Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

2. Зміст, виконання і припинення договору оренди земельної ділянки

Орендарю земельної ділянки належать такі права:
1) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини , прісні підземні води, а також закриті водойми відповідно до законодавства РФ;
2) зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі, будівлі, споруди відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її дозволеним використанням із дотриманням вимог містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів;
3) проводити відповідно до дозволеним використанням зрошувальні, осушувальні, культуртехнічні та інші меліоративні роботи, будувати ставки та інші закриті водойми відповідно до встановлених законодавством екологічними, будівельними, санітарно-гігієнічними та іншими спеціальними вимогами;
4) право власності на посіви і посадки сільськогосподарських культур, отриману сільськогосподарську продукцію і доходи від її реалізації;
5) можливість здійснювати інші права щодо використання земельної ділянки, передбачені законодавством.
Обов'язки орендаря визначаються загальними положеннями ЦК про оренду. Земельне законодавство або конкретизує зміст цих обов'язків, або встановлює спеціальні обов'язки орендаря земельної ділянки. Більшість обов'язків орендаря земельної ділянки є обов'язками пасивного типу і полягають у дотриманні законодавчих заборон. До них належать обов'язки по:
- використанню земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель і дозволеним використанням способами, які не повинні завдавати шкоди навколишньому середовищу, в тому числі землі як природного об'єкту;
- збереженню межових, геодезичних та інших спеціальних знаків, встановлених на земельних ділянках відповідно до законодавства;
- дотримання порядку користування лісами, водними та іншими природними об'єктами;
- дотриманню при використанні земельних ділянок вимог містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів;
- недопущення забруднення, захаращення, деградації і погіршення родючості грунтів на землях відповідних категорій.
На орендаря лежать і обов'язки активного типу, що вимагають від нього здійснення активних дій. До них належать обов'язки:
- своєчасно приступати до використання земельних ділянок (наприклад, до їх забудові) у випадках, якщо терміни освоєння земельних ділянок передбачені договорами;
- вносити орендну плату;
- здійснювати заходи з охорони земель.
З метою охорони земель повинні проводитися заходи, визначені ст. 13 ЗК. Вони включають в себе, зокрема, заходи щодо збереження грунтів та їх родючості, ліквідації наслідків різних забруднень і захаращення земель, щодо захисту земель від водної та вітрової ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, висушення, ущільнення, захаращення відходами виробництва та споживання та інших негативних (шкідливих) впливів, що призводять до деградації земель; по захисту сільськогосподарських угідь та інших земель від зараження біологічними і карантинними шкідниками і хворобами рослин, заростання бур'янами рослинами, чагарниками і дрібноліссям, інших видів погіршення стану земель.
Оскільки обов'язки з охорони земель ст. 42 ЗК покладаються одночасно як на власників земельних ділянок, так і на їх орендарів, договором оренди може бути передбачено розподіл між ними обов'язків по здійсненню окремих дій.
Договором оренди на будь-яку зі сторін можуть бути покладені й інші обов'язки по підтримці земельної ділянки в стані, визначеному договором. Багато обов'язки орендаря за договором оренди земельної ділянки володіють публічним характером і є обов'язками перед державою або муніципальним органом. Це обумовлено тим, що правовий режим земельних ділянок, мети їх використання визначаються земельним законодавством в публічних інтересах з урахуванням того, що земля є основою життя і діяльності проживають на ній народів (ч. 1 ст. 9 Конституції РФ). Тому порушення обов'язків з цільового використання земельної ділянки може спричинити застосування адміністративно-правових санкцій, наприклад у вигляді штрафу (ст. 8.8 КпАП).
Орендар володіє певними правомочностями за розпорядженням орендованою земельною ділянкою. Якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше, орендар у межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення вправі:
а) здати ділянку в суборенду;
б) передати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, в тому числі віддати орендні права земельної ділянки в заставу і внести їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або товариства або пайового внеску у виробничий кооператив (п. п. 5 і 6 ст. 22 ЗК).
Як видно, загальне правило п. 2 ст. 615 ГК, що передбачає обов'язкову згоду орендаря на вищевказані дії, замінено протилежним правилом.
При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж п'ять років, орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі , включаючи передачу орендних прав в заставу та внесення їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або товариства або пайового внеску у виробничий кооператив без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Це імперативне правило значно підвищує оборотоздатність права оренди земельних ділянок, що належать публічно-правовим утворенням.
Разом з тим необхідно враховувати, що згідно імперативному правилу п. 1.1 ст. 62 Закону про іпотеку, якщо земельна ділянка передана за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права на земельну ділянку в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної ділянки. Враховуючи, що норма п. 9 ст. 22 ЗК стосується застави права оренди не всякого земельної ділянки, а тільки застави права оренди земельної ділянки, що перебуває у публічній власності та зданого в оренду на строк понад п'ять років, вона є спеціальною по відношенню до правил п. 1.1 ст. 62 Закону про іпотеку. Тому при заставі такого права підлягає застосуванню п. 9 ст. 22 ЗК, з чого виходить і судова практика (1).
---
(1) Див: п. 5 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 28 січня 2005 р. N 90 "Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку".
Переважні права орендаря земельної ділянки досить різні. По-перше, якщо продається земельна ділянка, яка перебуває у державній або муніципальній власності, орендар даної земельної ділянки має переважне право його покупки у всіх ситуаціях, за винятком випадку продажу земельної ділянки власнику розташованих на ньому будівель (п. 1 ст. 36 ЗК).
По-друге, після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки його орендар має за загальним правилом переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки (п. 3 ст. 22 ЗК). Це право не виникає у орендаря земельної ділянки, якщо дана ділянка набувається в оренду власником розташованої на ділянці споруди (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК), а також коли право оренди припиняється достроково за встановленими законом та договором підставах . Порядок здійснення переважного права і наслідки його порушення встановлені загальною нормою ст. 621 ГК.
Крім підстав, встановлених нормами цивільного законодавства, є і спеціальні підстави для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки з ініціативи орендодавця. Вони встановлені п. 2 ст. 46 ЗК і можуть бути розділені на дві групи.
До першої групи належать різноманітні порушення договору оренди та земельного законодавства з боку орендаря, а саме:
1) використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель;
2) використання земельної ділянки, яке призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки;
3) неусунення навмисне досконалого земельного правопорушення, що виражається в отруєнні, забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, що спричинило за собою заподіяння шкоди здоров'ю людини або довкіллю;
4) невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років, якщо триваліший строк не встановлений федеральним законом або договором оренди земельної ділянки, за винятком часу, необхідного для освоєння земельної ділянки, а також часу, протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання.
Оскільки в наведених випадках припинення оренди відбувається за ініціативою орендодавця, можна зробити висновок про те, що в цих випадках зобов'язання оренди припиняється шляхом розірвання договору оренди, здійснюваного в судовому порядку за загальними правилами ст. ст. 452, 619 ЦК РФ, якщо інше не встановлено в самому договорі оренди. Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, укладеного на термін більше ніж п'ять років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем (п. 9 ст. 22 ЗК).
У другу групу спеціальних підстав для дострокового припинення орендного зобов'язання входять обставини, не пов'язані з неправомірними діями орендаря, а саме:
1) вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб відповідно до правил, встановлених ст. 55 ЗК (пор. ст. Ст. 279 і 282 ЦК) (1);
--- ---
(1) Збитки, завдані орендарю в результаті вилучення земельної ділянки для громадських потреб, підлягають відшкодуванню в повному обсязі, включаючи його упущену вигоду, за рахунок відповідного бюджету або особами, на користь яких вилучаються земельні ділянки (п. 3 ст. 57 ЗК). Див також: Постанова Уряду РФ від 7 травня 2003 р. N 262 "Про затвердження Правил відшкодування власникам земельних ділянок, землекористувачам, землевласникам і орендарям земельних ділянок збитків, завданих вилученням або тимчасовим зайняттям земельних ділянок, обмеженням прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок або погіршенням якості земель в результаті діяльності інших осіб "/ / Відомості Верховної. 2003. N 19. Ст. 1843.
2) реквізиція земельної ділянки відповідно до правил, встановлених ст. 51 ЗК (ст. 242 ЦК).
Нормами п. п. 3 та 4 ст. 37 ЗК передбачено особливу підставу розірвання договору оренди земельної ділянки. Згідно з ними орендар у разі надання йому орендодавцем завідомо неправдивої інформації про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання відповідно до дозволеним використанням; про дозвіл на забудову даної земельної ділянки; про використання сусідніх земельних ділянок, що роблять істотний вплив на використання орендованої земельної ділянки; про якісні властивостях землі, що можуть вплинути на плановане орендарем використання земельної ділянки, та іншої інформації, вимоги про надання якої встановлені федеральними законами, вправі вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди земельної ділянки та відшкодування завданих йому збитків.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2. Зміст, виконання і припинення договору оренди земельної ділянки "
  1. § 4. Забезпечення виконання зобов'язань
    утримання та збереження заставленого майна (ст. 343 ЦК). Вона покладається на заставодавця або заставодержателя залежно від того, у кого з них знаходиться закладене майно. Зміст цього обов'язку, якщо інше не передбачено законом або договором, полягає в наступному: 1) страхувати за рахунок заставника закладене майно у повній його вартості від ризиків втрати і пошкодження, а
  2. § 2. Оренда
    утримання майна. Інший порядок може бути встановлений законом або договором оренди. Орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві взяте в найм майно при припиненні договору. Договір припиняється після закінчення терміну оренди або у зв'язку з його достроковим розірванням за згодою сторін або за рішенням суду (ст. 619, 620 ЦК). Майно підлягає поверненню в тому стані, в якому орендар його
  3.  § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
      зміст договору як юридичного факту. Закон назвав такі умови обов'язковими, за термінологією ЦК - суттєвими. Закон вправі був Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 30 це зробити (ч. 2 п. 1 ст. 432 ЦК). Отже, неузгодженість хоча б одного з перерахованих умов має вести до визнання
  4.  § 3. Правове становище селянського (фермерського) господарства
      утримання об'єктів соціальної та інженерної інфраструктури, що залишилися у веденні сільськогосподарських організацій, відшкодовуються за рахунок відповідних бюджетів. Для вирішення соціальних проблем на селі 21 грудня 1990 був прийнятий Закон РФ «Про соціальний розвиток села», який передбачав заходи, спрямовані на скорочення розривів у доходах працівників сільського господарства порівняно з
  5.  § 2. Предмет цивільного права
      змісту або змісту угоди між учасниками не випливає інше (п. 3 ст. 423 ЦК). Безоплатні відносини не грають суттєвої ролі в цивільному обороті, не є для нього типовими (поширеними) і в кінцевому рахунку похідні від відносин відплатних. Зрозуміло, що перш ніж подарувати річ, її треба створити або придбати, а перш ніж надати гроші в борг, їх треба
  6.  § 1. Цивільне законодавство в системі нормативного (публічного) регулювання цивільних відносин
      змісту можуть бути конституційними і звичайними (відповідно перше регулюють найважливіші відносини і приймаються в більш строгому порядку, другий - розвивають положення першого); підзаконні нормативні правові акти (всі інші акти, які повинні відповідати законам і поступатися їм у разі протиріччя). Крім того, у федеративних державах закони залежно від рівня їх
  7.  § 3. Основні інститути цивільного права зарубіжних держав
      виконання можливо за позовом Генерального прокурора (Attorney-General), або для ряду інших цілей, дозволених правом, але не користуються судовим захистом "* (108). Зміст довірчої власності полягає в розщепленні правомочностей, що випливають з права власності, між довірчим власником і бенефіціаром . Юридично такий поділ стає можливим в результаті того, що
  8.  § 5. Початкові підстави набуття права власності
      утриманні та в користуванні або здані на утримання та в користування іншій особі, яка має необхідні для цього умови. На прохання особи, що затримав бездоглядних тварин, подисканіе особи, яка має необхідні умови для їх утримання, і передачу йому тварин здійснюють міліція чи орган місцевого самоврядування. Особа, яка затримала бездоглядних тварин, і особа, якій вони передані на
  9.  § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
      змістом. Примусове припинення права власності на земельну ділянку підпорядковується загальним положенням ГК про способи припинення права власності, спеціальним нормам, закріпленим у ст. 235, 239, 284 ЦК, а також нормам ЗК (гл. VII, VIII). Спеціальним підставою вилучення земельних ділянок, призначених для сільськогосподарського виробництва або будівництва, є
  10.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      зміст багатьох статей Цивільного кодексу, а іноді й найменування більших його рубрик (див., напр., ст. 357, 454-491, 492-504, 506, 508-524) містять згадка саме про товар, а в числі врегульованих правовідносин переважають обмінні відносини. * (11) Регулятивна функція закону вартості полягає в його об'єктивному впливі на коливання ринкових цін навколо громадської