указу Президента Російської Федерації від 14 жовтня 1992 р. N 1230 "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду" "*" було передбачено, що орендні відносини на території Російської Федерації регулюються Основами цивільного законодавства Союзу РСР і республік, затвердженими 31 травня 1991, в частині, що не суперечить Конституції Російської Федерації, законодавчим актам Російської Федерації, прийнятим після 12 червня 1990, і з цим Указом. Серед законодавчих актів, що регулюють орендні відносини на території Російської Федерації, не названі Основи законодавства про оренду, затверджені Верховною Радою СРСР 23 листопада 1989
  --------------------------------
  "*" Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1992. N 43. Ст. 2429.
  Тим часом відповідно до ст. 1 Закону РРФСР "Про дію актів органів Союзу РСР на території РРФСР" від 24 жовтня 1990 Закону СРСР, прийняті в межах повноважень, переданих Російською Федерацією Союзу РСР відповідно до Декларації про державний суверенітет РРФСР і Постановою З'їзду народних депутатів РРФСР від 22 червня 1990 р. "Про розмежування функцій управління організаціями на території РРФСР" (якими були Основи законодавства про оренду), діяли на території Російської Федерації безпосередньо "*". Їх дія могла бути призупинено Верховною Радою Російської Федерації. Указ Президента Російської Федерації від 14 жовтня 1992 р. N 1230 суперечив цьому положенню.
  --------------------------------
  "*" Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. 1990. N 21. Ст. 237; N 22. Ст. 260; 1991. N 51. Ст. 1798.
  Що стосується Основ цивільного законодавства, які, до речі сказати, були визнані чинними Постановою Верховної Ради РФ від 14 липня 1992 р. "Про регулювання цивільних правовідносин у період проведення економічної реформи", то вони містили лише загальні норми, що регламентують орендні відносини. Указ Президента від 14 жовтня 1992 р. N 1230 регулював окремі спеціальні питання, пов'язані з викупом орендованого майна. Таким чином, дією названих нормативних актів охоплювалась лише незначна частина сфери орендних відносин.
  Крім того, багато норм, що регулювали орендні відносини, в тому числі в частині викупу орендованого майна, містилися в Законі РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" від 3 липня 1991 р. "*", Державну програму приватизації державних і муніципальних підприємств в Російській Федерації на 1992 рік, затвердженої Постановою Верховної Ради Російської федерації від 5 червня 1992 , та інших законодавчих актах, що також не знайшло відображення в Указі N 1230.
  --------------------------------
  "*" Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. 1991. N 27. Ст. 927.
   Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1992. N 28. Ст. 1617.
  Аналіз законодавства тих років свідчить про стійке негативне ставлення до такого способу приватизації, як викуп орендованого майна, з боку органів як законодавчої, так і виконавчої влади. У ті роки часто приймалися законодавчі акти, які погіршують становище колективів орендних підприємств, а часто і позбавляють їх можливості викупити орендоване майно відповідно до укладених договорів оренди.
  Законом РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" було визнано дійсним право орендних підприємств на викуп орендованого майна лише на основі договорів з умовою про викуп, укладених до введення в дію цього Закону, тобто до 17 липня 1991 р. (ст. 15). Орендна плата за користування майном державних і муніципальних підприємств більш не могла зараховуватиметься як плати за придбання майна у власність (ст. 19); тим самим, по суті, було припинено дію ст. 10 Основ законодавства про оренду, згідно з якою орендоване майно визнавалося викупленими орендарем, якщо сума внесених ним орендних платежів покривала залишкову балансову вартість майна, зданого в оренду на повний амортизаційний термін, а також при достроковому внесення орендарем зазначеної суми. Тим часом Закон РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" зворотної сили не мав, тому сума орендних платежів, внесених орендарем до 17 липня 1991 р., за наявності в договорі оренди умови про право орендаря на викуп майна повинна була зараховуватися в рахунок викупу орендованого майна. Відповідна частина майна, пропорційна зазначеній сумі, представляла собою не державну (муніципальну) власність, а колективну власність орендного підприємства і, отже, не підлягала приватизації.
  Ще більш посилилися вимоги, що пред'являються до орендних підприємствам, з прийняттям Закону РФ "Про внесення змін і доповнень до Закону РРФСР" Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР "від 5 червня 1992 р." * "Згідно ст. 15 Закону РРФСР" Про приватизації державних і муніципальних підприємств у РСФСР "(у новій редакції) реалізація орендним підприємством права на викуп орендованого майна за наявності відповідного пункту в договорі, укладеному до 17 липня 1991 р., додатково була обумовлена ??включенням в договір відомостей про розміри, строки, порядок і інших умовах внесення викупу. Тим самим права на викуп майна відповідно до договорів оренди позбавлялися багато колективів орендних підприємств, які при оформленні договірних відносин з орендодавцями керувалися діяли в той час законодавством, що не вимагав включення в договори оренди подібних умов.
  --------------------------------
  "*" Російська газета. 1992. 9 липня.
  Указом Президента РФ від 14 жовтня 1992 р. N 1230 "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду" були передбачені заходи, які роблять, по суті, неможливим викуп колективами орендних підприємств орендованого майна та вступають у протиріччя з законами , які діяли на території Російської Федерації.
  Так, п. 2 Указу містив положення про те, що договори оренди, укладені до введення в дію цього Указу, підлягають переоформленню і зберігають свою чинність у частині, що не суперечить Указу від 14 жовтня 1992 р. N 1230.
  Дане положення суперечило п. 1 ст. 86 Основ цивільного законодавства, де сказано: зміна умов договору оренди (включаючи їх переоформлення) допускається за угодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути змінений за рішенням суду, арбітражного суду або третейського суду у випадках, передбачених законодавчими актами.
  Оголошення договорів оренди діючими лише в частині, що не суперечить Указу N 1230, не відповідало не тільки Основам законодавства про оренду, але і Закону РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР".
  Пунктом 5 Указу передбачалося, що викуп державного (муніципального) майна, зданого в оренду, здійснюється орендарями, організаційно - правова форма яких наведена у відповідність із Законом РРФСР "Про підприємства і підприємницької діяльності" від 25 грудня 1990
  Дане положення по суті правильне. Однак в Указі необгрунтовано незроблене виключення для випадків, коли договір оренди з правом орендаря на викуп майна укладався з організацією орендарів, створеної трудовим колективом державного або муніципального підприємства.
  Відповідно до п. 1 ст. 15 Закону РРФСР "Про власність в РРФСР" від 24 грудня 1990 р. "*" в майні, що є власністю колективного, орендного підприємства, визначалися вклади всіх його працівників. Таким чином, покупцями державного або муніципального майна при такому способі приватизації, як викуп орендованого майна за договорами, укладеними з організаціями орендарів, створеними трудовими колективами підприємств, є не орендні підприємства як юридичні особи, а члени трудових колективів цих підприємств як фізичні особи, що відповідало вимогам ст. 9 Закону РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР".
  --------------------------------
  "*" Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. 1990. N 30. Ст. 416.
  Що стосується рішення про перетворення орендного підприємства в одну з організаційно - правових форм, передбачених Законом РРФСР "Про підприємства і підприємницької діяльності", то таке рішення могло бути прийнято членами трудового колективу лише після викупу орендованого майна, тобто після того, як вони набудуть статусу власника цього майна (ст. 33 і 37 Закону РРФСР "Про підприємства і підприємницької діяльності") "*".
  --------------------------------
  "*" Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. 1990. N 30. Ст. 418.
  Пункт 6 Указу обмежував можливості орендаря у реалізації права на викуп майна за договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР", лише випадком, коли в договорі визначено терміни, величина, порядок та умови внесення викупу .
  Названий набір обов'язкових умов для викупу майна за договорами оренди не кореспондував ст. 15 Закону РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР", де говориться про розміри, строки, порядок і інших умовах викупу орендованого майна.
  Всі названі законодавчі акти, що обмежують право орендних підприємств на викуп орендованого майна, характеризувалися спрямованістю на зміну договірних відносин, оформлених раніше на основі чинного тоді законодавства, що було неприпустимим в умовах переходу до ринкових відносин. Дестабілізація орендних відносин, утиск прав орендних підприємств підривали довіру до вищих органів законодавчої та виконавчої влади, знижували їх авторитет.
  Крім того, при виданні зазначених законодавчих актів не було прийнято до уваги положення, що міститься в п. 4 ст. 15 Основ законодавства про оренду, згідно з яким у разі прийняття після укладення договору оренди законодавчого акту, що погіршує становище орендаря, сторони вправі керуватися умовами договору оренди, а не таким законодавчим актом.
  У зв'язку з цим всяке підприємство як контрагент за цивільно - правовим договором було право запропонувати орендодавцю змінити умова договору оренди про викуп орендованого майна, а за відсутності його згоди звернутися з відповідним позовом до арбітражного суду. При цьому при уточненні розміру, строків, порядку внесення суми викупу, орендне підприємство мало право виходити з того, що ці умови повинні визначатися лише щодо суми викупу, що представляє собою різницю між вартістю майна, зданого в оренду, та сумою орендних платежів, внесених до 17 липня 1991, оскільки частина майна, вартість якого була покрита зазначеними платежами, була колективною власністю орендного підприємства "*".
  --------------------------------
  "*" Докладний аналіз становища орендних підприємств за російським законодавством про приватизацію див.: Витрянский В. Економічна реформа: Проблеми правового забезпечення / / Торгово - промислові відомості. 1995. N 5.
  У процесі приватизації майна державних і муніципальних підприємств договір оренди активно використовувався також для подальшої приватизації будівель, будов, нежитлових приміщень, що не увійшли до складу спочатку приватизованого майна.
  У Державній програмі приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації на 1992 рік був пункт 5.7, згідно з яким фізичним і юридичним особам, які стали власниками приватизованих державних і муніципальних підприємств на аукціоні (за конкурсом), надавалося право на укладення довгострокових (не менше ніж на 15 років) договорів оренди займаних цими підприємствами державних (муніципальних) нежитлових приміщень, будинків, будівель, що не увійшли до складу придбаного ними майна, а також на придбання у власність вказаних приміщень, будинків, будівель (не раніше ніж через рік після набрання чинності договору купівлі - продажу підприємства) і займаних підприємствами земельних ділянок, в порядку, що встановлюється Урядом РФ. Причому зміна умов в порівнянні з раніше укладеними цими підприємствами договорами оренди зазначених будинків, будівель, приміщень (у тому числі в частині розміру орендної плати чи викупної ціни цих об'єктів) допускалося лише за згодою сторін, якщо інше не було передбачено умовами договору.
  Ще далі пішла Державна програма приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації, затверджена Указом Президента РФ від 24 грудня 1993 р. N 2284 "*". Зберігши для фізичних та юридичних осіб, які стали власниками приватизованих державних і муніципальних підприємств, право на викуп займаних ними приміщень, будинків, будівель, програма приватизації усунула вимога про укладення договорів купівлі - продажу нерухомості не раніше ніж через рік після приватизації майна підприємств і надала власникам приватизованих державних (муніципальних) підприємств виключне право набувати у власність займані ними земельні ділянки. При цьому було передбачено, що викуп здійснюється за ціною, що встановлюється на підставі методики, яка затверджується Держкоммайном Росії (п. 5.9).
  --------------------------------
  "*" Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. 1994. N 1. Ст. 2.
  Виключне право на придбання у власність нежитлових приміщень, будівель і споруд (за аналогічною схемою) отримали також товариства або акціонерні товариства, створені на основі оренди державного майна та викупили його. Причому це право поширювалося не лише на орендовану зазначеними суб'єктами нерухомість, а й на ті будівлі, споруди, нежитлові приміщення, які знаходилися у них у фактичному володінні та користуванні (п. 5.14.6).
  І вже зовсім генеральний характер носить норма, передбачена п. 2.6 цієї Державної програми: право набувати у власність (на тих же умовах) орендованих за договором оренди, укладеним на підставі конкурсу або аукціону, нежитлових приміщень у житлових будинках, включаючи вбудовано - прибудовані приміщення, а також будівель і споруд, що перебувають у державній та муніципальній власності, отримали практично всі громадяни - підприємці, а також товариства акціонерні товариства, створені в процесі приватизації.
  Як показує судова практика, найчастіше до моменту реалізації права на викуп відповідних об'єктів нерухомості серед учасників господарських товариств і товариств вже не залишається колишніх членів трудових колективів приватизованих державних і муніципальних підприємств. Мають поширений характер випадки, коли, отримуючи у власність відповідні приміщення, будівлі та споруди, господарські товариства і товариства відразу перепродують їх іншим комерційним структурам, які не мають права на їх викуп на пільгових умовах. Така практика заснована на іншому положенні, закріпленому в тому ж пункті Державної програми приватизації, згідно з яким "встановлення обмежень на перепродаж придбаних об'єктів нежитлового фонду не допускається".
  Що стосується цін, за якими в масовому порядку по всій Росії викуповуються приміщення, будівлі та споруди, що належать державі і муніципальних утворень, то вони були передбачені спочатку Положенням про тимчасовий порядок визначення ціни придбання об'єктів нежитлового фонду, зданих в оренду, затвердженим розпорядженням Держкоммайна Росії від 16 лютого 1994 N 353-Р, а потім встановлені і п. 4.9 Основних положень Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року, затверджених Указом Президента РФ від 22 липня 1994 р. N 1535 "*" . Відповідно до цими нормативними актами ціна викупу об'єктів нерухомості визначається у розмірі річної орендної плати, встановленої в договорі оренди відповідних об'єктів на дату подання заяви про викуп, помноженої на коефіцієнт 2. Враховуючи, що багато договори оренди нежитлових приміщень полягали в кінці 80-х - початку 90-х років, сьогодні вже нікого не дивує, коли, наприклад, триповерховий особняк в центрі міста купується у власність за 300 - 400 тис. руб., А торгові площі в тисячу квадратних метрів - за один мільйон рублів (неденомінованих).
  --------------------------------
  "*" СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478.
  Попутно порушується право власності суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень, яким другий власник - Російська Федерація - наказує в примусовому порядку, що продавати, коли і за якою ціною. Повністю ігноруються і права муніципальних підприємств, на балансі яких нерідко перебувають продавані комерційним організаціям будівлі, споруди та нежитлові приміщення. Адже відповідно до ст. 295 ГК ніхто, включаючи власника, не має права розпоряджатися майном, закріпленим за державним або муніципальним підприємством на праві господарського відання.
  А головний парадокс полягає в тому, що при хронічній і катастрофічну нестачу коштів для формування дохідної частини бюджету країни частину скарбниці щедрою державною рукою віддається за безцінь комерційним структурам.
  Процес приватизації орендних підприємств супроводжувався ще одним негативним явищем, а саме: так званої комерціалізацією орендних підприємств, тобто їх дробленням шляхом створення самостійних юридичних осіб на базі структурних підрозділів орендних підприємств. При проведенні приватизації та комерціалізації права орендних підприємств і завдання щодо забезпечення їх виробництва повністю ігнорувалися. Більш того, деякі правові норми буквально провокували колективи цехів, виробництв та інших підрозділів на виділення зі складу орендних підприємств і створення самостійних юридичних осіб.
  Так, відповідно до п. 5.11 Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації на 1992 рік товариствам, створеним трудовими колективами структурних підрозділів, що виділилися зі складу орендних підприємств, надавалося право на викуп орендованого майна навіть у тому випадку, коли самі орендні підприємства таким правом не володіли.
  Згідно п. 9 Указу Президента Російської Федерації від 14 жовтня 1992 р. N 1230 "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду" громадяни - члени трудових колективів підрозділів підприємств, створених на основі оренди державних і муніципальних підприємств, засновують товариство або акціонерне товариство без згоди всього відповідного підприємства в порядку виділення своєї частки із спільної власності.
  Товариство або акціонерне товариство, створене у викладеному вище порядку, було правонаступником орендаря щодо майна, виділеного в межах його частки за розподільчим балансом. Таке товариство або акціонерне товариство викуповувала частку орендованого майна пропорційно його частці в загальному обсязі виробництва (реалізації) товарів, робіт і послуг зі знижкою 30% від його вартості, передбаченої договором оренди.
  Державна програма приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації, затверджена Указом Президента РФ від 24 грудня 1993 р. N 2284 (пп. 5.14.5, 5.14.6), ще більшою мірою орієнтувала членів трудових колективів структурних підрозділів орендних підприємств на створення самостійних товариств і акціонерних товариств та виділення зі складу підприємств (благо це можна зробити без згоди підприємства), надаючи таким товариствам і товариствам виключне право придбання у власність будівель, приміщень, якими раніше користувалися відповідні структурні підрозділи.
  При цьому абсолютно не враховувалося, що така "комерціалізація" призводить до розриву внутрішньовиробничих зв'язків орендних підприємств і в кінцевому рахунку до спаду виробництва.
  Таким чином, в цілому досвід пристосування договору оренди до його використання в цілях "роздержавлення" і приватизації державного та муніципального майна мав явно негативний відтінок.
  Характерно, що і в юридичній літературі цього періоду ми не знайдемо серйозних наукових досліджень, спеціально присвячених договором оренди "*".
  --------------------------------
  "*" Приємний виняток становить робота С.А. Герасименко "Оренда як організаційно - правова форма підприємництва" (М., 1992).
  При підготовці проекту нового Цивільного кодексу стояло завдання повернути договором оренди нормальний цивілістичний "вигляд". 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "4. Оренда як засіб" роздержавлення "і спосіб приватизації державного та муніципального майна "
  1.  § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
      оренді, Постанова Верховної Ради РРФСР "Про заходи з підготовки процесів приватизації державного та муніципального майна на території РРФСР", Постанова Ради Міністрів РРФСР "Про затвердження положення про акціонерні товариства" та ін.) Разом з тим в деяких суб'єктах Російської Федерації були прийняті нормативні акти, що визначають умови і процедурні правила проведення
  2.  § 3. Зміст договору оренди
      орендодавця. Зміст договору оренди - це сукупність прав і обов'язків сторін, що виражаються в умовах договору. Як і в будь-якому іншому договорі, в договорі оренди, з певною мірою умовності, можна виділити групи умов, що визначають обов'язки відповідно орендодавця і орендаря. Обов'язки орендодавця досить традиційні. По-перше орендодавець зобов'язаний
  3.  2. Поняття приватизації публічного майна
      орендованого державного або муніципального нерухомого майна. Ще наприкінці 80-х - початку 90-х рр.. минулого століття оренда державного майна "трудовими колективами" державних підприємств з правом його наступного викупу за рахунок орендних платежів вважалася головним напрямком роздержавлення: їй навіть були присвячені прийняті в 1989 р. Основи законодавства Союзу РСР і
  4.  1. Поняття договору оренди
      оренди визнається цивільно - правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до
  5.  2. Учасники договірних відносин, пов'язаних з перевезеннями
      оренди основних засобів видаються копії документів, що підтверджують право їх використання для ліцензованого виду діяльності; копію диплома керівника організації, фізичної особи або особи, уповноваженої керувати ліцензованим видом діяльності, про закінчення спеціального навчального закладу або виписку з трудової книжки, що підтверджує стаж роботи в галузі ліцензованого виду
  6.  § 1. Муніципальна власність
      оренду, віддавати в заставу, вносити в якості внеску до статутного (складеного) капіталу господарських товариств і товариств або іншим способом розпоряджатися цим майном без згоди відповідних органів місцевого самоврядування. Решті своїм майном муніципальні підприємства розпоряджаються, за загальним правилом, самостійно. Муніципальні освіти в особі органів місцевого самоврядування
  7.  § 1. Поняття приватизації державного та муніципального майна і законодавство про приватизацію
      оренду, надавати в тимчасове користування або в борг будівлі, споруди, обладнання, інвентар, списувати з балансу, якщо вони застаріли [7]. Названий закон дозволив вже і після проголошення 12 червня 1990 суверенітету РФ продавати окремим громадянам, товариствам, створеним членами трудового колективу, не тільки обладнання державних підприємств, але також будівлі і споруди.
  8.  § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
      оренди (користування) земельної ділянки. Якщо об'єктом купівлі-продажу є акції ВАТ, то необхідно вказівку про кількість акцій, їх категорії (типі), вартості. Незалежно від об'єкта продажу в договорі купівлі-продажу повинен бути передбачений порядок продажу майна у власність покупця. Для договорів купівлі-продажу, укладених на конкурсі, до числа обов'язкових відносяться також
  9.  § 3. Активні операції комерційних банків
      оренда будівель і приміщень, накладні, представницькі та інші витрати. Відповідно в дохідної частини звіту також виділяються чотири групи доходів: - доходи від відсотків за надання кредитів; - доходи за операціями з цінними паперами; - доходи за операціями на валютному ринку; - інші доходи, тобто доходи від інших операцій. [5] Позитивне сальдо, тобто перевищення доходів над
  10.  § 3. Правове становище селянського (фермерського) господарства
      оренди, атакож на праві довічного успадкованого володіння зі спеціального земельного фонду, створюваного в кожному районі органами місцевого самоврядування. Селянське господарство, як воно визначене в законі - це господарюючий суб'єкт. Слід зазначити, що термін і поняття «господарюючий суб'єкт» - це не правове поняття і не правовий термін, у всякому разі не цивільно-правовий. Така
енциклопедія  бешбармак  яловичина  кабачки  начинка