Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

1. Поняття договору оренди

Договором оренди визнається цивільно - правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ЦК).
Останнє положення кореспондує нормі, яка встановлює загальне правило про приналежність надходжень, отриманих в результаті використання майна будь-якою особою (несобственником), особі, яка використовує майно на законній підставі (ст. 136 ЦК).
У Цивільному кодексі Російської Федерації договором оренди присвячена окрема глава (гл. 34), що включає в себе понад шістдесят статей. Структура даної глави побудована за тим же принципом, що і структура інших глав ЦК, що регулюють складні договори, які мають свої окремі види договірних зобов'язань (купівля - продаж, підряд і деякі інші): спочатку викладаються положення, що є загальними для всіх видів договору оренди, а потім - спеціальні правила, що відносяться тільки до відповідного виду договору оренди (прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда).
Зазначені види договору оренди та договори оренди окремих видів майна регулюються таким чином: загальні положення про оренду застосовуються до них субсидиарно, тобто тільки в тому випадку, якщо спеціальними правилами (також передбаченими ЦК) про ці договори не встановлено інше (ст. 625 ЦК).
Необхідно відзначити, що ГК, слідом за Основами цивільного законодавства 1991 р., даючи поняття договору оренди, виходить з того, що даний договір являє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань, такий же, як договір купівлі - продажу, договір підряду тощо Водночас Кодекс виключає можливість використання даного договору з метою, що суперечать природі договірних зобов'язань, як це мало місце раніше. Договір оренди не розглядається більше в якості особливої ??організаційно - правової форми підприємництва (так зване орендне підприємство) або одного з засобів "роздержавлення" економіки. Сформувався на початку 90-х років погляд на оренду як на один із способів приватизації орендованого державного або муніципального майна трудовими колективами орендних підприємств в даний час не має права на існування.
Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 "*", допускали використання орендних відносин для роздержавлення і приватизації майна, що перебуває у державній або муніципальній власності, визнані не підлягають застосуванню на території Російської Федерації, про що прямо говориться в ст. 3 Федерального закону "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" .
---
"*" Відомості З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1989. N 25. Ст. 481.
СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.
Про повернення договору оренди в сім'ю договірних зобов'язань свідчить і використовувана в ГК термінологія, коли орендодавець іменується одночасно наймодавцем, орендар - наймачем, а сам договір - договором майнового найму.
Однак і сьогодні договір оренди несе на собі деякі "родимі плями" "роздержавлення" в силу окремих діючих норм законодавства про приватизацію (див., напр., Ст. 624 ЦК).
Повертаючись до поняття договору оренди (майнового найму), можна виділити деякі властиві йому характерні риси, що дозволяють розглядати цей договір як самостійного типу цивільно - правових договорів.
По-перше, маючи на увазі родову приналежність договору оренди (майнового найму) - він відноситься до категорії цивільно - правових договорів на передачу майна, - необхідно відзначити, що передача майна, здійснюється орендодавцем (наймодавцем) , не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря (наймачу); останній отримує майно лише у володіння і користування або тільки в користування. Дана обставина може служити вірною ознакою, що відрізняє договір оренди від таких договорів, як, наприклад, купівля - продаж, міна, позика.
Звертає на себе увагу також те, що на відміну від дореволюційного російського цивільного законодавства орендар (наймач) наділяється не тільки правом користування отриманим в оренду майном, - йому за загальним правилом належить і право володіння зазначеним майном. Іншими словами, він отримує можливість не тільки витягати корисні властивості з орендованого майна, а й володіти ним, бути його титульним власником. У тих же випадках, коли експлуатація відповідного майна може здійснюватися і без володіння останнім, орендарю достатньо отримати це майно в користування (наприклад, власник, зберігаючи за собою володіння будівлею, передає орендарю право користування деякими приміщеннями).
Користування майном при оренді обов'язково пов'язане з його експлуатацією з боку орендаря, з присвоєнням останнім плодів, продукції та доходів, отриманих в результаті використання орендованого майна. Цією якістю договір оренди відрізняється від договору на надання відплатних послуг, який може бути пов'язаний і з тимчасовим користуванням майном виконавця з боку замовника, інтерес якого, однак, зводиться до отримання послуги як такої з виключенням можливості присвоєння плодів, продукції та доходів, які дає користування відповідним майном.
Наділення орендаря статусом титульного власника дозволяє оптимальним чином вирішити проблему захисту його прав і законних інтересів, пов'язаних з орендованим майном. Мається на увазі надання йому як титульного власнику речове - правових способів захисту від посягань з боку третіх осіб на орендоване майно. Така можливість випливає із ст. 305 ЦК, відповідно до якої права на витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов), а також на захист прав від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння (негаторний позов), належать також особі, хоча і не є власником, але володіє майном по підставі, передбаченій законом чи договором.
Наділення орендаря статусом титульного власника дозволило законодавцю також додатково забезпечити його права шляхом використання іншого елемента речове - правових відносин, а саме права слідування. Ця ідея реалізована шляхом включення в ГК спеціальної норми, яка визначає долю оренди при переході права власності на орендоване майно. Перехід права власності або іншого обмеженого речового права на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (п. 1 ст. 617 ЦК).
Надання орендареві речове - правового захисту та визнання за правом оренди властивості проходження іноді розцінюються в юридичній літературі як підстави віднесення цього права до числа речових прав "*". Здається, проте, що обтяження нового власника зданого в оренду майна правами орендаря, а також наділення останнього речове - правовим захистом являють собою лише результат використання законодавцем окремих елементів речових правовідносин для регулювання договору оренди, в цілому зберігає свою обязательственно - правову природу. Адже правовідносини, породжене договором оренди, носить не абсолютний, а відносний характер; основним змістом цього правовідносини є права та обов'язки орендодавця та орендаря по відношенню один до одного, а не до всіх третім особам.
---
"*" Див, напр.: Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997. С. 152.
І ще одна характерна риса договору оренди, що відноситься до права користування орендованим майном. У сучасному цивільному законодавстві право користування, що належить орендарю, що не трактується настільки широко, як це мало місце в дореволюційному російському цивільному праві. У всякому разі воно не включає в себе правомочність орендаря з передачі орендованого майна в суборенду. Швидше, ЦК передбачив зворотний презумпцію: орендар не має права здавати орендоване майно в суборенду, за винятком випадків, коли таке право надано йому орендодавцем (п. 2 ст. 615).
По-друге, у ЦК виявляється прагнення законодавця забезпечити детальне і безпосереднє регулювання договору оренди, в усякому разі тих питань, які є спільними як для договору оренди, так і для його окремих видів. У цих цілях як би "винесено за дужки" і об'єднані в § 1 ("Загальні положення про оренду") гл. 34 правила, що охоплюють всі види договору оренди. Разом з тим детальна регламентація орендних відносин аж ніяк не означає обмеження дії в цій сфері принципу свободи договору. Більшість норм, що регулюють договір оренди, носять диспозитивний характер, вони діють в тому випадку, якщо сторони не врегулювали відповідні питання в договорі. Таким чином регламентуються всі основні правовідносини, що випливають з договору оренди: термін договору та наслідки його закінчення; порядок надання майна орендарю; форма та порядок сплати орендної плати; обов'язки сторін за змістом орендованого майна; переважне право орендаря на поновлення договору; доля проведених орендарем поліпшень майна , та ін
По-третє, виділення окремих видів договору оренди (за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу) вироблено в ЦК не на основі будь-якого єдиного класифікаційного критерію, а в залежності від виду здається в оренду майна. Хоча і тут законодавець не переслідував мети визначити спеціальні правила передачі в оренду для всіх традиційно розуміються в цивілістиці видів майна; мова йде скоріше про окремі види об'єктів, специфіка яких вимагає особливого правового регулювання (наприклад, будівлі і споруди, підприємства). При такому підході є ризик "пропустити" будь-які об'єкти, що мають не менший специфікою, і тим самим обмежити їх регулювання загальними положеннями про договір оренди. Практика застосування ЦК підтверджує ці побоювання, зокрема, стосовно до договорів оренди незакінчених будівництвом об'єктів або нежитлових приміщень, які визнаються чинним законодавством об'єктами нерухомості, але при їх оренді сторони змушені керуватися загальними положеннями про договір оренди, що породжує чимало проблем, у тому числі і в судовій практиці.
Договір прокату виділений в окремий вид договору оренди виходячи насамперед з суб'єктного складу: орендодавцем тут може виступати тільки особа, професійно здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, - а також з цілей використання орендарем орендованого майна (ці цілі повинні носити споживчий характер).
Договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу має ту особливість, що користування переданим в оренду транспортним засобом вимагає управління ним і його кваліфікованої технічної експлуатації силами професійного екіпажу.
Що стосується договору лізингу (фінансової оренди), то основні кваліфікуючі ознаки, що дозволяють виділяти його як самостійний вид договору оренди, полягають у тому, що в цих відносинах крім орендодавця та орендаря бере участь продавець майна, переданого в оренду, а також у тому, що правовідносини, що випливають з цього договору, за своїм змістом являють поєднання зобов'язань з оренди та купівлі - продажу.
З точки зору загальної характеристики цивільно - правових зобов'язань договір оренди належить до двосторонніх, консенсуальних, оплатним, взаємним (сіналлагматіческій) договорами.
Договір оренди є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов, а момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю. Власне передача зданого в оренду майна орендарю являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору оренди з боку орендодавця. Тому в тих випадках, коли момент вступу договору в силу збігається з фактичною передачею орендованого майна, можна говорити про особливий порядок укладення договору оренди і про те, що він виконується в момент укладання, але не про реальний характер договору.
Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець за виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.
Договір оренди є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору (орендодавець і орендар) несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що зобов'язана зробити на її користь, і одночасно її кредитором в тому, що має право від неї вимагати. Більш того, в договорі оренди мають місце дві зустрічні обов'язки, однаково суттєві і важливі: обов'язок орендодавця передати орендарю майно у володіння та користування і обов'язок орендаря вносити орендну плату, які взаємно обумовлюють один одного і є в принципі економічно еквівалентними. Тому договір оренди є договором сіналлагматіческій.
  Сіналлагматіческій характер договору оренди виражається в тому, що на боці орендаря у всіх випадках лежить зустрічне виконання його зобов'язань, тобто виконання зобов'язань орендарем по сплаті орендної плати обумовлено виконанням орендодавцем своїх зобов'язань по передачі майна у володіння і користування орендарю (п. 1 ст. 328 ЦК). Іншими словами, орендар не повинен виконувати свої обов'язки щодо внесення орендної плати до виконання орендодавцем своїх обов'язків по передачі йому орендованого майна.
  Юридичні наслідки визнання орендаря суб'єктом зустрічного виконання зобов'язань полягають в тому, що в разі ненадання стороною обумовленого договором виконання або наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що таке виконання не буде вироблено у встановлений термін, суб'єкт зустрічного виконання вправі призупинити виконання свого зобов'язання або зовсім відмовитися від виконання договору і вимагати відшкодування збитків (п. 2 ст. 328 ЦК). 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "1. Поняття договору оренди"
  1.  § 1. Загальна характеристика договору оренди
      понять "види договору оренди" і "договори оренди окремих видів майна" * (141). Дійсно, ст. 625 ГК оперує обома зазначеними поняттями. У той же час вона не конкретизує, які з договорів, врегульованих § 2-6 гл. 34 ГК, є видом договору оренди, а які - договором оренди окремого виду майна. Виходячи з назви логічно припустити, що якщо в основу виділення
  2.  1. Поняття договору оренди
      поняття договору майнового найму використовувалося поряд з поняттям "оренда майна", без додання спеціального юридичного значення їх одночасного застосування. --- КонсультантПлюс: примітка. Підручник "Римське приватне право" (під ред. І.Б. Новицького, І.С. Перетерского) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - МАУП, 2004. Див: Римське
  3.  1. Поняття договору оренди будівлі
      договором оренди будівлі або споруди (будівлі) орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК). Необхідність виділення даного договору оренди обумовлена ??особливостями правового режиму будівель і споруд. Традиційно в російській цивілістиці будівлі та споруди позначалися терміном
  4.  1. Поняття договору оренди підприємства
      договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених
  5.  1. Поняття договору оренди земельної ділянки
      договору оренди земельної ділянки можуть бути земельні ділянки, за винятком вилучених з обороту (зазначених у п. 4 ст. 27 ЗК), а також частини земельних ділянок (ст. 6 ЗК). Здача земельної ділянки в оренду на термін більше року можлива тільки після його кадастрового обліку відповідно до чинного законодавства. Дані кадастрового обліку є юридичною основою для визначення
  6.  Контрольні питання до § 5.11
      договору оренди, права та обов'язки сторін. 2. Наслідки переходу права власності на майно, здане в оренду, до іншої особи. Викуп орендованого майна. 3. Види договору оренди: прокат, оренда транспортних засобів, будівель, споруд, підприємств, фінансовий лізинг, житловий
  7.  § 2. Принципи і гарантії виборчого права
      поняття "жителі муніципального освіти" та "корпус виборців муніципального освіти" не збігаються - корпус виборців у чисельному відношенні завжди буде вже, ніж сукупність місцевих жителів. Однак принцип загального виборчого права націлює на залучення до виборів найбільш діяльної частини місцевого населення. Для розкриття змісту названого принципу законодавцем
  8.  § 1. Поняття і види підприємців
      поняття підприємця грунтується на цивілістичної вченні про осіб. Суб'єктами цивільного права є особи: фізичні і юридичні. Як зазначалося раніше, приватні особи в ламанні до підприємництва отримують додаткову характеристику, виступають в комерційному обороті не просто як приватні (фізичні та юридичні) особи, а як кваліфіковані приватні особи - підприємці в
  9.  § 7. Некомерційні організації, що здійснюють підприємницьку діяльність
      поняттями. Воно полягає в наступному. Терміни «споживчий кооператив», «споживчий союз» і «споживче товариство» використовуються законодавцем як синоніми, тоді як «союз споживчих товариств» характеризує не організацію, а об'єднання, союз організацій розглянутого виду. Установчим документом споживчого кооперативу є статут. Крім загальних відомостей,
  10.  § 1. Об'єкти речових прав підприємця
      поняття речових прав підприємців може бути сформульовано таким чином: до числа речових прав підприємців відносяться передбачені законодавством універсальні і спеціальні речові права, об'єктом яких виступає майно, що використовується підприємцями в підприємницької та іншої