Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

3. Зміст і виконання договору оренди

Будучи консенсуальной угодою, договір оренди породжує обов'язок орендодавця надати орендарю певне в договорі майно. Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Це буде мати місце в тих випадках, коли майно придатне для користування, зазначеного в договорі або звичайного для даного роду майна. Наприклад, якщо напрокат береться автомобіль з великим пробігом, він повинен бути технічно справний і забезпечувати необхідну безпеку. Однак до старій машині з урахуванням зносу, що знижує комфорт від її використання, не можна пред'являти такі ж вимоги, що й до нового автомобіля.
Майно повинно здаватися в оренду разом з усіма його приладдям (запасним колесом для автомобіля, лініями зв'язку в будівлі тощо) і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не будуть передані, а без них орендар не зможе користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі втратить того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, то він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК).
Майно, передане орендарю, вважається не відповідним умовам договору оренди і своєму призначенню тоді, коли в ньому відсутні звичайні або обумовлені договором якості або присутні такі властивості, які перешкоджають його нормальному використанню. До їх числа відносяться не тільки матеріальні (фактичні) дефекти, а й юридичні вади орендованої речі. Прикладом матеріального дефекту може служити недостатня потужність тягача для буксирування об'єкта, що унеможливлює його використання за призначенням. До юридичних вадам, що перешкоджає використанню орендарем речі за призначенням, можна віднести наявність прав третіх осіб на орендоване майно (сервітут, право застави тощо). Тому закон вимагає, щоб при укладанні договору оренди орендодавець попереджав орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК).
При передачі в оренду майна з недоліками орендар може застосувати до орендодавця заходи відповідальності та захисту, передбачені ст. 612 ГК:
а) вимагати від орендодавця за своїм вибором:
- або безоплатного усунення недоліків майна,
- або відповідного зменшення орендної плати,
- або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
в) вимагати дострокового розірвання договору;
г) вимагати відшкодування непокритою частини збитків у випадках, коли задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків з орендної плати не покриває завданих орендарю збитків.
Відповідальність орендодавця за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, настає незалежно від того, знав він чи не знав про ці недоліки під час укладення договору оренди (п. 1 ст. 612 ЦК). Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди, або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (п. 2 ст. 612 ЦК). Виходячи з принципів розумності та добросовісності, закон надає орендодавцю, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, право без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна (абз . 5 п. 1 ст. 612 ЦК).
Майно повинно надаватися орендарю своєчасно, в строк, зазначений у договорі, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк (п. 3 ст. 611 ЦК). Розумність строку означає необхідність надання майна до втрати орендарем господарського інтересу в ньому. Так, надання орендарю бурякозбирального комбайна після закінчення збирання врожаю буряків рівнозначно ненадання комбайна і повинно тягнути наслідки, передбачені нормою п. 3 ст. 611 ГК на випадок невиконання орендодавцем обов'язки з передачі в користування предмета оренди.
Обов'язок орендодавця передати предмет оренди кореспондує з правом орендаря вимагати такої передачі. Якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм річ ??в термін, зазначений у договорі оренди, орендар має право вимагати відібрання цієї речі у орендодавця і передачі йому цієї речі на умовах договору оренди (ст. 398 ЦК), а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.
У ряді різновидів договорів оренди на орендаря покладається обов'язок вжити орендоване майно. Згідно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК орендар будівлі (споруди) зобов'язаний прийняти орендований будинок (споруду). Аналогічна обов'язок лежить на орендарі підприємства. Порушення цього обов'язку орендарем означає незаконний, одностороння відмова від виконання зобов'язання з усіма витікаючими з цього юридичними наслідками (ст. 310 ЦК).
Закон наказує орендареві використовувати орендоване майно відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначені - відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ЦК). При використанні орендованого майна орендар повинен проявляти ту ж ступінь дбайливості, яку він проявляє до власного майна. Згідно п. 2 ст. 616 ГК орендар зобов'язаний нести витрати на утримання майна (комунальні платежі, витрати з підтримання чистоти, з охорони та пр.), підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт, якщо інше не встановлено законом або договором оренди.
Під поточним ремонтом слід розуміти виправлення пошкоджень або природних погіршень майна, які не порушили його цілісності, не спричинили руйнування або псування його істотних частин, які можуть бути усунені за рахунок витрат, пропорційних вигодам, що приносяться орендарю цим найнятим майном.
На відміну від поточного капітальний ремонт означає відновлення цілісності майна, його істотних частин, що вимагає значних витрат, нерозмірних з доходами, одержуваними орендарем за рахунок цього найнятого майна.
За загальним правилом орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616 ЦК). Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний термін. Перелік робіт, які відносяться до поточного чи капітального ремонту, визначається нормативно-технічною документацією, що регламентує умови використання та експлуатації конкретних видів майна, угодою сторін. Суперечка про характер ремонту може бути дозволений з урахуванням висновку експертів. Щоб уникнути подібних суперечок, сторонам договору оренди необхідно в його тексті узгодити перелік робіт, що відносяться до поточного або капітального ремонту.
Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, допускає його погіршення, то орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615, ст. 619 ЦК ). При порушенні орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту орендар має право за своїм вибором:
а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
б) вимагати відповідного зменшення орендної плати;
в) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
В силу возмездного характеру договору оренди на орендарі лежить обов'язок вносити орендодавцю орендні платежі. Цей обов'язок є найважливіший елемент орендного зобов'язання. Разом з тим умова про орендні платежі, яке опрацьовує цей обов'язок, не є суттєвим - і при його відсутності договір оренди вважається укладеним. Як свідчить абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. Якщо вони не визначені договором, вважається, що встановлені порядок, умови і терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
Для договору оренди не має істотного значення характер винагороди, що надається орендодавцю, - воно може бути виражене як у грошах, так і в іншій матеріальній формі (1).
---
(1) З часів римського права побутує сумнів у тому, чи є віддача частини продукції, плодів, доходів платою за наймання майна. Багато юристів схильні бачити при такому розрахунку спільне користування річчю - товариство (договір про спільну діяльність). Детальніше про це див: Розумів В. Договір найму майн за римським правом і новітнім іноземним законодавствам. М., 1872. С. 118.
Відповідно до п. 2 ст. 614 ЦК орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
а) грошових платежів, встановлених у твердій сумі і вносяться періодично або одноразово;
б) певної частки продукції, плодів або доходів, отриманих в результаті використання орендованого майна;
в) надання орендарем певних послуг;
г) передачі орендарем орендодавцеві у власність або в оренду конкретної речі, обумовленої договором;
д) покладання на орендаря узгоджених сторонами витрат на поліпшення орендованого майна.
Даний перелік форм розрахунків орендаря з орендодавцем не є вичерпним.
Орендні платежі повинні вноситися в порядку і в строки, передбачені договором. Якщо інше не передбачено договором, то в разі істотного порушення строків внесення орендної плати орендодавець крім стягнення збитків і сплати відсотків, передбачених ст. 395 ГК, має право вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у строк, встановлений орендодавцем. При цьому орендодавець не може вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль (п. 5 ст. 614 ЦК).
Розмір і терміни платежів повинні мати стабільний характер. Тому, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК). При здачі в оренду об'єктів публічної власності, включаючи природні об'єкти, законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також мінімальні ставки орендних платежів для оренди деяких видів майна.
Законом допускається можливість для орендаря вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Зміст і виконання договору оренди "
  1. § 2. Принципи і гарантії виборчого права
    змісту названого принципу законодавцем використовується метод негативного визначення, коли у федеральному законодавстві і в законодавстві суб'єктів Федерації чітко формулюються обмежувальні виборчі цензи, які називають категорії осіб, які не мають права брати участь у виборах. Розглянемо ці цензи та обмеження. 1. Наявність громадянства РФ. До останнього часу іноземці, особи без
  2. § 1. Муніципальна власність
    утримання муніципального житлового фонду; 4) пасажирський транспорт та інше майно, призначені для транспортного обслуговування населення в межах поселення; 5) майно, призначене для попередження і ліквідації наслідків надзвичайних ситуацій в межах поселення; 6 ) об'єкти, а також пожежне обладнання та спорядження, призначені для забезпечення первинних заходів з гасіння
  3. § 1. Поняття і види підприємців
    зміст і обсяг правоздатності фізичних осіб, зокрема вказують на те, що громадяни можуть займатися підприємницькою діяльністю, а незаконне обмеження їх прав займатися підприємницькою діяльністю тягне недійсність акта державного чи іншого органу, що встановлює відповідне обмеження, законом можуть бути встановлені обмеження права займатися
  4.  § 7. Некомерційні організації, що здійснюють підприємницьку діяльність
      зміст діяльності установи і мати право дорадчого голосу при засновниках, але не має права розпоряджатися майном громадської установи, якщо такого права не надано йому засновниками. Для вирішення різних питань соціального спрямування за місцем проживання чи навчання можуть створюватися такі громадські організації, як орган громадської самодіяльності. Вони не мають
  5.  § 1. Поняття договору в сфері підприємництва
      змісті). Відносини, пов'язані із здійсненням підприємницької діяльності, обумовлюють відповідну правову форму - договір у сфері підприємництва. При визначенні поняття торгової угоди використовуються два різних критерію такої угоди - об'єктивний і суб'єктивний. Об'єктивно-торговельною є угода, якої закон надає торговий характер незалежно від того, ким вона
  6.  § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
      змісту угод нормами комерційного права проявляються, з одного боку, у спрощенні форми і порядку їх укладення сторонами, а з іншого боку, в посиленні захисту інтересів учасників торгової угоди і в пред'явленні до змісту самої торгової угоди особливих вимог. При укладанні договорів у сфері підприємництва повинні дотримуватися певні умови, закріплені ГК. При цьому
  7.  § 4. Забезпечення виконання зобов'язань
      утримання та збереження заставленого майна (ст. 343 ЦК). Вона покладається на заставодавця або заставодержателя залежно від того, у кого з них знаходиться закладене майно. Зміст цього обов'язку, якщо інше не передбачено законом або договором, полягає в наступному: 1) страхувати за рахунок заставника закладене майно у повній його вартості від ризиків втрати і пошкодження, а
  8.  § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
      змісту і способів надання такої інформації. До укладення договору роздрібної купівлі-продажу покупець має право оглянути товар, вимагати проведення в його присутності перевірки властивостей або демонстрації використання товару, якщо це не виключено з огляду властивостей товару і не суперечить правилам, прийнятим у роздрібній торгівлі. Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф.
  9.  § 2. Оренда
      утримання майна. Інший порядок може бути встановлений законом або договором оренди. Орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві взяте в найм майно при припиненні договору. Договір припиняється після закінчення терміну оренди або у зв'язку з його достроковим розірванням за згодою сторін або за рішенням суду (ст. 619, 620 ЦК). Майно підлягає поверненню в тому стані, в якому орендар його
  10.  § 2. Розрахунки і кредитування
      зміст будь-якого возмездного договору про продаж товарів, виконанні робіт, наданні послуг. Але платежі в безготівковій формі, а в ряді випадків і платежі готівкою, обумовлюють необхідність укладення спеціальних договорів, які опосередковують ці фінансові операції або забезпечують передумови для їх вчинення, бо рух грошових коштів здійснюється через банки та інші кредитні