| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Договір майнового найму в римському праві і сучасному зарубіжному законодавстві |
||
|
Договір оренди (майнового найму) відноситься до числа класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. У римському праві найм речей розглядався як окремого виду договору найму (locatio - conductio) - вельми широкого за охопленням регульованих їм відносин типу цивільно - правового договору. Римське право визнавало три різних види найму: наймання речей (locatio - conductio rerum); наймання послуг (locatio - conductio operarum); наймання роботи, або поспіль (locatio - conductio operis). Спільне між всіма трьома видами найму полягало в тому, що одна сторона зобов'язувалася надати іншій стороні користування відповідним об'єктом, а остання - сплатити першій стороні за користування певну грошову винагороду. Різниця між наймом (locatio - conductio) і купівлею - продажем (emptio et venditio) римські юристи бачили в тому, що за договором купівлі - продажу покупець отримував постійне володіння річчю, а договір найму мав іншу мету : надати наймачеві річ, послугу, роботу в тимчасове користування за певну винагороду, обчислювана пропорційно часу користування відповідним об'єктом "*". --- "*" Див: Римське приватне право: Підручник / За ред. проф. І.Б. Новицького та проф. І.С. Перетерского. М., 1996. С. 445 - 446. Прототипом сучасного договору оренди (майнового найму) в римському праві з'явився договір найму речей. За договором найму речей (locatio - conductio rerum) одна сторона (наймодавець - locator) зобов'язувалася надати іншій стороні (наймачеві - conductor) одну або кілька певних речей для тимчасового користування, а ця інша сторона зобов'язувалася сплачувати за користування цими речами певну винагороду (merces, pensio) і по закінченні користування повернути речі в цілості наймодавцю "*". --- "*" Див: Римське приватне право: Підручник. С. 446. Найм могли передаватися як нерухомі, так і рухомі речі, вірніше ті з них, які належали до числа неспоживна, оскільки інакше наймач не міг би виконати свій обов'язок повернути після закінчення строку найму саме ту річ, яка була отримана ним за договором. Визнавалася римським правом і можливість піднайму речі, тобто коли наймач, не будучи, природно, власником речі, в свою чергу, здавав вказану річ найм третій особі. Предметом договору найму могли служити і деякі так звані нетілесні речі (res incorporales), тобто майнові права, наприклад узуфрукт. Допускалася можливість передачі речі в оренду без зазначення строку найму, тобто на невизначений термін. У цьому випадку договір найму міг бути припинений за заявою кожної зі сторін у будь-який час. Основний обов'язок наймодавця полягала в наданні наймачеві у користування речі, однак зазначена обов'язок не вичерпувалася одноразової передачею речі наймачеві: наймодавець був зобов'язаний протягом всього строку найму забезпечувати наймачеві можливість нормального і відповідного договору використання речі. У цих цілях наймодавець повинен був проводити необхідний ремонт відданої в оренду речі для підтримки її в належному стані протягом всього строку договору, вживати заходів до усунення перешкод у користуванні переданої в оренду речі, які чинить з боку третіх осіб, і т.п. На наймодавця покладалася відповідальність за недоліки переданої в оренду речі: у тих випадках, коли річ виявлялася непридатною для використання її за тим призначенням, яке малося на увазі договором, наймодавець відшкодовував наймачеві заподіяні збитки в розмірі, що компенсує весь інтерес наймача. Якщо ж користування наймачем річчю виявлялося неможливим без вини в тому наймодавця, останній не ніс ніякої відповідальності, однак і не мав права вимагати з наймача найману плату, беручи, таким чином, на себе ризик неможливості виконання зобов'язань за договором найму "*". --- "*" Див: Там же. С. 449 - 450. Основний обов'язок наймача полягала в тому, що він повинен був вносити наймодавцю домовлену за договором плату за користування річчю пропорційно часу такого користування. За загальним правилом наймана плата вносилася наймачем після закінчення відомих проміжків часу (postnumerando), а за наявності на те спеціальної угоди сторін наймана плата могла вноситися вперед (praenumerando). Невикористання наймачем речі, отриманої під найм, що не звільняло його без поважної причини від обов'язку по внесенню найманої плати. На наймача покладалася також обов'язок щодо забезпечення збереження прийнятої найм речі; за всякого роду ушкодження і погіршення речі, що мали місце з його вини, він ніс відповідальність перед наймодавцем. Римське право передбачало досить жорсткі наслідки для наймача, який не возвращавшего річ наймодавцю після закінчення визначеного договором строку найму. Якщо наймач, що не повертаючи найняту річ, доводив справу до суду, він розглядався як загарбника чужого володіння (invasor alinae possessionis) і присуджувався не тільки до повернення найнятої речі, а й до сплати її вартості. Вирішувалося римським правом також питання про компенсацію наймачеві його витрат у зв'язку з виробленими їм поліпшеннями найнятої речі. У випадках, коли такого роду витрати наймача визнавалися необхідними (impensae necessariae) або корисними (impensae utiles), наймач мав право вимагати від наймодавця їх відшкодування. У тих же випадках, коли витрати наймача на поліпшення речі були понесені останнім за особистому смаку або бажанням (impensae voluptuariae), він не мав права на їх відшкодування за рахунок наймодавця, а міг тільки відокремити від речі її поліпшення за умови, що це не погіршить річ (ius tollendi) "*". --- "*" Див: Римське приватне право: Підручник. С. 451 - 453. Примітно, що римське право послідовно виходило з обязательственно - правової природи договору найму речі. Добре відомі сучасному цивільному праву речове - правові елементи договору майнового найму: право слідування і речове - правовий захист наймача як титульного власника - в римському праві були відсутні. Це виражалося, зокрема, в тому, що в разі відчуження наймодавцем речі, що знаходиться у наймача, до закінчення терміну найму іншій особі новий власник не був пов'язаний договором найму. Факт відчуження наймодавцем зданої в оренду речі сам по собі не припиняв дії договору найму: наймодавець ніс відповідальність перед наймачем за невиконання обов'язків по забезпеченню використання наймачем найнятої ним речі. Однак з цього моменту наймач міг здійснювати користування річчю тільки за умови згоди на це її нового власника. Договір найму речі припинявся закінченням його терміну. Однак у разі продовження фактичного користування річчю з боку наймача за відсутності заперечень наймодавця договір найму вважався поновленим за мовчазною згодою сторін. Підставою припинення договору найму могли служити також порушення сторонами його умов. Зокрема, з Дигест випливає, що підставою розірвання договору визнавалося невнесення наймачем найманої плати за два роки поспіль. Допускалося також розірвання договору з ініціативи наймодавця, якщо наймач зловживав своїм правом; якщо він погіршував або псував річ в процесі її використання; якщо річ потребувала ремонту, який не міг бути здійснений без припинення користування річчю з боку наймача. Договір найму міг бути припинений і в тому випадку, якщо передана наймачеві річ виявлялася необхідної для особистих потреб наймодавця "*". --- "*" Див: Римське приватне право: Підручник. С. 454 - 456. В результаті рецепції римського права цивільне право європейських держав, що входять в сім'ю континентального права, сприйняло основні риси і ознаки договору майнового найму, властиві римському праву. З цієї причини договір майнового найму за законодавством різних держав зберігає свою незмінну суть: за цим договором одна сторона (наймодавець чи орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві або орендарю) певне майно у тимчасове користування за встановлений винагороду. Об'єктом договору майнового найму (оренди) може служити будь неспоживна рухома або нерухома річ. За законодавством різних держав договір майнового найму (оренди) є двостороннім, оплатним, консенсуальним. Законодавство окремих держав (наприклад, ФРН та Швейцарії) розглядає договір оренди як різновид договору майнового найму. Деякі особливості притаманні договором майнового найму в англо - американському праві: залежно від об'єкта найму там розрізняють договір найму нерухомості (lease) і найм рухомого майна (hire). Причому при наймі нерухомості у наймача виникає обмежене речове право, в той час як відносини, пов'язані з наймом рухомих речей, розглядаються як зобов'язально - правових. Незважаючи на те що в країнах англо - американського права діють норми прецедентного права, стосовно договору майнового найму видані численні спеціальні правові акти, що становлять велике законодавство, яке регулює використання шляхом найму сільськогосподарських земель, промислових і торгових приміщень, технологічного обладнання тощо А в договірній практиці широкого поширення набули різні типові форми договорів найму, розроблені для різних видів майна "*". --- "*" Див: Цивільне та торгове право капіталістичних держав: Підручник / За ред. Е.А. Васильєва. 2-е вид., Перераб. і доп. М., 1992. С. 336. З середини XX сторіччя велике поширення набули договори лізингу (фінансової оренди). За договором лізингу одна сторона (лізингова компанія) передає іншій стороні - користувачеві певний об'єкт (завод, обладнання, транспортний засіб тощо), а користувач зобов'язується вносити за нього періодично плату і після закінчення договору має право придбати названий предмет на пільгових умовах з заліком усіх раніше внесених платежів. Таким чином, в договорі лізингу поєднуються ознаки і договору майнового найму (оренди), і договору продажу "*". --- "*" Див: Кулагін М.І. Вибрані праці. М., 1997 (Класика російської цивілістики). С. 259. Цікаво відзначити прагнення законодавців у різних країнах забезпечити єдине регулювання договору майнового найму з усіма його різновидами. У країнах континентального права основним джерелом регулювання відносин по найму є норми цивільних кодексів чи інших кодифікованих актів: у Франції - ст. 1708 - 1778 Французького цивільного кодексу (ФГК); в Німеччині - § 535 - 597 Німецького цивільного уложення (ГГУ); в Швейцарії - норми Швейцарського зобов'язального закону. Детального чином регулюється договір оренди (lease) в Единообразном торговому кодексі США (Uniform commercial code, далі - ЄТК). Поряд із загальними положеннями про оренду в ЕТК є велика кількість норм, що містять спеціальні правила, що регламентують такі різновиди договору оренди, як "споживча оренда" і "фінансова оренда". Під споживчої орендою (consumer lease) розуміється договір, укладений між орендодавцем, для якого здача в оренду або продаж є звичайною діловою активністю, і фізичною особою, яка орендує майно головним чином для себе чи своєї родини. Під фінансовою орендою розуміється такий договір, коли орендодавець набуває майно або право володіння та користування ним у зв'язку з договором оренди (ст. 2А-103 ЄТК) "*". --- "*" Див: Однаковий торговий кодекс США / Пер. з англ. М., 1996 (Сучасне зарубіжне та міжнародне приватне право). С. 106 - 107. Значною своєрідністю відрізняється правове регулювання договору оренди в Китайській Народній Республіці: договір оренди розглядається як вид господарського договору, що підпадає під дію Закону КНР про господарському договорі від 13 грудня 1981 (в редакції 1993 р.) . Відповідним чином будується і правове регулювання оренди: до договору оренди застосовуються спеціальні правила, що регламентують зазначений договір (ст. 23 і 39 Закону КНР про господарському договорі), а в частині, не врегульованою спеціальними правилами, застосовуються загальні положення про господарському договорі "*". --- "*" Див: Цивільне законодавство КНР / Пер. з кит. М., 1997 (Сучасне зарубіжне та міжнародне приватне право). С. 238 - 252. Як би не будувалося правове регулювання договору оренди (майнового найму), коло основних обов'язків наймодавця (орендодавця) і наймача (орендаря) з часів римського права залишається незмінним. В обов'язки наймодавця входить надання наймачеві у користування відомого майна (нерухомого або Неспоживна рухомого) в стані, що забезпечує його використання за призначенням, передбаченому договором найму (ст. 1719 ФГК, § 536 ГГУ, ст. 254 Швейцарського зобов'язального закону). Відповідно до п. 1 ст. 2А-103 ЄТК "оренда" означає передачу прав володіння та користування майном на певний строк за зустрічну винагороду, але продаж, включаючи продаж з умовою подальшого схвалення, або продаж з правом повернення, або з утриманням або створенням забезпечення, не є орендою. Якщо з контексту ясно не випливає іншого, даний термін ("оренда") включає суборенду. "Договір оренди" означає правове зобов'язання в цілому, яке випливає з угоди з оренди відповідно до ЕТК та іншими підлягають застосуванню нормами права. Законом КНР про господарському договорі (ст. 23) передбачено, що в договорі оренди майна слід чітко вказати найменування орендованого майна, його кількість, застосування, термін оренди, орендну плату і строки її внесення, відповідальність за збереження і ремонт майна під час оренди, відповідальність за порушення договору. Орендодавець зобов'язаний передати орендарю майно відповідно з терміном і нормами, встановленими у договорі. Розмір орендної плати визначається відповідно до єдиних державних норм; якщо такі норми відсутні, розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін. На наймодавця покладається відповідальність за недоліки переданої наймачеві майна, що перешкоджають нормальному або передбаченому договором використанню майна. Однак наймодавець звільняється від відповідальності за ті недоліки переданої в найм майна, про які наймач знав при укладенні договору. Крім застосування відповідальності законодавство деяких країн передбачає й інші негативні наслідки для наймодавця, що передав наймачеві майно з недоліками, що погіршують можливості з використання його за призначенням. Зокрема, Швейцарським зобов'язальним законом (ст. 255) встановлено, що у разі, коли річ надається у стані, що виключає можливість використання її для обумовленого в договорі призначення або істотно зменшується таку можливість, наймач має право або відступитися від договору, або вимагати відповідно зменшення розміру найманої плати. У законодавстві США детальнейшим чином регулюється порядок визначення вимог до майна, що передається в оренду через так звані прямі і непрямі гарантії орендодавця, які стосуються орендованого майна. Так, ЕТК встановлено, що будь-яка заява про факт або обіцянку, дану орендодавцем орендарю щодо майна і що стало частиною підстави угоди, є прямою гарантією того, що майно відповідає зробленому заявою або цієї обіцянки; будь-який опис майна, що стало частиною підстави угоди, є прямою гарантією того, що майно відповідає даному опису; будь-який зразок або модель, що стали частиною підстави угоди, є прямою гарантією того, що майно в цілому буде відповідати представленим зразком чи моделлю. Для створення прямої гарантії немає необхідності в тому, щоб орендодавець використовував формальні терміни, такі, як "гарантія", або щоб орендодавець мав намір надати гарантії; однак просте твердження про цінність майна або заяву, що ставить за лише мета висловити думку орендаря про майно або рекомендувати майно , не створюють гарантій (ст. 2А-210). Що стосується непрямих гарантій відповідності орендованого майна вимогам, що випливають з необхідності його використання орендарем за призначенням, то вона виражена такою загальною формулою: "За винятком фінансової оренди, у випадках, коли у орендодавця в момент укладення договору оренди є підстави для того, щоб знати про спеціальному призначенні, для якого потрібно майно, і про те, що орендар покладається на досвід чи судження орендодавця при виборі та постачанні відповідного майна, договір оренди включає припущених гарантій придатності майна для зазначених цілей "(ст. 2А-213 ЄТК). Порушення як прямий, так і неявної гарантій тягне для орендодавця обов'язок відшкодувати орендарю заподіяні збитки (п. 4 ст. 2А-508 ЄТК). При цьому величина збитку за порушення гарантії визначається як різниця на дату і місце прийняття майна, між цінністю використання прийнятого майна і цінністю, яку майно мало на термін оренди без порушення гарантії (за винятком випадків, коли особливі обставини говорять про наявність прямих збитків у іншому розмірі) разом із супутніми і непрямими збитками за вирахуванням витрат, що не проведених орендарем в результаті порушення гарантії або невиконання договору орендодавцем (п. 4 ст. 2А-519 ЄТК). Закон КНР про господарському договорі передбачає, що в разі надання в оренду майна, якість якого не відповідає договору, виникає відповідальність орендодавця з відшкодування орендарю завданих йому збитків. Якщо ж об'єктом оренди є обладнання і воно має недоліки, що виключають можливість його своєчасного і нормального використання орендарем, орендодавець зобов'язаний не тільки усунути недоліки (надати відсутні речі), а й сплатити відповідну неустойку (п. 2 ст. 39). Згідно із загальним правилом на наймодателе також лежить обов'язок з підтримання переданого в найм майна у стані, придатному для його використання за призначенням, передбаченому договором найму, протягом усього терміну дії договору (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). У зв'язку з цим наймодавець має здійснювати капітальний ремонт вказаного майна, усувати за свій рахунок недоліки у майні та т.п. Проте проведення дрібного та поточного ремонту, а також в цілому підтримання отриманого майна в належному технічному стані зазвичай покладаються на наймача. Основні обов'язки наймача майна зводяться в основному до його нормальної експлуатації, що забезпечує збереження найнятого майна до моменту закінчення строку найму, своєчасному внесенню наймодавцю найманої плати та повернення майна наймодавцю після закінчення строку найму. Наймач повинен користуватися майном сумлінно з урахуванням його звичайного господарського призначення, не допускаючи його пошкодження або псування. Сплата найманої плати наймодавцю повинна здійснюватися наймачем у строки, встановлені договором. При відсутності в договорі умови про терміни внесення відповідних платежів за наймання майна наймач зобов'язаний проводити оплату в терміни, передбачені законом або випливають із звичаїв ділового обороту (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Невнесення або несвоєчасне внесення найманої плати зазвичай розглядається в якості істотного порушення договору з боку наймача і служить підставою для розірвання договору найму на вимогу наймодавця. Законодавство зарубіжних країн, як правило, спеціально регулює відносини, пов'язані з реалізацією наймачем права на здачу найнятого майна в піднайом (суборенду) третій особі. За загальним правилом таке право визнається за наймачем, однак є деякі особливості в регламентації умов і передумов реалізації наймачем права на здачу найнятого майна в піднайом (суборенду). Так, законодавство Франції та країн англо - американського права встановлює принцип свободи наймача в укладенні договору піднайму; виняток становлять лише випадки, коли піднайом (суборенда) прямо заборонено законом або договором найму (ст. 1717 ФГК). Наприклад, французький Кодекс законів про сільське господарство (ст. 832) забороняє суборенду земельних ділянок "*". --- "*" Див: Цивільне та торгове право капіталістичних держав. С. 339. В інших країнах (наприклад, у ФРН) передача найнятого майна в піднайом (суборенду) допускається лише за згодою наймодавця (§ 549 ГГУ). Такий же порядок передачі майна в піднайом передбачений і законодавством КНР: відповідно до ст. 23 Закону про господарському договорі орендар може передати орендовану річ у користування третій особі у зв'язку з виробничою необхідністю, проте попередньо слід отримати згоду орендодавця на це. Незалежно від порядку передачі найнятого майна в піднайом (суборенду), особою, зобов'язаним перед наймодавцем і відповідальним перед останнім за належну експлуатацію майна третьою особою (піднаймачів), залишається наймач за договором майнового найму. Порушення наймачем обов'язків щодо забезпечення збереження найнятого майна і його належної експлуатації, а також щодо своєчасного внесення наймодавцю найманої плати тягне для нього негативні наслідки у вигляді відповідальності (відшкодування збитків) і загрози розірвання договору з ініціативи наймодавця. Наприклад, Законом КНР про господарському договорі (ст. 39) передбачено, що у разі псування, втрати орендованого майна через неналежне його використання, поганого догляду, утримання виникає відповідальність орендаря з ремонту майна або відшкодування орендодавцю завданих збитків; в разі самовільної передачі орендованого майна в суборенду або заняття незаконною діяльністю орендодавець має право розірвати договір; в разі прострочення повернення орендованого майна крім додаткової плати за оренду підлягає сплаті також неустойка. Згідно ЕТК США, якщо орендар неправомірно відкине або скасує прийняття майна, або не проведе своєчасного платежу, або відмовиться від виконання договору повністю або частково, орендар вважається неисполне договір оренди, а орендодавець наділяється цілим комплексом засобів правового захисту. Зокрема, в подібних ситуаціях орендодавець має право: розірвати договір оренди; використовувати відповідне майно, індивідуалізоване в договорі; відновити володіння переданим майном; розпорядитися майном і стягнути збитки або у відповідних випадках стягнути орендну плату; реалізувати будь інші права або використовувати будь-які інші засоби правового захисту, передбачені договором оренди (ст. 2А-523 ЄТК). Як вже зазначалося, враховуючи терміновий характер договору найму, безумовної обов'язком наймача є повернення найнятого майна наймодавцю після закінчення строку найму. Наймач повинен повернути майно в такому стані, в якому він його одержав за договором найму, з урахуванням нормального зносу. У процесі користування майном в рамках договору найму наймачем можуть бути зроблені різні поліпшення майна. Доля проведених поліпшень майна залежить від того, чи є вони віддільними або, навпаки, невіддільними від основного майна. Віддільні поліпшення наймач при поверненні найнятого майна наймодавцю може залишити за собою. Що стосується невіддільних поліпшень, то за загальним правилом витрати наймача на невіддільні поліпшення, зроблені без згоди наймодавця, відшкодуванню не підлягають, якщо інше не передбачено договором найму. Особливим чином в зарубіжному законодавстві визначається доля договору майнового найму в разі відчуження власником - наймодавцем майна, раніше зданого в найм наймачеві. За загальним правилом перехід права власності на майно, що є об'єктом договору найму, не є підставою припинення зобов'язань, що випливають з договору найму. Більш того, новий власник займає в даному зобов'язанні місце наймодавця і набуває всі права та обов'язки останнього. Як підкреслював Ю.І. Свядосц, тим самим "зобов'язального права наймача повідомляється так зване право слідування, характерне для речової природи того чи іншого права. Додання праву наймача нерухомості властивості речового права забезпечує збереження за ним всіх його правомочностей з договору, то є можливості протиставлення свого права з договору найму третім особам, в першу чергу новому власнику "" * ". --- "*" Цивільне та торгове право капіталістичних держав. С. 340. Так, у ФРН відчуження наймодавцем зданої в оренду нерухомості не припиняє договору найму, а новий власник набуває права і обов'язки наймодавця (§ 571 ГГУ). За французьким законодавством новий власник зданої в оренду речі не може виселити наймача - фермера або наймача, що має посвідчений акт. Для цього можливість виселення останнього повинна бути обумовлена в самому договорі найму, але і в цьому випадку наймодавець зобов'язаний відшкодувати наймачеві завдані збитки (ст. 1744 ФГК). Дещо інший підхід до вирішення даної проблеми наголошується в швейцарському законодавстві: там наймач має право вимагати від нового власника майна дотримання умов договору найму тільки в тому випадку, якщо набувач майна прийняв на себе відповідні зобов'язання. Однак при наймі нерухомості новий власник несе обов'язки наймодавця у всіх випадках (ст. 259 Зобов'язального закону). Закон КНР про господарському договорі включає в себе імперативне правило, відповідно до якого, якщо орендодавець передає третій особі право власності на майно, договір оренди продовжує залишатися в силі для нового власника майна (ст. 23). Звичайним підставою припинення договору найму зарубіжними законодавствами визнається витікання терміну дії договору. Разом з тим загальним правилом є і можливість поновлення договору після закінчення строку його дії на невизначений термін за умови, що після закінчення терміну найму наймач продовжує користуватися найнятим майном за відсутності заперечень наймодавця (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565 - 569 ГГУ). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "1. Договір майнового найму в римському право і сучасному зарубіжному законодавстві " |
||
|
||