| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Договір майнового найму по російському дореволюційному цивільному праву |
||
|
--- "*" Д.І. Мейєр зазначав, що договір найму мав і інші назви: "наприклад, називається він віддачею у зміст, віддачею в Оброчне, орендне, кортомное зміст, орендою, прокатом; говорять також нерідко про зняття будь-якого майна, допустимо, млини. Всі ці назви вказують на один і той же договір майнового найму, хоча і є між ними деяка різниця у вживанні, так що здебільшого кожне ім'я дає договором особливий відтінок: так, орендою, кортомом називається звичайно наймання землі, будинки, взагалі майна нерухомого, а прокатом - наймання меблів, сукні, взагалі майна рухомого "(Мейєр Д.І. Російське цивільне право: У 2-х ч. За испр. і доп. 8-му вид., 1902. Ч. 2. М., 1997 (Класика російської цивілістики). С. 260). Російському законодавству, як зазначав Г.Ф. Шершеневич, було "чуже відмінність між користуванням тільки річчю (Miethe) і витягом з неї плодів (Pacht), як це прийнято в німецькому праві, чуже також відмінність між наймом боргів і движимостей (bail a loyer), наймом сільських земель (bail a ferme), наймом худоби (bail a cheptel), як це прийнято у французькому праві "" * ". --- "*" Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т. 2. СПб., 1902. С. 159. Такий підхід передбачалося зберегти і в новому Цивільному уложенні Російської імперії, проект якого (кн. V) був внесений на розгляд Державної Думи в 1913 р. У матеріалах Редакційної комісії, що підготувала зазначений проект, зазначалося, що в сучасних (авторам проекту) законодавствах робиться відмінність між наймом у власному розумінні та орендою. Різниця це вбачалося головним чином у тому, що при наймі "надається наймачеві користуватися найнятим майном для своїх потреб"; оренда ж дає користування всіма "продуктивними якостями" найнятого майна з присвоєнням наймачем отриманих плодів і доходів. У проекті не робилося відмінності між орендою і найманням. Підставою до цього послужило бажання викласти положення про найм згідно з чинним правом, не роблячи без поважних до того причин істотних від нього відступів "*". --- "*" Див: Громадянське Покладання: Проект Височайше заснованої Редакційної Комісії зі складання Цивільного Уложення / Под ред. І.М. Тютрюмова. Том другий. СПб., 1910. С. 398. Суб'єктами договору найму по російському цивільному законодавству були, з одного боку, господар (особа, котре надає майно в оренду), з іншого - наймач (особа, наймає майно). Від обох суб'єктів договору найму потрібно наявність загальної правоздатності та дієздатності. Стосовно до наймача майна законодавство не висувало ніяких додаткових вимог; в якості наймача могло виступати будь-яка фізична особа або юридична особа, визнане суб'єктом цивільних прав. Від особи, що віддає майно внайми, була потрібна ще здатність розпоряджатися річчю. Правда, як підкреслював Д.І. Мейер, «не розпоряджатися річчю взагалі, а тільки користуванням її, так що, наприклад, заборона не поширюється на право віддавати її у найм, бо заборона, власне, стосується тільки відчуження речі і тих дій, які можуть вести до відчуження, як, наприклад, заставу "" * ". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 261. При підготовці проекту Цивільного уложення було вирішено змінити термінологію, що служить позначенню суб'єктів договору найму. У порівнянні з діяло тоді, що вживали в цих цілях терміни "господар" і "наемщик" або "наймач", проект, як наголошується в матеріалах Редакційної комісії, "віддав перевагу терміни" наймач ", як ясніше слова" наемщик "виражає поняття, яке мається тут на увазі, і "наймодавець", так як останній нагадує термін "займодавец", що вживається в діючих цивільних законах "" * ". --- "*" Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 390. Що стосується вимог, що пред'являються до суб'єктів договору майнового найму, то передбачалося зберегти колишній підхід: наймач повинен був володіти правоздатністю і дієздатністю, властивими всякому суб'єкту цивільних правовідносин; наймодавець ж понад те повинен був володіти певним правом на майно, в силу якого він міг би віддавати його в оренду. При цьому підкреслювалося, що право передачі майна в оренду "належить взагалі всякому особі, яка має право користування майном та здатному розпорядитися цим правом ... тобто головним чином власнику, але потім також і особі, яка має лише право володіння і користування ... а також і наймачеві, який, втім, маючи право передати майно в піднайом (sublocatio), може при цьому надати лише таке користування, яке визначено первісним договором найму "" * ". --- "*" Там же. В якості предмета найму законодавство тієї пори визнавала наймана майно. Так, Д.І. Мейер писав: "Предмет найму називається найманої річчю, найманим майном. Найближчим чином таким предметом є фізичні речі, одухотворені і неживі" "*". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 261. Г.Ф. Шершеневич вважав, що предмет договору майнового найму являє собою не наймане майно, а дії наймодавця по передачі цього майна в оренду. Він зазначав: "Однак, помилково твердження, ніби тут справа йде не про сприяння, а тільки про речі, тому що предметом зобов'язання є завжди дію, тому що передача завжди визнавалася за дію. Притому передачею найнятої речі ще не вичерпуються ті дії, до яких зобов'язався власник речі в силу договору найму "" * ". --- "*" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 165. І законодавство, і доктрина того періоду виходили з положення, що найм могли передаватися тільки неспоживна речі. Наприклад, Г.Ф. Шершеневич зазначав: "Не всяка річ може бути віддана під найм, тому що не всяка допускає користування без пошкодження її істоти. Речі споживані нездатні скласти зміст майнового найму, тому що користування ними пов'язане з знищенням їх цілісності, наприклад, їстівні припаси можна зайняти, але не найняти. Речі замінні також непридатні для найму, тому що, передаючи їх іншому, який чи очікує отримати не ті ж речі, а тільки подібні, а отже, передача замінних речей з'єднана з перенесенням права власності, що суперечить сутності договору найму, наприклад, не можна говорити про наймання грошей "" * ". --- "*" Там же. С. 160. Правда, Д.І. Мейер наводив приклад, коли гроші як виняток могли служити предметом найму: "... особі потрібно показати, що у нього є гроші, і для цього особа наймає гроші у іншого: в цьому сенсі вони можуть бути предметом найму; але це - не нормальне вживання грошей, а виняткове "(Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 261). У проекті Цивільного уложення містилася норма, відповідно до якої предметом найму могли бути як рухоме та нерухоме майно, так і приносять дохід права (ст. 1816). Особливий інтерес у сучасного юриста викликає, звичайно ж, можливість передачі в оренду прав. Коментуючи дану норму, Редакційна комісія роз'яснювала, що "предметом майнового найму можуть бути не тільки матеріальні, фізичні предмети (res corporales), як нерухомі, так і рухомі, але також і права, здатні до окремого вживання або користуванню, наприклад право полювання, рибної лову, право привілеї на винаходи, на стягування зборів за проїзд та ін ... Взагалі, предметом найму можуть бути, як це і обумовлено в ст. 1816, тільки приносять дохід права; що не приносять такого доходу права, наприклад право на позов, предметом найму служити не можуть "" * ". --- "*" Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 391. Г.Ф. Шершеневич вважав, що насправді тут немає найму (див.: Шершеневич Г.Ф. Указ. Соч. С. 160). В цілому в російському дореволюційному цивільному праві предмет договору найму розумівся більш широко, ніж це має місце в сучасному законодавстві. Найкращою ілюстрацією сказаного можуть служити слова Д.І. Мейєра про те, що "не одні фізичні речі, а й інші майна можуть бути предметом найму. Так, відкупна система являє собою наймання права - речі безтілесної, звичайно права виключного, користування яким може бути придбане тільки з якого-небудь договором, і є інтерес придбати це користування. Тому потрібно прийняти, що всякого роду майна, що представляють яку-небудь можливість користування, можуть бути предметом найму, і для поняття про користування анітрохи не суттєво, щоб наймач безпосередньо користувався найнятим майном, задовольняв їм будь-яку свою потребу, аби тільки він міг використовувати для себе з майна будь-яку користь "" * ". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 262. Відповідно до діяли до 1917 р. законодавством умова про термін визнавалося істотною "приналежністю" (тобто істотною умовою) договору найму (Звід законів Російської імперії. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691). Звертає на себе увагу той факт, що, незважаючи на віднесення даної умови до істотних умов договору найму в силу прямої вказівки закону, відсутність у договорі відповідного пункту, що передбачає термін користування найнятим майном, що не було підставою для визнання договору недійсним або неукладеним. З цього приводу Г.Ф. Шершеневич писав: "Зазначення строку в договорі необхідно, тому що упущення його буде витлумачено, згідно з тимчасовим характером користування, не в сенсі вічності його, а в сенсі можливості припинення його повсякчас" "*". --- "*" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160. Ще більш визначеними були міркування на цей рахунок Д.І. Мейєра: "... термін не має такого значення для договору найму, щоб невстановлення його в окремому договорі робило договір недійсним. Коли наймання вчиняється письмово і акт є до засвідченню нотаріусу, бути може, він відмовить у засвідченні договору, не визначального строку найму, на тій підставі, що законодавство вважає термін істотною приналежністю цього договору. Але з наукової точки зору, договір найму, в якому не означено терміну, не можна вважати недійсним: якщо в окремому договорі термін не визначено, то це не означає, що договір укладений безстроково. Це означає, що термін договору настає тоді, коли та чи інша з договірних сторін зажадає його припинення, так що, отже, термін тільки не визначений точно при самому його укладанні, а контрагенти надали собі визначити його згодом "" * ". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 262. У проекті Цивільного уложення ми можемо знайти наступну норму, що відноситься до терміну найму майна: "Договір найму не може бути укладений на строк понад тридцяти шести років. Договір, укладений на більш тривалий термін, визнається обов'язковим лише протягом тридцяти шести років, рахуючи з початку найму. Наймання, укладений на час життя наймодавця або наймача, залишається в силі, хоча б тривав і понад тридцяти шести років "(ст. 1817). Треба сказати, що діяло в ту пору законодавство передбачало, що термін найму нерухомості не може перевищувати дванадцяти років. Причини настільки короткого граничного строку найму нерухомого майна пояснювалися російськими правознавцями по-різному. Наприклад, на думку Д.І. Мейєра: "Причина полягає, ймовірно, в побоюванні, щоб наймання не прикривається собою переходу права власності. Це було б збитково для скарбниці, оскільки перехід права власності з нерухомого майна доставляє їй значний дохід" "*". Іншої позиції дотримувався Г.Ф. Шершеневич, який вважав, що, "встановлюючи граничний термін найму, законодавець мав на увазі попередити знецінення маєтків внаслідок довгострокових оренд" . --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 263. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 161. Редакційна комісія, яка підготувала проект Цивільного уложення, пропонувала збільшити граничний термін майнового найму до тридцяти шести років, пояснюючи це необхідністю усунення якогось незручності для сторін. "Незручність це очевидно, - йдеться в матеріалах Комісії, - наймач майна, маючи можливість користуватися ним лише в продовженні короткого терміну, звичайно не піклуватиметься про поліпшення майна, а спрямує всі свої зусилля на витяг в цей короткий термін можливо більшого доходу" "* ". --- "*" Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 392. Суттєвою приналежністю (істотною умовою) договору найму визнавалося також умова про винагороду за користування майном - найманої платі. Дореволюційний законодавство (Звід законів Російської імперії. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691) вимагало обов'язкового визначення в договорі найму ціни, але при цьому не вказувало, в чому конкретно може бути виражено винагороду. З цього приводу Д.І. Мейєр зазначав: "Усього частіше наймана плата буває грошова, тобто винагорода за користування найнятим майном становить яка-небудь грошова сума. І законодавство в такій мірі відстоює грошову найману плату, що хоча б наймач зобов'язувався платити не грошима, а іншими предметами, вимагає, щоб наймана плата завжди зводилася до грошовій сумі ... Для найму ж анітрохи не суттєво, чи подається грошове або іншу винагороду "" * ". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 265. У реальному майновому обороті тих років широко використовувалися негрошові форми винагороди за найм майна. Зокрема, при наймі землі вельми популярним був такий спосіб найму, як найм земель наспіл, коли селянин - наймач, отримуючи оренду земельну ділянку, зобов'язувався віддати власнику цієї земельної ділянки - наймодавцю половину або іншу певну частину зібраних снопів. В якості винагороди за договором найму землі визнавалося також надання наймачем певних послуг наймодавцю або виконання для останнього певних робіт. Наприклад, селянин - наймач брав на себе обов'язок зібрати хліб або скосити луки на земельній ділянці наймодавця, не передавати в оренду "*". --- "*" Див, напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 161. Широке розповсюдження мав в Росії тих років і так званий наймання з вистройкі, коли власник землі передавав її у найм наймачеві, який зобов'язувався після закінчення строку найму передати власнику землі будівлю або споруду, побудоване на цій землі. Причому при наймі з вистройкі право власності на зведену будівлю або споруду виникало у власника землі безпосередньо з моменту закінчення його будівництва, але до закінчення терміну найму споруда експлуатувалася наймачем без виплати будь-якої винагороди наймодавцю. Як зазначав Д.І. Мейер, договір найму з вистройкі полягав звичайно в тих випадках, коли у однієї особи був капітал, що полягав в землі, але сам по собі не давав доходу, а у іншої особи - грошовий капітал, який міг дати дохід, але для цього потребував землі "*". --- "*" Див: Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 265 - 266. При підготовці проекту Цивільного уложення Редакційна комісія прагнула врахувати всі форми винагороди за найм майна, що мали місце в російському побуті, і на основі цього точно визначити, в чому може полягати наймана плата. Більше того, в матеріалах Редакційної комісії підкреслювалося, що в якості найманої плати крім відомих в той час форм винагороди наймодавця може використовуватися і будь-яка інша майнова вигода. У результаті в проекті Цивільного уложення з'явилася норма такого змісту: "Наймана плата може складатися як в грошах, так і в певній частині творів відданого в оренду майна (наймання наспіл). Взаємини найманої плати наймач може зобов'язатися виконати для наймодавця певну роботу, надати іншу майнову вигоду або, при наймі з вистройкі, звести на найнятої землі певні споруди з тим, що протягом найманого терміну наймач має право користуватися цими будівлями, а по закінченні найму вони залишаються на користь наймодавця "(ст. 1818). Вимоги до форми договору майнового найму диференціювалися в залежності від виду найманого майна. Так, за загальним правилом договір найму рухомих речей відбувався словесно (тобто в усній формі). Виняток становив договір найму річкових і морських суден (за дореволюційним законодавством вони зізнавалися рухомим майном), для укладання якого потрібна письмова форма. Найм нерухомого майна, навпаки, за загальним правилом вимагав письмової форми, проте для найму міських будівель та земельних ділянок у місті допускалася і усна форма. Разом з тим, якщо договори найму міських будівель та земельних ділянок у міських поселеннях укладалися на термін від трьох до дванадцяти років на суму понад 300 руб., А на терміни більше 12 років на всяку суму, то такі договори повинні були відбуватися "на листі" , тобто необхідною умовою була письмова форма. При наймі селянами земель у поміщиків на строк не більше трьох років на всяку суму, а на більший термін на суму не більше 300 руб. договори могли укладатися в усній формі. Договір найму нерухомості, що передбачає виплату найманої плати вперед більш ніж за рік, підлягав засвідченню кріпаком актом, а при порушенні цієї вимоги договір визнавався недійсним "*". --- "*" Див, напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 163 - 164. Не дивно, що при підготовці проекту Цивільного уложення стосовно форми договору майнового найму ставилося завдання спростити і зробити більш одноманітними пред'являються законом вимоги, що й було реалізовано в ст. 1819 проекту: "Договір найму, за яким наймана плата за рік або за весь термін, якщо він менше року, перевищує триста рублів або який укладено на термін понад три роки або довічно, має бути засвідчений на листі". З позиції сучасного юриста зазначена норма надмірно занижує вимоги до форми договору. Справді, незалежно від виду майна і терміну його найму максимальні вимоги до форми договору майнового найму обмежені простій письмовій формою. Зазначена норма зовсім не передбачає будь-яких випадків укладення договору в кваліфікованій письмовій формі, тобто з посвідченням його у нотаріуса. Вибір робиться лише між простій письмовій та усній формами здійснюють операції. Більше того, допускається укладення в усній формі договору найму нерухомості, в тому числі і на тривалий термін. У матеріалах Редакційної комісії такий "полегшений" підхід до форми договору майнового найму пояснюється тим, що вимога про вчинення договору, який стосується нерухомості, у письмовій формі, незалежно від цінності або тривалості угоди, не викликалося дійсною необхідністю і уявлялося вкрай сором'язливим для договірних сторін. "На захист письмової форми можна, звичайно, вказати на те, що вона має значення більш надійного доказу, який забезпечує інтереси контрагентів і полегшує суду постанову правильного рішення. Тому письмова форма особливо корисна при укладанні договорів цінних або довгострокових. Ст. 1819 проекту надає порівняно з діючими узаконениями більший простір для укладення словесних угод; чекати від сього яких шкідливих наслідків не представляється підстав, так як свобода укладення словесних угод стосується лише малоцінних угод і досконалих на нетривалий термін "" * ". --- "*" Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 395. Представляється, проте, що, наприклад, договір найму будівлі на строк до трьох років навряд чи можна віднести до малоцінних операціях, щодо яких не вимагається дотримання навіть простої письмової форми. У всякому разі ми можемо констатувати разюча відмінність позицій дореволюційних російських правознавців і сучасного цивільного законодавства. Зміст договору майнового найму визначалося виходячи з того, що зазначений договір породжує правовідносини, суть якого полягає в наданні наймачеві користування найнятим майном. У цьому дореволюційні цивілісти бачили відмінність договору найму від інших цивільно - правових договорів. Так, Г.Ф. Шершеневич писав: "Зміст договору майнового найму полягає в наданні користування річчю. Купується за цим договором право не є право власності, а лише право вилучення з речі тієї користі, яка виявляється з її економічного призначення. Змістом свого зобов'язання договір майнового найму близько стикається з позичкою , відрізняючись від неї оплатним. Наближаючись з економічного боку до договору купівлі - продажу, як обмін цінностей, майновий найм істотно відрізняється від нього з юридичної точки зору тим, що не з'єднується з переходом права власності "" * ". --- "*" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 159 - 160. Д.І. Мейєр зазначав: "Юридичні відносини, що виникають за договором найму, самі по собі досить ясні. Наймач вправі вимагати від господаря найнятого майна, щоб він надав йому користування цим майном на час договору, а якщо майно є таким, що користування ним передбачає володіння, - наприклад , наймається кінь, інше небудь тварина, - то наймач має право вимагати передачі собі та володіння. Це користування майном з боку наймача має бути співвідносно з призначенням, не виходити з меж договору і не вести до пошкодження, а тим більше до знищення майна " "*". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 267 - 268. З позиції сучасного законодавства стосовно змісту договору майнового найму важливо відзначити два моменти, характерних для цивільно - правової доктрини тієї пори. По-перше, російські цивілісти послідовно проводили погляд на природу договору майнового найму як на зобов'язальнеправовідносини. За загальним правилом суть цього правовідносини полягала в наданні наймачеві тільки права користування (але не володіння!) Найнятим майном. У правовідносинах, що виникає з договору майнового найму, виключалася можливість наявності будь-яких речове - правових елементів, а наймач не розглядався як титульного власника, що володіє речове - правовими способами захисту. У зв'язку з цим Г.Ф. Шершеневич критикував судову практику за те, що вона допускає для наймача можливість витребувати від наймодавця передбачене договором найму майно, що не передане останнім у користування наймачеві. Він писав: "Майновий найм є зобов'язальним ставленням, а з властивості зобов'язального відносини виявляється, що примусити господаря до виконання його обов'язки не можна, а можна тільки шукати з нього відшкодування шкоди, заподіяної відступом від договору, що і може служити до певної міри непрямим засобом, спонукає господаря до дотримання договору ... Неправильність погляду практики виявиться негайно, як тільки ставлення по найму дещо ускладниться. Та ж практика визнає, що в разі продажу найнятої речі іншій особі наймач не може вимагати судом речі ... хоча ставлення по суті анітрохи не змінилося від зміни власника. Коли одна і та ж річ віддана внайми різним особам, то виникло зіткнення не вирішується правом кожного наймача витребувати річ. Та ж практика визнала, що першість договору не має тут значення і наймач, який вступив в володіння річчю, не може бути витіснений іншим "" * ". --- "*" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 164 - 165. Цікава деталь: Редакційна комісія при підготовці проекту Цивільного уложення не погодилася з думкою Г.Ф. Шершеневича і включила в проект норму, згідно з якою в разі ухилення наймодавця (наймодавця) від добровільної передачі відданого в оренду майна, таке на вимогу наймача може бути передано йому за рішенням суду. Однак необхідність даного правила обгрунтовувалася лише тим, що воно відоме судовій практиці і звичайному російському праву. При цьому зайвий раз підкреслювалася обязательственно - правова природа відносин майнового найму: "Але звичайно, тому що наймач управомочен лише по відношенню до наймодавця, а не до всякого третій особі, він не може вимагати передачі найнятого маєтки від третьої особи, яка за укладеним їм з наймодавцем договором вже вступило в користування маєтком, коли б цей останній договір не був укладений "" * ". --- "*" Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 395 - 396. По-друге, право користування майном, що отримується наймачем за договором найму, трактувалося досить широко і включало в себе право наймача передавати найняте майно у користування іншим особам. Наприклад, Д.І. Мейєр зазначав, що "право користування здійснюється як безпосереднім вживанням речі з боку суб'єкта права, так і за допомогою вилучення з нього цивільних плодів, доходів. Тому можна визнати за норму, що наймач майна має право віддавати його в оренду іншій особі, укладати sublocatio. Так звичайно приймається і в дійсності. Але, звичайно, якщо господар майна не бажає передачі його наймачем іншій особі, то може включити в договір особливе про те визначення "" * ". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 268. Такої ж позиції дотримувався і Г.Ф. Шершеневич, який вважав, що "піднайом, складаючи форму здійснення права користування, повинен бути допущений, якщо тільки при здійсненні договору господар прямо не усунув його можливості ... Навряд чи проти допустимості піднайму можна заперечувати з того боку, що господар стає таким шляхом особою до обличчя з абсолютно непередбаченими контрагентами, тому що в силу такого піднайму контрагентом господаря залишається колишній наймач, який один несе в собі відповідальність. Господар не має ніякого відношення до постояльців його постояльця, до орендарів його орендаря "" * ". --- "*" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 168 - 169. З такого ж широкого розуміння користування найнятим майном з боку наймача як користування, що включає в себе і право передачі зазначеного майна в піднайом, виходили і укладачі проекту Цивільного уложення, які підкреслювали, що наймач в процесі користування майном, отриманим від наймодавця, має право передавати його в піднайом іншим особам "*". --- "*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 390, 418 - 419. Отримав підтвердження обязательственно - правовий погляд російськихцивілістів на відносини, пов'язані з майновим наймом, і при вирішенні питання про наслідки для договору майнового найму відчуження власником зданого в найм майна третій особі. У юридичній літературі того часу велися з цього приводу жваві дискусії, що знайшло відображення і в матеріалах Редакційної комісії, яка готувала проект Цивільного уложення. Питання виявилося досить складним. Д.І. Мейер долю договору найму при продажу власником найнятого майна пропонував визначати в залежності від двох різних ситуацій. По-перше, це ситуація, коли в договір продажу майна, вже переданого в оренду, включається умова, що передбачає обов'язок набувача майна "залишити наймача до закінчення терміну договору, і притому на тих же умовах, на яких укладено їм договір з ... колишнім домохазяїном . Тоді, значить, покупщик вступає в юридичне відношення колишнього домогосподаря, і договір найму не припиняється відчуженням майна з боку його господаря сторонній особі. Але якщо відчуження майна відбувається без міркування найму, існуючого по майну; якщо покупець, за умовою, що не зобов'язувався поважати його , то наймання відчуженням майна припиняється. Звичайно, тут припинення договору представляє порушення права наймача з боку господаря майна; але тільки господар майна підлягає відповідальності перед наймачем, зобов'язується винагородити його за збитки, завдані порушенням його права, а все-таки договір найму, як відношення зобов'язальне, приватне, не переходить до нового власника майна і припиняється "" * ". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 270 - 271. Г.Ф. Шершеневич розглядав дану проблему з теоретичної та життєвої точок зору. З теоретичної точки зору, враховуючи, що із загальних почав зобов'язального права законодавством не зроблено винятків для майнового найму, необхідно визнати, що договір майнового найму припиняється з відчуженням речі, так як він не може бути обов'язковим для не брав участь в ньому набувача. Однак життя опирається цьому логічного висновку, побоюючись за інтереси орендарів і квартирантів, які при такому послідовному проведенні юридичних почав можуть бути повсякчас позбавлені даху над головою та насидженого гнізда, землі, обробленої ретельним працею. "Звичайно, - зазначав Г.Ф. Шершеневич, - якщо наймачеві завдається матеріальна шкода, за ним зберігається у всякому разі право вимагати відшкодування збитків. Але з договором найму з'єднуються і немайнові інтереси, які не можуть бути огороджені цивільним правом, так як не підлягають оцінці "" * ". --- "*" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 171 - 172. При підготовці проекту Цивільного уложення бралися до уваги позиції і тих російськихцивілістів, які висловлювалися на користь визнання за наймачем за договором майнового найму деяких речових прав на найняте майно (наприклад, К.П. Побєдоносцев), а також судова практика, яка нерідко виходила з обов'язковості договору найму для нового набувача майна "*". --- "*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 432 - 433. У результаті ретельного і всебічного вивчення проблеми та пошуку компромісних рішень для різних ситуацій, що виникають при продажу наймодавцем зданого в найм майна, Редакційна комісія виробила цілий звід детальних правил, об'єднавши їх у шість статей, включених в проект Цивільного уложення (ст. 1857 - 1862) " * ". --- "*" Коментар до зазначених статей див.: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 432 - 436. Доля договору майнового найму ставилася в залежність від ряду конкретних обставин. Зокрема, договір найму, внесений до вотчинну книгу, визнавався обов'язковим для кожного нового набувача нерухомого маєтку. Коментуючи дане правило, Редакційна комісія підкреслювала, що воно служить справедливим примиренням протилежних інтересів наймодавця, наймача та нового набувача при відчуженні майна. Та обставина, що при цьому кілька обмежується вільне розпорядження наймодавця майном, не повинно служити підставою дострокового припинення найму при відчуженні майна, так як наймодавець, укладаючи договір найму, свідомо і з доброї волі приймає на себе виконання налагаемого договором зобов'язання до закінчення визначеного в ньому терміну . Крім того, внесення договору найму в вотчинну книга не є безумовно обов'язковим для сторін. Що стосується наймача, то він отримував можливість забезпечити недоторканність найму до визначеного в договорі терміну шляхом внесення його в вотчинну книгу. На думку Редакційної комісії, дане правило забезпечувало також і інтереси набувача, оскільки він може, навівши довідку в вотчинної книзі, дізнатися, чи існують щодо придбаного майна такі договори найму, які будуть для нього обов'язковими після придбання майна. Письмовий договір найму нерухомості, не внесений до вотчинну книгу, визнавався обов'язковим для набувача зазначеної нерухомості тільки в тому випадку, якщо час вчинення договору було достовірно відомо і нерухоме майно до переходу права власності до набувача вже перебувало у користуванні наймача. Вимога щодо подання знаходження майна у фактичному користуванні наймача, пояснювалося Редакційної комісією бажанням полегшити новому набувачу можливість знати про існування договорів найму щодо придбаного майна. Факт користування наймача майном міг служити наочним доказом існування найму і тому повинен був сприяти отриманню набувачем необхідних відомостей про обтяження майна, що набуває. В інших випадках відчуження наймодавцем нерухомого майна, зданого в найм, раніше укладений договір найму зберігав для набувача лише силу договору найму, укладеного на невизначений строк, і міг бути припинений набувачем повсякчас після відповідного попередження наймача. Пояснюючи необхідність даного правила, Редакційна комісія підкреслювала, що обов'язкове визнання договору найму протягом певного терміну, зважаючи на його короткочасності, не є обтяжливим для нового власника майна. Однак завдяки цьому наймач не буде поставлений у скрутне становище, яке могло б для нього виникнути, якщо набувач мав би право вимагати негайного припинення найму. Проект Цивільного уложення містив докладні правила, що визначають наслідки реалізації новим власником (набувачем зданого в найм майна) права на дострокове припинення договору майнового найму. Зокрема, в подібному випадку на колишнього власника (наймодавця) покладалася відповідальність перед наймачем за збитки, понесені ним внаслідок дострокового припинення найму. Якщо договір найму нерухомості не був внесений до вотчинну книгу, вироблений наймачем платіж найманої плати більш ніж за рік вперед зізнавався для нового власника необов'язковим в тій частині, яка належала за час після переходу до нього права власності на найняте майно. Наймач же отримував право зворотної вимоги від наймодавця зазначеного платежу. Як вже зазначалося, дореволюційний законодавство та цивільно - правова доктрина включали в правомочності наймача по користуванню найнятим майном право передавати його в піднайм третім особам. Разом з тим проводилася чітка межа між піднайм і поступкою наймачем всіх прав за договором найму іншій особі. Так, Д.І. Мейєр зазначав: "Саме між сублокаціей і поступкою права користування, придбаного за наймом, представляється та різниця, що при сублокаціі право користування майном зберігається за першим наймачем і сублокація є тільки здійсненням цього права. Так що сублокатор не перестає бути відповідальною особою перед господарем найнятого майна , а залишається до нього в колишньому юридичному відношенні. Тоді як при відступлення права користування, придбаного за наймом, право це все переходить до іншої особи і видається не здійсненням права користування, а передачею його, тому наймач перестає бути відповідальною особою перед господарем майна, абсолютно вибуває з юридичного відношення. Згідно цьому сублокація не потребує згоди господаря майна і навіть може відбутися всупереч його незгоді, а ось поступка права користування за договором найму може здійснитися лише за згодою господаря майна "" * ". --- "*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 268 - 269. Дану проблему розглядала і Редакційна комісія при підготовці проекту Цивільного уложення. Вона прийшла до наступних висновків. Передача прав за договором найму істотно відрізняється від піднайму. При піднайму наймач, маючи право і без згоди наймодавця (наймодавця) передати майно в оренду третій особі, не може вийти з договору по своєму одностороннього бажанням, а тому залишається в колишніх зобов'язальних відносинах до наймодавця. Навпаки, з передачею третій особі всіх прав за договором найму, наймач звільняється від прийнятих ним на себе за договором зобов'язань. Очевидно, що звільнення наймача від зобов'язань, покладених на нього договором найму, і перенесення цих зобов'язань на нового наймача може послідувати не інакше як за згодою на це наймодавця. Дані міркування привели Редакційну комісію до дивовижного висновку: "У разі відсутності згоди наймодавця таку передачу слід розглядати як піднайом". Таким чином, у проекті Цивільного уложення з'явилася цікава норма, згідно з якою поступка наймачем іншій особі всіх прав за договором найму з звільненням наймача від прийнятих за договором зобов'язань допускалася лише за згодою наймодавця. У разі відсутності згоди наймодавця така поступка прав розглядалася як піднайом "*". --- "*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 420. З позиції сучасного юриста дана норма здається дещо дивною. Навіть якщо допустити, що передача найнятого майна в піднайом складає одне з правомочностей наймача в рамках права користування відповідним майном, перетворення угоди по поступку всіх прав за договором найму в піднайом представляється деякою мірою насильством над волею сторін цього правовідносини. Більш логічним було б визнати таку угоду недійсною. Що стосується прав і обов'язків сторін за договором майнового найму, то вони досить традиційні. Відзначимо лише, що обов'язки наймодавця не обмежувалися передачею зданого в найм майна наймачеві. На нього також покладалися обов'язки по підтримці зазначеного майна в належному стані та усунення перешкод у користуванні найнятим майном, у тому числі і таких, за які наймодавець не ніс відповідальності, протягом усього терміну дії договору найму. Більш того, в проект Цивільного уложення було включено загальне правило, відповідно до якого наймодавець (наймодавець) був зобов'язаний забезпечити наймачеві спокійне користування найнятим майном протягом строку найму. Наймодавець був не вправі виробляти в майні зміни, утрудняють користування наймача, і взагалі зобов'язувався не тільки не робити нічого такого, що перешкоджало б наймачеві користуватися майном, а й усувати все те, що спирає спокійне користування наймача (ст. 1822). Коментуючи дане положення, Редакційна комісія підкреслювала, що обов'язок наймодавця щодо надання наймачеві спокійного користування, відома і російському звичайному праву, обмежувалося лише нестиснення самим наймодавцем наймача; наймодавець взагалі був зобов'язаний усувати все те, що спирає спокійне користування наймача, хоча б таке горе і створювалося безпосередньо діями наймодавця "*". --- "*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 400. В якості основного обов'язку наймача розглядалося своєчасне внесення найманої плати. Строки внесення платежів за користування найнятим майном повинні були визначатися договором, а за відсутності угоди сторін про терміни внесення найманої плати вони повинні були визначатися місцевими звичаями. На випадок неврегульованості цього питання ні угодою сторін, ні місцевим звичаєм проект Цивільного уложення містив диспозитивні норми. Згідно з цими нормами наймана плата повинна вноситися вперед: при наймі нерухомості поза містом на термін понад рік - за шість місяців, а при наймі на термін менше року - за весь строк найму; при наймі нерухомості в місті, а також рухомих речей на термін понад рік - за два місяці (ст. 1828). Особливий інтерес представляє норма, спрямована на забезпечення виконання наймачем зобов'язання щодо внесення найманої плати: наймодавцю надавалося закладний право на рухоме майно наймача, що знаходиться в найнятому об'єкті нерухомості, то: меблі та інші речі, що становлять обстановку найнятого приміщення; товари, інструменти та інші предмети, що містяться для ведення господарства, торгівлі або промислу. У разі якщо наймач приступив до вивезення свого рухомого майна, на яке наймодавець мав закладний право, останній був вправі затримати таку частину цього майна, яка була достатня для забезпечення погашення зобов'язання за найманої платі (ст. 1830, 1831). Інша обов'язок наймача полягала в тому, що він повинен був користуватися найнятим майном як дбайливий господар у відповідності з тим призначенням, для якого майно було віддано в оренду. Причому, як зазначено в матеріалах Редакційної комісії, за змістом відповідної норми наймач порушує свій обов'язок користуватися найнятим майном як дбайливий господар не тільки в тому разі, коли користується найнятим майном неналежним чином, але і тоді, коли зовсім ним не користується. У подібних випадках наймач, навіть продовжує акуратно вносити найману плату, може бути визнаний таким, що порушив покладене на нього зобов'язання "*". --- "*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 411. Ще один обов'язок наймача полягала в поверненні наймодавцю після закінчення терміну договору майнового найму отриманого в найм майна з усіма його приладдям і в тому ж стані, в якому воно було ним прийнято. Наймач не ніс відповідальності за звичайне погіршення майна, що сталося від часу і правильного користування (ст. 1839). При регулюванні відносин, пов'язаних з поверненням найнятого майна, досить своєрідно вирішувалося питання, що стосується визначення долі вироблених наймачем поліпшень найнятого майна. Вирішення цього питання не ставилося в залежність від отримання згоди наймодавця на виробництво відповідних поліпшень або від їх корисності. Критерієм для надання наймачеві права залишити за собою зроблені поліпшення або вимагати від наймодавця відповідної компенсації за їх виробництво служила необхідність зазначених поліпшень. Це знайшло відображення в ст. 1843 проекту Цивільного уложення, згідно з якою наймач мав право вимагати від наймодавця винагороду за вироблені в найнятому майні лагодження (тобто поліпшення), що належали до обов'язків наймодавця або здійснені наймачем без попередження їм наймодавця зважаючи на їх невідкладності. Якщо наймач справив в найнятому майні такі роботи, які не викликалися необхідністю або не входили в обов'язки наймодавця, то наймач мав право залишити за собою ті покращення, які могли бути відокремлені без шкоди для майна. Він був зобов'язаний залишити ці поліпшення на користь наймодавця, якщо останній погодиться відшкодувати їх вартість. Редакційна комісія виходила з того, що наймач може призвести в найнятому майні поліпшення (лагодження) троякого роду: необхідні, корисні і службовці для особистої зручності або задоволення наймача. Право наймача на винагороду за поліпшення майна знаходилося в прямій залежності від того, якого роду поліпшення їм зроблені. Наймодавець був зобов'язаний піклуватися протягом всього строку найму про підтримання зданого в найм майна в стані, придатному для користування, і, отже, проводити всі необхідні поліпшення. Ухиляючись від виробництва необхідних поліпшень, наймодавець тим самим порушував одну з найбільш істотних своїх обов'язків, тому в даному випадку наймач мав повне право провести такі поліпшення своїми коштами і потім вимагати від наймодавця відповідної винагороди. Цим правом наймач міг скористатися за умови, що він заявив наймодавцю про необхідність виробництва таких поліпшень майна. Без заяви наймодавцю наймач мав право призвести поліпшення в найнятому майні і потім вимагати винагороди за них, якщо такі поліпшення були невідкладними. Що ж до так званих корисних поліпшень, то по суті договору найму не можна визнати, що виробництво їх відносилося до обов'язків наймодавця. Внаслідок цього не було достатніх підстав визнавати за наймачем право на винагороду за такі поліпшення. Нарешті, саме поняття про корисні витратах уявлялося Редакційної комісії вельми розтяжним. Часто важко визначити, чи слід визнати витрати корисними чи службовцями лише для розкоші. Щодо подібних поліпшень наймачеві надавалося право взяти все зроблене, якщо це можливо без шкоди для майна і якщо наймодавець не побажає залишити поліпшення за собою, винагородивши за них наймача "*". --- "*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 417 - 418. Договір майнового найму, укладений на певний строк, припинявся після закінчення цього терміну без жодного попередження з боку наймодавця або наймача. Якщо ж термін найму не міг бути визначений на підставі угоди сторін, місцевого звичаю або мети найму, то договір визнавався укладеним на невизначений строк, і кожна зі сторін мала право після попередження контрагента припинити договір. Передбачалася в проекті Цивільного уложення і можливість поновлення договору майнового найму. Згідно ст. 1856 проекту, якщо після закінчення строку найму жодна із сторін не оголосить про припинення договору і наймач без всякого заперечення з боку наймодавця і з відома останнього продовжує користуватися найнятим майном: при наймі сільського маєтку - протягом двох місяців, а при всякому іншому наймі - протягом місяця, - то договір визнавався поновленим на колишніх умовах, але на невизначений термін, за винятком найму сільського маєтку, який вважався поновленим на наступний господарський рік. У матеріалах Редакційної комісії підкреслювалося, що договір найму після закінчення визначеного в ньому терміну може бути відновлений сторонами. На цей рахунок там говорилося наступне. Поновлення договору може послідувати або в силу позитивного угоди сторін, або безмовно. У першому випадку тривалість договору, а одно і всі інші його умови визначаються відбувся угодою, незалежно від первинного договору. Але в дійсності дуже нерідко наймач після закінчення строку найму продовжує користуватися найнятим майном без всякого заперечення з боку наймодавця. У цьому останньому випадку відбувається безмовне поновлення договору найму. Підставою поновлення договору служить відповідне інтересам обох сторін припущення про те, що боку, не висловлюючи по закінченні найму своєї волі щодо припинення договору, тим самим безмовно дають згоду на продовження найму на колишніх умовах. Майновий найм може вважатися безмовно поновленим, якщо наймач продовжує після закінчення строку найму користуватися найнятим майном на колишніх підставах, визначених у договорі. Однак у випадку заяви однієї із сторін про бажання припинити договір це припущення відпадає. Для безмовного відновлення найму необхідно також, щоб користування наймача тривало певний час після закінчення найму "*". --- "*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 430. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "2. Договір майнового найму за російським дореволюційному цивільному праву " |
||
|
||