| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Поняття договору оренди |
||
|
--- КонсультантПлюс: примітка. Підручник "Римське приватне право" (під ред. І.Б. Новицького, І.С. Перетерского) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - МАУП, 2004. (1) Див: Римське приватне право / Под ред. І.Б. Новицького і І.С. Перетерского. С. 446. (2) Див: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського цивільного права. Т. 2. С. 145. Законодавство радянського періоду використовувало термін "оренда" для позначення договорів з передачі в оренду - господарську експлуатацію державних підприємств, хоча Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. (ст. 152) і Цивільний кодекс РРФСР 1964 р. (ст . 277) також оперували поняттям "майновий найм" (1). У подібному значенні термін "оренда" вживався Основами законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 (2). Як зазначалося в ст. 1 Основ про оренду, "оренда є засноване на договорі строкове платне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендареві для самостійного здійснення господарської чи іншої діяльності". Тут поняття "оренда" використовувалося для позначення особливостей термінового возмездного володіння майном з метою отримання доходів. --- (1) Це мало місце, наприклад, в Декреті РНК СРСР від 18 вересня 1923 (див.: Цивільний кодекс радянських республік. Текст і практичний коментар / За ред. А. Малицького. С. 249. (2) ВПС СРСР. 1989. N 25. Ст. 481 (з послід. зм.). У деяких зарубіжних правопорядках, наприклад у ФРН і Швейцарії, відмінності понять "майновий найм "і" оренда "надається юридичне значення. Зазвичай під орендою розуміється договір, за яким на відплатних засадах переноситься не тільки право користування річчю, а й право вилучення з неї плодів і доходів. Тому предметом договору оренди оголошується тільки плодоносна річ (§ 581 Німецького цивільного уложення). На умовах оренди здійснюється здача внайми торгово-промислових підприємств (1). --- --- (1) Див: Цивільне право капіталістичних держав / Под ред. Е.А. Васильєва. М., 1993. С. 335. Легальне визначення договору оренди міститься в ст. 606 ЦК. За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Таким чином, чинне законодавство повністю ототожнює поняття "майновий найм" і "оренда". За юридичною природою договір оренди є консенсуальним, оплатним, взаємним і двостороннім. Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцями можуть бути власники, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). До їх числа відносяться особи , що володіють правомочностями щодо розпорядження державним і муніципальним майном. Якщо державне або муніципальне майно закріплене за унітарними підприємствами на праві господарського відання чи праві оперативного управління, то орендодавцями такого майна можуть бути самі ці підприємства з дотриманням вимог ст. ст. 294 - 297 ГК, а також ст. 18 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах". Унітарні підприємства, що є суб'єктами права господарського відання, можуть самостійно без згоди власника передавати в оренду закріплене за ними рухоме майно, а нерухоме майно - тільки за згодою власника. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права оперативного управління (1), можуть передавати в оренду закріплене за ними як рухоме, так і нерухоме майно тільки за згодою власника. --- --- (1) Згідно п. 1 ст. 298 ГК установи, володіють правом оперативного управління на закріплене за ними майно, ні за яких умов не можуть бути орендодавцями майна, закріпленого за ними власником. Тим часом окремими федеральними законами такі права надані державним освітнім і науковим установам (див., наприклад: п. 11 ст. 39 Закону РФ від 10 липня 1992 р. N 3266-1 "Про освіту" / / Відомості Верховної. 1996. N 3. Ст. 150 (з послід. зм.)). Земля та інші природні об'єкти, що знаходяться в публічній власності, можуть передаватися в оренду органами публічної влади, зазначеними у природоохоронному законодавстві. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у публічній власності, є їх власники в особі відповідних державних і муніципальних органів (ст. 125 ЦК). При оренді ділянок лісового фонду як орендодавці виступають лісгоспи федерального органу виконавчої влади в галузі лісового господарства або здійснює ведення лісового господарства організація органу виконавчої влади суб'єкта РФ (ст. 31 ЛК) (1). --- --- (1) Див про це більш детально в § 7 цієї глави . Відповідно до п. 1 ст. 609 ЦК договір оренди на термін більше року (а якщо хоча б однією зі сторін договору є юридична особа, то незалежно від терміну) має бути укладений у письмовій формі . Договір оренди нерухомого майна згідно п. 2 ст. 609 ЦК підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. При цьому згідно з п. 1 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна. Договір оренди нерухомого майна, що не пройшов державну реєстрацію, вважається неукладеним. При існуючих процедурах і терміни державної реєстрації було б нелогічним вимагати обов'язкової державної реєстрації договорів оренди вбудованих нежитлових приміщень або їх частини, окремих частин (приміщень), що знаходяться в будівлях (спорудах), укладених на короткі терміни. Тому судова практика і практика органів державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним тлумачить норму п. 2 ст. 609 ЦК системно з положенням норми п. 2 ст. 651 ЦК, згідно з якою державній реєстрації підлягає договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року. Внаслідок цього державної реєстрації підлягає будь-який договір оренди нерухомого майна, укладений на строк не менше одного року < 1>. --- (1) Це випливає з положення п. 2 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. N 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень", згідно з яким, оскільки нежитлове приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язане, а в ГК відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК (див.: Вісник ВАС РФ. 2000. N 7). Згідно п. 3 ст. 609 ЦК договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (оренда з правом викупу - ст. 624 ГК), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. Якщо передбачається викуповувати орендоване рухоме майно, то форма договору оренди підпорядковується загальним вимогам (ст. ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ЦК), а якщо викупу підлягатиме орендоване нерухоме майно, то форма договору оренди регламентується правилами ст. 550 і п. 1 ст. 551 ГК (1). --- --- (1) Слід мати на увазі, що згідно з п. 3 ст. 609 ЦК на договори оренди з правом викупу орендованого майна поширюються лише норми про форму договору купівлі-продажу відповідного майна, але не інші норми про договори купівлі-продажу такого майна (п. 2 інформаційного листа ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою "/ / Вісник ВАС РФ. 2002. N 3). Договір оренди - це угода, що дозволяє розширити можливості господарського використання майна. Власник майна не відчужує його, а надає в користування іншій особі, витягуючи з цього певний дохід. Користувач майна отримує свою вигоду завдяки експлуатації чужого майна. Види орендних відносин відрізняються великим різноманіттям. Якщо керуватися термінологією закону, то це різноманіття відображається в окремих видах оренди та оренди окремих видів майна (ст. 625 ЦК). Дане розмаїття отримало закріплення і в структурі гл. 34 ЦК, присвяченій регламентації оренди. В ній перший параграф містить норми, що складають загальні положення про оренду, інші п'ять параграфів включають в себе норми, що регулюють прокат, оренду транспортних засобів , оренду будівель і споруд, оренду підприємств, фінансову оренду (лізинг). Всі випадки оренди майна, що не підпадають під дію норм про прокат, оренду транспортних засобів, оренду будівель і споруд, оренду підприємств, фінансову оренду (лізингу), регулюються нормами загальних положень про оренду. У свою чергу норми § 1 гл. 34 ЦК застосовуються до прокату, оренду транспортних засобів, оренду будівель і споруд, оренду підприємств, фінансову оренду (лізингу) субсидиарно, в тих випадках, коли інше не встановлено спеціальними правилами про ці договори. Договори прокату, оренди транспортних засобів, оренди підприємств, фінансової оренди (лізингу) необхідно віднести до окремих видів договорів оренди, так як регулюючі їх норми встановлюють особливий порядок здійснення прав орендаря, що значно відрізняється від загального, передбаченого для всіх інших випадків оренди майна. Договір оренди будівель і споруд - це договір оренди окремого виду майна, а саме нерухомого майна, юридична доля якого знаходиться в нерозривному зв'язку з долею земельної ділянки, на якій воно розташоване. До самостійним видам оренди слід віднести оренду земельних ділянок та оренду ділянок лісового фонду. Земельне та лісове законодавство закріпили з урахуванням особливостей предмета оренди особливий коло прав та обов'язків сторін, своєрідний порядок їх здійснення і виконання. Загальні положення про оренду, передбачені нормами § 1 гл . 34 ГК, застосовуються до договорів оренди земельних ділянок та оренди ділянок лісового фонду лише в тих випадках, коли інше не встановлено земельним і лісовим законодавством. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна" 1. Поняття договору оренди " |
||
|
||