Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

1. Поняття договору оренди земельної ділянки

Предметом договору оренди земельної ділянки можуть бути земельні ділянки, за винятком вилучених з обороту (зазначених у п. 4 ст. 27 ЗК), а також частини земельних ділянок (ст. 6 ЗК).
Здача земельної ділянки в оренду на термін більше року можлива тільки після його кадастрового обліку відповідно до чинного законодавства. Дані кадастрового обліку є юридичною основою для визначення територіальних меж земельної ділянки. Тому державна реєстрація договору оренди земельної ділянки може бути здійснена тільки за умови надання реєструючого органу кадастрового плану земельної ділянки (ст. 17 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"). Земельна ділянка, що здається в оренду на термін менше року, формується і обліковується відповідно до норм права, що діють на момент його придбання орендодавцем у власність. Частина земельної ділянки, що здається в оренду, повинна бути позначена на кадастровому плані земельної ділянки, що додається до договору оренди (п. 2 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним").
Орендодавцем земельної ділянки може бути лише його власник. ГК допускав здачу в оренду земельних ділянок особами, які володіли ними на праві постійного (безстрокового) користування і довічного успадкованого володіння (п. 1 ст. 267, ст. 270 ЦК). Норми ЗК позбавили суб'єктів, які володіють ділянками на праві постійного (безстрокового) користування і довічного успадкованого володіння, цього права. Якщо в оренду передаються земельні ділянки, що перебувають у публічній власності, то орендодавцями виступають органи місцевого самоврядування, оскільки законодавством не передбачено інше (1).
---
(1) Цей порядок діє до розмежування права власності на земельні ділянки між Російською Федерацією, її суб'єктами та муніципальними утвореннями (див.: Федеральний закон від 17 липня 2001 р. N 101-ФЗ "Про розмежування державної власності на землю" / / Відомості РФ . 2001. N 30. Ст. 3060). Ряд особливостей розпорядження земельними ділянками, що перебувають у публічній власності, встановлений Постановою Уряду РФ від 7 серпня 2002 р. N 576 "Про порядок розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній власності, до розмежування державної власності на землю" / / Відомості Верховної. 2002. N 32. Ст. 3189 (з послід. Зм.).
Орендарем земельної ділянки може бути будь-яка особа, оскільки інше не встановлено законом. В силу п. 1 ст. 22 ЗК іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи можуть бути орендарями земельних ділянок, розташованих в межах території РФ. Винятки з цього загального правила встановлюються земельним законодавством. Спеціальні приписи щодо надання земельних ділянок в оренду іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам, нечисленні. Згідно з нормою п. 12 ст. 30 ЗК дозволяється надання земельних ділянок вказаним особам на праві оренди для будівництва. В силу правила п. 5 ст. 35 ЗК іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд, що знаходяться на чужій земельній ділянці, мають переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки в порядку, встановленому цією статтею. Стаття 3 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" говорить про можливість оренди земельних ділянок або часток у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення іноземними громадянами, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, а також юридичними особами, у статутному (складеному ) капіталі яких частка вищевказаних іноземних суб'єктів становить більш ніж 50%.
Форма договору оренди земельної ділянки підпорядкована загальним нормам ст. 609 ГК. Договори оренди земельної ділянки, суборенди земельної ділянки, укладені на строк більше року, підлягають державній реєстрації (ст. 25 ЗК).
За загальним правилом власник земельної ділянки вільний у вирішенні питання про те, здавати чи не здавати його в оренду. Разом з тим законодавством встановлені винятки з цього загального правила. Вони стосуються випадків обов'язкового укладання договорів оренди земельних ділянок, що належать на праві власності публічно-правовим утворенням. Згідно п. 1 ст. 36 ЗК громадяни та юридичні особи - власники будівель, зведених на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, володіють "винятковим правом на придбання права оренди" відповідних земельних ділянок у порядку і на умовах, які встановлені Земельним кодексом та іншими федеральними законами <1 >. Причому в силу п. 3 ст. 36 ЗК, якщо будівля (приміщення в ньому), що знаходиться на неподільному земельній ділянці, належить кільком особам на праві власності, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки в оренду з множинністю осіб на боці орендаря. Це право може бути реалізоване лише за умови, що воля на укладення договору оренди земельної ділянки буде виражена одночасно всіма співвласниками будівлі або власниками всіх знаходяться в ньому приміщень. У разі якщо земельна ділянка належить юридичній особі - власнику розташованої на ньому споруди на праві постійного (безстрокового) користування, то придбання цієї ділянки в оренду (або у власність) є для такої особи його обов'язком, яку він повинен реалізувати до 1 січня 2006 (п. 2 ст. 3 Федерального закону від 25 жовтня 2001 р. N 137-ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" (2)).
---
(1) Поняття "виключне право" в даному випадку використано законодавцем некоректно, в суперечності з загальноприйнятим слововживання. Насправді йдеться про те, що тільки перераховані в даній нормі закону особи можуть стати орендарями відповідних земельних ділянок.
(2) СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148 (з послід. Зм.).
Укладення договору оренди земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, можливе тільки з особою, яка набула право на укладення договору оренди такої земельної ділянки на торгах (конкурсах, аукціонах). Порядок проведення таких торгів визначається ст. ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК.
У земельному законодавстві регламентується процедура передачі в оренду земельних ділянок, що належать на праві власності публічно-правовим утворенням (ст. ст. 28 - 30 ЗК).
Розмір орендної плати (ціна в договорі оренди) визначається договором (ст. 22 ЗК) і є його істотною умовою (ст. 65 ЗК). Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути встановлені Урядом РФ (ст. 22 ЗК). Порядок визначення розміру орендної плати, порядок, умови і строки внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності РФ, суб'єктів РФ або муніципальній власності, встановлюються відповідно Урядом РФ, органами державної влади суб'єктів РФ, органами місцевого самоврядування (ст. 65 ЗК).
При оренді земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, порядок визначення та внесення орендних платежів, їх розмір підпорядковані загальним нормам ст. 614 ГК. Створення в Росії нормального ринку землі неодмінно призведе до практичного відродженню договору "найму з вистройкі" (1) - особливого договору оренди земельної ділянки, відомого дореволюційному праву. Орендар при довгостроковій оренді земельної ділянки для вистройкі зводив на орендованій землі будівлі і (або) споруди, запускав їх в комерційну експлуатацію і виручав від цього прибуток, що покривав не тільки витрати на будівництво, а й давав прибуток. По закінченні терміну оренди орендар передавав будівлю або споруду у власність орендодавця земельної ділянки в рахунок платежів за його використання. Така форма розрахунку за оренду земельної ділянки називалася вистройкі.
---
(1) Детальніше про це див: Мейер Д.І. Російське громадянське право. Ч. 2. С. 265 - 266.
Договори оренди земельних ділянок можуть укладатися на будь-який термін, якщо інше не встановлено законом. Договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути укладений тільки на термін, що не перевищує 49 років. Термін договору оренди земельної ділянки, що передається в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт, не може перевищувати одного року (п. 7 ст. 22 ЗК). Термін договору оренди земельної ділянки, що укладається від імені неповнолітнього громадянина, що успадкував цю ділянку, його законними представниками, не може перевищувати строку досягнення цим громадянином повноліття (п. 10 ст. 22 ЗК).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 1. Поняття договору оренди земельної ділянки "
  1. § 1. Об'єкти речових прав підприємця
    поняття речових прав підприємців може бути сформульовано таким чином: до числа речових прав підприємців відносяться передбачені законодавством універсальні і спеціальні речові права, об'єктом яких виступає майно, що використовується підприємцями в підприємницької та іншої
  2. § 2. Правовий режим речей
    поняття, а здійснюючи свої правомочності і надаючи таку будівлю в оренду або використовуючи його в якості предмета іпотеки для отримання банківського кредиту, вона веде вже підприємницьку діяльність. Цей приклад показує, що практичне значення розмежування об'єктів речових прав на такі, які беруть участь тільки в комерційному обороті, і такі, які беруть участь в ньому поряд з
  3. § 4. Забезпечення виконання зобов'язань
    поняття, відповідні трьох основних моментів в механізмі звернення стягнення на заставлене майно. До них відносяться: підстави звернення стягнення на заставлене майно, порядок звернення стягнення на заставлене майно, реалізація заставленого майна. До підстав звернення стягнення на заставлене майно ст. 348 ГК РФ відносить невиконання або неналежне виконання боржником
  4. § 2. Оренда
    поняття, правове регулювання, міжнародна уніфікація. М., 1991; Комаров ЕФ., Колуга Є.В., Юсупова А.Т Оренда Лізинг. Фірмовий сервіс. Новосибірськ, 1991, Основи зовнішньоекономічних знань: Словник-довідник. М., 1990. [4] Тимчасове положення про лізинг. Утв. Постановою Уряду РФ від 29 червня 1995 р. № 633. / / СЗ РФ. 1995. № 27. ст.
  5. § 1. Поняття приватизації державного та муніципального майна і законодавство про приватизацію
    поняття приватизації. Як до Закону РРФСР «Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР» від 3 липня 1991 р., [3] так і після його прийняття в літературі велися безплідні спроби визначення понять «роздержавлення» і «приватизація», а також спори про критерії їх розмежування [4]. Не внесли ясності в поняття приватизації та зміни, передбачені законом від 5 червня 1992
  6. § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
    поняття акцією не є. Рішення про її випуск приймається не в установчому договорі про створення ВАТ, а відповідними компетентними органами. Безумовно, прав Закон про приватизацію 1997 р., чітко визначив цей спосіб управління акціями ВАТ, що належать державі або муніципального утворення, як спеціальне право. Цей висновок підтверджується і п.4 ст. 5, де встановлено, що
  7. § 3. Правове становище селянського (фермерського) господарства
    поняття «господарюючий суб'єкт» - це не правове поняття і не правовий термін, у всякому разі не цивільно-правовий. Така термінологія цілком доречна в економічній літературі, проте з правової точки зору цей термін не несе ніякої змістовної навантаження. У тексті закону говориться також про придбання селянським господарством статусу юридичної особи. І тут допущена прикра
  8. § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
    поняття "асоціація власників житла" (тотожне російському - "товариство власників житла"). Асоціація створюється для управління кондоминиумом ("кондомініум" від лат. "Співволодіння", "спільне користування"). Кожен домовласник в кондомініумі є також власником земельної ділянки, що входить до складу кондомініуму. На Заході, в США особливо, велика частина житлового
  9. § 2. Фінансові ресурси муніципальних утворень
    поняття правового інституту неоднозначна в теорії права. Воно може застосовуватися і до складних правових утворень, і до досить вузьким групам однорідних, близьких за змістом норм. Головним критерієм об'єднання норм в правовий інститут виступає ознака однорідності сфери регульованих ними суспільних відносин, спільна для них правова специфіка. Тому можна стверджувати, що інститут фінансової
  10. СПИСОК
    понять муніципального права: Дис. ... канд. юрид. наук. Єкатеринбург, 2001. Соломка Н.І. Взаємовідносини органів державної влади суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування: Дис. ... канд. юрид. наук. Єкатеринбург, 1999. Становлення самоврядування на селі / / СОЦИС. 1997. N 1. Статистика доходів країн OECD. 1965 - 1992. Строгович М.С. Філософія і правознавство